2018萬科房地產公司財務分析報告(共81頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上2018萬科房地產公司財務分析報告目 錄第一部分：財務分析的基本理論1 財務分析的目的 32 財務分析的內容 53 財務分析的程序 6 4 財務分析的方法 10第二部分：萬科企業(yè)股份有限公司2018年度財務分析5 綜合分析第三部分：萬科公司經營管理中存在的問題及建議1 財務問題492 第一部分：財務分析的基本理論1 財務分析的目的財務分析的目的是建立財務分析理論體系和內容體系的關鍵。財務分析的目的應和財務分析信息使用者的目的一致。隨著財務分析信息使用者的增加及使用者目標的多樣化，財務分析的目的必然出現多樣化與多重性。從財務分析主體或信息使用者角度看財務分析的目的，可分

2、為投資者分析目的、管理者分析目的、監(jiān)管者分析目的、利益關系著財務分析目的等。投資者財務分析目的又可分為股權投資者財務分析目的、債券投資者財務分析目的。管理者財務分析目的可分為高級管理者財務分析目的、部門管理者財務分析目的等。監(jiān)管者財務分析目的可分為政府部門財務分析部門、中介機構財務分析目的等。利益關系著財務分析目的可分為客戶財務分析目的、供應商財務分析目的、員工財務分析目的等。無論從主體看、客體看、還是從使用目的看，財務分析的目標都要滿足投資者、債權者、經營管理者及其他利益相關者決策與控制的需要。因此，研究財務分析的目的可以從以下幾個方面進行：1.1從企業(yè)投資者角度看財務分析的目的企業(yè)的股權投

3、資者包括企業(yè)所有者和潛在投資者，他們進行財務分析的最根本目標是看企業(yè)的盈利能力狀況，因此企業(yè)盈利能力是投資者資本保值增值的關鍵。但投資者僅僅關心盈利能力還是不夠的，為了確保資本保值增值，他們還應研究企業(yè)的權益結構，支付能力及營運狀況。只有投資者認為企業(yè)有良好的發(fā)展前景，企業(yè)的所有者才能保持或增加投資，潛在投資者才能把錢投向企業(yè)；否則，企業(yè)所有者將盡可能地拋售股權，潛在投資者將會轉向投資其他企業(yè)。另外，對企業(yè)所有者而言，財務分析也能評價企業(yè)經營者的經營業(yè)績，發(fā)現經營過程中存在的問題，從而通過行使股東權力，為企業(yè)未來發(fā)展指明方向。1.2從企業(yè)債權者角度看財務分析的目的企業(yè)債權者包括企業(yè)借款的銀行和

4、一些金融機構，以及購買企業(yè)債券的單位和個人等。債權者進行財務分析的目標與經營者和投資者都不同，銀行等債權人從各自經營或收益目的出發(fā)愿意將資金帶給企業(yè)，另一方面又要小心地觀察該企業(yè)有無違約或清算、破產的可能性。一般來說銀行、金融機構及其他債權人不僅要求本金能及時收回，而且要求得到相應的報酬或收益，而這個收益的大小又與其承擔的風險相適應，通常償還期越長風險越大。因此從債權人角度進行財務分析的目標：一是看其對企業(yè)的借款或其他債權能否及時、足額收回，即研究企業(yè)的償債能力的大?。欢强磦鶆照叩氖找鏍顩r與風險程度是否相適應。為此，還應將償債能力分析與盈利能力分析相結合。1.3從經營者角度看財務分析的目的企

5、業(yè)的經營者主要指企業(yè)的經理及各分廠、部門、車間等的管理人員。他們進行財務分析的目的時綜合的和多方面的。從對企業(yè)所有者負責的角度，他們首先關心盈利能力，這只是他們的總體目標。但是，在財務分析中，他們關心的是不僅僅是盈利的結果，而是包括盈利的原因及過程，如資產結構分析、營運狀況與效率分析、經營風險與財務風險分析、支付能力與償債能力分析等。分析的目標是及時發(fā)現生產經營中存在的問題與不足，并采取有效措施解決這些問題，使企業(yè)不僅用現有資源盈利更多，而且使企業(yè)盈利能力保持持續(xù)增長。1.4其他財務分析目的其他財務分析目的的主體或服務對象主要指與企業(yè)經營有關的企業(yè)單位和國家行政管理與監(jiān)管部門。與企業(yè)經營有關的

6、企業(yè)單位主要指材料供應者、產品購買者等。這些企業(yè)單位出于保護自身利益的需要，也非常關心往來企業(yè)的財務狀況，從而進行財務分析。他們進行財務分析的主要目標在于搞清企業(yè)的信用狀況，包括商業(yè)上的信用和財務上的信用，商業(yè)信用是指按時、按質完成各種交易行為；財務信用則指及時清算各種款項。企業(yè)信用狀況分析，首先可以進行對企業(yè)支付能力及償債能力的評價進行；其次可根據對企業(yè)利潤表中反應的企業(yè)交易完成情況進行分析判斷來說明。2 財務分析的內容2.1企業(yè)償債能力的分析企業(yè)償債能力的分析是企業(yè)財務分析的重要內容，它在一定程度上反映了企業(yè)的財務狀況。對企業(yè)償債能力進行分析，對企業(yè)投資者、經營者和債權人等都十分重要。償債

7、能力分析主要有短期償債能力分析和長期償債能力分析。對于短期償債能力的分析主要側重于研究企業(yè)流動資產、資產變現能力與流動負債的關系；對于長期償債能力的分析則涉及企業(yè)的長期財務狀況、資本結構、獲利能力和變現能力等。2.2企業(yè)盈利能力的分析企業(yè)盈利能力的分析主要以資產負債表、利潤及利潤分配表為基礎，通過表內各項目之間的邏輯關系構建一套指標體系，通常包括營業(yè)（或銷售）收入利潤率、成本費用利潤率、總資產報酬率等，然后對指標進行計算和分析，并據此評價企業(yè)的盈利能力。2.3企業(yè)營運能力的分析營運能力是企業(yè)在生產經營過程中駕馭資產，實現資本增值的能力。營運狀況如何，直接關系到資本增值的程度，關系到企業(yè)生產經營

8、的成敗。對企業(yè)營運能力的分析和評價，一般是從資產的周轉速度指標來進行的，包括分析應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率和固定資產周轉率等。2.4企業(yè)發(fā)展能力分析發(fā)展能力是指企業(yè)未來生產經營活動的發(fā)展趨勢和發(fā)展?jié)摿?，企業(yè)應該追求健康的、可持續(xù)的增長，這需要管理者利用股東和債權人的資本進行有效運營，合理控制成本，增加收入獲得利潤，在不補償了債務成本之后從而實現股東財富增加，進而增加企業(yè)價值。企業(yè)發(fā)展能力分析分為單項發(fā)展能力分析及整體發(fā)展能力分析，通過計算股東權益、利潤、收入和資產等方面指標分別衡量企業(yè)在股東權益、利潤、收入、資產等方面所具有的發(fā)展能力及相互作用判斷企業(yè)的整體發(fā)展能力。3 財務分

9、析的程序3.1戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析其實質是通過對企業(yè)所在行業(yè)或企業(yè)擬進入行業(yè)的分析，明確企業(yè)自身地位及應采取的競爭戰(zhàn)略，以權衡收益及風險，了解與掌握企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，特別是在企業(yè)價值創(chuàng)造方面的潛力。3.1.1行業(yè)特征分析行業(yè)特征分析為企業(yè)財務分析指明了方向即通過對所在行業(yè)的分析，明確企業(yè)所處行業(yè)的競爭程度與地位，有利于分析者進行正確的決策，行業(yè)分析主要包括競爭程度分析和市場議價能力分析兩個方面。行業(yè)競爭程度分析：一個行業(yè)的競爭程度和盈利水平主要受三個因素的影響，第一是現有企業(yè)間的競爭?，F有企業(yè)的競爭程度影響著行業(yè)的盈利水平，同場競爭度越高，價格越接近邊際成本，盈利水平也越低。行業(yè)現有企業(yè)間的競爭程度

10、分析主要應從影響企業(yè)間競爭的因素入手，通常包括行業(yè)增長速度分析，行業(yè)集中程度分析，差異程度與替代成本分析，規(guī)模經濟性分析，退出成本分析。二是，新加入企業(yè)的競爭威脅。當行業(yè)平均利潤率超過社會平均利潤率，即行業(yè)取得超額利潤時，行業(yè)必然面臨新加入企業(yè)的威脅其主要影響因素有規(guī)模經濟因素，規(guī)模經濟程度越高，新企業(yè)進入難度越大，先進入優(yōu)勢因素，新進入企業(yè)與行業(yè)現有企業(yè)在競爭上總處于相對不利的地位，銷售網與關系網因素，現有企業(yè)銷售網與關系網的規(guī)模程度將影響著新企業(yè)進入的難易程度。三是，替代產品及服務的威脅，替代產品與替代服務對行業(yè)競爭程度有重要影響。當行業(yè)存在許多替代產品或替代服務時，其競爭程度加劇，反之，

11、則競爭性較小。消費者在選擇替代產品或服務時，通?？紤]產品或服務的小用火價格連個因素，如果替代效應相同或相近，價格競爭則越激烈。市場議價能力分析：雖然行業(yè)競爭能力是盈利能力的決定因素，但行業(yè)實際盈利水平的高低，還取決于本行業(yè)企業(yè)與供應商與消費者的議價能力。第一，企業(yè)與供應商的議價能力，影響企業(yè)與供應商的議價能力主要有供應商的數量對議價能力力的影響，當企業(yè)的供應商越少，可選擇的產品和服務越少，供應商方面的議價能力就越強。供應商的重要程度對議價能力的影響，如果供應商的產品是企業(yè)產品的核心部件，而替代品較少，則供應商的議價能力增強，單個供應商的供應量越大，往往對企業(yè)的制約與影響程度越大，其意見呢管理也

12、越強。第二，企業(yè)與客戶的議價能力。影響企業(yè)與客戶的議價能力的因素可歸結為價格敏感程度，產品差別小 ，替代成本低，價格敏感度越低，客戶的議價能力越低，另外，客戶對價格的敏感程度還取決于企業(yè)產品對客戶成本構成影響程度。相對議價能力的影響，影響其議價能力的因素有企業(yè)與客戶的供求平衡狀況，單個客戶的購買量，可供選擇的替代產品數量，客戶選擇替代產品的成本水平客戶的逆向合并威脅。3.1.2企業(yè)競爭優(yōu)勢分析SWOT是一種戰(zhàn)略分析方法，通過對被分析對象的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的加以綜合評估與分析得出結論，通過內部資源、外部環(huán)境有機結合來清晰地確定被分析對象的資源優(yōu)勢和缺陷，了解所面臨的機會和挑戰(zhàn)，從而在戰(zhàn)略與

13、戰(zhàn)術兩個層面加以調整方法、資源以保障被分析對象的實行以達到所要實現的目標。SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢）、weaknesses（劣勢）、opportunities(機會)、threats（威脅）SWOT分析有四種不同類型的組合：優(yōu)勢機會（SO）組合、弱點機會（WO）組合、優(yōu)勢威脅（ST）組合和弱點威脅（WT）組合。優(yōu)勢機會（SO）戰(zhàn)略是一種發(fā)展企業(yè)內部優(yōu)勢與利用外部機會的戰(zhàn)略，是一種理想的戰(zhàn)略模式。當企業(yè)具有特定方面的優(yōu)勢，而外部環(huán)境又為發(fā)揮這種優(yōu)勢提供有利機會時，可以采取該戰(zhàn)略。例如良好的產品市場前景、供應商規(guī)模擴大和競爭對手有財務危機等外部條件，配以企業(yè)市場份額提高等內在優(yōu)勢

14、可成為企業(yè)收購競爭對手、擴大生產規(guī)模的有利條件。弱點機會（WO）戰(zhàn)略是利用外部機會來彌補內部弱點，使企業(yè)改劣勢而獲取優(yōu)勢的戰(zhàn)略。存在外部機會，但由于企業(yè)存在一些內部弱點而妨礙其利用機會，可采取措施先克服這些弱點。例如，若企業(yè)弱點是原材料供應不足和生產能力不夠，從成本角度看，前者會導致開工不足、生產能力閑置、單位成本上升，而加班加點會導致一些附加費用。在產品市場前景看好的前提下，企業(yè)可利用供應商擴大規(guī)模、新技術設備降價、競爭對手財務危機等機會，實現縱向整合戰(zhàn)略，重構企業(yè)價值鏈，以保證原材料供應，同時可考慮購置生產線來克服生產能力不足及設備老化等缺點。通過克服這些弱點，企業(yè)可能進一步利用各種外部機

15、會，降低成本，取得成本優(yōu)勢，最終贏得競爭優(yōu)勢。優(yōu)勢威脅（ST）戰(zhàn)略是指企業(yè)利用自身優(yōu)勢，回避或減輕外部威脅所造成的影響。如競爭對手利用新技術大幅度降低成本，給企業(yè)很大成本壓力；同時材料供應緊張，其價格可能上漲；消費者要求大幅度提高產品質量；企業(yè)還要支付高額環(huán)保成本；等等，這些都會導致企業(yè)成本狀況進一步惡化，使之在競爭中處于非常不利的地位，但若企業(yè)擁有充足的現金、熟練的技術工人和較強的產品開發(fā)能力，便可利用這些優(yōu)勢開發(fā)新工藝，簡化生產工藝過程，提高原材料利用率，從而降低材料消耗和生產成本。另外，開發(fā)新技術產品也是企業(yè)可選擇的戰(zhàn)略。新技術、新材料和新工藝的開發(fā)與應用是最具潛力的成本降低措施，同時它

16、可提高產品質量，從而回避外部威脅影響。弱點威脅（WT）戰(zhàn)略是一種旨在減少內部弱點，回避外部環(huán)境威脅的防御性技術。當企業(yè)存在內憂外患時，往往面臨生存危機，降低成本也許成為改變劣勢的主要措施。當企業(yè)成本狀況惡化，原材料供應不足，生產能力不夠，無法實現規(guī)模效益，且設備老化，使企業(yè)在成本方面難以有大作為，這時將迫使企業(yè)采取目標聚集戰(zhàn)略或差異化戰(zhàn)略，以回避成本方面的劣勢，并回避成本原因帶來的威脅。競爭優(yōu)勢（S）是指一個企業(yè)超越其競爭對手的能力，或者指公司所特有的能提高公司競爭力的東西。例如，當兩個企業(yè)處在同一市場或者說它們都有能力向同一顧客群體提供產品和服務時，如果其中一個企業(yè)有更高的贏利率或贏利潛力，

17、那么，我們就認為這個企業(yè)比另外一個企業(yè)更具有競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢可以是以下幾個方面：(1)技術技能優(yōu)勢： 獨特的生產技術，低成本生產方法，領先的革新能力，雄厚的技術實力，完善的質量控制體系，豐富的營銷經驗，上乘的客戶服務，卓越的大規(guī)模采購技能（2）有形資產優(yōu)勢：先進的生產流水線，現代化車間和設備，擁有豐富的自然資源儲存，吸引人的不動產地點，充足的資金，完備的資料信息（3）無形資產優(yōu)勢：優(yōu)秀的品牌形象，良好的商業(yè)信用，積極進取的公司文化（4）人力資源優(yōu)勢：關鍵領域擁有專長的職員，積極上進的職員，很強的組織學習能力，豐富的經驗（5）組織體系優(yōu)勢：高質量的控制體系，完善的信息管理系統(tǒng)，忠誠的客戶群，強

18、大的融資能力（6）競爭能力優(yōu)勢：產品開發(fā)周期短，強大的經銷商網絡，與供應商良好的伙伴關系，對市場環(huán)境變化的靈敏反應，市場份額的領導地位3.2 會計分析3.2.1會計分析的目的 會計分析是以企業(yè)會計報表信息為主要依據,運用專門的分析方法,對企業(yè)財務狀況和經營成果進行解釋和評價,以便于投資者、債權人、管理者以及其他信息使用者做出正確的經濟決策。會計分析的主體不同,分析的目的也不同：債權人主要關心企業(yè)的資產負債水平和償債能力通過分析,債權人可以了解企業(yè)的償債能力和財務風險,據以做出是否繼續(xù)持有企業(yè)債權的決策。投資者主要關心企業(yè)的盈利能力和資本保值增值能力通過分析,投資者可以了解企業(yè)的盈利狀況,評價企

19、業(yè)曼托經管責任及其履行情況,據以做出是否繼續(xù)投資的決策。企業(yè)管理者要關注企業(yè)經營活動和財務活動的一切方面通過分析可以了解企業(yè)運轉是否正常,企業(yè)經營前景如何,企業(yè)有無資金潛力可挖,據以做出是否借款、是否投資、是否擴大生產經營規(guī)模以及是否調整企業(yè)經營戰(zhàn)略等決策。國家和社會主要關注企業(yè)的貢獻水平通過分析,國家和社會可以了解企業(yè)對國家和社會的貢獻水平,如企業(yè)上繳稅金的情況、社會積累的情況,據以制定宏觀經濟調控政策,保持國民經濟的良性運行。3.2.2會計分析方法會計分析方法包括：定性分析：是指分析人員運用自己的主觀判斷，對企業(yè)的資金成本、利潤等方面進行分析的一種方法。它一般適用于缺乏歷史或其它資料的分析

20、。常用的定性分析方法有：調查分析法和。定量分析：是指運用統(tǒng)計技術，考察事物的規(guī)定性，從而把握事物性質的一種分析方法。常用的定量分析方法有：比較分析法，時間序列分析法和因果分析法等。靜態(tài)分析：它是對已發(fā)生的經濟活動成果，進行綜合性的對比分析的一種分析方法，常用的靜態(tài)分析法有：相對數分析法、平均數分析法、比較分析法、結構分析法、因素替換分析法、綜合計算分析法、價值系數分析法等。動態(tài)分析：它是對企業(yè)正在進行的經濟活動進行分析的一種方法。常用的動態(tài)分析有：指數分析法、發(fā)展速度分析法、ABC分析法、平均遞增率分析法，季節(jié)變動分析法、網絡分析法、移動平均數分析法和費用效益分析法等。預測分析：它是對企業(yè)經濟

21、活動未來發(fā)展趨勢進行分析的一種方法，常用的預測方法有：最小分析法、最大損益值分析法、矩陣分析法、和等。：是指分析人員根據自己的實踐經驗和，對的資料進行分析，并做出評價判斷的一種方法，它的方法有專家意見法、歷史類比法和直覺測定法。3.3財務分析財務分析是以會計核算和報表資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業(yè)等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它是為企業(yè)的投資者、債權人、經營者及其他關心企業(yè)的組織或個人了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現狀、預測企業(yè)未來做出正確決策提供準確的信息或依

22、據的經濟應用學科。3.3.1財務分析的目的財務分析的目的是進行財務分析的最終目標，財務分析的最終目標是為財務報表使用者做出相關決策提供可靠的依據。財務分析的目的受財務分析主體的制約，不同的財務分析主體進行財務分析的目的是不同的。財務分析的一般目的可以概括為：評價過去的經營業(yè)績、衡量現在的財務狀況、預測未來的發(fā)展趨勢。根據分析的具體目的，財務分析可以分為流動性分析、盈利性分析、財務風險分析、專題分析（如破產分析、審計人員的分析性檢查程序）。3.3.2財務分析的內容（1）資金運作分析：根據公司業(yè)務戰(zhàn)略與財務制度，預測并監(jiān)督公司現金流和各項資金使用情況，為公司的資金運作、調度與統(tǒng)籌提供信息與決策支持

23、；（2）財務政策分析：根據各種財務報表，分析并預測公司的財務收益和風險，為公司的業(yè)務發(fā)展、財務管理政策制度的建立及調整提供建議；（3）經營管理分析：參與銷售、生產的財務預測、預算執(zhí)行分析、業(yè)績分析，并提出專業(yè)的分析建議，為業(yè)務決策提供專業(yè)的財務支持；（4）投融資管理分析：參與投資和融資項目的財務測算、成本分析、敏感性分析等活動，配合上級制定投資和融資方案，防范風險，并實現公司利益的最大化；（5）財務分析報告：根據財務管理政策與業(yè)務發(fā)展需求，撰寫財務分析報告、投資財務調研報告、可行性研究報告等，為公司財務決策提供分析支持。4 財務分析的方法4.1水平分析法水平分析法，指將反映企業(yè)報告期財務狀況的

24、信息(也就是會計報表信息資料)與反映企業(yè)前期或歷史某一時期財務狀況的信息進行對比，研究企業(yè)各項經營業(yè)績或財務狀況的發(fā)展變動情況的一種財務分析方法。其要點是將報表資源中不同時期的同項數據進行對比，分為比較分析法和趨勢指數分析。（1）比較分析法比較分析法是將上市公司兩個年份的財務報表進行比較分析，旨在找出單個項目各年之間的不同，以便發(fā)現某種趨勢。在進行比較分析時，除了可以針對單個項目研究其趨勢，還可以針對特定項目之間的關系進行分析，以揭示出隱藏的問題。比如，如果發(fā)現銷售增長10%時，銷售成本增長了14%，也就是說成本比收入增加的更快，這與我們通常的假設是相悖的，我們通常假設，在產品和原材料價格不變

25、時，銷售收入和銷售成本同比例增長?，F在出現了這種差異，一般有三種可能：一是產品價格下降，二是原材料價格上升，三是生產效率降低。要確定具體的原因,，這就需要借助其他方法和資料作進一步的分析。（2）指數趨勢分析當需要比較三年以上的財務報表時，比較分析法就變得很麻煩，于是就產生了指數趨勢分析法，指數趨勢分析的具體方法是，在分析連續(xù)幾年的財務報表時，以其中一年的數據為基期數據(通常是以最早的年份為基期)，將基期的數據值定為100，其他各年的數據轉換為基期數據的百分數，然后比較分析相對數的大小，得出有關項目的趨勢。4.2垂直分析法垂直分析法，它可以用于財務資料的分析方面。在一張財務報表中,用表中各項目的

26、數據與總體(或稱報表合計數)相比較,以得出該項目在總體中的位置、重要性與變化情況。垂直分析法的步驟：（1）計算出表中各項目在總體中所占比重；（2）通過該比例判斷該項目在報表中所占位置、其重要性如何；（3）將該比例與基期或上一年度的比例數據相對比，觀察其變化趨勢。 會計報表經過垂直分析法處理之后，也叫同度量報表、總體結構報表、共同比報表。4.3比率分析法比率分析法是把會計報表中的一個或多個項目與其他項目進行對比，求得會計報表分析所需要的比率指標值，從而揭示會計報表項目之間內在邏輯關系的一種分析方法。盡管財務比率指標很多，但是它們都能歸入反映企業(yè)償債能力、盈利能力和資產運營能力的指標體系中。部分財

27、務比率指標還可以用來對企業(yè)的經營績效進行綜合分析。4.3.1反映企業(yè)償債能力的比率指標企業(yè)的償債能力分為短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是指企業(yè)運用流動資產償還流動負債的能力。用于反映企業(yè)短期償債能力的比率指標主要有流動比率、速動比率和現金比率等；長期償債能力是指企業(yè)運用自己的所有有效資產償還全部負債的能力，用于反映企業(yè)長期償債能力的比率指標主要有資產負債率、權益乘數和利息保障倍數等。下面分別對這些指標進行說明。流動比率流動比率是流動資產與流動負債之間的比率關系，它反映一個企業(yè)的流動資產對流動負債的保障程度，流動比率的計算公式如下：流動比率= 流動資產流動負債一般而言，流動比率越高，說

28、明企業(yè)的短期償債能力越強，流動負債獲得到期償還的可能性越大，短期債權人的利益越容易得到保護。但是，過高的流動比率可能會導致公司資金的低速周轉，大量資金處于閑置狀態(tài)，影響企業(yè)的盈利能力；而且，如果流動資產的內部結構不合理，較高的流動比率并不會帶來較強的短期償債能力。流動比率不是越高越好，也不是越低越好，而應是一個適度值。速動比率速動比率是速動資產與流動負債之間的比率關系，它反映一個企業(yè)的速動資產對流動負債的保障程度，速動資產是流動資產減去存貨（有時還減去待攤費用）的結果，速動比率的計算公式如下速動比率=流動資產-存貨流動負債由于流動資產中包含了不少流動性較差、甚至不能變現的資產，比如存貨轉化為現

29、金就需要相當長的時間，所以，流動資產多的企業(yè)不一定對流動負債形成可靠的保障，流動資產減去存貨后（有些企業(yè)還減去待攤費用等）得到速動資產，速動資產對流動負債的比率更能夠反映一個企業(yè)真實的短期償債能力和支付能力。資產負債率資產負債率是企業(yè)的負債總額與企業(yè)資產合計數之間的比率關系，它反映在企業(yè)的總資產中有多少資金來自債權人，揭示一個企業(yè)的負債程度和長期償債能力，資產負債率的計算公式如下：資產負債率=總負債總資產資產負債率一方面反映了企業(yè)的負債程度及其所承擔的風險，另一方面也反映了企業(yè)利用財務桿杠的能力。利息保障倍數利息保障倍數是企業(yè)的利息、所得稅與凈利潤之和對利息費用的倍數，它反映企業(yè)獲得的息稅前收

30、益對支付利息費用能力的保障程度，是債權人衡量自身債權安全性的重要指標，利息保障倍數的計算公式如下：利息保障倍數=凈利潤+財務費用+所得稅財務費用 一般地，利息保障倍數越高，企業(yè)對債權人利息的支付能力越強，債權人對利息的求償越有保障。4.3.2反映企業(yè)盈利能力的比率指標盈利能力是投資者和企業(yè)管理當局的興趣所在，盡管資產運營效率的高低在很大程度上影響著公司的盈利水平，但是，盈利水平卻是企業(yè)經營成果的集中反映。沒有盈利，企業(yè)就失去了造血的功能，遲早會死亡。盈利能力反映了企業(yè)占用、耗用和運用資產帶來的回報的狀況。銷售收入利潤率銷售收入利潤率，又稱邊際利潤率，是企業(yè)當期實現的凈利潤與銷售收入之間的比率關

31、系，它反映銷售收入的創(chuàng)利水平，根據報表分析的需要，有些企業(yè)用主營業(yè)務收入代表銷售收入，有些企業(yè)用營業(yè)收入代表銷售收入，銷售收入利潤率的計算公式如下：銷售收入利潤率=凈利潤銷售收入銷售收入利潤率說明企業(yè)100元銷售收入所能夠創(chuàng)造的凈利潤額，銷售收入利潤率越高，說明企業(yè)在相同銷售水平下的成本、費用控制越好，或企業(yè)花費同樣的成本、費用，能夠帶來更多的銷售收入。在實踐中利用銷售利潤率進行財務分析與診斷時，我們不僅要關注企業(yè)整體的銷售利潤率水平，還要關注主要產品或企業(yè)主要分部的銷售收入利潤率水平，這樣才能有效地指導銷售工作。資產報酬率資產報酬率是反映企業(yè)盈利水平的重要財務指標，它是企業(yè)實現的盈利與企業(yè)總

32、資產之間的比率關系，揭示企業(yè)占用總資產創(chuàng)造盈利的水平。很多企業(yè)在計算資產報酬率時往往用經營利潤，即息稅前收益（EBIT,EBIT是EarningsBeforeInterestandTax的簡稱）表示盈利，因為利息費用和所得稅費用不受資產經營方式的影響，而資產報酬率主要是衡量企業(yè)是否通過資產經營獲得合理的收益。資產報酬率的計算公式如下：資產報酬率=息稅前收益總資產資產報酬率反映100元資產創(chuàng)造的盈利金額，一般地，資產報酬率越高，說明企業(yè)的盈利水平越好；反之，資產報酬率越低，企業(yè)的盈利水平越差。適當的資產報酬率是對股東投資回報的有力保障，也是企業(yè)經營者有效從事經營的證據。每股收益每股收益是站在股東

33、角度衡量企業(yè)盈利水平的又一重要財務指標，它是企業(yè)當期的凈利潤與流通在外的普通股的加權平均數之間的比率關系，反映每股股票的盈利額，每股收益的計算公式如下：每股收益=凈利潤流通在外的普通股平均數一般地，每股收益越高，企業(yè)的盈利水平越好，股東獲得的回報亦越高。但是，僅僅考慮每股收益的高低是不合適的，在分析每股收益時，同時還得關注每股股票代表的凈資產數額。市盈率市盈率是每股股票的市場價格與每股股票收益之間的比率關系，也稱價格與收益比率，市盈率的計算公式如下：市盈率=每股市價每股收益市盈率反映企業(yè)每股股票的市場價格是其收益的倍數，它是判斷股票價格在資本市場上是否有吸引力以及有多大風險的財務指標。從理論上

34、講，較低的市盈率意味著較低的投資風險，股票越有投資價值；較高的市盈率意味著股價中具有較多的泡沫，投資者將承擔較高的投資風險。4.3.3反映企業(yè)資產運營效率的比率指標資產運營效率反映一個企業(yè)利用經濟資源的有效性，揭示企業(yè)資金周轉的快慢，集中展示整個企業(yè)的管理水平。在償債能力比率指標、盈利能力比率指標和資產運營效率比率指標中，資產運營效率類的比率指標最重要，沒有良好的資產運營效率，就不可能有好的盈利水平，沒有好的盈利水平，企業(yè)的長期償債能力就沒有保障。因此，會計報表分析人員應重視常規(guī)財務比率指標中資產運營效率類指標的分析。哪些資產項目在企業(yè)資產總額中所占的比率高，就重點分析這些資產的運營情況，這樣

35、才能抓住分析的重點。應收賬款周轉率和應收賬款周轉期應收賬款周轉率是企業(yè)的賒銷收入（有的企業(yè)賒銷收入近似地等于銷售收入，因而在計算這一指標時也常用銷售收入取代賒銷收入）與應收賬款平均余額之間的比率關系，應收賬款的平均余額一般用期初的應收賬款加期末的應收賬款除以2求得，這一比率指標反映企業(yè)控制應收賬款并將其轉化為現金的能力，揭示了企業(yè)在應收賬款上的管理水平。應收賬款周轉率的計算公式如下：應收賬款周轉率=賒銷收入應收賬款平均余額應收賬款周轉期=365應收賬款周轉率一般地，應收賬款周轉率越高，應收賬款周轉期越短，企業(yè)收回應收賬款所需的時間越少，應收賬款周轉越快，占用資金越少，企業(yè)管理應收賬款的水平越高

36、。在分析應收賬款周轉率與應收賬款周轉期時，還要注意考慮銷售收入的多少和應收賬款的管理效果之間的關系。存貨周轉率和存貨周轉期存貨周轉率是企業(yè)的銷售成本與存貨平均余額之間的比率關系，存貨的平均余額一般用期初的存貨加期末的存貨除以2求得，這一比率指標反映企業(yè)控制存貨并將其轉化為銷售成本的能力，揭示企業(yè)在存貨管理方面的水平。存貨周轉率的計算公式如下：存貨周轉率=存貨成本存貨平均余額存貨周轉期=365存貨周轉率一般地，存貨周轉率越高，其周轉期越短，企業(yè)存貨周轉一次所需的時間越少，周轉速度越快，占用資金越少，企業(yè)管理存貨的水平越高。當然，在分析存貨周轉率與存貨周轉期時，還要注意存貨的管理效率與由于存貨過少

37、可能導致停產等損失之間的平衡性。4.3.4反映企業(yè)綜合經營績效的比率指標上述會計報表的比率分析主要集中于一個方面，有的關注企業(yè)的償債能力，有的關注企業(yè)的盈利能力，有的關注企業(yè)資產運營能力。事實上，以上各方面的分析指標之間是有內在聯系的，企業(yè)的資產運營能力是盈利能力的保障，盈利能力是償債能力的保障，資產運營能力是基礎、是過程，盈利能力是結果。因此，利用財務比率對企業(yè)的綜合經營績效進行分析是很重要的。企業(yè)綜合經營績效的分析主要借助凈資產收益率財務指標。凈資產收益率的分析凈資產收益率是企業(yè)實現的凈利潤與所有者權益之間的比率關系，這個指標在一些基本財務指標基礎上展開，可以揭示企業(yè)的諸多內在財務關系：凈

38、資產收益率=凈利潤所有者權益=銷售收入利潤率總資產周轉率權益乘數利用比率指標進行會計報表分析時一定要弄清楚指標本身的含義，指標計算時所使用的數據，以及各項累計性數據的內部構成狀況。4.4因素分析法依據分析指標與其影響因素的關系，從數量上確定各因素對分析指標影響方向和影響程度的一種方法。當有若干因素對分析指標發(fā)生影響作用時，假定其他各個因素都無變化，順序確定每一個因素單獨變化所產生的影響。4.4.1連環(huán)替代法連環(huán)替代法是將分析指標分解為各個可以計量的因素，并依據各個因素之間的依存關系，順次用各因素的實際值替代計劃值，據以測定各因素對分析指標的影響。依存列算式，依次換數字，后數減前數，算出影響數，

39、各數相加減，總數即差異。用字母表示如下：計劃指標體系：N0a0b0c0第一校正指標體系：N2a1b0c0第二校正指標體系：N3a1b1c0實際指標體系：N1a1b1c1N2N0是由于a變動影響經濟指標的程度N3N2是由于b變動影響經濟指標的程度N1N3是由于c變動影響經濟指標的程度把各因素變動的影響程度綜合起來，則：（N1-N3）+（N3-N2）+（N2-N0）=N1-N04.4.2差額分析法是連環(huán)替代法的簡化形式；是利用各個因素的實際值與計劃值之間的差額，來計算各因素對分析指標的影響。采用因素分析法的注意事項：(1)因素分解的關聯性。即，確定構成經濟指標的因素，必須是客觀上存在著的因果關系，

40、要能夠反映形成該項指標差異的內在構成原因，否則，就失去了其存在的價值。(2)因素替代的順序性。替代因素時，必須按照各因素的依存關系，排列成一定的順序依次替代，不可隨意加以顛倒，否則，就會得出不同的計算結果。一般而言，確定正確排列因素替代程序的原則是：按分析對象的性質，從諸因素相互依存關系出發(fā)，并使分析結果有助于分清責任。(3)順序替代的連環(huán)性。因素分析法在計算每一個因素變動的影響時，都是在前一次計算的基礎上進行的，并采用連環(huán)比較的方法確定因素變化的影響結果。因為只有保持計算程序上的連環(huán)性，才能使各個因素影響之和等于分析指標變動的差異，以全面說明分析指標變動的原因。（4）計算結果的假定性。由于因

41、素分析法計算的各因素變動的影響數，會因替代計算順序的不同而有差別，因而計算結果不免帶有假定性，即，它不可能使每個因素計算的結果，都達到絕對的準確。它只是在某種假定前提下的影響結果，離開了這種假定前提條件，也就不會是這種影響結果。為此，分析時應力求使這種假定是合乎邏輯的假定，是具有實際經濟意義的假定。只有這樣，計算結果的假定性，才不至于妨礙分析的有效性。第二部分：萬科企業(yè)股份有限公司2018年度財務分析【摘 要】財務分析，是以財務會計資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業(yè)的財務狀況、經營成果和現金流量情況進行分析與評價的經濟管理活動。財務分析的基本內容是企業(yè)償債能力分析、運營能力分析

42、和盈利能力分析。財務分析的基本功能，是將大量的報表數據轉換成特定對財務報表使用者做出決策有用的信息，對企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風險能力做出評價，預測企業(yè)未來的報酬和風險，減少決策的不確定性。本文將從財務報表分析出發(fā)，結合管理會計、財務管理、管理學等知識，以房地產龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司為例，根據房地產開發(fā)開發(fā)周期長、供給調解滯后及與金融業(yè)和政府密切相關的行業(yè)特征，對其2018年的財務報表進行系統(tǒng)的縱橫向比較，探討萬科公司財務報表中反映出的財務信息，并嘗試結合社會經濟趨勢對這些信息及對其的財務分析，提出一些合理化建議?！娟P鍵詞】財務報表；地產行業(yè)；萬科集團；1 公司概況1.1 公司簡介

43、（歷史發(fā)展及經營范圍）萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本.02萬股（2008年2季度），總部位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，現任董事會主席為王石，總經理為郁亮。萬科集團在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，連續(xù)三次上榜。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產行業(yè)，經過三十余年的發(fā)展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業(yè)務包括房地產開發(fā)和物業(yè)服務。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2018年底，公司進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤

44、海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經進入香港、新加坡、舊金山、紐約等4個海外城市，參與6個房地產開發(fā)項目。2018年公司實現銷售面積1,806.4萬平米，銷售金額2,151.3億元，銷售規(guī)模居全球同行業(yè)領先地位。公司物業(yè)服務業(yè)務以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。萬科物業(yè)始終以提供一流水準的物業(yè)服務、做好建筑打理作為企業(yè)立命之本。截至2018年底，公司物業(yè)服務覆蓋中國大陸61個大中城市，服務項目457個，合同管理面積10,340萬平方米。1.2 公司戰(zhàn)略1.2.1企業(yè)戰(zhàn)略目標企業(yè)愿景中國房地產行業(yè)的領跑者企業(yè)使

45、命建筑無限生活，包括:建筑你的生活，從懂得你的生活開始:建筑一個更有深度、更有技術含最的住宅；致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。戰(zhàn)略目標組織結構目標：確定和加強萬科公司總部的戰(zhàn)略中心、投資決策中心、資本運營中心、財務監(jiān)控中心的四項基本職能，進一步強化下屬公司的生產中心、成本中心和利潤中心的三項基本職能。人力資源目標企業(yè)遠景吸引人；激勵約束用活人；終身學習培養(yǎng)人；事業(yè)發(fā)展留住人。財務目標實現動態(tài)的、穩(wěn)健的和長期的股東財富最大化，建立企業(yè)級動態(tài)財務信息系統(tǒng)、企業(yè)級財務控制系統(tǒng)。完善財務運行機制和母子公司間財務管理結構體系。市場目標營業(yè)額向3000億進發(fā)。1.2.2企業(yè)的公司戰(zhàn)略與競

46、爭戰(zhàn)略選擇(1)萬科的橫向一體化、前向一體和后向一體化戰(zhàn)略 近年來，萬科越來越重視與競爭對手的合作，實上優(yōu)勢互補，雙方共同發(fā)展。并且萬科收購一些對自己發(fā)展有利的公司，以加強其競爭力。萬科的后向一體化主要體現在他的房型研發(fā)上。 (2)萬科的加強型戰(zhàn)略 1） 市場滲透 20年來，強烈的客戶意識一直貫穿于萬科的發(fā)展歷程中。萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業(yè)。通過提高顧客滿意度等，萬科力爭在現有的市場上獲得更大的市場占有率，系列的創(chuàng)新性服務和措施也確實使得萬科基本達到了預期的市場滲透的目的。 2）市場開發(fā) 萬科自1988年在深圳以拍賣這種市場化的形式拿到第一塊地進入

47、房地產市場以來，就不斷開發(fā)其市場，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的全國，萬科的市場規(guī)模越來越大。到目前為止，萬科已經近30個大中城市開發(fā)了房地產項目，市場規(guī)模不斷擴大，市場占有率也不斷提高。 3） 產品開發(fā) 對于一直領跑中國房地產的萬科來說，推出自己的全裝修產品，是一整套基于全裝修住宅產品給客戶帶來的居家方案和解決策略。七年歷程，萬科開創(chuàng)中國成品住宅新時代。在每一次的市場變革當中，萬科都會更早的邁出第一步，并且堅定的沿著正確的方向一直向前。 (3)萬科的多元化戰(zhàn)略 1)集中多元化戰(zhàn)略 萬科在房地產的專業(yè)化過程中實際上邁了三大步。第一步是相對于其他行業(yè)來說，他只做房地產，而不做別的。第二步是從

48、1998年以后，萬科把住宅以外的產品都放棄了，把產品進一步集中到住宅開發(fā)上，同時在地區(qū)上也更加明確，主要集中在長三角、珠三角和京津這些經濟發(fā)達地區(qū)。從2004年到現在，萬科開始了專業(yè)化道路上的第三步，那就是在住宅專業(yè)化的基礎上實現精細化、產業(yè)化和工業(yè)化?？偟膩碚f，萬科地產的集中多元化戰(zhàn)略是在提高業(yè)務集中度的基礎上，調整當前的發(fā)展路線，重視地產的主流市場，開拓與地產相關的多元業(yè)務。 2）橫向多元化戰(zhàn)略 萬科俱樂部萬客會自誕生之日起，就不斷制定各種制度，為會員打造360度尊享權益。萬客會更致力于不斷為會員提升增值服務：除俱樂部外，萬科還會定期為業(yè)主提供高質關懷服務，除房屋保修等基礎服務外，更加關注

49、客戶的生活感受，提供系列增值服務，帶給客戶更多的價值增量，持續(xù)滿足和超越業(yè)主的期望。1.2.3 企業(yè)未來戰(zhàn)略根據SWOT矩陣分析，可以看出萬科集團應采用ST戰(zhàn)略。認為萬科集團所采取的戰(zhàn)略定位為：依托集團較高的內部管理水平和房地產行業(yè)的開發(fā)經驗，結合房地產，采取滲透整合戰(zhàn)略，提升房地產行業(yè)競爭力，合理規(guī)避風險；同時以資本運作方式，不斷培育集團高成長性的優(yōu)勢產業(yè)，并借為上市的優(yōu)勢，充分發(fā)揮萬科集團的融資平臺，在35年內鞏固萬科集團在中國房產市場的優(yōu)勢地位。 根據萬科集團未來35年的發(fā)展戰(zhàn)略定位，其戰(zhàn)略重點為：“增加新的但與原業(yè)務相關的產品或服務，把產品進一步集中到住宅開發(fā)上，在地區(qū)上更加明確。在提

50、高業(yè)務集中度的基礎上，調整當前的發(fā)展路線，重視地產的主流市場，開拓與地產相關的多元業(yè)務?！?隨著住宅行業(yè)不斷凸顯出制造業(yè)特性，精確把握客戶需求變得日益重要。只有更精確把握客戶需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司產品的價值在市場中獲得更充分的認可。這也是萬科集團由規(guī)模速度型增長轉向質量效益型增長的最重要努力方向之一。同時集團應進一步展開成本優(yōu)化措施，加強標準化規(guī)范手段，深入開展成本對標，提高集中采購度水平，以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。鑒于當前市場現狀，集團應，根據銷售情況隨時調整推盤計劃，根據推盤需要隨時調整開工計劃，做到“精挑細選，把握機會”。集團不妨進一步拓展融資渠道，考慮在時機成熟時進行一次

51、股權融資，在充分考慮資本市場和投資者的承受力的情況下，選擇合適的融資時機、規(guī)模、方式，確保融資為股東帶來盈利增長。2 行業(yè)分析2.1 萬科地產：宏觀環(huán)境分析（PEST法）2.1.1 政治因素（Policy）面對房地產這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關的政策，政府通過法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產帶來了很大的沖擊。（1）、稅收政策政府調控采取了平穩(wěn)的步驟A 前期營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進二手房市場B 部分城市的房價和成交量已經超越了歷史的最高紀錄，樓市投機盛行，市場已經顯得過熱，房地產優(yōu)惠政策就要適當退出。 （2）、限制房地產開發(fā)的貸款管理（3）、規(guī)范土地儲備管理（4）、切實調整住房

52、供應結構（5）、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。 2.1.2 經濟因素（Economic） 從經濟的角度看，發(fā)展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP 增長有明顯關系，波動基本一致。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產這個對于經濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。 2.1.3 社會因素（Society） 改革開放以來，特別是1998年推行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國國民經濟取得了飛速發(fā)展，住房消費占我國城鎮(zhèn)居民消費的比重越來越高。決定房價有六個主要因素說起：(1)購買力；(2)開發(fā)成本；(3)商品供求關系；(4)貨幣供求關系；(5)政策導向；(6)市場預期。影響房地

53、產需求的因素是消費者的預期 ；人口數量 ；收入水平社會安定情況 。 2.1.4技術因素（Technological） 科學技術是第一生產力，許多新技術對生產和生活方式都產生了重大深遠的影響。技術對房地產企業(yè)的影響是全方位的，它將給企業(yè)帶來原材料、制造工藝、生產成本、營銷渠道和方式甚至整個產業(yè)的變革，進而改變房地產企業(yè)競爭優(yōu)勢和地位 （1）、新材料和新設計的建筑技術 （2）、融資、營銷及管理技術 2.2萬科公司SWOT分析SWOT分析法是用來確定企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢、競爭劣勢、機會和威脅，從而將公司的戰(zhàn)略與公司內部資源、外部環(huán)境有機地結合起來的一種科學的分析方法。萬科公司SWOT分析如下表： 內部

54、能力 外部因素優(yōu)勢（Strength)劣勢(Weakness)1、 中國房地產龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯；2、公司財務狀況良好，融資渠道較為通暢；3、具有穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略。1、存貨數額始終較大，存貨周轉率近年來連續(xù)下降；2、重視顧客和文化建設，但對員工關注不夠，員工滿意度不是很高；3、萬科獲得土地資源的方式單一，與政府的關系一般,被迫走城鄉(xiāng)結合部開發(fā)的策略。機會(Opportunities)SOWO1、中國人口基數大對商品房的剛性需求仍然很大；2、萬科以軟性服務方面著稱，也迎合了中高檔房產消費者的需求；3、消費者的房地產開發(fā)

55、商品牌意識逐步提高1、發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，避免與人“血拼”。目前萬科已經進入了32個城市，公司在更大的范圍內尋找更好的土地市場機遇；2、加大對各大城市（特別是一些滿意度不高的城市）的售后服務以及一些增值服務，努力提高顧客的滿意度。1、關心企業(yè)內部員工， 努力給員工創(chuàng)建一個競爭與和諧并存的內部環(huán)境，給員工創(chuàng)造一個“滿意的家多；2、與政府協(xié)商、合作，努力創(chuàng)造雙贏的局面。風險(Threat)STWT1、管理層在戰(zhàn)略上的分歧 ； 2、信托償債壓力大，銷售回款速度放緩；3、國家針對房地產市場過熱而出臺的一系列調控政策使房地產商融資成本的大幅上升。1、降價銷售加快項目周轉速度，一方面可以縮短銷售回款周期，緩

56、解償債和庫存壓力，提高貨幣資金持有量保持良好資金狀況；另一方面，快速周轉不但不會降低公司業(yè)績，還可以提高凈資產收益率和股東投資回報。1、提高自身的競爭力，用硬實力去打敗軟實力； 2、市場總是不斷的在變化，所以戰(zhàn)略也應隨著外部環(huán)境的改變而不斷變化，制定新的戰(zhàn)略目標。2.2.1優(yōu)勢萬科公司是中國房地產的龍頭企業(yè)，占有中國房地產市場的最大份額， 主要經營方向是居民住宅及其相關物業(yè)。整體的綜合競爭力、市場占有率以及品牌價值據位列第一。公司的財務狀況一直表現良好。而且公司融資方式多樣，既可通過上市公司的股票進行融資，也可通過發(fā)行公司債券的方式進行民間融資。由于公司公信力好，所有容易獲得公眾的信任。 萬科具有創(chuàng)新的組織結構，公司根據項目的生命周期設置組織結構，這種做法有利于專業(yè)性分工，各級專業(yè)人員各司其職，人才得到更高限度的利用。 萬科重視創(chuàng)新及產品研發(fā)，專門設置了創(chuàng)新研究部門，在住宅性能標準上的創(chuàng)新超過60項，同時萬科也有幾十項專利正在申報，其創(chuàng)新的主要方