房地產(chǎn)企業(yè)所得稅知識講座

1、南海區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收知識講座南海區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收知識講座主講：侯卉主講：侯卉內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅解讀內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅解讀及其與會計(jì)差異分析及其與會計(jì)差異分析v國稅發(fā)國稅發(fā)200383200383號：號：2003.7.12003.7.12006.1.12006.1.1v國稅發(fā)國稅發(fā)200631200631號；號；2006.1.12006.1.1起起國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)國稅發(fā)200631200631號號） 關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品

2、的稅務(wù)處理問題關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題 關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 關(guān)于征收管理問題關(guān)于征收管理問題 關(guān)于適用減免稅政策問題關(guān)于適用減免稅政策問題 關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題關(guān)于本

3、通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)：計(jì)入當(dāng)期利潤，一并計(jì)算：計(jì)入當(dāng)期利潤，一并計(jì)算納稅，有可能出現(xiàn)由于彌補(bǔ)虧損而不納稅，有可能出現(xiàn)由于彌補(bǔ)虧損而不產(chǎn)生應(yīng)納稅額的情況。產(chǎn)生應(yīng)納稅額的情況。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目：3% 省：20%非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目： 市：15% 縣：10%開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅的計(jì)稅金額開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅的計(jì)稅金額國稅發(fā)國稅發(fā)200631200631號號=預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入計(jì)稅毛利率計(jì)稅毛利率 - -營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加- -期間費(fèi)用期間費(fèi)用關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題不低于15%（含15%）

4、國稅發(fā)國稅發(fā)200383200383號號 =預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入 利潤率利潤率季度和年度申報(bào)時(shí)：作為當(dāng)期納稅調(diào)整增加額在季度企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)表第2行和年度企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表 附表4第36行填列，最終計(jì)入主表第14行反映。關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 完工產(chǎn)品的條件完工產(chǎn)品的條件（新增）（新增） 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入（變動(dòng)）（變動(dòng)） 征管規(guī)定征管規(guī)定（新增）（新增） 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍（新增）（新增） 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)（變動(dòng)）（變動(dòng)）

5、完工產(chǎn)品的條件完工產(chǎn)品的條件（新增）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率實(shí)際利潤率實(shí)際利潤率 企業(yè)積極結(jié)算已完工產(chǎn)品成本企業(yè)積極結(jié)算已完工產(chǎn)品成本預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率實(shí)際利潤率實(shí)際利潤率 企業(yè)拖延結(jié)算已完工產(chǎn)品成本企業(yè)拖延結(jié)算已完工產(chǎn)品成本完工產(chǎn)品的條件完工產(chǎn)品的條件（新增） 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）象） 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）（成本對象）預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入（

6、變動(dòng)） 收入的性質(zhì)收入的性質(zhì) 銷售方式銷售方式 收入確認(rèn)的原收入確認(rèn)的原則則預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品完工后對應(yīng)納稅所得額調(diào)整預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品完工后對應(yīng)納稅所得額調(diào)整調(diào)調(diào)整整額額該開該開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)品應(yīng)納稅納稅所得所得額額該產(chǎn)該產(chǎn)品預(yù)品預(yù)計(jì)營計(jì)營業(yè)利業(yè)利潤額潤額國稅發(fā)國稅發(fā)200383200383號號調(diào)調(diào)整整額額該開該開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品實(shí)品實(shí)際銷際銷售收售收入的入的毛利毛利額額 該產(chǎn)該產(chǎn)品預(yù)品預(yù)售收售收 入的入的毛利毛利額額國稅發(fā)國稅發(fā)200631200631號號作為當(dāng)期納稅調(diào)整減少額在作為當(dāng)期納稅調(diào)整減少額在季度季度（第（第3行）和行）和年度年度申報(bào)表附表申報(bào)表附表5（第（第16行）行）“本期已轉(zhuǎn)銷售收入的本期

7、已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)填報(bào)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)填報(bào)”和主表（第和主表（第15行）行）“納稅調(diào)整減少額納稅調(diào)整減少額”反映。反映。征管規(guī)定征管規(guī)定（新增） 核定計(jì)稅成本核定計(jì)稅成本 年度申報(bào)前年度申報(bào)前完工情況報(bào)告完工情況報(bào)告 年度申報(bào)時(shí)年度申報(bào)時(shí)有關(guān)機(jī)構(gòu)稅務(wù)鑒定報(bào)有關(guān)機(jī)構(gòu)稅務(wù)鑒定報(bào)告告具體要求詳見具體要求詳見企業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳納稅所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）試行）（國稅發(fā)（國稅發(fā)200710號）號）內(nèi)資：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍（新增） 現(xiàn)金 全部價(jià)款 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益代收款項(xiàng)的計(jì)稅規(guī)定 價(jià)內(nèi)收費(fèi)代收款項(xiàng)（基金、 全部確認(rèn)

8、 費(fèi)用、 為銷售收入 附加等） 由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票 價(jià)外收費(fèi) 由其他收取部門開具發(fā)票：按 代收代繳款項(xiàng)管理開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)（變動(dòng)） 一次性全額收款方式一次性全額收款方式 分期收款方式分期收款方式 銀行按揭方式銀行按揭方式 委托方式委托方式 先租后售方式先租后售方式 注意會計(jì)與稅法在收入確認(rèn)上的差異注意會計(jì)與稅法在收入確認(rèn)上的差異一次性全額收款方式一次性全額收款方式（不變）（不變） 應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 即執(zhí)行銷售合同或協(xié)議約定日期與實(shí)際即執(zhí)行銷售合同或協(xié)議約定日期

9、與實(shí)際付款日期孰早原則。付款日期孰早原則。應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 分期收款方式分期收款方式（變動(dòng)）（變動(dòng)）在在3131號文基號文基礎(chǔ)上增加了礎(chǔ)上增加了關(guān)于計(jì)稅依關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定據(jù)的規(guī)定分期收款方式（變動(dòng)）分期收款方式（變動(dòng)） 幾點(diǎn)建議：幾點(diǎn)建議： 1. 1.該方式對企業(yè)而言雖可以推遲確認(rèn)收入，推遲該方式對企業(yè)而言雖可以推遲確認(rèn)收入

10、，推遲納稅，但結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)較大。故企業(yè)應(yīng)建立信用控制納稅，但結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)較大。故企業(yè)應(yīng)建立信用控制制度，還應(yīng)落實(shí)收款責(zé)任，并讓財(cái)會人員介入合制度，還應(yīng)落實(shí)收款責(zé)任，并讓財(cái)會人員介入合同的簽訂，以便采取適當(dāng)?shù)暮怂惴绞?。同的簽訂，以便采取適當(dāng)?shù)暮怂惴绞健７制谑湛罘绞椒制谑湛罘绞剑ㄗ儎?dòng)）（變動(dòng)） 2.2.在該種方式下，企業(yè)分期確認(rèn)收入、分期開具發(fā)票、分期在該種方式下，企業(yè)分期確認(rèn)收入、分期開具發(fā)票、分期結(jié)轉(zhuǎn)成本，應(yīng)注意收入與成本的配比：結(jié)轉(zhuǎn)成本，應(yīng)注意收入與成本的配比： 本期銷售成本本期銷售成本=本期確認(rèn)收入本期確認(rèn)收入* *銷售成本率銷售成本率 =本期確認(rèn)收入本期確認(rèn)收入* *（總成本（總成本/ /總價(jià)款

11、）總價(jià)款） 建議企業(yè)在建議企業(yè)在“分期收款開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品”下按銷售對象設(shè)明細(xì)賬及下按銷售對象設(shè)明細(xì)賬及備查簿，詳細(xì)記錄分期收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價(jià)、成本、備查簿，詳細(xì)記錄分期收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價(jià)、成本、已收價(jià)款等有關(guān)資料。已收價(jià)款等有關(guān)資料。銀行按揭方式銀行按揭方式（變動(dòng)）（變動(dòng)） 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 在在3131號文基礎(chǔ)上號文基礎(chǔ)上增加了關(guān)于計(jì)稅增加了

12、關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定依據(jù)的規(guī)定銀行按揭方式銀行按揭方式（變動(dòng)）（變動(dòng)）注意注意 1. 1.關(guān)于關(guān)于按揭保證金按揭保證金的規(guī)定的規(guī)定 2.2.該種方式下，企業(yè)分兩次確認(rèn)收入，分兩該種方式下，企業(yè)分兩次確認(rèn)收入，分兩次結(jié)轉(zhuǎn)成本，注意收入與成本的配比。次結(jié)轉(zhuǎn)成本，注意收入與成本的配比。 建議：設(shè)置建議：設(shè)置“按揭售房備查簿按揭售房備查簿”進(jìn)行管理進(jìn)行管理委托方式委托方式（變動(dòng)）（變動(dòng)） 支付手續(xù)費(fèi)方式支付手續(xù)費(fèi)方式 視同買斷方式視同買斷方式 基價(jià)（保底價(jià)）加超基價(jià)分成方式基價(jià)（保底價(jià)）加超基價(jià)分成方式 包銷方式包銷方式委托委托支付手續(xù)費(fèi)方式支付手續(xù)費(fèi)方式 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到應(yīng)按銷售合

13、同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)。 委托委托視同買斷方式視同買斷方式 屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或?qū)儆陂_發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種

14、情況中銷之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托委托基價(jià)（保底價(jià)）加超基價(jià)分成方式基價(jià)（保底價(jià)）加超基價(jià)分成方式 屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同

15、或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由銷開發(fā)

16、產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托委托包銷方式包銷方式 包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（參照上述（1）至（）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入?yún)f(xié)議約定的價(jià)款和付

17、款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。的實(shí)現(xiàn)。 委托方式委托方式（變動(dòng)）（變動(dòng)） 無論哪一種委托銷售方式，對于委托方（即房地?zé)o論哪一種委托銷售方式，對于委托方（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）來說：產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）來說： 會計(jì)處理會計(jì)處理基本相同，但基本相同，但確認(rèn)收入的金額確認(rèn)收入的金額卻不一定卻不一定相同。相同。委托方式下委托方會計(jì)處理委托方式下委托方會計(jì)處理 按委托協(xié)議將開發(fā)產(chǎn)品委托受托方代銷按委托協(xié)議將開發(fā)產(chǎn)品委托受托方代銷 借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 （總成本）（總成本） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品委托方式下委托方會計(jì)處理委托方式下委托方會計(jì)處理 收到受托方代銷清單，開具發(fā)票收到受托方代銷清單，開具發(fā)票

18、借：應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款 貸：經(jīng)營收入（主營業(yè)務(wù)收入）貸：經(jīng)營收入（主營業(yè)務(wù)收入） （金額因（金額因 不同委托方式而有所不同）不同委托方式而有所不同）委托方式下委托方會計(jì)處理委托方式下委托方會計(jì)處理 計(jì)提營業(yè)稅計(jì)提營業(yè)稅 借：經(jīng)營稅金及附加（主營業(yè)務(wù)稅金及附加）借：經(jīng)營稅金及附加（主營業(yè)務(wù)稅金及附加） 貸：應(yīng)交稅金貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅委托方式下委托方會計(jì)處理委托方式下委托方會計(jì)處理 計(jì)提手續(xù)費(fèi)（采取支付手續(xù)費(fèi)方式）計(jì)提手續(xù)費(fèi)（采取支付手續(xù)費(fèi)方式） 借：營業(yè)費(fèi)用借：營業(yè)費(fèi)用 貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款委托方式下委托方會計(jì)處理委托方式下委托方會計(jì)處理 結(jié)轉(zhuǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：經(jīng)營成本（主營

19、業(yè)務(wù)成本）借：經(jīng)營成本（主營業(yè)務(wù)成本） 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品委托銷售確認(rèn)收入的委托銷售確認(rèn)收入的金額和金額和時(shí)間時(shí)間根據(jù)報(bào)銷合同約定價(jià)款和付款方根據(jù)報(bào)銷合同約定價(jià)款和付款方式確認(rèn)式確認(rèn)包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)包銷合同有關(guān)約定按上述規(guī)定確根據(jù)包銷合同有關(guān)約定按上述規(guī)定確認(rèn)認(rèn)包銷期內(nèi)包銷期內(nèi)包銷包銷方式方式基價(jià)加取得的分成額基價(jià)加取得的分成額開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受托方再與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議托方再與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議開發(fā)商、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合開發(fā)商、受托方、購買

20、方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議同或協(xié)議銷售合同或協(xié)議約定銷售合同或協(xié)議約定價(jià)格與基價(jià)孰高者價(jià)格與基價(jià)孰高者開發(fā)商與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議開發(fā)商與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議基價(jià)基價(jià)加超加超基價(jià)基價(jià)分成分成買斷價(jià)格買斷價(jià)格開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受開發(fā)商與受托方簽訂委托銷售合同或協(xié)議，受托方再與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議托方再與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議開發(fā)商、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合開發(fā)商、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議同或協(xié)議銷售合同或協(xié)議約定銷售合同或協(xié)議約定價(jià)格與買斷價(jià)格孰高價(jià)格與買斷價(jià)格孰高者者開發(fā)商與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議開發(fā)商與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議視同

21、視同買斷買斷方式方式收到代銷收到代銷清單日清單日合同或協(xié)議約定價(jià)合同或協(xié)議約定價(jià)支付手續(xù)費(fèi)方式支付手續(xù)費(fèi)方式確認(rèn)收入確認(rèn)收入時(shí)間時(shí)間確認(rèn)收入金額確認(rèn)收入金額委托銷售方式委托銷售方式與與8383號文號文相比，在計(jì)稅金相比，在計(jì)稅金額確認(rèn)上有較大變化，原因額確認(rèn)上有較大變化，原因：1.1.該種情況實(shí)際上已經(jīng)形該種情況實(shí)際上已經(jīng)形成開發(fā)企業(yè)直接對購房人銷成開發(fā)企業(yè)直接對購房人銷售，不再具有視同買斷性質(zhì)售，不再具有視同買斷性質(zhì)；2.2.為了避免開發(fā)企業(yè)通過為了避免開發(fā)企業(yè)通過中間商轉(zhuǎn)移利潤；中間商轉(zhuǎn)移利潤；3.3.當(dāng)因市場波動(dòng)出現(xiàn)房價(jià)當(dāng)因市場波動(dòng)出現(xiàn)房價(jià)下跌時(shí)，該風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由企業(yè)承下跌時(shí)，該風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由企業(yè)承

22、擔(dān)，國家不應(yīng)承擔(dān)。擔(dān)，國家不應(yīng)承擔(dān)。由于代銷清單是采用由于代銷清單是采用委托銷售方式的開發(fā)委托銷售方式的開發(fā)企業(yè)納稅的依據(jù)，所企業(yè)納稅的依據(jù)，所以稅法對代銷清單的以稅法對代銷清單的內(nèi)容作了列舉式規(guī)定內(nèi)容作了列舉式規(guī)定，同時(shí)增加了防止開，同時(shí)增加了防止開發(fā)企業(yè)采用該方式銷發(fā)企業(yè)采用該方式銷售開發(fā)產(chǎn)品后無限期售開發(fā)產(chǎn)品后無限期拖延納稅的規(guī)定。拖延納稅的規(guī)定。售價(jià)由受托方自定，實(shí)售價(jià)由受托方自定，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差價(jià)歸受托方所有差價(jià)歸受托方所有先租后售方式先租后售方式開發(fā)產(chǎn)品完工后處理開發(fā)產(chǎn)品完工后處理確認(rèn)收入金額確認(rèn)收入金額8383號文號文轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)先租

23、出先租出按租金確認(rèn)收入按租金確認(rèn)收入后出售后出售按銷售按銷售資產(chǎn)資產(chǎn)確認(rèn)收入確認(rèn)收入以臨時(shí)租賃方式租出以臨時(shí)租賃方式租出先租出先租出按租金確認(rèn)收入按租金確認(rèn)收入后出售后出售按銷售按銷售開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入確認(rèn)收入3131號號文文轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)先租出先租出按租金確認(rèn)收入按租金確認(rèn)收入后出售后出售按銷售按銷售固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)確認(rèn)收入確認(rèn)收入未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)先租出先租出按租金確認(rèn)收入按租金確認(rèn)收入后出售后出售按銷售按銷售開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入確認(rèn)收入“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”通過通過“固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)清理”歸集后，凈歸集后，凈收益轉(zhuǎn)入收益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入營業(yè)外收入”

24、“經(jīng)營收入經(jīng)營收入出租產(chǎn)品租金收入出租產(chǎn)品租金收入”“經(jīng)營收入經(jīng)營收入商品房銷售收入商品房銷售收入”或或“經(jīng)營收入經(jīng)營收入土地轉(zhuǎn)讓收入土地轉(zhuǎn)讓收入”借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房商品房/商品性土地商品性土地借：出租開發(fā)產(chǎn)品借：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房商品房/商品性土地商品性土地關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題（新增）（新增） 開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品租人

25、簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交交付承租人使用之日付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。 外資無特殊規(guī)定外資無特殊規(guī)定 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定

26、向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目（二

27、）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理: :1. 1. 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)

28、關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 與與8383號文相比：號文相比： 確認(rèn)時(shí)間無變化，但進(jìn)一步明確了計(jì)確認(rèn)時(shí)間無變化，但進(jìn)一步明確了計(jì)稅金額稅金額關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題（新增）（新增）按投資目的不同進(jìn)行不同處理按投資目的不同進(jìn)行不同處理 換取開發(fā)產(chǎn)品換取開發(fā)產(chǎn)品 作為股權(quán)投資作為股權(quán)投資換取開發(fā)產(chǎn)品換取開發(fā)產(chǎn)品 例：甲企業(yè)以土地入股參與乙企業(yè)房例：甲企業(yè)以土地入股參與乙企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，土地賬面價(jià)值地產(chǎn)開發(fā)，土地賬面價(jià)值10001

29、000萬元，萬元，房產(chǎn)建成后，甲企業(yè)分得房產(chǎn)房產(chǎn)建成后，甲企業(yè)分得房產(chǎn)60006000平平方米，每平方米市場價(jià)方米，每平方米市場價(jià)23002300元。元。換取開發(fā)產(chǎn)品換取開發(fā)產(chǎn)品投資方投資方 應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí), ,將其分解為轉(zhuǎn)讓將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。轉(zhuǎn)讓所得或損失。 換取開發(fā)

30、產(chǎn)品換取開發(fā)產(chǎn)品投資方投資方 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)房屋房屋 13801380萬元萬元 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地土地 10001000萬元萬元 貸：應(yīng)交稅金貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅 6969萬元（萬元（13801380* *5%5%） 貸：營業(yè)外收入貸：營業(yè)外收入 311311萬元萬元換取開發(fā)產(chǎn)品換取開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)方開發(fā)方 應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場公應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)

31、務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。 換取開發(fā)產(chǎn)品換取開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)方開發(fā)方 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)土地土地 13801380萬元萬元 貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入 13801380萬元萬元 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地征用及拆遷費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)13801380萬元萬元 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地土地 13801380萬元萬元作為股權(quán)投資作為股權(quán)投資 例：甲企業(yè)以土地向乙開發(fā)企業(yè)投資，土例：甲企業(yè)以土地向乙開發(fā)企業(yè)投資，土地賬面價(jià)值地賬面價(jià)值15001500萬元，已計(jì)提攤銷額萬元，已計(jì)提攤銷額

32、6060萬萬元，評估價(jià)元，評估價(jià)20002000萬元，占乙企業(yè)股份的萬元，占乙企業(yè)股份的40%40%。作為股權(quán)投資作為股權(quán)投資投資方投資方 在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過比例如超過50%50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按，可從投資交易發(fā)生年度起，按5 5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。個(gè)納稅年度均攤

33、至各年度的應(yīng)納稅所得額。 作為股權(quán)投資作為股權(quán)投資投資方投資方 借：長期股權(quán)投資借：長期股權(quán)投資 14401440萬元萬元 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地土地 14401440萬元萬元作為股權(quán)投資作為股權(quán)投資開發(fā)方開發(fā)方 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)土地土地 20002000萬元萬元 貸：實(shí)收資本貸：實(shí)收資本 20002000萬元萬元 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本 20002000萬元萬元 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地土地 20002000萬元萬元關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題 確認(rèn)時(shí)間確認(rèn)時(shí)間：基本無變化，只是措辭更加嚴(yán)謹(jǐn)：基本無變化，只是措辭更加嚴(yán)謹(jǐn) 計(jì)

34、價(jià)計(jì)價(jià)：無變化：無變化 范圍范圍：取消了將開發(fā)產(chǎn)品用于廣告宣傳、樣：取消了將開發(fā)產(chǎn)品用于廣告宣傳、樣 品和轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定品和轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會計(jì)與稅務(wù)差異開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會計(jì)與稅務(wù)差異 “企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面，是一種內(nèi)部結(jié)告樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面，是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的轉(zhuǎn)關(guān)系，不存在銷售行為，不符合銷售成立的條件；企業(yè)不會由于將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在條

35、件；企業(yè)不會由于將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程等而增加現(xiàn)金流量，也不會增加企業(yè)的建工程等而增加現(xiàn)金流量，也不會增加企業(yè)的營業(yè)利潤。因此，會計(jì)上不作銷售處理，而按營業(yè)利潤。因此，會計(jì)上不作銷售處理，而按成本轉(zhuǎn)賬。成本轉(zhuǎn)賬。” 關(guān)于自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同銷售如何進(jìn)行關(guān)于自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同銷售如何進(jìn)行會計(jì)處理的通知會計(jì)處理的通知（財(cái)會字（財(cái)會字199926199926號）號）開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會計(jì)與稅務(wù)差異開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的會計(jì)與稅務(wù)差異開發(fā)產(chǎn)品用途開發(fā)產(chǎn)品用途會計(jì)處理會計(jì)處理企業(yè)所得稅處理企業(yè)所得稅處理轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)一方面按成本一方面按成本轉(zhuǎn)賬，另一方轉(zhuǎn)賬，另一方面按計(jì)稅價(jià)格面按計(jì)稅價(jià)

36、格計(jì)算繳納稅金。計(jì)算繳納稅金。按計(jì)稅方法和順序按計(jì)稅方法和順序于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)于實(shí)際取得利益權(quán)利（或利潤）時(shí)確利（或利潤）時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，計(jì)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，計(jì)算繳納所得稅算繳納所得稅捐贈捐贈贊助贊助職工福利職工福利換取非貨幣性資產(chǎn)換取非貨幣性資產(chǎn)對外投資對外投資獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)確認(rèn)銷售收入，確認(rèn)銷售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，并按計(jì)稅價(jià)格并按計(jì)稅價(jià)格計(jì)算繳納稅金。計(jì)算繳納稅金。抵償債務(wù)抵償債務(wù)分配給股東或投資者分配給股東或投資者外資無明確規(guī)定，但從其對租賃業(yè)外資無明確規(guī)定，但從其對租賃業(yè)務(wù)的規(guī)定來看，外資務(wù)的規(guī)定來看，外資出租開發(fā)出

37、租開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品不需要視同銷售處理。不需要視同銷售處理。關(guān)于建造合同關(guān)于建造合同 在發(fā)生時(shí)作費(fèi)在發(fā)生時(shí)作費(fèi)用，不確認(rèn)收用，不確認(rèn)收入入合同成合同成本不能本不能收回收回按能收回的金按能收回的金額確認(rèn)收入和額確認(rèn)收入和成本成本合同成合同成本能夠本能夠收回收回建造合建造合同結(jié)果同結(jié)果不能可不能可靠估計(jì)靠估計(jì)用完工百用完工百分比法按分比法按季確認(rèn)季確認(rèn)超過超過1212個(gè)個(gè)月月按完工百分比按完工百分比法在資產(chǎn)負(fù)債法在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)表日確認(rèn)建造合同結(jié)果建造合同結(jié)果能可靠估計(jì)能可靠估計(jì)超過一超過一個(gè)納稅個(gè)納稅年度年度完成時(shí)確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用完成時(shí)確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用一個(gè)納一個(gè)納稅年度稅年度內(nèi)內(nèi)按合同約

38、按合同約定價(jià)款結(jié)定價(jià)款結(jié)算日或在算日或在合同完工合同完工之日確認(rèn)之日確認(rèn)不超不超過過1212個(gè)月個(gè)月會計(jì)會計(jì)所得稅所得稅外資房地外資房地產(chǎn)沒有特產(chǎn)沒有特殊規(guī)定。殊規(guī)定。完工百分比法完工百分比法根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法 。完工進(jìn)度完工進(jìn)度 1. 1.按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同占合同預(yù)計(jì)總成本的比例按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同占合同預(yù)計(jì)總成本的比例2.2.已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例3.3.測量已完成合同工作量測量已完成合同工作量完工百分比法中完工進(jìn)度的確定完工百分比法中完工進(jìn)度的確定稅法：參照舊企業(yè)會計(jì)

39、準(zhǔn)則稅法：參照舊企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則建造合同建造合同（19981998年年6 6月頒布，月頒布，19991999年開始實(shí)施）年開始實(shí)施）新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1515號號建造合同建造合同關(guān)于第三中完工進(jìn)度可選用的方法發(fā)生了變關(guān)于第三中完工進(jìn)度可選用的方法發(fā)生了變化，更強(qiáng)調(diào)會計(jì)數(shù)據(jù)的來源。化，更強(qiáng)調(diào)會計(jì)數(shù)據(jù)的來源。測量已完成合同工作量測量已完成合同工作量 實(shí)際測定的工作進(jìn)度實(shí)際測定的工作進(jìn)度代建工程節(jié)余材料處理（不變）代建工程節(jié)余材料處理（不變） 稅法：稅法：按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收

40、入的實(shí)現(xiàn)。入的實(shí)現(xiàn)。 會計(jì)：只是利得，不是收入，計(jì)入會計(jì)：只是利得，不是收入，計(jì)入“營業(yè)營業(yè)外收入外收入”關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 計(jì)稅成本結(jié)算一般原則計(jì)稅成本結(jié)算一般原則 主要成本項(xiàng)目核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn)主要成本項(xiàng)目核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn) 注意會計(jì)與稅法在成本費(fèi)用方面的差異注意會計(jì)與稅法在成本費(fèi)用方面的差異計(jì)稅成本結(jié)算的一般原則計(jì)稅成本結(jié)算的一般原則 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（新增）（新增） 合理性原則合理性原則（新增）（新增） 配比原則配比原則 真實(shí)性原則真實(shí)性原則（新增）（新增） 稅收法定原則稅收法定原則（新增）（新增） 及時(shí)性原則及時(shí)性原則（新增）

41、（新增）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（新增）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（新增） 開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對象；當(dāng)期尚未本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對象的外，一除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對象。律不得計(jì)入當(dāng)期成本對象。 與與會計(jì)規(guī)定會計(jì)規(guī)定不同不同合理性原則合理性原則 開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計(jì)慣例合理地劃分成本對象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 配比原則配比原則 開發(fā)產(chǎn)

42、品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 真實(shí)性原則（新增）真實(shí)性原則（新增） 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。稅收法定原則（新增）稅收法定原則（新增） 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 及時(shí)性原則（新增）及時(shí)性原則（新增）

43、 與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。主要成本項(xiàng)目核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn)主要成本項(xiàng)目核算方法及扣除標(biāo)準(zhǔn) 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算 應(yīng)付費(fèi)用應(yīng)付費(fèi)用 維修費(fèi)用維修費(fèi)用 配套設(shè)施配套設(shè)施 售房部（接待處）和樣板房售房部（接待處）和樣板房 保證金保證金 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) 利息利息 土地閑置費(fèi)土地閑置費(fèi) 成本報(bào)廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)成本報(bào)廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn) 折舊折舊已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可

44、售面積按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總成本總可售面積總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積售面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本 成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算 包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)

45、、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等 成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算成本項(xiàng)目構(gòu)成及核算 根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅焊鶕?jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅?（1 1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對象。入成本對象。 （2 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象進(jìn)行

46、分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。?yīng)付費(fèi)用應(yīng)付費(fèi)用 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。有規(guī)定外，不得在稅前扣除。維修費(fèi)用維修費(fèi)用 開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部

47、位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 配套設(shè)施配套設(shè)施 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公

48、共配套設(shè)施視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。配套設(shè)施配套設(shè)施 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、

49、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：規(guī)定進(jìn)行處理：（1 1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。配套設(shè)施進(jìn)行處理。（2 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)國

50、家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。售房部（接待處）和樣板房售房部（接待處）和樣板房 凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。保證金保證金 開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)開發(fā)企業(yè)采取銀

51、行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) （1 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售

52、收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。（2 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3 3個(gè)納稅年度個(gè)納稅年度。 內(nèi)資：內(nèi)資：2001年年1月月1日起房地產(chǎn)日起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在每一那年開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在每一那年

53、度的銷售收入度的銷售收入8%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可無限期向以，超過比例部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。外資：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)外資：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)憑合法憑證在當(dāng)年列支，但應(yīng)憑合法憑證在當(dāng)年列支，但應(yīng)由本期和以后各期分?jǐn)偟膹V告由本期和以后各期分?jǐn)偟膹V告費(fèi)，應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，費(fèi)，應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，作為待攤費(fèi)用后遞延支出分期作為待攤費(fèi)用后遞延支出分期攤銷。攤銷。內(nèi)資：不超過其當(dāng)年銷售內(nèi)資：不超過其當(dāng)年銷售收收入入5 5范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分永遠(yuǎn)不得扣除。過部分永遠(yuǎn)不得扣除。外資：無相關(guān)規(guī)定外資：無相關(guān)規(guī)定內(nèi)資內(nèi)資：全年銷售（營業(yè)）收入

54、凈額在：全年銷售（營業(yè)）收入凈額在15001500萬元及其以下的：萬元及其以下的：不超過該部分銷售（營業(yè)）收入凈額不超過該部分銷售（營業(yè)）收入凈額55 全年銷售（營業(yè)）收入凈額超過全年銷售（營業(yè)）收入凈額超過15001500萬元的部分：不萬元的部分：不超過該部分銷售（營業(yè)）收入凈額超過該部分銷售（營業(yè)）收入凈額33 在在“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”中按標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支，不得預(yù)提。中按標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支，不得預(yù)提。外資外資：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的交際應(yīng)酬費(fèi)。應(yīng)當(dāng)有確：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的交際應(yīng)酬費(fèi)。應(yīng)當(dāng)有確實(shí)的記錄或單據(jù)，分別在以下限度內(nèi)準(zhǔn)予作為費(fèi)用列支：實(shí)的記錄或單據(jù)，分別在以下限度內(nèi)準(zhǔn)予作為費(fèi)用列支

55、： 1. 1.全年銷貨凈額全年銷貨凈額在在15001500萬元以下的：不超過該部分銷售貨萬元以下的：不超過該部分銷售貨凈額凈額55；全年銷貨凈額超過；全年銷貨凈額超過15001500萬元的部分：不超過該部分萬元的部分：不超過該部分銷貨凈額銷貨凈額33； 2.2.全年業(yè)務(wù)收入總額在全年業(yè)務(wù)收入總額在500500萬元以下的：不超過該部業(yè)務(wù)萬元以下的：不超過該部業(yè)務(wù)收入總額收入總額1010；全年業(yè)務(wù)收入總額超過；全年業(yè)務(wù)收入總額超過500500萬元的部分：不超萬元的部分：不超過該部業(yè)務(wù)收入總額過該部業(yè)務(wù)收入總額55；利息利息 （1 1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金

56、而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。（2 2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（3 3）開發(fā)企業(yè)將自

57、有資金借給全資企業(yè)）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本入資金金額超過其注冊資本5050的，超過部分的的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。外資雖未專門規(guī)定外資雖未專門規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的扣除，但其應(yīng)用的扣除，但其應(yīng)遵循外資企業(yè)所得遵循外資企業(yè)所得稅的規(guī)定：企業(yè)發(fā)稅的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)應(yīng)景有

58、關(guān)生與生產(chǎn)應(yīng)景有關(guān)的合理借款利息，的合理借款利息，應(yīng)當(dāng)提供借款付息應(yīng)當(dāng)提供借款付息的證明文件，準(zhǔn)予的證明文件，準(zhǔn)予列支。列支。土地閑置費(fèi)土地閑置費(fèi) 開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)

59、產(chǎn)損失按稅收規(guī)定形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。在稅前扣除。成本報(bào)廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)成本報(bào)廢轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn) 成本對象在建造過程中如成本對象在建造過程中如單項(xiàng)或單位單項(xiàng)或單位工程工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對成本對象整體象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作可按稅收規(guī)

60、定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊折舊費(fèi)用。費(fèi)用。 折舊折舊內(nèi)資內(nèi)資：1. 1.殘值：殘值：0404年新購置的為原價(jià)年新購置的為原價(jià)5%5%，0404年前的按原價(jià)年前的按原價(jià)5%5%以內(nèi)以內(nèi) 2.2.折舊方法：直線折舊法折舊方法：直線折舊法 3.3.折舊最低年限折舊最低年限( (房屋建筑物房屋建筑物2020年年, ,火車、輪船、機(jī)器和其他生火車、輪船、機(jī)器和其他生產(chǎn)設(shè)備產(chǎn)設(shè)備1010年，電子設(shè)備和火車、輪船以外運(yùn)輸工具以及生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)年，電子設(shè)備和火車、輪船以外運(yùn)輸工具以及生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)器具、工具、家具為器具、工具、家具為5 5年）年）外資外資：1. 1.新購置投