房地產(chǎn)估價第七章

1、房地產(chǎn)估價主講：劉合群 鄭州成功財經(jīng)學(xué)院第七章 成本法及其運(yùn)用第一節(jié) 成本法概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其構(gòu)成第三節(jié) 成本法的基本公式第四節(jié) 重新構(gòu)建價格的求取第五節(jié) 建筑物折舊的求取第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定第七節(jié) 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例第一節(jié) 成本法概述一、成本法的含義 成本法，成本法，是指求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 重新構(gòu)建價格重新構(gòu)建價格，是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。 折舊折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值的減損，其金額為房地產(chǎn)在

2、估價時點(diǎn)的市場價值與在估價時點(diǎn)的重新構(gòu)建價格之差。 想一想：小張評估某二手房的價格，通過對該地區(qū)的建房成本進(jìn)行調(diào)查，他求出了該房的重新構(gòu)建價格為22.5萬元，該二手房已使用8年，累計折舊5萬元，如用成本法進(jìn)行估價，該二手房的評估價格應(yīng)為多少？ 成本法所采用的“成本（cost）”是具有特定含義的成本。具體表現(xiàn)為： 1.經(jīng)濟(jì)成本。經(jīng)濟(jì)成本。成本法所采用的“成本”是不動產(chǎn)重新建造時的完全價格，即經(jīng)濟(jì)成本，包括建造成本、一切合理必要的費(fèi)用、稅費(fèi)及應(yīng)得的利潤等，并非人們通常認(rèn)為的成本，其實(shí)質(zhì)是一種價格。2. 2. 客觀成本不是實(shí)際成本客觀成本不是實(shí)際成本 。客觀成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時

3、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。實(shí)際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)。3. 成本法的實(shí)質(zhì)是：成本法的實(shí)質(zhì)是：通過估價對象房地產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。所以采用成本法評估出來的房地產(chǎn)價格又稱做積算價格。 成本法的優(yōu)點(diǎn)是成本法的優(yōu)點(diǎn)是求得的房地產(chǎn)價值能讓人“看得見”人們可以看到該價值時由哪些部分組成的。二、成本法的理論依據(jù) 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。 具體可分為從賣方的角度看和從買方的角度看。 從賣方的角度看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能

4、低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價，如果低于該代價，他就會虧本。 從買方的角度看，房地產(chǎn)的價格時基于其社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。 一個是不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價。因此，房地產(chǎn)估價師便可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象的價值。 成本法與市場法的異同：（1）相同點(diǎn)：成本法中，折舊可以視為一種房地產(chǎn)狀況調(diào)整，即將估價對象假定為“新的”狀況下的重新構(gòu)建價格，調(diào)整為實(shí)際上是“舊的”狀

5、況下的價格。（2）不同點(diǎn)：如果重新構(gòu)建價格或可比實(shí)例價格是直接來源于市場上類似房地產(chǎn)的成交價格，則就屬于市場法；如果是通過價格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本，則就屬于成本法。思考： 例如，評估一臺舊機(jī)器的市場價值。（1）如果該機(jī)器的市場價值是通過市場上相同的新機(jī)器的市場價值減去折舊來求取，是什么方法？（2）如果是通過重新生產(chǎn)相同的新機(jī)器的成本（包括原料費(fèi)、加工費(fèi)、稅金、利潤等）減去折舊來求取，是什么方法？三、成本法的特點(diǎn)與適用范圍 （一）成本法的特點(diǎn) 1.可以應(yīng)用于其他方法不適用的對象 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分，而不宜采用其他方法進(jìn)行估價的情況下，成本法是首選的估價方法。 2.

6、采用成本法評估的價格只是一種“積算價格” 對不動產(chǎn)的效用、價值及市場需求等情況考慮較少，這是成本法的缺陷。 3.既是估價方法，又可作為投資決策依據(jù) 成本法不僅是一種估價方法，而且可以作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行可靠性研究的依據(jù)。 （二）成本法的適用范圍 1.適用于不動產(chǎn)市場不活躍、缺乏市場交易實(shí)例的區(qū)域 2.適用于既無收益又很少進(jìn)入市場交易的不動產(chǎn) 3.適用于抵押貸款、拆遷、保險中的不動產(chǎn)的現(xiàn)值，不動產(chǎn)拍賣的“底價” 這些情況可采用成本法進(jìn)行評估。 4.適用于工業(yè)用地的價格評估，不適用于商業(yè)用地和住宅用地的價格評估。 5.適用于全新或基本全新的不動產(chǎn)價格的評估，而不適用于建成區(qū)域已開發(fā)土地的價

7、格評估。 6.對使用時間較長的不動產(chǎn)，由于其新舊程度難以判斷，一般不宜采用成本法評估其價格。（三）成本法估價需要具備的條件 一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。 價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件： 一是自由競爭，二是是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。 其原理如下： 首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時的供給和需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)： 房地產(chǎn)供大于求房地產(chǎn)價格下降房地產(chǎn)開發(fā)利潤降低房地產(chǎn)開發(fā)投資減少房地產(chǎn)開發(fā)量縮

8、減房地產(chǎn)供給減少房地產(chǎn)價格上漲房地產(chǎn)開發(fā)利潤上升房地產(chǎn)開發(fā)投資增加房地產(chǎn)開發(fā)量增加房地產(chǎn)價格降低 顯而易見，如果不是在長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。 成本法估價要求房地產(chǎn)估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價等方面的專業(yè)知識。 成本法測算的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國視為房屋所有權(quán)和在估價時點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。 想一想：小王接手了一在建工程的評估，他以該在建工程已投入的300萬元實(shí)際成本作為估價結(jié)果，請問他的估價思路正確嗎？四、成本法的操作步驟 運(yùn)用成本法估價一般分為

9、以下4個步驟：1.弄清楚估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料。2.測算估價對象重置成本或重建價格。3.測算建筑物折舊。4.求取估價對象價格。例：現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其()。A.效用 B.花費(fèi)的成本C.市場價值D.投資價值例：現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其(A)。A.效用 B.花費(fèi)的成本C.市場價值D.投資價值 成本法主要適用于評估()的房地產(chǎn)。 A.新開發(fā)的 B.危險房 C.正在開發(fā)建設(shè) D.計劃開發(fā)建設(shè) E.針對特定使用者的特殊需要 成本法主要適用于評估()的房地產(chǎn)。 A.新開發(fā)的 B.危險房 C.正在開發(fā)建設(shè) D.計劃開發(fā)建

10、設(shè) E.針對特定使用者的特殊需要 【正確答案】：ACDE 【答案解析】：新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。有獨(dú)特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。 成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，以下屬于這類房地產(chǎn)的有()。 A.公園B.酒店C.空置的寫字樓 D.學(xué)校E.行政辦公樓 成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，以下屬于這類房地產(chǎn)的有()。 A.公園B.酒店C.空置的寫字樓 D.學(xué)校E.行政辦公樓 【正確答案】：ADE 【答案解

11、析】：對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成，分為以下7大項：（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（4）銷售費(fèi)用（5）投資利息（6）銷售稅費(fèi)（7）開發(fā)利潤一、土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。取得途徑可歸納為以下3個： （1）通過市場購置取得。（2）通過征收集體土地取得。（3）通過征收國有土地上房屋取

12、得。（一）市場購置下的土地取得成本1.建設(shè)用地使用權(quán)購買價格。2.買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。例如，某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（樓面地價）為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為：800*5000*2*（1+3%）=824（萬元）（二）征收集體土地下的土地取得成本1.征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用。分為：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)（2）安置補(bǔ)助費(fèi)（3）地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)（4）安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用2.相關(guān)稅費(fèi)。包括： （1）征地管理費(fèi)（2）耕地占用稅（3）耕地開墾費(fèi)（4）新菜地開發(fā)建設(shè)基金（5）政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用3.出讓

13、金等費(fèi)用。（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本1.房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。分為：（1）被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格（2）被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額（3）搬遷補(bǔ)助費(fèi)（4）安置補(bǔ)助費(fèi)（5）征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)2.相關(guān)費(fèi)用。分為（1）房屋拆遷管理費(fèi)（2）房屋拆遷服務(wù)費(fèi)（3）房屋征收估價費(fèi)（4）房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)（5）政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用3.出讓金等費(fèi)用。二、開發(fā)成本 開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。主要包括：1.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)。例如，市場調(diào)研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程

14、招投標(biāo)、施工的通水、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出。2.建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。5.其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗收費(fèi)等。6.開發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。 房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。 A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)

15、讓金 B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi) E.管理費(fèi) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。 A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金 B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi) E.管理費(fèi) 【正確答案】：BCD 【答案解析】：“取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費(fèi)”是房地產(chǎn)價格構(gòu)成的一項。三、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。注：管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與土地開發(fā)成本之和的一定比例來測算。如5%。四、銷售費(fèi)用 銷售

16、費(fèi)用也成為銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的商品房或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的商品房的必要支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等。注：銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算，例如，房地產(chǎn)價值的4%。五、投資利息（一）投資利息的含義 投資利息與財務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。 因而，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。 機(jī)會成本是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時被放棄的收益。一種

17、放棄的收益可視為一種成本?；蛘哒f，稀缺的資源被用于某種用途意味著它不能被用于其他用途，因此，當(dāng)人們使用某一稀缺的資源時，應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種更好的用途。從第二種最好的用途中可以獲得的益處，是機(jī)會成本的正式度量。 在現(xiàn)實(shí)中，一般土地取得費(fèi)用在土地取得時付清，而土地開發(fā)費(fèi)用則在開發(fā)期中分期投入，二者的計息期不同，故計算利息時應(yīng)分別處理。（1）土地取得費(fèi)用的利息。計息基數(shù)為土地取得費(fèi)用，計息期為支付時間到開發(fā)完成時間，帶入公式計算得到利息。（2）土地開發(fā)費(fèi)用的利息。計息基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用，計息期數(shù)根據(jù)投資情況不同而不同。如開發(fā)費(fèi)用在整個開發(fā)期間均勻投入，可看做全部投資在開發(fā)期的中間時間點(diǎn)一次性投入，即

18、計息期為開發(fā)期的一半；如開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期間分期投入，各期投入的資金分別計算利息。（二）投資利息的計算 計算投資利息具體要把握下列5個方面：1.應(yīng)計息項目。應(yīng)計息項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計算利息。2.計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。3.計息期。在成本法中，建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是估價對象開發(fā)完成的時期，并由于一般是假設(shè)估價對象在估價時點(diǎn)時開發(fā)完成，所以，建設(shè)期的終點(diǎn)一般是估價時點(diǎn)。 對于土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，建設(shè)期又可分為前期和建造期。前期是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動工開發(fā)之日止的時間。建造期是自動工開發(fā)之日

19、起至房屋竣工之日止的時間。注：（1）建設(shè)期一般能較準(zhǔn)確估算，但在現(xiàn)實(shí)中由于某些特殊因素的影響，可能使建設(shè)期延長。（2）一項費(fèi)用的計息期的起點(diǎn)是該項費(fèi)用發(fā)生的時點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)，一般不考慮銷售和延遲銷售的情況。4.計息方式。有單利和復(fù)利兩種。 假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末單利利息與復(fù)利利息的本利和相等，即： P(1+ i1 *n)=P(1+ i2)n 可以得出單利利息與復(fù)利利息兩不吃虧的利率關(guān)系如下： i1 =( (1+ i2)n -1)/n例如，某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于：（1+5%

20、）3-1）/3=5.25% 5.利率。利率有單利利率和復(fù)利利率，存款利率和貸款利率，名義利率和實(shí)際利率等。假設(shè)名義年利率為r，一年中計息m次，則每次計息的利率為r/m，至n年末時，在名義年利率r下的本利和為： F=P（1+r/m）n*m 假設(shè)實(shí)際年利率為i，則在實(shí)際年利率i和名義年利率的關(guān)系如下： i= （1+r/m）m -1例如，年利率為6%，存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計息1次，按半年3%（ 6% /2）的利率計息2次，按季1.5%（ 6% /4）的利率計息4次，按月0.5%（ 6% /12）的利率計息12次，則在這四種情況下的本利和分別為多少？（1060.0，

21、1060.90，1061.36，1061.68）名義利率與實(shí)際利率存在下述關(guān)系： （1）實(shí)際利率比名義利率更能反應(yīng)資金的時間價值；（2）名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；（3）當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實(shí)際利率相等；（4）當(dāng)每年計息周期數(shù)m1時，實(shí)際利率大于名義利率。例：某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格購買了一宗占地面積4000m2的土地40年的使用權(quán)用于開發(fā)商業(yè)用房，開發(fā)成本1000萬元，管理費(fèi)用為土地取得成本與開發(fā)成本之和的0.8%，在未來3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)成本、管理費(fèi)用的投入情況如下：第一年為20%，第二年為50%，第三年為30%，年利率為10%。

22、求投資利息？六、銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類:（1）銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（簡稱“兩稅一費(fèi)”；（2）其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。 銷售稅費(fèi)一般是按照售價的一定比例收取，例如“兩稅一費(fèi)”一般為售價的5.5%。 銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)，一般也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。 成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括()。 A.營業(yè)稅 B.印花稅、交易手續(xù)費(fèi) C.應(yīng)由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅 D.城市維護(hù)建設(shè)稅 E.教育費(fèi)附加 成本法中房地產(chǎn)

23、價格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括()。 A.營業(yè)稅 B.印花稅、交易手續(xù)費(fèi) C.應(yīng)由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅 D.城市維護(hù)建設(shè)稅 E.教育費(fèi)附加 【正確答案】：ABDE 七、開發(fā)利潤 開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，而不是建筑承包商的利潤。在估價中，估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：1.為了與銷售稅費(fèi)中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)2.開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個

24、別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商期望獲得的利潤。3.開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。（1）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）（2）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）（3）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤率為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）（4）計算基數(shù)

25、=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，相應(yīng)的利潤率為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值又因為：開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價值*銷售利潤率=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤）*銷售利潤率所以：開發(fā)利潤= （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)）*銷售利潤率/（1-銷售利潤率）4.利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+ 管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資 利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價

26、值*銷售稅費(fèi)率開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價值*銷售利潤率則 房地產(chǎn)價值=（土地取得成本+開發(fā)成本+ 管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）/（1-銷售稅費(fèi)率-銷售利潤率） 例：在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()?！?011年真題】 A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑 B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點(diǎn)估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑 C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑， D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑 例：在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是(B)?！?011年真題】 A.開發(fā)用地取得途

27、徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑 B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點(diǎn)估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑 C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑， D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑 例：通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為()。 A.土地取得成本+開發(fā)成本 B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 例：通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為(C)。 A.土地取得成本+開發(fā)成本 B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D.開發(fā)完成后的房

28、地產(chǎn)價值 某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，投資利息為600萬元，則該房 地產(chǎn)的投資利潤率為()。 A.9.8% B.11.1%C.11.9%D.12.5% 某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/平方米，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/平方米和60元/平方米，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/平方米。 A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82 某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200

29、萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，投資利息為600萬元，則該房 地產(chǎn)的投資利潤率為(B)。 A.9.8% B.11.1%C.11.9%D.12.5% 某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/平方米，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/平方米和60元/平方米，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為(B )元/平方米。 A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82 成本法中的“開發(fā)利潤”是指()。 A.開發(fā)商所期望獲得的利潤 B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤 C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤 D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤 E.開發(fā)商

30、所能獲得的稅前利潤 成本法中的“開發(fā)利潤”是指()。 A.開發(fā)商所期望獲得的利潤 B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤 C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤 D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤 E.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤 【正確答案】：CE 【答案解析】：開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的平均利潤。開發(fā)利潤是所得稅前的利潤。第三節(jié) 成本法的基本公式一、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-折舊二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成

31、本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤例：某新建房地產(chǎn)，土地面積30000平方米，建筑面積60000平方米，現(xiàn)土地重新取得價格為3100元/平方米，建筑物建造成本為1900元/平方米，管理費(fèi)用為建造成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期均勻投入；建造成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入35%，第二年均勻投入65%，年利率為7%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價格的6%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的15%。試評估該房地產(chǎn)的總價和單價。解：該房地產(chǎn)的總價=土地成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤設(shè) V總=A+B+C+D+E+F A+

32、B+C+D=3100*30000*(1+7%)2. 5+(1900*60000)*(1+3%)*35%*(1+7%)1.5+65%*(1+7%)0.5=23272.80萬元 E=6%V總 F=15%V總V總=23272.80+0.21V總=29459.24萬元V單=V總/建筑面積= 29459.24/6=4909.87(元/m2)思考：如上例中開發(fā)利潤告知的不是房地產(chǎn)價值的15%，而是已知投資利潤率為19%，該如何計算開發(fā)利潤？（二）適用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物的價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土

33、地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤注：新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價時雖然不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境和景觀的好壞以及該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量功能折舊、外部折舊以及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價或增價調(diào)整。 某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/，正常開發(fā)成本為1500元/，管理費(fèi)用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/，銷售稅費(fèi)為300元/，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為()元/。 A.1840 B.2840 C.3000 D.3300 【答案解析】：開

34、發(fā)完成后的地價=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=(1000+1500)(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/)。 新開發(fā)的某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤）/（開發(fā)用地總面積*開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）*用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)其中，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積*100% 對于新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，在實(shí)際測算時分為3步：（1）計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。（2）計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。（3

35、）計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。例：某成片荒地面積2km2，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，建設(shè)期為3年，開款利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時投入）。解：求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓平均單價的過程如下:該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地總的代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)

36、利潤=取得該荒地總的代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價*銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=（取得該荒地總的代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息）/（1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率）=（120000000*（1+8%）3+250000000*（1+8%）1.5）/（1-（2%+5.5%+10%）可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=可轉(zhuǎn)讓熟地的總價/可轉(zhuǎn)讓熟地總面積=可轉(zhuǎn)讓熟地的總價/該荒地總面積*可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=436（元/m2)練習(xí)：某成片荒地面積3平方公里，取得該荒地的代價為1.5億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本

37、和管理費(fèi)用為3.5億元，開發(fā)期3年，貸款利率為8%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的5%和9%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于舊的房地的基本公式舊的房地價值=房地重新構(gòu)建價格-建筑物折舊或舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊（二）適用于舊的建筑物的基本公式舊的建筑物的價值=建筑物重新購建價格-建筑物的折舊第四節(jié) 重新構(gòu)建價格的求取一、重新購建價格的含義 重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，例如購置價款、稅費(fèi)，或者重新

38、開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。 把握重新購建價格的含義，還應(yīng)特別注意以下3點(diǎn)： 第一，重新購建價格應(yīng)當(dāng)是估價時點(diǎn)時的價格。例如，在重新開發(fā)建設(shè)的情況下，重新購建價格時在估價時點(diǎn)時的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)價格構(gòu)成來測算的價格。第二，重新購建價格應(yīng)當(dāng)是客觀的價格。 具體地說，重新取得的支出或者重新開發(fā)建設(shè)的支出和利潤，不是個別單位或個人實(shí)際的支出和利潤，而是必須付出的成本、費(fèi)用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，并且為相同或相似房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動的平均水平，亦即客觀成本而不是實(shí)際成本。第三，建筑物的重新購建價格應(yīng)當(dāng)是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應(yīng)當(dāng)是在

39、估價時點(diǎn)狀況下的價格。二、重新購建價格的求取思路（一）房地重新構(gòu)建價格的求取思路 有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法求??；二是將該房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將這兩者相加來求取。（二）土地重新構(gòu)建價格的求取思路 求取土地的重新構(gòu)建價格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重新購置價格。（三）建筑物重新構(gòu)建價格的求取思路 求取建筑物的重新構(gòu)建價格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該

40、土地為沒有建筑物的空地，但除了沒有該建筑物之外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。 也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用，再加上發(fā)包人的其他必要支出及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。三、建筑物重新購建價格的求取方式 按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建價格分為重建價格和重置價格。1、重建價格：重建價格也稱為重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點(diǎn)的國家財稅制度和市場價

41、格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。2、重置價格：重置價格也稱為重置成本，是指采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點(diǎn)時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。 3、兩者的區(qū)別：一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好適用重置價格，或者盡量做到“形似”。4、分析：重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是

42、“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此，重置價格通常低于重建價格。四、建筑物重新購建價格的求取方法 建筑物的重新購建價格相當(dāng)于在估價時點(diǎn)新建成的建筑物價值，公式為： 建筑物重新構(gòu)建價格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，建筑物重新購建價格的方法可分為單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。（一）單位比較法1、定義：單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計量單位（如單位建筑面積、單位體

43、積、延長米等）作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整、再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價對象建筑物重新購建價格的方法。 2、含義： 單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場法。其中的修正、調(diào)整包括：（1）將實(shí)際可能是不正常的單位建筑安裝工程費(fèi)，調(diào)整為正常的單位建筑安裝工程費(fèi)；（2）將建造日期時的建筑安裝工程費(fèi)，調(diào)整為估價時點(diǎn)時的建筑安裝工程費(fèi)；（3）根據(jù)可比實(shí)例建筑物與估價對象建筑物在對單位建筑安裝工程費(fèi)有影響的建筑規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異，對單位建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，即可

44、得到估價對象建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)。 3、分類：單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。（1）單位面積法是調(diào)查、了解在估價時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積安裝工程費(fèi)，然后對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。 注：主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。例：某幢房屋的建筑面積為300m2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，

45、銷售費(fèi)用為重新購建價格的4%，建筑期為6個月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，開發(fā)商成本利潤率為15%，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6%。請計算該房屋的重新購建價格。解：設(shè)該房屋單位建筑面積的重新構(gòu)建價格為VB，計算如下： （1）建筑安裝工程費(fèi)=1200（元/m2）（2）專業(yè)費(fèi)用=1200*8%=96 （元/m2）（3）管理費(fèi)用=（1200+96）*3%=38.88 （元/m2）（4）銷售費(fèi)用=VB*4%=0.04VB （元/m2）（5）投資利息=（1200+96+38.88+0.04VB）* 【（1+6%）0.25-1】=19.59+0.0006VB（元/m2 ）（6）銷售稅費(fèi)=

46、 VB*6%=0.06VB （元/m2）（7）開發(fā)利潤=（1200+96+38.88+ 0.04VB + 19.59+0.0006VB）*15%=203.17+0.0061 VB （元/m2）（8） VB = 1200+96+38.88+ 0.04VB + 19.59+0.0006VB+ 0.06VB + 203.17+0.0061 VB VB =1743.69 （元/m2）重新構(gòu)建總價=1743.69*300=52.31（萬元）（2）單位體積法是調(diào)查、了解在估價時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位體積建筑安裝工程費(fèi)，然后對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息

47、、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。 注：主要適用于同一類型的建筑物的單位體積建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如儲油罐、地下油庫等。（二）分部分項法1、定義：分部分項法是先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項工程，并測算每個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價時點(diǎn)時的各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨(dú)立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。2、需要注意事項：（1）應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點(diǎn)使用計量單位

48、，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量。例如，基礎(chǔ)工程的計量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計量單位通常為面積，樓梯欄桿的計量單位通常為延長米。（2）既不要漏項也不要重復(fù)計算，以免造成測算不準(zhǔn)。例：估算某舊辦公樓例：估算某舊辦公樓20072007年年6 6月月3030日的建筑物重置價格。日的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估價師經(jīng)實(shí)地察看、查閱有關(guān)圖紙資料等，得房地產(chǎn)估價師經(jīng)實(shí)地察看、查閱有關(guān)圖紙資料等，得知該辦公樓共知該辦公樓共1010層，總建筑面積為層，總建筑面積為8247m8247m2 2，建筑結(jié)，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混泥土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重構(gòu)為鋼筋混泥土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、

49、了解到估算該重置價格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：置價格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1 1、建筑安裝工程費(fèi)：、建筑安裝工程費(fèi)：（1 1）土建工程直接費(fèi)：）土建工程直接費(fèi)：基礎(chǔ)工程：基礎(chǔ)工程：99.5499.54元元/m/m2 2墻體工程：墻體工程：80.1180.11元元/m/m2 2梁板柱工程：梁板柱工程：282.37282.37元元/m/m2 2墻混凝土工程（電梯井壁、混凝土剪力墻）工程：墻混凝土工程（電梯井壁、混凝土剪力墻）工程：73.6573.65元元/m/m2 2樓梯混凝土工程：樓梯混凝土工程：31.8231.82元元/m/m2 2零星混凝土工程：零星混凝土工程：25.3225.32元元/m/m2 2

50、屋面工程：屋面工程：20.4220.42元元/m/m2 2腳手架工程：腳手架工程：25.4525.45元元/m/m2 2室外配套工程：室外配套工程：142.67142.67元元/m/m2 2小計：小計：781.44781.44元元/m/m2 2（2 2）安裝工程直接費(fèi)）安裝工程直接費(fèi)： （單位：（單位：元元/m/m2 2 ）電梯工程：電梯工程：130.00130.00給排水工程：給排水工程：85.2285.22采暖通風(fēng)工程：采暖通風(fēng)工程：70.3470.34電氣工程：電氣工程： 112.65 112.65 消防工程：消防工程：16.6216.62綜合布線工程：綜合布線工程：30.4530.45

51、小計：小計：445.28445.28（其中：人工費(fèi)（其中：人工費(fèi)46.1746.17）（3 3）裝飾裝修工程直接費(fèi)：）裝飾裝修工程直接費(fèi)：門窗工程：門窗工程：135.00135.00內(nèi)部裝飾工程：內(nèi)部裝飾工程：455.50455.50外墻玻璃幕等工程：外墻玻璃幕等工程：311.00311.00小計：小計：901.50901.50（其中人工費(fèi)（其中人工費(fèi)45.1645.16）（4）土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的79.08%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)為裝飾裝修工程人工費(fèi)的75.90%，稅金為3.44%2、專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6%3、管理費(fèi)用：建筑

52、安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%4、銷售費(fèi)用：售價的3%5、投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年；費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%6、銷售稅費(fèi)：售價的5.53%。7、開發(fā)利潤：投資利潤率為20% 解：設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB，估算如下： （1）建筑安裝工程費(fèi)： 土建工程費(fèi)=【781.44*（1+14.25%）】*（1+3.445%）=923.55（元/m2） 安裝工程費(fèi)=（445.28+46.17*79.08%）*（1+3.445%）=498.39 （元/m2） 裝飾裝修工程費(fèi)=（901.50+45.16*75.90）*（1+3.445%）=968.01 （元/m2） 單

53、位建筑安裝工程費(fèi)=923.55+498.39+968.01=2389.95 （元/m2） 建筑安裝工程費(fèi)總額=2389.95*8247=1970.99（萬元） （2）專業(yè)費(fèi)用=1970.99*6% （3）管理費(fèi)用=（1970.99+118.26）*3%=62.68（萬元） （4）銷售費(fèi)用=VB*3%=0.03VB（萬元） 以上（1）至（4）項費(fèi)用總和=2151.93+ 0.03VB（萬元） （5）投資利息=（2151.93+0.03VB）*（60%*（1+5.76%）1.5+40%（1+5.76%）0.5-1）=137.59+0.0019VB（萬元） （6）銷售稅費(fèi)=VB*5.53%=0.05

54、53VB（萬元） （7）開發(fā)利潤=（2151.93+0.03VB）*20%=430.39+0.006VB （萬元） （8）VB=2151.93+ 0.03VB +137.59+0.0019VB + 0.0553VB + 430.39+0.006VB VB=2999.46（萬元） 建筑物重置價格=2999.46/0.8247=3637.03（元/m2） 某房地產(chǎn)的土地面積為500，土地價格為2000元/;建筑面積為1000，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/。市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價值比重置價格低()元/。 A.200B.300C.700D.

55、1000 某房地產(chǎn)的土地面積為500，土地價格為2000元/;建筑面積為1000，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/。市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價值比重置價格低()元/。 A.200B.300C.700D.1000 【正確答案】：B 【答案解析】：該類房地產(chǎn)建筑物的的重置價格=18001000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實(shí)際價值=25001000-2000500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價值比重置價格低(180-150)100001000=300(元/)。（三）工料測量法1、定義：工料測量法是先假設(shè)將估價對象建筑物還原為建

56、筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，并測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和人工時數(shù)，然后調(diào)查、了解估價時相應(yīng)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。2、優(yōu)、缺點(diǎn)和適用范圍 優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時、費(fèi)力并需要其他專家（如建筑師、造價工程師）的參與，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。 工料測量法項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準(zhǔn)備3000水泥6500沙

57、石5000磚塊12000木材7000瓦面3000鐵釘200人工15000稅費(fèi)1000其他1500利潤3500重新購建價格57700（四）指數(shù)調(diào)整法1、定義：指數(shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢法，是利用有關(guān)成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史成本調(diào)整到估價時點(diǎn)的成本來求取建筑物重新購建價格的方法。2、適用范圍：主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。 關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是()。【2011年真題】 A.單位比較法需要將估價對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi) B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點(diǎn)使用計量單位 C.工料測量法主要用于求取具有歷史

58、價值的建筑物的重新購建價格 D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果 【正確答案】：A 【答案解析】：單位比較法的實(shí)質(zhì)是市場法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價時點(diǎn)時的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。 在求取建筑物的重新購建價格的具體方法中，()主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。 A.單位比較法B.分部分項法 C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法 在求取建筑物的重新購建價格的具體方法中，()主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。 A.單位比較法B.分部分項法 C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法 【正確答案】：D 【答案解析】：指

59、數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。 關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有()?！?011年真題】 A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出 B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值 C.重新購建價格是客觀的重新購建價格 D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格 E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格 關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有()?！?011年真題】 A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出 B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值 C.重新購建價格是客觀的重新購建價格 D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格 E.土地的重

60、新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格 【正確答案】：CD 【答案解析】：A錯在實(shí)際兩個字，應(yīng)該是必要的。B賬面價值是基于歷史成本的余值。E土地重新構(gòu)建價格，應(yīng)該按照該地塊在估價時點(diǎn)的剩余年限確定價值確定其土地使用權(quán)價格。 根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有()。 A.單位比較法 B.市場提取法 C.分解法 D.工料測量法 E.指數(shù)調(diào)整法 根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有()。 A.單位比較法 B.市場提取法 C.分解法 D.工料測量法 E.指數(shù)調(diào)整法 【正確答案】：ADE 【答