寫字樓營銷方案

1、龍城廣場龍城廣場7#營銷方案營銷方案一、一、 分析分析二、二、 定位定位三、三、 客群客群四、四、 策略策略五、五、 推廣推廣走進龍城商務(wù)時代走進龍城商務(wù)時代睿智地睿智地 （與龍城廣場精誠共進的理念）（與龍城廣場精誠共進的理念）獨立地獨立地 （二十二層獨立建筑）（二十二層獨立建筑）執(zhí)行地執(zhí)行地 （市政機構(gòu)環(huán)繞，地段便捷效率（市政機構(gòu)環(huán)繞，地段便捷效率高）高）責(zé)任地責(zé)任地 （九巨龍?zhí)峁﹥?yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)）（九巨龍?zhí)峁﹥?yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)）事業(yè)地事業(yè)地 （讓你名利雙收，更上一層）（讓你名利雙收，更上一層）匯聚地匯聚地 （各界商務(wù)精英匯聚于此）（各界商務(wù)精英匯聚于此）升值地升值地 （非常明確的預(yù)見升值空間）（非常

2、明確的預(yù)見升值空間）一、分析一、分析項目分析業(yè)態(tài)分析SWOT分析市場分析分析市場分析市場分析1、城市空白，搶占市場，提升公司形象。、城市空白，搶占市場，提升公司形象。2、城市兩大產(chǎn)業(yè)：、城市兩大產(chǎn)業(yè)： 掛車產(chǎn)業(yè)：需要優(yōu)化提升，如區(qū)域性商貿(mào)流通中心，汽車配件市掛車產(chǎn)業(yè)：需要優(yōu)化提升，如區(qū)域性商貿(mào)流通中心，汽車配件市場的整場的整 合，電子商務(wù)平臺開發(fā)，會議會展經(jīng)濟討論等，都是合，電子商務(wù)平臺開發(fā)，會議會展經(jīng)濟討論等，都是較好的市場切入點。較好的市場切入點。 出版印刷業(yè)：發(fā)展趨勢已整合為統(tǒng)一工業(yè)園區(qū)，其工廠現(xiàn)零散分出版印刷業(yè)：發(fā)展趨勢已整合為統(tǒng)一工業(yè)園區(qū)，其工廠現(xiàn)零散分散，網(wǎng)絡(luò)銷售渠道發(fā)展緩慢，公司

3、形象提升緩慢，整體書業(yè)市場散，網(wǎng)絡(luò)銷售渠道發(fā)展緩慢，公司形象提升緩慢，整體書業(yè)市場需要提高形象力。需要提高形象力。3、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)：梁山縣小型第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)類行業(yè)以散戶，、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)：梁山縣小型第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)類行業(yè)以散戶，小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)居多，整體發(fā)展趨勢緩慢，各企業(yè)形象薄弱，導(dǎo)小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)居多，整體發(fā)展趨勢緩慢，各企業(yè)形象薄弱，導(dǎo)致目前最大的難題是雙方的互不信任，導(dǎo)致合作不長久，現(xiàn)在多致目前最大的難題是雙方的互不信任，導(dǎo)致合作不長久，現(xiàn)在多數(shù)趨向于多功能綜合體發(fā)展，前景普遍看好。數(shù)趨向于多功能綜合體發(fā)展，前景普遍看好。項目分析項目分析1、本項目對梁山政府，樹立新的城市、本項目對梁山政府

4、，樹立新的城市地標，新的城市形象。地標，新的城市形象。2、本項目對梁山城市經(jīng)濟起到資源整、本項目對梁山城市經(jīng)濟起到資源整合作用。合作用。3、本項目城市綜合體具有提高城市消、本項目城市綜合體具有提高城市消費能力。費能力。SWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢（Strengths）劣勢劣勢（Weaknesses）機會機會（Opportunities）威脅威脅（Threats）SWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢 1、市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及、市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD影響，位置極佳。影響，位置極佳。 2、具備寫字樓開發(fā)基本條件，如交通、人流量、商業(yè)氛圍。、具備寫字樓開發(fā)基本條件，如交通、人流量、商業(yè)氛圍。 3、

5、商務(wù)辦公，居住，餐飲，休閑，會議召開，會所等于一、商務(wù)辦公，居住，餐飲，休閑，會議召開，會所等于一 體的大型商務(wù)服務(wù)場所（綜合性辦公樓）體的大型商務(wù)服務(wù)場所（綜合性辦公樓） 4、九巨龍品牌效應(yīng)提供了良好的市場前景。、九巨龍品牌效應(yīng)提供了良好的市場前景。SWOT分析分析劣勢劣勢1、工程進度緩慢，整體形象無法對外展示。、工程進度緩慢，整體形象無法對外展示。 2、公司無同類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗。、公司無同類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗。 3、項目周邊建筑群普遍陳舊，拉低項目檔次。、項目周邊建筑群普遍陳舊，拉低項目檔次。SWOT分析分析機會機會1、市場空白，搶先進入市場，梁山目前無商務(wù)寫字樓與商業(yè)、市場空白，搶先進入市場，梁

6、山目前無商務(wù)寫字樓與商業(yè) 綜合體。綜合體。 2、充分展示升值空間和投資回報率高，吸引投資客群。、充分展示升值空間和投資回報率高，吸引投資客群。SWOT分析分析威脅威脅 1、梁山無同類產(chǎn)品，無參照性，對市場有著不可預(yù)知性。、梁山無同類產(chǎn)品，無參照性，對市場有著不可預(yù)知性。 2、梁山房地產(chǎn)行業(yè)的不成熟性，城市需求量緩慢。、梁山房地產(chǎn)行業(yè)的不成熟性，城市需求量緩慢。SO優(yōu)化優(yōu)化利用公司品牌效應(yīng)利用公司品牌效應(yīng)城市新中心概念城市新中心概念拉升整體品質(zhì)與形拉升整體品質(zhì)與形象，樹立產(chǎn)品價值，象，樹立產(chǎn)品價值，實現(xiàn)最大價值化，實現(xiàn)最大價值化，搶占市場空白。搶占市場空白。WT規(guī)避規(guī)避周邊環(huán)境的不明朗性周邊環(huán)境

7、的不明朗性市場未知的不可預(yù)見市場未知的不可預(yù)見性性以高端新形象確定市場以高端新形象確定市場價值，規(guī)避周邊環(huán)境等價值，規(guī)避周邊環(huán)境等問題，客群優(yōu)化定位，問題，客群優(yōu)化定位，充分提高消費力，規(guī)避充分提高消費力，規(guī)避市場不明朗因素。市場不明朗因素。業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析商業(yè)商業(yè)辦公樓辦公樓公寓公寓1、產(chǎn)品多樣化2、位置重要性3、投資回報高4、商業(yè)綜合體人氣1、市場商務(wù)整合2、企業(yè)辦公集中3、企業(yè)形象提升1、面積區(qū)間較小， 投資壓力小2、公司注冊成本低3、商住酒店服務(wù)二、定位二、定位項目定位形象定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)辦公公寓形象定位形象定位全面塑造寫字樓形象，全面塑造寫字樓形象，產(chǎn)品無論是區(qū)域優(yōu)勢還產(chǎn)品無論是區(qū)域

8、優(yōu)勢還是本身高端品質(zhì)，以城是本身高端品質(zhì)，以城市龍頭地位，以第一商市龍頭地位，以第一商務(wù)區(qū)的定位，是商界精務(wù)區(qū)的定位，是商界精英和翹楚必選之地。英和翹楚必選之地?！邦I(lǐng)袖風(fēng)范領(lǐng)袖風(fēng)范尊貴首選尊貴首選”形象定位形象定位開啟城市商務(wù)新概念，占據(jù)市中心優(yōu)越資源的開啟城市商務(wù)新概念，占據(jù)市中心優(yōu)越資源的高端商務(wù)平臺高端商務(wù)平臺。城市城市中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的形成和發(fā)展的助推器，商務(wù)板塊重新劃分。的形成和發(fā)展的助推器，商務(wù)板塊重新劃分。高端商務(wù)的高端商務(wù)的聚和地聚和地，商界精英的，商界精英的聚留聚留地地，各界成功人士的，各界成功人士的聚集地聚集地。人性化辦公理念，創(chuàng)自然采光，自然人性化辦公理念，創(chuàng)自然采光

9、，自然通風(fēng)，自然綠化的通風(fēng)，自然綠化的綠色商務(wù)辦公環(huán)境綠色商務(wù)辦公環(huán)境，辦公居住服務(wù)功能齊全。辦公居住服務(wù)功能齊全。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位樓層樓層特點特點業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能功能1F-5F6F-15F16F-22F公寓公寓辦公樓辦公樓商業(yè)商業(yè)綜合型多功能寫字樓綜合型多功能寫字樓1、與所在建筑聯(lián)系、與所在建筑聯(lián)系緊密。緊密。2、保值增值功能，、保值增值功能，風(fēng)險小、回報高風(fēng)險小、回報高。1、交易場所、交易場所2、服務(wù)場所、服務(wù)場所3、體驗場所、體驗場所1、企業(yè)中心點、企業(yè)中心點2、商務(wù)中心點、商務(wù)中心點3、經(jīng)濟中心點、經(jīng)濟中心點1、集中性、集中性2、業(yè)務(wù)拓展、業(yè)務(wù)拓展3、提高辦公效率、提高辦公效率1、置業(yè)門檻

10、低、置業(yè)門檻低2、集中性強、集中性強1、注冊公司，成本低、注冊公司，成本低2、居住舒適，酒店服、居住舒適，酒店服務(wù)務(wù)商業(yè)定位商業(yè)定位樓層樓層5F3F-4F2F1F業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)餐飲餐飲文化休文化休閑娛樂閑娛樂超市超市百貨商百貨商城城業(yè)態(tài)種類業(yè)態(tài)種類服裝，首飾金店，化妝品，專賣店，服裝，首飾金店，化妝品，專賣店，家電電器等家電電器等綜合型超市，茶葉，名煙名酒等綜合型超市，茶葉，名煙名酒等大型游樂場，兒童主題樂園，大型游樂場，兒童主題樂園，3D4D影院，影院，KTV，健身館，生活館等，健身館，生活館等時尚小吃，咖啡館，西餐廳，主題餐時尚小吃，咖啡館，西餐廳，主題餐廳等廳等商業(yè)商業(yè) 1F1、城市購物消費集

11、、城市購物消費集中中2、商務(wù)辦公物品采、商務(wù)辦公物品采購購3、城市綜合體整體、城市綜合體整體人氣提升人氣提升商業(yè)商業(yè) 2F1、商品齊全，物美價廉。、商品齊全，物美價廉。2、整體帶動項目人氣。、整體帶動項目人氣。3、人流聚合力強，帶動提升、人流聚合力強，帶動提升項目價值。項目價值。4、項目周邊包括本項目投資、項目周邊包括本項目投資潛力驟升。潛力驟升。商業(yè)商業(yè) 3F-4F1、娛樂場所的進入提升、娛樂場所的進入提升項目的吸引力，成為項項目的吸引力，成為項目的獨特中心點。目的獨特中心點。2、兒童的流連忘返帶動、兒童的流連忘返帶動反復(fù)性消費和人氣的聚反復(fù)性消費和人氣的聚集。集。3、商務(wù)休閑聚會的理想、商

12、務(wù)休閑聚會的理想場所。場所。商業(yè)商業(yè) 5F1、業(yè)務(wù)拓展洽談之地。、業(yè)務(wù)拓展洽談之地。2、消費人群休息駐足、消費人群休息駐足點。點。3、寫字樓工作人員的、寫字樓工作人員的集中地。集中地。4、整體項目一站式消、整體項目一站式消費，一條龍服務(wù)。費，一條龍服務(wù)。辦公定位辦公定位6F-15F單層面積：單層面積：983.9 辦公樓總面辦公樓總面積：積：9839銀座主要以小型銀座主要以小型辦公物業(yè)為主，辦公物業(yè)為主，促進快速銷售，促進快速銷售，可根據(jù)客戶情況可根據(jù)客戶情況進行面積調(diào)整。進行面積調(diào)整。辦公定位辦公定位面積小面積小配套全配套全形象高形象高面積面積35-55，面積小，自用投，面積小，自用投資門檻低

13、，面積大小靈活多變。資門檻低，面積大小靈活多變。商務(wù)配套齊全，項目綜合體，各休商務(wù)配套齊全，項目綜合體，各休閑娛樂購物餐飲一條龍服務(wù)，商務(wù)閑娛樂購物餐飲一條龍服務(wù)，商務(wù)中心初具規(guī)模。中心初具規(guī)模。進駐公司提高企業(yè)形象，業(yè)務(wù)拓展進駐公司提高企業(yè)形象，業(yè)務(wù)拓展效率高。效率高。辦公定位辦公定位硬件硬件地段地段梁山城市中央商務(wù)區(qū)，人民北梁山城市中央商務(wù)區(qū)，人民北路主干道，交通便利，人氣聚路主干道，交通便利，人氣聚集。集。高品質(zhì)裝修與設(shè)施配備，打造梁山高高品質(zhì)裝修與設(shè)施配備，打造梁山高端商務(wù)寫字樓。端商務(wù)寫字樓。辦公定位辦公定位5A智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)l樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BA） 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng),可

14、對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶 梯進行監(jiān)視及控制，以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。（空調(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配電監(jiān)視系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)） l安全防范系統(tǒng)（SA） 閉路監(jiān)視系統(tǒng)：停車出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦攝象機。樓內(nèi)各層出入口，電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝象機，停車場內(nèi)設(shè)黑白帶云臺變焦攝象機。 防盜報警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器。 停車場管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。l通信自動化系統(tǒng)（CA） 綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個開放性網(wǎng)絡(luò)平臺。室內(nèi)

15、鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板，提供以5 類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。 無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動信號增強系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動信號增強 系統(tǒng)。l消防和安保自動化系統(tǒng)（FA） 防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置。設(shè)有智能類功能的火災(zāi)自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。l辦公自動化系統(tǒng)（OA） 以物業(yè)管理、公用信息服務(wù)、智能卡管理、商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。 辦公定位辦公定位硬件設(shè)施硬件設(shè)施l辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間 l標準層高：室內(nèi)凈高2.6m以上l標準承重：樓板承重在2.5KN/m2以上

16、 l供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上 l空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上 l電梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸臺，候梯時間不超過30秒鐘 l供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)辦公定位辦公定位裝修標準裝修標準l外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。 l大堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料 l電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼

17、、大理石或木門套 l走廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂l辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面辦公定位辦公定位辦公定位辦公定位多功能會議廳：多功能會議廳：建議配備多功能會議廳，企業(yè)與政府單位會議集中性開展，滿足企業(yè)開會場所供給，大型組織活動等。辦公定位辦公定位軟件軟件運營運營高品質(zhì)物管服務(wù)，打造業(yè)主心中高品質(zhì)物管服務(wù)，打造業(yè)主心中的高端商務(wù)中心。的高端商務(wù)中心。寫字樓是收益性物業(yè)，人性化寫字樓是收益性物業(yè)，人性化運營管理模式深入客戶心中，運營管理模式深入客戶心中，使其有穩(wěn)定的長期客戶。使其有穩(wěn)定的長期客戶。物管服務(wù)物管服務(wù)(無償）無償

18、）l保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通：保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通： 寫字樓內(nèi)辦公人員眾多，電腦、打印機、復(fù)印機、傳真機、通信設(shè)備等各種辦公設(shè)備全天使用，因此，必須保證供電系統(tǒng)的正常運行。l提供安全保障，常備不懈：提供安全保障，常備不懈： 保障消防設(shè)施性能完好，消防渠道的暢通外，還要消除火災(zāi)隱患。 24小時安保工作人員巡邏，保障人員，物業(yè)整體完善安全。l要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅：要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅： 寫字樓內(nèi)大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專業(yè)保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。辦公定位辦公定位l物管服務(wù)物管服務(wù)l問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù) l報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)

19、l個人行李搬運、寄存服務(wù) l出租汽車預(yù)約服務(wù) l提供本地旅游安排服務(wù) l各地酒店預(yù)定服務(wù)l郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)辦公定位辦公定位l物管服務(wù)（有償）物管服務(wù)（有償）l安保服務(wù)：向客戶提供貴重物品出門保護(范圍僅限于大廈紅線內(nèi)，特殊情況例外且不負任何責(zé)任)、非貴重物品的門戶暫時看護、紅外線報警探頭加裝、單元內(nèi)臨時人員控制等。l保潔服務(wù)：提供日常室內(nèi)保潔服務(wù)，內(nèi)容如除塵、地毯清洗、地面打蠟、辦公用品辦公家具清潔等。l工程服務(wù)：加裝照明、通信或其它設(shè)施，更換燈具、電器件、提供各類維修服務(wù)等。l租務(wù)代理服務(wù)：為購房投資者提供租賃代理服務(wù)，包括租務(wù)代理、收租、租約續(xù)期等。l辦公服務(wù)：提供商務(wù)服務(wù)、辦公

20、用品設(shè)備、耗材推薦辦公定位辦公定位l運營建議運營建議(可促進銷售）可促進銷售）l商務(wù)公司在售出后1-5年的關(guān)鍵期內(nèi)實行每年季度免租政策（正常交納物管費），為業(yè)主提供長期、多樣化租賃管理服務(wù)。l可簽訂保底租賃協(xié)議，首期與業(yè)主簽訂3年期保底租賃協(xié)議，3年依次按4%、5%、6%的回報率返還。3年后業(yè)主自主選擇是否續(xù)簽協(xié)議。l在商務(wù)管理公司公開管理賬務(wù)，登記明細，3年內(nèi)租金溢價部分的50%作為管家服務(wù)獎勵，其余歸業(yè)主所有。l引入商業(yè)地產(chǎn)回收模式進行中間運營，以“十五年”為期限，客戶購置房產(chǎn)十五年后，以當?shù)卣嫉姆康禺a(chǎn)銷售價格回收，3個月回款，幫助業(yè)主實現(xiàn)房產(chǎn)快速變現(xiàn)。l一到五樓墻面廣告位和樓頂廣告

21、位的合理利用，根據(jù)客戶購買情況而定。辦公定位辦公定位公寓定位公寓定位公寓內(nèi)部面積為公寓內(nèi)部面積為28.98到到52.83，每層，每層18套，前期出售套數(shù)為套，前期出售套數(shù)為54套。套。l精裝式公寓：全新裝修，設(shè)施齊全，拎包入住。l商務(wù)辦公型：自用辦公，注冊公司。l理想投資型：面積小，總價低，回報大。l多變型公寓：面積靈活多變，大小隨意分割。l酒店式服務(wù)：家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位裝修建議采用三種硬裝風(fēng)格，搭配不同客群公寓定位公寓定位現(xiàn)代簡約：適用投資現(xiàn)代簡約：適用投資客，商務(wù)辦公人群?？停虅?wù)辦公人群。公寓定位公寓定位田園風(fēng)光：適用于年田園風(fēng)光：適用于年輕人，

22、小夫妻和投資輕人，小夫妻和投資客群?？腿?。公寓定位公寓定位中式古典：適用于中式古典：適用于中老年人生活養(yǎng)老，中老年人生活養(yǎng)老，投資客群和游客居投資客群和游客居住群體。住群體。建議梁山水滸特色建議梁山水滸特色文化添加其中。文化添加其中。公寓定位公寓定位軟件服務(wù)軟件服務(wù)物業(yè)保障服務(wù)物業(yè)保障服務(wù)清潔服務(wù)清潔服務(wù)安保服務(wù)安保服務(wù)便民服務(wù)便民服務(wù)家政服務(wù)家政服務(wù)工程維修服務(wù)工程維修服務(wù)有償商務(wù)服務(wù)有償商務(wù)服務(wù)輔助客戶爭取客戶輔助客戶核心客戶客群客群三、客群定位三、客群定位核心客戶核心客戶集團企業(yè)、國有企業(yè)集團企業(yè)、國有企業(yè)（增加知名度）（增加知名度）企業(yè)屬性：大型民營企業(yè)，國有企業(yè)，金融銀行類。需求特征

23、：看重內(nèi)在品質(zhì)，能提供良好的商務(wù)服務(wù)，品牌物業(yè)管理，大面積的辦公空間，比較注重寫字樓周邊的交通配套及基礎(chǔ)設(shè)施，一方面對公司的形象有正面作用，另一方面也是很多潛在的合作伙伴和客戶。 輔助客戶輔助客戶城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自用型企業(yè)城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自用型企業(yè)（體現(xiàn)項目價值）（體現(xiàn)項目價值）企業(yè)屬性：熟悉項目周邊，本區(qū)域的自用型企業(yè)（成長型）需求特征：需要提升辦公空間是小型企業(yè)，提升企業(yè)形象，看重物業(yè)外在形象，地理位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全，有較高的實用率，現(xiàn)代的辦公配套。輔助客戶輔助客戶投資客群投資客群（體現(xiàn)項目價值）（體現(xiàn)項目價值）客戶來源：梁山及周邊城市需求特征：注重項目所處的區(qū)域位置的升值潛力和產(chǎn)品的抗

24、跌性，有較高的，穩(wěn)定的投資回報率，良好的運營管理和開發(fā)商的實力和信譽。爭取客戶爭取客戶中小型專業(yè)公司中小型專業(yè)公司（銷售側(cè)重點）（銷售側(cè)重點）客群企業(yè)：服務(wù)咨詢，廣告，IT，通訊等服務(wù)行業(yè)。需求特征：看重整體外在形象，地理位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全，有較高的實用率，現(xiàn)代的辦公配套，比較醒目的地標性建筑，提升公司形象，加快業(yè)務(wù)發(fā)展速度，方便業(yè)務(wù)拓展。營銷策略營銷策略l形象推廣：整合產(chǎn)品無論是區(qū)域優(yōu)勢還是本身高端品質(zhì)，提高項目知名度，樹立購買信心。l城市全面推廣：人員行銷派單，廣告媒體推送l分化銷售：預(yù)留高層部分，尋求大客戶資源 自用散戶投資推銷底層方式寫字樓營銷特征分析寫字樓營銷特征分析 在房

25、地產(chǎn)行業(yè)中，由于產(chǎn)品特性和客戶特性的不同，住宅銷售和寫字樓銷售有非常大的差異，住宅銷售是一種產(chǎn)品化銷售，潛在客戶和成交客戶數(shù)量非常多，整個營銷過程更強調(diào)營銷策劃定位的重要，項目定位準確，只要進行規(guī)范的銷售組織管理，將營銷廣告活動和銷售現(xiàn)場配合好，就可以進行項目銷售。而寫字樓銷售則強調(diào)個性化銷售，或者說是關(guān)系營銷和組織營銷，由于潛在客戶好和目標客戶數(shù)量相對少，整個銷售過程更強調(diào)對每一單的銷售進程管理，強調(diào)對每個意向客戶決策關(guān)系網(wǎng)的分析，更強調(diào)一種團隊協(xié)助銷售。客群拓展途徑客群拓展途徑l圈層關(guān)系渠道獲得客戶方向l通過公司現(xiàn)有資源，與各集團領(lǐng)導(dǎo)及企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)人聯(lián)系（或通過DM直郵和短信雜志進行定

26、向傳播）l通過網(wǎng)絡(luò)推廣，組建團購信息，收集客戶l市場廣告推廣吸引客戶來案場l通過直營，直銷對全城發(fā)展，大范圍派單l對指定區(qū)域進行拜訪l組建電銷團隊，進行電話銷售。四、推廣計劃安排四、推廣計劃安排 第一階段：形象塑造期第二階段：蓄勢期第三階段：開盤期第四階段：強銷期第一階段：形象塑造期第一階段：形象塑造期1、側(cè)重項目規(guī)模，檔次，知名度和影響力的形象推廣，給予開啟城市商務(wù)新概念，占據(jù)市中心優(yōu)越資源的高端商務(wù)平臺的產(chǎn)品印象。2、各媒體廣告資源大量投放市場，以高姿態(tài)，高品位的進入市場，進行全方位氣勢磅礴的宣傳活動，現(xiàn)場展示將來的期望值，給客戶購買信心。將產(chǎn)品優(yōu)勢通過廣告逐步展現(xiàn)，讓客戶堅定信心。3、戶

27、外圍檔，各廣告投放點進行適當更換，突出梁山市場的空白點，本項目高調(diào)入市。4、寫字樓和公寓樣板房進入準備期，進行裝修展示。尋找大客戶進行尋找大客戶進行整棟售或整層售整棟售或整層售的客戶排查，利的客戶排查，利用公司資源進行用公司資源進行客戶洽談，促成客戶洽談，促成意向客戶成交。意向客戶成交。第一階段：形象塑造期第一階段：形象塑造期l以以“走進龍城商務(wù)時代走進龍城商務(wù)時代”為主題進行廣告推廣。為主題進行廣告推廣。 l睿智地 （與龍城廣場精誠共進的理念）l獨立地（二十二層獨立建筑）l執(zhí)行地（市政機構(gòu)環(huán)繞，地段便捷效率高）l責(zé)任地（九巨龍?zhí)峁﹥?yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)）l事業(yè)地（讓你名利雙收，更上一層）l匯聚地（各界商務(wù)精英匯聚于此）l升值地（非常明確的預(yù)見升值空間）第二階段：蓄勢期第二階段：蓄勢期繼續(xù)尋求大客戶繼續(xù)尋求大客戶的整棟售和整層的整棟售和整層售，各小企業(yè)與售，各小企業(yè)與投資客意向客戶，投資客意向客戶，分化引導(dǎo)樓層位分化引導(dǎo)樓層位置。置。1、廣告媒體資源繼續(xù)市場投入，城市周邊視情況而定。2、客戶預(yù)約工作同步進行，辦理VIP卡，交一千抵一萬，同時享受后期所有活動參與資格。3、各直營專員，直銷員，針對城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)做宣傳推廣，尋求意向客戶認籌。4、批量制作小物件，如廣告筆，鼠標墊，撲克牌，送入政府部門或各企業(yè)和公司事務(wù)所等。5、組建電銷團隊，進行電話