上海高檔商業(yè)街前期銷售培訓講義

1、環(huán)境篇l 浦東的地位和重要性浦東是世界上絕無僅有的一塊寶地，在世界上的跨河型城市中，很少出現(xiàn)兩岸開展差距如此之大的情況，浦西繁榮時浦東還未得到開發(fā)，但又距離中心城區(qū)如此近 ，僅一河之隔-特具開發(fā)潛力。另外中央對浦東開發(fā)的支持帶來的優(yōu)惠政策對于創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)家們來說無疑具有巨大的誘惑力。周邊省份的很多大公司都將總部遷到上海，如杉杉、均瑤等。同時，由于大批跨國龍頭企業(yè)的被引入，其所發(fā)生的產(chǎn)業(yè)集群作用也越來越明顯。于是，眾多的資本和人才云集浦東。大量的集聚也使得“資本溢出效應(yīng)初露端倪。現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的企業(yè)選擇將注冊地放在上海，而將生產(chǎn)制造基地往周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。這樣上海的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整就為周邊地區(qū)招商

2、引資提供了很好的時機。昆山的開展依靠的就是上海，確切講就是浦東的開發(fā)開放。昆山做為上海的后花園，利用上海的輻射作用主動和上海接軌。短短14年時間，浦東跨越了西方興旺國家100多年、新興工業(yè)化國家40多年走過的歷程，成為上海現(xiàn)代化建設(shè)的縮影和中國改革開放的象征。 日本，這個第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束時經(jīng)濟瀕臨崩潰的國家，通過大量引進外國的先進技術(shù)，僅用了年的時間就改變了原來破爛不堪的局面，一躍成為世界經(jīng)濟強國。今天浦東的開展更甚日本。在鄧小平的倡導下，一個由點到面，由特區(qū)擴大到沿海的開放格局形成，其中上海是王牌，?開發(fā)浦東帶動全國 ?年初春，鄧小平在聽了上海領(lǐng)導同志的匯報后，提出“開

3、發(fā)浦東、打上海這張王牌的設(shè)想。他說：“上海是我們的王牌，把上海搞起來是一條捷徑。這年月日，黨中央、國務(wù)院正式向海內(nèi)外宣布開發(fā)開放浦東。浦東的開發(fā)開放，不僅重塑上海國際中心城市地位，而且作為一項國家戰(zhàn)略，開放的浦東還是全國開放開發(fā)的舞臺，有力地帶動了擁有億多人口、萬平方公里的長江流域的開展，使對外開放呈現(xiàn)出從沿海向內(nèi)地縱深推進，龍頭帶動全局的嶄新格局。中國是世界上的自然資源大國，資源量居于世界第二位，第二我國是工業(yè)生產(chǎn)型國家，出口總量很大，是所謂的“世界工廠，據(jù)統(tǒng)計目前美國生活用品中80都打著“MADE IN CHINA的牌子，可以看出美國甚至是世界的生活已經(jīng)離不開中國。中國強大的商業(yè)影響正演變

4、成重要的政治影響，改變著亞太地區(qū)的政治格局。由于勞動分工不同，每個人都成為中國的供給商，這不僅是重要的經(jīng)濟事實，也是政治事實，但這一切需要一個展示平臺，那就是浦東！l 浦東的規(guī)劃浦東寸土產(chǎn)寸金浦東土地面積僅 556平方公里。這個面積根本等同香港，總結(jié)香港的當前格局后我們對浦東“這張世界上不再會有的白紙實行“惜土如金“守土有責“用土有方的原那么，浦東新區(qū)政府在土地問題上精打細算，設(shè)立了“領(lǐng)導干部不準直接談地價、不準干預工程、不準為動拆遷打招呼三條“高壓線，率先在全國建立了土地資產(chǎn)交易中心、土地資源儲藏中心，并對經(jīng)營性土地實行公開招標、拍賣，從制度上杜絕權(quán)力尋租和暗箱操作，形成了土地市場，陸家嘴金

5、融貿(mào)易區(qū)薈萃了 一五0多家中外金融機構(gòu)、 4000多家中介效勞和貿(mào)易機構(gòu)，其中 69家外資銀行資產(chǎn)總額突破 200億美元，占到全國外資銀行總資產(chǎn)的一半以上，業(yè)務(wù)輻射到長三角乃至全國。上海證交所去年交易量 8.3萬億元，占全國 87，名列亞洲第三。上海期交所天然橡膠和銅的期貨交易量位居全球第一和第二，成為全球定價中心。張江高科技園區(qū)形成包括設(shè)計、制造、封裝、測試在內(nèi)的完整的集成電路產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)規(guī)模占到全國半壁江山。聚集 3萬多名高科技從業(yè)人員，區(qū)內(nèi)企業(yè)累計申請專利 2478項，已獲專利 623項。以浦東開發(fā)為標志，上海開始從一個與外省市爭工程、爭資源的工業(yè)城市，演變?yōu)橐粋€為全國乃至全球提供商機和

6、效勞的區(qū)域性中心城市。l 重大規(guī)劃1“十五期間根底設(shè)施建設(shè)要以“三港(深水港、航空港、信息港)、“三網(wǎng)(軌道交通網(wǎng)、市區(qū)道路網(wǎng)、越江交通網(wǎng))和“三能(電力、燃氣、集中供熱)建設(shè)為核心，進一步完善對外交通通訊網(wǎng)絡(luò)、區(qū)內(nèi)綜合交通體系、充足清潔的能源和水供給系統(tǒng)。根底設(shè)施骨干工程一覽表 “九五浦東根底設(shè)施骨干 “十五期間浦東新一輪根底設(shè)施骨干工程 南浦大橋 浦東國際機場二期 楊浦大橋 浦東國際信息港 楊高路工程 浦東國際深水港一期工程 外商橋新港區(qū) 外環(huán)線浦東段 浦東煤氣廠 地鐵二號線二期工程 外商橋電廠二期 浦東輕軌 凌橋自來水廠 外高橋電廠二期工程 合流污水排放工程 給排水工程 通訊工程 黃浦東

7、越江工程 目標目前浦東提出了“一軸、三帶、六功能區(qū)域的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一軸是指虹橋機場至世紀大道到浦東國際機場的開展軸；“三帶是指黃浦江沿岸地區(qū)綜合開展帶、“一江三橋高科技產(chǎn)業(yè)帶和沿海綜合開展帶；“六功能區(qū)域那么指外高橋、金橋、張江、陸家嘴、三林、川沙等六個功能區(qū)域。 2005年的奮斗目標：“十五期間是浦東開發(fā)開放由奠定根底，到根本建成外向型、多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)的承上啟下的關(guān)鍵階段。浦東新區(qū)要以增強綜合競爭力為主線，力爭成為人流、物流、資金流、信息流、技術(shù)流等“五流積聚和輻射最強的城區(qū)之一；成為商業(yè)時機最多、綜合本錢最低、最適合開展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城區(qū)之一；成為生態(tài)環(huán)境最優(yōu)、最能表

8、達上海國際大都市風貌的新城區(qū)。具體奮斗目標是：    經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟效益和市場占有率提高。預測到2005年，經(jīng)濟總量實現(xiàn)翻番，到達全市總量的1/4以上，常住人口人均GDP接近1萬美元。 外向型經(jīng)濟健康開展，外貿(mào)出口翻番。力爭五年合同利用外資繼續(xù)占全市的1/3；2005年外貿(mào)出口占全市的1/2。    財政收入實現(xiàn)同步增長，居民收入實現(xiàn)倍增，城區(qū)生態(tài)環(huán)境改善，人民生活質(zhì)量提高。到2005年，預測城市化面積擴大到一三0平方公里，城鎮(zhèn)人均居住面積16平方米，人均公共綠地面積到達17平方米，人均期望壽命78.5歲，戶籍登記城鎮(zhèn)失業(yè)率控

9、制在3%。2021的主要目標：根本形成表達現(xiàn)代化國際大都市新城區(qū)水平的經(jīng)濟規(guī)模和綜合實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長一五%左右，到2021年到達4000億元左右，約占上海全市經(jīng)濟總量的1/3；根本形成與現(xiàn)代城市功能相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)開展格局，建立具有國際競爭力的科技創(chuàng)新體系和產(chǎn)業(yè)開展體系，現(xiàn)代效勞業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)開展中的主體地位得到進一步穩(wěn)固；根本形成功能性、樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市根底設(shè)施格局，城區(qū)現(xiàn)代化管理水平全面提高；根本消除城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化、農(nóng)民市民化；根本形成以人為本、人與自然和諧融合的可持續(xù)開展格局，生態(tài)環(huán)境進一步優(yōu)化，都市文化氣氛更加濃郁，社會事業(yè)支撐體系和社區(qū)效勞體

10、系比較完備，民主法制建設(shè)不斷完善，市民素質(zhì)和城市文明程度顯著提高，進一步形成安居樂業(yè)、文明向上、心齊氣順的社會局面。l 重大建筑上?？萍拣^上?？萍拣^是上海市政府投資一五億元興建的重大社會文化工程，以"自然、人、科技"為主題，以提高公眾科技素養(yǎng)為宗旨，集展示與教育、科技與交流、收藏與制作、休閑與旅游等功能于一體。該館于2001年3月根本建成。浦東新區(qū)圖書館浦東新區(qū)圖書館建筑面積9300多平方米，設(shè)計藏書可達75萬冊，閱讀座席1200座。將成為浦東新區(qū)圖書館系統(tǒng)的借閱中心、情報傳遞中心、信息開發(fā)中心、地區(qū)館際網(wǎng)絡(luò)協(xié)作和研究中心。東方藝術(shù)中心東方藝術(shù)中心于2001年底開工，擬由一

11、座一八00-2000座交響樂廳、一座800座室內(nèi)樂廳、一座200-300座小演奏廳及局部藝術(shù)交流培訓區(qū)域組成，占地面積約23161平方米，擬建建筑面積35000-40000平方米，總投資8-10億人民幣，是一座以音樂廳為核心的綜合性藝術(shù)中心。 浦東新區(qū)少年宮 位于迎春路3一八號，擁有600座位的劇場和約1000平方米的室外活動場地，可同時容納3000多位少年兒童參加活動。l 交通改善地鐵二號線自虹橋國際機場到浦東國際航空港。一期工程自中山公園到龍東路即規(guī)劃的浦東鐵路客站，正線全長一三.6公里，共10座車站和1座停車場。地鐵二號線浦東段長約7.24公里，設(shè)置陸家嘴、東昌路、東方路、中央公園、龍東

12、路等6個車站與一個停車場。地鐵二號線一期工程投資約100億元包括地鐵車輛1.425億美元。建設(shè)期為19951999年。二期工程目前往虹橋機場段已經(jīng)開始開工，往浦東機場段目前正再召投標，預計2021年可以建成通車。附圖南浦大橋名列世界第三的疊合梁斜拉橋，總投資8.2億元人民幣，于1991年12月1日正式建成通車。南浦大橋是上海市區(qū)第一座跨越黃浦江的大橋。大橋全長8,346米，通航凈高46米，可通行5萬噸級巨輪。主橋為雙塔雙索面疊合梁斜拉橋結(jié)構(gòu)，全長846米。橋塔為折線H型鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，塔高一五0米。每座橋塔兩側(cè)各有22對鋼拉索連結(jié)主梁，索面成扇形布置。塔座根底選用直徑914毫米、深達50余米的

13、鋼管樁群樁根底。主橋設(shè)6條機動車道，日通行能力可達4.55萬輛機動車。主橋兩側(cè)各有2米寬人行道供觀光游覽。橋面總寬度為30.35米。 南浦大橋兩岸引橋全長7,500米，其中浦西段引橋長3,754米，采用復曲線成螺旋形；浦東引橋長3,746米，采用復曲線長圓形與浦東南路相連并直通楊高路。引橋根據(jù)車流量分別設(shè)置6、4、2條車道，車速每小時40公里。楊浦大橋世界第一跨度疊合梁斜拉橋，總投資一三.3億元人民幣，于1993年10月23日勝利建成通車。楊浦大橋建成后，東與浦東新區(qū)的羅山路立交橋相接，西與浦西內(nèi)環(huán)線高架道路相貫穿，與南浦大橋一起構(gòu)成內(nèi)環(huán)線上的兩個過江樞紐，對緩解目前黃浦江越江交通緊張狀況和促

14、進浦東地區(qū)的開發(fā)、開放具有重要意義。楊浦大橋全長7,658米，其中主橋長1,172米，為目前世界最大跨徑的斜拉橋。橋塔高220米，塔形為倒“Y鉆石型，橋塔兩側(cè)各有32對共256根彩色鋼索將橋面凌空懸起，索面成空間立體扇形布置，蔚為壯觀。主橋橋面寬30.35米，有6條車道，兩側(cè)各有2米寬人行道，橋塔兩側(cè)還設(shè)有觀光電梯供行人游覽觀光。大橋車速每小時60公里，每日通行能力為5萬輛機動車，橋下凈空高48米，可通行5萬噸級輪船。外灘觀光隧道位于浦西南京東路外灘與浦東陸家嘴東方明珠之間，是我國第一條越江行人隧道，全長646.70米，2000年底竣工。建成后，隧道的兩岸出入口由自動扶梯輸送旅客，殘疾人采用液

15、壓電梯輸送，隧道內(nèi)采用九十年代國際先進的全自動、無人駕駛、牽引式封閉車廂輸送游客，箱體美觀、舒適、輕穎、透明度高，整個過江時間約需2.55分鐘，其運輸能力最高可達5280人/小時。 同時，隧道還將利用空間，運用現(xiàn)代高科技手段，在隧道內(nèi)演示反映人物、歷史、文化、科技、風景等各種圖案、景象及背景音樂，使過江過程帶有極強的趣味性、娛樂性和刺激性，給游客留下美好的記憶。 外灘觀光隧道將成為上海新的都市旅游交通工程之一。浦東國際機場浦東國際航空港工程位于浦東新區(qū)的江鎮(zhèn)和南匯縣祝橋鄉(xiāng)的濱海地帶，占地約30平方公里，距市中心人民廣場約30公里。機場總體規(guī)模為4條獨立起降的4000米×60米的遠距平

16、行跑道，兩條近距跑道和預留側(cè)風跑道，并設(shè)置與此規(guī)模相適應(yīng)的現(xiàn)代化配套設(shè)施，設(shè)計最終規(guī)模為年運旅客6000萬-8000萬人次，發(fā)送貨500萬噸，將成為我國東部的門戶機場和亞洲的航空樞紐港。投資400億元，分三期實施。一期工程將建造一條跑道、20萬平方米的航站樓、一座用于國際班機?？康男l(wèi)星廳及相應(yīng)的配套設(shè)施，年運送旅客1600萬，發(fā)送貨物一三0萬噸。一期工程投資約160億元人民幣，于1999年底建成。另外還建成了四條越江隧道延安路隧道，大連路隧道，復興路隧道，打浦路隧道，及徐浦大橋，盧浦大橋。  磁浮交通客同比上升30%2002年12月31日，作為世界上第一條投入商業(yè)運營的磁浮列車正式投

17、入試運。兩年多來，磁浮走過了雙休日運行平時半天運行全天9小時運行三個過程,今年乘客的比例比去年同期上升了30以上。隧道大橋收費全部取消公交客從40萬增至160萬 1995年底，浦東公交經(jīng)營著60條公交線路。2004年底，浦東已開展到165條公交線路，3260輛公交車，其中空調(diào)車1100多輛，出行十分方便。地鐵二號線再次增能1999年6月，地鐵二號線建成通車，目前已開展到日均客流52萬人次。2005年“五一前，地鐵二號線再次增能，列車最短間隔到達3分12秒。 城市重點開展區(qū)域a、 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)商務(wù)中心區(qū)，又稱中央商務(wù)區(qū)(Central Business District )簡稱CB

18、D，最初起源于20世紀20年代的美國，意為商業(yè)會聚之地。現(xiàn)代意義上的商務(wù)中心區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介效勞機構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動的場所。商務(wù)中心區(qū)不僅是一個國家或地區(qū)對外開放程度和經(jīng)濟實力的象征，而且是現(xiàn)代化國際大都市的一個重要標志。如今，陸家嘴已成為可與紐約曼哈頓、東京新宿對話的世界級CBD 中心商務(wù)區(qū) 寸土之地，千金難求 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是目前中國唯一以“金融貿(mào)易命名的國家級開發(fā)區(qū)，已聚集8家國家級要素市場、一三5家中外金融機構(gòu)、40多家跨國公司地區(qū)總部和4000多家貿(mào)易、投資和中介效勞機構(gòu)。作為陸家嘴金

19、融貿(mào)易區(qū)的核心，小陸家嘴地區(qū)是指東起即墨路、浦東南路，西至黃浦江邊，南起東昌路，北至黃浦江邊范圍內(nèi)的公共區(qū)域。在這塊面積1.7平方公里的地區(qū)里，吸納的外資銀行資產(chǎn)總額就已超過200億美元，平均每平方公里逾117億美元，小陸家嘴地區(qū)已經(jīng)成為中國資本密集度最高的地區(qū)。 遠景規(guī)劃，重中之重 浦東現(xiàn)在已成為國內(nèi)開展速度最快、面貌變化最大的地區(qū)之一。在未來幾年里，浦東開展的定位是將浦東新區(qū)建設(shè)成未來上海國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心的核心功能區(qū)。政府相關(guān)領(lǐng)導曾指出，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的開發(fā)將形成“五大功能組團，以金茂大廈、證券交易所為重心的中外貿(mào)易機構(gòu)要素市場組團；以人行、匯豐、中銀大廈等為重心的國際銀行

20、樓群組團；以東方明珠、香格里拉、正大廣場為重心的休閑旅游景點組團；以仁恒、湯臣等沿江地帶為重心的頂級江景住宅園區(qū)組團；以陸家嘴中心區(qū)西區(qū)為重心的跨國公司區(qū)域總部大廈組團。據(jù)?陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開展報告?披露，一項整體規(guī)劃將在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)實施，該規(guī)劃以小陸家嘴中心區(qū)為核心，并以世紀大道及兩側(cè)區(qū)域為規(guī)劃重心，進行中央商務(wù)區(qū)(CBD)整體規(guī)劃。小陸家嘴地區(qū)還將加快跨國公司總部或功能總部的集聚，以“跨國公司總部聯(lián)誼會等形式搭建效勞平臺。 辦公物業(yè)，星羅棋布 據(jù)了解，小陸家嘴共規(guī)劃有甲級寫字樓42幢，以陸家嘴綠地為中心，建筑面積300多萬平方米，現(xiàn)已竣工寫字樓26幢。代表樓盤有金茂大廈、中銀大廈、匯豐

21、大廈、中國保險大廈、招商局大廈、浦發(fā)銀行大廈、證券大廈等。而今年又有花旗集團大廈、匯亞大廈等頂級寫字樓即將交房，將大大拉升小陸家嘴地區(qū)租金水平。同時，世界第一高樓上海環(huán)球金融中心、印尼黃金置地大廈、上海銀行大廈、合生國際大廈、中國平安金融大廈以及新宏基投入巨資的原美食城地塊等工程都如火如荼的展開。在已使用的辦公樓中，客戶主要以中外金融機構(gòu)為主，其中，中資銀行一八家、中資保險機構(gòu)19家、外資銀行機構(gòu)56家。隨著花旗銀行、渣打銀行、匯豐銀行等外資銀行紛紛將中國總部遷入，小陸家嘴將逐漸成為金融機構(gòu)在滬的中心點。 寫字樓租售行情 小陸家嘴地區(qū)的寫字樓以其良好的地理位置和其金融貿(mào)易區(qū)的地位，寫字樓的租售

22、價一直位于上海辦公物業(yè)中的高檔行列。較多高品質(zhì)樓盤和新開盤都采取只租不售的策略，在出售的辦公房中，售價也都接近或者到達3000美元/平方米。在租金方面，小陸家嘴甲級寫字樓租金價格根本保持在0.71.2美元/平方米/天左右，代表樓盤如金茂大廈租金成交在1.01.2美元/平方米/天、中銀大廈租金成交在0.951.1美元/平方米/天。即將交付使用的花旗銀行大廈和匯亞大廈，現(xiàn)對外報價為1.2美元/平方米/天左右，他們的介入將進一步拉動小陸家嘴的租金價格。而陸續(xù)建成交付使用的環(huán)球金融中心、招商銀行、平安保險、合生國際大廈工程等近90萬平方米新增量，品質(zhì)均不錯，估計租金水平不會低，從而提升了該地區(qū)的整體租

23、金水平。 例舉行情：附圖交通要改善，配套需跟進 小陸家嘴CBD最大的軟肋在于交通問題和配套問題。該地區(qū)雖然有軌道交通疏散人流，但地面的交通組織非?；靵y。道路雖然寬闊，但眾多的岔路和人流使交通擁擠不堪。更嚴重的是堵車問題,嚴重時可以堵上幾個小時。陸家嘴的規(guī)劃定位于CBD，強調(diào)CBD必須以集中建造高檔寫字樓為主，相對就無視了配套商業(yè)零售和餐飲娛樂設(shè)施的布局。在陸家嘴地區(qū)建成的大型零售商業(yè)只有兩個：正大廣場和新上海商業(yè)城。與浦西徐家匯等商圈相比，在小陸家嘴密集的辦公樓宇內(nèi)外，幾乎沒有能夠滿足白領(lǐng)群體不同消費需求的商業(yè)和效勞網(wǎng)點分布。為了改善這兩者情況，就必須向周邊開展，以緩解過分集中和生活配套的問題

24、，把陸家嘴建設(shè)成一個集生活，娛樂，辦公等完善的生活技能以及有序的交通網(wǎng)絡(luò)為一體的新CBD，因此就引入了CLD的概念以下詳解 未來開展，無可限量 預計至2006年，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)還將吸引中外金融機構(gòu)一八0至200家，其中外資銀行一百家；跨國公司總部、區(qū)域總部還有80至90家方案進入。同時，面對現(xiàn)在存在的缺乏，新區(qū)政府也將進一步完善小陸家嘴的的商辦功能和配套設(shè)置。隨著2006年12月中國全面開放金融業(yè)、跨國地區(qū)總部政策的需求刺激和和2021年世博會的召開，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)將形成新的寫字樓的需求頂峰。 隨著上海經(jīng)濟的快速開展，以及陸家嘴CBD的進一步開展和完善，小陸家嘴地區(qū)成為越來越多的境內(nèi)外知名

25、企業(yè)進駐申城的首選，從而使得這一地區(qū)中高檔寫字樓的入駐率持續(xù)上升、租金不斷上漲，需求不斷增加。 b、 張江高科技園區(qū) 上海市張江高科技園區(qū)位于浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積 25 平方公里。分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技中試產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活效勞中心區(qū)、居住區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等六個功能小區(qū)。 1999 年 8 月，上海市委、市政府制定 " 聚焦張江 " 的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，集中表達創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能，張江園區(qū)步入了快速開展階段。根據(jù)張江園區(qū)開展規(guī)劃， “ 十五 期間，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內(nèi)一流高科技園區(qū)

26、。到 2021 年，建成世界知名的科學園區(qū)。 地理位置狀況  張江高科技園區(qū)交通便捷，園區(qū)距浦東國際機場 21 公里，虹橋機場 25 公里。 30 分鐘內(nèi)可到達兩機場。園區(qū)距外高橋港區(qū)25 公里。園區(qū)距上?；疖囌?17 公里。地鐵二號線虹橋機場到浦東國際機場，其中一期從張江高科技園區(qū)到中山公園，并在人民廣場與地鐵一號線交匯。上海磁懸浮列車示范運營線西起緊靠園區(qū)的地鐵二號線龍陽路站，東至浦東國際機場航站樓，全長 30 公里，設(shè)計時速 430 公里，單向運行時間僅 8 分鐘，并已全部建成通車。園區(qū)與內(nèi)外環(huán)線相連，距南浦大橋 5 公里、楊浦大橋 3.6 公里 , 距市中心人民廣場 一三 公

27、里、外灘 9 公里。園區(qū)北面的龍東大道是連接內(nèi)外環(huán)線和浦東國際機場的重要通道，西面的羅山路是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。 國家生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)目前已形成由羅氏、阿莫仙、葛蘭素史克、先鋒藥業(yè)等 40 多家個國內(nèi)外一流藥廠組成的產(chǎn)業(yè)群體，引進中科院藥物所、國家人類基因組南方研發(fā)中心等 30 多家研發(fā)機構(gòu)。 國家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 信息產(chǎn)業(yè)基地以集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)開展為龍頭，帶動計算機和通訊、光電子、信息平安、銀行卡產(chǎn)業(yè)共同開展?，F(xiàn)在落戶園區(qū)的有中芯、宏力和貝嶺等晶圓制造工程及各種配套設(shè)施工程，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江已構(gòu)成。面積 12 萬平方米的浦東軟件園已成為 “ 國家軟件產(chǎn)業(yè)基地

28、，一大批知名軟件企業(yè)進駐園區(qū)，國家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地集聚與輻射效應(yīng)已經(jīng)展現(xiàn)。 國家科技創(chuàng)業(yè)基地 在園區(qū)的大力開展下，科技創(chuàng)業(yè)基地建有多模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟企業(yè)實現(xiàn)了大踏步的飛躍。c、 外高橋保稅區(qū)以保稅區(qū)和港區(qū)為載體，積極爭取成為我國入世后，保稅區(qū)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的綜合試驗區(qū)，按照與國際慣例接軌的要求，積極探索外高橋保稅區(qū)實行 “境內(nèi)關(guān)外監(jiān)管模式，進一步加快在相關(guān)效勞貿(mào)易領(lǐng)域的開放步伐。以大力推進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的開展為核心，根本形成以保稅區(qū)為中心，輻射長江流域和東亞的分撥中心。促進電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車零配件產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的開展。在加快外高橋港區(qū)三、四期集裝箱碼頭建設(shè)的同

29、時，積極推進外高橋地區(qū)交通運輸設(shè)施和配套路網(wǎng)建設(shè)。積極鼓勵跨國公司投資和再投資。d、 金橋出口加工區(qū) 上海市金橋出口加工區(qū)是由中國政府批準設(shè)立的國家級重點開發(fā)區(qū)，1998年，被國家科技部認定為上海金橋現(xiàn)代科技園，主要開展現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代生活和現(xiàn)代商貿(mào)，是集工業(yè)制造、生活居住、貿(mào)易經(jīng)營、商業(yè)效勞和社區(qū)管理等功能于一體，按國際標準運作的高水準的綜合性開發(fā)區(qū)。金橋出口加工區(qū)位于浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯。金橋出口加工區(qū)交通極為便捷，距上?；疖囌疽晃骞?、虹橋機場25公里、浦東國際機場一五公里、外高橋港區(qū)9公里。 金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積20

30、平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約16平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和管理效勞中心，約4平方公里。為了加快金橋出口加工區(qū)的開發(fā)建設(shè)，1990年9月成立上海市加工區(qū)開發(fā)公司，負責整個開發(fā)區(qū)內(nèi)土地開發(fā)和協(xié)調(diào)管理。在科學的開展戰(zhàn)略和規(guī)劃的指導下，金橋出口加工區(qū)經(jīng)過七年的開發(fā)建設(shè)，取得了舉世矚目的成就，在全國同類開發(fā)區(qū)中居領(lǐng)先地位。至1998年10月底，金橋出口加工區(qū)累計引進工程320個、吸引投資超過73億美元，平均每個工程吸收投資2280萬美元，目前在建工程84個、投產(chǎn)工程一八0個。已有73位外國國家元首或政府首腦親臨金橋參觀訪問。金橋已成為面向21世紀的多功能、外

31、向型、現(xiàn)代化的綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。金橋出口加工區(qū)竭誠歡送海內(nèi)外客商前來考察、投資與開展，共創(chuàng)新的輝煌。 浦東規(guī)劃和本案的關(guān)系浦東的寸金寸土，充分表達了再浦東置業(yè)的經(jīng)濟價值，假設(shè)不及時把握時機，浦東的土地將不可再生；通過三港，三網(wǎng)，三能的建設(shè)，浦東的根底江更上一層樓，到那時候本案的價值也將更上一層樓；一軸、三帶、六功能區(qū)域中一軸表達了本案的中心位置，三帶和六功能區(qū)域之間需要一個區(qū)域使之緊密的相連本案所屬的CLD區(qū)域；本案周圍大型科技館，圖書館，少年宮等重大建筑的完善，將使地區(qū)的文化底蘊更加深厚；交通的改善是浦東能有今天最大的功臣，而本案正處于這些交通系統(tǒng)的樞紐中心，兩號線貫穿著上海規(guī)劃“一軸中主要的

32、區(qū)域，他將最直接地給本案帶來交通便利，是人氣的關(guān)鍵，也是比大拇指廣場最大的優(yōu)勢之一，南浦，楊浦兩座大橋再本案交匯，隧道的集中充分凸現(xiàn)了本案的樞紐地位。本案到浦東機場的便利條件使本區(qū)域能得以國際化奠定了根底，磁懸浮和兩號線的增能，說明了本區(qū)域人氣不但足而且呈現(xiàn)不斷上升的趨勢；通過這些浦東的規(guī)劃將充分表達本案處于黃金浦東中的黃金地段地段。三浦東商業(yè)及消費人口1商業(yè)現(xiàn)狀蓬勃開展的連鎖商業(yè)  浦東連鎖商業(yè)開展蓬勃，銷售增長迅猛，去年實現(xiàn)銷售67.38億元，同比上升35.1%，占全市連鎖商業(yè)的一三.8%。自1997年6月浦東第一家大賣場易初蓮花開業(yè)至今，已有家樂福、麥德龍、世紀聯(lián)華、家得利、好

33、又多等5千平方米以上大賣場12家在浦東開張，營業(yè)面積超過一五萬平方米。流派薈萃的餐飲業(yè) 隨著國內(nèi)外大公司的入駐，旅游、會展業(yè)的快速開展和人口的導入，浦東成為中外餐飲業(yè)竟相入駐、名店東進的熱土。造就了浦東“容海內(nèi)各派菜系，列天下珍肴美食的餐飲大市場。老字號有“全聚德、“綠波廊，各地風味有“藍寶、“黔香閣、“太湖船，海派系有“鷺鷺、“小南國、“美林閣等，讓尋常百姓、各方來客體驗不同的美食風情。 引領(lǐng)時尚的百貨業(yè) 浦東1995年誕生了中國第一家中外合資的商業(yè)零售企業(yè)上海第一八佰伴，成為當時上海最大的綜合百貨商店。前兩年，新業(yè)態(tài)“銷品茂的代表作正大廣場又在浦東隆重開張。浦東較有影響的綜合百貨業(yè)的驕子還

34、有：時代廣場、浦東商場、錦麗華購物中心、新大陸家電城等，共同領(lǐng)導了時尚潮流，勾勒了新區(qū)的繁榮繁華。 星光閃耀的賓館業(yè) 開發(fā)開放之初，浦東的客房缺乏250間，且均為低星級。目前新區(qū)星級標準的賓館有60余家，其中高星級有14家，高星級客房近5千間。林立的高星級賓館已成為陸家嘴地區(qū)一道別致的風景，僅竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)就有東錦江、瑞吉紅塔、新亞湯臣、紫金山、中油日航、通茂、假日酒店、齊魯萬怡等四、五星級賓館8幢，出租率保持在80%90%。 異軍突起的建材家飾業(yè) 浦東房地產(chǎn)市場蓬勃興起，大批中、高檔住宅小區(qū)的崛起，成就了一批大型建材家飾商品商場的興旺興旺。目前，東明、春申江、金海馬、永興、建工、好美家、東方路

35、燈飾市場等各類國內(nèi)外建材家飾新老字號在新區(qū)星羅棋布，不斷開出分店、連鎖店，滿足著新區(qū)大量導入的新居民布置新家的需要。 保健養(yǎng)生的中西藥業(yè) 隨著生活水平的不斷提高，健康已成為越來越多的浦東百姓的追求。浦東中西醫(yī)藥商店也隨著商圈的不斷擴大，分布于新區(qū)各地。除了土生土長、近年來不斷開展、分布浦東城鄉(xiāng)的“養(yǎng)和堂連鎖藥業(yè)，其他如雷允上、國大藥房等200余家市內(nèi)外各家著名醫(yī)藥商店也紛紛進入浦東，給千家萬戶帶來了健康的喜悅。 便利萬家的維修業(yè) 作為現(xiàn)代化的重要標志家庭電氣化的普及，百姓家用物品維修正日益成為“開門第八件事。浦東商業(yè)的開展也使上海中央商場維修公司、名匠修鞋配匙連鎖公司、名牌家用電器特約維修站等

36、企業(yè)紛紛涌入浦東，他們以新型的經(jīng)營效勞理念，立足社區(qū)、效勞社區(qū)、方便居民，得到了廣闊浦東居民的一致認可和歡送。 欣欣向榮的休閑娛樂業(yè) 隨著生產(chǎn)力和工作效率的提高，人們閑暇時間追求精神享受的需要日益增長。浦東休閑娛樂業(yè)應(yīng)運而生，并不斷開展。夜幕降臨，霓虹閃爍，東方明珠、濱江大道周邊露天休閑廣場、正大廣場內(nèi)的休閑大廳、華都娛樂城、眾城俱樂部、雪姬健美、瑪妮瘦身會所，還有竹園商務(wù)區(qū)高星級賓館周邊的娛樂休閑街的各類酒吧、咖啡吧、歌廳、茶館開始飄揚起夜的音符。入夜的浦東，風景與人影一起沉醉。浦東的休閑娛樂場所在直追虹橋地區(qū)等滬上知名地區(qū)，吸引著越來越多的四方賓客。 品種繁多的商品市場 全區(qū)共有各類商品市

37、場200余家，形成了建材、家電、石化、鋼材、機動車等八大主要市場。主要有：上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、外高橋汽車交易市場、永達舊汽車交易市場、金橋原產(chǎn)地商品交易市場、東明家具廣場、恒大陶瓷建材市場、恒大茶葉市場、長青輕紡品市場等。 目前，浦東商業(yè)各主要行業(yè)，正在組織自主、自律、自我管理的行業(yè)組織，以嶄新的形象，迎接浦東商業(yè)的新一輪開展。 人口分析浦東的人口由來動遷和分房早期浦東住宅都是政府直管房和企業(yè)系統(tǒng)公房以及動遷配套房，這局部房主要集中在上鋼新村、滬東新村，外高橋，金橋， 梅園、濰坊，唐鎮(zhèn)，王港，洋涇，滬東新村以及目前以世博家園為中心，在唐鎮(zhèn)、曹路和金橋地區(qū)為主的大片重大配套商品房。

38、新建住宅隨浦東商業(yè)的逐步成形，和交通的越加便利，越來越多的人看重浦東的居住環(huán)境，浦東2002年先后榮獲“上海市文明城區(qū)和“全國創(chuàng)立文明城市先進城區(qū)稱號，怡人的風景，清新的空氣，自是修養(yǎng)身心的絕佳去處。浦東已成為全國第一個國家園林城區(qū)，綠地覆蓋率超過35%，2002年全年二級以上空氣質(zhì)量天數(shù)為210天，空氣質(zhì)量優(yōu)良率達77。因此這兩年浦東新建樓盤如雨后春筍般涌出，其量已列全市各區(qū)之首，雖然這樣仍供不應(yīng)求，每每開盤都排起了幾天幾夜的長隊 ，其中除了少數(shù)的抄家之外多數(shù)都是為了改善居住環(huán)境以及青睞浦東的浦西客和外籍客。主要區(qū)域為二號線沿線的陸家嘴濱江板塊，源深板塊，世紀公園板塊，龍陽路板塊以

39、及張江板塊為主，向兩邊輻射，一直到金橋和上南區(qū)域目前的人口情況以下是浦東新區(qū)各街道人口分布情況： 街道名稱常住人口土地面積人口密度(平方公里)人數(shù) % (人/平方公里)濰坊新村街道1233985.143.7033351梅園新村街道1202115.006.8117639塘橋街道687572.863.8517853上鋼新村街道1264235.267.5416767南碼頭路街道755713.一五3.3022900周家渡街道14一三115.885.5525461滬東新村街道687142.864.一三16638金楊新村街道1472976.一三8.05一八298洋涇街道一三71115.717.22一八99

40、0浦興路街道774173.224.4517397東明路街道564622.355.959489欽洋鎮(zhèn)245881.024.845080花木鎮(zhèn)10一五754.2316.686090六里鎮(zhèn)735043.066.1112030小計一三4224955.8788.一八一五222浦東新區(qū)農(nóng)村地區(qū)常住人口和人口密度表街道名稱常住人口土地面積人口密度(平方公里)人數(shù) %(人/平方公里)川沙鎮(zhèn)1481106.1759.482490機場鎮(zhèn)732383.0558.871244合慶鎮(zhèn)733713.0536.4520一三曹路鎮(zhèn)660102.7541.62一五86高東鎮(zhèn)506112.1129.791699高橋鎮(zhèn)116630

41、4.8538.733011東溝鎮(zhèn)69一八22.8823.7329一五金橋鎮(zhèn)707962.9529.3224一五張江鎮(zhèn)542442.2619.122837唐  鎮(zhèn)536172.2331.761688孫橋鎮(zhèn)362641.5122.89一五84北蔡鎮(zhèn)1042794.3420.265147三林鎮(zhèn)1437425.9832.814381小計106009444.一三444.832383浦東新區(qū)合計2402343100533.504503人口形勢A.人口密度增加迅猛，中心城區(qū)人口密度居高不下浦東新區(qū)總?cè)丝诿芏纫布疵科椒焦锏钠骄丝跒?503人，大大高于上海市每平方公里2588人的總體平均水平。如從

42、動態(tài)考察，1990年"四普"時，新區(qū)的人口密度僅為每平方公里2727人，十年之后的浦東新區(qū)，其每平方公里土地上足足增加了1776人。B.浦東新區(qū)人口的年齡構(gòu)成    浦東新區(qū)0至14歲組(少年人口)有2591萬人，占浦東新區(qū)人口的一八7；一五至59歲組(勞動適齡人口)有9439萬人，占68；60歲及以上人口(老年人口)有一八.52萬人，占一三3。浦東新區(qū)勞動適齡人口比較集中，老、少人口比相對較低。C.人口太過集中的形成原因綜上所述浦東開展至今，原先首批遷入的人口主要集中在梅園，竹園，東蘭新村，塘橋，以及早期的高檔公寓菊園，一些大型的商業(yè)設(shè)施和交

43、通也在人氣的聚集地越開越多，而浦東又以適齡人口為主，商業(yè)消費和交通便利對這局部人在居住地上是首先考慮的問題，而出了金橋，上南外的區(qū)域不管是交通還是商業(yè)都沒跟上步伐，因此隨商業(yè)的越來越多，該區(qū)域的人口也隨之更多，于是就出現(xiàn)了人口太過集中的原因。目前人口格局下，浦東商業(yè)的缺乏上海近年的消費能力和需求發(fā)生巨大變化，中國形容民生根本需求的傳統(tǒng)民諺 ： "開門七件事，柴米油鹽醬醋茶"，在今日的上海已成為歷史。上海商業(yè)部門一項 研究顯示，近日上海的開門七件事已轉(zhuǎn)變成健康食品、時尚服裝、快捷交通、信 息、娛樂、健身和投資。當前，上海人均GDP正處于5000美元向8000美元攀升階段。雖然

44、浦東已今非昔比，但其商業(yè)區(qū)域太過集中，缺少必要的細分，對于與日俱增的人口，商業(yè)的配套脫節(jié)太大，以浦東最大的商業(yè)圈新上海商業(yè)城商圈為例也存在不少問題：新上海商業(yè)城的商業(yè)體量與徐家匯差不多，但是由于一些商場經(jīng)營狀況不好，很多規(guī)劃中的商業(yè)面積并沒有用于商業(yè)，現(xiàn)在30萬平方米左右的商業(yè)面積中，八佰伴、家電、電腦等購物占了總零售額95以上，休閑、娛樂、文化、餐飲等業(yè)態(tài)欠缺，因此，很難如徐家匯一樣聚集人氣。浦東居民已經(jīng)養(yǎng)成了到浦西去購置、消費的習慣，而浦西的消費者沒有過江到浦東消費的習慣。A業(yè)態(tài)單一新上海商業(yè)城的商業(yè)體量與徐家匯差不多，但是由于一些商場經(jīng)營狀況不好，很多規(guī)劃中的商業(yè)面積并沒有用于商業(yè)，現(xiàn)在

45、30萬平方米左右的商業(yè)面積中，八佰伴、家電、電腦等購物占了總零售額95以上，休閑、娛樂、文化、餐飲等業(yè)態(tài)欠缺，因此，很難如徐家匯一樣聚集人氣。浦東居民已經(jīng)養(yǎng)成了到浦西去購置、消費的習慣，而浦西的消費者沒有過江到浦東消費的習慣。B形態(tài)結(jié)構(gòu)上的先天缺乏新上海商業(yè)城的一八幢大樓就似一堵圍墻，擋住了墻內(nèi)的景物，也擋住了廣闊的顧客。遠遠望去，很難看出是一個商業(yè)中心，而更像是一個辦公樓群。C.交通問題至今讓人傷腦筋新上海商業(yè)城周邊的世紀大道、浦東南路、張楊路和最近通車的復興路隧道，都是快速交通干道，北側(cè)商城路是單行道，阻斷了商圈的人流。由于規(guī)劃的原因，商圈離最近的東昌路地鐵尚有300米。商圈內(nèi)部更是人車混

46、流，原方案當作步行街的嶗山西路成為交通支干，外加停車位不夠，構(gòu)成交通問題的“瓶頸。D.體制的問題，也成為深層制約因素?？v觀浦西的幾大商圈，不管是南京東路、淮海路、南京西路，區(qū)屬商業(yè)物業(yè)的比例都高達70左右，這些商圈的調(diào)整定位，都有政府的影子。最典型的例子是徐家匯，商家共同出資組建一個物業(yè)公司，統(tǒng)一規(guī)劃商圈，形成錯位競爭格局。而新上海商業(yè)城的歸屬權(quán)幾經(jīng)更替，內(nèi)部房地產(chǎn)商在開發(fā)之初就各自為政，缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，致使各樓宇的內(nèi)部和外部結(jié)構(gòu)不甚合理。從以上幾點可以把新上海商業(yè)城形容為“孤城， 其他地區(qū)由于商業(yè)開發(fā)嚴重滯后，區(qū)域雖有穩(wěn)定密集的消費人口，而商業(yè)網(wǎng)點稀缺，商家零星弱??；很多區(qū)域近乎空白。于是

47、“浦東居住，浦西生活成了浦東居民生活無奈的真實寫照。從產(chǎn)業(yè)角度看，浦東商業(yè)的開展還是可以的，而是從功能角度看，浦東商業(yè)與浦東外向型多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)的定位很不相稱。另外，在便利程度上，也不如浦西。而且，浦東至今也沒有形成像浦西那樣，依托交通網(wǎng)絡(luò)開展商業(yè)。在浦東，地鐵站附近，反而顯得冷清。浦東商業(yè)遠距離消費引力缺乏，導致人流商流被浦西吸引。浦東目前人口格局和商業(yè)情況與本案的關(guān)系周邊生活大賣場的不斷興建，餐飲，百貨，賓館業(yè)的完善，娛樂點及大型批發(fā)市場的形成使本案的生活機能更加完善；本案外籍人口的不斷增加說明世界上各種人群對本區(qū)域的充分認可，產(chǎn)生的引力將突破區(qū)域，面向全世界；目前的人口形勢及商業(yè)現(xiàn)

48、狀中的缺乏只處，說明了浦東強大的消費力和薄弱的市場之間的反差，表達出象本案這種環(huán)境下商鋪的供不應(yīng)求；通過對人口及商業(yè)形勢的分析，充分暴露出了本案在供求關(guān)系中的商業(yè)時機！CLD1概念所謂CLD，一般是特指在100萬人口以上的城市中的某一相對以居住功能為主，由假設(shè)干個新建大型居住區(qū)構(gòu)成的，可滿足于10萬人以上集中居住、教育、消費、休閑的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)需要集中各類生活、教育、環(huán)境等配套設(shè)施，并與商務(wù)區(qū)具有緊密的聯(lián)系.2浦東CLD的形成今天的浦東在人們的印象中已經(jīng)是全世界有名的CBD,但極其龐大的市場消費需求，呼喚浦東CLD商業(yè)的大變局。浦東以占地140平方米世紀公園的“城市綠肺為中心，迅速崛起的一座超

49、大規(guī)模的生態(tài)型CLD中央生活區(qū)Central Living District，規(guī)模之大，史無前例，它雄踞世紀大道、世紀公園與世紀廣場的黃金開展軸線，南北傍依楊高路、錦繡路和龍東大道等城市大動脈，地理位置得天獨厚，加上直接受到陸家嘴CBD、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)、花木行政文化中心的一級輻射，天然的地利所帶來的旺盛人氣使浦東CLD的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)直接受益，這是上海其他城區(qū)所無法比較的。3CLD的規(guī)劃通過CLD的建成，把CBD包圍在內(nèi)，從某種角度來看，CLD相當于一個參加了生活的CBD，是更為完善的CBD，通過CLD的銜接浦東將建成五大主要商區(qū)為主，社區(qū)商圈為輔的有序的商圈網(wǎng)絡(luò)，一改浦西

50、商業(yè)無法整體規(guī)劃的格局，以使得目前浦東的商業(yè)能夠更加細分，更加專業(yè)，不再形成浦東居民到浦西去購置、消費的習慣，并吸引浦西的消費者到浦東消費。這樣也更加有利于優(yōu)良居住環(huán)境的保持。下面是美國紐約中央公園CLD居住板塊和上東區(qū)的一些介紹：紐約中央公園的選址定在由五大道至八大道，59街至110街，基地長4000米，寬800米，面積約為3.4平方公里。面對這樣狹長的基地，首先要解決的是基地的交通問題。由于基地邊界的限制，中央公園的長度是寬度的5倍。這樣的形狀給公園提供了多個入口的可能性，同時也可增加公園周邊用地的經(jīng)濟效益。后來，中央公園也確實起到了提升周邊居住物業(yè)價值的作用，明尼阿波利斯商會在一八83年

51、提出這樣一個觀點：對公園相對較小的支出，在不久的將來會給城市房地產(chǎn)帶來千百萬的增值。一個典型的例子就是中央公園建成后的一五年里，曼哈頓地價增長了1倍。中央公園周邊3個行政區(qū)本來位于房地產(chǎn)活潑地帶以北2.5英里，它們的地價卻增長了9倍。幾乎沒有更好的例子來說明“以較低的花費獲得的公共開放空間在不久的將來可以帶來千百萬的城市地價的增值了。圍繞著中央公園，紐約被分成了下城和上城，而在它的周邊，也分布著紐約最高尚的豪宅區(qū)。其中，最著名的就是位于中央公園東部的上東區(qū)Upper East Side。上東區(qū)這個神奇字眼，在美國立刻讓人聯(lián)想到富豪與權(quán)貴之流，同時也代表整個從中央公園到東河之間的曼哈頓區(qū)域。毫無

52、疑問，只有上層階級的有錢人才住得起第5大道和帕克大道。在這兒可以看到街旁身穿制服的門房為華宅主人招呼出租車，妝扮高貴的婦人優(yōu)雅地牽著修飾整潔的狗兒，偕同小孩和保姆一起漫步中央公園。同時，第5大道上的許多美術(shù)館都設(shè)于百萬富豪的宅邸內(nèi)，其中較富盛名者的赫雪爾和艾德勒美術(shù)館及諾德勒美術(shù)館，這些美術(shù)館和豪宅、公園一起，共同構(gòu)成了美國上東區(qū)上層社會的生活，而在靠近更東邊的萊克辛頓大道、第3大道、第2大道或者更遠一點，如今多半都居住著中產(chǎn)階級，以及更年輕、更有彈性與活力的“雅皮人士，而他們居住在這里的目的卻都是一樣的，都是為了享受中央公園帶給他們的陽光空氣與綠化。紐約中央公園正如一位學者所說的：“當人類砍

53、倒第一棵樹的時候，文明開始了；而當人類砍倒最后一棵樹的時候，文明結(jié)束了。如果說到城市森林公園與城市的相互依存，那么中央公園和紐約那么堪稱世界城市史上的第一典范沒有了紐約的美國就不再是美國，而沒有了中央公園的紐約也不再是紐約。因為，真正能夠給人們留下深刻印象，真正能為紐約這個城市提供舒適環(huán)境的，和對居住在這里的人們真正有吸引力的，不是像洛克菲勒大廈那樣的摩天大樓，而是中央公園這里巨大的綠地。正如美國著名建筑評論家叫戈德伯格曾經(jīng)比喻的，中央公園“雖不是一棟建筑物，卻是紐約最偉大的建筑。一八11年，紐約街道委員會在規(guī)劃曼哈頓時,僅配置了七個廣場和一個閱兵場作為開放空間之用一八44年，詩人W.C.Br

54、yant 最先提出“城市的綠地就是城市的肺這一觀點，建議在鄰近都市的空地預留一大塊土地，這就是紐約中央公園的雛形。一八57年，F(xiàn).L.Olwsted 和 C.Vaux聯(lián)合規(guī)劃了紐約中央公園。規(guī)劃中，紐約中央公園占地面積達840英畝，其中配置了大面積的草坪，以原生植物圍繞作為背景，涉及曲線形式的園內(nèi)道路，在上下起伏、開闊和空曠的草坪四周，以各種樹木圍合成各種不同形態(tài)的空間，以便在繁華的城市中心創(chuàng)造一種特殊氣氛，提供紐約人一個宛如鄉(xiāng)村景致的休閑去處。同時，公園中也保存了曼哈頓原有的地形和地表的變化，為曼哈頓原貌留下了些許的記憶。經(jīng)過十五年的不斷建設(shè)，紐約中央公園共種植了1400多種的樹木和花卉，創(chuàng)

55、造了湖泊、林地、山巖、草原等多種自然景觀。自上世紀中葉建成后，盡管紐約的地價不斷的飛漲，但這塊綠地卻能夠被原封不動的保存下來。紐約的報紙稱它是“一座人民公園，城市的綠肺，男女老少、各階層人民的休閑場所，是一個給任何人以同等時機的游樂場所，是一個浪漫的極致的創(chuàng)造，也是一杯提神的飲料。透過這些極盡贊美之詞的評論，紐約中央公園的潛在價值已經(jīng)無法估量了。當我們仔細審視紐約整個城市結(jié)構(gòu)時，我們會發(fā)現(xiàn)，相對于曼哈頓縱橫交錯的城市路網(wǎng)而言，中央公園就像在這個城市的橫豎路網(wǎng)中，留出了一個巨大的“活眼。這個活眼同時也就作為紐約這個城市的進風口，形象一點說，如果把整個紐約比作一個轎車，那么中央公園就相當于給這個轎

56、車開了一個巨大的天窗，讓風可以從這個天窗中吹進來，從而為這個城市帶來新鮮的空氣。這些空氣又隨著中央公園周邊的縱橫路網(wǎng)，輸送到城市的各個角落。在這種情況下，這些城市路網(wǎng)又都扮演了城市通風廊的作用。從這樣一種進風口和通風道的關(guān)系來看，我們就比較容易理解中央公園在整個紐約城市結(jié)構(gòu)中所起的作用。它既是紐約的制氧機，又是紐約的加濕器，這就是我們所謂經(jīng)典意義上的“城市綠肺。所以，要想在一個城市中真正健康地居住，購置公園地產(chǎn)，住在公園旁邊，是一個相對明智的選擇。尤其在SARS流行之后，這更是一個應(yīng)當引起人們足夠重視的命題。通過對美國中央公園及上東區(qū)的分析我們可以現(xiàn)象未來的浦東CLD和本案的在其中的地位。五大

57、商圈是指：小陸家嘴地區(qū)：主要商業(yè)設(shè)施有：正大廣場、樓宇餐飲和酒吧、包括星巴克、寶萊納、一點紅、哈根達斯在內(nèi)的富都濱江休閑區(qū)。同時，陸家嘴美食城已整體批租給新鴻基，將開發(fā)建設(shè)一批綜合性的商業(yè)效勞設(shè)施。另外目前最熱門的新上海商業(yè)城將以二次開發(fā)為契機，提升浦東商業(yè)的檔次和整體形象。首先拓展商圈。打破新上海商業(yè)城14.4公頃的界限,與周邊商業(yè)統(tǒng)籌考慮,統(tǒng)一規(guī)劃,使新上海商業(yè)城在建筑、交通等方面與外部融為一體二是調(diào)整業(yè)態(tài)。以“西商東娛為原那么，整合現(xiàn)有商業(yè)資源,優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，百貨業(yè)態(tài)中增加主題百貨，同時增加新上海商業(yè)城休閑娛樂的比重，加強其綜合效勞功能。三是改善環(huán)境。包括清理、整治現(xiàn)有空間環(huán)境，改造鑫聯(lián)廣場、世紀大道兩個主要出入口為休閑文化廣場、景觀廣場，改造北步行街，積極推進中心廣場的改造。四是優(yōu)化交通組織。包括做好優(yōu)化商業(yè)城周邊交通組織的方案，同時，合理規(guī)劃商業(yè)城地面停車場地，加強地面、地下停車管理和對周邊地區(qū)停車設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，建立交通引導系統(tǒng)，使之“縱向到底，橫向到壁。其中一八家主要業(yè)主提議