昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合體項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)

1、昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合體項(xiàng)目贏利模式設(shè)計(jì)體項(xiàng)目贏利模式設(shè)計(jì)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民楊寶民2013年年5月月30日日致榮泰房地產(chǎn)公司深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司目錄目錄o一、市場(chǎng)分析結(jié)論一、市場(chǎng)分析結(jié)論o二、項(xiàng)目成本分析和贏利模式設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目成本分析和贏利模式設(shè)計(jì)o三、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和招商建議三、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和招商建議o7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議o8號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議o9號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議o四、項(xiàng)目物業(yè)銷售初步建議

2、四、項(xiàng)目物業(yè)銷售初步建議o五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議o1.租金收入預(yù)測(cè)租金收入預(yù)測(cè)o2.經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)o3.經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議o總結(jié)總結(jié) 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司昭通城市總體規(guī)劃昭通城市總體規(guī)劃昭通規(guī)昭通規(guī)劃形成劃形成“一主、一主、二副、二副、七點(diǎn)、七點(diǎn)、一軸兩一軸兩帶帶”深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司昭通市人口及收入情況昭通市人口及收入情況o 昭通市現(xiàn)有人口582.95萬(wàn) ，全市常住人口521.35萬(wàn)人。o 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14073元，人均生活消費(fèi)支出9095元。o 農(nóng)民人均純收入3294元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2935元

3、。o 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為43.8%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為50.2%。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司o 目前檔次最高的百貨是浙江商人經(jīng)營(yíng)的新百大，鞋類商品以百麗作為代表。o 目前青年路租金最高達(dá)到每月200元/平方米以上，街區(qū)長(zhǎng)度在400米左右。 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司街區(qū)檔次最高的是洋人街區(qū)，以地下超市作為吸引人氣的主要業(yè)態(tài)，珠寶品牌以周大福作為代表。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司本項(xiàng)目適合現(xiàn)代購(gòu)物中心和金融寫字樓和公寓以及藝術(shù)中心進(jìn)行組合（能夠增加主題文化酒店更好），形成現(xiàn)代城市商業(yè)與文化綜合體。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司項(xiàng)目SWOT分析S S優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于昭通市昭陽(yáng)區(qū)，屬于昭通市項(xiàng)

4、目位于昭通市昭陽(yáng)區(qū)，屬于昭通市行政中心，同時(shí)也是昭通主要發(fā)展區(qū)行政中心，同時(shí)也是昭通主要發(fā)展區(qū)域；域；W W劣勢(shì)劣勢(shì)地塊分散，主要地塊占地面積形狀不地塊分散，主要地塊占地面積形狀不夠大夠大周邊農(nóng)民房嚴(yán)重影響項(xiàng)周邊農(nóng)民房嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象目形象O O機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)可以通過(guò)設(shè)立扶梯和天橋引導(dǎo)人流，可以通過(guò)設(shè)立扶梯和天橋引導(dǎo)人流，通過(guò)引進(jìn)超市吸引人氣，通過(guò)設(shè)立高通過(guò)引進(jìn)超市吸引人氣，通過(guò)設(shè)立高端購(gòu)物中心提升昭通金融中心的形象端購(gòu)物中心提升昭通金融中心的形象T T威脅威脅部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正在通過(guò)建立高檔酒店部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正在通過(guò)建立高檔酒店和名品購(gòu)物中心搶占高端商業(yè)份額和名品購(gòu)物中心搶占高端商業(yè)份額深圳新摩爾商業(yè)管

5、理有限公司深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司市場(chǎng)分析結(jié)論市場(chǎng)分析結(jié)論o 1.昭通是區(qū)域內(nèi)最大的城市，需要增強(qiáng)城市的金融服務(wù)和商業(yè)輻射力。 2.本項(xiàng)目選址在昭通最繁華的青年街區(qū)南側(cè)端點(diǎn)。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司項(xiàng)目成本分析和贏利模式設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本分析和贏利模式設(shè)計(jì)o采用現(xiàn)代購(gòu)物中心的綜合體定位成本和投資估算物業(yè)類別物業(yè)類別計(jì)算過(guò)程計(jì)算過(guò)程金額金額( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )寫字樓寫字樓355443554440004000元元/ /14217.614217.6酒店式公寓（含裝修）酒店式公寓（含裝修）302643026435003500元元/ /10592.410592.4商業(yè)商業(yè)地上地上5000050000500

6、05000元元/ /2500025000地下地下9000900040004000元元/ /36003600保留保留4564456430003000元元/ /部分拆除部分拆除1396.21396.2住宅住宅478244782425002500元元/ /1195611956地下停車（不含地下商業(yè)）地下停車（不含地下商業(yè)）3293332933平方米平方米25002500元元/ /8233.258233.25土地價(jià)格（體育場(chǎng)置換等）土地價(jià)格（體育場(chǎng)置換等）600600萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝3737畝畝2220022200合計(jì)合計(jì)97195.4597195.45深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司一流的商業(yè)規(guī)劃與建筑

7、設(shè)計(jì)結(jié)合，本項(xiàng)目購(gòu)物中心部分整體一流的商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)結(jié)合，本項(xiàng)目購(gòu)物中心部分整體銷售給大型零售企業(yè)，獲取有限的利潤(rùn)。類似南昌百貨整體銷售給大型零售企業(yè)，獲取有限的利潤(rùn)。類似南昌百貨整體出售給百盛模式。出售給百盛模式。物業(yè)類別物業(yè)類別計(jì)算過(guò)程計(jì)算過(guò)程金額金額( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )寫字樓寫字樓355443554465006500元元/ /23103.623103.6酒店式公寓（含裝修）酒店式公寓（含裝修）302643026455005500元元/ /16645.216645.2商業(yè)商業(yè)地上地上50000500001000010000元元/ /5000050000住宅住宅4782447824450

8、04500元元/ /21520.821520.8合計(jì)合計(jì)111269.6111269.6預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)為111269-97195.45=14074萬(wàn)元 保留物業(yè)價(jià)值1.3億元左右深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司2.本項(xiàng)目部分商業(yè)街區(qū)出售，購(gòu)物中心大部分保留經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目寫字本項(xiàng)目部分商業(yè)街區(qū)出售，購(gòu)物中心大部分保留經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目寫字樓和公寓和住宅大部分對(duì)外銷售，保留少量寫字樓。樓和公寓和住宅大部分對(duì)外銷售，保留少量寫字樓。物業(yè)類別物業(yè)類別計(jì)算過(guò)程計(jì)算過(guò)程金額金額( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )寫字樓寫字樓355443554465006500元元/ /23103.623103.6酒店式公寓（含裝修）酒店式公寓（含裝修）

9、302643026455005500元元/ /16645.216645.2商業(yè)銷售商業(yè)銷售8 8號(hào)地塊和七號(hào)地號(hào)地塊和七號(hào)地塊塊地上地上20000200002000020000元元/ /4000040000住宅住宅478244782445004500元元/ /21520.821520.8合計(jì)合計(jì)101269.6101269.6本項(xiàng)目從銷售角度101269-97195.45=4075萬(wàn)元.實(shí)際的操作中，保留物業(yè)為43476萬(wàn)平方米。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和招商建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和招商建議o本項(xiàng)目適合按照現(xiàn)代購(gòu)物中心進(jìn)行規(guī)劃。昭通的街區(qū)商業(yè)數(shù)量已經(jīng)足夠多，目前需要的是一流的購(gòu)物中心和

10、城市商業(yè)與文化綜合體。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議 o 適合昭通檔次的名品購(gòu)物中心 建議在原來(lái)基礎(chǔ)上增加7號(hào)地塊地上商業(yè)建筑面積，減少住宅面積。o 保留4564平方米 建議做青春時(shí)尚流行女裝2000平方米 1564男裝，1000平方米快餐。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司7號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議 樓層樓層主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)-1-1層層9000900070007000平方米超市平方米超市20002000平方米街區(qū)平方米街區(qū) 茶葉，藥茶葉，藥店，煙酒特色禮品店，煙酒特色禮品1 1層層74607460化妝品化妝品20002000平方米，引進(jìn)平

11、方米，引進(jìn)2020個(gè)品牌個(gè)品牌 ，女鞋，女鞋20002000平平方米。珠寶方米。珠寶10001000平方平方米米24602460平方米淑女裝平方米淑女裝2 2層層746074604960 4960 淑女裝淑女裝, ,少女裝少女裝20002000平平方米方米寫真中心寫真中心500500平方米平方米3 3層層74607460男裝男裝40004000平方米，運(yùn)動(dòng)裝平方米，運(yùn)動(dòng)裝30003000平方米平方米咖啡廳咖啡廳460460平方米平方米4 4層層64606460餐飲餐飲20002000平方米，娛樂(lè)平方米，娛樂(lè)10001000平方米，平方米，34603460兒童玩具和兒童服飾兒童玩具和兒童服飾5

12、5層層50005000健身中心健身中心20002000平方米，書店平方米，書店10001000平方米平方米電影院電影院20002000平方米平方米兩層電影院兩層電影院6 6層層35003500咖啡廳咖啡廳500500平方米平方米藝術(shù)館藝術(shù)館10001000平方米平方米,KTV2000,KTV2000合計(jì)合計(jì)比原計(jì)劃增加比原計(jì)劃增加9000平方米平方米4634046340平方米平方米深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司8號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議 位置位置主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)面積面積西側(cè)西側(cè)女裝旗艦品牌女裝旗艦品牌40004000平方米平方米銀行或者保險(xiǎn)公司銀行或者保險(xiǎn)公司20002000平方米平方

13、米中側(cè)中側(cè)女性女性SPASPA和美容中心和美容中心10001000平方米，重點(diǎn)在二平方米，重點(diǎn)在二樓樓50005000平方米平方米女裝女裝50005000平方米平方米10001000平方米平方米東側(cè)東側(cè)咖啡廳和餐飲咖啡廳和餐飲20002000平方米平方米銀行營(yíng)業(yè)廳銀行營(yíng)業(yè)廳20002000平方米平方米合計(jì)合計(jì)1600016000平方米平方米深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司9號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議號(hào)地塊商業(yè)規(guī)劃建議 o 2370平方米 建議定位為餐飲和中醫(yī)健康休閑以及足療中心等業(yè)態(tài)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司項(xiàng)目物業(yè)銷售初步建議項(xiàng)目物業(yè)銷售初步建議o 1.重視銀行和保險(xiǎn)公司的提前銷售,即使未能提前達(dá)成協(xié)議，

14、建議在商業(yè)裙樓也要分別考慮銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和保險(xiǎn)公司對(duì)營(yíng)業(yè)大廳的要求。o 2.重視整體銷售，優(yōu)質(zhì)品牌代理公司購(gòu)買商鋪優(yōu)先。o 3.重視和龍頭商家合作，銷售商鋪的端點(diǎn)部分考慮引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-方案方案1 美化購(gòu)物中心形狀，美化購(gòu)物中心形狀，增加商業(yè)物業(yè)面積增加商業(yè)物業(yè)面積9000平方米，減少住宅面積平方米，減少住宅面積深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-站在政府角度建議采用方案站在政府角度建議采用方案2 整體開發(fā)七整體開發(fā)七號(hào)地塊號(hào)地塊極大地提升城市形象，成為昭通現(xiàn)代化建設(shè)的重要地標(biāo)。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司最佳地級(jí)城市商業(yè)綜合體參考模型深圳

15、新摩爾商業(yè)管理有限公司昭陽(yáng)大道青年路空中公園和廣場(chǎng)的互相呼應(yīng)空中公園和廣場(chǎng)的互相呼應(yīng)深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議o 1.租金收入預(yù)測(cè)租金收入預(yù)測(cè)o 2.經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)o 3.經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司租金收入預(yù)測(cè)租金收入預(yù)測(cè) o 本項(xiàng)目擁有較多保留物業(yè)47476萬(wàn)平方米，初期適合放水養(yǎng)魚，前兩年租金適合在30元/月/平方米，第三年開始每年遞增10元/月/平方米。年份年份租金計(jì)算租金計(jì)算金額金額第一年第一年4747647476萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米3030元元/ /月月/ /平方米

16、平方米1212月月17091709萬(wàn)元萬(wàn)元第二年第二年4747647476萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米3030元元/ /月月/ /平方米平方米1212月月17091709萬(wàn)元萬(wàn)元第三年第三年4747647476萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米4040元元/ /月月/ /平方米平方米1212月月22792279萬(wàn)元萬(wàn)元第四年第四年4747647476萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米5050元元/ /月月/ /平方米平方米1212月月28482848萬(wàn)元萬(wàn)元第五年第五年4747647476萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米6060元元/ /月月/ /平方米平方米1212月月34183418萬(wàn)元萬(wàn)元深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金

17、預(yù)測(cè) o 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理流動(dòng)資金需要2000萬(wàn)元，引進(jìn)填補(bǔ)空白品牌十個(gè)以上，取得重點(diǎn)品牌的代理權(quán)。o 本項(xiàng)目自主經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，能夠?qū)崿F(xiàn)以上租金并穩(wěn)步增加。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司需要代理品牌名單需要代理品牌名單化妝品化妝品蘭寇，雅絲蘭黛等蘭寇，雅絲蘭黛等深圳十大女裝深圳十大女裝1.貝洛安貝洛安2.Wonderful2.Wonderful3.MIGAINO3.MIGAINO4. BEANS4. BEANS5. 5. 秀亦秀亦 Showy&COShowy&CO6. ZAIN6. ZAIN形上形上7. DGVI7. DGVI8. 8. 蒙迪愛爾蒙迪愛爾 Mondial Atelier

18、Mondial Atelier9 9洪洋達(dá)洪洋達(dá)10. 10. 拉芙妮拉芙妮 RaphennyRaphenny珠寶珠寶周大福等作為重點(diǎn)引進(jìn)品牌，給予重點(diǎn)宣傳周大福等作為重點(diǎn)引進(jìn)品牌，給予重點(diǎn)宣傳深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)建議 云南昭通金融中心商業(yè)管理公司云南昭通金融中心商業(yè)管理公司招商部營(yíng)銷推廣部物業(yè)管理部質(zhì)量與物價(jià)部財(cái)務(wù)中心商業(yè)物業(yè)管理處深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司關(guān)于項(xiàng)目關(guān)于項(xiàng)目7號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳模型建議號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳模型建議深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總結(jié)總結(jié)o 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考察和基本的投入產(chǎn)出分通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考察和基本的投入產(chǎn)出分析，認(rèn)為項(xiàng)目適合定位為金融保險(xiǎn)辦公和購(gòu)析，認(rèn)為項(xiàng)目適合定位為金融保險(xiǎn)辦公和購(gòu)物中心現(xiàn)代城市商業(yè)與文化綜合體。物中心現(xiàn)代城市商業(yè)與文化綜合體。深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司我們建議我們建議o1.鑒于本項(xiàng)目七號(hào)地塊方正，商業(yè)價(jià)值較大，增加七號(hào)地塊地鑒于本項(xiàng)目七號(hào)地塊方正，商業(yè)價(jià)值較大，增加七號(hào)地塊地上商業(yè)面積至少達(dá)