第五章 土地權(quán)屬管理_土地征收(5).

1、1土地征收補(bǔ)償土地征收補(bǔ)償1978198819932001例子3經(jīng)驗(yàn)及借鑒經(jīng)驗(yàn)及借鑒內(nèi)容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作2學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)344指國(guó)家根據(jù)公共利益需要而行使公權(quán)力，以指國(guó)家根據(jù)公共利益需要而行使公權(quán)力，以補(bǔ)償為條件，強(qiáng)制取得他人的土地所有權(quán)，補(bǔ)償為條件，強(qiáng)制取得他人的土地所有權(quán)，他人的土地所有權(quán)因國(guó)家的征收而消滅。他人的土地所有權(quán)因國(guó)家的征收而消滅。指國(guó)家因公共事業(yè)的需要，以給予補(bǔ)償為條指國(guó)家因公共事業(yè)的需要，以給予補(bǔ)償為條件，對(duì)他人土地所有權(quán)以外的土地他項(xiàng)權(quán)利件，對(duì)他人土地所有權(quán)以外的土地他項(xiàng)權(quán)利為利用，待特定公共事業(yè)目的

2、完成時(shí)，仍將為利用，待特定公共事業(yè)目的完成時(shí)，仍將土地歸還原土地所有人。土地歸還原土地所有人。指國(guó)家法律規(guī)定，采取強(qiáng)制措施，按照等價(jià)有指國(guó)家法律規(guī)定，采取強(qiáng)制措施，按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，收購(gòu)農(nóng)村集體土地所有權(quán)或公民個(gè)償?shù)脑瓌t，收購(gòu)農(nóng)村集體土地所有權(quán)或公民個(gè)人、其他社會(huì)組織的土地使用權(quán)的措施。人、其他社會(huì)組織的土地使用權(quán)的措施。土地征用、土地征收、土地征購(gòu)?fù)恋卣饔?、土地征收、土地征?gòu)5建設(shè)項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審目預(yù)審用地申用地申請(qǐng)、審請(qǐng)、審查查制訂制訂方案方案上報(bào)上報(bào)審批審批批復(fù)批復(fù)予以予以公告公告辦理辦理登記登記補(bǔ)償補(bǔ)償安置安置土地征收的程序土地征收的程序6征用土地審批權(quán)限征用土地審批權(quán)限 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)

3、限：國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限： (1)基本農(nóng)田；基本農(nóng)田； (2)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35hm2的；的； (3)其他土地超過(guò)其他土地超過(guò)70hm2的。的。 征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。7一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 征地制度的規(guī)定征地制度的規(guī)定 1950年年土地改革法土地改革法規(guī)定：土地征用的兩種形式為沒(méi)收和征收規(guī)定：土地征用的兩種形式為沒(méi)收和征收 1950年公布的年公布的城市郊區(qū)土地改革條例城市郊區(qū)土地改革條例第第9條規(guī)定：城市郊區(qū)條規(guī)定：

4、城市郊區(qū)所有沒(méi)收或征收得來(lái)的農(nóng)業(yè)土地，一律歸國(guó)家所有，由市人民政所有沒(méi)收或征收得來(lái)的農(nóng)業(yè)土地，一律歸國(guó)家所有，由市人民政府管理；國(guó)家為市政建設(shè)及其他需要收回由農(nóng)民耕種的國(guó)有土地府管理；國(guó)家為市政建設(shè)及其他需要收回由農(nóng)民耕種的國(guó)有土地時(shí)，應(yīng)給耕種該項(xiàng)土地的農(nóng)民以適當(dāng)?shù)陌仓脮r(shí)，應(yīng)給耕種該項(xiàng)土地的農(nóng)民以適當(dāng)?shù)陌仓?一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 1982年年國(guó)家建設(shè)征用土地條例國(guó)家建設(shè)征用土地條例規(guī)定：國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)定：國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，可以征用集體所有的土地，而國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，可以征用集體所有的土地，而且且“征用的土地所有權(quán)屬于國(guó)

5、家，用地單位只用使用權(quán)征用的土地所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只用使用權(quán)” 1986年和年和1998年年土地管理法土地管理法指出：任何單位和個(gè)人建設(shè)，需指出：任何單位和個(gè)人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地 第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)修改的第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)修改的憲法憲法規(guī)定：國(guó)家為了公共利規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償償9一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 改革開放前的土地征用情況改革開放前的土地征用情況 由于沒(méi)有土地市場(chǎng)由于沒(méi)有土地市

6、場(chǎng),農(nóng)民將獲得一系列的補(bǔ)償農(nóng)民將獲得一系列的補(bǔ)償,包括由建立在被征用包括由建立在被征用土地上的企業(yè)提供的工作崗位、重新安居的房屋補(bǔ)償、莊稼損失及土地上的企業(yè)提供的工作崗位、重新安居的房屋補(bǔ)償、莊稼損失及與土地有關(guān)的補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償以及城市居民戶口。與土地有關(guān)的補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償以及城市居民戶口。 盡管農(nóng)民沒(méi)有獲得按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)他們的土地進(jìn)行補(bǔ)償，但他們希望盡管農(nóng)民沒(méi)有獲得按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)他們的土地進(jìn)行補(bǔ)償，但他們希望和政府部門建立起協(xié)議。因?yàn)楦鶕?jù)政策規(guī)定政府部門征用土地應(yīng)當(dāng)和政府部門建立起協(xié)議。因?yàn)楦鶕?jù)政策規(guī)定政府部門征用土地應(yīng)當(dāng)有責(zé)任進(jìn)行就業(yè)安置和獲得城市戶口身份。有責(zé)任進(jìn)行就業(yè)安置和獲得城市戶口身份。 授予城

7、市戶口對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)也是非常具有吸引力的，它允許戶口持有授予城市戶口對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)也是非常具有吸引力的，它允許戶口持有者獲得社會(huì)福利以及優(yōu)惠的地方公共產(chǎn)品（包括學(xué)校）及糧食。者獲得社會(huì)福利以及優(yōu)惠的地方公共產(chǎn)品（包括學(xué)校）及糧食。10一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 改革開放后的土地征用情況改革開放后的土地征用情況 改革開放后，土地征用補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)是土地管理法（改革開放后，土地征用補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)是土地管理法（1986） 土地管理法沿用了計(jì)劃時(shí)期的土地征用模式，補(bǔ)償包括四個(gè)主要土地管理法沿用了計(jì)劃時(shí)期的土地征用模式，補(bǔ)償包括四個(gè)主要部分：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、勞部分：土地

8、補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置動(dòng)力安置 同時(shí)進(jìn)一步規(guī)定青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償給農(nóng)民；土地補(bǔ)償同時(shí)進(jìn)一步規(guī)定青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償給農(nóng)民；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償給集體組織，并必須用于農(nóng)民發(fā)展和受影響費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償給集體組織，并必須用于農(nóng)民發(fā)展和受影響勞動(dòng)力的安置和幫助失業(yè)的農(nóng)民；使用被征用土地的單位將以提勞動(dòng)力的安置和幫助失業(yè)的農(nóng)民；使用被征用土地的單位將以提供就業(yè)機(jī)會(huì)來(lái)補(bǔ)償受影響的勞動(dòng)力。供就業(yè)機(jī)會(huì)來(lái)補(bǔ)償受影響的勞動(dòng)力。11一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 改革開放后的土地征用情況改革開放后的土地征用情況 修訂后的土地管理法（修訂后的土地管理

9、法（1998）在土地征用補(bǔ)償方面的變化：）在土地征用補(bǔ)償方面的變化： 提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 在勞動(dòng)力安置方面除了鼓勵(lì)村有企業(yè)的發(fā)展外沒(méi)有明確規(guī)定；在勞動(dòng)力安置方面除了鼓勵(lì)村有企業(yè)的發(fā)展外沒(méi)有明確規(guī)定； 對(duì)建設(shè)大型或中等規(guī)模的水利或水電站工程的征用補(bǔ)償和安置標(biāo)對(duì)建設(shè)大型或中等規(guī)模的水利或水電站工程的征用補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)將由國(guó)務(wù)院規(guī)定。準(zhǔn)將由國(guó)務(wù)院規(guī)定。12一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定 改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，逐步縮小征改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建

10、設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會(huì)保障。地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會(huì)保障。 在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開發(fā)體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。 13經(jīng)驗(yàn)及借鑒經(jīng)驗(yàn)及借鑒內(nèi)

11、容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作2學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)3414二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 法理依據(jù)法理依據(jù) 因公共利益而征收，要給予因公共利益而征收，要給予“合理公正的補(bǔ)償合理公正的補(bǔ)償” 從不同的國(guó)家和地區(qū)比較來(lái)看，征用權(quán)一般都是基于從不同的國(guó)家和地區(qū)比較來(lái)看，征用權(quán)一般都是基于“公共利益公共利益”的需要而行使的權(quán)利，同時(shí)世界上大多數(shù)國(guó)家都要求對(duì)征地進(jìn)行的需要而行使的權(quán)利，同時(shí)世界上大多數(shù)國(guó)家都要求對(duì)征地進(jìn)行“合理公正的補(bǔ)償合理公正的補(bǔ)償”作了法律上的規(guī)定。作了法律上的規(guī)定。15二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)

12、操作 補(bǔ)償理論補(bǔ)償理論 既得權(quán)說(shuō)、恩惠說(shuō)、公用征收說(shuō)、社會(huì)職務(wù)說(shuō)、特別犧牲說(shuō)既得權(quán)說(shuō)、恩惠說(shuō)、公用征收說(shuō)、社會(huì)職務(wù)說(shuō)、特別犧牲說(shuō) 特別犧牲說(shuō)在實(shí)際當(dāng)中比較容易被接受，也較有說(shuō)服力。此說(shuō)基特別犧牲說(shuō)在實(shí)際當(dāng)中比較容易被接受，也較有說(shuō)服力。此說(shuō)基于法的公平正義的觀念，認(rèn)為國(guó)家的合法征地行為，是使無(wú)義務(wù)于法的公平正義的觀念，認(rèn)為國(guó)家的合法征地行為，是使無(wú)義務(wù)的特定人對(duì)國(guó)家所作的特別犧牲，這種特別犧牲應(yīng)當(dāng)由全體人民的特定人對(duì)國(guó)家所作的特別犧牲，這種特別犧牲應(yīng)當(dāng)由全體人民共同分擔(dān)給其以補(bǔ)償，才符合公平正義的精神。共同分擔(dān)給其以補(bǔ)償，才符合公平正義的精神。 在特別犧牲說(shuō)的影響下，很多國(guó)家的政府和法院在實(shí)踐

13、中傾向于在特別犧牲說(shuō)的影響下，很多國(guó)家的政府和法院在實(shí)踐中傾向于采用政府征用時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行完全補(bǔ)償，它成為各國(guó)制訂采用政府征用時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行完全補(bǔ)償，它成為各國(guó)制訂征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理論依據(jù)。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家也支持這一觀征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理論依據(jù)。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家也支持這一觀點(diǎn)。點(diǎn)。16二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 完全補(bǔ)償原則完全補(bǔ)償原則 該原則主張，補(bǔ)償不僅包括直接損失，還應(yīng)包括一切該原則主張，補(bǔ)償不僅包括直接損失，還應(yīng)包括一切附帶損失，即補(bǔ)償不僅限于征用的客體，而且還包括與該客體有直附帶損失，即補(bǔ)償不僅限于征用的客體，而且還包括與該客體有直接或間接關(guān)聯(lián)以及因

14、此延伸的一切經(jīng)濟(jì)上和非經(jīng)濟(jì)上的利益。接或間接關(guān)聯(lián)以及因此延伸的一切經(jīng)濟(jì)上和非經(jīng)濟(jì)上的利益。 不完全補(bǔ)償原則不完全補(bǔ)償原則 該原則主張，補(bǔ)償應(yīng)僅限于被征用財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，至該原則主張，補(bǔ)償應(yīng)僅限于被征用財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，至于難以量化的精神上的損失，生活權(quán)的損失等個(gè)人主觀價(jià)值的損失，于難以量化的精神上的損失，生活權(quán)的損失等個(gè)人主觀價(jià)值的損失，不應(yīng)予以補(bǔ)償。至于可以量化的財(cái)產(chǎn)上的損失、遷移損失以及各種不應(yīng)予以補(bǔ)償。至于可以量化的財(cái)產(chǎn)上的損失、遷移損失以及各種必要費(fèi)用等具有客觀價(jià)值而又能舉證的具體損失，則應(yīng)給予適當(dāng)?shù)谋匾M(fèi)用等具有客觀價(jià)值而又能舉證的具體損失，則應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。補(bǔ)償。 適當(dāng)補(bǔ)償原則適當(dāng)補(bǔ)償原則

15、 該原則認(rèn)為，由于該原則認(rèn)為，由于“特別犧牲特別犧牲”的標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)的、活的標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)的、活動(dòng)的，因此對(duì)于土地征用補(bǔ)償應(yīng)分別情況而采用完全補(bǔ)償原則或不動(dòng)的，因此對(duì)于土地征用補(bǔ)償應(yīng)分別情況而采用完全補(bǔ)償原則或不完全補(bǔ)償原則。完全補(bǔ)償原則。17土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金它是指征用城市郊區(qū)商品菜地時(shí)支付的費(fèi)用。它是指征用城市郊區(qū)商品菜地時(shí)支付的費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用交給地方財(cái)政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地這項(xiàng)費(fèi)用交給地方財(cái)政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。的投資。該項(xiàng)費(fèi)用是對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用該項(xiàng)費(fèi)用是對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)上的損失的一種補(bǔ)償，只能由被而

16、造成的經(jīng)濟(jì)上的損失的一種補(bǔ)償，只能由被征地單位用于再生產(chǎn)投資，不得付給農(nóng)民個(gè)人。征地單位用于再生產(chǎn)投資，不得付給農(nóng)民個(gè)人。 征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)安置補(bǔ)助費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征安置補(bǔ)助費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前用前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的3030倍，國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)倍，國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 地上附著物指房屋、水井、樹木等。補(bǔ)償金額地上附著物指房屋、水井、樹木等。補(bǔ)償金額視協(xié)商征地方案前地上附著物價(jià)

17、值與折舊情況視協(xié)商征地方案前地上附著物價(jià)值與折舊情況確定。確定。 需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給單位由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給單位 不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給安置人不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。 18征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn) 征用耕地

18、的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的610倍。倍。 年產(chǎn)值按被征用前年產(chǎn)值按被征用前3年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格平均計(jì)年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格平均計(jì)算。算。 征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。19征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn) 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征

19、地前需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的46倍，但是，每公頃被征用耕地的倍，但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的15倍。倍。 其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、征用直轄市其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、征用直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。參照征用耕地的土

20、地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。20二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)法養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)法 可按下式計(jì)算每人保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額可按下式計(jì)算每人保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額: Ya= (Y男男B+Y女女 C) M1/M0 以某市為例，最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)以某市為例，最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)M1為人均為人均185元元/月，月， Y男男為平均為平均男性公民保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額，取男性公民保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額，取23112.30元，元，Y女女為平均女性公民保為平均女性公民保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額，取險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額，取23672.63元，假設(shè)男女人口比例約為元，假設(shè)男女人口比例約為1: 1，平均，平均年齡年齡30歲，歲，M0為月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)（取為月保險(xiǎn)

21、費(fèi)基數(shù)（取100），根據(jù)上述公式計(jì)算，），根據(jù)上述公式計(jì)算，則每人保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額為則每人保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)繳金額為: (23112.300.5+23672.630.5)185/100=43276.06元元21二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 最低生活保障法最低生活保障法 計(jì)算公式：計(jì)算公式： Y=a/r1-1/(l+r)n 以某市為例，城市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為以某市為例，城市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為185元元/月，每年為月，每年為2220元；元；r取一定年期的一年期存款利率平均值，即取一定年期的一年期存款利率平均值，即6%。假定平均年齡為。假定平均年齡為30歲，平均壽命為歲，平均壽命為60歲，則歲

22、，則n=60-30=30年，即補(bǔ)助年限為年，即補(bǔ)助年限為30年，年，根據(jù)上述公式，可得安置補(bǔ)助費(fèi)總額為根據(jù)上述公式，可得安置補(bǔ)助費(fèi)總額為: Y=2220/6%l-1/(1+6%)30 =44800.16元元22二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 實(shí)施困境實(shí)施困境 (1)公共利益界定的巨大困難性公共利益界定的巨大困難性 單純公共產(chǎn)品越來(lái)越少，公共利益的內(nèi)涵越來(lái)越模糊單純公共產(chǎn)品越來(lái)越少，公共利益的內(nèi)涵越來(lái)越模糊 新加坡：住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)；新加坡：住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)； 美國(guó)：具有公共利益的用途，如貧民窟的改造、高速公路的配套設(shè)美國(guó)：具有公共利益的用途，如貧民窟的改造、高速公路的配套設(shè)

23、施用地，甚至是施用地，甚至是“有利于增加就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政收入有利于增加就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政收入” ，“只要只要符合本地不特定多數(shù)人的利益符合本地不特定多數(shù)人的利益” 中國(guó)缺乏必要的條件中國(guó)缺乏必要的條件 有限政府、司法獨(dú)立、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、公眾共識(shí)有限政府、司法獨(dú)立、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、公眾共識(shí)23二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 實(shí)施困境實(shí)施困境 (2)如果堅(jiān)持不完全補(bǔ)償和如果堅(jiān)持不完全補(bǔ)償和“漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公”原則，則忽略了殘留地、原則，則忽略了殘留地、相鄰?fù)恋負(fù)p害以及土地發(fā)展權(quán)的損害賠償，顯失公平；如果按照相鄰?fù)恋負(fù)p害以及土地發(fā)展權(quán)的損害賠償，顯失公平；如果按照最高最佳用途原則實(shí)行相當(dāng)市場(chǎng)

24、價(jià)值的補(bǔ)償，可能不符合我國(guó)國(guó)最高最佳用途原則實(shí)行相當(dāng)市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償，可能不符合我國(guó)國(guó)情情 (3)中央政府加強(qiáng)征地制度改革和管理，而地方政府就與開發(fā)商中央政府加強(qiáng)征地制度改革和管理，而地方政府就與開發(fā)商和農(nóng)民結(jié)成利益共同體，推行和農(nóng)民結(jié)成利益共同體，推行“以租代征以租代征”24二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 大多數(shù)的國(guó)家或地區(qū)的征地法律都對(duì)補(bǔ)償水平作了類似大多數(shù)的國(guó)家或地區(qū)的征地法律都對(duì)補(bǔ)償水平作了類似“公公平的市場(chǎng)價(jià)平的市場(chǎng)價(jià)”或或“公正補(bǔ)償公正補(bǔ)償”這類寬泛的定義這類寬泛的定義 香港土地管理署確定被征用財(cái)產(chǎn)的公布市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)是香港土地管理署確定被征用財(cái)產(chǎn)的公布市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)

25、是”征地征地當(dāng)日同一地區(qū)同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易的證據(jù)當(dāng)日同一地區(qū)同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易的證據(jù)“ 評(píng)估的過(guò)程包括：比較被征用財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)和同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交評(píng)估的過(guò)程包括：比較被征用財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)和同類財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)，并且根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況等進(jìn)行調(diào)整易價(jià)，并且根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況等進(jìn)行調(diào)整 對(duì)土地的承租人進(jìn)行補(bǔ)償對(duì)土地的承租人進(jìn)行補(bǔ)償25二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 中國(guó)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低中國(guó)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低 土地補(bǔ)償土地補(bǔ)償 對(duì)青苗和地上附著物的補(bǔ)償對(duì)青苗和地上附著物的補(bǔ)償 安置補(bǔ)助安置補(bǔ)助 補(bǔ)償?shù)姆峙溲a(bǔ)償?shù)姆峙?補(bǔ)償款被鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村集體截流：腐敗的大量產(chǎn)生、浪費(fèi)嚴(yán)重、重新補(bǔ)償款被

26、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村集體截流：腐敗的大量產(chǎn)生、浪費(fèi)嚴(yán)重、重新分配土地（失地?fù)p失由所有的農(nóng)戶承擔(dān)）分配土地（失地?fù)p失由所有的農(nóng)戶承擔(dān)） 補(bǔ)償費(fèi)平均分配補(bǔ)償費(fèi)平均分配26二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作 補(bǔ)償?shù)牟还叫匝a(bǔ)償?shù)牟还叫?中國(guó)對(duì)公平與公正補(bǔ)償是以土地管理法來(lái)定義的，即保證失去土中國(guó)對(duì)公平與公正補(bǔ)償是以土地管理法來(lái)定義的，即保證失去土地的農(nóng)民生活水平不降低，但條款并沒(méi)有對(duì)不降低的生活水平給地的農(nóng)民生活水平不降低，但條款并沒(méi)有對(duì)不降低的生活水平給出一個(gè)清晰而可衡量的界定。出一個(gè)清晰而可衡量的界定。 同時(shí)法律很少考慮在橫向和縱向上補(bǔ)償?shù)囊恢滦?；同時(shí)法律很少考慮在橫向和縱向上補(bǔ)償?shù)囊恢滦裕?

27、最后土地征用可能破壞社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，在理論和經(jīng)驗(yàn)上很難評(píng)估最后土地征用可能破壞社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，在理論和經(jīng)驗(yàn)上很難評(píng)估其價(jià)值。其價(jià)值。27經(jīng)驗(yàn)及借鑒經(jīng)驗(yàn)及借鑒內(nèi)容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作2學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)3428三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q1: 征地是否應(yīng)給予補(bǔ)償？征地是否應(yīng)給予補(bǔ)償？ 反對(duì)征地補(bǔ)償?shù)睦碛桑悍磳?duì)征地補(bǔ)償?shù)睦碛桑?早期文獻(xiàn)中，出于過(guò)度投資（早期文獻(xiàn)中，出于過(guò)度投資（Over investment）的考慮，經(jīng)濟(jì)學(xué)）的考慮，經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往不贊成征地補(bǔ)償，他們認(rèn)為，由于任何給予當(dāng)前土地所有家往往不贊成征地補(bǔ)償，他們認(rèn)為，由于任何

28、給予當(dāng)前土地所有者市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償都會(huì)干擾未來(lái)土地的投資決策，導(dǎo)致過(guò)度投資，者市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償都會(huì)干擾未來(lái)土地的投資決策，導(dǎo)致過(guò)度投資，因此不給予補(bǔ)償是最優(yōu)的。因此不給予補(bǔ)償是最優(yōu)的。29三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q1: 征地是否應(yīng)給予補(bǔ)償？征地是否應(yīng)給予補(bǔ)償？ 支持征地補(bǔ)償?shù)睦碛桑褐С终鞯匮a(bǔ)償?shù)睦碛桑?市場(chǎng)效率市場(chǎng)效率，Michelman 認(rèn)為（認(rèn)為（1967）在土地市場(chǎng)上，土地的買賣）在土地市場(chǎng)上，土地的買賣是具有市場(chǎng)效率的，如果政府征收土地也按照市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償，是具有市場(chǎng)效率的，如果政府征收土地也按照市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償，征地行為才具有效率；征地行為才具有效率； 抵御風(fēng)險(xiǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)，由于

29、在現(xiàn)實(shí)中土地所有者得不到抵御征地風(fēng)險(xiǎn)的私人，由于在現(xiàn)實(shí)中土地所有者得不到抵御征地風(fēng)險(xiǎn)的私人保險(xiǎn)，因此在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者的世界中，征地補(bǔ)償可以增進(jìn)效率；保險(xiǎn)，因此在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者的世界中，征地補(bǔ)償可以增進(jìn)效率； 財(cái)政幻覺(jué)財(cái)政幻覺(jué)，De Alessi，Louis等人指出（等人指出（1969）如果不予征地補(bǔ)）如果不予征地補(bǔ)償，政府將會(huì)低估私人資源的成本，傾向于征收過(guò)多的土地，過(guò)償，政府將會(huì)低估私人資源的成本，傾向于征收過(guò)多的土地，過(guò)分地?cái)U(kuò)張公共部門的規(guī)模，建設(shè)超過(guò)實(shí)際需要的公共項(xiàng)目，從而分地?cái)U(kuò)張公共部門的規(guī)模，建設(shè)超過(guò)實(shí)際需要的公共項(xiàng)目，從而造成了浪費(fèi)。造成了浪費(fèi)。30三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)

30、 Q1: 征地是否應(yīng)給予補(bǔ)償？征地是否應(yīng)給予補(bǔ)償？ 補(bǔ)償是必要的補(bǔ)償是必要的 Farber（1992）等認(rèn)為合理的土地征收補(bǔ)償是很有必要的，一方）等認(rèn)為合理的土地征收補(bǔ)償是很有必要的，一方面可以限制政府的征地權(quán)利，另一方面也可以確保原土地使用者面可以限制政府的征地權(quán)利，另一方面也可以確保原土地使用者的權(quán)利。的權(quán)利。 現(xiàn)實(shí)世界中，幾乎所有國(guó)家都會(huì)給予被征地者一定的補(bǔ)償現(xiàn)實(shí)世界中，幾乎所有國(guó)家都會(huì)給予被征地者一定的補(bǔ)償（Garner,1975）。）。31三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q2: 被征地農(nóng)民失去了什么？被征地農(nóng)民失去了什么？ 直接損失直接損失 被征收土地本身：最高最佳用被征收土地本身

31、：最高最佳用途途 殘留地和相鄰地?fù)p失：規(guī)模不殘留地和相鄰地?fù)p失：規(guī)模不經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 建筑物、構(gòu)筑物和青苗建筑物、構(gòu)筑物和青苗 搬遷搬遷 間接損失間接損失 交易費(fèi)用：重置土地的搜尋費(fèi)交易費(fèi)用：重置土地的搜尋費(fèi)用和談判成本用和談判成本 風(fēng)險(xiǎn)：信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)：信息不對(duì)稱 社會(huì)關(guān)系網(wǎng)的改變社會(huì)關(guān)系網(wǎng)的改變 生存威脅生存威脅32三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q2: 被征地農(nóng)民失去了什么？被征地農(nóng)民失去了什么？ 征地補(bǔ)償范圍征地補(bǔ)償范圍 加拿大：被征用部分的土地補(bǔ)償；不良影響補(bǔ)償；干擾損失補(bǔ)償；重新加拿大：被征用部分的土地補(bǔ)償；不良影響補(bǔ)償；干擾損失補(bǔ)償；重新安置困難補(bǔ)償。安置困難補(bǔ)償。 英國(guó)：土地英國(guó)：

32、土地(包括建筑物包括建筑物)補(bǔ)償；殘余地分割或損害補(bǔ)償；租賃權(quán)損失補(bǔ)補(bǔ)償；殘余地分割或損害補(bǔ)償；租賃權(quán)損失補(bǔ)償；遷移費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)等干擾補(bǔ)償；其他必要費(fèi)用支出補(bǔ)償。償；遷移費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)等干擾補(bǔ)償；其他必要費(fèi)用支出補(bǔ)償。 德國(guó)：土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補(bǔ)償；營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償；征用標(biāo)的物的德國(guó)：土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補(bǔ)償；營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償；征用標(biāo)的物的一切附帶損失補(bǔ)償。一切附帶損失補(bǔ)償。 日本：征用損失補(bǔ)償；通損補(bǔ)償；少數(shù)殘存者補(bǔ)償；離職者補(bǔ)償；事業(yè)日本：征用損失補(bǔ)償；通損補(bǔ)償；少數(shù)殘存者補(bǔ)償；離職者補(bǔ)償；事業(yè)損失補(bǔ)償。損失補(bǔ)償。 韓國(guó)：地價(jià)補(bǔ)償；殘余地補(bǔ)償；遷移費(fèi)用補(bǔ)償；其他損失補(bǔ)償韓國(guó)：地價(jià)補(bǔ)償；

33、殘余地補(bǔ)償；遷移費(fèi)用補(bǔ)償；其他損失補(bǔ)償 我國(guó)我國(guó): 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 33三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q3: 補(bǔ)償是否公平？補(bǔ)償是否公平？ Kahneman等人（等人（1991）發(fā)現(xiàn)，即使以市場(chǎng)價(jià)值加以補(bǔ)償，由）發(fā)現(xiàn)，即使以市場(chǎng)價(jià)值加以補(bǔ)償，由于存在著于存在著價(jià)值不對(duì)稱價(jià)值不對(duì)稱現(xiàn)象，被征地者仍會(huì)感到不公平現(xiàn)象，被征地者仍會(huì)感到不公平 。 稟賦效果稟賦效果，即人們對(duì)失去的財(cái)產(chǎn)索取的價(jià)格往往要高于獲得等量，即人們對(duì)失去的財(cái)產(chǎn)索取的價(jià)格往往要高于獲得等量財(cái)產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格；財(cái)產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格； 現(xiàn)狀偏見現(xiàn)狀偏見，

34、即出于對(duì)當(dāng)前擁有的財(cái)產(chǎn)的偏好導(dǎo)致人們既不愿出售，即出于對(duì)當(dāng)前擁有的財(cái)產(chǎn)的偏好導(dǎo)致人們既不愿出售也不愿購(gòu)買；也不愿購(gòu)買； 厭惡失去厭惡失去，人們對(duì)于失去財(cái)產(chǎn)的效用犧牲要大于取得等量財(cái)產(chǎn)所，人們對(duì)于失去財(cái)產(chǎn)的效用犧牲要大于取得等量財(cái)產(chǎn)所獲得的效用。獲得的效用。34三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)分區(qū)控制、非公共利益性質(zhì)的征地行為對(duì)土地發(fā)展權(quán)的損害分區(qū)控制、非公共利益性質(zhì)的征地行為對(duì)土地發(fā)展權(quán)的損害35三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q3: 補(bǔ)償是否公平？補(bǔ)償是否公平？ 非公共利益性質(zhì)的征地活動(dòng)剝奪了集體土地所有者的土地發(fā)非公共利益性質(zhì)的征地活動(dòng)剝奪了集體土地所有者的土地發(fā)展權(quán)，集體土地使用者遭受

35、雙重?fù)p失，損失總額為展權(quán)，集體土地使用者遭受雙重?fù)p失，損失總額為 。 其中其中 這一部分的損失，是政府行使警察權(quán)，即分區(qū)控制的結(jié)這一部分的損失，是政府行使警察權(quán)，即分區(qū)控制的結(jié)果，是無(wú)需補(bǔ)償?shù)?；果，是無(wú)需補(bǔ)償?shù)模?而而 是非公共利益性質(zhì)的征地行為本身造成的，對(duì)這一部分不是非公共利益性質(zhì)的征地行為本身造成的，對(duì)這一部分不加以公平補(bǔ)償不符合社會(huì)正義原則。加以公平補(bǔ)償不符合社會(huì)正義原則。 用地單位和政府則分享了土地增值收益，尤其是帶來(lái)房地產(chǎn)用地單位和政府則分享了土地增值收益，尤其是帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)率。行業(yè)的高回報(bào)率。 1V2V12VV36三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q3: 補(bǔ)償是否公平？

36、補(bǔ)償是否公平？ 土地管理法規(guī)定保證失去土地的農(nóng)民土地管理法規(guī)定保證失去土地的農(nóng)民生活水平不降低生活水平不降低，但并沒(méi)有，但并沒(méi)有對(duì)不降低的生活水平給出一個(gè)清晰而可衡量的界定對(duì)不降低的生活水平給出一個(gè)清晰而可衡量的界定 同時(shí)法律很少考慮在同時(shí)法律很少考慮在橫向橫向（在土地集體所有制下，如何平衡不同（在土地集體所有制下，如何平衡不同區(qū)段土地的征收補(bǔ)償差異）和區(qū)段土地的征收補(bǔ)償差異）和縱向縱向（如何對(duì)待已經(jīng)失去土地的農(nóng)（如何對(duì)待已經(jīng)失去土地的農(nóng)民）上補(bǔ)償?shù)囊恢滦悦瘢┥涎a(bǔ)償?shù)囊恢滦?價(jià)格政策價(jià)格政策人為地抑制農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，提高工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格，間接地支人為地抑制農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，提高工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格，間接地支持了工業(yè)

37、發(fā)展，因此，按農(nóng)地年產(chǎn)值進(jìn)行充分補(bǔ)償仍不能使農(nóng)民持了工業(yè)發(fā)展，因此，按農(nóng)地年產(chǎn)值進(jìn)行充分補(bǔ)償仍不能使農(nóng)民滿意滿意37三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q4: 土地增值分配：土地增值分配：“漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公”？ 農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來(lái)的增值收益歸誰(shuí)所有？農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來(lái)的增值收益歸誰(shuí)所有？ 按土地的當(dāng)前用途，堅(jiān)持不完全補(bǔ)償原則？按土地的當(dāng)前用途，堅(jiān)持不完全補(bǔ)償原則？ 按照被征收土地的最高最佳用途，堅(jiān)持以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的補(bǔ)償按照被征收土地的最高最佳用途，堅(jiān)持以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的補(bǔ)償原則？原則？ “漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公” 源自喬治源自喬治亨利學(xué)說(shuō)和孫中山先生平均地權(quán)的理念。我國(guó)學(xué)者多亨利學(xué)說(shuō)和孫中山先生平均地權(quán)

38、的理念。我國(guó)學(xué)者多以以“漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公”原則來(lái)設(shè)計(jì)征地補(bǔ)償方法，認(rèn)為社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則來(lái)設(shè)計(jì)征地補(bǔ)償方法，認(rèn)為社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)地自然增值，農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來(lái)的增值收益理應(yīng)收歸國(guó)有。導(dǎo)致農(nóng)地自然增值，農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來(lái)的增值收益理應(yīng)收歸國(guó)有。38三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q4: 土地增值分配：土地增值分配：“漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公”？ 周其仁周其仁(2001)認(rèn)為，認(rèn)為，“漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公”錯(cuò)誤的根源來(lái)自錯(cuò)誤的根源來(lái)自“各種資源的各種資源的市值是由其成本決定市值是由其成本決定”的錯(cuò)誤觀念，指出權(quán)利本身就有價(jià)。的錯(cuò)誤觀念，指出權(quán)利本身就有價(jià)。 “漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公”原則忽略了對(duì)土地發(fā)展權(quán)的損害賠

39、償原則忽略了對(duì)土地發(fā)展權(quán)的損害賠償 按照原用途補(bǔ)償其本質(zhì)就是對(duì)土地征收按照原用途補(bǔ)償其本質(zhì)就是對(duì)土地征收100%的增值稅，會(huì)產(chǎn)生的增值稅，會(huì)產(chǎn)生稅收稅收“閉鎖效應(yīng)閉鎖效應(yīng)” ，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率低下，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率低下 除政府外，房地產(chǎn)商等利益主體以合法的形式占有，而農(nóng)民卻被除政府外，房地產(chǎn)商等利益主體以合法的形式占有，而農(nóng)民卻被排除在外排除在外39三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài) Q4: 土地增值分配：土地增值分配：“漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公”？ 因城市化和政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資（如交通）引發(fā)的土地增值因城市化和政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資（如交通）引發(fā)的土地增值部分應(yīng)該屬于誰(shuí)所有（國(guó)家、集體、個(gè)人）和如何分配，這部分應(yīng)

40、該屬于誰(shuí)所有（國(guó)家、集體、個(gè)人）和如何分配，這是一個(gè)非常難的理論問(wèn)題，也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案（丁成日，是一個(gè)非常難的理論問(wèn)題，也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案（丁成日，2007） 可能的解決途徑：創(chuàng)建農(nóng)村土地市場(chǎng)，通過(guò)自愿原則交易土地可能的解決途徑：創(chuàng)建農(nóng)村土地市場(chǎng)，通過(guò)自愿原則交易土地 “包辦婚姻包辦婚姻”與與“自由戀愛(ài)自由戀愛(ài)”40經(jīng)驗(yàn)及借鑒經(jīng)驗(yàn)及借鑒內(nèi)容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)操作2學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)學(xué)術(shù)研究動(dòng)態(tài)3441四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 2001年國(guó)土資源部啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作。年國(guó)土資源部啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作。 黑龍江省各市、縣主要地類的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的做法黑

41、龍江省各市、縣主要地類的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的做法 浙江杭州等開展征地按區(qū)片價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)难芯亢吞剿鳎朴啿l(fā)浙江杭州等開展征地按區(qū)片價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)难芯亢吞剿?，制訂并發(fā)布了征地區(qū)片價(jià)布了征地區(qū)片價(jià) 江蘇省南京市、蘇州市綜合考慮土地用途、土地區(qū)位條件等因素，江蘇省南京市、蘇州市綜合考慮土地用途、土地區(qū)位條件等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民社會(huì)保障水平確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民社會(huì)保障水平確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 廣東廣州、佛山、重慶等城市完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件廣東廣州、佛山、重慶等城市完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件42四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 被征收農(nóng)用地的綜合收益值，它不僅包括農(nóng)用地農(nóng)作物的收被征收農(nóng)用地的綜合收

42、益值，它不僅包括農(nóng)用地農(nóng)作物的收益，還要考慮被征收農(nóng)用地帶來(lái)的其它相關(guān)收益。益，還要考慮被征收農(nóng)用地帶來(lái)的其它相關(guān)收益。 與傳統(tǒng)方法的不同：與傳統(tǒng)方法的不同： 覆蓋范圍是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，如縣（市）；覆蓋范圍是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，如縣（市）； 考慮因素包括自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和產(chǎn)值差異；考慮因素包括自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和產(chǎn)值差異； 產(chǎn)值確定時(shí)取國(guó)家收購(gòu)價(jià)格與農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格的最高值；產(chǎn)值確定時(shí)取國(guó)家收購(gòu)價(jià)格與農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格的最高值； 測(cè)算結(jié)果具有一定的剛性，人為調(diào)整的空間不大。測(cè)算結(jié)果具有一定的剛性，人為調(diào)整的空間不大。統(tǒng)一年產(chǎn)值統(tǒng)一年產(chǎn)值43四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 步驟步驟 (一一)確定測(cè)

43、算范圍確定測(cè)算范圍 (二二)確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量 (三三)確定主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值確定主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值 (四四)確定市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)確定市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn) (五五)確定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)確定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)44四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 方法方法 1、應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平、人均耕地面積、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障、應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平、人均耕地面積、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障水平等重要指標(biāo)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并進(jìn)行綜合分析，確定補(bǔ)償倍數(shù)。水平等重要指標(biāo)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并進(jìn)行綜合分析，確定補(bǔ)償倍數(shù)。 2、參考當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定、參考當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定 3、土

44、地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)之和原則上不得低于統(tǒng)一年產(chǎn)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)之和原則上不得低于統(tǒng)一年產(chǎn)值的值的16倍。倍。45四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 需要考慮土地的區(qū)位因素、土地供求關(guān)系的市場(chǎng)因素、社會(huì)需要考慮土地的區(qū)位因素、土地供求關(guān)系的市場(chǎng)因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素 根據(jù)對(duì)全國(guó)各地最新制訂的統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片綜合地價(jià)的數(shù)根據(jù)對(duì)全國(guó)各地最新制訂的統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片綜合地價(jià)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比原補(bǔ)償水平提高幅度為據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比原補(bǔ)償水平提高幅度為30%左左右。右。 浙江省浙江省20

45、03年以后的征地基本上是以綜合區(qū)片價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，全省年以后的征地基本上是以綜合區(qū)片價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，全省各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平均提高了各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平均提高了105%。基于的補(bǔ)償依據(jù)仍是。基于的補(bǔ)償依據(jù)仍是農(nóng)用地價(jià)農(nóng)用地價(jià)格格,而不是非農(nóng)開發(fā)用途價(jià)格。而不是非農(nóng)開發(fā)用途價(jià)格。綜合區(qū)片價(jià)綜合區(qū)片價(jià)46四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 特點(diǎn)特點(diǎn) 按照均值性區(qū)片確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；按照均值性區(qū)片確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 針對(duì)土地確定的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；針對(duì)土地確定的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)； 在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，同地同價(jià)；在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，同地同價(jià)

46、； 征地區(qū)片價(jià)是一種預(yù)設(shè)性標(biāo)準(zhǔn)，在征地沒(méi)有發(fā)生時(shí)統(tǒng)一制訂，剛征地區(qū)片價(jià)是一種預(yù)設(shè)性標(biāo)準(zhǔn)，在征地沒(méi)有發(fā)生時(shí)統(tǒng)一制訂，剛性較強(qiáng)。性較強(qiáng)。47四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 步驟步驟 (一一)確定測(cè)算范圍：土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用確定測(cè)算范圍：土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)。地規(guī)模范圍內(nèi)。 (二二)劃定區(qū)片：綜合判定法、農(nóng)用地級(jí)別調(diào)整法、多因素綜合評(píng)劃定區(qū)片：綜合判定法、農(nóng)用地級(jí)別調(diào)整法、多因素綜合評(píng)價(jià)法價(jià)法 (三三)測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)：農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法、征地案例比測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)：農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法、征地案例比較測(cè)算法、年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)算法較測(cè)算法、年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)

47、算法48四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 (四四)對(duì)區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整：根據(jù)現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整：根據(jù)現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)民生活水平和經(jīng)濟(jì)收入水平調(diào)整。農(nóng)民生活水平和經(jīng)濟(jì)收入水平調(diào)整。 (一一)與現(xiàn)有征地補(bǔ)償水平比較與現(xiàn)有征地補(bǔ)償水平比較 (二二)與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平比較與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平比較 (三三)與周邊市（縣）征地補(bǔ)償水平比較與周邊市（縣）征地補(bǔ)償水平比較 (五五)測(cè)算結(jié)果聽證測(cè)算結(jié)果聽證 (六六)確定征地區(qū)片價(jià)確定征地區(qū)片價(jià)49四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒2003年浙江省土地征收補(bǔ)償區(qū)片綜合價(jià)格年浙江省土地征收補(bǔ)償區(qū)片綜合價(jià)格50四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四

48、、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 考慮了土地區(qū)位和人均耕地面積因素考慮了土地區(qū)位和人均耕地面積因素 與人均與人均GDP和收入水平呈正相關(guān)，與糧食產(chǎn)量相關(guān)性不顯著和收入水平呈正相關(guān)，與糧食產(chǎn)量相關(guān)性不顯著 仍與土地出讓價(jià)格相差懸殊仍與土地出讓價(jià)格相差懸殊 補(bǔ)償費(fèi)只占平均出讓價(jià)格的補(bǔ)償費(fèi)只占平均出讓價(jià)格的25%以下；城鄉(xiāng)結(jié)合部，土地補(bǔ)償費(fèi)和以下；城鄉(xiāng)結(jié)合部，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)只占安置補(bǔ)助費(fèi)只占31.2%，政府財(cái)政占，政府財(cái)政占2030% 關(guān)鍵是土地發(fā)展權(quán)問(wèn)題關(guān)鍵是土地發(fā)展權(quán)問(wèn)題 美國(guó)美國(guó)Illinois州州19591983年被征收農(nóng)地市場(chǎng)交易價(jià)格為其農(nóng)地年收益年被征收農(nóng)地市場(chǎng)交易價(jià)格為其農(nóng)地年收益的的22.7倍，而浙江省最高達(dá)倍，而浙江省最高達(dá)25倍，財(cái)產(chǎn)權(quán)是充分保障的倍，財(cái)產(chǎn)權(quán)是充分保障的 主要是主要是“失地失業(yè)失地失業(yè)”51四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒四、經(jīng)驗(yàn)及借鑒 積極作用積極作用 節(jié)約土地資源節(jié)約土地資源, 保護(hù)農(nóng)民利益保護(hù)農(nóng)民利益 提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：同時(shí)參考建設(shè)用地和農(nóng)用地價(jià)格提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：同時(shí)參考建設(shè)用地和農(nóng)用地價(jià)格 提高工作效率：節(jié)省討價(jià)還價(jià)成本提高工作效率：節(jié)省討價(jià)還價(jià)成本 規(guī)范征地行為：相對(duì)透明規(guī)范征地行為：相對(duì)透明 不足之處不足之處 資源配置仍未達(dá)到最優(yōu)資源配置仍未達(dá)到最