大連開發(fā)區(qū)市場報告

1、開發(fā)區(qū)宏觀狀況Part 2開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 Part 2.1區(qū) 域 規(guī) 劃開發(fā)區(qū)行政區(qū)域：大連開發(fā)區(qū)地處遼東半島東南端，北依大黑山（大和尚山），與金州區(qū)接壤；南瀕黃海，與長山列島隔海相望；東與金州區(qū)登沙河鎮(zhèn)相連；西接金州蜂腰部與甘井子區(qū)大連灣街道毗鄰。下轄馬橋子、大孤山、海青島、灣里、董家溝、金滿6個街道，代行管理得勝、大李家和新港。大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展沿革1984-9-25國務(wù)院正式批準興建大連開發(fā)區(qū)1984-10-15大連開發(fā)區(qū)開工建設(shè)2004年金石灘國家旅游度假區(qū)合并到大連開發(fā)區(qū)2005年大連出口加工區(qū)合并到大連開發(fā)區(qū)2008年雙D港合并到大連開發(fā)區(qū)2010-4-9大連新市區(qū)管理體制

2、改革實施意見實施，開發(fā)區(qū)9個街道一并規(guī)劃為金州新區(qū)組團開發(fā)區(qū)擁有得天獨厚的自然條件，三面環(huán)海，北依大黑山自然風景區(qū)，發(fā)展?jié)摿o限區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃利好大連市城市總體規(guī)劃將小窯灣定位為大連市副中心、新市區(qū)的公共活動中心，為未來大連主城區(qū)的功能轉(zhuǎn)移，具有十分重要的意義，本案毗鄰小窯灣，未來發(fā)展機遇巨大。大連主城區(qū)大連新市區(qū)張世坤：“用10年左右的時間把小窯灣建設(shè)成為大連未來新市區(qū)的中心區(qū)，定位為類似于“日本東京灣”、“美國曼哈頓”的大連國際商務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃居住人口12萬人，就業(yè)人口32萬人，遼寧沿海經(jīng)濟帶上的CBD即將在這里崛起”。政策推動使開發(fā)區(qū)和諧發(fā)展，未來將建成遼寧快速發(fā)展的重要增長極

3、區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃小窯灣加快推進產(chǎn)業(yè)集聚，呈現(xiàn)出項目向園區(qū)集中、人口向建成區(qū)聚集、產(chǎn)業(yè)向集群發(fā)展的良好態(tài)勢小窯灣國際商務(wù)區(qū)：是新市區(qū)的中心區(qū)、企業(yè)總部聚集區(qū)、國際物流中心重要樞紐、區(qū)域性金融中心聚集高地、生態(tài)宜居新城。規(guī)劃面積15平方公里，建筑規(guī)模1500萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口30萬人，居住人口12萬人。區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)圖：小窯灣國際商務(wù)區(qū)圖：區(qū)域產(chǎn)業(yè)利好英特爾芯片項目處于區(qū)域龍頭地位，引領(lǐng)區(qū)域進入高速發(fā)展狀態(tài) 英特爾大連芯片廠是英特爾在全球設(shè)立的第八個、亞洲設(shè)立的第一個300毫米晶圓廠； 項目占地4平方公里。月產(chǎn)5.2萬片300毫米晶片，預(yù)計年產(chǎn)值將達200億元人民幣； 英特爾項目現(xiàn)在屬于前期

4、項目引進階段，先期投資額為25億美金，總共投資額度達到60億美金； 項目已于2007年開工建設(shè)，2010年10月25日正式投產(chǎn)；本案位于董家溝區(qū)域，距離英特爾項目2公里范圍內(nèi)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)軌道交通、高速公路加強開發(fā)區(qū)與母城大連的聯(lián)系，區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)完善快軌3號線，使大連市內(nèi)到開發(fā)區(qū)僅需30分鐘，此外有大連火車站開發(fā)區(qū)公交、大連大學大連火車站等小型客車，來往大連市內(nèi)非常方便；沈大高速、疏港高速、丹大高速，加強開發(fā)區(qū)與整個遼寧乃至整個東北的聯(lián)系；區(qū)內(nèi)環(huán)路1-8路，已經(jīng)形成完善的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域交通區(qū)域交通快軌三號線疏港高速丹大高速沈大高速跨海大橋及海底隧道的規(guī)劃，將使開發(fā)區(qū)與大連核心CBD的距離縮

5、短在車程15分鐘之內(nèi)，開發(fā)區(qū)將正式邁入大連主城區(qū)行列區(qū)域交通區(qū)域交通n 一橋飛架南北，天塹變通途。政府公布，將提前啟動跨海大橋工程建設(shè)，由開發(fā)區(qū)政府承擔主要資金，橋長約18公里，由大連CBD東港區(qū)至開發(fā)區(qū)麗嬌灣海岸；n 跨海大橋建成后，由大連中山區(qū)人民路至開發(fā)區(qū)核心區(qū)車程僅15余分鐘，至本項目不到半個小時，與人民路至西安路時間相當，將使新老城區(qū)完全共融。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展分析 Part 2.2開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增速明顯，全局地位日益提升，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭高漲大連開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展增勢明顯，GDP持續(xù)保持20%左右的增長速度，對區(qū)域經(jīng)濟的牽動力越來越強。房地產(chǎn)投資占比亦逐漸增高；繼天津開發(fā)區(qū)之后，大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)

6、區(qū)是全國第二個GDP突破200億元大關(guān)的開發(fā)區(qū)，被譽為“神州第一開發(fā)區(qū)”。（數(shù)據(jù)來源：大連市政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)）開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)GDPGDP20.93%21.89%22.46%21.60%22.68%26.75%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0100020003000400050006000200520062007200820092010GDP增長情況示意圖增長情況示意圖大連開發(fā)區(qū)占比71.3135.6201.7262.3406.912.80%35.20%48.70%30%40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.

7、00%05010015020025030035040045020052006200720082009開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額年度走勢開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額年度走勢金額增長率450562.5703.1833.17999.818.63152.655104.54.10%5.50%7.50%7%10.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%02004006008001000120020052006200720082009億元億元開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資占開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資占GDP比重示意圖比重示意圖GDP房地產(chǎn)投資額房地房投資額占GDP比重隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的前行，開發(fā)區(qū)人口數(shù)也在

8、穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅強的基石；開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成是開發(fā)區(qū)流動人口增速大于戶籍人口的內(nèi)在原因，在很長的時間內(nèi)剛需都是開發(fā)區(qū)客戶購買置業(yè)的主流需求；開發(fā)區(qū)人的年齡構(gòu)成呈現(xiàn)年輕化特點，老齡化趨勢發(fā)展緩慢；開發(fā)區(qū)從業(yè)人員平均工資穩(wěn)定增長，居民的生活水平穩(wěn)步提高。居民的消費能力較強。（數(shù)據(jù)來源：大連市政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)）城市競爭力的提升帶動區(qū)域人口持續(xù)大量涌入，催生的居住需求為近年房地產(chǎn)快速發(fā)展提供有利支撐開發(fā)區(qū)人口開發(fā)區(qū)人口18.320.821.2322.8323.9524.7425.119.5922.4524.8627.2429.5831.8834.1637.8943.2546.0950.0753

9、.5356.6259.260102030405060702003200420052006200720082009開發(fā)區(qū)人口構(gòu)成及變化趨勢開發(fā)區(qū)人口構(gòu)成及變化趨勢戶籍人口流動人口人口總數(shù)（萬人）167761793518836208562273525242273910500010000150002000025000300002003200420052006200720082009近年來開發(fā)區(qū)從業(yè)人員平均工資增長情況近年來開發(fā)區(qū)從業(yè)人員平均工資增長情況單位從業(yè)人員平均工資（元）開發(fā)區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)為輔。工業(yè)增加值和利潤占大連全行業(yè)比重80%以上；第二產(chǎn)業(yè)，帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，人口年齡集

10、中在20-35歲之間的青壯年人群，催生龐大的剛性居住需求。區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展齊頭并進，是千億產(chǎn)業(yè)聚集地、人口承載地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動需求增加（數(shù)據(jù)來源：大連市政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)）開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)4.56.58.910.110.310.115151.6188.3226.8278.1354.7450.5633.586.5105.4131.9161.9197.5242.5353.501002003004005006007002003200420052006200720082009開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比圖開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比圖第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（億元）第一產(chǎn)業(yè)2.17%2.42%2.24%

11、1.83%1.44%第二產(chǎn)業(yè)62.72%61.70%61.79%63.06%64.07%第三產(chǎn)業(yè)35.11%35.88%35.97%35.11%34.49%200520062007200820090.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%開發(fā)區(qū)三大產(chǎn)業(yè)占比增幅開發(fā)區(qū)三大產(chǎn)業(yè)占比增幅開發(fā)區(qū)宏觀狀況分析開發(fā)區(qū)宏觀狀況分析國家進一步擴大東部沿海開放、加快環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)建設(shè)和振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的全面實施，為開發(fā)區(qū)新一輪發(fā)展提供了難得的機遇，新一輪產(chǎn)業(yè)人口擴張也為項目提供了新的客群基數(shù)。新市區(qū)已成為大連的價格洼地，一方面承接著大連眾多低端置業(yè)需求，另

12、一方面因就業(yè)帶動居住及區(qū)域良好的宜居性、發(fā)展性，引導(dǎo)大量客群向內(nèi)流入。產(chǎn)業(yè)與周邊區(qū)域形成互補，在促進經(jīng)濟增長的同時，中高低端的人口分布也為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供了有利保障。開發(fā)區(qū)強勁的經(jīng)濟實力、開發(fā)建設(shè)日趨成熟，所帶來的城市吸納力為本案的房產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的“基礎(chǔ)” 。1 12 23 34 4大連開發(fā)區(qū)建設(shè)目標：以現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)為主導(dǎo)，以口岸經(jīng)濟為依托，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的智能化、生態(tài)型、綜合性的大連市現(xiàn)代化副中心。5 5開發(fā)區(qū)住宅市場分析Part 3開發(fā)區(qū)住宅市場板塊劃分Part 3.1開發(fā)區(qū)板塊劃分為西山板塊、東部板塊、中心板塊、金石灘板塊及濱海板塊，其中中高端項目多集中于濱海區(qū)域

13、，本案位于開發(fā)區(qū)東部板塊，具有良好的政府規(guī)劃支撐，發(fā)展前景廣闊，但居住氛圍的建立尚需一定的建設(shè)周期n南部濱海板塊與大連市主城區(qū)互動明顯，同時城市性及資源性突出，成為區(qū)域高端客群聚集地；n中心板塊價值繼續(xù)鞏固及攀升，為城市發(fā)展一流區(qū)位，承載新區(qū)內(nèi)中高端客群集聚，并吸引大連主城區(qū)中高端產(chǎn)業(yè)人群及投資客群流入，同時加強對東北客群吸引；n金石灘板塊具備良好的臨海生態(tài)資源和主題性娛樂休閑資源，城市性逐漸加強，吸納城市遠期自住及投資客群；n西山、東部板塊為城市普通價值區(qū)域，吸納低級剛需、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及城市化人群。區(qū)域板塊劃分區(qū)域板塊劃分本案東部板塊：驅(qū)動因素：資源、品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目類型：剛需小戶型客戶屬性：

14、多為自住平均價格：6000-8000元/平中心板塊：驅(qū)動因素：商圈及交通配套項目類型：小戶型客戶屬性：自住、投資平均價格：7000-8500元/平金石灘板塊：驅(qū)動因素：山海資源項目類型：多為別墅、洋房客戶屬性：度假、養(yǎng)老平均價格：8000-12000元/平濱海板塊：驅(qū)動因素：依托濱海資源、品質(zhì)項目類型：品牌開發(fā)商品質(zhì)大盤客戶屬性：自住、養(yǎng)老、投資平均價格：7000-9000元/平西山板塊：驅(qū)動因素：依托交通及商圈項目類型：在售項目較少客戶屬性：自住、投資平均價格：8000-9000元/平開發(fā)區(qū)住宅市場發(fā)展環(huán)境分析Part 3.2供需分析供需分析整體上看，開發(fā)區(qū)供銷比值基本平衡，保持在70%左右

15、。2012年區(qū)域受大盤集中釋放的沖擊及目前市場觀望氛圍的影響，開發(fā)區(qū)當前市場成交放緩（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部）n2011年史上最嚴厲樓市調(diào)控政策影響區(qū)域成交，但是年度市場消化仍舊破百，折射出區(qū)域置業(yè)需求旺盛；n進入2012年，區(qū)域大盤集中釋放，整體供應(yīng)量大幅度上揚，但受市場觀望氛圍影響，成交放緩，當前供銷比僅為51.8%;n從目前市場情況及政策有所松動來看，2013年區(qū)域供應(yīng)量仍將有所增加，整體市場供應(yīng)將步入高峰期，區(qū)域市場競爭激烈。183.48135.76139.29202.96218.49242.6132.2458.01101.19129.51114.52125.6572.1%42.

16、7%72.6%63.8%52.4%51.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0501001502002503002007年2008年2009年2010年2011年2012年開發(fā)區(qū)區(qū)域近年供銷比走勢圖開發(fā)區(qū)區(qū)域近年供銷比走勢圖可售量成交量供銷比供需分析供需分析區(qū)域供應(yīng)量仍將主要集結(jié)在濱海及中心區(qū)域，而本案所在的東部區(qū)域，在售項目性價比較高，供銷比相對較高（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部）n開發(fā)區(qū)當前供應(yīng)量集中在濱海及中心兩個傳統(tǒng)板塊，未來兩年開發(fā)區(qū)的存量和潛在供應(yīng)量也多聚集在此，同時這些潛在供應(yīng)相對高端，尤其是濱海片區(qū)，高端項目云集，未來競爭

17、將呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)；n西山片區(qū)處于舊城區(qū)改造階段，目前在售房源最少，雖均為現(xiàn)房銷售，但產(chǎn)品品質(zhì)一般，消化前景并不樂觀；n本案所屬的東部板塊作為全區(qū)價格底線區(qū)域，承接大量剛性需求，供銷比居首，市場前景較好。80.753.2762.2111.5834.8246.7522.2138.254.4214.0257.93%41.70%61.48%38.15%40.26%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%0102030405060708090濱海中心東部西山金石灘12年區(qū)域細分板塊供銷比示意圖年區(qū)域細分板塊供銷比示意圖可售量成交量供銷比存量及潛在量分

18、析存量及潛在量分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部）n開發(fā)區(qū)目前剩余供應(yīng)量及存量累計約442.82萬平方米，潛在供應(yīng)量更是在高位徘徊。其中存量的39.84%集中于東部板塊，19.65%集中在濱海板塊；n當前區(qū)域內(nèi)住宅市場潛在供應(yīng)量達1014.61萬平方米，按照最好的市場情形預(yù)測，該體量也足夠消化六至七年，尤其是濱海板塊及中心板塊的潛在供應(yīng)量分別高達395.79萬平方米及277.45萬平方米，可見未來區(qū)域競爭壓力之大； n東部板塊目前潛在供應(yīng)量高達147.04萬平方米，現(xiàn)階段區(qū)域開發(fā)勢頭正勁，隨著小窯灣土地放量的增加，板塊面對開發(fā)區(qū)整體大環(huán)境競爭壓力的同時，區(qū)域內(nèi)競爭壓力亦逐步加大。開發(fā)區(qū)目前潛在

19、供應(yīng)量近1000萬平米（已知數(shù)據(jù)），主要集中于濱海板塊及中心板塊，東部板塊隨著小窯灣土地放量的增加，潛在供應(yīng)量也接近150萬平剩余量33.9428.817.1726.2220.78116.92存量64.0428.1810129.8493.84325.90潛在供應(yīng)量395.79277.4584.4147.04109.931014.61濱海中心西山東部金石灘開發(fā)區(qū)整體33.9428.817.1726.2220.78116.9264.0428.1810129.8493.84325.90395.79277.4584.4147.04109.931014.6101503004506007509001050

20、1200開發(fā)區(qū)住宅市場存量及潛在量示意圖開發(fā)區(qū)住宅市場存量及潛在量示意圖萬67417007745886328565786901000200030004000500060007000800090002007年2008年2009年2010年2011年2012年開發(fā)區(qū)區(qū)域年度成交均價圖開發(fā)區(qū)區(qū)域年度成交均價圖價格分析價格分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部）n2012年，開發(fā)區(qū)住宅均價為7869元/平方米，環(huán)比回落8.12%。主要是受政策影響下區(qū)域引領(lǐng)型項目價格調(diào)整以及部分項目低價入市的雙重的影響；n區(qū)域自2007年以來，價格走勢平穩(wěn)，一路上揚，2010年濱海及金石灘板塊高端項目大體量入市更使區(qū)域價格

21、出現(xiàn)跳漲。2011年以來，受政策影響及東部部分項目低價入市的雙重影響，區(qū)域整體價格受到牽制；n開發(fā)區(qū)目前在售項目高、中、低檔分布均衡，濱海板塊由于品牌開發(fā)商的品質(zhì)大盤的入住，一直引領(lǐng)著區(qū)域樓市的價格及成交走勢，東部板塊一直是區(qū)域的價格洼地，吸引大批剛性需求客戶前往置業(yè)。開發(fā)區(qū)近年價格走勢穩(wěn)中有升，2012年在政策影響下，區(qū)域引領(lǐng)型項目價格調(diào)整，同時部分項目低價入市，共同拉低了區(qū)域的整體成交均價元/外區(qū)域人在開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)：n來源：大連市內(nèi)、金州、北三市n職業(yè)描述：咨詢行業(yè)、IT、房地產(chǎn)、媒體、政府等n置業(yè)目的：居家或投資、養(yǎng)老，認同區(qū)域的自然環(huán)境n價值取向：關(guān)注人文氛圍、教育資源、交通狀況、升值

22、前景n置業(yè)特征：實用、喜歡創(chuàng)新、對單價和總價都敏感。5+2鐘擺式休閑，享受生活本區(qū)域人群：n來源：主要來自開發(fā)區(qū)內(nèi)n職業(yè)描述：企業(yè)中層以上員工及部分外企普通員工n置業(yè)目的：婚房、學區(qū)改善性、過渡置業(yè)或投資n價值取向：關(guān)注人文氛圍、通行便利、居住環(huán)境、升值前景n置業(yè)特征：理性、對總價和產(chǎn)品品質(zhì)敏感外地人群：n來源：主要東三省、內(nèi)蒙、北京等.以東三省客群為主，有親朋好友在開發(fā)區(qū)工作或做生意，認同區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，尤其是海景資源，在自然的愉悅中享受健康的生活n置業(yè)目的：以度假、投資或養(yǎng)老為主，兼顧投資、“93”候鳥式休閑地緣性客群是開發(fā)區(qū)樓市的購買主力，外地客群同樣具有相當?shù)谋壤?，該類客群多與開發(fā)區(qū)有

23、著千絲萬縷的聯(lián)系，同時隨著區(qū)域功能的提升，大連市內(nèi)客群外遷的速度也在逐步加速客群分析客群分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部）57%14%11%18%區(qū)域客群來源示意圖區(qū)域客群來源示意圖開發(fā)區(qū)金州及北三市大連市內(nèi)東北三省開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)品分析Part 3.3高層、小高層是區(qū)域目前主要建筑形態(tài)，建筑風格多采用現(xiàn)代簡約，產(chǎn)品設(shè)計和園林景觀已逐漸受到發(fā)展商的重視產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項目名稱開盤時間建筑風格產(chǎn)品形態(tài)容積率色系外墻用材建筑布局景觀設(shè)計建筑單位華潤海中國2008.8ART-DECO小高層、 高層 2.8米色涂料+面磚+石材內(nèi)部組團式新加坡柏景中國建筑第三工程局紅星海世界觀2008.11法式別墅、多層

24、、高層1.37黃色+灰色涂料+真石漆內(nèi)部組團式美國Sasaki事務(wù)所中建六局第三建筑萬國公館2010.1歐式高層3.8黃色石材+真石漆行列式美國貝爾高林 中國建筑一局和平道2010.8現(xiàn)代簡約+現(xiàn)代小高層、 高層 2.26灰色?；u行列式日本綜合計劃研究所大連阿爾濱集團奧泰藍籌海2010.4現(xiàn)代簡約多層、小高層、高層1.7粉色面磚行列式豪張思大連悅泰建筑工程公司丹田2010.10ART-DECO多層 、小高層 、高層 1.6灰色+米色石材+真石漆資源與布局的結(jié)合豪張思大連悅泰建筑工程公司遠洋時代城2010.12西班牙多層 、小高層、 高層 1.8黃色石材+面磚行列式大連建筑設(shè)計院遼寧三建東北明珠2009.3歐式高層5黃色石材+面磚圍合式大連金廣建設(shè)城潤萬家2009.4現(xiàn)代簡約小高層、 高層 2.3黃色+灰色涂料+面磚行列式大連昊坤建筑開建陽光馨苑2009.8現(xiàn)代簡約高層6.1白色石材+面磚散點式大連市建筑設(shè)計院大連開建集團北歐假日三期2007.9現(xiàn)代簡約小高層、 高層 4.5黃色+米色面磚散點式北京新大地公司江蘇南通三建集團金灣又一城2008.5西班牙小高層 、高層 2.24米色面磚行列式大連金灣建