紹興頤高廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷提案p學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1紹興頤高廣場(chǎng)紹興頤高廣場(chǎng)(gungchng)項(xiàng)目營(yíng)銷提案項(xiàng)目營(yíng)銷提案p第一頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)區(qū)位項(xiàng)目地塊位于紹興市鏡湖新區(qū)，位于紹興大城市越城項(xiàng)目地塊位于紹興市鏡湖新區(qū)，位于紹興大城市越城、柯橋、袍江、杭州灣紹興工業(yè)、柯橋、袍江、杭州灣紹興工業(yè)(gngy)(gngy)新城區(qū)四大新城區(qū)四大城市組團(tuán)的中心；城市組團(tuán)的中心；鏡湖新區(qū)行政區(qū)劃鏡湖新區(qū)行政區(qū)劃 76 76 平方公里，其中核心區(qū)塊平方公里，其中核心區(qū)塊 ( ( 城市城市綠心綠心 ) ) 開發(fā)建設(shè)面積開發(fā)建設(shè)面積 53.4 53.4 平方公里平方公里 , , 東至紹三線和外東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵

2、路、北至柯袍線。直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。 越城區(qū)越城區(qū)鏡湖新區(qū)袍江袍江新區(qū)新區(qū)(xnq)鏡湖新區(qū)鏡湖新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)柯橋柯橋袍江新區(qū)袍江新區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)鏡湖新區(qū)本案老城區(qū)老城區(qū)第2頁(yè)/共121頁(yè)第二頁(yè)，共121頁(yè)。地塊(d kui)狀況二環(huán)北路二環(huán)北路(bi l)解放解放(jifng)大道大道山水名家山水名家紹興市政府紹興市政府2紹興市國(guó)土資源局紹興市國(guó)土資源局 112紹興國(guó)土資源局山水名家本案本案第3頁(yè)/共121頁(yè)第三頁(yè)，共121頁(yè)。地塊(d kui)狀況總建筑面積：1236781#1#頤高創(chuàng)頤高創(chuàng)業(yè)基地業(yè)基地2#2#頤高創(chuàng)頤高創(chuàng)業(yè)基地業(yè)基地電子商務(wù)大廈電子商務(wù)大廈商業(yè)

3、商業(yè)3F3F商業(yè)商業(yè)4F4F二環(huán)北路二環(huán)北路解放大道解放大道22F22F24F建設(shè)用地面積26037.406 建筑占地面積10869 總建筑面積123678容積率3.6建筑密度41.7%綠地率10%機(jī)動(dòng)車停車位660輛非機(jī)動(dòng)車停車位4600輛地上(d shn)建筑面積：93734電子商務(wù)大廈電子商務(wù)大廈 2759527595（含物管用房285、含裙房商業(yè)5009）頤高創(chuàng)業(yè)基地頤高創(chuàng)業(yè)基地 3042030420商業(yè)商業(yè)3571935719項(xiàng)目集酒店式公寓、辦公、商業(yè)于一體第4頁(yè)/共121頁(yè)第四頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)效果圖西北(xbi)向西南(xnn)向東南向第5頁(yè)/共121頁(yè)第五頁(yè)，

4、共121頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)面積配比北面戶型D：33.1北面戶型E：44.1南面戶型A：51.9南面戶型B：53.1南面戶型C：87.1北面戶型F：47.4面積面積333344-4744-4751-5351-538787配比配比13.3%26.6%53.4%6.7%第6頁(yè)/共121頁(yè)第六頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)SWOT分析靠近新的市行政中心，且臨近老城區(qū)，位置 較優(yōu)越；靠近城市主干道，出行便利；頤高在紹興的品牌優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)產(chǎn) 品組合較齊全，形成功能互補(bǔ)； 在售的與未來(lái)開發(fā)的商辦性質(zhì)產(chǎn)品較多，競(jìng)爭(zhēng)較激烈； 紹興的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定，客戶對(duì)辦公的實(shí)際需求不大。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)StrengthStr

5、ength 劣勢(shì)劣勢(shì)WeaknesWeakness s 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)Opportunity Opportunity 威脅威脅Threat Threat 創(chuàng)業(yè)園的概念在區(qū)域內(nèi)較獨(dú) 特，具備一定的吸引力；商辦性質(zhì)產(chǎn)品不限購(gòu)不限貸，有 良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在產(chǎn)品總價(jià)控制于一定范圍內(nèi)的 情況下，紹興投資客依然較活躍；項(xiàng)目周邊在建的類似產(chǎn)品較多，易 形成集群效應(yīng)； 地塊近主干道，有一定的噪音和空氣污染； 目前周邊正處于建設(shè)中，商業(yè)配套不成熟，辦公氛圍較淡??；綜合(zngh)以上，優(yōu)勢(shì)強(qiáng)于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)多于威脅，同時(shí)，優(yōu)勢(shì)因素與機(jī)會(huì)因素占到主導(dǎo)地位。第7頁(yè)/共121頁(yè)第七頁(yè)，共121頁(yè)。宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)(shchng

6、)分析分析第8頁(yè)/共121頁(yè)第八頁(yè)，共121頁(yè)。14.457.348.847.62.710.911.99.94.15.86.68.32008年2009年2010年2011年1-10月2008-2011.10 紹興市區(qū)一手商品房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)分析（萬(wàn)）住宅辦公商業(yè)21.27467.365.760204060802008年2009年2010年2011年1-10月2008-2011.10 紹興市區(qū)一手商品房市場(chǎng)成交量分析（萬(wàn)）紹興(sho xn)市區(qū)商品房市場(chǎng)紹興市區(qū)自2009年以來(lái)，一手商品房市場(chǎng)成交量基本穩(wěn)定，但是2010年已經(jīng)有9%的下降；受國(guó)家嚴(yán)厲(ynl)宏觀調(diào)控影響，預(yù)計(jì)2011年全年成交

7、量與2010年基本持平紹興市區(qū)(shq)近三年住宅占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力，而辦公市場(chǎng)自2009年至2011年10月，年均需求量11-12萬(wàn)，占年均總量的15.8%左右，需求結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定第9頁(yè)/共121頁(yè)第九頁(yè)，共121頁(yè)。紹興市區(qū)(shq)商品房市場(chǎng)2010.10-2011.10 紹興市區(qū)一手住宅、辦公(bn gng)成交分析普通住宅成交量（萬(wàn)）6.06 8.78 11.06 8.84.444.65.05 2.21 4.67 5.45 3.77 3.43 5.157辦公成交量（萬(wàn)）1.67 2.17 1.211.20.470.50.38 0.68 0.48 2.46 1.24 0.72 1.808普

8、通住宅成交均價(jià)（元/）13036140351559011152129699524 9647115861302410402100559902 9979辦公成交均價(jià)（元/）7782 8003 9288 8234 9747 9612106318765 9673116291206410905101522010年10月11月 12月2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月0200040006000800010000120001400016000051015202530由于(yuy)紹興市區(qū)辦公物業(yè)的放量主要集中在下半年，主要體現(xiàn)于酒店式公寓產(chǎn)品的放量，因而整體成交量也比較多；而2011年上

9、半年主要是尾盤消化；下半年開始，成交量較上半年大幅增加；可見(jiàn)，辦公物業(yè)成交量的波動(dòng)主要受個(gè)案推盤時(shí)間和節(jié)奏的影響，而紹興市限貸、限購(gòu)等一系列政策尚未對(duì)辦公物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響；2011年1-10月月均去化1萬(wàn)； 辦公物業(yè)月度成交均價(jià)有波動(dòng)，但總體呈小幅上升態(tài)勢(shì)，在7月，成交均價(jià)高過(guò)住宅均價(jià)。注：辦公物業(yè)主要包括酒店式公寓、寫字樓等。第10頁(yè)/共121頁(yè)第十頁(yè)，共121頁(yè)。小結(jié)(xioji)123從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅市場(chǎng)受國(guó)家調(diào)控政策影響，成交量呈現(xiàn)一定幅度的波動(dòng)(bdng)；辦公市場(chǎng)年均成交量穩(wěn)定在11-12萬(wàn)，受政策影響不大；2011年年初(ninch)，住宅市場(chǎng)成交大幅下滑，同時(shí)，隨著

10、紹興“限購(gòu)令”的頒布，整個(gè)上半年市場(chǎng)陷入比較低迷的狀態(tài)；下半年商辦市場(chǎng)和高端住宅市場(chǎng)發(fā)力，使得量?jī)r(jià)有所回升；42011年1-10月，辦公市場(chǎng)辦公市場(chǎng)上半年成交低迷，下半年因辦公產(chǎn)品尤其是酒店式公寓產(chǎn)品下半年因辦公產(chǎn)品尤其是酒店式公寓產(chǎn)品的放量而使得整體成交大幅上揚(yáng)的放量而使得整體成交大幅上揚(yáng)；前10個(gè)月月均去化1萬(wàn)，占整體市場(chǎng)月均去化量的15%；全年來(lái)看，去化較穩(wěn)定去化較穩(wěn)定；本案地處的鏡湖新區(qū)，作為政府規(guī)劃重心，未來(lái)建設(shè)項(xiàng)目較多，特別是商辦類，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不言而喻；第11頁(yè)/共121頁(yè)第十一頁(yè)，共121頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)(shchng)分析分析第12頁(yè)/共121頁(yè)第十二頁(yè)，共121頁(yè)。

11、1010公里公里(n l)(n l)6.26.2公里公里(n l)(n l)柯橋柯橋袍江新區(qū)袍江新區(qū)(xnq)(xnq)5公里5公里5公里城中城北迪蕩新城競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定本案位于鏡湖新區(qū)，與柯橋直線距離約10公里，與袍江新區(qū)直線距離約6.2公里，本案。第13頁(yè)/共121頁(yè)第十三頁(yè)，共121頁(yè)。酒店式公寓(gngy)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分布勝利路金地春天本案本案華盛大廈君悅柏悅星城大廈中成好望大廈解放大道中興路城南大道北二環(huán) 104國(guó)道鳳林西路環(huán)城東路鑒湖銘康大廈紐約國(guó)際中心外灘4-6地塊外灘4-14地塊中金國(guó)際在售項(xiàng)目(xingm)待售項(xiàng)目(xingm)鏡湖新區(qū)城北區(qū)域第14頁(yè)/共121頁(yè)第十四頁(yè)，共12

12、1頁(yè)。案名案名開盤時(shí)開盤時(shí)間間產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)形態(tài)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)主力面積主力面積（）（）裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)（元（元/ /）推案量推案量（）（）剩余量剩余量（）（）均價(jià)均價(jià)（元（元/ /）去化率去化率剩余可售剩余可售量（）量（）中成好望大廈2011-09-2827層辦公35-70 300018389155601300036.4%11695濱江金色家園星城大廈2011-09-2425層辦公36-8620002625026000896037.4%16433中金國(guó)際2010-01-1524層辦公40-6020003045601480037.4%19065君悅柏悅君悅2011-3-1227層辦公39-5538002

13、970001300052.8%14018柏悅2011-8-271200297000900034.9%19335在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案一覽以上(yshng)四個(gè)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總推案量達(dá)到13.5萬(wàn)左右，剩余可售量為8萬(wàn)，而剩余推量近4.2萬(wàn)，因而總存量有12.2萬(wàn)。第15頁(yè)/共121頁(yè)第十五頁(yè)，共121頁(yè)。u 目前紹興，但是包括已推未售量8萬(wàn)、未推量近4.2萬(wàn)，市場(chǎng)總體供應(yīng)量也達(dá)到了約12.2萬(wàn)；u 產(chǎn)品面積主要有兩個(gè)面積段，；u 當(dāng)前在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案分析第16頁(yè)/共121頁(yè)第十六頁(yè)，共121頁(yè)。案名案名物業(yè)地址物業(yè)地址總建筑面積總建筑面積（）（）產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)酒店

14、公寓酒店公寓面積（）面積（）主力主力面積面積裝修情裝修情況況金地春天近潤(rùn)沁路，公交總公司對(duì)面9883 LOFT，5.2m高辦公480050精裝紐約國(guó)際中心 越城區(qū)梅龍湖環(huán)湖支路與勝利東路交匯處 1800002棟高層辦公預(yù)計(jì)1棟酒店式公寓/鑒湖銘康大廈 解放南路與城南大道交叉口 291691棟18層高層辦公/毛坯，部分裝修中實(shí)外灘4-14地塊 東至地塊地限線，南至地塊地限線，西至靈芝路，北至一號(hào)路 19836商住公寓辦公/中實(shí)外灘4-6地塊 鏡湖新區(qū)東至地塊地限線，南至一號(hào)路，西至二號(hào)路，北至鳳林西路 295182棟高層辦公1棟酒店式公寓/華盛大廈 火車站北路2號(hào)西側(cè)地塊 18694商住公寓辦公

15、/頤高數(shù)碼廣場(chǎng)解放北路與104國(guó)道交叉口1236783棟高層辦公3042040-60/未來(lái)(wili)競(jìng)爭(zhēng)分析保守估計(jì)，包括本案在內(nèi)的七個(gè)待售項(xiàng)目未來(lái)將新增供應(yīng)量至少(zhsho)達(dá)到15萬(wàn)。第17頁(yè)/共121頁(yè)第十七頁(yè)，共121頁(yè)。供應(yīng)(gngyng)分析供應(yīng)量供需(n x)產(chǎn)品現(xiàn)有(xin yu)存量：12.2萬(wàn)未來(lái)增量：15萬(wàn)未來(lái)幾年總供應(yīng)量： 27萬(wàn)35-6070-86第18頁(yè)/共121頁(yè)第十八頁(yè)，共121頁(yè)。主力戶型成交(chng jio)價(jià)格分析好望大廈(dsh)星城大廈(dsh)中金國(guó)際君悅柏悅30405060708090項(xiàng)目好望大廈星城大廈中金國(guó)際君悅柏悅主力戶型（）35-40

16、50-7645-5540-55成交均價(jià)（元/）11800845014000130009000產(chǎn)品面積產(chǎn)品總價(jià)面積（）總價(jià)（萬(wàn)元）30405060708090成交戶型主力總價(jià)段主要分布在40-65萬(wàn)之間，對(duì)應(yīng)成交戶型面積主要在40-55之間，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，投資價(jià)值也更高。第19頁(yè)/共121頁(yè)第十九頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目好望大廈好望大廈星城大廈星城大廈中金國(guó)際中金國(guó)際君悅君悅柏悅柏悅開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011.9.282011.9.242010.1.152011.3.122011.8.27推案量（）推案量（）1838926250304562970029700去化率去化率36.4%37.4%37.

17、4%52.8%34.9%去化量（）去化量（）66949818113911568210365月均去化量月均去化量（）（）3328420051818423178去化分析(fnx)當(dāng)前(dngqin)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化情況相當(dāng)，中金國(guó)際由于單價(jià)高，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，缺乏總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)；中金國(guó)際在總價(jià)上與其他個(gè)案拉開差距，導(dǎo)致去化很慢，同時(shí)，因?yàn)殚_盤時(shí)間過(guò)早，計(jì)算時(shí)不考慮在內(nèi)，通過(guò)其他四個(gè)計(jì)算得到，四個(gè)項(xiàng)目的月均去化量為3100；考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)影響以及不同銷售期階段的特點(diǎn)，認(rèn)為本案月均去化量在2500左右。第20頁(yè)/共121頁(yè)第二十頁(yè)，共121頁(yè)。區(qū)位概念區(qū)位概念(ginin)不強(qiáng)烈不強(qiáng)烈星城和君悅柏悅項(xiàng)目

18、相對(duì)中金國(guó)際和好望，距離市區(qū)(shq)遠(yuǎn)，但是從去化來(lái)看，開盤后銷售仍較火熱，去化良好，不比另兩個(gè)項(xiàng)目差，一定程度上反映投資客在市區(qū)(shq)范圍內(nèi)的投資區(qū)位不敏感；四個(gè)項(xiàng)目(xingm)在品牌方面都沒(méi)有突出的優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引投資客；品牌建材傾向性不高品牌建材傾向性不高裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不高裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不高投資客并不要求高標(biāo)準(zhǔn)的裝修，如君悅和柏悅采取了不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但從去化看，柏悅相對(duì)要好于君悅產(chǎn)品，去化速度更快。客戶分析 40-5540-65萬(wàn)關(guān)關(guān) 注注 點(diǎn)：點(diǎn)：第21頁(yè)/共121頁(yè)第二十一頁(yè)，共121頁(yè)。 位置 客運(yùn)中心環(huán)島東南首總建筑面積 103696酒店公寓面積 33949開盤時(shí)間 2011-0

19、9-28當(dāng)期推案面積 18389主力戶型圖推案樓層裝修標(biāo)準(zhǔn)4-16層3000元/面積段（） 套數(shù)比重35407831.6%58135.2%6815663.2%酒店式公寓寫字樓583568中成好望大廈(dsh) 在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案第22頁(yè)/共121頁(yè)第二十二頁(yè)，共121頁(yè)。中成好望大廈(dsh) 在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案第23頁(yè)/共121頁(yè)第二十三頁(yè)，共121頁(yè)。星城大廈(dsh) 位置 解放大道158號(hào)總建筑面積 56799酒店公寓面積 56799開盤時(shí)間 2011-9-24 當(dāng)期推案面積 26250主力戶型圖推案樓棟裝修標(biāo)準(zhǔn)A幢4-25層2000元/面積段（） 套數(shù)比重36

20、6617.6%50-558823.5%72-7615441.3%83-866617.6%A幢B幢367683 在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案第24頁(yè)/共121頁(yè)第二十四頁(yè)，共121頁(yè)。星城大廈(dsh) 在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案第25頁(yè)/共121頁(yè)第二十五頁(yè)，共121頁(yè)。12312111098 76541716151413232221201918244.2m4.2m 8.4m7.5m8.4m中金國(guó)際(guj) 位置 解放大道158號(hào)總建筑面積 74472酒店公寓面積 30456 開盤時(shí)間 2010-01-15 當(dāng)期推案面積 30456 平面戶型圖推案樓棟裝修標(biāo)準(zhǔn)4-24層2000元/主力

21、面積客戶來(lái)源置業(yè)目的40-60紹興本地人投資酒店式公寓 在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案第26頁(yè)/共121頁(yè)第二十六頁(yè)，共121頁(yè)。中金國(guó)際(guj) 在售競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案第27頁(yè)/共121頁(yè)第二十七頁(yè)，共121頁(yè)。君悅柏悅 位置解放大道與鳳林西路交叉口總建筑面積 155286酒店公寓面積 59400開盤時(shí)間 2011-3-12（君悅） 2011-8-27（柏悅）當(dāng)期推案面積 59400（總推案量）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）3800（君悅）1200（柏悅）項(xiàng)目總?cè)セ示龕?2.8%柏悅34.9%均價(jià)君悅13000元/柏悅9000元/君悅柏悅55 2R55 1R43 1R主力(zhl)戶型圖 在售

22、競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案第28頁(yè)/共121頁(yè)第二十八頁(yè)，共121頁(yè)。 對(duì)本案酒店式公寓產(chǎn)品(chnpn)的啟示裝修標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)控制企劃包裝不宜過(guò)高，應(yīng)控制在1000-2000元/的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在市場(chǎng)主力成交40-65萬(wàn)的總價(jià)范圍內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，欲脫穎而出，對(duì)于創(chuàng)新而又獨(dú)特的企劃包裝是必不可少的第29頁(yè)/共121頁(yè)第二十九頁(yè)，共121頁(yè)。1010公里公里6.26.2公里公里柯橋柯橋袍江新區(qū)袍江新區(qū)5公里5公里5公里城中城北迪蕩新城寫字樓整體市場(chǎng)(shchng)狀況本案以5公里為競(jìng)爭(zhēng)范圍，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案主要分布(fnb)在老城區(qū)的迪蕩新城、城中和城北等區(qū)域。目前柯橋的金柯橋大道周邊已有15個(gè)辦公項(xiàng)目，氛圍相

23、當(dāng)濃厚，滿足(mnz)了較多的辦公需求，使得那邊客群來(lái)本案辦公或投資的可能性有所減小。柯橋柯橋第30頁(yè)/共121頁(yè)第三十頁(yè)，共121頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)(shchng)在售個(gè)案分布區(qū)域區(qū)域案名案名迪蕩新城鼎盛時(shí)代大廈元城國(guó)際世茂大廈城中心中區(qū)大廈城北中金國(guó)際中成好望大廈勝利路勝利路二環(huán)北路二環(huán)北路二環(huán)東路二環(huán)東路二環(huán)南路二環(huán)南路二環(huán)西路二環(huán)西路城南大道城南大道解放大道解放大道中興路中興路環(huán)城東路環(huán)城東路本案中區(qū)大廈世茂大廈元城國(guó)際中成好望大廈中金國(guó)際鼎盛時(shí)代大廈鳳林西路鳳林西路迪蕩新城迪蕩新城城北城北城中城中市政府第31頁(yè)/共121頁(yè)第三十一頁(yè)，共121頁(yè)。案名案名物業(yè)地址物業(yè)地址推案量推案量開盤時(shí)間

24、開盤時(shí)間產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析裝修狀況裝修狀況均價(jià)均價(jià)（元（元/ /）去化率去化率中成中成好好望大廈望大廈客運(yùn)中心環(huán)島東南首5.04萬(wàn)方2011-09-2827層；單間100-1000 1000元/裝修標(biāo)準(zhǔn)120002.8%鼎盛時(shí)代鼎盛時(shí)代大廈大廈紹興市勝利東路375號(hào)4.0萬(wàn)方2010-1231層；單間面積150-260，整層面積900-1300毛坯18900（挑高）12000(未挑高)16.8%中金國(guó)際中金國(guó)際中興北路和104國(guó)道北復(fù)線交叉口4.2萬(wàn)方2010-0125層甲級(jí)寫字樓，3.6米層高；單間面積200-260或整層出售精裝1450027.4%中區(qū)大廈中區(qū)大廈中興路漁化橋河沿路口0.49

25、萬(wàn)方2009-051-2樓商業(yè)，3-6樓辦公；單間面積150-450 簡(jiǎn)裝1600069.7%元城國(guó)際元城國(guó)際勝利東路261號(hào)約4.5萬(wàn)方2009-0425層；剩余少量房源單間面積300-380 毛坯8200（今年5月以來(lái)價(jià)格，之前約6800）74.7%國(guó)茂大廈國(guó)茂大廈迪蕩新城D8地塊3.8萬(wàn)方2009-0625層；單間面積100-600 簡(jiǎn)裝8000（今年7月以來(lái)價(jià)格，之前起價(jià)6500）62.3%在售個(gè)案( n)基本信息以上六個(gè)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總推案量達(dá)到(d do)22.3萬(wàn)左右，未來(lái)推案量為零，剩余可售量為14.3萬(wàn)。第32頁(yè)/共121頁(yè)第三十二頁(yè)，共121頁(yè)。在售個(gè)案( n)分析多為毛坯、

26、簡(jiǎn)裝多為毛坯、簡(jiǎn)裝，而精裝修產(chǎn)品很少，同時(shí)，面積均以面積均以200200左右為分割單元左右為分割單元；元城國(guó)際、國(guó)茂開盤時(shí)間較早，同時(shí)分割的面積都較大，價(jià)格相對(duì)較低，中區(qū)大廈因地段稀缺及剩余產(chǎn)品少，價(jià)格最高，再除去鼎盛時(shí)代大廈的挑高產(chǎn)品，對(duì)于常規(guī)產(chǎn)品，市場(chǎng)主市場(chǎng)主力均價(jià)在力均價(jià)在12000-1450012000-14500元元/ /，同時(shí)，主力總價(jià)差異較大，主力總價(jià)差異較大，高總價(jià)達(dá)到高總價(jià)達(dá)到450450萬(wàn)以上，低總價(jià)在萬(wàn)以上，低總價(jià)在170-240170-240萬(wàn)；萬(wàn)；除09年開盤的項(xiàng)目去化率在60%以上，2010年開盤以來(lái)的項(xiàng)目均在20%以下，整體去化不佳整體去化不佳，市場(chǎng)低迷。第33頁(yè)

27、/共121頁(yè)第三十三頁(yè)，共121頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)市場(chǎng)待售個(gè)案分布勝利路勝利路二環(huán)北路二環(huán)北路二環(huán)東路二環(huán)東路二環(huán)南路二環(huán)南路二環(huán)西路二環(huán)西路城南大道城南大道解放大道解放大道中興路中興路環(huán)城東路環(huán)城東路中實(shí)外灘4-6地塊本案巨星大廈鳳林西路鳳林西路迪蕩新城迪蕩新城黃金時(shí)代大廈匯銀國(guó)際鏡湖新區(qū)鏡湖新區(qū)區(qū)域區(qū)域案名案名迪蕩新城黃金時(shí)代大廈匯銀國(guó)際鏡湖新區(qū)巨星大廈中實(shí)外灘4-6地塊第34頁(yè)/共121頁(yè)第三十四頁(yè)，共121頁(yè)。案名案名物業(yè)地址物業(yè)地址總占地（）總占地（）容積率容積率總建面（）總建面（）開盤時(shí)間開盤時(shí)間產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析裝修狀況裝修狀況中實(shí)中實(shí)外灘外灘4-64-6地塊地塊鏡湖新區(qū)南

28、至一號(hào)路，西至二號(hào)路，北至鳳林西路6024 4.90 29518 待定一棟寫字樓待定黃金時(shí)代大黃金時(shí)代大廈廈緊臨梅龍湖，西側(cè)為迪蕩B5地塊財(cái)智大廈19788 4.53 114793 （辦公面積71165） 待定3棟寫字樓及商業(yè)配套毛坯巨星大廈巨星大廈鏡湖新區(qū)解放大道與鳳林路交匯處6191 4.80 38000 預(yù)計(jì)2011-12一幢21層寫字樓，面積70-380精裝匯銀國(guó)際匯銀國(guó)際 迪蕩新城D11地塊 -約40000待定兩幢21層寫字樓及商業(yè)配套待定未來(lái)(wili)競(jìng)爭(zhēng)分析預(yù)計(jì)(yj)以上四個(gè)待售項(xiàng)目未來(lái)新增供應(yīng)量至少達(dá)到16萬(wàn)。第35頁(yè)/共121頁(yè)第三十五頁(yè)，共121頁(yè)。區(qū)域區(qū)域案名案名總建

29、面（）總建面（）迪蕩新城匯銀國(guó)際 16黃金時(shí)代大廈鏡湖新區(qū)巨星大廈中實(shí)外灘4-6地塊區(qū)域區(qū)域案名案名剩余供應(yīng)量（剩余供應(yīng)量（ ）城北中成好望大廈48980中金國(guó)際30479迪蕩新城鼎盛時(shí)代大廈33270元城國(guó)際11368國(guó)茂大廈14344城中中區(qū)大廈1483/ /合計(jì)合計(jì) 300000 300000未來(lái)(wili)供應(yīng)量競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要集中在鏡湖(jn h)新區(qū)、迪蕩新城及城北區(qū)域，其中，有兩個(gè)項(xiàng)目位于鏡湖(jn h)新區(qū)，距離本案較近；未來(lái)供應(yīng)量至少達(dá)到300000，競(jìng)爭(zhēng)激烈。第36頁(yè)/共121頁(yè)第三十六頁(yè)，共121頁(yè)。主要個(gè)案( n)去化分析項(xiàng)目項(xiàng)目好望大廈好望大廈鼎盛時(shí)代大廈鼎盛時(shí)代大廈中金

30、國(guó)際中金國(guó)際中區(qū)大廈中區(qū)大廈元城國(guó)際元城國(guó)際國(guó)茂大廈國(guó)茂大廈開盤時(shí)間2011.9.282010.122010.12009.52009.42009.6推案量（）50400400004200049004500038000去化率2.8%16.8%27.4%69.7%74.7%62.3%去化量（）142067301152134153361523674月均去化量（）7106125011141084816由于其他三個(gè)項(xiàng)目開盤(ki pn)時(shí)間過(guò)早，不考慮在內(nèi)，同時(shí)，從上表可知，以上三個(gè)項(xiàng)目月均去化量約600，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體去化情況不佳。第37頁(yè)/共121頁(yè)第三十七頁(yè)，共121頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)

31、案總價(jià)分析項(xiàng)目項(xiàng)目好望大廈好望大廈鼎盛時(shí)代大廈鼎盛時(shí)代大廈元城國(guó)際元城國(guó)際中區(qū)大廈中區(qū)大廈國(guó)茂大廈國(guó)茂大廈中金國(guó)際中金國(guó)際均價(jià)（元/ ）1200012000(未挑高)820016000800014500主力面積（ ）160-295150-195331-388108-165568-590160-295總價(jià)范圍（萬(wàn)元）192-354192-354180-234180-234271-318271-318172-264172-264454-472454-472232-428232-428從上表可知，各項(xiàng)目總價(jià)段差距較大，分為三個(gè)檔次：低端總價(jià)190-235萬(wàn)，中等總價(jià)270-360萬(wàn)，高端總價(jià)450-

32、480萬(wàn)；國(guó)茂大廈總價(jià)最高，單價(jià)低，但分割的主力面積最大；元城國(guó)際與中金國(guó)際總價(jià)都在200萬(wàn)元以上(yshng)，元城國(guó)際因單價(jià)低，分割的主力面積大，而中金國(guó)際分割面積不大，但單價(jià)高；鼎盛時(shí)代大廈、中區(qū)大廈總價(jià)相當(dāng)；好望大廈因分割面積范圍較廣，也有350萬(wàn)左右的總價(jià)；第38頁(yè)/共121頁(yè)第三十八頁(yè)，共121頁(yè)。客戶(k h)分析客客 群群行業(yè)來(lái)源：主要來(lái)自于紡織行業(yè)來(lái)源：主要來(lái)自于紡織(fngzh)、貿(mào)易及建筑行業(yè)；、貿(mào)易及建筑行業(yè)；公司規(guī)模公司規(guī)模：以中小型企業(yè)為主；關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：配套的成熟度、交通的便利性、辦公的良好氛圍。以企業(yè)自身辦公需求為主，少部分用于投資投資客的關(guān)注點(diǎn)投資客的關(guān)注點(diǎn)：

33、適當(dāng)總價(jià)、優(yōu)良區(qū)位及升值潛力大的地段第39頁(yè)/共121頁(yè)第三十九頁(yè)，共121頁(yè)。推案量推案量:辦公辦公(bn gng)約約5.04萬(wàn)方萬(wàn)方在售個(gè)案( n)分析物業(yè)地址：客運(yùn)中心環(huán)島物業(yè)地址：客運(yùn)中心環(huán)島(hun do)東南首東南首開盤時(shí)間開盤時(shí)間：2011.9；入住時(shí)間入住時(shí)間：2012.5產(chǎn)品均價(jià)產(chǎn)品均價(jià):12000元/產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：共27層；單間100-1000去化率去化率：2.8%客戶分析客戶分析:辦公自用為主，少量投資第40頁(yè)/共121頁(yè)第四十頁(yè)，共121頁(yè)。面積（）面積（）4343160-195160-195205-210205-210260-295260-295330-3403

34、30-340610-650610-650套數(shù)套數(shù)186424714配比配比0.6%47.5%23.2%26.0%0.6%2.2%面積段（面積段（ ）去化套去化套數(shù)數(shù)430160-1954205-2102260-2951330-3400610-6500面面 積積 配配 比比去去 化化 構(gòu)構(gòu) 成成在售個(gè)案( n)分析第41頁(yè)/共121頁(yè)第四十一頁(yè)，共121頁(yè)。推案量推案量:4.0萬(wàn)方萬(wàn)方(wnfng)物業(yè)地址物業(yè)地址(dzh)：勝利東路：勝利東路375號(hào)號(hào)開盤時(shí)間開盤時(shí)間：2010.12；入住時(shí)間入住時(shí)間：2011.12產(chǎn)品均價(jià)產(chǎn)品均價(jià):12000元/（未挑高）18900 元/（7.6m挑高）產(chǎn)品

35、分析產(chǎn)品分析：共31層；單間150-260或整層客戶分析客戶分析:主要來(lái)自貿(mào)易、紡織、房地產(chǎn)行業(yè)等去化率去化率： 16.8%在售個(gè)案分析第42頁(yè)/共121頁(yè)第四十二頁(yè)，共121頁(yè)。面積（）面積（）9090150-195150-195205-265205-265套數(shù)套數(shù)17168配比配比0.7%50.7%48.6%面積段（面積段（ ）去化套數(shù)去化套數(shù)901150-19516205-26516面面 積積 配配 比比去去 化化 構(gòu)構(gòu) 成成在售個(gè)案( n)分析第43頁(yè)/共121頁(yè)第四十三頁(yè)，共121頁(yè)。推案量推案量:4.2萬(wàn)方萬(wàn)方(wnfng)物業(yè)物業(yè)(w y)地址：中興北路和地址：中興北路和104國(guó)

36、道北復(fù)線交叉口國(guó)道北復(fù)線交叉口開盤開盤(ki pn)時(shí)間：時(shí)間：2010.1；入住時(shí)間：；入住時(shí)間：2011.3產(chǎn)品均價(jià)產(chǎn)品均價(jià):14500元/產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：共25層；單間200-260或整層出售客戶分析：客戶分析：辦公自用為主，部分投資去化率去化率： 27.4%在售個(gè)案分析第44頁(yè)/共121頁(yè)第四十四頁(yè)，共121頁(yè)。面積（）面積（）8080120-180120-180210-255210-255630-655630-65530003000以上以上套數(shù)套數(shù)148222配比配比1.1%4.4%90.1%2.2%1.1%面積段（面積段（ ）去化套數(shù)去化套數(shù)801120-1802210-2554

37、6630-65503000以上0面面 積積 配配 比比去去 化化 構(gòu)構(gòu) 成成在售個(gè)案( n)分析第45頁(yè)/共121頁(yè)第四十五頁(yè)，共121頁(yè)。推案量推案量:0.49萬(wàn)方萬(wàn)方(wnfng)物業(yè)地址物業(yè)地址(dzh)：中興路漁化橋河沿路口：中興路漁化橋河沿路口開盤開盤(ki pn)時(shí)間：時(shí)間：2009.5；入住時(shí)間：；入住時(shí)間：2009.12產(chǎn)品均價(jià)產(chǎn)品均價(jià):12000元/產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：共6層；3-6單間面積150-450 客戶分析客戶分析:以金屬業(yè)、擔(dān)保業(yè)為主去化率去化率： 69.7%B B戶型戶型A A戶型戶型在售個(gè)案分析第46頁(yè)/共121頁(yè)第四十六頁(yè)，共121頁(yè)。面積（）面積（）25-28

38、25-28108-165108-165225-235225-235300300430-450430-450套數(shù)套數(shù)29424配比配比9.5%42.9%19.0%9.5%19.0%面積段（面積段（ ）去化套數(shù)去化套數(shù)25-282108-1657225-23533001430-4503面面 積積 配配 比比去去 化化 構(gòu)構(gòu) 成成在售個(gè)案( n)分析第47頁(yè)/共121頁(yè)第四十七頁(yè)，共121頁(yè)。推案量推案量:約約4.5萬(wàn)方萬(wàn)方(wnfng)物業(yè)物業(yè)(w y)地址：勝利東路地址：勝利東路261號(hào)號(hào)開盤開盤(ki pn)時(shí)間：時(shí)間：2009.4；入住時(shí)間：；入住時(shí)間：2010.12產(chǎn)品均價(jià)產(chǎn)品均價(jià): 82

39、00元/（今年5月以來(lái)，之前約6800 ）客戶分析客戶分析:主要來(lái)自紡織、貿(mào)易、建筑等行業(yè)去化率去化率：74.7%產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：25層，剩余少量房源面積300-380在售個(gè)案分析第48頁(yè)/共121頁(yè)第四十八頁(yè)，共121頁(yè)。面積（）面積（）100-115100-115221-227221-227331-388331-388430430540-554540-554722-725722-725套數(shù)套數(shù)2381353配比配比2.1%3.1%83.5%3.1%5.2%3.1%面積段（面積段（ ）去化套數(shù)去化套數(shù)100-1152221-2271331-388774303540-5545722-7253

40、面面 積積 配配 比比去去 化化 構(gòu)構(gòu) 成成在售個(gè)案( n)分析第49頁(yè)/共121頁(yè)第四十九頁(yè)，共121頁(yè)。推案量推案量:約約3.8萬(wàn)方萬(wàn)方(wnfng)物業(yè)地址物業(yè)地址(dzh)：迪蕩新城：迪蕩新城D8地塊地塊開盤開盤(ki pn)時(shí)間：時(shí)間：2009.6；入住時(shí)間：；入住時(shí)間：2010.12產(chǎn)品均價(jià)產(chǎn)品均價(jià): 8000元/（今年7月以來(lái)，之前起價(jià)6500） 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析： 共25層；單間面積100-600客戶分析客戶分析:貿(mào)易、紡織、房地產(chǎn)以及各種服務(wù)型行業(yè)去化率去化率：62.3%在售個(gè)案分析第50頁(yè)/共121頁(yè)第五十頁(yè)，共121頁(yè)。面積（）面積（）8686100-185100-185

41、200-256200-256385-388385-388568-590568-590套數(shù)套數(shù)1712342配比配比1.5%10.8%18.5%4.6%64.6%面積段（面積段（ ）去化套數(shù)去化套數(shù)861100-1851200-2561385-3880568-59040面面 積積 配配 比比去去 化化 構(gòu)構(gòu) 成成在售個(gè)案( n)分析第51頁(yè)/共121頁(yè)第五十一頁(yè)，共121頁(yè)。對(duì)本案(bn n)寫字樓產(chǎn)品的啟示 產(chǎn)產(chǎn) 品品 規(guī)規(guī) 劃劃通過(guò)以上競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分析可知，寫字樓產(chǎn)品(chnpn)相對(duì)于酒店式公寓產(chǎn)品(chnpn)市場(chǎng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，因此，本案應(yīng)適當(dāng)減少寫字樓產(chǎn)品(chnpn)的規(guī)劃，而相應(yīng)地增

42、加酒店式公寓產(chǎn)品(chnpn) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 面面 積積市場(chǎng)中產(chǎn)品均為200左右的單元面積，分割的面積普遍較大，使得總價(jià)走高，進(jìn)而(jn r)提高了投資者的購(gòu)買門檻，本案應(yīng)減小分割面積，控制在100以內(nèi)為佳第52頁(yè)/共121頁(yè)第五十二頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)定位定位第53頁(yè)/共121頁(yè)第五十三頁(yè)，共121頁(yè)。頤高優(yōu)勢(shì)(yush)紹興市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以紡織業(yè)為龍頭，羽絨制品、家具制造兩翼齊飛的經(jīng)濟(jì)格局，目前其 是目前紹興地區(qū)規(guī)模最大、效益最好的專業(yè)數(shù)碼電腦產(chǎn)品賣場(chǎng)，也是作為紹興越城區(qū)府引進(jìn)的重點(diǎn)企業(yè)必能給紹興增加更多的創(chuàng)新元素及更快地促進(jìn)電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展頤 高 優(yōu) 勢(shì)關(guān) 于 頤 高 l頤高集

43、團(tuán)用12年IT連鎖中國(guó)，在23個(gè)省，39個(gè)城市，鑄就了60個(gè)IT數(shù)碼廣場(chǎng)，用科技繁華都市。l頤高廣場(chǎng)又稱頤高IT綜合體，致力于打造IT的企業(yè)區(qū)域總部基地、電子商務(wù)物流基地、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、綜合服務(wù)外包基地、孵化器基地、IT研發(fā)基地第54頁(yè)/共121頁(yè)第五十四頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)核心價(jià)值核心價(jià)值產(chǎn)品產(chǎn)品(chnpn)(chnpn)地塊地塊(d kui)(d kui)品牌品牌區(qū)位區(qū)位鏡湖CBD，行政中心區(qū)域，城市行政、科技、商業(yè)等高端資源的聚集地。大學(xué)城區(qū)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎，聚集了紹興文理學(xué)院、浙江越秀外國(guó)語(yǔ)學(xué)院等高端學(xué)府，將形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈。處于高鐵新區(qū)，高端

44、客流、密集物流，帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。頤高是中國(guó)IT零售終端的領(lǐng)航者、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商。 頤高數(shù)碼匯集國(guó)內(nèi)外知名品牌，是目前紹興IT行業(yè)中規(guī)模最大效益最好的專業(yè)數(shù)碼電腦市場(chǎng)。頤高廣場(chǎng)，城市的創(chuàng)新地標(biāo)。頤高廣場(chǎng)，集商務(wù)公館商業(yè)中心、商務(wù)辦公于一體的IT綜合體。紹興最大的數(shù)碼廣場(chǎng)。商務(wù)公館主力戶型40-60平米。精裝公館營(yíng)造奢適的居家生活，辦公空間?？們r(jià)60萬(wàn)左右的投資產(chǎn)品。緊鄰解放大道、二環(huán)北路主干道，處于新的行政中心區(qū)域，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆ｍ?xiàng)目周邊商辦項(xiàng)目不興起，未來(lái)周邊商辦氛圍濃郁。第55頁(yè)/共121頁(yè)第五十五頁(yè)，共121頁(yè)。與競(jìng)品項(xiàng)目與競(jìng)品項(xiàng)目(xingm)比較比較城市城市(chngsh)

45、(chngsh)綜合體綜合體 地段地段(ddun) (ddun) 景觀景觀 戶型戶型 精裝修精裝修 價(jià)格價(jià)格 物業(yè)物業(yè) 與競(jìng)品項(xiàng)目比較與競(jìng)品項(xiàng)目比較頤高品牌，頤高品牌，IT創(chuàng)業(yè)園概念創(chuàng)業(yè)園概念頤高數(shù)碼廣場(chǎng)頤高數(shù)碼廣場(chǎng)+城市創(chuàng)新地標(biāo)城市創(chuàng)新地標(biāo)第56頁(yè)/共121頁(yè)第五十六頁(yè)，共121頁(yè)?？蛻艨蛻?k h)認(rèn)認(rèn)知知紹興紹興(sho xn)(sho xn)投資客投資客紹興數(shù)碼紹興數(shù)碼(shm)(shm)電子經(jīng)營(yíng)商電子經(jīng)營(yíng)商紹興私營(yíng)企業(yè)主紹興私營(yíng)企業(yè)主客戶身份客戶身份投資、升值保值投資、升值保值樓下經(jīng)營(yíng)、樓上辦公或居樓下經(jīng)營(yíng)、樓上辦公或居住，數(shù)碼電子廣場(chǎng)配套住，數(shù)碼電子廣場(chǎng)配套置業(yè)用途置業(yè)用途自用辦公

46、自用辦公第57頁(yè)/共121頁(yè)第五十七頁(yè)，共121頁(yè)。目標(biāo)目標(biāo)(mbio)客客群屬性群屬性裝修裝修(zhungxi)(zhungxi)標(biāo)準(zhǔn)要求不高標(biāo)準(zhǔn)要求不高品牌品牌(pn pi)(pn pi)建材傾向性不高建材傾向性不高區(qū)位概念不強(qiáng)烈區(qū)位概念不強(qiáng)烈星城大廈和君悅柏悅項(xiàng)目相對(duì)中金國(guó)際和好望大廈，距離市區(qū)遠(yuǎn)，但是從去化來(lái)看，開盤后仍然銷售較為火熱，去化良好，并不比另兩個(gè)項(xiàng)目差，一定程度上反映投資客在市區(qū)范圍內(nèi)的投資區(qū)位不敏感，更關(guān)注產(chǎn)品的總價(jià)；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在建材品牌方面的優(yōu)勢(shì)，都沒(méi)有成為吸引投資客的重要賣點(diǎn)，而總價(jià)在60萬(wàn)左右的酒店公寓去化速度快；投資客對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)不是很在意，如君悅和柏悅采取了不同的裝

47、修標(biāo)準(zhǔn)，但從去化看，柏悅（裝修標(biāo)準(zhǔn)低于君悅）相對(duì)要好于君悅產(chǎn)品，但總價(jià)比君悅低，去化速度更快； 更在乎投資產(chǎn)品的總價(jià)與投資價(jià)值更在乎投資產(chǎn)品的總價(jià)與投資價(jià)值第58頁(yè)/共121頁(yè)第五十八頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)整體定位紹興紹興(sho xn)首席首席IT綜合體綜合體第59頁(yè)/共121頁(yè)第五十九頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目定位(dngwi)解析紹興市IT總部基地(jd)、電子商務(wù)基地(jd)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地(jd)紹興市最大的數(shù)碼廣場(chǎng)鏡湖新區(qū)大型(dxng)生活超市、時(shí)尚購(gòu)物中心集商務(wù)辦公、商業(yè)中心、商務(wù)公館于一體的IT綜合體第60頁(yè)/共121頁(yè)第六十頁(yè)，共121頁(yè)。1、寫字樓產(chǎn)品相對(duì)于酒店式公寓

48、產(chǎn)品市場(chǎng)形勢(shì)更嚴(yán)峻，本案(bn n)去除商業(yè)裙房及自己持有的面積，剩余面積約20000，則10000用于做寫字樓；辦公(bn gng)產(chǎn)品建議2、建議寫字樓面積(min j)分割以60-80為主，一是產(chǎn)品特征決定其分割的可行性，二是小面積(min j)產(chǎn)品更適合對(duì)總價(jià)較敏感的投資客；3、在戶型方面，建議寫字樓的每個(gè)單元都設(shè)置衛(wèi)生間在戶型方面，建議寫字樓的每個(gè)單元都設(shè)置衛(wèi)生間。產(chǎn)產(chǎn) 品品 建建 議議第61頁(yè)/共121頁(yè)第六十一頁(yè)，共121頁(yè)。價(jià)格價(jià)格(jig)建議建議第62頁(yè)/共121頁(yè)第六十二頁(yè)，共121頁(yè)。酒店式公寓當(dāng)前(dngqin)價(jià)格建議項(xiàng)目項(xiàng)目好望大廈好望大廈星城大廈星城大廈中金國(guó)際

49、中金國(guó)際君悅君悅柏悅柏悅主力戶型（）主力戶型（）35-4050-7645-5540-55成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /）11800845014000130009000主力成交總價(jià)主力成交總價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）41-4842-6563-7742-7236-50【在售個(gè)案價(jià)格【在售個(gè)案價(jià)格(jig)情況】情況】競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力戶型(h xn)為40-55，投資客承受總價(jià)范圍在40-65萬(wàn)之間第63頁(yè)/共121頁(yè)第六十三頁(yè)，共121頁(yè)。面積（）面積（）3344-4751-5387配比配比13.3%26.7%53.3%6.7%本案主力產(chǎn)品面積(min j)正是投資客所青睞的面積(min j)范圍內(nèi)，為44-

50、55之間主力(zhl)每套總價(jià)：40-65萬(wàn)計(jì)算(j sun)得到均價(jià)范圍為9000-11800元/建議均價(jià)（帶裝修）【本案酒店式公寓戶型配比本案酒店式公寓戶型配比】酒店式公寓當(dāng)前價(jià)格建議第64頁(yè)/共121頁(yè)第六十四頁(yè)，共121頁(yè)。寫字樓當(dāng)前價(jià)格(jig)建議【樣本選擇】【樣本選擇】 樣本必須樣本必須(bx)具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。以下為樣具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。以下為樣本選取原則：本選取原則： - 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素 - 功能原則，樣本樓盤必須功能原則，樣本樓盤必須(bx)具有相同的功能定位具有相同的功能定位

51、- 成功原則，成功的案例才具有參考意義成功原則，成功的案例才具有參考意義就本項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)比較符合以上三個(gè)原則的有中成就本項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)比較符合以上三個(gè)原則的有中成好望好望大廈、鼎盛時(shí)代大廈項(xiàng)目，以這兩個(gè)項(xiàng)目為樣本，并在區(qū)位、周邊環(huán)大廈、鼎盛時(shí)代大廈項(xiàng)目，以這兩個(gè)項(xiàng)目為樣本，并在區(qū)位、周邊環(huán)境等系數(shù)上做出修正。境等系數(shù)上做出修正。第65頁(yè)/共121頁(yè)第六十五頁(yè)，共121頁(yè)。寫字樓當(dāng)前(dngqin)價(jià)格建議比較內(nèi)容比較內(nèi)容（指標(biāo)）（指標(biāo)）權(quán)重權(quán)重中成中成好望大廈好望大廈鼎盛時(shí)代大廈鼎盛時(shí)代大廈擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)擬合擬合程度程度比較比較系數(shù)系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)建

52、筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%70%/ /0.726/ /0.716建筑規(guī)模10%1.30.131.20.12整體功能規(guī)劃10%0.90.090.90.09立面設(shè)計(jì)10%10.11.20.12內(nèi)部裝修10%1.20.1210.1面積分割14%0.90.1260.90.126戶型設(shè)計(jì)8%10.0810.08物業(yè)管理8%10.0810.08項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo)項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo)30%30%/ /0.34/ /0.35交通狀況10%1.20.121.20.12周邊環(huán)境10%1.20.121.30.13區(qū)域位置10%10.11.10.11合計(jì)合計(jì)100%100%1.066/ /1.076由此得到的本案寫字樓當(dāng)前參考(

53、cnko)毛坯價(jià)格在1060010800元/ 以參考項(xiàng)目分別50%、50%的權(quán)重，計(jì)算得出(d ch)項(xiàng)目擬合售價(jià)為：110001.06650%+120001.07650%=10736（元/）中成好望大廈去除1000元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)后當(dāng)前毛坯價(jià)格約11000元/、鼎盛時(shí)代大廈常規(guī)產(chǎn)品當(dāng)前毛坯價(jià)格為12000元/，經(jīng)過(guò)比較、修正得出本案寫字樓當(dāng)前毛坯均價(jià)。第66頁(yè)/共121頁(yè)第六十六頁(yè)，共121頁(yè)。建議在酒店式公寓去化建議在酒店式公寓去化80%80%的時(shí)候的時(shí)候(sh hou)(sh hou)，寫字樓正式入市，寫字樓正式入市項(xiàng)目去化周期(zhuq)分析30420月均去化2500 酒店式公寓(gng

54、y)總建面月均去化600根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整個(gè)去化周期為 10000寫字樓總建面+ +2000010000- -去除商業(yè)面積及自持面積后酒店式公寓去化周期為16個(gè)月寫字樓去化周期為17個(gè)月第67頁(yè)/共121頁(yè)第六十七頁(yè)，共121頁(yè)。項(xiàng)目(xingm)去化周期修正配合我司的企劃包裝及銷售團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)執(zhí)行能力可在市場(chǎng)(shchng)月均去化量基礎(chǔ)上上浮20%項(xiàng)目(xingm)總?cè)セ芷诮抵?4個(gè)月寫字樓寫字樓去化周期為14個(gè)月酒店式公寓酒店式公寓去化周期為13個(gè)月建議在酒店式公寓去化80%的時(shí)候，寫字樓正式入市月均去化量3000月均去化量720第68頁(yè)/共121頁(yè)第六十八頁(yè)，共121頁(yè)。營(yíng)

55、 銷 篇第69頁(yè)/共121頁(yè)第六十九頁(yè)，共121頁(yè)。營(yíng)營(yíng) 銷銷 策策 略略第70頁(yè)/共121頁(yè)第七十頁(yè)，共121頁(yè)。 擴(kuò)大頤高廣場(chǎng)擴(kuò)大頤高廣場(chǎng)(gungchng)(gungchng)在紹興的品牌知名度；在紹興的品牌知名度； 樹立紹興樹立紹興(sho xn)(sho xn)新地標(biāo)，代表紹興新地標(biāo)，代表紹興(sho xn)(sho xn)高新科技的高新科技的ITIT綜綜合體；合體； 追求追求(zhuqi)(zhuqi)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 樹立頤高數(shù)碼在紹興的風(fēng)向標(biāo)地位；樹立頤高數(shù)碼在紹興的風(fēng)向標(biāo)地位；營(yíng)銷總目標(biāo) 第71頁(yè)/共121頁(yè)第七十一頁(yè)，共121頁(yè)。p 紹興首席IT綜合體，頤高

56、數(shù)碼連鎖，IT連鎖，打造頤高數(shù)碼在紹興市場(chǎng)的絕對(duì)引領(lǐng)地位。體現(xiàn)項(xiàng)目的絕對(duì)投資價(jià)值。p 項(xiàng)目營(yíng)銷分為三期入市，穩(wěn)步推進(jìn)，避免營(yíng)銷中自己打自己，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，p保證階段熱銷。p 先將商業(yè)部分整體包裝，將頤高數(shù)碼的規(guī)模超大型表現(xiàn)(bioxin)出來(lái)，然后分三批次推案，先推出兩棟酒店公寓，再推辦公改造的酒店公寓，再推出剩余的辦公。p 價(jià)格采取小幅低開高走策略，給予前期初始購(gòu)買客戶增值空間，放大項(xiàng)目投資增值效應(yīng)。高舉高打，低開高走，分批入市高舉高打，低開高走，分批入市(r (r sh)sh)營(yíng)銷(yn xio)策略第72頁(yè)/共121頁(yè)第七十二頁(yè)，共121頁(yè)。開拓開拓“現(xiàn)場(chǎng)銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售”+“”+“外出展銷

57、外出展銷(zhn xio)”(zhn xio)”雙重銷售模式雙重銷售模式以現(xiàn)場(chǎng)銷售為核心以現(xiàn)場(chǎng)銷售為核心1 1、“請(qǐng)進(jìn)來(lái)請(qǐng)進(jìn)來(lái)+ +走出去走出去” ” 動(dòng)態(tài)坐銷，內(nèi)外互動(dòng)動(dòng)態(tài)坐銷，內(nèi)外互動(dòng)2 2、“請(qǐng)進(jìn)來(lái)請(qǐng)進(jìn)來(lái)”現(xiàn)場(chǎng)接待中心，接待廣告現(xiàn)場(chǎng)接待中心，接待廣告 導(dǎo)入和走過(guò)路過(guò)客戶導(dǎo)入和走過(guò)路過(guò)客戶3 3、“走出去走出去”以區(qū)域市場(chǎng)為核心，做巡以區(qū)域市場(chǎng)為核心，做巡 展及展開主動(dòng)的上門展及展開主動(dòng)的上門(shng mn)(shng mn)推介和企業(yè)團(tuán)購(gòu)?fù)平楹推髽I(yè)團(tuán)購(gòu)73銷售策略第73頁(yè)/共121頁(yè)第七十三頁(yè)，共121頁(yè)。借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“巨星大廈巨星大廈”、“北辰

58、商務(wù)大廈北辰商務(wù)大廈” ” 預(yù)計(jì)今年年底或明年年初開盤入市，君悅、柏悅、星城大廈已在售，借助競(jìng)爭(zhēng)樓盤將區(qū)域炒熱，借助競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，攔截客源，為本項(xiàng)目提供前期客源積累預(yù)計(jì)今年年底或明年年初開盤入市，君悅、柏悅、星城大廈已在售，借助競(jìng)爭(zhēng)樓盤將區(qū)域炒熱，借助競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，攔截客源，為本項(xiàng)目提供前期客源積累(jli)(jli)。借助自身力量：借助自身力量：頤高數(shù)碼的入駐，為紹興的投資市場(chǎng)注入了一股強(qiáng)勢(shì)力量，而頤高廣場(chǎng)無(wú)疑成為了投資客都關(guān)注的產(chǎn)品。因此建議項(xiàng)目在頤高數(shù)碼的入駐，為紹興的投資市場(chǎng)注入了一股強(qiáng)勢(shì)力量，而頤高廣場(chǎng)無(wú)疑成為了投資客都關(guān)注的產(chǎn)品。因此建議項(xiàng)目在20122012年年9 9月份進(jìn)場(chǎng)蓄水，月份進(jìn)

59、場(chǎng)蓄水，1111月中旬開盤。月中旬開盤。入市時(shí)機(jī)(shj)分析“草船借箭草船借箭(co chun ji (co chun ji jin)jin)，巧借東風(fēng)，巧借東風(fēng)”第74頁(yè)/共121頁(yè)第七十四頁(yè)，共121頁(yè)。p6月售樓處公開p7月份硬廣+軟廣 （頤高數(shù)碼信息、頤高品牌）p8月份樣板房實(shí)景公開（產(chǎn)品信息，體現(xiàn)投資價(jià)值）p810月客戶蓄水充分，力爭(zhēng)達(dá)到開盤要求（結(jié)合推案量）p工程(gngchng)達(dá)到預(yù)售條件開盤(ki pn)時(shí)間分析萬(wàn)事具備，一鳴驚人萬(wàn)事具備，一鳴驚人(y (y mng jng rn)mng jng rn)以上條件達(dá)成要素，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間初定為以上條件達(dá)成要素，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間初定為

60、2011年年11月月第75頁(yè)/共121頁(yè)第七十五頁(yè)，共121頁(yè)。VIPVIP預(yù)約預(yù)約(yyu)(yyu) 客戶存入個(gè)人賬戶2萬(wàn)元，憑存單(cndn)復(fù)印件可于售樓處取得VIP卡，簽訂VIP客戶須知，即享VIP資格，開盤可預(yù)選選房，享受開盤VIP優(yōu)惠通過(guò)VIP預(yù)約，能準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目的銷售信息(xnx)，有效梳理客戶意向，通過(guò)一定的優(yōu)惠一定程度上鎖定老客戶；也能加速新客戶導(dǎo)入，快速梳理新客戶。開盤方式建議通過(guò)VIP會(huì)員卡預(yù)約，積累足夠客戶，集中開盤第76頁(yè)/共121頁(yè)第七十六頁(yè)，共121頁(yè)。本案銷售本案銷售(xioshu)(xioshu)周期共為周期共為3030個(gè)月個(gè)月本項(xiàng)目體量較小，且總價(jià)與面積控