2020年資料注冊物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理考前題二有答案

1、2012注冊物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理考前題【有答案】1物業(yè)經(jīng)營管理是( ACDE )等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。A物業(yè)管理B房地產(chǎn)開發(fā)C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理E設施管理1.物業(yè)資產(chǎn)清單應包括物業(yè)的（BCDE）、用途、一般描述、使用年限、設備改建、設備新建等內(nèi)容A市場狀況 B區(qū)位 C規(guī)模 D獲取費用 E重置價值4、物業(yè)經(jīng)營管理是（ACDE）等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。 A物業(yè)管理  B房地產(chǎn)開發(fā)  C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理  D房地產(chǎn)組合投資管理 7、下列關于系統(tǒng)風險和個

2、別風險的表述，正確的有（BE）。 A系統(tǒng)風險是指市場供求風險  B較之個別風險，系統(tǒng)風險不易判斷和控制 C或然損失風險屬于個別風險  D周期風險屬于個別風險 E持有期風險屬于個別風險 8、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在（ABCD）。 A投入資金的安全性  B期望收益的可靠性 C投資項目的變現(xiàn)性  D資產(chǎn)管理的復雜性 E投資項目的復雜性 11、收益性物業(yè)的運營費用包括（DE）等。 A空置和收租損失  B抵押貸款還本付息 C房產(chǎn)稅和所得稅  D為租客提供服務的費用 12、下列屬于設備有形磨損的是（AD）。 A封存的設備因自然力產(chǎn)生的磨損 B設

3、備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值 C技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后 D設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞 14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了（AD） A土地取得成本 B開發(fā)成本  C投資利息 D物業(yè)折舊 E開發(fā)利潤 15、運用市場法估價時，建立價格可比基礎包括如下（ACE）方面的工作。 A統(tǒng)一付款方式  B統(tǒng)一采用人民幣  C統(tǒng)一貨幣單位  D統(tǒng)一采用平方米 E統(tǒng)一采用單價 18、商品住宅需求的影響因素主要有（ABDE）。 A收入的變化  B政府的稅收

4、政策  C國際市場住宅價格 D對未來的預期 E政府的住房政策 19、建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下（ABD）。 A建筑物維護的標準  B建筑物管理策略  C租金方案  D物業(yè)檢查計劃 E財務收支計劃 22、關于自動延期租賃的表述，正確的有（ABDE）。 A除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約 B租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應 C租賃關系在雙方中的一方死去時終止  D又稱周期性租賃 E該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效 23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（ABCD）。 A確定可出租面積和租賃方式  B

5、編制租賃經(jīng)營預算  C定位目標市場  D確定租金方案  E明確廣告策略 26、成本控制的原則有（ABDE）。 A全面控制原則  B講求經(jīng)濟效益原則  C常規(guī)管理原則  D責權利相結(jié)合原則  E例外管理原則 27、成本預算編制的基本要求有（ACE）。 A成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)  B成本預算要以成本計劃為基礎 C成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證  D成本預算要全面權衡，提高員工工作效率 E成本預算既要符合實際，又要適當留有余地30、風險管理的整個過程可以由（ABDE）步驟組成。 A風險識別 

6、 B風險評估  C風險處理  D風險控制  E風險調(diào)整 31、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是（ABD）。 A建設施工合同 B售房合同  C收益性物業(yè)的租賃合同  D水電供應合同  E專項維修工程承包合同34、物業(yè)管理績效評價以（ABCE）等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。 A物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力  B資產(chǎn)運營水平  C償債能力  D物業(yè)管理企業(yè)  E后續(xù)發(fā)展能力 35、企業(yè)績效評價的計分方法分為（ABCE ）。 A基本指標計分方法  B修正指標計分方法  C評議指標

7、計分方法  D偏差指標計分方法  E定量和定性相結(jié)合計分方法 37、在確定租金時，一般應根據(jù)（DE）確定一個基礎租金。 A當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況  B物業(yè)發(fā)展定位  C承租人的接受能力  D業(yè)主希望達到的投資收益率目標  E其可接受的最低租金水平 38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有（BDE）。 A租戶組合與位置分配  B租戶的商業(yè)信譽和財務狀況  C物業(yè)的周邊環(huán)境  D所需面積大小  E需要提供的物業(yè)管理服務 40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有：（ABCD）和產(chǎn)權與管理權相分離風險。 A管理模

8、式風險  B管理范圍不確定風險  C墊款風險  D突發(fā)事件風險  E投資風險 2物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其的（ABC）需求。A物業(yè)投資收益B企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略C主營業(yè)務發(fā)展目標D物業(yè)維修養(yǎng)護E延長物業(yè)的自然壽命3物業(yè)經(jīng)營管理的目標包括( ABCE )。A為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報B使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值C在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全周期內(nèi)持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求D物業(yè)經(jīng)營成本最小化E保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?人們主要依照寫字樓( ABC )等對其進行等級劃分。A收益能力 B所處的位置C樓字設計和裝修狀況D使用時間D投

9、資者類型5對分散產(chǎn)權的零售商業(yè)物業(yè)進行集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務的益處有( ABC )。A利于選擇優(yōu)良租戶 B利于優(yōu)化零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合C利于實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化D可使商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個城市E能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受的需求6物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關系，表述不正確的有（AB）A物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括對物業(yè)本省的維修、養(yǎng)護、管理B 傳統(tǒng)物業(yè)管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務C物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求D寫字樓、零售商業(yè)等手藝省悟也完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，向企業(yè)那樣為業(yè)主或經(jīng)營者創(chuàng)造利潤和回報。E物業(yè)保值、增值

10、要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)戒指管理方向拓展7工業(yè)物業(yè)是為人類生產(chǎn)活動提供空間的物業(yè)，包括（ABCD）等。A工業(yè)廠房 B倉儲用房 C高興技術產(chǎn)業(yè)用房 D研究與發(fā)展用房 E寫字樓8酒店和休閑娛樂設施是為人們的撒謊內(nèi)公務活動或公務旅行、會議、錄用、新鮮、康體娛樂活動提供空間的建筑，包括（ABCD）。A寫字樓 B高爾夫球場 C休閑度假村 D賽馬場 E花園公寓9設施管理的對象，主要是（ABCD）等。A高科技企業(yè)用房 B醫(yī)院設施 C科研教學設施 D政府辦公樓 E甲級住宅樓10物業(yè)經(jīng)營管理的三個層次中，（DE）以策略性管理為主。A物業(yè)管理 B設施管理 C運行管理 D房地產(chǎn)資產(chǎn)管

11、理 E房地產(chǎn)投資組合管理11對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行（CE）工作。A日常管理 B現(xiàn)場管理 C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D企業(yè)管理 E房地產(chǎn)投資組合管理12物業(yè)管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為（ABE）。A管理型企業(yè) B專業(yè)型企業(yè) C委托型企業(yè)D兼營型企業(yè) E綜合性企業(yè)13房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工司的主要工作任務和目標包括（ABCD）A負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司B監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司的行為C指導物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定的戰(zhàn)略計劃D使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的姿勢場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化E滿足業(yè)主、租戶和物業(yè)管理企業(yè)的要求14一個資產(chǎn)年管理公司通常負

12、責幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照（AB）的分類原則來管理物業(yè)。A物業(yè)類型 B地理位置 C物業(yè)新舊程度 D物業(yè)產(chǎn)權類型 E物業(yè)運營成本15房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括（ACDE）A理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標B評價物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司的表現(xiàn)C審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計劃D以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)E在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)16房地產(chǎn)投資的利潤是通過( ACD )途徑創(chuàng)造出來的A在極好的條件下從開發(fā)商手中購買物業(yè)B通過物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài)C在合適的時機售出物業(yè)D在極好的條件下從原業(yè)主手中購買物業(yè)E在持有期間以現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值最大化為目標

13、來經(jīng)營物業(yè)17下列關于專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的表述，正確的有（BCE） A受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任 B通常以專業(yè)分包的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務 C也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務 D同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力 E由其提供專業(yè)管理服務，既能提高管理效率和質(zhì)量效控制和降低管理成本18從管理的層次上，物業(yè)管理可以分為(BCD )。A委托管理 B公司管理C現(xiàn)場管理D現(xiàn)場作業(yè)E物業(yè)經(jīng)營19大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)骨理和組合投資管理之間的相互關系的表述如下( ADE )。A物業(yè)管理和設施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理B房地產(chǎn)組合投資管理公司負責管理物業(yè)管理

14、企業(yè)和設施管理公司C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險D為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略E房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司平衡整個投資組合的現(xiàn)金流需求20物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括（ABCD）A確定戰(zhàn)略B構(gòu)建信息基礎C決策分析D進行資產(chǎn)組合E成本管理21物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括（ABCD）A現(xiàn)金流和成本管理B日常維修和維護C設施設備管理D物業(yè)保險管理E進行資產(chǎn)組合1房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動性、壽命長，還包括（ACDE）等A各異性 B

15、消費性 C政策影響性D相互影響性 E專業(yè)依賴性2以下有關房地產(chǎn)間接投資和直接投資的表述，正確的有（ABCE）A直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作B間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場C直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式D開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益E間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作3.房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( BCDE )。A置業(yè)投資B購買房地開發(fā)、投資企業(yè)的債券C購買REITsD購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票E 購買MBS4.關于房地產(chǎn)間接投資的下列表述，正確的有（CDE）A從購買土地使用

16、權開始B從購置房地產(chǎn)開始C以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的D將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為E不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作5.按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為（ABE）A權益型 B抵押型 C.質(zhì)押型 D保證型 E混合型6.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點有（ABCD）A收益水平相對較高B能夠得到稅收方面的好處C容易獲得金融機構(gòu)的支持D抵消通貨膨脹的影響 E是一種非流動性資產(chǎn)7房地產(chǎn)投資之弊在于（ABDE）A流動性差B投資數(shù)額巨大 C、投資建設期長D投資回收期長 E需要專門的知識和經(jīng)8下列關于系統(tǒng)風險和個別風險的表述，正確的有（BE）A系統(tǒng)風險是指市場供求風險B較之個別風險，系統(tǒng)風險不易判斷和

17、控制C或然損失風險屬于個別風險D周期風險屬于個別風險E持有期風險屬于個別風險 9投資者在進行房地產(chǎn)投資決策時，應( ABCE )。A根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平B根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向C根據(jù)風險周期變化的特點把握投資時機D避免機會成本E盡量選擇政府鼓勵的項目進行投資以降低政策風險10.僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資者控制的個別風險包括(BCE )。A購買力風險 B比較風險C收益現(xiàn)金流風險D或然損失風險E時間風險、持有期風險11.狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項目所處的（AB）A宏觀位置B中觀、微觀位置C社會環(huán)境D競爭位置E經(jīng)濟環(huán)境12避免政策風險的有效方法，包

18、括選擇( ABC )的項目進行投資A政府鼓勵 B有收益保證 C有稅收優(yōu)惠政策D 國有資產(chǎn)參股項日 E灰色區(qū)域項目 13下列選項中，屬于未來經(jīng)營費用風險的有( ABC )。A建筑物功能過時所帶來的風險B 建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結(jié)構(gòu)損壞的修復費用C未來不可預見的法律費用D實際收益和預期收益的差異隨著持有期延長而加大E資本價值隨著收益率的變化而變化14.房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在(ABCD )。A投入資金的安全性 B期望收益的可靠性 C投資項目的變現(xiàn)性D資產(chǎn)管理的復雜性 E投資項目的復雜性15，房地產(chǎn)市場的周期可以分為以下（BCD）階段。A雛形 B復蘇與發(fā)展 C繁榮 D危機與衰退 E銷匿16.對房地

19、產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應包括（ABCD）A人地理位置B在城市社會經(jīng)濟活動中的位置C在整體市場供求關系中的位置D在未來城市發(fā)展建設中的位置E相對重要性不變的位置17.居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素有（ABCD）A市政公用和公建配套設施的完備程度B公共交通便捷程度 C環(huán)境因素D居民人口與收入 E政府控制環(huán)境污染的政策18.選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時要考慮的主要因素有（CDE）A當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄訠技術人才和勞動力供給的可能性C易接近性D周圍土地利用情況和環(huán)境E與其他商業(yè)設施接近的程度19零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要進行（ABCD）A商業(yè)輻射區(qū)域分析B消費者行為、偏好及購買能力分析

20、C項目的易接近性或交通通達程度分析D競爭性物業(yè)的競爭條件分析E 市政公用設施的完備程度分析 20.工業(yè)物業(yè)項目區(qū)位選擇的特殊要求包括（BCDE）A消費者行為、偏好及購買能力分析B交通運輸能否方便地連接原材料供應地和產(chǎn)品銷售市場C技術人才和勞動力供給的可能性1在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的（AB ）叫做現(xiàn)金流量A.資金流入 B.資金流入C.資金的投入 D.資金現(xiàn)值E.資金將來值2對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)今流出主要包括（ABCE ）等A.土地費用、建造費用 B.還本付息C.稅金 D.比較成本E.運營費用3空置和收租損失是值（ AB ）A.

21、控制的面積不能產(chǎn)生租金收入B.租出的面積沒有收到租金C.出租面積的變化導致租金減少D.租金水平的變化導致租金減少E.克出租面積的漸少而少收的租金4收益性物業(yè)的運營費用包括（ DE）等A.控制和收租損失 B.抵押貸款還本付息C.房產(chǎn)稅和所得稅 D.為租客提供服務的費用E.物業(yè)管理費用5財務凈現(xiàn)值是指按（AB ），將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點和限制之和。當NPV0時，該項目在財務上是可以接受的A.基準收益率 B.目標收益率 C.投資回報率 D.現(xiàn)金回報率E.內(nèi)部收益率6“兩稅一費”是指（CDE ）A.房產(chǎn)稅 B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.教育費附加 D.營業(yè)稅E.城市維護建設稅7下列

22、關于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ABCE ）A.是業(yè)主的稅前收入或投資回報B.從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流C.當今運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值D.從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流E.如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運營收益8關于單利息和復利計息的表述，正確的有（ABC ）A.單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生利息B.復利計息是按本金加上先前計息周其所累積的利息進行計息C.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算D.在投資分析中，一般采用單利計息E.復利計息時，n個計息周期后的本利和計算公式

23、位Fn=P(1+i·n)9下列屬于設備有形磨損的是（ AD ）A.封存的設備因自然力產(chǎn)生的磨損B.設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值C.技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后D.設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞E.政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設備使用10下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有（AD ）A.是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率B.該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系C.稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還

24、本付息后的凈現(xiàn)金流量D.現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標E.現(xiàn)金回報率即資本化率11關于設備壽命的表述，正確的有（ AB ）A.自然壽命主要取決于有形磨損的速度B.技術壽命主要取決于有形磨損的速度C.技術進步速度越快，設備的技術壽命越長D.經(jīng)濟壽命適時投入使用的設備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限 E.經(jīng)濟壽命是由無形磨損決定的12在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（AB ）兩部分A.投資回收 B.投資回報 C.權益回報 D.先進回報 E.還本付息13靜態(tài)盈利能力指標一般有（BCD ）A.財務內(nèi)部收益率 B.現(xiàn)金回報率 C.靜態(tài)投資回收期 D.投資回報率 E.資產(chǎn)負債率14動

25、態(tài)盈利能力指標一般有（ CDE ）A.資產(chǎn)負債率 B.現(xiàn)金回報率 C.動態(tài)投資回收期 D.財務內(nèi)部收益率 E.財務凈現(xiàn)值15清償能力指標包括（ABC ）A.資產(chǎn)負債率 B.借款償還期 C.償債備付率 D.現(xiàn)金回報率 E.財務凈現(xiàn)值16關于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，爭取的有（ ABD ）A.是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率B.凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權益增加的價值構(gòu)成C.該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系D.該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比E.計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益17下列

26、關于資產(chǎn)負債率的敘述正確的有（ BE ）A.資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應變能力強B.是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標C. 屬短期償債能力指標D.資產(chǎn)負債率=凈資產(chǎn)合計/負債合計×100%E.可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度1.物業(yè)價格構(gòu)成中包括了( ABCE )。A土地取得成本 B開發(fā)成本 C投資利息 D物業(yè)折舊 E開發(fā)利潤2.關于投資價值與市場價值論述，正確的有( BD )A投資價值是指某物業(yè)對于一個典型的投資者的價值B投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進行投資的基本條件C市場價值是指某個特定的投資者基于個人意愿，對某物

27、業(yè)所評估出的價值。D評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相通的，所不同的是假設前提E在某一時點，投資價值是惟一的3.物業(yè)估價的基本方法包括( ABC )。A市場法 B成本法 C收益法 D趨勢法 E折舊法4.下列物業(yè)的評估中，適宜用市場比較法的有(ABE )。A物業(yè)開發(fā)用地 B普通商品住宅 C教堂D學校 E標準廠房5.下列物業(yè)項目中不適用收益法進行估價的有（ABC）。A行政辦公樓 B學校 C公園 D影劇院 E加油站6.運用收益法估價的步驟一般包括(ABCD )。A搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料B預測估價對象的未來收益C求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)D選用適宜的收益法公式計算出

28、收益價格E減去折舊求取物業(yè)價格7.物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（ABDE）。A物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大B物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權益的價格C物業(yè)價格受供求因素的影響D物業(yè)價格形成的時間較長E物業(yè)價格受交易者個別因素的影響8.城市物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理條例第30條規(guī)定：“物業(yè)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行（AD）?！盇政府指導價 B市場調(diào)節(jié)價 C保護價D政府定價 E最高限價9.物業(yè)價格影響因素的表述，正確的有（AE）。A人口數(shù)量與物業(yè)價格正相關 B對保有物業(yè)課稅后會導致物業(yè)價格上升C城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下

29、降D房價水平主要取決于低價水平E綜合來看，物業(yè)價格與利率有關10.下列關于毛租金乘數(shù)法的表述，正確的有（ABDE）。A毛租金乘數(shù)法的計算公式是“物業(yè)價值”=毛租金x毛租金乘數(shù)B毛租金乘數(shù)法方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料C毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計D毛租金乘數(shù)法是一個比較客觀的數(shù)值E毛租金乘數(shù)法又稱為“租售比價”11.關于報酬率的表述，正確的有（ABDE）。A從全社會來看，報酬率與投資風險正相關B兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風險大的物業(yè)要求的報酬率高C兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風險小的物業(yè)的價值低D估價時選用的報酬率，應等同于與估價物業(yè)

30、獲取凈收益具有同等風險投資的報酬率E求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法12運用市場法估價時，選取可比實例應符合的基本要求包括（AC） A可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè) B可比實例的成交日期應與估價時點相同 C可比實例的交易類型應與估價目的吻合 D可比實例的成交價格應為正常市場價格 E對一宗物業(yè)進行估價，一般應選取13個可比實例13運用市場法估價時，建立價格可比基礎包括如下( ACE )A統(tǒng)一付款方式 B統(tǒng)一采用人民幣 C統(tǒng)一貨幣單位D統(tǒng)一采用單價 E統(tǒng)一采用平方米14.下列關于稅費負擔和正常成交價的表述，正確的有( ACD )。A按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅B按

31、照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納C買賣雙方各自繳納自己應繳納的稅費下的價格是正常成交價格D正常成交價格中包含應由賣方繳納的稅費E正常成交價格中包含應由買方繳納的稅費15關于市場比較法的表述，正確的有( ABDE )。A運用此法估價，首先要擁有大量真實的交易實例，用以從中選取可比實例B要建立價格可比基礎，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格 單位上來C進行交易情況修正之后，可比實例的實際成交價格就變成了理論價格D經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，可比實例的價格就變成了在估價時點的價格C經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實例的價格變成了估價對象物業(yè)狀況下的價格16關于重新構(gòu)建價格的表述，正確的有（ADE） A重新購建

32、價格是估價時點時的價格 B重新購建價格是客觀的價格 C重新構(gòu)建價格是重新購建的實際成本 D建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊 E土地的重新購建價格是其在估價時點狀況下的價格17年限折舊法是根據(jù)建筑物的( AB )來求取建筑物折舊的方法 A經(jīng)濟壽命 B有效年齡 C剩余自然壽命D自然壽命 E實際年齡1、鄰里分析的內(nèi)容有(BCDE )。A鄰里所在區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平C考察鄰里物業(yè)的實體狀況D搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息E考察鄰里范圍內(nèi)是否會出現(xiàn)新的競爭對手2.商品住宅需求的影響因素主要有（ABDE）A收入的變化 B政府的稅收政策 C國際市場住宅價格D對

33、未來的預期 E政府的住房政策3.下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有（BCD）。A建筑結(jié)構(gòu) B總量結(jié)構(gòu) C.區(qū)域結(jié)構(gòu)D產(chǎn)品結(jié)構(gòu) E分銷結(jié)構(gòu)4.下列指標中屬于供給指標的有（ABC）。A存量 B新竣工量 C空置率 D吸納宰E商品零售價格指數(shù)5房地產(chǎn)市場供給的特點主要有( BCD )。A平衡性 B缺乏彈性 C非同質(zhì)性 D高度的壟斷性 E穩(wěn)定性6.無計劃管理的內(nèi)容包括如下（ABD）。A建筑物維護的標準 B建筑物管理策略 C租金方案D物業(yè)檢查計劃 E財務收支計劃7政府于預房地產(chǎn)市場的政策目標通常包括（ABCE）。A實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展B使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用C保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜?/p>

34、住空間D嚴格控制土地使用權的出讓和轉(zhuǎn)讓E滿足特殊群體的需要8目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型（BCE）。A廉價房 B廉租房 C經(jīng)濟適用住房 D合作建房 E市場價商品住宅9出租策略包括( ABCD )。A確定租期長短 B確定獨立出租單元大小C租戶類型的匹配策略 D管理服務水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇 E物業(yè)經(jīng)營管理費用的收取10房地產(chǎn)市場需求分析時一般從以下哪幾個方面進行（ADE）。A需求預測 B市場占有率分析 C競爭分析 D吸納率分析 E市場租戶對產(chǎn)品功能需求11.編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作內(nèi)容主要有（ABCE）。A區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 B房地產(chǎn)市場分析C鄰里分析 D構(gòu)造物業(yè)經(jīng)營

35、管翅E市場租戶對產(chǎn)品功能的要求12物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式有（CDE）。A近期計劃 B遠期計劃 C年度計劃 D中短期計劃 E長期計劃13.物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容有（ABCD）。A建筑物管理計劃 B租賃計劃 C財務收支計劃D物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃 E企業(yè)盈利和發(fā)展計劃14房地產(chǎn)市場供求分析主要從以下哪幾個方面進行（ACDE）。A供給分析 B城市規(guī)劃分 C需求分析D競爭分析 E市場占有率分析15吸納率分析的具體內(nèi)容包括( BCE )。A分析建設和運營中的主要物業(yè)項目B預估市場吸納計劃C預估吸納周期內(nèi)的需求D對競爭性物業(yè)進行評價 E市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢16市場占有率分析結(jié)果，要求計算出

36、目標物業(yè)的（ACDE）。A市場占有率 B租約期間長度 C出租進度 D租賃價格 E達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間17.業(yè)主依靠物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況，最常用的溝通手段有(BCD )。 A物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部刊物 B定期的年度或季度表現(xiàn)報告 C定期的管理會議 D通過電話或現(xiàn)場會議形式的定期私熱接觸 E社區(qū)文化活動1.關于自動延期租賃的表述，正確的有( ABDE )。A除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約B租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周輒C租賃關系在雙方中的一方死去時終止D又稱周期性租賃E該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效2.下列關于物業(yè)租金支付的說法正確的

37、有( ACE )。A有毛租金和凈租金之分B凈租通常在短期租賃中采用C百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D毛租的承租人在使用物業(yè)的過程中，除毛租金外，還要交納稅費等其他費用E凈租的租賃時間可達10午以上3.下列屬于委托管理模式特點的有( DE )A業(yè)主不負責物業(yè)租賃，不承擔風險，只收取包租的租金B(yǎng)業(yè)主不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險C物業(yè)管理企業(yè)風險較大D業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入E物業(yè)管理企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，只要沒有失職行為救不承擔風險 4承租人的權利包括( BCDE )。A可以不經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租的權利B有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權利

38、C有要求保障居住安全的權利D有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利E正經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權利5屬于房屋不得出租情形的有( ABDE )。A未依法取得房屋所有權證的B權屬有爭議的C共有房屋取得共有人同意的D已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的E不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的6租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括( BCDE )。A房屋空間交付 B制定租賃方案與策略C租戶選擇 D租金確定 E租約談判與簽約管理7.租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（ADCD）。A房屋空間交付 B收取租金 C租金調(diào)整 D租戶關系管理 E租金確定8.租約期滿時，租賃管理工作則主要集中在（CDE）。A收取租金

39、 B房屋空間交付 C租金結(jié)算D租約續(xù)期 E房屋空間收回管理9.租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( ABCD )。A確定可出租面積和租賃方式 B編制租賃經(jīng)營預算C定位目標市場 D確定租金方案 E明確廣告策略10.如果采用凈租金的形式，業(yè)主需要明確的事項有（ABCE）。A承租人要支付哪些費用B哪些費用是屬于代收代繳費用C哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)中可出租面積的 比例來收取D所有的經(jīng)營費用要從其所收取的租金中全額支付E哪些費用主要取決于租戶對設備設施和能源使用的程度11.市場營銷人員通常從哪幾個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)（ABDE）。A價格優(yōu)勢 B物業(yè)本身的素質(zhì)C優(yōu)越的地理位置 D實用性

40、 E良好的聲譽12關于轉(zhuǎn)租，下列說法正確的有（AB）。A房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為B轉(zhuǎn)租必須征得房屋出租人同意C在符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件下，轉(zhuǎn)租不必征得房屋出租人同意D轉(zhuǎn)租合同不必辦理登記備案手續(xù)E轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同仍然 具有原來的效力13屬于租賃合同變更的情形有（ABCD）。A因租賃一方當事人更名B因出租房屋附屬物的增減C固租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途D租金的增減或支付方式的改變E承祖人擅自拆改承租房屋的結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途14租賃合同自然終止的情況包括( BCDE )。 A無正當理由，拖欠房屋租金6個月以上的 B租賃

41、合同到期 C符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的 D因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 E當事人協(xié)商一致的15.關于租賃合同人為終止的原因的表述，正確的有（ABCD）。 A將承租的公房轉(zhuǎn)借他人的 B將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 C將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓的D承租人利用承租的房屋進行違法活動的 E當事人協(xié)商一致的16物業(yè)租賃合同的主要條款包括（ABCD）。 A租金標準及支付方式 B租賃用途 C租賃期限 D房屋的修繕責任 E物業(yè)抵押與出售條款17出租人的義務包括( ABCE )。A有按合同約定提供房屋給承租人使用的義務B有保障承租人合法使用房屋的義務C有保障承租人居住安全的義務D有愛護使用、妥善保管房

42、屋的義務E有接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務18CRM是一種手段，它的根本目的是( ABCE )。 A降低運營成本 B提高企業(yè)銷售收入 C提高客戶滿意度 D加強產(chǎn)品流通 E提高員工生產(chǎn)力19在租賃管理中實施CRM主要涉及到( ABCE )方面的工作：A建立詳細的租戶檔案 B租賃期內(nèi)的服務C租金繳交的管理 D競爭對手分析 E個性化服務1關于間接費用，說法正確的有（BC E ）A包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等B.包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費等C.包括固定資產(chǎn)折舊費及修理費D.包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料E.包括低值易

43、耗品攤銷及其他費用等2物業(yè)管理企業(yè)的財務費用包括（ ABCD ）A.利息凈支出 B.匯總凈損失 C.金融機構(gòu)手續(xù)費D.公司籌資發(fā)生的其它財務費用 E.稅金3按現(xiàn)行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有（A BDE ）A.購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出B.對外投資指出C.物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費D.支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金E.企業(yè)的贊助、捐贈支出4下列說法正確的有（ ABC ）A.固定成本應從增加業(yè)務量和減少費用的絕對額入手B.降低變動成本應從降低單位業(yè)務量的消耗入手C.半固定成本是指物產(chǎn)量時也有支出，而生產(chǎn)時成本又會按一定比率增加D.固定成本隨著業(yè)務量的變

44、動而變動E.變動成本總額與業(yè)務量的變動關系不大5按照成本計算依據(jù)的不同，成本可分為（BC ）A.可免成本 B.目標成本 C.定額成本 D.沉沒成本 E.可緩成本6關于邊際成本，表述正確的有（BD ） A.邊際成本大于邊際收入時的服務量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務量B.可用以判斷增建服務量在經(jīng)濟上是否合算C.當增加一個單位服務量所增加的收入高于邊際成本時，是不合算的D.服務量增至邊際成本等于邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務量E.邊際成本小于邊際收入時的服務量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務量7成本控制的原則有（ABD E ）A.全面控制原則 B.講求經(jīng)濟效益原則 C.常規(guī)管理原則 D.

45、責權利相結(jié)合原則 E.意外管理原則8關于人工費中的福利費的表述，正確的有（ABDE ）A.福利費包括福利基金、工會基金、教育經(jīng)費B.福利基金按工資總額的14%計算C.福利基金按工資總額的4%計算 D.教育經(jīng)費按工資總額的1.5%計算E.工會基金按工資總額的2%計算9考核物業(yè)管理企業(yè)成本控中心服務質(zhì)量的定量指標，主要有（ABCE ）A.重大事故發(fā)生率 B.房屋完好率 C.物業(yè)增值率 D.成本（費用）降低率 E.保潔率10共用部位與公用設施設備的日常運行和維護費主要包括（ABDE ）A.維修保養(yǎng)費 B.裝修費 C.辦公設備 D.勞保用品 E.工程維修設備11固定資產(chǎn)折舊費是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類

46、固定資產(chǎn)按期總額每月分攤提取的折舊費用，各類固定資產(chǎn)包括（ABCE ）A.交通工具 B.通信設備 C.辦公設備 D.勞保用品 E.工程維修設備12關于成本估算的表述，正確的有（AB ）A.成本估算服務于物業(yè)管理招投標階段確定服務費用報價B.成本估算亦可服務于物業(yè)管理服務實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作C.成本估算是物業(yè)管理企業(yè)財務預算的一個重要組成部分D.成本估算時成本水平和目標的書面方案E.成本估算時成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化13成本預算編制的基本要求有（ ACE ）A.成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)B.成本預算要以成本計劃為基礎C.成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證D.成本預算要全面權衡，提高員工

47、工作效率E.成本預算既要符合實際，又要適當留有余地14物業(yè)管理企業(yè)編制成本預算的方法主要有（ADE ）A.固定預算 B.資金預算 C.彈性預算 D.零基預算 E.滾動預算和概率運算1.風險控制的手段有（BCDE）。A調(diào)整 B回避 C自擔或保留 D預防與控制 E轉(zhuǎn)移2.物業(yè)服務合同的法律特征有（BCD）A物業(yè)服務合同是實踐合同B物業(yè)服務合同是諾成合同C物業(yè)服務合同是雙務合同D物業(yè)服務合同是有償合同E物業(yè)服務合同是代理合同3.風險管理的整個過程可以由（ABDE）步驟組成A風險識別 B風險評估 C風險處理 D風險控制 E風險調(diào)整4.物業(yè)服務合同簽訂時要注意的要點有（DE）A招投標原則 B“宜細不宜粗

48、”的原則 C最好不約定合同期限 D實事求是留有余地 E明確界定違約責任與處理方式5.決定參與投標的關鍵因素有（BCDE）A項目委托方具有經(jīng)濟實力B項目類型符合企業(yè)確定的目標客戶群C常規(guī)預測盈利 D項目風險在企業(yè)承受范圍內(nèi)E本企業(yè)具備人力資源支持體系 6關于公開招標，說法正確的有( ABE )。A凡符合投標基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請投標B一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)C一般向35家物業(yè)管理企業(yè)公開發(fā)出招標通知D是目前廣泛采用的招標方式E競標單位較多，工作量大，時間長7.屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是（ABD）A建設施工合同 B售房合同 C收益性物業(yè)的租賃合同D

49、水電供應合同 E專項維修工程承包合同8物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同有（BCDE）。A設備采購及安裝合同 B垃圾清運 C環(huán)境衛(wèi)生承包D治安保衛(wèi)管理承包 D綠化管理或工程承包 9除非經(jīng)保險人同意并締結(jié)特別合約，對下列財產(chǎn)的損失，火災險合同不予承保(ABD )。A物業(yè)內(nèi)寄售的貨物 B金銀珠寶 C物業(yè)設備D票據(jù) E物業(yè)公共部位 10火災保險的除外責任包括(ABCE )。A保險標的自身變化、自身發(fā)熱所致的損失B由于地震等自然災害以及暴亂、罷工等政治風險所致的損失C直接或間接由于核反應、核子輻射和放射性污染所致的損失D使用不當引發(fā)的火災所致的損失E投保人的故意行為所致的損失1

50、1物業(yè)管理企業(yè)不購買物業(yè)保險的情況有( BCE )。A風險是不可預見的 B風險是可以避免的C風險是可以忍受而保留的 D機動車輛的第三者責任險E風險是可以采取種種措施進行預防和抑制的12雇主責任保險除外責任的范圍包括( ABDE )。A罷工、暴動所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病B被雇人員由于疾病以及因這些疾病而實行內(nèi)外科手術治療所 致的傷殘或死亡C投保人所雇傭的員工在保險有效期內(nèi)，從事于保險單所載明 的、與投保人業(yè)務有關的受雇工作時，遭受意外而至受傷D由于被雇人員酗酒及無證駕駛各種機動車輛所致的傷殘或 死亡E投保人的故意行為或重大過失13.關于公眾責任保險表述正確的有( CD )。A被保險人所有的機動車輛引起的損害事故屬于公眾責任保 險的范圍B為被保險人服務的雇員受到的傷害屬于公眾責任保險的范圍C公共責任保險直接保險的對象是被保險人，受害人無權直接 向保險人索賠D公共責任保險的被保險人依法應承擔對第三者人身傷害不 包括受害人的精神傷害1.物業(yè)管理績效評價以( ABCE )等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。A物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力 B資產(chǎn)運營水平C償債能力 D物業(yè)管理企業(yè)