房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告小區(qū)可行性研究報(bào)告

1、精品文檔房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告小區(qū)可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景1 、項(xiàng)目名稱：東湖路人行居住小區(qū)(暫定名)2 、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2) A市城市拆遷管理?xiàng)l例(3) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(5) 住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(6) 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(8) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3 、項(xiàng)目概況1 )地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。2 ) 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：42.5畝(28300平方米)容積

2、率：2.2開發(fā)周期：3至4年土地價(jià)格：5000元/畝(A市國有土地使用權(quán)桂牌由讓起價(jià))建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：61460 m23 )周圍環(huán)境與設(shè)施(1) 步行約10分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。(2) 西側(cè)為A市城市中心景點(diǎn)百荷湖。(3) 東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場。(4) 西南靠近A市城關(guān)小學(xué)。(5) 北面為A市人民銀行。4 、項(xiàng)目SWO疥析優(yōu)勢及機(jī)會(huì)(1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在 不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)匯景花園的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供

3、了市場認(rèn)可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的 逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項(xiàng)目以毛地由讓，起價(jià)5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為 A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān) 系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。(9) 物業(yè)管理公司在 A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為

4、我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。劣勢及威脅(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將由臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的 不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)江浙資金的介入，有可能使得土地的桂牌價(jià)抬的過高。(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上 A市莫縣 人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。(18

5、)匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場分析1 A 市概況A 市位于長江南岸，面積 8271平方公里，人口 153萬。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng) 植物保護(hù)區(qū)一一牯牛降、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)一一升金 湖。全市森林覆蓋率達(dá) 56% 1996年和1997年被國家批準(zhǔn) 為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施中國21世紀(jì)議程地方試點(diǎn)。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、 省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口一一 A港為樞紐，擁有國

6、家對(duì)外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞 吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工 ；通信已 形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通 信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九 黃高速公路等項(xiàng)目已經(jīng)國家立項(xiàng)批準(zhǔn)，2002一一2003年將全面動(dòng)工；長江大橋已于2001年底動(dòng)工興建。項(xiàng)目所在區(qū) 位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市*、 經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積 2516平方公里，人口 62萬， 轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。2 A 市房地產(chǎn)住宅市場分析A 市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展， 大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988 年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)

7、代建為主，所建住房多 為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失， 商品房開發(fā)逐漸 興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。 以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀 起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè) 與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。 到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原 始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場 體系基本建立。二OOE年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表現(xiàn)之一：投資

8、增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 4.6億元， 投資增幅達(dá)33.4 %,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資 65%占全市固定 資產(chǎn)投資12.6%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04 萬平方米，銷售面積 22.04萬平方米，消化空置 房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升 溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易 7938起，面積達(dá)89.62萬m2,比上年度分 別增長25騎口 35%,其中存量房買賣 2305起，面積24.40萬 m2,成交金額880

9、0萬元。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP曾力口值14%,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商 品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收 2800萬元。 對(duì)今 后市場的預(yù)測：-從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從 5222元上升到6028 元。盡管去年房價(jià)漲幅較大， 但消費(fèi)市場仍保持旺熱。 從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保 值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。 加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按 揭貸款購買商品房的比例為 42%,年增幅達(dá)16

10、%從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯 的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善 型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受 型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào) 查，匯景花園一期95額上購房戶均為房改房換房。從需求關(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3 、主要競爭項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項(xiàng)目 套數(shù)

11、 建筑面積（萬M）平均單價(jià)（元/M）位置匯景國際花園1500 22 1400 湖濱路碧荷苑78 5.8 1344建設(shè)中路荷花村170 1460 建設(shè)路桃園小區(qū)130 1400秋浦路秋浦花園500 6.9 1508 長江路部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況項(xiàng)目面積M單價(jià)元/ M位置匯景國際花園4080 40005600 新城區(qū)秋浦花園5070 500012000 市中心碧荷苑3650 6800建設(shè)路桃園小區(qū)車庫550秋浦路荷花村車庫550建設(shè)路三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟 40戶，四建公司職工住宅一棟16戶， 拆遷公司拆遷安置房一棟，3

12、0戶)-其它房屋均為二一一四 層。 根據(jù)桂牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋 面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房 600平方米，合計(jì)住 戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90減上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1 、住宅：640 元/平方米 *(0.9+0.3+0.08+0)*34329 平 方米=34329*819.20 元=28122316.80元2 、 經(jīng)營性用房：640 元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600 平方

13、米=600 平方米 *3776 元/ 平方米=2265600元3 、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它 ) 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4 、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5 、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929 平方米 *48 元=1676592 元搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi):1 、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2 、過渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5 元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元

14、/平方米*6個(gè)月=57600 元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3 、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929 平方米*15元/平方米=523935元4 、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元5 、獎(jiǎng)勵(lì)：34929 平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額 為 1103.18 元。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆 遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管 理辦法，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆 遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆 遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者， A市房屋拆 遷管理辦法即

15、將由臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：1103.18 元/平方米+100元/平方米=1203.18 平方米1203.18 元*34929 平方米=42025874.2 元（二）建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000建筑面積：2000 m2o主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路 靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12 層*3棟=14606m2,合

16、計(jì)建筑面積：17906 m2o 地塊內(nèi)大致布置一棟 15 層 29.4*13.8*15 層；一棟 12 層 29.4*13.8*12 層；三棟12層40*15*12層；一棟 15 層 40*15*15 層；占地面積：3211 % 建筑面積：41554 m2總占地面積：5861建筑密度：20.7%總建筑面積：61460容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861總戶數(shù)約為 297戶。建設(shè)成本估算（一）、工程前期費(fèi)：1 、拆遷成本2 、土地由讓金3 、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460 m2*50元/ m2 =307.3萬4 、人防基金：配套建地下室5 、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+530

17、0*2.2=9.03 萬元6 、墻改：61460*8=49.168 萬元7 、散裝水泥：61460*2=12.29 萬元8 、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元9 、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元10 、施工圖審查：61460*1=6.15 萬元11 、防雷審查：61460*1=6.15 萬元12 、消防審查：13 、文物：0.2萬元14 、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元（ 勵(lì)志天下 ）15 、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78 萬元16 、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29 萬元17 、測量定位：10萬元18 、煤氣增容：2500元/戶19 、供水管網(wǎng)配套費(fèi)

18、：20元/M小計(jì)：627.93萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（ 二）工程成本1 、樁基：59460*100 元/ m2 =594.6 萬元2 、地下室：4861*600 元/ M=291.66 萬元3 、主體：59460*900+2000*500=5451.4 萬元4 、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元5 、室外水電氣工程：61460*50=307.3 萬元6 、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元7 、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38 萬元小計(jì)：7527.1萬元總計(jì)、8155.03萬元（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/M 商鋪6000元/ m2地下車庫800元/ m2銷售收入 住宅 1900*56160=106704000商鋪 6000*5300=31800000地下室 4861*800=