(最新版)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料#(精選.)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、基本概念（一）房地產(chǎn)的概念：是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)， 是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱， 是指土地、 建筑物 及固著在土地、 建筑物上不可分離的部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱 為不動產(chǎn)，簡單地說就是不能移動的財產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。2、房地產(chǎn)市場 分為：一級、二級、三級市場，一級市場指最初級原始土地的轉(zhuǎn)讓，二級市場指房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在取得土地后再開發(fā)、建設(shè)、銷售，一般說在建商品房（期房） ，三級市場是指已 建好的商品房在市場上轉(zhuǎn)讓，就是在房產(chǎn)中介所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。（三）城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團1、城市居住

2、區(qū)：一般稱居住區(qū)，并與居住人口規(guī)模（1 萬 1.5 萬戶， 3萬5 萬人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共的公共服 務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。2、居住小區(qū)：也稱住宅小區(qū)，并與居住人口規(guī)模（2 千 4 千戶， 7000 15000 人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生 活聚居地。3、居住組團： 一般稱組團， 指一般被小區(qū)道路分隔， 并與居住人口規(guī)模 （300 700 戶， 10003000 人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（四）居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地

3、的總稱。1、住宅用地： 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總 稱。2、道路用地：居住道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放 場地。3、公共綠地： 滿足規(guī)定的日照要求， 適合于安排游憩活動設(shè)施的、 供居民共享的游憩綠地， 應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。4、公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和 使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。5、其他用地：規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的 道路用地、其他單位用地、保留的自

4、然村或不可建設(shè)用地等。（五）建筑密度也稱建筑覆蓋率， 批項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。1、容積率：指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。2、使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率。3、綠化率：綠化率植被垂直投影面積 / 居住總面積× 1004、綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。（六）新型住宅類型1、生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則， 即綜合系統(tǒng)效率最 優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)秩序地 循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、能源在

5、建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、 低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。2、綠色住宅“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住 宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán) 保工程、它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。3、花園式住宅也叫西式洋房或小洋房， 即花園別墅。 一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、 三層小樓，建筑密度最低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電暖 供給一應(yīng)俱全， 戶外道路、 通訊、 購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)， 一股為高收入者購買。4、分時度假住宅英文為 TIME-SHARE，正確的翻譯

6、應(yīng)是分時段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種房地產(chǎn)、酒 店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資模式和度假住宿設(shè)施。5、產(chǎn)權(quán)酒店是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時度過渡的中間產(chǎn)品。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)，除了每年的旅游度假如住外，其余時間可以委 托酒店物業(yè)管理公司進行管理，并享受每年的經(jīng)營收益分紅。6 智能化社區(qū)智能社區(qū)是利用現(xiàn)代化 4C（即計算機、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、 IC 卡）技術(shù)，通過有效 的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住 宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供 安全舒適的家居環(huán)境。7、高科技型住宅 這是指

7、數(shù)字化、智能化建筑，包括自動調(diào)溫、感應(yīng)式照明、家電全自動遙控、計算 機統(tǒng)一集中控制水、電、氣費用等，以及利用信息高速公路實現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購物等 活動。（七）英文縮寫概念1、CBD（傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)）1）是英文 Cental Business District的縮寫，最早產(chǎn)生于上世紀(jì) 20 年代的美國?，F(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成。2、CID（中央科技區(qū)）3、CLD（中央生活區(qū)）至位于城市中心地帶或緊繞中心而建的大型高商的居住區(qū)域。SHOPPING MAL（L 超級購物商場）4、COND（O分戶式產(chǎn)權(quán)公寓） 作為一種獨立的房屋形態(tài)，作為一種比 Ppartment（

8、普通出租公寓 ） 高級的公寓物 業(yè)， CONDO已經(jīng)普遍流行于歐美及亞洲的新加坡等地。5、SOHO（小型辦公室）是英文 Small office and home office 的縮寫，指的是小型辦公室或家庭 辦公室，在房地產(chǎn)中一般特指商住兩用性公寓。5、SOLO（小戶型住宅）SOLO意味著城市進中心地帶超小戶型住宅。其戶型設(shè)計以超小為特點，一般為十多平 米至五十平米左右。6、LOFTLOFT出自美國， 原意是指工廠或倉庫的樓層， 現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。Loft 大規(guī)模的空間和它所帶來的自由性，使人們有機會根據(jù)特殊的需要來組建不同的環(huán)境氛圍。7、MOR（E 移動商務(wù)居住區(qū)）MO

9、RE是英文 Mobile Office Residential Edifice（移動辦公室住宅大廈）的縮寫，其文意為移動、辦公、居住等意，通常譯為互動商務(wù)居住區(qū)。8、TOWN HOUS（E聯(lián)排式別墅） 其形式主要就是二三層的獨立式建筑聯(lián)排而成，這種建筑形式對人的居住考慮到兩個方面： 一是尊重人的獨立性，能讓一個家庭獨門獨院；一個是尊重土地的稀缺性，讓一個城市土地既能滿足較高的局主要求，又能有節(jié)制地進行土地開發(fā)。（八）房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。1、土地開發(fā)是將“生地” （不具備使用條件的土地）開發(fā)成為可供使用的土地。2、土地類型

10、按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及 自由集資、微利房用地。3、土地使用費 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。4、土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整 土地、建設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用。5、土地使用權(quán)年限 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)有一定年限內(nèi)出讓 給土地使用者?，F(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、 文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。6、“三通一平” 、“七通一平” 三通一平：指供熱、

11、供電、供水到位，場地平整。 七通一平：指道路、供熱、供水、供電、供煤氣（天然氣） ，給排水、排污、場地平衡。是指從物業(yè)形態(tài)上說， 建筑商完成了一項最終產(chǎn)品， 開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)， 這 時他們之間產(chǎn)生的一個法定手續(xù)。（九）房地產(chǎn)一次開發(fā)、房地產(chǎn)二次開發(fā)1、房地產(chǎn)一次開發(fā) 一次性連土地、支付制造房屋及其設(shè)施的費用。2、房地產(chǎn)二次開發(fā)指先將“生地” （不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件） ，然后再進 行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。二、規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)知識（一）日照條件從日照條件分析來看，南偏東 45 至偏西 45 是較適宜的建筑（房間）朝向（二）朝向為了使居住環(huán)境更舒適、建筑（房間）選

12、取合適的朝向也非常重要，良 好的朝向決定著房間的日照條件和自然通風(fēng)條件。 大部分人都知道建筑 （房間） 應(yīng)坐北朝南， 防止西曬， 但目前在大中城市建筑密度較高， 有的地方寸土寸金， 不允許每幢住宅都有最佳 的朝向，每個房間更不可以都處在最佳的朝向。（三）建筑排列形式（布局）居住區(qū)主要布局形式有行列式、圍合式、向心式、隱喻式。在實際運用時，并不一定嚴(yán) 格拘泥于某種形式，往往是多種形式的綜合運用。各種布局示意舉例：（四）建筑平面設(shè)計建筑平面主要由使用部分、交通聯(lián)系部分和結(jié)構(gòu)（墻、柱）所占面積構(gòu)成，主要反映 在水平面上房屋各部分的組合關(guān)系及功能關(guān)系。五） 立面設(shè)計建筑體型反映建筑物總體量大小、 組合

13、方式、 比例尺度等。 立面是表示房屋四周的外部(豎直面)形象，由許多構(gòu)件所組成，主要是，墻面、窗戶、陽臺樣板等，這兩者決定了 房屋外部形象的總體效果。(六) 剖面設(shè)計剖面設(shè)計主要反映建筑物在豎直方向上各部分的組合關(guān)系及功能關(guān)系，反映建筑物各 部分的高度、層數(shù)。住宅的剖面設(shè)計主要考慮分析建筑物各部分應(yīng)有的高度，建筑的層數(shù)，建筑空間的組 合和利用，以及建筑剖面中的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造等。其中，很重要的一條是確定室內(nèi)凈高。 (八)施工圖建筑施工圖根據(jù)不同的工程性質(zhì)及規(guī)模，圖紙內(nèi)容及數(shù)量有所不同。1、總平面圖總平面圖表明一個工程的總體布置。其基本內(nèi)容如下：1) 表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置

14、、道路、管網(wǎng)的布置等。2) 確定建筑物的平面位置。3) 表明建筑物決首層地面的絕對標(biāo)高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對標(biāo)高，地面坡高 及地面水排出方向等。2、平面圖平面圖在全套施工圖中起著綱領(lǐng)性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空間、 裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況?；緝?nèi)容如下：1) 表明建筑物的朝向、平面形狀、內(nèi)部布置，入口、走道、樓梯的位置等。2) 用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置。3) 表明建筑物豎向承重結(jié)構(gòu)形式。4) 表明各層的地面標(biāo)高。5) 表明門窗編號、門的開啟方向。6) 表明剖面圖的剖切位置及編號，詳圖索引號等。7) 綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要

15、求。8) 表明裝修的做法。9) 用圖無法表示時采用文字說明。3、立面圖立面圖主要表示建筑的外形，是做外部裝修的主要依據(jù)，其基本內(nèi)容如下：1) 表明建筑的外形及其細(xì)部，如站空、雨罩、檐口、陽臺、臺階、雨水管等。2) 用標(biāo)高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門窗洞口等細(xì)部高度。3) 表明外飾面所用材料、色彩及分格等。4) 注明墻身詳圖位置及編號等。4、剖面圖 剖面圖簡要地表示建筑物的內(nèi)部空間關(guān)系和結(jié)構(gòu)形式等，其基本內(nèi)容如下：1) 表示建筑物各部位高度。2) 剖面圖中需要詳細(xì)表示的部分，畫出詳圖索引號。3) 簡要表示主要結(jié)構(gòu)形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關(guān)系。(九) 樓盤基本資料解述1、位置項

16、目所在位置、 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀、 區(qū)域規(guī)劃前景、 交通狀況、 生活方便度、 科教文衛(wèi)分布。2、配套 小區(qū)內(nèi)的配套、市政配套、商業(yè)配套、銀行、會所、配套使用收費標(biāo)準(zhǔn)及比較、配套的 可達性、配套的可持續(xù)性發(fā)展。3、建筑單體 建筑風(fēng)格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材質(zhì)、色彩、結(jié)構(gòu)4、戶型 分區(qū)、功能、開間、進深、視野、家具布置、通風(fēng)、排水、采光、氣候調(diào)節(jié)5、設(shè)備 設(shè)備、品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)、環(huán)保、節(jié)能、科技含量6、規(guī)劃 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、規(guī)劃特點、日照、通風(fēng)、區(qū)內(nèi)道路7、區(qū)內(nèi)交通 人車分流、人與車、交通的干擾、車庫(位) 、管理費用、停放位置、車速8、價格 開盤價、起價、均價、最高價、性價比、折扣、實

17、際支出、裝修9、結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)特點、施工方法、材質(zhì)、造價、抗震性、防水性、防火性、耐腐蝕性、防噪性能10、使用年限各種材料的壽命、材料維護、價格轉(zhuǎn)移年限、折舊與升值11、面積功能、大小、合用性、經(jīng)濟性、緊湊度12、分?jǐn)偡謹(jǐn)偛糠?、分?jǐn)偮省⒎謹(jǐn)偟臉?gòu)成13、物業(yè)管理 物業(yè)公司、介入時間、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)的可延續(xù)性、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)14、綠化綠化率、綠化形態(tài)、綠化功能、綠化規(guī)模15、日照 規(guī)范要求、日照時間、日照質(zhì)量、間距、外立面與日照16、通風(fēng)朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、垂直氣流、平面氣流17、節(jié)能 采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗18、隔音 噪聲、隔音能力及措施、聲源控制19、私密性視線干擾、公私分離、動靜分離、

18、潔污分離20、優(yōu)惠措施價格優(yōu)惠、贈品21、開發(fā)商開發(fā)商實力介紹、信譽介紹22、付款方式23、施工管理24、施工進度知會25、合作單位物業(yè)管理公司、其他合作單位、設(shè)計單位、管理單位三、建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計基礎(chǔ)知識一）建筑形式1、塔式住宅以共用電梯、樓梯為核心布置多套住房的住宅，整個住宅只有一個單元。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向西面走可以直接進入戶內(nèi)。2、板式住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的住宅。但從其外觀看不一定都呈 “一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進深短，南北 通透的格局。在南北開窗的情況下，可以通過自然通風(fēng)形成對流。

19、（二）建筑類別1、自然層數(shù)按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。2、電梯層數(shù)為了避免人們認(rèn)為的不吉利樓層數(shù)字而在電梯標(biāo)數(shù)上跳過一些數(shù)字如4、 13、14 等而最終形成的電梯樓層標(biāo)數(shù)。3、按層數(shù)分1）低層： 1-3F 的建筑稱為低層建筑。2）多層： 7F 以下的建筑3）小高層： 7-11F 的建筑4）高層： 12-30F 的建筑5）超高層： 30F 的建筑4、按結(jié)合形式分1）雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。2）三拼：即每單元層中有三戶住宅，又稱一梯三戶。3）獨棟別墅：即獨立一棟存在的別墅。4）雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。兩個相同的單位平行組合而成。5）聯(lián)排別墅：多棟連在一起的別墅。由三個以

20、上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項目最為常見的建筑形式。6）疊拼別墅從建筑立面上看， 與雙拼非常相似， 也是由兩個單位組成； 實際上， 其中一戶的“一層”從二層開始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。（三）建筑結(jié)構(gòu)形式1、建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類。建筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料分類序號結(jié)構(gòu)類型名稱識別特征適用范圍1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為木材單層建筑2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為

21、鋼筋混凝土多層、高層、超高層建筑4鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料鋼與混凝土超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為鋼重型廠房、 受動力作用的廠 房、可移動或可拆卸的建 筑、超高層建筑或高聳建筑2、墻體的類型及其劃分序號結(jié)構(gòu)類型名稱平面 / 立面示意圖常用范圍1框架結(jié)構(gòu)廠房或 20 層以下多、高層建筑2全剪力墻結(jié)構(gòu)高強度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑3框架 剪力結(jié)構(gòu)高層建筑4框 結(jié)構(gòu)高層或超高層建筑5筒體結(jié)構(gòu)（單 / 多筒）超高層建筑6框 支結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑7無梁樓蓋結(jié)構(gòu)大空間、大柱網(wǎng)的多層建筑（四）建筑體量指標(biāo)1、 住宅間距兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高

22、度的比值。2、層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計有要求，這個高度就叫層高。 它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 普通住宅不 宜高于 2.8 米。3、凈高指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。4、開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。5、進深 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實 際長度。（五）新概念戶型1、躍層住宅 套內(nèi)空間跨度兩樓層及以上的住宅。占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、 廚房及其它輔助用房可以分層布置， 上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用 戶內(nèi)

23、獨用小樓梯聯(lián)接。2、 復(fù)式住宅 復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建 造上仍每戶占有上下兩層， 實際是在層高較高的一層樓中增建一個 1.2 米的夾層， 兩層合計 的層高要大大低于躍層式住宅3、錯層式房型 錯層式房型，其正規(guī)學(xué)名應(yīng)該是“多層面梯級躍升式住宅” 。 主要指的是一 套房子不處于同一平面，房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。（六）建筑結(jié)構(gòu)術(shù)語1、地基 建筑物下面支承基礎(chǔ)的地層（天然地基、人工地基） 。2、基礎(chǔ) 建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎(chǔ)、剛性基礎(chǔ)） 。3、承重墻 指支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在

24、工程圖 上為中空墻體，對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。4、非承重墻 指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。5、山墻 房屋兩端側(cè)面的墻。6、檐墻 與屋檐平行的兩側(cè)外墻。7、女兒墻 房屋外墻高于屋面的矮墻。8、過梁 門、窗洞口上方的支撐結(jié)構(gòu)（水泥過梁、鋼筋過梁） 。9、圈墻 沿房屋外墻水平主向周圍設(shè)置的連續(xù)封閉或梁。10、勒腳 指室外地面以上的小段房屋外墻。建筑物的外墻與室外地面或散水按觸部位墻體的加厚部分。11、散水 指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分。12、墻裙 位于室外墻或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料貼紙或

25、油漆等材料做成， 借以保護墻面，并起裝飾作用，一般高 1 米至 1.8 米。13、踢腳線 指沿室內(nèi)地面邊緣的墻面上 10-15 高特殊裝修。14、沉降縫 指同一建筑物高低相差懸殊， 上層荷載不均勻或建在不同地基土壤上時， 避免不無均勻 的沉降使墻體或其它結(jié)構(gòu)部分開裂而設(shè)置的建筑構(gòu)造縫。15、伸縮縫 指為防止建筑物構(gòu)件由于氣溫變化使結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適 度部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。16、變形縫： 伸縮縫（溫度縫） 、沉降縫和抗震縫的總稱。17、中線指墻中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。塑鋼門窗的優(yōu)點： 1、能防火，絕緣， 2、節(jié)能、保溫、密封性好， 3、耐腐蝕、不老化

26、，4、成品尺寸密度高、不變形。18、預(yù)置板 指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候再直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快， 造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用。19、現(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。（七）識圖基礎(chǔ)? 房屋的組成部分 各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、 門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽臺、雨篷、臺階、窗臺、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構(gòu)配件。 四、面積計算基礎(chǔ)知識（一）各種類型面積概念 占地面積指建筑所規(guī)劃所用土地之總面積。1、建筑面積 建筑面積亦稱建筑展開面積，是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包括陽臺、

27、 挑廊、地下室、室外樓梯等， 且具備有上蓋， 結(jié)構(gòu)牢固， 層高 2.2M以上（含 2.2M） 的永久性建筑。2、套內(nèi)面積 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括 套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3、結(jié)構(gòu)面積 指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道 面積）等所占面積的總和。4、竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部 完工，經(jīng)驗收合格的建筑。5、輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi) 生間、廁所、起居室、貯藏室等。6、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑

28、面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值， 即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。7、使用面積 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。8、公用面積 指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、 電梯間、水箱間等所占面積的總和。9、實用面積它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。10、居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面 積就是要除支土、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積） 。一般作為衡量居住水平 的面積指標(biāo)。11、計租面積作為計算房租的面積。 在住房制度改革中， 作出統(tǒng)一規(guī)定， 住宅用房按使用面積計算， 包括居室、客廳、

29、衛(wèi)生間、廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算） ，壁柜等。非住 宅用房按建筑面積計算。12、銷售面積 是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑 面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積） 與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積套內(nèi) 建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（二）銷售面積的計算方式1、 套內(nèi)使用面積住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑 設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。1、 套內(nèi)墻體面積商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括 各套之間的分隔墻、套與公用建筑窨投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻

30、） ，共用墻墻體 水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面 積。1）算建筑面積的范圍A、單層建筑物無論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍水 平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓） ，亦應(yīng)計算建筑面積。B、多層或高層住宅的建筑面積，是按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物勒腳以上外 墻外圍的水平面積計算，二層或三層以上按外墻圍水平面積計算。C、建筑物外墻為預(yù)制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。D、層高超過 2.2 米的地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑 屋外墻有出入口的（沉降縫

31、為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其 保護墻）外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外 圍水平面積計算。E、坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2 米的，有維護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平計算建筑面積。F、穿過建筑物的通道， 建筑物內(nèi)的門廳、 大廳， 不論其高度如何， 均按一層計算建筑面積， 門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平攝影計算建筑面積。G、書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。H、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。I、舞臺燈光控制室，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實

32、際層數(shù)計算建筑面積。J、建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2 米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。K、突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯電機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計 算建筑面積。L、突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。M、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽 臺欄板）的計算建筑面積。N、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；O、兩個建筑物間圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；P、建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層

33、水平投影面積計算 建筑面積；Q、各種變形縫，沉降縫，寬在 30cm 以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時， 其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。R、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；S、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；T、玻璃幕墻等作為外墻的，按其外圍水平投影面積計算。U、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者 按多層計算。V、室外體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。 體育館 （場）看臺下空間加以利用的， 其超過 1.8 米的部位計算建筑面積（多層按多層計算） 。W、原始設(shè)計為假層（含頂層閣樓）屋面全部翻新高后，前后墻沿口到樓板高度

34、超過1.8 米的，按實計算建筑面積。2）計算一半建筑面積的范圍A、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按頂蓋的水平投影面積的一半 計算建筑面積。A、未封閉的挑陽臺、挑廊，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。B、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積。C、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈 面積的一半計算建筑面積。D、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。E、有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。F、無頂蓋的室外樓梯，按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。G、用深基礎(chǔ)

35、做架空層加以利用，層高超過2.2 米的，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其架空層外圍水平面積一半計算建筑面積。3）以下建筑面積不計A、層高小于 2.20 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；B、空出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；C、房屋之間無上蓋的架空通廊；D、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；E、建筑物內(nèi)的操作平臺、 上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；F、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；G、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；H、活動簡易房屋；I、與房屋室同不相通的房屋間伸縮縫；J、 新的房產(chǎn)測量按精度

36、等級不同，分別允許誤差范圍為±26、± 06、± 14，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為 1.4.4）面積計算公式A、公用建筑面積計算公式公用建筑面積 =整棟建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和 已作為獨立使用空間租、售 的地下室、車棚、人防工程地下室面積B、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式 攤的公用建筑面積 =各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)C、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)面積之和。D、套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和。A、 套型陽臺面積 等于套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。五、房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)知識（

37、一）房產(chǎn)類型1、使用權(quán)房 是指國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。2、公房 也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。3、廉租房 是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。4、二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易是為“一手” ，第二次交易則為“二手” 。 一些無房的人， 可以買一套別人多余的房； 另一些手里有些積蓄又有小房子居住的， 可以賣 掉舊

38、房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。5、期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這 期間的商品房稱為期房。10、現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買 商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。11、外銷房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋， 外銷商品房可以出售給國外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。12、內(nèi)銷房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷售商品房可出售給 當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。13、準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距 等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。14、商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通 的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。15、經(jīng)濟適用房指具有社會保障性質(zhì)的商品