施工合同的重要意義

1、房地產(chǎn)合同管理有家房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)殇N(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)的過(guò)度承諾，且被客戶(hù)錄了音，不得 不支付多達(dá)320多萬(wàn)元的違約賠償金;另有一家房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)榭偘?、分包合同條款不嚴(yán) 謹(jǐn)，多支付了不少管理費(fèi)用不說(shuō)，交房后的維修責(zé)任始終扯不淸;還有一家房地產(chǎn)企業(yè)，在 工程招標(biāo)結(jié)朿后，因?yàn)楣こ坛邪淌窃撈髽I(yè)老板的哥們兒，而且合同是老板宜接談的，相關(guān) 部門(mén)都以為簽署后的合冋文本在老板手里，直到結(jié)算時(shí)才知道老板簽字后，工程承包商就根 本沒(méi)有返回簽字蓋章后的合同，而后來(lái)返回的合同的工程單價(jià)卻增加了巧。元/肝 諸如此類(lèi)的合同管理問(wèn)題，在蘭徳咨詢(xún)多年的咨詢(xún)實(shí)踐中，遇到過(guò)很多、很多。普 遍問(wèn)題就更常見(jiàn)了，包括：（&q

2、uot;缺乏時(shí)間成本意識(shí)，合同洽談時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，而最終選泄的合作 方卻未必多么適合或優(yōu)秀;（2）合同會(huì)簽程序過(guò)于復(fù)雜，即使在會(huì)議上集體決定的事項(xiàng)，還要 機(jī)械地定一遍冗長(zhǎng)的簽字程序;G）注重商務(wù)條款，忽視技術(shù)條款;（4）聘用的律師不能發(fā)揮應(yīng)有 的作用，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師的代價(jià)又太高;合同執(zhí)行過(guò)程中，缺乏履約意識(shí)，不尊重合同條款, 不尊重“乙方”，或者在與乙方“博弈”過(guò)程中顯得被動(dòng);（6）合同執(zhí)行完中后，沒(méi)有總結(jié)，對(duì)合 同條款也不做修訂，換了苴他人或英他項(xiàng)目又是一個(gè)循環(huán)往復(fù)、沒(méi)有提高的輪回。如此多的問(wèn)題顯然與合同之重要性形成了巨大差距。合同的重要性體現(xiàn)在 你合同是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的體現(xiàn)形式企業(yè)幾乎所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都

3、是以合同為主線(xiàn), 無(wú)論是采購(gòu)合同、施工合同，還是營(yíng)銷(xiāo)代理合同、物業(yè)委托合同，從發(fā)標(biāo)、洽談到合同評(píng)審 簽約，從合同履行到合同后評(píng)價(jià)，都是圍繞著合同、以合同為主線(xiàn)而展開(kāi)的。某種程度上說(shuō), 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是契約經(jīng)濟(jì)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)w合同。2、合同是企業(yè)品牌建設(shè)的重要內(nèi)容現(xiàn)在的甲乙方關(guān)系早已是互利、共贏的合 作伙伴關(guān)系。如果至今還有房地產(chǎn)企業(yè)有“強(qiáng)勢(shì)甲方”的表現(xiàn)，只能說(shuō)這些企業(yè)是不成熟、不 聰明的，換來(lái)的也肯宦是不能保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的結(jié)果。更重要的是，企業(yè)的履約能力和 履約態(tài)度直接決左著乙方對(duì)甲方的履約評(píng)價(jià)結(jié)果，而這種評(píng)價(jià)對(duì)企業(yè)的行業(yè)聲譽(yù)、品牌建設(shè) 至關(guān)重要。3. 合同決左企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市

4、場(chǎng)環(huán)境下，特別是企業(yè)處于 快速發(fā)展、分級(jí)授權(quán)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制能力是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的核心能力之一。如 果因?yàn)槟硞€(gè)部門(mén)（項(xiàng)目部）人員的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和能力不足而簽訂了不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤?，就可能?dǎo)致 合同執(zhí)行被動(dòng)，進(jìn)而增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。反乙嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤茏畲蟪潭鹊亟档推髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)。結(jié)合蘭徳咨詢(xún)多年房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，希望房地產(chǎn)企業(yè)在今后的合同管理實(shí) 踐中，注意以下事項(xiàng)。TIPSi：要有書(shū)而授權(quán)文件企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)組織召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究決左與合同管理有關(guān)的授權(quán)事項(xiàng)，包括合同 洽談、合同審核、合同簽訂等事項(xiàng)。特別是合同簽訂，要有明確的書(shū)而授權(quán)書(shū)。這是規(guī)避合 同風(fēng)險(xiǎn)很重要的一環(huán)，建議盡快落實(shí)，切不可馬虎大

5、意。列外：合同授權(quán)文件屬于企業(yè)“授 權(quán)體系手冊(cè)”中的一項(xiàng)內(nèi)容。換言之，合同授權(quán)文件應(yīng)基于并融入企業(yè)“授權(quán)體系手冊(cè)”中。TIPS2：要盡疑是合同內(nèi)容更顯公平這其實(shí)既是觀(guān)念問(wèn)題，也是執(zhí)行問(wèn)題。首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人要轉(zhuǎn)變觀(guān)念，不要對(duì)乙方 過(guò)于苛刻。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到：乙方是企業(yè)資源整合的對(duì)象之一，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的一環(huán);如果沒(méi)有 互利、共贏的合作觀(guān)念，最終吃虧的還是企業(yè)自己。事實(shí)上，近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在與各類(lèi)乙方合作的過(guò)程中，可謂“個(gè)別勝岀，總體 失意”。分析這一現(xiàn)象的原因，主要有三點(diǎn)：（"過(guò)于注重選擇合作方的形式（如招標(biāo)），而不 太重視合同的執(zhí)行過(guò)程;（2）任何一個(gè)乙方在同時(shí)與多家房地產(chǎn)企業(yè)合作，乙方也

6、在比較“甲 方"，并根據(jù)甲方的合作態(tài)度、付款方式等，隨時(shí)進(jìn)行著資源、人員的動(dòng)態(tài)調(diào)配;G）就專(zhuān)業(yè)能 力和技術(shù)知識(shí)而言，乙方勝于甲方，所以存在不對(duì)稱(chēng)性。為什么很多業(yè)內(nèi)優(yōu)秀機(jī)構(gòu)都不太愿意與曾經(jīng)是乙方（如開(kāi)發(fā)企業(yè)早年是做工程、營(yíng) 銷(xiāo)等起家的）的甲方合作呢?就是因?yàn)檗D(zhuǎn)變成甲方后對(duì)乙方過(guò)于苛刻！根據(jù)觀(guān)察，絕大多數(shù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在觀(guān)念上還是很端正的，但下而的人往往不能深刻 領(lǐng)會(huì)或理解“平等合作、互利共贏”觀(guān)念?；蛘呤牵词估斫饬?，執(zhí)行時(shí)也不到位;即使執(zhí)行 了，可能因?yàn)橛衅渌V求，甚至?xí)幸獾箅y乙方。所以，企業(yè)上下共同轉(zhuǎn)變觀(guān)念是很重要的。TIPS3： 一定要推行標(biāo)準(zhǔn)化合同示范文本標(biāo)準(zhǔn)化合同文本是指經(jīng)在公

7、司內(nèi)部使用的統(tǒng)一合同范本，包括合同范本、邀約、應(yīng) 約、附件等合同性文件。實(shí)踐證明，推行標(biāo)準(zhǔn)化合同示范文本可以有效地規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，縮 短合同洽商時(shí)間，預(yù)防權(quán)利尋租。但令人遺憾的是，除了部分一線(xiàn)企業(yè)外，絕大多數(shù)房地產(chǎn) 企業(yè)都沒(méi)有設(shè)立知識(shí)管理中心，缺乏有經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的知識(shí)共享機(jī)制。表現(xiàn)在合同上，就是沒(méi) 有強(qiáng)制性、標(biāo)準(zhǔn)化的合同范本，致使前任不能給后任留下什么，不同部門(mén)、不同項(xiàng)目部之間 也不能實(shí)現(xiàn)合同共享，因而總是在洽談、簽約、扯皮、糾紛方而周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，耗費(fèi) 了大量的時(shí)間和精力，不但不能提高工作效率和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，也沒(méi)有更多的時(shí)間做更重要 的事。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化有產(chǎn)

8、品標(biāo)準(zhǔn)化（如“萬(wàn)科城市 花園”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制開(kāi)發(fā)）、流程標(biāo)準(zhǔn)化、合同標(biāo)準(zhǔn)化、人力資源標(biāo)準(zhǔn)化等。只有標(biāo)準(zhǔn)化，才 能從更本上提高開(kāi)發(fā)效益和工作效率！盡管有些企業(yè)多年來(lái)也沉淀下了不少好的合同，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)也下載了一些合同文本。 但合同的系統(tǒng)化、精細(xì)化程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，導(dǎo)致企業(yè)的合同管理水平不能快速提高。這也正 是蘭徳咨詢(xún)下大工夫系統(tǒng)整理、研究房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)合同示范文本的初衷。房地產(chǎn)企 業(yè)商務(wù)合同示范文本是蘭徳咨詢(xún)?cè)趨R總多年搜集的大量?jī)?yōu)秀合同文本基礎(chǔ)上，通過(guò)律師和 咨詢(xún)專(zhuān)家們逐份、逐條地比對(duì)和推敲所形成的，共包括8類(lèi)38種合同。每一份合同文本都 是業(yè)界優(yōu)秀企業(yè)千百萬(wàn)資金所累積的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的集中體現(xiàn)，是多方智慧

9、知識(shí)的成果結(jié)晶。在多年的管理咨詢(xún)實(shí)踐中，我們也發(fā)現(xiàn)，“過(guò)于自信”也是導(dǎo)致有些企業(yè)合同經(jīng)常岀 現(xiàn)低級(jí)錯(cuò)誤的原因之一。究英原因，主要是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人基于多年經(jīng)驗(yàn)的“過(guò)于自信”，而這種 自信又不能通過(guò)合同示范文本傳授給具體的合同主控部門(mén)及人員。結(jié)果是，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人總是 責(zé)怪、批評(píng)下級(jí)人員能力不強(qiáng)、不夠細(xì)心，而下級(jí)人員也是一肚子苦水。任何經(jīng)驗(yàn)都要沉淀為知識(shí)并予以傳承才有價(jià)值，標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)合同文本即如此。TIPS牛一定要編制合約規(guī)劃咨詢(xún)實(shí)踐中，在對(duì)成本合約部門(mén)和項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行調(diào)研訪(fǎng)談時(shí)，會(huì)依提綱問(wèn)“對(duì)項(xiàng)目 合約是怎么做的，有什么建議”等問(wèn)題。如果訪(fǎng)談對(duì)象對(duì)此缺乏系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，甚至是說(shuō)不出什 么，就可以基本斷定其知識(shí)、

10、能力一般。所謂合約規(guī)劃是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的合同組成、合同關(guān)系及合同 科目、目標(biāo)成本、主控部門(mén)、計(jì)劃時(shí)間等做出一系列規(guī)劃。近年來(lái)，有些管理水平比較高的 企業(yè)，除了針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目制定項(xiàng)目合約規(guī)劃夕卜，還延伸到了企業(yè)本部的各個(gè)職能部門(mén)的 年度合約規(guī)劃，從而使合約規(guī)劃、計(jì)劃、資金預(yù)算等共同形成縱橫一體的企業(yè)運(yùn)營(yíng)體系。試想：如果不能厘淸總承包商、獨(dú)立工程承包商、獨(dú)立供應(yīng)商（甲供材料）、指左分 包商、指定供應(yīng)商的合同關(guān)系和付款申請(qǐng)機(jī)結(jié)算關(guān)系如果不能明確各個(gè)合同所對(duì)應(yīng)的目標(biāo) 成本科目、合同額預(yù)算、合同計(jì)劃簽訂日期等，何止是合同管理問(wèn)題，簡(jiǎn)直就是不懂房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)，“跑冒滴漏”是在所難免的，也絕不

11、可能有什么要的業(yè)績(jī)。TIPS5：合同要盡量與成本費(fèi)用科目相一致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的合同分類(lèi)及編號(hào)規(guī)則，也建立有合同臺(tái)賬， 但在咨詢(xún)實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，成本科目與合同編號(hào)卻沒(méi)有關(guān)聯(lián)性這是有悖邏輯的。反之，如果成本科目與合同編號(hào)相一致，不僅很容易做好合同分類(lèi)及編號(hào)，也很容 易對(duì)比不同項(xiàng)目的同一科目成本費(fèi)用的髙低差異c例如,“上地出讓金”對(duì)應(yīng)“土地出讓合同”, “銷(xiāo)售代理費(fèi)”對(duì)應(yīng)著“銷(xiāo)售代理費(fèi)”，“中水系統(tǒng)”對(duì)應(yīng)著“中水系統(tǒng)合同”。而且，這種做法還 有一個(gè)潛在的重要意義：有利于建立并推行合約標(biāo)準(zhǔn)化和項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)化！至于合同的簽訂、合同的履行（包括合同費(fèi)付款、變更、結(jié)算、解除、終止、糾紛 處理）、合同臺(tái)賬管理等，均屬常識(shí)性問(wèn)題，限于篇幅，不再贅述。需要強(qiáng)調(diào)的是，在合 同管理制度及合同簽訂流程、合同履行注意事項(xiàng)、合同臺(tái)賬管理工作