化龍鎮(zhèn)村莊布點規(guī)劃說明書

1、廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)村莊布點規(guī)劃(2013-2020)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院二O四年五月項目名稱：廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)布點規(guī)劃委托方（甲方）：廣州市規(guī)劃局番禺分局承擔方（乙方）：廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院廣州市番禺城市規(guī)劃設計院國家事業(yè)法人代碼：事證第144000000366號城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質(zhì)證書等級：甲 級城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質(zhì)證書編號：建城規(guī)編第（081100）院 長：曾憲川總工程師：馬向明院規(guī)劃設計成果專用章:規(guī)劃設計編制完成時間:二一四年五月主編單位：廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院技術審疋：王磊教授級高級工程師技術審核：張翔高級工程師項目總負責：譚國昭工程師項目組成員：譚國昭工程師曹勝威高級工程師肖紅

2、娟工程師彭靜萍工程師何允全助理工程師羅毓豪助理工程師劉立志助理工程師周世武助理工程師匡霞助理工程師項目技術崗位責任表0廣艄is細勰計si陸項目名稱廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)布點規(guī)劃技術地位簽名崗位資格審定 7教授級高級工程師審核高級工程師總負責” 4高級工程師項目組成員高級工程師高級工程師工程師協(xié)編單位：廣州市番禺城市規(guī)劃設計院城市規(guī)劃設計證書:城市規(guī)劃設計乙級粵城規(guī)編第092003號院長：邱建華博士、高級規(guī)劃師項目總負責：王磊高級規(guī)劃師項目負責人：吳偉權高級規(guī)劃師審定：王磊高級規(guī)劃師審核：李濤高級規(guī)劃師校對：吳偉權高級規(guī)劃師規(guī)劃設計人員：李小勇城市規(guī)劃師費海濤城市規(guī)劃師梁浩斌城市規(guī)劃師李斌城市規(guī)劃師

3、游樂城市規(guī)劃師周志炫城市規(guī)劃師目錄、總貝U 1二、現(xiàn)狀分析及規(guī)劃銜接5三、村莊分類研究15四、村莊發(fā)展規(guī)模預測21五、新增住宅用地和經(jīng)濟發(fā)展用地規(guī)劃指標與布局 27六、城鄉(xiāng)管理邊界 35八、一鎮(zhèn)一社區(qū)規(guī)劃 37九、工業(yè)入園39十、配套設施規(guī)劃43十一、歷史文化保護規(guī)劃49十二、生態(tài)保護規(guī)劃52十三、實施策略54附錄一：村莊建設用地規(guī)模匯總表 55附錄二：規(guī)劃圖集 55、總則1.1規(guī)劃編制背景與過程1.1.1 “番禺村莊布點規(guī)劃”是承接上位規(guī)劃的有效路徑2012年，廣州市委市政府組織編制了廣州市城市功能布局規(guī)劃，提出了 “優(yōu)化提升一個都會區(qū)，創(chuàng)新發(fā)展兩個新城區(qū)，擴容提質(zhì)三個副中心”的總體發(fā) 展部

4、署。其中，都會區(qū)的發(fā)展目標為“廣州市國家中心城市核心功能的重要承載 地”，都會區(qū)的功能結構為“一軸、一帶、三區(qū)”，即珠江新城中軸線，珠江生態(tài) 文化帶、優(yōu)化區(qū)域、提升區(qū)域、完善與培育區(qū)域。化龍鎮(zhèn)位于番禺區(qū)東北部，行政區(qū)劃位于都會區(qū)，同時在都會區(qū)下分的“三 區(qū)”中處于提升區(qū)域，發(fā)展的重點是提升專業(yè)化職能，包括總部經(jīng)濟集聚區(qū)、文 化教育地區(qū)、現(xiàn)代物流等。對于本地而言，化龍鎮(zhèn)以農(nóng)村為載體的經(jīng)濟發(fā)展模式 和居民生活模式帶動了本地及周邊地區(qū)的快速發(fā)展， 但同時也帶來了土地的粗放 使用、配套設施薄弱、住房矛盾突出、改造舉步維艱等諸多問題。因此，化龍鎮(zhèn) 是需要在功能布局規(guī)劃下，才能夠更好地體現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展思路

5、和人居環(huán)境思想 的重要地區(qū)。1.1.2 “番禺村莊布點規(guī)劃”是指導新一輪村莊規(guī)劃落實的關鍵2000年番禺撤市建區(qū)以來，城鄉(xiāng)建設進入了新的發(fā)展時期，其中農(nóng)村建設 被高度關注和重視，農(nóng)民建房審批工作被縮緊，設置實行“一刀切”的政策，凍 結審批，禁止農(nóng)民建房。經(jīng)過幾年的規(guī)劃控制，城市面貌得以改善，基本農(nóng)田得 到有效保護，但一些矛盾日益凸顯，村民新建、結婚分戶、擴建、改建住宅得不 到解決，農(nóng)村危房仍然長期使用，危害了農(nóng)民群眾的安全和社會穩(wěn)定。在此背景下，2006年廣州市規(guī)劃局番禺分局組織編制廣州市番禺區(qū)村民 住宅布點規(guī)劃，共涉及番禺區(qū)19個鎮(zhèn)街，共247個村莊，自下而上梳理了村民 的訴求和村莊的用地問

6、題、住房問題，在一定程度上緩解了農(nóng)村建房問題的壓力， 加快新農(nóng)村建設的步伐。然而，以任務為導向的村莊規(guī)劃，缺乏配套政策的支持， 存在實操性弱、系統(tǒng)性差、影響力小等問題。本輪村莊規(guī)劃需要總結以往規(guī)劃的經(jīng)驗得失，針對村莊面臨的問題，走出一條新的規(guī)劃編制路線。根據(jù)市委市政府廣州市村莊規(guī)劃編制實施工作方案的 要求，各區(qū)（縣）需利用2013年一年時間，編制以鎮(zhèn)為單元的村莊布點規(guī)劃， 并以此為依據(jù)完成全市1142條行政村的村莊規(guī)劃編制和報批工作。在此背景下， 亟需通過村莊布點規(guī)劃銜接下階段村莊規(guī)劃工作，通過村莊布點規(guī)劃了解現(xiàn)狀， 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各村的規(guī)模及布局，指導下階段村莊規(guī)劃及“美麗鄉(xiāng)村”規(guī)劃工作的開 展。

7、1.1.3村莊是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要載體，但現(xiàn)階段問題突出經(jīng)過30多年快速發(fā)展，番禺區(qū)村莊正面臨許多發(fā)展問題，歷史遺留包袱重， 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌矛盾突出，主要表現(xiàn)為：（1）土地粗放利用：農(nóng)村建設用地規(guī)模持續(xù)擴張，無法得到有效抑制，土 地供需矛盾突出，村莊規(guī)劃項目“落地難”；（2）資金投入巨大：村莊改造涉及到的利益群體較多，同時存在諸多尚未 解決的歷史問題，以政府投入為主的模式難以推廣；（3）住房矛盾突出：農(nóng)村住宅用地存在一戶多宅和新增分戶無地可建的矛 盾，同時歷史遺留包袱重，許多村莊存在歷史欠賬；（4）配套設施薄弱：公共設施用地占村建設用地的比例不到 3%迫切需要 增設教育和醫(yī)療設施，同時村莊普遍缺乏公

8、共綠地，化龍鎮(zhèn)各村的停車難問題日 趨顯著。（5）改造意愿尚未統(tǒng)一：同一鎮(zhèn)街不同村莊改造意愿參差不齊，同一村莊 不同村民改造意愿也不盡相同，經(jīng)濟水平落后的村莊希望通過改造提升居住環(huán)境，而發(fā)展較好的村莊則對改造后的經(jīng)濟收入表示擔憂。綜上可見，為落實廣州市城市功能布局規(guī)劃總體部署，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā) 展，推進下階段村莊規(guī)劃“落地”工作的順利開展，番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)村莊布點規(guī)劃得以開展。1.2規(guī)劃依據(jù)與原則1.2.1規(guī)劃依據(jù)(1) 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2) 中華人民共和國土地管理法城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準(GB50137-201)(4) 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例(5) 村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法(試行) 村

9、鎮(zhèn)規(guī)劃標準(GB50188-93 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例(2013)(8) 廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程序規(guī)定(2011 )(9) 廣州市城市總體規(guī)劃(2010-2020 )(10) 廣州市城市功能布局規(guī)劃(11) 廣州市村莊規(guī)劃編制實施工作方案(12) 廣州市村莊規(guī)劃編制指引(2013-2020 (試行)(13) 廣州市番禺區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2010-2020(14) 廣州市番禺區(qū)“三規(guī)合一”規(guī)劃(15) 其他相關規(guī)劃法規(guī)和規(guī)范1.2.2規(guī)劃原則(1) 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則根據(jù)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展要求，整合國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、 城鄉(xiāng)規(guī)劃和環(huán)境保護規(guī)劃，統(tǒng)籌全域的城鄉(xiāng)居民點、產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、生態(tài)保護空 間

10、、區(qū)域道路交通設施、城鄉(xiāng)公用工程廊道、公共管理與公共服務設施、平衡用 地指標，實現(xiàn)配套設施共建共享，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。(2) 分類指導原則根據(jù)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求和各村特點，按照“分類發(fā)展，分類管理”的思路, 合理劃分村莊類型，提出不同類型村莊差異化的發(fā)展指引，實現(xiàn)“宜工則工、宜 農(nóng)則農(nóng)、宜居則居、宜游則游”。（3）多規(guī)協(xié)調(diào)原則在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的指導下， 重點 協(xié)調(diào)土地利用規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃及相關專項規(guī)劃， 集約節(jié)約利用土地，統(tǒng)籌 安排落實集中規(guī)劃集約發(fā)展項目和安排各村莊用地規(guī)模，促進多規(guī)協(xié)調(diào)。（4）適當集聚原則因地制宜、兼顧民風習俗，鼓勵村莊人口、產(chǎn)業(yè)、

11、用地適當集聚。通過工業(yè) 入園、居住入?yún)^(qū)、空心村改造、公共管理與公共服務設施集聚等多種途徑，引導 和促進產(chǎn)業(yè)、住宅、公共服務適度集中，促進土地的集約高效利用。（5）生態(tài)保護原則整體保護轄區(qū)自然生態(tài)系統(tǒng)，綜合整治農(nóng)田以及居民點生態(tài)環(huán)境，延續(xù)“山、 水、村、田”有機分散、適度集聚的布局，建設“天藍、地綠、水凈”的美麗鄉(xiāng) 村，推動生態(tài)文明建設。1.3規(guī)劃目標村莊布點規(guī)劃要以“促進新型城市化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”為目標，在廣州市 城市功能布局規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃等上層次規(guī)劃指導下， 與國民經(jīng) 濟發(fā)展、土地利用、生態(tài)環(huán)境保護、農(nóng)業(yè)、扶貧、交通和水利等規(guī)劃相銜接，對 村莊的性質(zhì)定位、人口和用地規(guī)模、產(chǎn)

12、業(yè)布局與發(fā)展、公共管理與公共服務設施、 道路交通設施、公用工程設施等進行科學規(guī)劃，以指導村莊規(guī)劃的編制，促進城 鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。1.4規(guī)劃范圍化龍鎮(zhèn)轄區(qū)面積56.47平方公里，本次規(guī)劃范圍包括柏堂村、草堂村、東南 村、眉山村、明經(jīng)村、沙亭村、山門村、莘汀村、水門村、潭山村、塘頭村、西 山村等12個行政村，村莊總面積約42平方公里。1.5規(guī)劃期限近期：2013年2015年遠期：2016年 2020年、現(xiàn)狀分析及規(guī)劃銜接2.1現(xiàn)狀分析2.1.1區(qū)位分析番禺位于廣州市市域南部，北至珠江后航道，南至沙灣水道，處于珠三角核 心位置，是以廣州為核心的珠三角一小時城市圈的中心區(qū)位。豆弓$.化龍鎮(zhèn)位于番禺區(qū)的

13、東北部，北與黃埔區(qū)相鄰，南與石樓鎮(zhèn)、石碁鎮(zhèn)相接， 東與東莞市隔江相望，西臨新造鎮(zhèn)、南村鎮(zhèn)。區(qū)域內(nèi)廣明高速與京珠高速交匯， 已建成廣州地鐵4號線，規(guī)劃廣州地鐵7號線、8號線在化龍鎮(zhèn)境內(nèi)通過，交通 區(qū)位良好。廣州王城區(qū)廣州大學城廣州瞬裁皤禺老城區(qū)佛山主城區(qū)癬”靳'底.：'呼江門市中山市圖2-1區(qū)位分析圖2.1.2現(xiàn)狀人口規(guī)?；堟?zhèn)2011年戶籍人口總數(shù)為32000人，戶籍人口密度為6.04人/公頃, 總體上看，戶籍人口密度較低。表2-1番禺區(qū)各街鎮(zhèn)2011年人口情況鎮(zhèn)街2面積（hm）戶籍人口（人）戶籍人口密度（人/ hm2）市橋街1135:147186129.68橋南街178553

14、00029.69大石街1934:53600:27.71洛浦街25386530025.73鐘村街25004839519.36大龍鎮(zhèn)2480:47000:18.95東環(huán)街11001600014.55沙灣鎮(zhèn)37455300014.15南村鎮(zhèn)4700160000 112.77沙頭22新造64石碁鎮(zhèn)4703:49000:10.42大崗鎮(zhèn)9007796008.84東涌鎮(zhèn)9166740008.07石壁街2701210007.77小谷圍街1790138617.74欖核鎮(zhèn)7448500006.71化龍鎮(zhèn)5373323376.02石樓鎮(zhèn)12104670065.5

15、4合計7733196499012.48數(shù)據(jù)來源：番禺年鑒2012化龍鎮(zhèn)12條村2012年戶籍人口總數(shù)為23754人，總戶數(shù)為9001戶，戶均2.64人。人口密度為 5.65人/公頃表2-2化龍鎮(zhèn)12條村2012年戶籍人口情況地區(qū)面積（hm2）人口（人）戶數(shù)（戶）戶均人口（人/戶）人口密度 （人 / hm2）柏堂村462.49288910732.696.25草堂村236.8410533982.654.45東南村229.5315706092.586.84眉山村267.4214865172.875.56明經(jīng)村581.26325812752.565.61沙亭村675.68265210072.633.9

16、2山門村313.8613435082.644.28莘汀村173.166862472.783.96水門村374.3821258182.605.68潭山村458.88389114662.658.48塘頭村241.7414695782.546.08西山村185.3613325052.647.19合計4200.592375490012.645.65數(shù)據(jù)來源：村莊摸查調(diào)研表格圖2-2人口分布現(xiàn)狀圖2.1.3現(xiàn)狀用地規(guī)?；堟?zhèn)12條村現(xiàn)狀人均建設用地為167.95平方米，高于全國100平方米/ 人的建設用地標準，土地利用效率較低。圖2-3村莊現(xiàn)狀圖居住用地布局方面，沿主要道路兩側村莊分布較為密集，化龍鎮(zhèn)人

17、均村居住 用地為110.91平方米，其中柏堂村最高，其人均村居住用地為151.23平方米，最小則為水門村，居住用地為 83.34平方米/人。整體來看，化龍鎮(zhèn)人均居住用 地偏咼。物業(yè)用地方面，化龍鎮(zhèn)人均集體物業(yè)用地為57.04平方米。草堂村的人均集 體物業(yè)面積是最大，人均達169.61平方米。莘汀村人均集體物業(yè)面積最小，人 均僅為12.54平方米。整體來看化龍鎮(zhèn)的集體物業(yè)面積分布不均勻。從村建設用地上看，化龍鎮(zhèn)12條村的人均建設用地為167.95平方米，土地 利用較為粗放表2-3化龍鎮(zhèn)12條村2012年用地情況村名現(xiàn)狀村居用地（hn）人均村居用地（nV 人）現(xiàn)狀集體物 業(yè)用地（hm）人均集體物業(yè)

18、 用地（m/人）總建設用地（hni）人均建設用 地（m/人）柏堂村43.69151.234.0413.9847.73165.21草堂村14.7139.6017.86169.6132.56309.21東南村16.58105.615.0332.0421.61137.64眉山村18.02121.2725.17169.3843.19290.65明經(jīng)村39.76122.0416.751.2656.46173.30沙亭村26.3499.325.4420.5131.78119.83山門村13.2998.963.2123.9016.5122.86莘汀村7.17104.520.8612.548.03117.06

19、水門村17.7183.3426.68125.5544.39208.89潭山村40.76104.757.3718.9448.13123.70塘頭村13.2790.337.4850.9220.75141.25西山村12.1691.2915.65117.4927.81208.78合計263.45110.91135.4957.04398.94167.95數(shù)據(jù)來源：番禺區(qū)現(xiàn)狀建設用地固化界線成果圖2-4建設用地分布現(xiàn)狀圖2.1.4集體經(jīng)濟發(fā)展情況根據(jù)統(tǒng)計，化龍鎮(zhèn)十二條村2012年集體收入合計5510萬元。各村的集體收 入差距較大，集體收入最多的山門村，為 915萬元。最少的是柏堂村，為93萬 元，二者相

20、差約10倍。而各村農(nóng)民人均純收入也有一定的差距，農(nóng)民人均純收 入最高的是山門村，為15102元/人，最低的是柏堂村，為11556元/人。綜上分析化龍鎮(zhèn)各村集體經(jīng)濟水平差異較大，農(nóng)民人均純收入也有一定差 距。據(jù)進村走訪了解，集體收入主要來源于集體物業(yè)用地的出租與管理收費。產(chǎn)業(yè)方面，化龍鎮(zhèn)各村產(chǎn)業(yè)均以花卉種植和水產(chǎn)養(yǎng)殖為主，沒有其他具有特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)類型。表2-4化龍鎮(zhèn)2012年集體經(jīng)濟發(fā)展情況村名集體收入（萬元）農(nóng)民人均純收入（元/人）主導產(chǎn)業(yè)柏堂村9311556花卉草堂村54214315花卉東南村24213414花卉、水產(chǎn)眉山村76413408花卉明經(jīng)村44512083花卉、水產(chǎn)沙亭村3301

21、2017花卉山門村91515102花卉、水產(chǎn)莘汀村33513304花卉水門村25313412花卉、水產(chǎn)潭山村89313992水產(chǎn)、花卉塘頭村11114257花卉、水產(chǎn)西山村58711862花卉、水產(chǎn)合計5510-圖2-5集體經(jīng)濟情況現(xiàn)狀圖2.1.5小結目前化龍鎮(zhèn)村莊發(fā)展水平呈現(xiàn)如下特點：（1）化龍鎮(zhèn)土地利用率較低，表現(xiàn)為現(xiàn)狀人均村建設用地超出村鎮(zhèn)規(guī)劃的 相關標準。同時，村莊建設比較粗放，村莊分布集約度不高。（2）村民住房問題較突出，宅基地無法報建，存在私建違建現(xiàn)象，村民新 增分戶需求難以落實。（3）村內(nèi)大量用地被征收，村物業(yè)用地布局分散，且多為出租使用，對村 經(jīng)濟發(fā)展帶動較少。（4）公共服務設

22、施普遍不足，未能滿足本村居民需求，更未能滿足流動人 口的需要。尤其是教育、醫(yī)療等公共服務設施較匱乏，需要通過從鎮(zhèn)域層面統(tǒng)籌 布局來解決。2.2相關規(guī)劃銜接2.2.1廣州市功能布局規(guī)劃2012年，廣州市提出了廣州市“ 123”城市功能布局 規(guī)劃。規(guī)劃按照世界先進城市 的標準謀劃廣州市功能規(guī)劃， 主要內(nèi)容包括總體目標、六大 策略和各功能區(qū)實施目標。提 出了一個都會區(qū)、兩個新城、 三個副中心、六個功能區(qū)、25 個功能組團的發(fā)展框架。市域空間絡枸劃劃屈'* > kF-il化龍鎮(zhèn)一個都會區(qū)包括越秀區(qū)、 荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、黃 埔區(qū)、白云區(qū)南部、蘿崗區(qū)的 南部地區(qū)和沙灣水道以北地 區(qū)。兩

23、個新城是南沙濱海新城， 包括南沙區(qū)和沙灣水道以南地 區(qū)；東部山水新城，包括蘿崗區(qū)的北部地區(qū)和增城市的中新鎮(zhèn)、朱村街道。三個 副中心則是指花都副中心、增城副中心、從化副中心。番禺區(qū)被整體劃入了都會區(qū)，根據(jù)功能布局規(guī)劃定位，都會區(qū)是“千年商都、文化名城”的核心地區(qū)，聚集現(xiàn)代服務功能，控制人口增長，實現(xiàn)人口、交 通、制造業(yè)、低端服務業(yè)向外圍城區(qū)疏解。加強歷史文化遺產(chǎn)保護利用，突出重 點，成板塊、成規(guī)模地體現(xiàn)嶺南文化特色，構建以城市中軸線為主線的標志性城 市文化景觀體系。舊城區(qū)實現(xiàn)“雙增雙減”，嚴格限制大型倉儲物流、傳統(tǒng)批發(fā) 市場等各類低效用地項目?；堟?zhèn)位于規(guī)劃時尚創(chuàng)意功能組團，發(fā)展的重點是現(xiàn)代化教

24、育科技產(chǎn)業(yè)、商 品展貿(mào)。在發(fā)展這些功能的同時，化龍鎮(zhèn)也是落實“ 123”功能布局中“城鄉(xiāng)統(tǒng) 籌，協(xié)調(diào)發(fā)展”策略的關鍵地區(qū)，其對番禺區(qū)城鄉(xiāng)一體化起著不可忽視的作用222廣州市番禺區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃番禺城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2010-2020 )對廣州市城市總體規(guī)劃綱要 (2010-2020)»進行了深化。規(guī)劃將番禺區(qū)城市職能定位為廣州市的新中心城區(qū) 和生態(tài)宜居城區(qū)、珠三角重要的現(xiàn)代服務中心和商務展銷中心、穗港澳現(xiàn)代服務業(yè)合作先行先試區(qū)、華南地區(qū)重要的科教資訊中心、先進制造業(yè)和創(chuàng)意文化基地、 國家文化主題生態(tài)旅游基地和全國綜合客運樞紐，并形成“四帶六組團”的空間 結構。大學城組團是南方科教文化資訊中

25、心，信息技術、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū), 以商貿(mào)、展覽為主導的現(xiàn)代化服務業(yè)聚集區(qū)，商業(yè)展覽批發(fā)流通中心化龍鎮(zhèn)位于大學城組團內(nèi)， 同時在北通廣州主城區(qū)，南至亞 運城中心的城市發(fā)展軸上，其任 務是為發(fā)展科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)提 供良好的服務配套平臺；化龍鎮(zhèn) 毗鄰廣州大學城，位于大學城教 育研發(fā)中心旁，為發(fā)展相關產(chǎn)業(yè) 提供良好的區(qū)位條件。因此，化 龍鎮(zhèn)應根據(jù)大學城組團的定位 要求，以發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)為己 任，升級打造相關的配套服務平 臺，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。2.2.3番禺區(qū)“三規(guī)合一”規(guī)劃為解決番禺城市發(fā)展建設過程中土地資源瓶頸問題， 落實第十次黨代會提出 的“科學編制城市總體規(guī)劃，促進三規(guī)有機結合”工作要求，番禺

26、區(qū)人民政府于 2013年開展番禺區(qū)“三規(guī)合一”規(guī)劃。番禺區(qū)作為廣州市唯一實際建設用地減量規(guī)劃， 實際建設用地遠大于規(guī)劃建 設用地，該次規(guī)劃以明確建設用地規(guī)模與增長邊界， 落實城市生態(tài)綠地與有條件 建設區(qū)為目標；以對城規(guī)土規(guī)差異進行梳理，處理兩規(guī)，明確重點項目為主要內(nèi)容；以四線管控為主導措施，對土規(guī)與控規(guī)提出修改意見。化龍鎮(zhèn)作為臨近廣州中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結合地段，部分建設與土規(guī)存在矛盾, 落實三規(guī)成果有助于進一步優(yōu)化該地區(qū)空間結構，保障該地區(qū)村莊規(guī)劃順利落實，有助于化龍鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。生態(tài)保護區(qū)表2-5化龍鎮(zhèn)“三規(guī)合一”用地情況統(tǒng)計（公頃）水域面積536.281162.33XIE*5u

27、o基本農(nóng)田-保護返754.12城鄉(xiāng)建設有條件建用地設區(qū)1483.021066.29tJrf # JLj jAjflrm總計5642.82三、村莊分類研究3.1村莊發(fā)展分類3.1.1村莊分類標準村莊在城市化過程中，城鄉(xiāng)人口、經(jīng)濟和用地發(fā)展往往有較大的相關性，廣 州市番禺區(qū)村莊類型劃分研究表明，現(xiàn)狀城鄉(xiāng)建設用地占村域面積比重與非農(nóng) 人口比重、非農(nóng)人居景觀（用地）比重、非農(nóng)經(jīng)濟比重三個指標之間存在較強的 多元相關性，說明指標現(xiàn)狀城鄉(xiāng)建設用地占村域面積比重一定程度上反映了各村 經(jīng)濟、人口、用地等城市化的綜合效果。番禺區(qū)村莊城鄉(xiāng)建設用地占村域總面積 比例大致呈現(xiàn)出從0到1均勻分布的規(guī)律，比較符合快速城市

28、化地區(qū)鄉(xiāng)村城市化 發(fā)展特征。根據(jù)城市地理學相關研究所得出的結論，城市化水平為30%- 60%勺地區(qū)，處于城市化加速階段，未來向城市化發(fā)展的傾向性強。國內(nèi)外學者常常將0.3作 為判別一地區(qū)（或城市）進入城市化加速階段的臨界點。研究以0.3和0.6作為臨界點，將現(xiàn)狀城鄉(xiāng)建設用地占村域面積比重大于 0.6的村劃為I型，將比重為0.30.6的村劃為II型，將現(xiàn)比重小于0.3的村 化為III型（見表）?？勺鳛楦鞔宕_定城鎮(zhèn)導向或鄉(xiāng)村導向建設方式的參考。表3-1村莊類型與量化指標類型區(qū)位特征量化指標I型現(xiàn)狀已被城市建設用地包圍位于戰(zhàn)略規(guī)劃劃定的主城區(qū)、副中心 城區(qū)、機場和大學城等重點項目范圍 內(nèi)建設用地占村

29、域總用地（不計 河流和一、二級河涌）比例60100%II型緊鄰建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)周邊建設用地占村域總用地（不計 河流和一、二級河涌）比例3060%III型距離城鎮(zhèn)較遠 周邊仍有大片農(nóng)田建設用地占村域總用地（不計 河流和一、二級河涌）比例小于30%3.1.2村莊分類根據(jù)相關研究，建設用地比例與經(jīng)濟發(fā)展水平、 人口規(guī)模有較大相關性，能 較好地反映村莊發(fā)展水平。上位規(guī)劃則體現(xiàn)村莊的區(qū)位條件及發(fā)展?jié)摿?。本次?guī)劃將建立發(fā)展水平（土地規(guī)模）與發(fā)展目標（上位規(guī)劃）雙因素指標 確定村莊發(fā)展類型。規(guī)劃將村莊主要劃分為四大發(fā)展類型：城中村、城邊村、遠圖3-1 分村莊分類流程圖結合廣州市村莊規(guī)劃編制指引對村莊分類的要求，按

30、照村莊發(fā)展階段差 異性和村莊發(fā)展模式差異化原則， 對化龍鎮(zhèn)村莊進行分類，確定村莊的性質(zhì)、定 位和等級結構。在此基礎上，按照村莊行政管理完整性原則明確鄉(xiāng)村規(guī)劃管理范 圍，以利于村莊建設的規(guī)范管理。村莊分類標準如下：（1）城中村：位于城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)，生產(chǎn)和生活方式基本城鎮(zhèn)化的村莊；（2） 城邊村：位于城鎮(zhèn)建成區(qū)外、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地內(nèi)，生產(chǎn)和生活方式半城 鎮(zhèn)化的村莊；（3）遠郊村：位于城鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地以外，生產(chǎn)和生活方式尚未城鎮(zhèn)化的村莊；（4）搬遷村：位于生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)、存在嚴重洪澇災害和嚴重地質(zhì)災害隱患地 區(qū)、重大項目發(fā)展影響區(qū)域內(nèi)的村莊；此外，建設用地比例與經(jīng)濟發(fā)展水平、 人口規(guī)模等有一定相關性，

31、可以在一 定程度上反映村莊的發(fā)展水平；上位規(guī)劃的發(fā)展定位也可以體現(xiàn)村莊的發(fā)展?jié)?力?；谏鲜鲇绊懸胤治觯堟?zhèn)村莊分類結果如表3-2所示。17化龍鎮(zhèn)各村莊分類如下:表3-2村莊分類一覽表村莊類型數(shù)量名稱城邊村12柏堂村、草堂村、東南村、眉山村、明經(jīng)村、沙亭村、山門村、莘汀村、水門村、潭山村、塘頭村、西山村搬遷村1復蘇村水:門特:円村村片空F1鼻村爪分養(yǎng)圖3-2村莊分類規(guī)劃圖3.2村莊等級結構根據(jù)化龍鎮(zhèn)村莊發(fā)展的經(jīng)濟水平、 人口規(guī)模、區(qū)位條件等影響要素分析，將 化龍鎮(zhèn)12個行政村等級劃分為中心村和基層村。表3-3村莊等級結構表等級范圍職能定位人口規(guī)模（人）中心村柏堂村n農(nóng)業(yè)/商貿(mào)2970明經(jīng)村

32、農(nóng)業(yè)/生物醫(yī)藥3349潭山村農(nóng)業(yè)/電子信息4000基層村沙亭村農(nóng)業(yè)2726莘汀村d農(nóng)業(yè)/電子信息705東南村農(nóng)業(yè)/商貿(mào)1528塘頭村農(nóng)業(yè)/商貿(mào)1510草堂村丁農(nóng)業(yè)/商貿(mào)1082水門村農(nóng)業(yè)/商貿(mào)2184眉山村農(nóng)業(yè)/電子信息1528西山村d農(nóng)業(yè)/電子信息1369山門村農(nóng)業(yè)/電子信息13813.3城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略村 莊 類 型城中村一匚> 0 :堡» 標進建 目化， 展市境 發(fā)城環(huán)0 :齊血一 也 牛一昌理 用！ “管也 ' 居脫刖合 wa融 營卄間、三 代耗地業(yè)卄“村新商等 珊制占工昭舊更、 W控、的通有行貿(mào)旅 發(fā)格大大，現(xiàn)進商 、 力嚴染量目對房展產(chǎn) 大，污輸項造廠發(fā)地 。

33、業(yè)、運業(yè)改舊，房業(yè) 務多、儲” 、發(fā)、務 服能廣倉舊莊開務服般 實處 詁劃，一 宀示規(guī)造中 綜一改集?！?、無 一 PP 與 x 日務牡眾 =|射O點毬“ 戛取城進丹抽 采小元V統(tǒng) 略幺，造巒附 策式改級或 展模照升地 發(fā)的按現(xiàn)就業(yè) 工殳 鎮(zhèn)賃 、 、且 豁 區(qū)W 糊 貨 或 M盯幣 wm貨5 J 1 % 發(fā)協(xié)地與新 當用綠史 碼花城邊村: 一一 0 新餛配 市 圍 決鄒共 高A 范 解價公 提U is 劇訓葡城 劃 中童 劃財 ，集制色 規(guī)潮 地業(yè)”蒯周、一 聞惟鼓居 一'一 資 。材 牛 土/ mx, - 、匚 0 禾 木進尸式 施 再 分模； 設。 不 增房施 政設旗產(chǎn)融 斷 商

34、！1 祈對向。砒仏旅 4 開二 Ltt 主 ' 0 重勵產(chǎn)發(fā)展 展業(yè)業(yè) 順鼓導向oO務產(chǎn) 彳，引方關 關服三 目，展 。 、第 項業(yè)發(fā) 業(yè) 業(yè)等村 莊 類 型發(fā)展目標與策略用地發(fā)展指引產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引發(fā)展策略：充分利用大項目的帶動 作用，采取綜合開發(fā)模式，引導村 民上樓、物業(yè)入園。產(chǎn)業(yè)用地：現(xiàn)狀工業(yè)用地近期保留，遠期工業(yè)用地統(tǒng)一納入市、 區(qū)、鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)。城郊村發(fā)展目標：在生態(tài)發(fā)展區(qū)的廣大農(nóng) 村，全力推進美麗鄉(xiāng)村建設。居住用地：根據(jù)分戶需求預留足夠居住用地，可劃定獨立住宅 基地，但需要嚴格按照廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定(試 行)以集中建設的原則布局安置；以旅游、農(nóng)業(yè) 為主，工業(yè)用地少。禁止占用

35、基本 農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和 挖塘養(yǎng)殖。大力發(fā)展生態(tài) 精品旅游、觀光農(nóng) 業(yè)、農(nóng)業(yè)科研。發(fā)展策略：加快基礎設施向農(nóng)村延 伸，公共服務向農(nóng)村覆蓋，現(xiàn)代文 明向農(nóng)村輻射，通過環(huán)境整治，提 升居住水平。產(chǎn)業(yè)用地：嚴格保護基本農(nóng)田和耕地，落實基本農(nóng)田保護區(qū)； 劃定舊村村莊發(fā)展控制線；盤活舊村存量閑置土地。以生態(tài)旅游、觀光農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)為主。3.4產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃3.4.1產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)番禺區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2010-2020)»,化龍鎮(zhèn)位于大學城組團，是南 方科教文化資訊中心，信息技術、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以商貿(mào)、展覽為主導 的現(xiàn)代化服務業(yè)聚集區(qū)，商業(yè)展覽批發(fā)流通中心。大學城科技創(chuàng)新片區(qū)主要包括南村街

36、道東部、石碁鎮(zhèn)北部及化龍鎮(zhèn)西部地 區(qū)。依托大學城所提供的教育科研支撐，結合周邊數(shù)字家電、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，培育和壯大上述主導產(chǎn)業(yè)相關的技術研發(fā)、科技信息服務業(yè)，形成高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，推動產(chǎn)學研一體化發(fā)展?；埜咝庐a(chǎn)業(yè)片區(qū)主要包括化龍鎮(zhèn)東部地區(qū)。 依托大學城高科技產(chǎn)業(yè)集群的 建設，發(fā)展以汽車配套、生物醫(yī)藥為主體，相關上下游產(chǎn)業(yè)為補充的高新技術產(chǎn) 業(yè)集群，與大學城科技創(chuàng)新片區(qū)共同構成番禺區(qū)東北部的高端產(chǎn)業(yè)集聚地?；堟?zhèn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展應在自身發(fā)展基礎上， 充分依托片區(qū)產(chǎn)業(yè)深入發(fā)展。第 一產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，包括特色花卉種植、高技術農(nóng)業(yè)及生態(tài)觀光型農(nóng)業(yè)， 同時結合各村地理環(huán)境特色發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖。第

37、二產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥制造和電子信息產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)和高新技術行業(yè)的下游配套產(chǎn)業(yè)，包括零配件生產(chǎn)、加工等。第三產(chǎn)業(yè)以物業(yè)出租、商業(yè)零售為主，未來結合商貿(mào)物流城發(fā)展商 貿(mào)服務業(yè)。3.4.2產(chǎn)業(yè)用地布局基于對化龍鎮(zhèn)各村主導產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析，區(qū)域發(fā)展的前景分析， 以及區(qū)域重大基礎設施、交通設施、項目情況等，確定各村主導產(chǎn)業(yè)類型及產(chǎn)業(yè) 功能分區(qū)。如下圖所示。柏堂寸汀村水門村西山村山門村圖3-3產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)圖III圖例22四、村莊發(fā)展規(guī)模預測4.1人口規(guī)模預測規(guī)劃期內(nèi)化龍鎮(zhèn)村莊人口規(guī)模為各村戶籍人口的總和。其發(fā)展預測按下公式計算：Q=QI+K）n其中：Q 總人口預測數(shù)（人）；Q i 現(xiàn)狀人

38、口基數(shù)（人）；K 規(guī)劃期內(nèi)增長率；n 規(guī)劃期限。本次規(guī)劃預測的人口為村鎮(zhèn)人口，鎮(zhèn)域新增外來人口主要為從事第二、 三產(chǎn) 業(yè)，統(tǒng)一納入到城鎮(zhèn)人口，在本次預測中不作考慮。由此鎮(zhèn)域村鎮(zhèn)人口的增長率 即為自然增長率。根據(jù)近幾年化龍鎮(zhèn)農(nóng)村人口增長情況，取自然增長率為3.45 %。表4-1現(xiàn)狀戶籍人口一覽表（人）村名年份2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年柏堂村28432856286128732889草堂村10331039103810451053東南村15411550156015641570眉山村14531462147714851486明經(jīng)村32173231323832513258沙

39、亭村26482650264126522652山門村13291331132813311343莘汀村691695691688686水門村20892094210521192125潭山村38343851384538503891塘頭村14451452146114711469西山村13051311132113301332合計2342823522235662365923754數(shù)據(jù)來源：村莊摸查調(diào)研表格2012年戶籍人口規(guī)模為 23754人，預測2015年人口規(guī)模為24000人，至2020年化龍鎮(zhèn)戶籍人口規(guī)模為24418人。具體見下表：表4-2戶籍人口預測表（人）序號村名2012 年2015 年2020 年1

40、柏堂村2889291929702草堂村1053106410823東南村1570158616144眉山村1486150115285明經(jīng)村3258329233496沙亭村2652268027267山門村1343135713818莘汀村6866937059水門村21242147218410潭山村38913931400011塘頭村14691484151012西山村133213461369合計2375324000244184.2用地規(guī)模預測4.2.1用地規(guī)模測算標準農(nóng)村建設用地規(guī)模統(tǒng)計以現(xiàn)狀農(nóng)村建設用地規(guī)模、新增分戶用地規(guī)模和番禺區(qū)省、市、區(qū)歷史欠賬的經(jīng)濟留用地、拆遷安置地規(guī)模為基礎，依據(jù)番禺區(qū)城 鄉(xiāng)總

41、體規(guī)劃（2010-2020年）綜合考慮各種用地性質(zhì)劃分進行統(tǒng)計。具體測算 標準如下：（1）村民住宅用地控制標準本輪規(guī)劃住宅用地量應將新增分戶、歷史欠房戶納入統(tǒng)籌考慮，按照容積率2.8，戶均建筑面積160平方米，加上11%勺公建配套，計算各村總住宅建筑面 積。（2）村集體經(jīng)濟發(fā)展用地控制標準村集體經(jīng)濟發(fā)展用地包括如下三部分：A現(xiàn)狀經(jīng)濟發(fā)展用地。以現(xiàn)狀物業(yè)量為基準，按照改造后保留原物業(yè)面積測 算復建物業(yè)建筑規(guī)模，并按用地凈容積率 2.8計算復建用地規(guī)模。B已辦理相關用地證明的經(jīng)濟留用地。C已明確留用地指標，但未辦理相關用地證明的經(jīng)濟留用地422用地規(guī)模預測規(guī)劃到2020年共有戶籍人口戶數(shù)9249戶

42、，預測規(guī)劃居住用地285.27公頃。 根據(jù)現(xiàn)狀物業(yè)用地1.0容積率，加上和地方經(jīng)濟留用地指標，預測規(guī)劃物業(yè)用地 165.25 公頃。根據(jù)預測，化龍鎮(zhèn)建設用地規(guī)模控制在 450.52公頃以內(nèi)，較現(xiàn)狀（2012年 底）398.94公頃增加51.58公頃。其中，居住用地285.27公頃，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展 用地165.25公頃，規(guī)劃人均建設用地184.50平方米。發(fā)展規(guī)模如下表所示：表4-3村莊總用地規(guī)模預測人口戶均人 口居住用地（hmb經(jīng)濟發(fā)展 用地（hni）建設用地（hni）人均建設用地 （m/ 人）現(xiàn)狀237532.64263.45135.49398.94167.95規(guī)劃244182.64285.2

43、7165.25450.52184.50表4-4各村預測建設用地匯總表村莊名稱類別規(guī)劃期 末人口建設用地規(guī)模（公頃）規(guī)劃人均建 設用地 （m/ 人）現(xiàn)狀規(guī)劃增量柏堂村城邊村297047.7350.923.19171.45草堂村城邊村108232.5637.184.62343.62東南村城邊村161421.6121.70.09134.45眉山村城邊村152843.1944.341.15290.18明經(jīng)村城邊村334956.4680.3523.89239.92沙亭村城邊村272631.7834.32.52125.83山門村城邊村138116.518.071.57130.85莘汀村城邊村7058.03

44、9.831.8139.43水門村城邊村218444.3950.96.51233.06潭山村城邊村400048.1350.011.88125.03塘頭村城邊村151020.7522.731.98150.53西山村城邊村136927.8128.951.14211.47合計24418398.94450.5251.58184.004.3村莊建設用地布局4.3.1建設用地布局依據(jù)和原則本次布點規(guī)劃用地規(guī)模在測算的基礎上，結合番禺區(qū)三規(guī)合一確定的城鄉(xiāng)建 設用地邊界，對村莊建設用地進行核對與調(diào)整，確定化龍鎮(zhèn) 12個行政村的建設 用地邊界。對于三規(guī)合一確定的村建設用地與控規(guī)路網(wǎng)沖突的地塊，規(guī)劃對控規(guī)主干 道、

45、次干道予以落實，控規(guī)支路網(wǎng)在保證連通性的條件下， 結合本村實際情況進 行改線，并在村莊規(guī)劃層面予以落實。對于控規(guī)路網(wǎng)占用村建設用地指標的情況， 規(guī)劃將該部分用地轉為國有建設用地， 同時將用地指標返還給各村，與新增住宅 用地進行連片開發(fā)，用以解決落實控規(guī)路網(wǎng)而產(chǎn)生的拆遷安置需求。4.3.2建設用地布局根據(jù)三規(guī)合一的要求，到2020年化龍鎮(zhèn)12個行政村城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模為450.52 公頃。圖4-1鄉(xiāng)村規(guī)劃管理范圍圖26（1）與三規(guī)合一的協(xié)調(diào)三規(guī)合一村建設用地范圍與沙灣鎮(zhèn)規(guī)劃路網(wǎng)有較多重疊的部分， 這些用地不 能進行村莊建設，因此需要將建設用地指標移動到村內(nèi)的其他地方。 指標調(diào)整的 原則如下：1）建

46、設用地指標必須遵循等量置換的原則。2）本次規(guī)劃選取的可置換指標是指，與城市快速路、高速路、主干道及次干道等具有區(qū)域通達功能的道路重疊的三規(guī)合一村建設用地。道路等級參考番禺區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2010-2010）。村莊規(guī)劃可根據(jù)各村實際情況，在總量平衡 點前提下進行適當調(diào)整。3）調(diào)整的建設用地指標應優(yōu)先滿足新增住宅用地的需求，新增住宅用地應 盡量集中成塊，避免零散布局。其次可填補連片三規(guī)合一用地范圍中的空缺或填 補現(xiàn)狀已建但不符合三規(guī)合一范圍的用地。4）部分村因生態(tài)安全控制等原因無法布置建設用地指標的，建議結合其他 村的建設用地集中布置或作容積率轉換。（2）與土規(guī)的協(xié)調(diào)在地區(qū)用地緊張的大背景下，為保

47、證村莊規(guī)劃中規(guī)劃項目能夠獲得用地規(guī) 模，對村內(nèi)閑置、利用效率低下的建設用地進行土地退出復墾成為非建設用地， 將這一部分指標調(diào)整給予需要建設用地規(guī)模的項目?；堟?zhèn)目前共有調(diào)出用地33處，調(diào)入用地31處，基本能夠滿足村莊規(guī)劃的 用地規(guī)模需求。29五、新增住宅用地和經(jīng)濟發(fā)展用地規(guī)劃指標與布局5.1新增住宅用地規(guī)劃5.1.1新增分戶預測（1）2013-2020年的新增分戶數(shù)根據(jù)各鎮(zhèn)街各村在冊人口年齡構造表，推算2013-2020年農(nóng)村村民達到法定 婚齡（男22歲，女20歲），需要結婚分戶的戶數(shù)。計算依據(jù)如下：規(guī)劃基年至2020年達到法定婚齡（男22歲，女20歲）的農(nóng)村村民均可依 法享有申請宅基地的權利

48、，即1990至1998年出生的男子與1992至2000年出生 的女子（以上均含當年），在本次規(guī)劃可以獨立分戶宅基地。其中由于涉及婚嫁外娶等因素，根據(jù)廣州市番禺區(qū)國土資源和房屋管理局對 于村民住宅布點規(guī)劃意見的復函要求（番國房函2006364號），對于女滿20周 歲的規(guī)劃人口數(shù)按照總人口數(shù)的 30%+算（女滿20周歲總人口數(shù)的30%是指具有 本村農(nóng)業(yè)戶口的女性嫁城鎮(zhèn)居民的，年齡達30周歲仍獨身且具備完全民事能力的，以及離異后無住戶的，以上三種情況占女性總人口數(shù)的大約比例）；計算公式如下：新增分戶數(shù)=1991-1998年出生男性人口 +1993-2000年出生女性人口 *30%（2）歷史欠房戶歷史

49、欠房戶包括：至2013年符合分戶條件的，且歷史上未解決的欠房總戶 數(shù)。根據(jù)公安部門提供的現(xiàn)狀戶籍情況、法定分戶年齡人口、以及歷史欠房戶情況，統(tǒng)計出本次化龍鎮(zhèn)村莊規(guī)劃分戶人口情況如下表：表5-1化龍鎮(zhèn)各村莊新增分戶與歷史分戶村名新增分戶歷史欠房戶合計男性（1991-1998 年出生）女性（1993-2000 年出生）小計柏堂村1839828157:338草堂村981172150215東南村3226580 :58眉山村10591196019631村名新增分戶歷史欠房戶合計男性（1991-1998 年出生）女性（1993-2000 年出生）小計明經(jīng)村212P199411廣0411沙亭村1391402

50、797286山門村84731570157莘汀村16r1430030水門村1511613120312潭山村2302014310431塘頭村138992370237西山村501591091 0 1109總計1438127827166427805.1.2用地規(guī)模預測（1）新增住宅用地規(guī)模預測村民宅基地必須堅決貫徹中華人民共和國土地管理法關于“一戶一宅” 的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的 標準。根據(jù)廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定（試行）中村莊規(guī)劃區(qū)主要技術經(jīng)濟控制 指標，農(nóng)村村民1戶只能擁有1處宅基地。10區(qū)范圍內(nèi)新批準每戶住宅建筑基 底面積控制在80平方米以內(nèi)；建筑面積控制在 280平方米以內(nèi)，再加上11%勺 公建配套?？紤]到番禺區(qū)目前緊張的建設用地形勢， 以及番禺區(qū)農(nóng)民住宅建設的歷史因 素，結合對于農(nóng)村住宅小康社會建設標準的研究，參照廣州市番禺區(qū)保障型農(nóng)村新社區(qū)選址專項規(guī)劃，建議本次番禺區(qū)新增分戶按照保障型農(nóng)村新社區(qū)的標 準，戶均建筑面積為160平方米。從集約用地以及營造城市景觀角度考慮，建議一律采用中高層公寓住宅模式