房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理與控制

1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理與控制摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理與控制，從策劃、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施到竣工交付，貫穿企業(yè)從頭到尾 、從上到下、全員、全過程的成本管理和控制，只有做好每一環(huán)節(jié)的管理，才能有效地控制成本，提升產(chǎn)品的品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，取得預(yù)期收益。關(guān)鍵詞：項(xiàng)目；成本；管理；控制 一、引言房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理與控制，與房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目決策后的設(shè)計(jì)、招標(biāo)后項(xiàng)目的建設(shè)施工、竣工結(jié)算審核密切相關(guān)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)成本的發(fā)生起決定性影響，因此，要從每一個(gè)環(huán)節(jié)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，利用科學(xué)的管理方法和先進(jìn)的管理手段，合理的確定成本并進(jìn)行有效的控制，以提高投資效益和企業(yè)的經(jīng)營效益

2、。二、在決策、設(shè)計(jì)階段的成本管理工程項(xiàng)目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項(xiàng)目前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段。項(xiàng)目管理和成本控制的常規(guī)做法大都把主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，往往忽視項(xiàng)目前期決策階段和設(shè)計(jì)階段的管理和成本控制，盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進(jìn)行成本管理和控制。要有效地進(jìn)行項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制，就必須堅(jiān)決地把管理和控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓實(shí)、抓好設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。（一）投資決策階段的管理與投資控制投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對(duì)有限。

3、但工程、造價(jià)部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用(含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用。積極主動(dòng)進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評(píng)價(jià)，參與到項(xiàng)目建設(shè)的全過程中，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的相對(duì)統(tǒng)一關(guān)系。主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、目標(biāo)成本、銷售產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。（二）設(shè)計(jì)階段的管理與投資控制在工程項(xiàng)目全過程管理與成本控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是

4、設(shè)計(jì)階段即設(shè)計(jì)是龍頭。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算是設(shè)計(jì)的客觀反映，只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一個(gè)成功的設(shè)計(jì)方案，不僅可以取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。1、做好設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，有利于實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，針對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)魚目混珠現(xiàn)狀，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的檔次水平，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位；從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟(jì)損失導(dǎo)致投資增加。2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目

5、的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。3、開展價(jià)值工程（原理）的應(yīng)用。價(jià)值工程的主要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。運(yùn)用價(jià)值工程，可提高工程的功能、又可降低工程的造價(jià)；因此，在滿足功能要求的前提下，減少無效成本，從而達(dá)到降低成本的目的。例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境

6、。這就是運(yùn)用價(jià)值工程的結(jié)果。這樣一來，既取得了經(jīng)濟(jì)效益又取得了很好的社會(huì)效益。4、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，對(duì)各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟(jì)損失。5、通過設(shè)計(jì)方案的比選，選擇技術(shù)與經(jīng)濟(jì)性價(jià)比高的方案作為實(shí)施方案，比如綜合體酒店商場(chǎng)項(xiàng)目的裝修，在滿足使用功能的基礎(chǔ)上，對(duì)于美學(xué)功能應(yīng)綜合考慮，這些項(xiàng)目一般時(shí)效性較強(qiáng)，經(jīng)常隔個(gè)3-5年就有可能重新做一遍，因此在材料選擇上盡量選用價(jià)格

7、適中看上去又比較優(yōu)雅的，可以替代設(shè)計(jì)中價(jià)格較高的類似材料。三、工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段（一）招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程成本的核心工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過招投標(biāo)的目的一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。就業(yè)主方在施工招投標(biāo)階段對(duì)工程管理和成本控制上應(yīng)注意的問題做如下說明：1、做好擬招標(biāo)施工企業(yè)的比選與審核，選擇合適的施工企業(yè)，對(duì)施工企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察。防止施工質(zhì)

8、量低劣、財(cái)務(wù)狀況差、信譽(yù)差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。施工隊(duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到業(yè)主方工程成本控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能夠有實(shí)力在工程成本上給業(yè)主方合理的優(yōu)惠與配合。2、做好招標(biāo)文件的編制工作，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，有條件的單位應(yīng)盡量自行編制，委托咨詢公司編制標(biāo)底的要做好保密工作，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。評(píng)定標(biāo)時(shí)應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，

9、動(dòng)態(tài)的考慮是否在投資成本控制的范圍內(nèi)。3、合理低價(jià)格中標(biāo)的原則。業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)。目前，正推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，這種方法值得商榷，對(duì)于業(yè)主方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”，業(yè)主要想把成本控制好，最好能夠設(shè)定招標(biāo)控制價(jià)。4、中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責(zé)任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、要有效避免

10、過多索賠事件的發(fā)生。另外，應(yīng)考慮工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，以提高工程造價(jià)的管理效果。5、成本管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本影響較大，成本管理人員不同于工程造價(jià)人員，工程造價(jià)人員是對(duì)項(xiàng)目真實(shí)造價(jià)水平的確認(rèn)，成本管理人員是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的管理與控制，國內(nèi)大多企業(yè)的項(xiàng)目成本經(jīng)理是由集團(tuán)總部招聘任命的，項(xiàng)目成本經(jīng)理不僅要管理好項(xiàng)目的成本，更是集團(tuán)公司成本管理理念的實(shí)施者，起橋梁紐帶作用。（二）加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價(jià)的有效控制。在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)有關(guān)

11、資料統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程投資 (工程造價(jià))的可能性只有5%10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資無效成本增大的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。1、抓好合同管理，避免工程索賠在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及

12、時(shí)提出反索賠，使工程項(xiàng)目成本得到有效控制。2、加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)；把工程管理與造價(jià)控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中去，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程項(xiàng)目的投資效益。業(yè)主方主要應(yīng)做好以下幾方面的工作：A、加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、職業(yè)素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約投資的重要性。 B、盡量減少設(shè)計(jì)變更。在建設(shè)工程施工過程中，引起設(shè)計(jì)變更的原因很多。如：地質(zhì)勘探不詳，造成地下隱蔽性土質(zhì)差異；工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖

13、紙不符；市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等等。如何減少設(shè)計(jì)變更，首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮，或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去。其次，認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。另外，要分清變更責(zé)任，加大獎(jiǎng)懲考核力度，業(yè)主方可以指派工程成本管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程成本的動(dòng)態(tài)變化情況。 C、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅性，給工程結(jié)算帶來很大的麻煩，

14、甚至給業(yè)主方帶來不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失，這方面的教訓(xùn)是非常多的。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：簽證必須達(dá)到量化要求，能反映費(fèi)用增減明細(xì)，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰、準(zhǔn)確；簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符；簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍?？傊?，實(shí)行項(xiàng)目管理是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑；而加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，降低工程造價(jià)，更是項(xiàng)目管理中的重中之重，它與工程質(zhì)量一樣，是企業(yè)的生命線。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、成本等

15、有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，一證一簽，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。四、抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對(duì)工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制。工

16、程項(xiàng)目的竣工審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事前審計(jì)，可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計(jì)，即施工階段中若干個(gè)過程所作的審計(jì)，這種審計(jì)更具有針對(duì)性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。同時(shí)要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程管理和成本控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識(shí)地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業(yè)具有不同的、相當(dāng)不錯(cuò)的管理模式，但由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理

17、和成本控制上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。從這個(gè)意義上來看，人才的競(jìng)爭(zhēng)，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競(jìng)爭(zhēng)。另外，要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考；也可作為公司考核項(xiàng)目部績(jī)效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案，有利于今后項(xiàng)目管理與工程成本的控制。從以上幾個(gè)方面闡述可以發(fā)現(xiàn)，加強(qiáng)項(xiàng)目管理、降低工程成本是事在人為。隨著土地成本的增高；政府部門一系列平抑房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身資金的籌

18、措、加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理、加強(qiáng)項(xiàng)目投資控制，降低工程項(xiàng)目成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。所以，做好工程成本的有效控制，才能使企業(yè)立足于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，取得更好的效益。五、結(jié)束語，工程項(xiàng)目成本管理與控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程；是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的復(fù)合型學(xué)科。綜上所述，工程成本的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。業(yè)主方對(duì)工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)成本的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得