天津房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

1、2012年天津房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 撰寫機(jī)構(gòu)：天津某興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司撰寫日期：2013年1月目錄第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)背景31.1、固定資產(chǎn)投資增速減緩31.2、房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)情況31.3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定增長31.4、居民消費(fèi)價(jià)格總體呈上漲趨勢31.5、2012年中國出口形勢嚴(yán)峻31.6、2012年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié)3第二部分：政策解析32.1、政策回顧32.2、金融政策32.3、土地政策32.4、地方政策32.5、調(diào)控政策預(yù)測3第三部分：一級(jí)土地市場研究33.1、土地市場年度供應(yīng)情況33.2、土地市場年度成交情況33.、重點(diǎn)地塊分析33.4、2012年房企拿地排名與拿地風(fēng)格3第四部

2、分：商品住宅市場分析34.1、商品房供求狀況分析34.2、商品住宅新增供應(yīng)狀況分析34.2.1、商品住宅新增供應(yīng)走勢34.2.2、商品住宅新增供應(yīng)分布情況34.3、商品住宅成交狀況分析34.3.1、商品住宅成交走勢34.3.2、商品住宅成交區(qū)域分布情況34.3.3、商品住宅成交產(chǎn)品分布情況34.4、商品住宅市場供求對比分析34.5、2012年天津市商品住宅項(xiàng)目成交排行34.6、商品住宅市場趨勢預(yù)測3第五部分：公寓市場分析35.1、公寓市場供應(yīng)情況分析35.1.1、公寓市場供應(yīng)走勢35.1.2、公寓市場供應(yīng)分布35.2、公寓市場成交情況分析35.2.1、公寓市場成交走勢35.2.2、公寓市場成交

3、區(qū)域分布35.2.3、公寓市場成交產(chǎn)品分布35.3、公寓市場供求情況分析35.4、2012年天津市公寓項(xiàng)目成交排名35.5、公寓市場發(fā)展趨勢3第六部分：三級(jí)市場分析36.1、三級(jí)市場季度成交走勢36.2、三級(jí)市場逐月成交量價(jià)走勢3第七部分：商辦市場分析37.1、商業(yè)市場情況分析37.1.1、商業(yè)市場供應(yīng)情況分析37.1.2、商業(yè)市場成交情況分析37.1.3、商業(yè)市場供求關(guān)系分析37.2、辦公市場情況分析37.2.1、辦公市場供應(yīng)情況分析37.2.2、辦公市場成交情況分析37.2.3、辦公市場供求關(guān)系分析37.3、商辦市場發(fā)展趨勢預(yù)測3第八部分：重點(diǎn)項(xiàng)目38.1、金融街中心38.2、海河大觀3第

4、九部分：行業(yè)動(dòng)態(tài)與發(fā)展39.1、2012年天津樓市動(dòng)態(tài)39.2、房企未來發(fā)展3第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)背景1.1、固定資產(chǎn)投資增速減緩2012年1-10月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）292542億元，同比增長20.7%，增速比1-9月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，10月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長1.94%。按產(chǎn)業(yè)看，1-10月份，第一產(chǎn)業(yè)投資7473億元，同比增長32.3%，增速比1-9月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)投資128750億元，增長21.9%，增速比1-9月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)投資156319億元，增長20.1%，增速比1-9月份加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)投

5、資125383億元，增長21.9%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，采礦業(yè)投資10057億元，增長14.7%，增速回落2.7個(gè)百分點(diǎn)；制造業(yè)投資101888億元，增長23.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資13437億元，增長18.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。 按地區(qū)看，1-10月份，東部地區(qū)投資137801億元，同比增長18.2%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資81645億元，增長26%，提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資70439億元，增長24.2%，提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。 按登記注冊類型看，1-10月份，內(nèi)資企業(yè)投資274225

6、億元，同比增長21.4%，增速比1-9月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；港澳臺(tái)商投資8180億元，增長8.7%，回落1個(gè)百分點(diǎn)；外商投資8645億元，增長12%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資8153.50億元，增長20.3%按城鄉(xiāng)看，1-11月份，城鎮(zhèn)投資7655.39億元，增長20.4%；農(nóng)村投資498.11億元，增長19.0%。按產(chǎn)業(yè)看，1-11月份，在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資68.15億元，增長28.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資3419.70億元，增長20.2%，其中工業(yè)投資3390.15億元，增長20.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資4167.54億元，增長20.5%，其中批發(fā)零售業(yè)投資增

7、長64.5%，水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè)投資增長31.3%。按項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，1-11月份，在城鎮(zhèn)投資中，中央項(xiàng)目投資502.27億元，增長8.9%；地方項(xiàng)目投資7153.12億元，增長21.3%。2012年1-11月份固定資產(chǎn)投資主要數(shù)據(jù)固定資產(chǎn)投資111月±%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）8153.5020.3分城鄉(xiāng)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資7655.3920.4農(nóng)村固定資產(chǎn)投資498.1119.0城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中：分項(xiàng)目隸屬關(guān)系中央單位投資502.278.9地方單位投資7153.1221.3分產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)投資68.1528.0第二產(chǎn)業(yè)投資3419.7020.2# 工 業(yè)3390.1520.3第

8、三產(chǎn)業(yè)投資4167.5420.5# 交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)業(yè)和郵政業(yè)546.9916.6水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)937.1831.31.2、房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)情況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%。1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長14.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長19.4%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開

9、發(fā)投資14018億元，增長19.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，增速與1-10月份持平；其中，住宅施工面積416657萬平方米，增長10.8%。房屋新開工面積162413萬平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬平方米，增長14.1%，增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積54310萬平方米，增長13.7%。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2

10、個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。二、商品房銷售和待售情況1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%， 1-10月份為下降1.1%；其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.2%。1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬平方米，同比增長5.0%，增速比1-10月份提高3.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額32240億元，增長

11、10.2%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，增長3.8%，1-10月份為下降0.5%；銷售額10346億元，增長11.3%，增速提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10940億元，增長4.2%，增速提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加119萬平方米。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金85802億元，同比增長

12、14.1%，增速比1-10月份提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款13208億元，增長16.1%；利用外資371億元，下降51.5%；自籌資金35374億元，增長13.8%；其他資金36849億元，增長15.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23119億元，增長20.2%；個(gè)人按揭貸款9274億元，增長23.7%。1.3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定增長2012年11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額18477億元，同比名義增長14.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長13.6%，以下除特殊說明外均為名義增長）。其中，限額以上企業(yè)（單位）消費(fèi)品零售額9395億元，增長15.1%。1-11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額186833

13、億元，同比名義增長14.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長12%）。從環(huán)比看，11月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長1.47%。按經(jīng)營單位所在地分，11月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額16031億元，同比增長15%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2446億元，增長14.6%。按消費(fèi)形態(tài)分，11月份，餐飲收入2115億元，同比增長14.2%；商品零售16362億元，增長15%。在商品零售中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額8652億元，增長15.3%。1.4、居民消費(fèi)價(jià)格總體呈上漲趨勢2012年11月份,全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.0%,比10月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.7%反彈。11月份,全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲

14、0.1%。預(yù)計(jì)12月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅將反彈至2.2%。食品價(jià)格漲幅加大是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅反彈的主因。11月份,食品價(jià)格同比上漲3.0%,影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲約0.95個(gè)百分點(diǎn)。10月份,食品價(jià)格同比上漲1.8%,影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲約0.57個(gè)百分點(diǎn)。9月份,食品價(jià)格同比上漲2.5%,影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲約0.79個(gè)百分點(diǎn)。11月份,食品價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲約0.11個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)農(nóng)業(yè)部公布的數(shù)據(jù),農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)價(jià)格總指數(shù)下半年以來呈現(xiàn)明顯的“N”型波動(dòng)。該指數(shù)在經(jīng)歷了7、8月份的上漲之后,于9、10月份持續(xù)下行,之后自11月開

15、始再掀升勢,12月以來延續(xù)上漲格局,并于12月24日突破200點(diǎn)整數(shù)關(guān)口。1.5、2012年中國出口形勢嚴(yán)峻12月7日，商務(wù)部外貿(mào)司司長王受文在國務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上表示，2012年，“中國出口形勢比較嚴(yán)峻”，原因有二：一是歐美市場不會(huì)有根本好轉(zhuǎn)；二是國內(nèi)的供應(yīng)成本也在上升。目前，新興市場國家的經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)。2012年，中國在外貿(mào)出口方面會(huì)重點(diǎn)開拓對發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的出口。同時(shí)，中國會(huì)進(jìn)一步提高外貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，在企業(yè)品牌建設(shè)、技術(shù)開發(fā)、營銷渠道等方面提供更多支持。如果歐洲債務(wù)危機(jī)不進(jìn)一步蔓延，2012年中國的出口仍能實(shí)現(xiàn)一定水平的增長。當(dāng)日，國務(wù)院新聞辦發(fā)布中國的對外貿(mào)易白皮書。白皮書分六部分，

16、約1.3 萬字，全面介紹了中國外貿(mào)出口的歷史和現(xiàn)實(shí)狀況，并分析了出口對中國經(jīng)濟(jì)和世界的深刻影響，介紹了中國未來對外貿(mào)易政策調(diào)整的方向。目前，中國是世界上最大的工業(yè)品生產(chǎn)國和出口國。白皮書指出，中國并不刻意追求對外貿(mào)易順差。長期以來，中國在服務(wù)貿(mào)易方面一直存在一定逆差。1990年后，中國的貨物貿(mào)易才由總體逆差轉(zhuǎn)變?yōu)榭傮w順差。2008年，中國貨物貿(mào)易順差達(dá)到2981億美元?dú)v史高點(diǎn)，此后逐漸收窄。中國貨物貿(mào)易順差主要存在于中美、中歐之間，而與日韓、東盟等工業(yè)中間品主要生產(chǎn)國則長期存在貿(mào)易逆差?，F(xiàn)階段，中國制造業(yè)和服務(wù)業(yè)參與國際分工的水平和地位不同，因此，中國貨物貿(mào)易存在著大量順差，而服務(wù)貿(mào)易則長期逆

17、差。2010年，中國貨物貿(mào)易順差占進(jìn)出口總額的6.1%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的3.1%。在全球貿(mào)易差額(順差或逆差)最大的九個(gè)國家中，中國上述指標(biāo)并不算太高。這反映了現(xiàn)階段中國在工業(yè)制成品加工組裝環(huán)節(jié)具有較大優(yōu)勢。貿(mào)易順差的急劇擴(kuò)大也給中國帶來困擾。如出口結(jié)匯人民幣大量投放，增加了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的難度和復(fù)雜性；貨物貿(mào)易順差急劇擴(kuò)大，使中國與一些貿(mào)易伙伴摩擦增多，對人民幣造成持續(xù)和較大的升值壓力。1.6、2012年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié)1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：前三季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑，基建投資、房地產(chǎn)回暖推動(dòng)四季度溫和復(fù)蘇2012年我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢令人堪憂：外部環(huán)境方面，歐債危機(jī)不斷反復(fù)，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)分化加劇，大多數(shù)新興

18、市場國家經(jīng)濟(jì)增長放緩或維持低位運(yùn)行，全球經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩；內(nèi)部環(huán)境方面，近年來國內(nèi)生產(chǎn)要素成本持續(xù)上漲，使傳統(tǒng)制造業(yè)和出口面臨重壓，加上主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)市場，多方因素合力之下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長面臨較大下行壓力。從數(shù)據(jù)上看，2012年GDP增速持續(xù)放緩，三季度跌至7.4%，形勢嚴(yán)峻程度一度超過預(yù)期。四季度起，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)其實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的復(fù)蘇，其主要推動(dòng)力來自于兩個(gè)方面：其一，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強(qiáng)勁增長，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資成功回升；其二，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)上行，帶動(dòng)建設(shè)活動(dòng)溫和回升。兩者很大程度上掩蓋了出口端的持續(xù)低迷，以及私人經(jīng)濟(jì)部門的去庫存重壓。從全年的角度看，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)的最終收官，對于各方而言都還

19、是可以接受的。2、行業(yè)環(huán)境：下半年以來行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，2012年以來以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從27.8%一路下滑至15.4%，全國房屋新開工面積更是由正轉(zhuǎn)負(fù)；而由于今年以來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)率先企穩(wěn)反彈，企業(yè)信心逐漸恢復(fù)，8月份以后景氣指標(biāo)陸續(xù)觸底，截止11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累積增速已在回升至16.7%，而新開工方面，8月單月增速今年來首度轉(zhuǎn)正、前11個(gè)月累積增速跌幅也從-13.4%（8月份）收窄至-11.1%?？傮w來看，下半年以來行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢非常穩(wěn)固。信貸投放方面，2012年以來以

20、5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增，5月份中央政府開始強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長的重要性，隨即各地方重大項(xiàng)目陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈；前11個(gè)月累計(jì)放出了7.75萬億元的信貸，已經(jīng)超過去年全年7.47萬億元的水平，今年全年新增預(yù)計(jì)將接近8.5萬億的規(guī)模。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，2012年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)增長，前11個(gè)月同比增長14.1%，其中來自個(gè)人按揭貸款貢獻(xiàn)最大，增速達(dá)到23.7%。第二部分：政策解析2.1、政策回顧2012年全國關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策匯總1月7日6月底前將實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)今年6月底前將實(shí)現(xiàn)包括石家莊在內(nèi)的40個(gè)主

21、要城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，屆時(shí)一查便知個(gè)人在這40城的住房情況。而廣州就在這40城之列。業(yè)界普遍認(rèn)為，這既是限購政策將來進(jìn)行調(diào)整的決策依據(jù)，也是房產(chǎn)稅開征的技術(shù)信息基礎(chǔ)。2月1日天津上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)：中心城區(qū)漲幅達(dá)35.2%指導(dǎo)價(jià)上調(diào)后，普通住宅范圍擴(kuò)大，相關(guān)交易稅費(fèi)大幅縮減，在一定程度上緩解了購房者壓力。通常稅費(fèi)占購房總成本不足10%，普通住宅指導(dǎo)價(jià)提高在短期內(nèi)將會(huì)刺激購房需求集中釋放。2月2日國務(wù)院總理溫家寶兩年五提促進(jìn)房價(jià)合理回歸國務(wù)院總理溫家寶31日上午主持召開國務(wù)院第六次全體會(huì)議，討論即將提請十一屆全國人大五次會(huì)議審議的政府工作報(bào)告(征求意見稿)。(三)鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。

22、2月7日財(cái)政部發(fā)文件:地方債房產(chǎn)稅須優(yōu)先投向保障房今年各地增加的地方政府債券收入要優(yōu)先用于保障性安居工程；個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入也要專項(xiàng)用于保障性安居工程。昨天，財(cái)政部發(fā)文要求各地做好今年保障性安居工程的財(cái)政資金安排工作。2月14日住建部要求進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作的通知。通知指出，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳應(yīng)每年將組織對各設(shè)區(qū)城市住房公積金業(yè)務(wù)管理、政策執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)控制和規(guī)范服務(wù)等工作開展檢查，重點(diǎn)檢查涉險(xiǎn)資金回收、分中心機(jī)構(gòu)調(diào)整、騙提騙貸和大額資金轉(zhuǎn)存等情況。2月18日中國央行年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%從2012年

23、2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來首次。央行上一次下調(diào)存款準(zhǔn)備基金率是2011年11月30日。2月21日國土部:今年將試點(diǎn)處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題記者從國土資源部了解到，在近日召開的全國推進(jìn)構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年全國將開始選擇試點(diǎn)城市，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。3月14日溫家寶:房價(jià)遠(yuǎn)沒回到合理價(jià)位 調(diào)控不能放松我以為合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配?，F(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。3月31日國土部下“禁墅令”別墅項(xiàng)目或?qū)⑼顺鲆皇?/p>

24、市場2月底國土部公布關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。從2003年開始，別墅市場10年已連發(fā)了5道禁令，”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次禁墅令相比以往更為嚴(yán)厲，隨著土地管理趨緊，隨著禁墅令的實(shí)施到位，高端需求將持續(xù)增長，別墅的稀缺價(jià)值也將膨脹。4月15日溫家寶主持國務(wù)院會(huì)議:堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖國務(wù)院總理溫家寶昨天主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議部署，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。會(huì)議指出，總的看，我國經(jīng)濟(jì)的基本面是好的，經(jīng)濟(jì)增速處于合理區(qū)間；經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備很大潛力，宏觀調(diào)控政策具有較大回旋余地。

25、5月12日5月18日央行將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行12日晚間發(fā)布消息稱，將從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。5月18日住建部關(guān)鍵期定調(diào):方向不改 決不讓調(diào)控反復(fù)地方政府小動(dòng)作不斷，各方聲音此起彼伏值此房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻，住建部終于發(fā)出聲音：明確調(diào)控方向不改，回調(diào)仍是主基調(diào)，并稱“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)?！?月21日溫家寶:嚴(yán)格實(shí)施樓市限購政策 樓市調(diào)控不放松5月18日至20日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研并主持召開六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)。 溫家寶指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長仍在預(yù)期目標(biāo)區(qū)間。要

26、貫徹穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置6月6日住建部強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖 嚴(yán)格執(zhí)行限購針對近期媒體關(guān)于一些城市以“穩(wěn)增長”為名擬放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人就當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和下一步政策走向等問題5日接受了記者采訪，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。6月7日6月8日起 金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25% 中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。7月5日央行年內(nèi)第二次降息 嚴(yán)行

27、差別化住房信貸個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：7月5日晚，央行宣布從7月6日開始下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。7月8日溫家寶：制止地方放松調(diào)控 決不讓房價(jià)反彈目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。7月27日財(cái)政部：下半年嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策下半年嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購房需求。8月31日多部委密集表態(tài)樓市調(diào)控 新政不會(huì)超新國八條在16省市樓市督查結(jié)束后，調(diào)控主管部門對于樓市的研判以及樓市調(diào)控政策走向

28、，一時(shí)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。近日來相關(guān)部委及其負(fù)責(zé)人對于樓市調(diào)控的密集表態(tài)，成為樓市調(diào)控“風(fēng)向標(biāo)”。業(yè)界注意到，差別稅收、房貸及推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，成為預(yù)判下一步樓市調(diào)控政策走向的關(guān)鍵詞。10月8日住建部繼續(xù)強(qiáng)調(diào)限購 做好防止房價(jià)反彈的預(yù)案“繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實(shí)施效果。適時(shí)對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)?！睋?jù)報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受專訪時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策尤其是限購政策的延續(xù)性。11月14日住建部部長:樓市限購政策短期內(nèi)不會(huì)退出11月13日據(jù)中國之聲新聞和報(bào)紙摘要報(bào)道，十八大新聞中心昨天(12日)舉行記者招待會(huì)，

29、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、環(huán)境保護(hù)部、人力資源和社會(huì)保障部相關(guān)負(fù)責(zé)人就住房、就業(yè)、醫(yī)療等百姓關(guān)注的民生問題回答提問。12月19日國土部：各地要避免出現(xiàn)地王 并公布地王標(biāo)準(zhǔn)地要避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)異常的高價(jià)地，避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場，并適時(shí)公布本地“地王”的參照標(biāo)準(zhǔn)。國土部昨日召開2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況新聞發(fā)布會(huì)，相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，保持從嚴(yán)從緊的調(diào)控基調(diào)。住建部明確表示：明年樓市調(diào)控限購政策不動(dòng)搖針對市場回暖后的各種疑問，住建部表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。長期堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購

30、等各項(xiàng)措施，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)需求2.2、金融政策2.2.1、2月24日 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行決定，從2012年月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次下調(diào)后，我國大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為20.5，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17。2.2.2、5月18日 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2月24日后，2012年以來央行第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。也是自從2011年12月份以來，央行第三次降低存款準(zhǔn)備金率。此次調(diào)整后，中國大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融

31、機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行20%和16.5%的存款準(zhǔn)備金率。市場估計(jì)，此舉將釋放4000-5000億元左右的資金。2.2.3、6月8日 央行降息0.25個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起：(1)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍；(2)將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。2.2.4、7月6日 央行年內(nèi)首次不對稱下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率中國人民銀行決定，自2012

32、年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。2.3、土地政策2.3.1、國土部要求2012年不得安排別墅類用地2月22日，國土資源部下發(fā)關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知，要求各地要確保保障性安居工程住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用

33、地。通知要求，各地應(yīng)因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。3月底前，市、縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)在土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)，經(jīng)省級(jí)國土資源主管部門審核報(bào)部并抄送各派駐地方的國家土地督察局，同時(shí)向社會(huì)公布。2.3.2、 閑置土地滿一年按地價(jià)20%征收閑置費(fèi)國土部今日正式發(fā)布經(jīng)修訂通過的閑置土地處置辦法，規(guī)定未動(dòng)工開發(fā)滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。該辦法自2012年7月1日起施行2.3.3、 天津推出新政策土地出讓金繳款期限延長此次發(fā)布會(huì)推出三項(xiàng)政策和服務(wù)舉措，一是延長土地出讓金繳

34、款期限。對于土地出讓價(jià)款在10億元(含10億元)以上的出讓地塊，受讓人按國家政策要求自土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳納土地成交價(jià)款50%的土地出讓金后，可自合同簽訂之日起180日內(nèi)繳齊全部土地出讓金(原為90日內(nèi)繳齊全部土地出讓金)。本次土地政策的推行，為進(jìn)一步加大招商引資的力度，宣傳天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，吸引更多境內(nèi)外的開發(fā)企業(yè)參與投資天津搭建服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)對于開發(fā)商來講也可謂是一項(xiàng)利好的政策，能夠從一定程度上緩解拍地過程中的資金壓力，地價(jià)款較高的土地聯(lián)合競買也降低了開發(fā)商的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，使得資源得以整合，降低財(cái)務(wù)杠桿，雙向互補(bǔ)更加保證項(xiàng)目的品質(zhì)。2.4、地方政策2.4.1、 天津上調(diào)普通住

35、宅指導(dǎo)價(jià)：中心城區(qū)漲幅達(dá)35.2% 2012年2月1日起，天津市普通住宅指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)再次進(jìn)行調(diào)整。此次調(diào)整是繼2007、2008和2010年之后的第四次上調(diào)。其中，中心城區(qū)平均漲幅達(dá)到35.2%，環(huán)城四區(qū)上漲33.6%，本次普通住宅指導(dǎo)價(jià)格的上調(diào)，進(jìn)一步擴(kuò)大了普通住宅房源的范圍。在二手房交易環(huán)節(jié)，同時(shí)滿足建筑面積144平米以下、容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于市場指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件，則屬于普通住宅。而二手房交易環(huán)節(jié)中涉及的營業(yè)稅、契稅等稅費(fèi)的繳納與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)。本次普通住宅指導(dǎo)價(jià)格的上調(diào)，進(jìn)一步擴(kuò)大了普通住宅房源的范圍，進(jìn)而使得購房交易稅費(fèi)大幅縮減，在一定程度上緩解了購房者的購買壓力

36、。  近年來隨著房價(jià)的上漲，近四成的房屋因價(jià)格因素而被劃入非普通住宅范圍，從而增加了購房者的稅費(fèi)成本。此次指導(dǎo)價(jià)格的上調(diào)將擴(kuò)大普通住宅的范圍，從而進(jìn)一步降低購房者的稅費(fèi)成本。根據(jù)房屋的面積、距離上次交易年限、是否首套房等條件的不同，此次調(diào)整將使得購房稅費(fèi)成本大幅將降低。2.4.2、 全國40個(gè)城市個(gè)人住房信息6月將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)按照住建部2012年初的部署，全國40個(gè)大中城市的個(gè)人住房信息要在6月實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，屆時(shí)個(gè)人在這40個(gè)城市的住房擁有情況將一目了然。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，廣州轄下十區(qū)兩市的個(gè)人住房信息已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)和住建部的聯(lián)網(wǎng)。據(jù)了解，聯(lián)網(wǎng)后，相關(guān)個(gè)人信息將只對管理部門公開。

37、40個(gè)聯(lián)網(wǎng)城市：直轄市：北京、上海、天津、重慶省會(huì)或首府城市：廣州、長沙、福州、濟(jì)南、太原、沈陽、長春、哈爾濱、南京、杭州、合肥、福州、南昌、鄭州、武漢、?？凇⒊啥肌⒗ッ?、西安、貴陽、西寧、石家莊、呼和浩特、銀川、烏魯木齊、南寧。其他城市：深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞。2.4.3、 沈陽調(diào)整普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)4月13日，根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，沈陽市提高了普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，一級(jí)區(qū)域由原來的每平方米8290元，提高至9470元，二級(jí)區(qū)域由原來的每平方米6720元，提高至7810元，精裝修商品住房，每平方米上浮1000元，比原來提高了500元。該標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之

38、日起施行。4月22日，沈陽市房產(chǎn)局對這次調(diào)整普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行政策解讀。 在契稅方面：國家稅收政策規(guī)定，普通住房，屬于家庭唯一住房，且90平方米（含本數(shù)）以下的，按成交總價(jià)1%繳納契稅，90144平方米的，按1.5%繳納契稅；非家庭唯一住房的，按3%繳納契稅。非普通住房，按成交總價(jià)4%繳納契稅。以一級(jí)區(qū)域?yàn)槔?月13日之前，住房成交單價(jià)在8290元以上的，要按4%繳納契稅，4月13日以后，住房成交單價(jià)低于9470元的，則根據(jù)住房是否屬于唯一住房及不同面積段，分別對應(yīng)1%、1.5%、3%稅率繳納。在營業(yè)稅方面：國家稅收政策規(guī)定，個(gè)人將購買超過5年（含5年）非普通住房轉(zhuǎn)讓的，按照其轉(zhuǎn)讓總價(jià)減去

39、購買房屋價(jià)款差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）普通住房轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。此次普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)提高，意味著相當(dāng)一部分原來屬于非普通住房的房屋，轉(zhuǎn)變成了普通住房，超過5年轉(zhuǎn)讓，免征營業(yè)稅，而不是差額征收。2.4.4、 被叫停的部分地方政府樓市微調(diào)一覽雖然大多數(shù)微調(diào)政策獲準(zhǔn)實(shí)行，但也有8項(xiàng)微調(diào)政策“夭折”。“夭折”的政策大多觸及政策“紅線”，企圖放松限購條件而被叫停。2.5、調(diào)控政策預(yù)測2012年3月以來，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，時(shí)近年底更是輪番上演土地、售房高潮， 近日多部委的及時(shí)表態(tài)除了強(qiáng)化當(dāng)前樓市的政策執(zhí)行信號(hào)，也是對明年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策基調(diào)的一個(gè)表態(tài)，確定2013年房地產(chǎn)政策總

40、指導(dǎo)方針，防止未來市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。最近一輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)超過兩年半，政策效應(yīng)有所遞減。由于我國購房需求量仍然較大，但以現(xiàn)階段限購、限貸的調(diào)控方式很難完全抑制投機(jī)性需求。在執(zhí)行原有政策之外，還應(yīng)逐步采用市場手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，并加強(qiáng)對市場預(yù)期的引導(dǎo)，完善土地供應(yīng)制度，以市場監(jiān)控、預(yù)期管理、土地供給等影響房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)關(guān)鍵要素形成“組合拳”調(diào)控樓市。事實(shí)上，未來房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”已經(jīng)初顯。針對近日來多發(fā)的“地王”現(xiàn)象，國土部就出臺(tái)新政，要求各地對總價(jià)較高的地塊實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng);對地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價(jià)方式或招標(biāo)出讓;對那些可能出現(xiàn)過度競爭的地塊，選用

41、“競地價(jià)、競配建”等多種競價(jià)方式。某認(rèn)為：2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控將在繼續(xù)維持關(guān)鍵性調(diào)控的基礎(chǔ)上適度偏緊，主要以維持現(xiàn)有政策、加強(qiáng)執(zhí)行力度為主,或?qū)⑤o以擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，并繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。第三部分：一級(jí)土地市場研究本期導(dǎo)讀：Ø 本年度供應(yīng)經(jīng)營性用地2747.37萬平米，共計(jì)298宗；Ø 本年度經(jīng)營性用地成交2363.91萬平米，共計(jì)278宗；Ø 本年度土地供應(yīng)最多的區(qū)域是武清區(qū)，其土地供應(yīng)量達(dá)509.43萬平米，占本年度總的土地出讓面積的18.54%；&

42、#216; 本年度土地成交面積最多的區(qū)域仍為武清，占全市土地總成交面積的約21.22%，土地成交量為501.61萬平米。3.1、土地市場年度供應(yīng)情況2012年天津市共供應(yīng)經(jīng)營性用地2747.37萬平米，共計(jì)298宗。其中郊縣是本年度的主力土地供應(yīng)區(qū)域，土地供應(yīng)量是1366.74萬平米，占本年度總的土地出讓面積的50%；濱海新區(qū)的土地供應(yīng)量是632.20萬平米，供應(yīng)量僅次于郊縣，占本年度總的土地出讓面積的23%，是本年度第二大主力供應(yīng)區(qū)域；環(huán)城四區(qū)的土地供應(yīng)量是587.31萬平米，占本年總的土地出讓面積的21%；市內(nèi)六區(qū)的土地供應(yīng)量最少，占全市的6%，較去年有所下降，供應(yīng)量為161.02萬平米。

43、3.2、土地市場年度成交情況2012年天津市共成交經(jīng)營性用地2363.91萬平米，共計(jì)278宗。其中郊縣是本年度的主力土地成交區(qū)域，土地成交量是1186.16萬平米，占年度總的土地成交面積的50%；濱海新區(qū)的土地成交量是563.12萬平米，僅次于郊縣，占本年度總的土地成交面積的24%，是本年度第二大主力成交區(qū)域；環(huán)城四區(qū)的土地成交量是420.00萬平米，占今年總量的18%；市內(nèi)六區(qū)的土地成交量最少，占全市的8%，較去年有所下降，成交量為194.63萬平米。天津市各區(qū)域樓面地價(jià)情況：南開12030元/和平11600元/北辰1218元/河西8214元/西青5300元/河?xùn)|6793元/河北4409元

44、/紅橋7888元/津南1480元/東麗2971元/靜海1138元/塘沽3970元/漢沽1974元/大港1289元/寧河1340元/薊縣1665元/寶坻1237元/武清1382元/2012度中心城區(qū)土地成交溢價(jià)情況分析競得單位宗地編號(hào)地塊位置建筑面積（）用途掛牌起始價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）溢價(jià)比率中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司津西衛(wèi)(掛)2012-066號(hào)河西區(qū)衛(wèi)津南路與吳家窯大街交口228000城鎮(zhèn)住宅商業(yè)22344029700033%天津金僑城投資有限公司津紅紀(jì)（掛）2012-118號(hào)紅橋區(qū)紀(jì)念館路延長線與竹山路交口80374城鎮(zhèn)住宅商業(yè)500006340027%北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司津南天（

45、掛）2012-117號(hào)南開區(qū)天塔道北側(cè)312972城鎮(zhèn)住宅商業(yè)36960046200025%天津富都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司津東新（掛）2012-098號(hào)河?xùn)|區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口145000城鎮(zhèn)住宅商業(yè)92000985007%北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司津北律(掛)2012-091號(hào)河北區(qū)八馬路與律緯路交口西側(cè)141105城鎮(zhèn)住宅商業(yè)87000890002%本年度中心城區(qū)共成交17宗土地，其中除和平區(qū)外，其他五區(qū)均各有1宗土地溢價(jià)；其中溢價(jià)比率超過100%的土地為0宗；溢價(jià)比率在50%以下的有5宗，其用途均為綜合用地，一是由中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司投得，位于河西區(qū)衛(wèi)津南路與吳家窯大街交口，占地79

46、955平米，建筑面積228000平米，溢價(jià)比率為33%；二是由天津金僑城投資有限公司投得，位于紅橋區(qū)紀(jì)念館路延長線與竹山路交口，占地33489平米，建筑面積80374平米，溢價(jià)比率為27%； 三是由北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司投得，位于紅南開區(qū)天塔道北側(cè)，占地104324平米，建筑面積312972平米，溢價(jià)比率為25%；四是由天津富都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投得，位于河?xùn)|區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口，占地31726平米，建筑面積145000平米，溢價(jià)比率為7%；五是由北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投得，位于河北區(qū)八馬路與律緯路交口西側(cè)，占地33596平米，建筑面積141105平米，溢價(jià)比率為2%；其他1

47、2宗地塊0溢價(jià)，占總成交比例的70.6%。本年度土地成交總體溢價(jià)比率較低，高溢價(jià)成交地塊較少。3.、重點(diǎn)地塊分析1.南開區(qū)天塔道地塊地塊指標(biāo)宗地編號(hào)津南天（掛）2012-117號(hào)地塊位置南開區(qū)天塔道北側(cè)競得單位北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)出讓年限城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年土地面積（）104324建筑面積（）312972起始總價(jià)（萬元）369600成交總價(jià)（萬元）462000樓面單價(jià)（元/）14762容積率3該地塊地理位置優(yōu)越，向東與天塔對望；向西即見水上公園與周鄧紀(jì)念館；南面即為上谷商業(yè)街；北面臨近八里臺(tái)商業(yè)街。此外交通便利，有地鐵三號(hào)線經(jīng)過。該地塊規(guī)劃為商業(yè)金融業(yè)、居住用地

48、，且不得建設(shè)酒店型公寓。地塊規(guī)劃加上該地塊周邊配套齊全，預(yù)計(jì)又將成為天津一高端商圈。地塊該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)、居住用地，土地出讓面積104324平方米，規(guī)劃地上建筑面積不大于30.8萬平方米，其中商業(yè)金融類建筑面積不大于20.9萬平方米(包括商業(yè)、酒店、寫字樓，不得建設(shè)酒店型公寓)、住宅建筑面積不大于9.9萬平方米；建筑限高200米。.和平區(qū)大沽北路東側(cè)地塊地塊指標(biāo)宗地編號(hào)津和大（掛）2012-041號(hào)地塊位置和平區(qū)大沽北路東側(cè)競得單位金融街融展（天津）投資有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商服出讓年限城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年土地面積（）27541建筑面積（）210500起始總價(jià)（萬元）175

49、000成交總價(jià)（萬元）175000樓面單價(jià)（元/）8314容積率7.64該地塊位于大沽北路與長春道交口位置，地塊四至：東至吉林路，南至哈爾濱道，西至大沽北路，北至長春道。占地面積2.75萬平米，出讓建筑面積約21萬平米，容積率7.64；地塊該地塊規(guī)劃性質(zhì)為綜合用地，出售掛牌起始價(jià)共計(jì)175000萬元（起始價(jià)不含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)），折合樓面地價(jià)約8314元/平米。.河?xùn)|區(qū)新開路后廣場地塊地塊指標(biāo)宗地編號(hào)津東新（掛）2012-098號(hào)地塊位置河?xùn)|區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口競得單位天津市富都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)出讓年限住宅70年 商服40年土地面積（）31726建筑面積（）145000起

50、始總價(jià)（萬元）92000成交總價(jià)（萬元）98500樓面單價(jià)（元/）6793容積率4.57該地塊由天津富都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.85億元摘得，溢價(jià)率7.07%地塊該地塊位于天津站后廣場，是溝通市中心區(qū)域重要地帶，周邊配套齊全，且河?xùn)|區(qū)目前購房者可選新樓盤不多，本次6793元/平方米的樓面價(jià)較周邊新盤當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格相對低，后期可發(fā)展性良好。.河西區(qū)八里臺(tái)師大地塊地塊指標(biāo)宗地編號(hào)津西衛(wèi)(掛)2012-066號(hào)地塊位置河西區(qū)衛(wèi)津南路與吳家窯大街交口競得單位中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)出讓年限城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年土地面積（）79955建筑面積（）228000起始總價(jià)（萬元）223440成

51、交總價(jià)（萬元）297000樓面單價(jià)（元/）13026容積率2.85該地塊位于河西區(qū)衛(wèi)津南路與吳家窯大街交口，東至空軍大院，南至平山道，西至衛(wèi)津南路，北至吳家窯大街。地塊該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)金融業(yè)，出讓土地面積79955.9平方米，總建筑面積不得超過22.8萬平方米，居住建筑面積和商業(yè)金融業(yè)建筑面積比例為55，其中居住用地容積率不大于2.5，建筑高度不大于100米。商業(yè)金融業(yè)用地容積率不大于3.3，建筑高度不大于160米。公告規(guī)定，該地塊規(guī)劃住宅套型建筑面積90平方米以下住宅所占比例應(yīng)大于住宅總建筑面積的70%；項(xiàng)目竣工后由土地整理單位以2.2萬元/平方米的價(jià)格，回購建筑面積約為683

52、9平方米的住宅。3.4、2012年房企拿地排名與拿地風(fēng)格2012年房企拿地排名TOP20排名房企拿地總數(shù)拿地面積拿地金額（塊）（萬平米）（億元）1恒大642028 134 2保利481146 353 3萬科461056 378 4中海11468 175 5綠地集團(tuán)31382 128 6中鐵8249 21 7萬達(dá)20215 148 8富力地產(chǎn)14212 45 9金科12207 46 10榮盛發(fā)展21204 60 11首創(chuàng)置業(yè)8179 23 12招商10166 114 13雅居樂地產(chǎn)4157 12 14越秀地產(chǎn)9153 55 15華潤置地10109 58 16首開3101 30 17碧桂園688

53、14 18龍湖1580 180 19綠城中國658 92 20金地650 30 激進(jìn)風(fēng)格代表：招商地產(chǎn)在以穩(wěn)健著稱的招商系里，能在房地產(chǎn)調(diào)控之年加速擴(kuò)張，說明集團(tuán)上面給的壓力很大，同時(shí)也說明招商地產(chǎn)新的管理團(tuán)隊(duì)也開始注意增長速度的重要性。日前招商地產(chǎn)董事長林少斌公開表示，以目前公司擁有的土地存量和開發(fā)計(jì)劃預(yù)計(jì)，2013年將力爭實(shí)現(xiàn)百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤”為中長期目標(biāo)。林少斌具體談到，預(yù)計(jì)2013年招商地產(chǎn)的貨量在600億元至700億元，按照70%的去化率目標(biāo)，公司2013年的銷售目標(biāo)將超過400億元。招商地產(chǎn)目前欲做大的心態(tài)有些急迫，其轉(zhuǎn)型之路只是剛剛起步，然而轉(zhuǎn)型本身是一個(gè)中長

54、期的過程，也許要5年甚至10年，而且過程很痛苦，失敗的可能性遠(yuǎn)比成功的可能性要大，因此，招商地產(chǎn)今后面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，其千億之路并不平坦。穩(wěn)健風(fēng)格代表：萬科地產(chǎn)以銷定量，根據(jù)銷售規(guī)模決定拿地規(guī)模，萬科12年下半年加速拿地除了銷售以外，萬科將心思放在積極拿地上，全國多個(gè)城市的土地市場都出現(xiàn)了萬科競地的身影；萬科總裁郁亮指出地方政府處理土地供應(yīng)、調(diào)控政策和配套規(guī)劃上等問題上的不足之處?！白钚枰孔拥某鞘型恋毓?yīng)最緊張，這時(shí)候很需要政府做好配套，要規(guī)劃清楚建設(shè)目標(biāo)、配套所需要的資金、配套的土地、需要多少市場力量來做，”他表示，要解決用地量和規(guī)劃問題，“難就難在各個(gè)部門要配合起來?！北Ｊ仫L(fēng)格代表：綠城

55、集團(tuán)綠城股權(quán)賣了，項(xiàng)目賣了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來了，股價(jià)升上去了綠城已經(jīng)徹底度過“生死劫”，安全著陸了；綠城中國董事長宋衛(wèi)平和融創(chuàng)中國董事長孫宏斌都不是甘于屈居地產(chǎn)第二梯隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者。此外，在宋衛(wèi)平連吃地王付出高昂代價(jià)之后，土地市場的窗口期更使其不容錯(cuò)過，因而反周期拿地并不令人意外。有統(tǒng)計(jì)顯示，從2012 年6 月底至11 月中，綠城購地涉及的總金額為167 億元，地區(qū)遍布上海、杭州、合肥、天津、大連等核心城市；綠城自己的拿地支出并沒有這么多，多數(shù)是與其他公司合作拿地，綠城將資金注入與融創(chuàng)成立的合營公司后，其購地資金已不需要綠城支付現(xiàn)金。土地市場預(yù)測隨著天津中心城區(qū)土地一塊塊減少，市區(qū)變得寸土寸金，能有一塊巴掌大的地也倍顯珍貴，市區(qū)的土地已經(jīng)處處是焦點(diǎn)，處處是黃金；2012年底，天津土地成交迎來高潮，市區(qū)所剩無幾的價(jià)值高地開始放出，房企儲(chǔ)備行動(dòng)密集進(jìn)行，預(yù)計(jì)2013年仍有不少地王誕生。第四部分：商品住宅市場分析本期導(dǎo)讀：Ø 12年天津市商品房總供應(yīng)量為1696萬平米，環(huán)比11年供應(yīng)量下降18%；12年天津市商品房總成交量為1163萬平米，環(huán)比11年成交量上漲8%