黃山高爾夫度假村項目投資分析報告

1、黃山高爾夫度假村項目投資分析報告第一章 黃山市發(fā)展概況一、區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃狀況近幾年來，黃山市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度令人矚目。黃山市新一輪城市總體規(guī)劃為黃山勾勒出了未來發(fā)展的無限風(fēng)光，將城市發(fā)展?jié)撡|(zhì)向世人做出了展示。本輪規(guī)劃指出，黃山市要致力于打造國際性旅游城市，著名的自然與文化遺產(chǎn)地和皖南地區(qū)中心城市，其市域城市化水平的目標(biāo)為：近期（2005年）達(dá)到33%，中期（2010年）40%，遠(yuǎn)期（2020年）達(dá)到58%左右。旅游和交通市黃山本輪發(fā)展的重點所在，這將大大的增加旅游房產(chǎn)的發(fā)展空間。在城市人口規(guī)模方面。屯溪區(qū)近期（2005年）目標(biāo)為18萬人，中期（2010年）為22萬人，遠(yuǎn)期（2020年

2、）將達(dá)到30萬人；徽州區(qū)近期（2005年）為4.6萬人，中期（2010年）為5.5萬人，遠(yuǎn)期（2020年）將達(dá)到7.5萬人；黃山區(qū)近期（2005年）為4.9萬人，中期（2010年）為6.0萬人，遠(yuǎn)期（2020年）將達(dá)到8.5萬人；三區(qū)合計近期（2005年）為27.5萬人，中期（2010年）為33.5萬人，遠(yuǎn)期（2020年）將達(dá)到46萬人。2005年，城區(qū)建設(shè)用地控制在28.5平方公里以內(nèi)，其中屯溪區(qū)18萬人左右，建設(shè)用地控制在18平方公里以內(nèi)。到2020年，城市實際居住人口46萬人左右，建成區(qū)建設(shè)用地控制在47.8平方公里以內(nèi)，其中屯溪區(qū)30萬人左右，建設(shè)用地控制在31平方公里以內(nèi)。2020年

3、黃山市區(qū)城市用地規(guī)模將達(dá)到47.8平方公里，其中屯溪區(qū)為29.5平方公里，徽州區(qū)為7.5平方公里，黃山區(qū)為8.5平方公里，機(jī)場建設(shè)用地2.3平方公里。屯溪區(qū)城市用地空間結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)是以三江為城市的綠化景觀與公共服務(wù)軸，以城市北片、西片、南片為三個基本功能片區(qū)，集中緊湊綜合發(fā)展。三江景觀與公共服務(wù)軸即是以新安江、橫江、率水為城市主軸，將兩岸濱江路塑造成集游覽、休閑為一體的城市景觀大道，形成功能齊全、相互配套又各具特色的三個城市組團(tuán)。徹底改變中心城區(qū)南北狹窄的條狀格局，2007年城市化水平達(dá)到75%以上。城市基本功能片區(qū)是指以新安江為自然分割形成的北片區(qū)、陽湖片區(qū)、黎陽片區(qū)，北片區(qū)為城市中心所在

4、地，集中了城市的行政、體育、商業(yè)、文化等多種功能。南片區(qū)主要為教育區(qū)和居住區(qū)。西片區(qū)主要為休閑娛樂和生活區(qū)。規(guī)劃同時對繼承和弘揚(yáng)徽派建筑藝術(shù)提出了具體要求。黃山市在未來的規(guī)劃中，將形成一軸兩點，一環(huán)四片的多三角旅游空間格局，即以風(fēng)景區(qū)為龍頭，以屯溪為旅游服務(wù)基地，充分利用和合理開發(fā)市域自然與文化遺產(chǎn)資源，形成黃山屯溪旅游服務(wù)軸。規(guī)劃形成以黃山風(fēng)景區(qū)為中心，帶動周圍旅游資源開發(fā)的新格局，形成屯溪、黟縣、黃山區(qū)、歙縣環(huán)狀的四片旅游地系統(tǒng)，最終形成三個三角區(qū)：黃山、黟縣、屯溪旅游三角區(qū)；黃山、歙縣、屯溪旅游三角區(qū)和屯溪、歙縣、黟縣旅游三角區(qū)。而前兩個三角區(qū)性質(zhì)較為相似，是名山秀水徽文化旅游三角區(qū)，后

5、一個三角區(qū)形成的是徽文化旅游三角區(qū)。按照規(guī)劃，黃山區(qū)旅游地系統(tǒng)將以“山水風(fēng)情”為主題進(jìn)行甘棠旅游地系統(tǒng)的建設(shè)，協(xié)調(diào)黃山風(fēng)景區(qū)西大門、北大門與太平湖風(fēng)景區(qū)開發(fā)度假旅游的相關(guān)關(guān)系，重點培育太平湖旅游度假區(qū)的發(fā)展，以高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、建設(shè)國家級旅游度假區(qū)；歙縣旅游服務(wù)地系統(tǒng)將以“古民居探訪游、休療養(yǎng)健身游和歷史文化名城游”為主題進(jìn)行建設(shè)，積極申報漁梁古村和漁梁壩加入世界遺產(chǎn)，圍繞千島湖深度開展新安江水路旅游；黟縣旅游地系統(tǒng)將以“皖南民居古村落”為主題進(jìn)行建設(shè)，在積極保護(hù)的基礎(chǔ)上，爭取將南屏、關(guān)麓、屏山列入皖南古村落世界遺產(chǎn)名錄。到2010年，城市的建成面積將由現(xiàn)在的14.1平方公里擴(kuò)張到20平方公里以

6、上。二、區(qū)位資源概況黃山市境內(nèi)有世界級名山-黃山，有“黃山情侶”-太平湖，還有黃山國家森林公園、中國黃山龍裔公墓、翡翠谷、猴園、九龍瀑、天湖、神仙洞、芙蓉谷、翠微寺、彩虹谷等眾多自然、人文景點，景點非常集中。在黃山區(qū)周邊，還有石臺溶洞群、黟縣古民居、道教名山齊云山、屯溪老街、歙縣歷史文化名城、涇縣新四軍軍部舊址等景區(qū)景點（見景區(qū)示意圖）。 屯溪是黃山市市政府所在地，是黃山政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通樞紐，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心地段，在整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)中占首席地位；屯溪靠近國家級旅游勝地黃山、太平湖，西鄰全國四大道教勝地齊云山，東臨千島湖，是黃山風(fēng)景區(qū)的南大門，是大多數(shù)中外游客登臨黃山的第一站，擁有獨一無二的旅

7、游資源優(yōu)勢，并以屯溪老街堪稱徽文化的集中典范區(qū)。三、城市配套屯溪目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正不斷完善中，道路交通、市政公用、園林綠化和住宅建設(shè)配套也不斷跟進(jìn)。在交通配套方面前園路、黃山路、濱江路、華山路、戴震路、股份大道、新安路為主要干線；商業(yè)已形成了宇隆商貿(mào)城、黃山新街、老街、荷花池等商業(yè)中心區(qū)；而世紀(jì)廣場一片已形成新的文化、體育中心，西郊建成休閑度假中心，新安江南岸新城區(qū)開始建設(shè)。在規(guī)劃中，作為核心城區(qū)的北市區(qū)將完善和豐富功能配置，提高城市品位；南市區(qū)的建設(shè)將以國際旅游萬博城項目和新安大道、中華大道的建設(shè)為標(biāo)志，2003年全面啟動，五年基本形成以商貿(mào)會展、科教中心為一體的新型城區(qū);西市區(qū)則以高爾夫休

8、閑中心為主體，加快民營企業(yè)家俱樂部、黃山植物大觀園和鬲山風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，形成與全市旅游景點相配套、全省規(guī)模最大的娛樂休閑、生態(tài)觀光度假區(qū)。（一）交通組織配套205國道和103、218省道及即將動工的合銅黃高速公路穿境而過，擁有國家一類航空口岸，開通多條國內(nèi)航線。黃山市與上海、杭州、南京、合肥、九華山、景德鎮(zhèn)等地均有國道相連。正在修建的徽杭高速公路，將于2004年正式通車(全線通車預(yù)計為2006年)，使黃山連接杭州的公路里程縮短到2小時。合肥-銅陵-九華-黃山高速公路，黃山-景德鎮(zhèn)高速公路，環(huán)黃山高速公路也已經(jīng)完成立項，將形成黃山未來重要的交通紐帶。屯溪市區(qū)內(nèi)過去一直以三輪車（人力、機(jī)動）交

9、通為主，公交車也多是以微型面包車為主，目前新型中巴車替代了原來的微型面包車，而出租車也在市府的指導(dǎo)下下浮了起步費(fèi)，開始了打表計費(fèi)的時代，現(xiàn)在市區(qū)出租車以5元起步，大部分地區(qū)的交通也幾乎就是五元錢，按照規(guī)劃，黃山市今后將大力加強(qiáng)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在2008年之前，迅速架起其與各下屬縣市和周邊主要城市的快捷溝通，成為安徽省南部地區(qū)的交通樞紐。航運(yùn)方面，本輪規(guī)劃建設(shè)在花山附近，建設(shè)中心城區(qū)的航運(yùn)碼頭，恢復(fù)屯溪至深渡的新安江水運(yùn)。路上，鐵路黃山站將由現(xiàn)在的三等站規(guī)劃為二等站，巖寺將設(shè)立貨運(yùn)站，漁亭站將升格為四等站，同時為加強(qiáng)與上海、浙江、福建、江西的省市的聯(lián)系，帶動黃山和九華山的旅游發(fā)展，皖贛復(fù)線、黃山金

10、華鐵路、青陽童埠黃山鐵路也在積極的規(guī)劃之中；除已全線開通的徽杭高速公路外，黃山還將建合同屯（合肥銅陵屯溪）高速、屯景（屯溪景德鎮(zhèn)）高速、屯宣蕪（屯溪宣城蕪湖）高速和屯婺（屯溪婺源）高速等五條高速公路；而黃山市域內(nèi)，環(huán)黃山公路，巖寺萬安高等級公路也將規(guī)劃開建。（二）商業(yè)配套目前的商業(yè)主要集中在老街、黃山中路一帶，宇隆商貿(mào)城、黃山新街、老街、荷花池等商業(yè)區(qū)分布其中，商業(yè)氣氛濃厚。整體商業(yè)產(chǎn)品以中檔品為主，品牌意識依然薄弱，為旅游配套的商業(yè)內(nèi)容比較發(fā)達(dá)，其中餐飲類占據(jù)了市場重要的地位。在目前的商業(yè)配套中，主要是圍繞黃山景區(qū)和徽文化服務(wù)的商業(yè)內(nèi)容，現(xiàn)代意義的商業(yè)內(nèi)容還沒有形成，商業(yè)的規(guī)?；M(fèi)和品質(zhì)化

11、消費(fèi)依然缺乏有效的人群支持。（三）旅游娛樂配套兩岸濱江路塑造成集游覽、休閑為一體的城市景觀大道。市區(qū)內(nèi)形成以新安江為主題的江景風(fēng)景線，同時有屯溪老街以及周邊山景2條風(fēng)景線，在一定意義上塑造了屯溪境內(nèi)的旅游景觀帶。由于屯溪在很大程度上充當(dāng)了黃山旅游中轉(zhuǎn)站的職能，因此，以外來消費(fèi)市場為主的娛樂配套相對發(fā)達(dá)，包括各式卡拉OK廳，酒吧以及影響力不小的情色娛樂內(nèi)容。這更進(jìn)一步的促動了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展。（四）酒店賓館配套境內(nèi)現(xiàn)有星級酒店10余家。黃山三星以上的賓館有黃山國際大酒店（4星）、黃山建國商務(wù)大酒店（4星）、新南國大酒店、黃山麗園大酒店、黃山花溪飯店、黃山交通賓館、黃山白云山莊、黃山九州大酒店、

12、黃山云松酒店（4星）、黃山國脈大酒店、黃山建國大酒店、黃山高爾夫大酒店（5星）等。但缺乏真正上檔次的國際著名的品牌酒店。同樣，酒店業(yè)的興旺基本是倚賴黃山的旅游市場而進(jìn)行的，在旅游高峰以及周末的出行集中時段，黃山的酒店經(jīng)常是爆滿狀態(tài)，事實表明市場的需求潛力依然存在，同質(zhì)化的酒店仍然有一定的市場，但差異化的酒店則更有利于吸引入駐者的眼球。四、黃山房地產(chǎn)市場概況黃山市房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在市政府所在地的屯溪區(qū)。由于黃山市地處內(nèi)地，經(jīng)濟(jì)、信息、文化等相對落后，因此，房地產(chǎn)開發(fā)較晚，整體房地產(chǎn)市場處于初級階段。2001年以來，黃山房地產(chǎn)市場得到了較快的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)面積同步增加，商品房

13、銷售一直呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，房價也隨之水漲船高。而發(fā)展至今，黃山樓市也逐漸呈現(xiàn)出自己的特色，旅游休閑房產(chǎn)的聚集地。黃山市樓市真正成為熱點的時間是在2002年末，維多利亞廣場、世紀(jì)花園、秀水豪園、百盛廣場、時代廣場等被越來越多的人所認(rèn)識。隨著外埠開發(fā)商的不斷涌入，屯溪房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，并開始越來越多地吸引外來投資者和居住者對屯溪的關(guān)注。而走外銷房產(chǎn)開發(fā)是從2003年底開始，第一個項目為徽州文化園華商山莊，之后有黃山松柏高爾夫別墅、太平湖康橋半島、徽州勝景及新徽天地等。由于受本地消費(fèi)能力的限制，這些項目主要市場均走向外地，并主要銷往上海、浙江等長三角地區(qū)，以中高檔房產(chǎn)為主。目前較為成功的項目為徽

14、州文化園華商山莊，五星級酒店式公寓已經(jīng)銷售完畢，而已推出的外銷高檔別墅為黃山松柏高爾夫別墅，一期32幢，已經(jīng)預(yù)訂一空，銷售勢頭良好。根據(jù)市場調(diào)查，預(yù)計在未來兩年內(nèi)，此類高檔旅游度假房產(chǎn)將呈集中放量的趨勢。五、房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)分析（一）供求分析黃山市房管局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃山房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，年均增長30 %以上。2004年16月同比增長一倍以上，其中住宅建設(shè)投資年均增長達(dá)70%以上；同時，房產(chǎn)開發(fā)面積同步增長，施工面積年均增長也達(dá)30%以上，其中住宅開發(fā)面積年均增長15%以上，竣工面積增長13%，住宅竣工面積增長48.26%；此外，商品房銷售供銷兩旺，年均增長48.88%，其中住宅增長5

15、0.06%?？罩梅棵娣e今年6月底同比減少4.5萬平方米，其中空置住宅同比減少3.86萬平方米。黃山中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽項目 時間 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元）施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）空置面積（萬平方米）總量住宅總量住宅總量住宅總量住宅總量住宅20013.991.3549.9734.4328.8220.2920.8216.319.033.9920025.162.653.0538.3724.4217.7319.4815.3810.946.9520037.5482.2759.7253.8341.6739.7832.1911.685.682003（1-6月）2.

16、7557.620.6812.2312.556.192004（1-6月）5.6485.8615.110.278.052.331、供給狀況根據(jù)2004年中心城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)計劃，預(yù)計今年黃山商品房竣工面積約為40萬平方米，加上上年空置的5.65萬平方米，可以投放到市場的商品住宅量約為46萬方。2、需求狀況據(jù)黃山市房管局調(diào)查數(shù)據(jù)分析，黃山市中心城區(qū)的住宅消費(fèi)目標(biāo)群，首先是當(dāng)?shù)厥袇^(qū)購房者，占住宅消費(fèi)的60%以上，這部分消費(fèi)群又為兩類：一是中高收入家庭改善居住條件，房改房的所有者賣舊換新。根據(jù)調(diào)查，中心城區(qū)約有56%以上的居民家庭有購買新房的需求和愿望，其中約30%，2.0萬戶家庭(7.0萬人)準(zhǔn)備

17、在5年內(nèi)購房，以每戶90平米計，平均每年需新建商品住宅3040萬方。二是舊城改造，拆遷安置人口形成的消費(fèi)群，中心城區(qū)舊城改造力度不斷加大，2004年預(yù)計要拆除20萬方以上的舊房，這部分人估計有40%購買新建商品住宅房，形成約10萬方的住宅需求。另一重要的住宅目標(biāo)消費(fèi)群是本市區(qū)縣購房者。屯溪是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)縣人口已有明顯的向中心流動趨勢，今后隨著中心城區(qū)中心地位的進(jìn)一步顯現(xiàn)，這部分購房者將成為穩(wěn)定的商品住宅消費(fèi)群體，以2003年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)計，其比例占20 % 以上，形成約6萬方的商品住宅需求。第三是隨著城市化水平的提高，形成的新消費(fèi)群體。按2010年中心城區(qū)人口達(dá)到25萬人的規(guī)劃目

18、標(biāo)，估計年均消費(fèi)住宅約10萬方。第四是市外置業(yè)投資者，比例約占總需求的10%以上，購房的主要目的是增值、保值，進(jìn)行投資兼顧旅游度假和養(yǎng)老，大約有8萬方的消費(fèi)需求。隨著交通的改善，如徽杭高速開通以后，屯溪距杭州的車程只有2個多小時，中心市區(qū)房價同杭州又存在巨大差距，今后這一類購房者可能還會有大的增加。綜合上述消費(fèi)者群體的需求，黃山中心城區(qū)年均商品住宅需求量約為56萬方。總體來說，近幾年黃山房產(chǎn)市場需求非常旺盛，商品房供銷兩旺，需求大于供給，每年缺口在10萬方以上。（二）價格分析近幾年，黃山商品房價特別是住宅價格上漲速度很快，年均上漲達(dá)20%以上。據(jù)統(tǒng)計，2001、2002、2003、2004年月

19、中心城區(qū)住宅平均價格分別達(dá)到940元/平方米、1135元/平方米、1340元/平方米、1700元/平方米，最高價已經(jīng)突破3200/平方米。目前，黃山市區(qū)的住宅均價在22002500元/平方米，有關(guān)人士表示，雖然黃山房價這幾年上漲迅速，但市中心城區(qū)的房價仍然低于全國平均價格（2703/平方米）10個百分點，上漲速度也低于上海、杭州等大城市。因此，隨著徽杭高速開通以后，黃山市的房價將有進(jìn)一步的上升空間。第二章 項目開發(fā)的優(yōu)勢及核心價值一、項目開發(fā)的優(yōu)勢1、黃山是國際著名的風(fēng)景名勝區(qū)，也是世界自然文化雙遺產(chǎn)，作為旅游休閑度假區(qū)域，有其強(qiáng)大的品牌支持。2、黃山具有深厚的徽州文化歷史和底蘊(yùn)。3、項目地處

20、長三角“15+1”旅游城市四小時交通圈，位于“上海名城杭州名湖黃山名山”國際級黃金旅游線之中，具備民航、鐵路、公路便捷的立體交通條件。4、2003年7月，長三角“15+1”旅游城市簽署長江三角洲旅游城市合作杭州宣言，構(gòu)筑中國發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮穆糜谓?jīng)濟(jì)圈，構(gòu)建4小時旅游交通圈。長三角地區(qū)“15+1”旅游城市分別是上海、南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、杭州、寧波、溫州、紹興、嘉興、湖州、舟山等15個城市，加上安徽黃山。5、2004年10月，長三角“15+1”旅游城市簽署黃山共識，共同打造“上海名城杭州名湖黃山名山”國際級黃金旅游線，黃山將成為上海、杭州等長三角城市的“后花園”。6、黃山至杭州

21、的“徽杭高速公路”（安徽段）已于2004年10月18日通車，浙江段將于2007年底全線貫通，屆時，黃山至杭州約2個小時車程，至上海約4個半小時車程。此外，黃山至合肥，黃山至千島湖，黃山至浙江衢州，黃山至江西景德鎮(zhèn)等多條高速公路已立項建設(shè)。黃山國際機(jī)場的擴(kuò)建和鐵路黃山站的升級提速已全面完成。7、項目位于黃山市屯溪區(qū)，城市配套設(shè)施齊全，緊鄰黃山機(jī)場和高速出口，交通極為便利。屯溪是黃山旅游客最大的中轉(zhuǎn)站和集中點。8、旅游資源得天獨厚，客源豐富，2004年黃山游客接待量約817萬人次，今后的游客量將會持續(xù)增長。9、項目基地條件十分優(yōu)越，有山有水，自然植被良好，地形地貌十分適合別墅的開發(fā)，氣候宜人，空氣

22、清新，無污染，真山真水真空氣。10、項目具備升值潛力，具中國行業(yè)景氣報告，旅游酒店業(yè)已成為景氣看漲的五大行業(yè)之一，產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼汽車、城市房地產(chǎn)后的第三個消費(fèi)熱點，前景非常看好；酒店位于日益火爆的黃金旅游線，盈利空間大；黃山土地資源稀缺，土地價值將持續(xù)提升。11、目前長三角整體樓市穩(wěn)中有升，以健康、穩(wěn)健的狀態(tài)向前發(fā)展，黃山的房地產(chǎn)投資仍有較大空間存在。12、長三角精英型的地產(chǎn)咨詢、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計機(jī)構(gòu)與開發(fā)商的精誠合作。二、項目的核心價值黃山翠湖高爾夫度假村的價值體系黃山翠湖高爾夫黃山景區(qū)自然山水傳承徽文化交通暢達(dá)獨具特色的配套高爾夫景觀五星級服務(wù)黃山翠湖高爾夫價值體系說明：1、黃山風(fēng)

23、景區(qū)及自然山水黃山市作為國際知名旅游城市，影響力十分廣泛，黃山作為知名的旅游風(fēng)景區(qū)，享譽(yù)海內(nèi)外，借助黃山及黃山風(fēng)景區(qū)這一品牌，提升本案所在區(qū)位價值。黃山旅游資源十分豐富，擁有得天獨厚的自然山水條件，區(qū)域的大環(huán)境是十分優(yōu)越的，從地塊的自身條件看，本案的水系相對比較豐富，擁有內(nèi)外水塘，有利水系的開發(fā)和利用，地形呈現(xiàn)坡地、丘陵狀，自然植被茂盛，適宜開發(fā)度假型的物業(yè)。特別是自然的黑松樹，有別于江浙地區(qū)別墅園區(qū)植物，對江浙人來說是一種獨特的自然植被，具有一定的吸引力。2、高爾夫景觀本案地塊鄰接黃山柏松高爾夫球場，擁有得天獨厚的高爾夫景觀，特別是在禁止新建高爾夫球場的大環(huán)境下，高爾夫成為一種稀有資源，對本

24、案來說，高爾夫就是一種稀有的不可多得的景觀資源。3、交通暢達(dá)從大的交通格局看，本案與沿海發(fā)達(dá)城市近在咫尺，一旦徽杭高速全線貫通，黃山的將可達(dá)性大大增強(qiáng)，適宜作為長三角后花園的城市，更加適合度假、養(yǎng)生、會議、商務(wù)、旅游等。同時，本案交通可達(dá)性較強(qiáng)，離黃山市中心7.5公里，距離機(jī)場2公里，離高速公路出入口5公里，這些便利的交通條件是本案核心價值所在。4、五星級服務(wù)本案不但擁有良好的自然環(huán)境，更有“五星級服務(wù)”來提高產(chǎn)品的附加價值，包括“五星級”的服務(wù)，“五星級”的配套，“五星級”的品質(zhì)（景觀品質(zhì)、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)），為業(yè)主提供全方位的“五星級”服務(wù)，讓業(yè)主在園區(qū)充分享受五星級的度假生活。5、獨具

25、特色的配套與“五星級”服務(wù)相對應(yīng)的是本案獨具特色的配套，通過這些配套提高園區(qū)的附加值，這些配套可以讓業(yè)主在這里享受休閑娛樂，體驗這些特色的配套帶來的獨特度假生活。6、傳承徽文化本案所在地黃山為徽文化的發(fā)祥地，而徽文化在中國歷史文化具有重要的影響力。而江浙地區(qū)歷史文化底蘊(yùn)同樣深厚，該地區(qū)的人具有比較濃厚的歷史文化情結(jié)，他們對文化品位的要求也是比較苛求的，而在黃山可以迎合其對徽文化的需求。這也是本案重要的價值體系。 通過對上述六大價值體系的有機(jī)會融合，成為本案獨特的產(chǎn)品核心價值和強(qiáng)勢的競爭力，本案的產(chǎn)品定位和規(guī)劃就是要體現(xiàn)這些價值，從而形成本案獨特的賣點和亮點。三、本項目在黃山市的重要程度本項目屬

26、黃山市重點開發(fā)項目（詳見黃山市重點項目名錄），因為本項目位于市區(qū)西部高爾夫休閑為主的高級休閑、娛樂、生態(tài)觀光度假區(qū)，本項目的建設(shè)開發(fā)，將與已建成高爾夫度假村左右呼應(yīng)，加強(qiáng)該區(qū)域的功能，使機(jī)場周邊的功能配套更加完善，再加上民營企業(yè)家俱樂部、黃山植物大觀園等的規(guī)劃與建設(shè)，為形成全市旅游景點相配套、全省規(guī)模最大的休閑、娛樂、生態(tài)觀光度假區(qū)的形成奠定良好的基礎(chǔ)。本項目啟動以來，受到市委、市政府的高度重視，因為黃山市土地稀缺，周邊土地均受到嚴(yán)格限制，市里主管領(lǐng)導(dǎo)曾多次開協(xié)調(diào)會，加快本項目的進(jìn)程，市政府出資征用沿山道路的用地就是很好的例證。另外，市政府專門為本項目確認(rèn)了一名市級領(lǐng)導(dǎo)作為項目推進(jìn)組長，幫助開

27、發(fā)商協(xié)調(diào)各項工作。在此環(huán)境下，項目的順利開發(fā)得到了較好的保證。第三章 目前房地產(chǎn)形勢分析前景預(yù)期一、目前房地產(chǎn)形勢分析（一）目前房地產(chǎn)形勢在金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和住房改革的綜合作用下，中國的房地產(chǎn)業(yè)從1998年逐漸開始啟動，到2002年以后出現(xiàn)高潮，年投資增長率達(dá)到25以上，甚至接近30。房價開始一路走高。房地產(chǎn)行業(yè)從1998年前后開始的啟動，尤其2002年開始的爆發(fā)式增長，到2004年底達(dá)到高峰，期間出現(xiàn)了非常多的重大影響：首先，它使得中國的城市地價開始節(jié)節(jié)上升。城市地價的上升使地方政府可以通過土地批租獲得大量收益，并進(jìn)行城市建設(shè)，也可以通過城市建設(shè)提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，從而推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地

28、方官員升遷提供政績。于是，90年代后期，中央政府反復(fù)通過國債來進(jìn)行的基本建設(shè)都無法發(fā)動的地方政府建設(shè)投資，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的背景下，重新被啟動。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動了上游產(chǎn)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和投資的增長。這不僅僅包括建材、水泥、裝修業(yè)、鋼鐵業(yè)、電解鋁和氧化鋁等行業(yè)，甚至進(jìn)一步推動了更上游的電力、煤炭等行業(yè)的發(fā)展和投資。不僅僅如此，周邊高度相關(guān)的石化工業(yè)也得到推動。于是，中國以國有壟斷型企業(yè)為主體的基礎(chǔ)行業(yè)出現(xiàn)了普遍的擴(kuò)張，價格出現(xiàn)了飛漲。第三，房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的上漲使得處在全面競爭的下游勞動密集型消費(fèi)品工業(yè)出現(xiàn)了困境，利益空間被壓縮。最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得面臨全面過剩的勞動密集

29、型行業(yè)的資本，突然發(fā)現(xiàn)了新的金礦，導(dǎo)致大量在勞動密集型行業(yè)積累起來的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)的投資開始不斷增長，在股市已經(jīng)長期衰落的情況下，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資的個人投資者也開始不斷增長。其中活躍在各地的炒房者和所謂溫州炒房團(tuán)就是這個背景。于是，投資以致投機(jī)資金的涌入，逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要動力，房地產(chǎn)行業(yè)被不斷推高，價格上漲。在個別城市，房價在海外熱錢及國內(nèi)游資多重作用下，演變成一種金融資本的游戲平臺，房價已脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?。正是在這種背景，中央政府出臺了一系列的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)這列高速前行的火車慢下來，希望在以后的平穩(wěn)的運(yùn)行，并協(xié)同國民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。（二）政策導(dǎo)向

30、 首先，不論是“國八條”，還是“七部委的意見”，都把房地產(chǎn)作為一個支柱行業(yè)提到了一個前所未有的高度。意見指出，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)。意見分為八個部分，分別是：“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理”“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管”“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險”“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)”“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”“切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為”和“加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度”。 建設(shè)部副部長劉志峰昨日稱，這份

31、穩(wěn)定房價的重要文件旨在穩(wěn)定房價，并非打壓房價。其次、新政策將傾向于供需雙向調(diào)節(jié) 今年一季度，中國商品房價格在去年兩位數(shù)增幅基礎(chǔ)上再度飆升，其高達(dá)12.5%的非正常增速引起官民高度關(guān)注。劉志峰昨日坦言，投資規(guī)模太大、房價上漲太快是當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的兩大問題。據(jù)知，調(diào)控新政將傾向于供需雙向調(diào)節(jié)，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。 第三、政府將以優(yōu)惠政策鼓勵“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品房為主”房地產(chǎn)開發(fā)，其他類型房地產(chǎn)項目以市場為導(dǎo)向，供需來調(diào)節(jié)。（三）前景預(yù)期1、房地產(chǎn)業(yè)將由原來過熱的狀態(tài)逐漸回復(fù)到理性的穩(wěn)定發(fā)展軌道上來。2、中國正經(jīng)歷城市化進(jìn)程最快的二十年，城市居民改善住房、青年人成家購房及城市的

32、吸引力所形成的真實需求，將會平穩(wěn)地推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過此輪政策的洗滌，將進(jìn)行一場內(nèi)部洗牌及變革的過程。小的、缺乏競爭力的開發(fā)商會難以生存。有品牌、有實力、有企業(yè)核心競爭力的企業(yè)將進(jìn)一步站穩(wěn)腳跟，為下一輪發(fā)展蓄勢。而定位準(zhǔn)確、有產(chǎn)品創(chuàng)新能力、執(zhí)行有力的中、小企業(yè)，將在此輪調(diào)控過程中，發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，占有一定的市場分額。4、經(jīng)過十多年，在國內(nèi)股市“圈錢”本質(zhì)被大多數(shù)投資人看清的情況下，房地產(chǎn)作為一種實物不動產(chǎn)，是另一種風(fēng)險相對較小的產(chǎn)品已被世人所接受。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海、江浙投資于房地產(chǎn)的民間資金超過2000億元人民幣。目前雖有部分資金被套，但這幾年的房價大漲，已使涉足其中的投資人資產(chǎn)倍增

33、，獲利豐厚。當(dāng)此輪房產(chǎn)調(diào)整政策主要針對一、二線城市的房地產(chǎn)買賣，而且一、二線城市的房地產(chǎn)價格在近階段不會有較大的上升空間時，這些游資會從沿海向二、三線城市轉(zhuǎn)移。黃山作為與長三角發(fā)達(dá)地區(qū)位置最近的三線旅游城市（如今與杭州只有二小時車程），因為行政區(qū)劃屬安徽，其現(xiàn)今的房價只有2000余元，比浙江任何一個縣的房價都低，加上其領(lǐng)先全國的豐富的旅游資源，地區(qū)價值就凸現(xiàn)出來，未來將會有長足的發(fā)展。5、在資產(chǎn)保值的前提下，有穩(wěn)定回報的物業(yè)類型將會大受投資者的青睞。雖然政府在降溫樓市，但國外大型的房地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)的勢頭有增無減：繼新加坡最大的房地產(chǎn)企業(yè)“嘉得置地”斥資近18億元購買北京二棟甲級寫字樓，

34、荷蘭ING基金、澳洲麥格里基金也紛紛在上海、北京購進(jìn)寫字樓及酒店公寓，特別是“5。11”七部委意見頒布后，著名的大摩房地產(chǎn)基金以37億元收購上?！懊魈鞆V場”，給國內(nèi)的投資者以啟示。房地產(chǎn)投資的方向正在轉(zhuǎn)變，有穩(wěn)定回報的物業(yè)，如街鋪、寫字樓，經(jīng)營良好，有回報的產(chǎn)權(quán)式酒店將是下一輪的投資熱點。6、未來的房地產(chǎn)將是以產(chǎn)品取勝、以良好的性能價格比取勝，理性的市場。誰的產(chǎn)品越是針對消費(fèi)者的需求，越是會贏得客戶的認(rèn)同及購買。7、2008年北京奧運(yùn)、2010年上海世博的美好預(yù)期，對房地產(chǎn)共同確認(rèn)的支撐，使未來三年的大勢向好，這對開發(fā)者、投資者都是信心的支持。第四章 項目投資分析(本投資分析是在開發(fā)商實力一般

35、的情況下，以回收銷售款為主導(dǎo)中檔中價的產(chǎn)品定位的投資分析，其后附高檔定位的產(chǎn)品投資分析)一、項目概要（一）項目概況1、項目名稱：黃山翠湖國際高爾夫生態(tài)度假村2、地理位置：黃山市屯溪區(qū)，松柏高爾夫西側(cè)3、總占地面積：約290畝4、開發(fā)量：容積率為0.4，其中地上建筑面積約為77000其中： 內(nèi)容占地（）建筑面積（）容積率賓館2900018000 另地下：35000.62度假公寓12500100000.8獨立別墅70600120000.16雙立別墅32500120000.37聯(lián)排別墅39000200000.51沿街商業(yè)790040000.58公建配套15001000總計193000770000.4

36、0本地塊位于黃山市屯溪區(qū)西郊奕棋鎮(zhèn)博村地塊，東南面和正南面緊臨黃山松柏高爾夫球場(沿球道約750米長)，西面和西南面臨水庫，北面正對在修建好的沿山公路，公路北面是規(guī)劃中的寶鋼集團(tuán)規(guī)劃中的高檔度假別墅區(qū)；東北面緊臨著黃山旅游股份公司的卡丁車游樂場和360度環(huán)幕影院?；噩F(xiàn)狀為丘林地帶，自然環(huán)境優(yōu)越，原始植被豐富；北距黃山國際機(jī)場約2KM，距黃山市中心約8KM，南距（黃山杭州）高速公路入口5KM，地理位置得天獨厚，發(fā)展?jié)摿薮蟆，F(xiàn)（黃山杭州）高速已開通，約210公里，二小時車程。（二）投資分析的目的、依據(jù) 本項目投資分析的目的是在對黃山市及周邊省市住宅、別墅市場及商鋪市場和本項目所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)

37、查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的初步構(gòu)思及產(chǎn)品定位，對項目的社會、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估，判斷項目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會效益。依據(jù) 沿及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項目產(chǎn)品定位、價格、銷售計劃等； 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)； 項目開發(fā)建設(shè)方案（項目開發(fā)周期，資金籌措及投入情況）； 行業(yè)一般獲利能力； 國家及黃山市有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料； 黃山市土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 考慮到本案周邊生活配套設(shè)施較為齊全，本案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算時認(rèn)為紅線外的市政設(shè)施接駁點一應(yīng)俱全，所以本案的經(jīng)濟(jì)測算認(rèn)為紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為零。二、建設(shè)方案

38、（一）方案設(shè)想1、總體設(shè)想本項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點及發(fā)展商自身情況，吸取其他項目的成功經(jīng)驗，通過旅游渡假區(qū)及養(yǎng)生公寓的建設(shè)，以優(yōu)美的自然環(huán)境、高檔的休閑度假環(huán)境、一流的居住養(yǎng)生環(huán)境、適中的價格、較高的性能價格比吸引投資客戶，樹立東部六省一市一個全新的度假、休閑、娛樂、養(yǎng)生區(qū)。建筑、景觀、道路建設(shè)同時進(jìn)行，待前期景觀、樣板段建設(shè)基本完成并營造出一定“人氣”與“環(huán)境氛圍”時，再進(jìn)行全面推廣及開發(fā)和建設(shè)。本案充分依托周邊的自然環(huán)境（高爾夫、水庫）及黃山城市配套，以黃山松柏高爾夫球場為基礎(chǔ)，延伸出現(xiàn)代都市人急需休閑、康健、度假、游玩、理療等服務(wù)設(shè)施，讓在上海、江淅一帶大都市忙碌奔波的人

39、們找到了一塊安逸、休閑、放松的度假場所。因此本案主賣點依次為： 黃山松柏高爾夫球場-標(biāo)準(zhǔn)18洞（本項目辦一個100個會員的集體卡） 本社區(qū)內(nèi)高爾夫推桿果嶺 兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場（結(jié)合一個籃球場） 健康運(yùn)動會館 黃山溫泉、桑拿中心（約900） 健康理療中心（與黃山市醫(yī)院合作聯(lián)營） 休閑運(yùn)動室（臺球、乒乓球、足球吧等） 水邊垂釣讓客戶在本社區(qū)充分享受大自然的美景同時，通過適當(dāng)?shù)挠醒趸顒樱谷沓浞值姆潘?，使過度消耗的精神、身體通過調(diào)整得以恢復(fù)，重新充滿活力。在本社區(qū)提供如此眾多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時，主體度假公寓以2800元左右的價格推向市場，以超性能價格比的產(chǎn)品推向上海、江、浙幾省，平均4萬元套的首付，月供7

40、00900元的銀行按揭貸款，應(yīng)有相當(dāng)?shù)奈?。（黃山市另一類比個案：徽州文化園，詳見附表。其物業(yè)比本項目差得遠(yuǎn)，度假公寓2300元已快速去化650套）2、建設(shè)經(jīng)營期本項目建設(shè)周期，養(yǎng)生公寓為二年，產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店為二年半，別墅為23年，整個項目約為三年半左右時間,即2005年1月2008年6月。（二）開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 本項目于2005年1月前完成工程的前期土地道路準(zhǔn)備工作，2005年7月開工建設(shè)，一期為聯(lián)立別墅，2005年底動工酒店及度假公寓。預(yù)計將于三年全面竣工，即2008年12月完成。三、投資估算 本項目投資估算是在本公司對此項目開發(fā)構(gòu)想的基礎(chǔ)上，參照全國及黃山類似工程的費(fèi)用水平和市政府有關(guān)管

41、理部門的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮其他一些因素而編制的。本投資測算將土地成本按20萬元/畝進(jìn)行測算，含場地平整及護(hù)坡費(fèi)用。（一）土地費(fèi)用本項目的土地費(fèi)用主要由基地上居民動拆遷及安置費(fèi)、土地出讓金、現(xiàn)場三通一平費(fèi)用、管理費(fèi)用及前期資金利息等組成，先按20萬元/畝進(jìn)行測算。（二）其它成本 度假公寓產(chǎn)權(quán)式酒店別墅土地成本375元/484元/968元/規(guī)費(fèi) 約60元/60元/60元/建安費(fèi) 土建600元/1000（電梯、空調(diào)）+1000元/（裝修）800元/配套費(fèi)（綜合管線、綠化）220元/250元/400元/管理費(fèi)40元/60元/85元/利息及財務(wù)費(fèi)用30元/40元/50元/營銷廣告費(fèi)用140元/325元/3

42、50元/不可預(yù)見費(fèi)用40元/60元/80元/設(shè)計費(fèi)及前期費(fèi)60元/110元/160元/營業(yè)稅銷售額5.6%157元/364元/240元/綜合成本1722元/3753元/3193元/則： 1、養(yǎng)生公寓成本：17221.0萬1722萬元 2、產(chǎn)權(quán)式酒店成本：37531.8萬6755萬元 22526萬元 3、別墅成本：31934。4萬14049萬元 4、度假村的休閑設(shè)備等：200萬元 5、街鋪、地下室成本： 960萬元 總計成本：23686萬元另須計提產(chǎn)權(quán)式酒店的回報準(zhǔn)備金=產(chǎn)權(quán)式酒店總銷售額x15%=1270萬元當(dāng)然，若酒店定位準(zhǔn)確，經(jīng)營良好，這部分準(zhǔn)備金就無須預(yù)備。四、效益分析（一）評價方法1、

43、本項目的經(jīng)濟(jì)效益評價是在對黃山市房地產(chǎn)市場調(diào)查，并結(jié)合本項目整個區(qū)域的建設(shè)開發(fā)所促進(jìn)區(qū)域市場的上升綜合分析的基礎(chǔ)上做出的。2、項目建設(shè)經(jīng)營期為：2005年6月2008年6月。3、效益評價貨幣本位為：人民幣元。4、貸款利率為：年息5.6%。（二）營銷計劃及銷售收入預(yù)算1、營銷計劃（1）度假養(yǎng)生公寓： 產(chǎn)品為50一室一廳為主，有少量70二室一廳，建筑為45層，造型為Townhause，有露臺，這樣，外型像聯(lián)排別墅，分為多個小組團(tuán)。 銷售價格：26003200元/，（目前黃山住宅最高為3200元/）主力戶型50，總價為13.516萬元，首付30%約為45萬元，貸款10年約為7001000元/月，對上

44、海、江浙來度假養(yǎng)生的客戶及部分投資客來說，月還款相當(dāng)于一二頓飯錢，價格相對較低，銷售前景良好。 另提供菜單式裝修服務(wù)：400元/、600元/（含簡單家具）。這樣客戶就可以拿著鑰匙來度假。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店： 產(chǎn)品為50的標(biāo)準(zhǔn)酒店客房。含精裝修及全套家電，可享受酒店的公共服務(wù)設(shè)施，并有開業(yè)五年每年7%的保值回報?，F(xiàn)酒店管理公司在洽談海航酒店管理集團(tuán)及國際假日酒店管理集團(tuán)。 銷售價格60007000元/，由于有每年7%投資保證回報，同時，每年可免費(fèi)在本酒店入住14天，總價在30萬35萬元之間，首付30%即首付910萬元之間，是較為高檔的自用及投資保值品種。而且黃山的知名度及豐富的旅游資源可使投資者每

45、年來度假或讓親戚朋友免費(fèi)入住，使用率較高。目前產(chǎn)權(quán)式酒店在上海、江、浙一帶購買客戶心中有較高的認(rèn)可度和成功銷售案例，銷售預(yù)計良好。（3）別墅（別墅為本項目最大體量，總計44000，分三種類型：獨棟別墅，雙立別墅，聯(lián)立別墅）：由于別墅總價較高，如何把國內(nèi)外最高檔的高爾夫別墅轉(zhuǎn)化為貼近消費(fèi)者的居住天堂，我們從產(chǎn)品上把別墅類型細(xì)分，可分為三種類型： 保值投資自用型：需求別墅的感受，但總價不高，這樣我們把產(chǎn)品做成聯(lián)立、雙拼、小獨棟，每家有二、三面的院子，同時左右不對稱，有別墅的感受，面積控制在180240左右，單價30004800元/，總價55105萬元左右，這樣相當(dāng)于上海、杭州一套市區(qū)二房公寓價。高

46、爾夫別墅、有山有水、有高爾夫會員卡，升值潛力巨大。周末可經(jīng)常帶家人、朋友開車來黃山度假休閑。 自住型（三種）：面積在180300左右，同時利用坡地別墅，全明半地下室的優(yōu)勢，可再送4060的半地下室，單價在30005000元/左右，總價在55160萬元，同時擁有高爾夫會員卡，這在上海高爾夫別墅均在2萬元/以上相比，有較大性能價格比。黃山這十年的發(fā)展積累了一批富裕階層，但黃山目前市場上沒有幾個具有較高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品，因此本項目一推出必受到目標(biāo)消費(fèi)者的喜愛。 公司商務(wù)型：（350450，單價55006500元/）在上海、江浙一帶的大型公司，需設(shè)度假基地，用于招待領(lǐng)導(dǎo)、關(guān)系單位、高級員工培訓(xùn)、休假、小

47、型年會等。這樣企業(yè)購買一幢或幾幢形成一個組團(tuán)，由酒店管理公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)，平時也可代為出租。這樣大型民營企業(yè)也可通過多元化投資，保值公司資產(chǎn)。這樣別墅區(qū)可根據(jù)市場調(diào)查的需要把別墅細(xì)分為三種類型，將總價定為5075萬元、80160萬元、160220萬元三種類型，直擊目標(biāo)客戶群，在房產(chǎn)總體趨勢向好的通道中，如此高性能價格比的產(chǎn)品應(yīng)有較好的市場銷售前景及升值前景。2、總可銷售建筑面積：7.1萬 其中： 度假公寓：約10000產(chǎn)權(quán)式酒店 ：約13000別墅：約44000沿街商鋪：40003、銷售價格按照目前市場測算，整個項目通過運(yùn)作得到提升目標(biāo)售價理想售價度假公寓2800元/3000元/產(chǎn)權(quán)式酒店65

48、00元/7000元/別墅（均價）4500元/5000元/沿街商鋪4000元/5000元/4、銷售計劃本項目于2005年7月開始動工，整體建設(shè)2年半內(nèi)完成，預(yù)計2007年12月完成銷售： 養(yǎng)生公寓：完成銷售100%，即10000 產(chǎn)權(quán)式酒店：完成銷售100%，即13000 別墅：完成銷售85%，即4400085%=37400 沿街商鋪：完成銷售100%，即40005、銷售收入目標(biāo)售價理想售價度假公寓 10000280010000=2800萬元300010000=3000萬元產(chǎn)權(quán)式酒店13000650013000=8450萬元700013000=9100萬元別墅 53000450037400=16

49、830萬元500037400=18700萬元沿街商鋪400040004000=1600萬元50004000=2000萬元合計(2008年前)29680萬元32800萬元未完成銷售尾款2970萬元3300萬元總計銷售款32650萬元36100萬元6、利潤： 目標(biāo)利潤：32650-23686=8964萬元理想利潤：36100-23686=12414萬元另有建好的酒店公共部分（未賣）5000平方米，已完成投資約1800萬元，可在以后自主經(jīng)營或出租。用這部分固定資產(chǎn)抵押貸款完成產(chǎn)權(quán)式酒店的回報準(zhǔn)備金。我們假設(shè)只達(dá)到目標(biāo)利潤，則本項目的靜態(tài)利潤率為：896423686=37.8% 五、不確定性分析（一）

50、盈虧平衡分析當(dāng)各類別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、度假公寓、商鋪的價格及面積達(dá)到預(yù)期收益時，在銷售收入達(dá)到項目總價值的72.5%時，項目達(dá)到盈虧平衡，即能使總收入與總支出相抵，說明項目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。（二）敏感性分析可能影響本項目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素有：投資因素變化和銷售收入因素變化。針對投資的主要評價指標(biāo)，分析投資因素和銷售收入因素變化時對財務(wù)效益的影響，得出以下結(jié)論：1、當(dāng)總投資增加10%時，本項目靜態(tài)利潤率25.3%2、當(dāng)銷售收入減少10%時，本項目利潤為靜態(tài)利潤率24.1%從敏感性分析可以看出，投資因素和銷售收入因素變動對項目財務(wù)效益影響都很大，因此降低成本減少投資及拓展銷售渠道、增加銷售收入都有

51、著十分重要的意義。當(dāng)總投資增加10%或銷售收入減少10%時，財務(wù)效益指標(biāo)仍在較佳范圍內(nèi)，說明本項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，項目決策較佳。第五章 項目實施計劃及資金計劃一、項目實施計劃整個項目將分為兩期開發(fā)，前后歷時3年半。在本系統(tǒng)控制框架計劃中，我們將每部分的開發(fā)都分為四個階段，即設(shè)計階段、報批報建階段、施工階段、銷售階段。而在一期開發(fā)之前，另有前期策劃階段，為整個小區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供創(chuàng)意和建議。 一期：2005年2007年8月1前期策劃階段：2005.12005.6主要工作成果：產(chǎn)品設(shè)計調(diào)整建議、物業(yè)管理建議書、智能化方案建議、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議書，規(guī)劃方案設(shè)計及報批完成。2設(shè)計階段單體設(shè)計方案（第一階段）

52、：2005.6.152005.6.25設(shè)計方案（第二階段）：2005.7.12005.7.20施工圖設(shè)計：2005.6.252005.8.31 景觀設(shè)計：2005.6.15整個項目結(jié)束售樓處施工圖：2005.7.252005.9.203報批報建階段項目立項：已完成設(shè)計方案評審報批：已完成用地規(guī)劃許可證：已完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證：2005.6.202005.7.10施工許可證：2005.7.202005.7.30預(yù)售證（一期）：2005.9.12005.9.20入住許可證（一期聯(lián)立別墅）：2007.2.152007.4.154施工階段基礎(chǔ)工程：2005.7.152005.8.25主體工程：200

53、5.8.252005.10.25裝飾及安裝工程：2005.10.252005.11.25室外及景觀工程：2005.11.252006.2.25一期竣工：2006.4.252006.6.255銷售階段全程營銷策劃：2005.1.1一期銷售結(jié)束售樓處施工：2005.7.252005.9.20銷售員培訓(xùn)：2005.7.20一期銷售結(jié)束開盤準(zhǔn)備期：2005.9.202005.11.20正式開盤：2005.11.28銷售：2005.11.28一期銷售結(jié)束 二期(以酒店為例)：2005年12月2008年12月1設(shè)計階段前期酒店管理公司顧問咨詢：2005.7.152005.10.15施工圖設(shè)計：2005.1

54、2.12006.3.30景觀設(shè)計：貫穿整個開發(fā)期間2報批報建階段用地規(guī)劃許可證：已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證：2006.2.202006.3.20施工許可證：2006.3.202006.4.10預(yù)售證：2006.5.152006.5.30入住許可證：（另定）3施工階段基礎(chǔ)工程：2006.2.202006.4.20主體工程：2006.4.202006.10.20外立面裝修工程：2006.10.202006.12.20室內(nèi)裝飾及安裝工程：2007.3.182007.10.18室外及景觀工程：2007.10.182008.2.18酒店軟裝及設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)營：2008.2.182008.4.18二期竣工：2008.5.182008.9.18酒