中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告(共49頁(yè))

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告要點(diǎn)提示 1-6月，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長(zhǎng)34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到5723億元，同比增長(zhǎng)48.4%；商品房平均銷售價(jià)格為2424元平方米，同比增長(zhǎng)了5.4%。 從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。從中長(zhǎng)期來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。 1-6月，北京市共銷售經(jīng)濟(jì)適用住房81.1萬平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)6.8倍，占同期商品住宅銷售面積的16.5%，是自1998年啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建

2、設(shè)以來上半年銷售最多的一年。 1-6月，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到4.1%；投資主體呈多元化格局；市場(chǎng)供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時(shí)期以來最低。 從短期來講，“121”房貸新政對(duì)地產(chǎn)界有不利的影響；但從長(zhǎng)期看，卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。目 錄 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況4一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)4二、房地產(chǎn)資金到位情況較好5三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大6四、商品房銷售額持續(xù)增長(zhǎng)8五、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升9六、房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡情況12七、國(guó)房景氣指數(shù)呈現(xiàn)

3、穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)13 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題17一、土地供應(yīng)增幅過大17二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾17三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴太大18四、局部泡沫蔓延18 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)21一、短期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)21二、未來中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)22 重點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)分析24北京經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析24一、消費(fèi)群體分析24二、市場(chǎng)需求分析27上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)與分析32一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀32二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷34三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素分析37 政策述評(píng)39解析“121”房貸新政39一、出臺(tái)背景39二、爭(zhēng)議和難點(diǎn)40三、各方諫言41附表：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)45一、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額45二、三大地區(qū)房

4、地產(chǎn)開發(fā)投資完成額45三、商品房銷售額46四、商品房住宅施工銷售面積46五、全國(guó)完成開發(fā)土地面積47六、全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)47七、全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)48八、全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)49 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3816億元，同比增長(zhǎng)34.0%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為26.5%。其中商品住宅開發(fā)完成投資2586億元，同比增長(zhǎng)28.0%，占商品房投資的比重為67.8%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度看，東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于

5、東部。表1-1 2003年1-6月房地產(chǎn)投資完成額單位：億元，%全國(guó)總計(jì)東部中部西部房地產(chǎn)3816.812771.88525.58519.35同比增長(zhǎng)3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增長(zhǎng)2824.747.734.5數(shù)據(jù)來源：國(guó)家信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資227.66億元，同比增長(zhǎng)22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長(zhǎng)27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長(zhǎng)50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成

6、投資同比增長(zhǎng)分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。圖1-1 按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資情況二、房地產(chǎn)資金到位情況較好1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5722億元，同比增長(zhǎng)48.4%。其中：國(guó)內(nèi)貸款1487億元，同比增長(zhǎng)58.4%，所占比重為26.0%；利用外資94億元，同比增長(zhǎng)45.1%，所占比重為1.6%；企業(yè)自籌資金1718億元，同比增長(zhǎng)42.8%，所占比重30.0%；其他資金2415億元，同比增長(zhǎng)46.5%，所占比重42.2%。東、中、西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金分別為4338億元、677億元和707億元，東部最高，約占全國(guó)到位資

7、金總量的75.8%。表1-2 2003年1-6月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國(guó)總計(jì)東部中部西部合計(jì)5722.824338.1677.22707.51國(guó)內(nèi)貸款1487.571174.87139.71172.98利用外資94.180.2112.611.28自籌資金1718.221159.49297.44261.28其他資金2415.341917.58226.47271.3數(shù)據(jù)來源：國(guó)家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個(gè)方面。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)市場(chǎng)和銷售的依存度進(jìn)一步增大

8、，其較大部分依靠按揭貸款方式實(shí)現(xiàn)；自籌資金占比約30%，絕對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力雖有一定增強(qiáng)，但整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力還有待進(jìn)一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。圖1-2 1-6月份房地產(chǎn)投資累計(jì)到位資金來源構(gòu)成三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大1-6月份，全國(guó)除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開工建設(shè)項(xiàng)目51876個(gè)，同比增加9657個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資16921億元，增長(zhǎng)70.5%。從商品房建設(shè)情況來看，商品房施工面積77582萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%

9、，其中，商品住宅施工面積60411萬平方米，同比增長(zhǎng)28.4%。商品房新開工面積24340萬平方米，同比增長(zhǎng)31.0%，其中，商品住宅新開工面積19876萬平方米，同比增長(zhǎng)30.1%。商品房竣工面積8187萬平方米，同比增長(zhǎng)40.4%，其中，商品住宅竣工面積6766萬平方米，同比增長(zhǎng)38.6%。圖1-3 上半年三大地區(qū)商品住宅累計(jì)施工、銷售面積房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長(zhǎng)上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1/4-1/3，也即新開工率一般應(yīng)在25%-33%之間，見下表：表1-3 歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面

10、積情況單位：萬平方米，%年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率199218969.7523339.157143.92123199336478.1045888.1512563.54126199446945.1422293.5216489.4947199548543.2823898.5714194.0049199646537.058469.6715356.7118199744985.5014026.9815819.7031199850770.1020387.9017566.6040199956857.6022579.4021410.8040200065896.9029582.6025104.904

11、5200177213.5037394.2029867.4048200292756.9942259.8532522.8046資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局由表1-3可見，1993年商品房新開工率為126%，市場(chǎng)供給嚴(yán)重過量。1998年后，新開工率再次超過33%且超出程度不斷增大，2002年為46%，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。四、商品房銷售額持續(xù)增長(zhǎng)1-6月份，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長(zhǎng)44.8%，高于同期投資增速10.8個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售給個(gè)人1916億元，增長(zhǎng)46.8%；銷售面積8672萬平方米，增長(zhǎng)37.4%。圖1-4 2003年1-6

12、月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會(huì)隨著銷售額的波動(dòng)而波動(dòng)；二是投資額波動(dòng)滯后于銷售額波動(dòng)，投資擴(kuò)張的滯后期比投資收縮的滯后期要長(zhǎng)。其主要原因在于，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)主要依靠住宅需求來推動(dòng)：2002年，全國(guó)商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長(zhǎng)19.4%，商品房銷售額由1992年的450億元增長(zhǎng)到2002年的5721億元，年均增長(zhǎng) 28.8%。2002年商品住宅銷售面積和銷售額分別占當(dāng)年商品房銷售總量的88.6%和92.1%。寫字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢(shì)明顯趨緩。這在一定程度上反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本趨向合

13、理。圖1-5 1997-2002年商品房銷售、投資額增長(zhǎng)情況如圖1-5所示，從商品房銷售額的增長(zhǎng)情況看：1998年增長(zhǎng)率達(dá)到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動(dòng)幅度不大；2002年有較大幅度下滑。但增長(zhǎng)幅度都在20%以上。這個(gè)形勢(shì)是很好的。從商品房投資增長(zhǎng)情況來看：1997年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，這是前幾年房市調(diào)整的余波。1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升為25.3%。這顯然是受到前幾年商品房銷售額連年大幅增長(zhǎng)的鼓勵(lì)。2002年投資額增長(zhǎng)幅度比上年減少3.4個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長(zhǎng)幅度下滑的影響。五、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升1-6月份，全國(guó)房

14、地產(chǎn)市場(chǎng)受“非典”疫情影響并不明顯，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。其中，二季度與去年同季相比，房屋銷售價(jià)格上漲5.0%，土地交易價(jià)格上漲7.1%，房屋租賃價(jià)格上漲1.9%。 表1-4 2003年二季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)全國(guó)105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3濟(jì)南102.3103.098.9天津102.8103.0104.7青島113.4101.799.7石家莊99.7100.798.7鄭州102.3100.099.0太原102

15、.2129.8100.5武漢103.5104.499.3呼和浩特100.5102.298.5長(zhǎng)沙100.2100.899.1沈陽(yáng)103.8116.2100.2廣州99.4100.0100.0大連102.2100.099.6深圳101.0100.5100.0長(zhǎng)春101.2102.8104.4南寧101.7100.0106.4哈爾濱100.1100.099.0?？?00.796.690.7上海118.1114.0100.2成都101.8106.499.8南京109.5102.2106.9貴陽(yáng)101.6100.1100.9杭州105.4141.7101.9昆明99.3100.0100.1寧波116.

16、4106.6106.2重慶105.5133.799.5合肥104.9107.7103.4西安101.1100.798.1福州101.3104.998.6蘭州100.0100.098.6廈門102.4101.698.8西寧101.5102.7102.0銀川102.1104.495.4烏魯木齊99.9100.3100.2數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （以去年同期價(jià)格為100）（一）房屋銷售價(jià)格漲幅擴(kuò)大。上半年，房屋銷售價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中，二季度價(jià)格上漲5.0%，漲幅比一季度擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價(jià)格仍保持大幅上漲，如上海18.1%、寧波16.4%、青島13.4%、南京9.5%；

17、西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，房屋銷售價(jià)格也分別上漲5.5%和2.1%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。分類型看，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅銷售價(jià)格分別上漲3.0%和5.2%，豪華住宅價(jià)格上漲3.3%；寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分別上漲2.4%和2.5%，其他用房銷售價(jià)格下降0.4%。 圖1-6 2003年二季度主要地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（二）土地交易價(jià)格保持較高漲幅。上半年，全國(guó)土地交易價(jià)格繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。其中二季度上漲7.1%，漲幅比一季度減少0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，居民住宅用地交易價(jià)格上漲11.8%，商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格上漲4.0%，工業(yè)用地交易價(jià)格上漲1.0%，其他用地交易

18、價(jià)格上漲1.9%。三十五個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格漲幅超過10%的城市是，杭州41.7%、重慶33.7%、太原29.8%、沈陽(yáng)16.2%和上海14.0%。 圖1-7 2003年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（三）房屋租賃價(jià)格小幅上漲。上半年，全國(guó)房屋租賃價(jià)格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢(shì)。其中二季度，房屋租賃價(jià)格上漲1.9%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價(jià)格的影響，住宅租賃價(jià)格上漲4.7%，漲幅比一季度擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中公房和私房的租賃價(jià)格分別上漲1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影響，辦公用房和商業(yè)用房租賃價(jià)格分別下降0.9%和1.3%。廠房倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格上漲2.2%，比一季度漲幅減少0.3個(gè)

19、百分點(diǎn)。 圖1-8 全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況六、房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡情況（一）一級(jí)市場(chǎng)需求超過供給近年來土地市場(chǎng)需求旺盛，1-6月份，開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15069.4萬平方米，同比增長(zhǎng)了54.8%；完成土地開發(fā)面積7143.7萬平方米，同比增長(zhǎng)了40.3%，土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲較快。圖1-9 1-6月份全國(guó)土地購(gòu)置與開發(fā)面積現(xiàn)階段土地價(jià)格上漲還有兩個(gè)重要原因：一是商品房銷售情況良好，不少開發(fā)商加大了對(duì)土地的購(gòu)置和儲(chǔ)備力度，推動(dòng)了土地價(jià)格上漲，這反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景普遍看好；二是國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度增大，土地市場(chǎng)化進(jìn)程加快，經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣制度得到進(jìn)一步

20、推廣，人們預(yù)期土地取得難度將加大，故而加大了土地儲(chǔ)備力度。此外，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地本身的價(jià)值在不斷上升，土地價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)是必然上漲的。（二）二級(jí)市場(chǎng)供銷兩旺，增長(zhǎng)比例基本協(xié)調(diào) 1-6月份，我國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長(zhǎng)44.8%，商品房竣工量和銷售量同比增長(zhǎng)40.4%和37.4%，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)供銷兩旺。圖1-10 1-6月份商品房竣工與銷售面積增長(zhǎng)率（三）三級(jí)市場(chǎng)成長(zhǎng)迅速，沿海大中城市規(guī)模初步顯現(xiàn) 我國(guó)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，三級(jí)市場(chǎng)總體規(guī)模較小，但受二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)繁榮和房改制度實(shí)施的影響，近年來沿海大中城市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)成長(zhǎng)迅速。6月份，上海二手房

21、指數(shù)為1137 點(diǎn)，比上月上升12點(diǎn)，漲幅為1%，2002年廣州二手樓交易面積達(dá)到486萬平方米，與同期一手樓交易面積之比為1：0.61。沿海大中城市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)漸成規(guī)模，供給和需求均有較大幅度增長(zhǎng)，二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效果顯著。七、國(guó)房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù)3個(gè)月的小幅回落之后，“國(guó)房景氣指數(shù)”再次回升到107點(diǎn)以上的水平。6月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”達(dá)到107.04，比5月份上升0.76點(diǎn)，比去年同期上升2.39點(diǎn)。“國(guó)房景氣指數(shù)”的再次上揚(yáng)，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢(shì)頭。圖1-11 2002年初至今國(guó)房景

22、氣指數(shù)變動(dòng)情況在主要分類指標(biāo)中，房屋竣工面積、資金來源和土地轉(zhuǎn)讓收入等分類指數(shù)增勢(shì)強(qiáng)勁，是拉動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”總體水平止跌回升的主要原因：6月份，竣工面積分類指數(shù)為111.46，與5月份基本持平，比去年同期上升7.42點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為108.47，比5月份上升2.41點(diǎn)，比去年同期上升4.68點(diǎn)；新開工面積分類指數(shù)達(dá)到108.91，比5月份上升0.17點(diǎn)，比去年同期上升3.44點(diǎn)；商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)為97.71，比5月份下降1.23點(diǎn)，比去年同期上升3.73點(diǎn)。空置面積分類指數(shù)為96.52，與5月份持平，比去年同期下降0.05點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為115.97，比5月份下降0

23、.64點(diǎn)，比去年同期下降2.60點(diǎn)。圖1-12 2002.6-2003.6國(guó)房景氣指數(shù)及主要分類指標(biāo)變動(dòng)情況我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這種態(tài)勢(shì)是由體制變化、政策刺激以及居民生活水平改善、舊城改造、城市化進(jìn)程加快等三大動(dòng)力共同推動(dòng)發(fā)展而形成的。具體分析為：1、1997年宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后，我國(guó)實(shí)施了擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，在全國(guó)范圍內(nèi)推行住房貨幣化分配制度改革，降低了購(gòu)房貸款利息。有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了必要的保障。根據(jù)1995-2002年歷年12月份國(guó)房景氣指數(shù)變動(dòng)情況，可以說明這種景氣程度的變化趨勢(shì)。圖1-13 19952002年歷年1

24、2月國(guó)房景氣指數(shù)變動(dòng)情況資料來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)備注：綜合指數(shù)值100為景氣線，100以上為景氣區(qū)間，100以下為不景氣區(qū)間，110以上為過熱預(yù)警區(qū)間。從圖1-13中可以看出，1998年后房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入景氣區(qū)間。進(jìn)入2000年，國(guó)房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在104點(diǎn)附近窄幅波動(dòng)，呈現(xiàn)出高位強(qiáng)勢(shì)橫盤跡象，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的一輪景氣階段，且離110點(diǎn)的預(yù)警值有很大的安全空間(年度最大值也只有105.27)，并未出現(xiàn)嚴(yán)重的過熱。由此表明，在市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，幾年來房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行特征顯著。 2、體制變化是基礎(chǔ)和第一推動(dòng)力。1998年以來，取消福利分房以后，巨大的市場(chǎng)需求是供給擴(kuò)大的強(qiáng)大動(dòng)力

25、，從根本上刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性，而且吸引其他資金流向房地產(chǎn)業(yè)。3、金融、稅收等各項(xiàng)政策的刺激是第二推動(dòng)力。中國(guó)人民銀行多次降息以分流儲(chǔ)蓄；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和個(gè)人信貸業(yè)務(wù)，加大了金融支持；建設(shè)部取消多項(xiàng)不合理收費(fèi)；國(guó)家稅務(wù)總局也降低個(gè)人購(gòu)房契稅等，這些政策措施的出臺(tái)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐。4、居民生活水平改善、舊城改造及城市化等的內(nèi)在要求是第三推動(dòng)力。因此，在上述一系列制度、政策和內(nèi)在要求的合力作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)是一種必然結(jié)果。 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題一、土地供應(yīng)增幅過大企業(yè)儲(chǔ)備土地按我國(guó)現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實(shí)上大量存在。因

26、為不論是企業(yè)的歷史用地還是通過各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)有權(quán)自主地從市場(chǎng)的角度去考慮項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，以獲取最大收益，這是正常的市場(chǎng)行為，當(dāng)市道好時(shí)，企業(yè)可以多建一些，市道不好時(shí)，也可以作為企業(yè)的儲(chǔ)備項(xiàng)目。過于硬性的行政規(guī)定，反而更容易造成供求關(guān)系的失衡和問題樓盤的發(fā)生。如果政府果真不讓企業(yè)儲(chǔ)備土地，就應(yīng)當(dāng)在必要時(shí)停止供地，使市場(chǎng)平衡，但事實(shí)是政府在土地供應(yīng)方面一直以來就存在以下一對(duì)矛盾，一是需要通過出讓土地獲得龐大的城市建設(shè)資金，特別是在城市高速發(fā)展的初始階段，而另一方面，政府和企業(yè)本身對(duì)市場(chǎng)需求的把握也并不能真正做到“先見之明”，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴(kuò)大

27、。因此，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力，是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。嚴(yán)格控制開發(fā)用地的供應(yīng)總量，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。供應(yīng)總量控制住了，才能避免盲目擴(kuò)大商品房開發(fā)規(guī)模，才能穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)，開發(fā)商、投資者和購(gòu)買房屋的消費(fèi)者等市場(chǎng)主體才有投資信心。二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾從理論上計(jì)算，當(dāng)前乃至未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的住房總量依然是不足的。據(jù)一份測(cè)算顯示，如果我國(guó)按每年一個(gè)百分點(diǎn)提高城市化率，每年至少要轉(zhuǎn)移1500萬農(nóng)村人口，則每年需要2-3億平方米城市住宅。由此可見，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)大量空置的問題不在于總量而是結(jié)構(gòu)上的不合理。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求失衡，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗或發(fā)展受阻的重要癥結(jié)。

28、目前，我國(guó)大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房屋的開發(fā)量不足。一些大中城市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤(rùn)，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價(jià)格虛高。同時(shí)，市場(chǎng)上低價(jià)位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。從市場(chǎng)的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴程度較高據(jù)中國(guó)人民銀行2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告分析，上年房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6-1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加為1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明了

29、我國(guó)GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，而房地產(chǎn)的發(fā)展主要是依賴于金融的強(qiáng)有力支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)資金中占比一直維持在23%左右，個(gè)人購(gòu)房資金中銀行貸款的比重2001年約為30%，并呈逐漸上升的趨勢(shì)。由于銀行不僅通過提供開發(fā)類貸款參與住宅的開發(fā)，而且通過提供個(gè)人住房貸款參與住宅的銷售，從而極大地提高了銀行資金在住宅投資開發(fā)資金來源中的比重，使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴程度明顯提高。發(fā)展商利用個(gè)人住房貸款比開發(fā)類貸款容易獲得的特點(diǎn)，利用“假按揭”套取銀行資金的現(xiàn)象比較嚴(yán)重?！凹侔唇摇憋L(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重點(diǎn)。四、局部

30、泡沫蔓延 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期對(duì)全國(guó)3817家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示出以下結(jié)果：三成以上的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，一半多的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景不持樂觀態(tài)度。一是39.32%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，55.17%的企業(yè)認(rèn)為適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，5.51%的企業(yè)認(rèn)為慢于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二是34.43%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大，56.73%的企業(yè)認(rèn)為適中，8.84%的企業(yè)認(rèn)為偏小。三是44.83%的企業(yè)對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景較為樂觀，43.90%的企業(yè)認(rèn)為一般，11.27%的企業(yè)明確表示不樂觀。四是44.94%的企業(yè)認(rèn)為本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資

31、力度要加大，40.31%的企業(yè)認(rèn)為不變，14.75%的企業(yè)認(rèn)為要縮小。四成多的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過熱。具體為：42.21%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過熱，57.79%企業(yè)認(rèn)為適中或不熱。1/2以上的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售一般和對(duì)商品房銷售前景持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。一是35.82%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售較好，57.68%的企業(yè)認(rèn)為一般，6.50%的企業(yè)認(rèn)為較差。二是39.81%的企業(yè)對(duì)未來兩年內(nèi)商品房銷售前景表示樂觀，47.37%的企業(yè)表示一般，12.82%的企業(yè)表示不樂觀。近九成的企業(yè)認(rèn)為空置商品房持續(xù)增加已對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響。具體為：13.45%的企業(yè)認(rèn)為影響不大，44.50%的企業(yè)認(rèn)為有些影響，40.

32、88%的企業(yè)認(rèn)為導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，1.18%的企業(yè)認(rèn)為已使企業(yè)面臨破產(chǎn)。約1/2的企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)過高或偏高，看到了泡沫。具體為：6.34%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房房?jī)r(jià)過高，42.24%的企業(yè)認(rèn)為偏高，40.87%的企業(yè)認(rèn)為適中，10.55%的企業(yè)認(rèn)為偏低。近1/2的企業(yè)認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金主要來自于銀行。26.92%的企業(yè)認(rèn)為來自于銀行貸款，20.18%的企業(yè)認(rèn)為來自于個(gè)人按揭貸款。居民購(gòu)買力低、商品房過剩、開發(fā)投資規(guī)模過大、盲目建設(shè)為空置商品房增加的主要因素。企業(yè)的認(rèn)同率分別為29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體走勢(shì)，就全國(guó)

33、而言尚屬于正常狀態(tài)，但已在若干地區(qū)和一些方面出現(xiàn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，并有蔓延、擴(kuò)大之勢(shì)。具體而言，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的局部過熱苗頭表現(xiàn)在：一是近三年來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模平均以25.04%的高速增長(zhǎng)，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進(jìn)一步增加之勢(shì)。二是炒房子、炒地皮等投機(jī)、炒作現(xiàn)象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢(shì)。三是商品房開發(fā)投資結(jié)構(gòu)過于向高中檔房?jī)A斜。四是國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多行業(yè)的企業(yè)已開始向房地產(chǎn)業(yè)涌入或受其連帶影響。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。局部泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在：一是地價(jià)泡沫。土地由于其稀缺性和市場(chǎng)需求的無限性拉動(dòng)及炒作，

34、土地價(jià)格出現(xiàn)虛漲，虛漲的部分就是泡沫。二是房?jī)r(jià)泡沫。房?jī)r(jià)中的地價(jià)泡沫、房地產(chǎn)投機(jī)和炒作所哄抬的價(jià)格部分、開發(fā)商正常期望值以上的期望值等，組成了房?jī)r(jià)泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求，超過部分的供給增長(zhǎng)則為虛漲，構(gòu)成商品房供求泡沫。近幾年，我國(guó)商品房空置率均在14%以上，處于危險(xiǎn)空置區(qū)。即使不考慮我國(guó)現(xiàn)有的空置商品房，在未來兩年內(nèi)，按照房屋施工面積增幅比近三年平均增幅降低2個(gè)百分點(diǎn)、商品房銷售面積增幅比近三年平均增幅高2個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，商品房仍然供大于求。這樣就形成了供求泡沫。四是資金沉淀泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金拖欠形成的債務(wù)鏈、高資產(chǎn)負(fù)債率、大量空置商品房等所導(dǎo)致的資金沉淀構(gòu)成了資金沉淀泡

35、沫。五是房地產(chǎn)投資泡沫。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，空置商品房增加、大量資金沉淀等，使房地產(chǎn)企業(yè)還貸、還債困難，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資泡沫產(chǎn)生。特別在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行貸款比重很大的情況下，存在金融風(fēng)險(xiǎn)，易導(dǎo)致金融危機(jī)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果表明，制止和防范房地產(chǎn)開發(fā)投資中局部過熱苗頭和局部泡沫現(xiàn)象，以防止其蔓延和擴(kuò)大，已經(jīng)刻不容緩。當(dāng)然，這種制止和防范應(yīng)當(dāng)是“軟著陸”，要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。因此，各級(jí)政府及有關(guān)部門必須有統(tǒng)一和清醒的認(rèn)識(shí)，采取有針對(duì)性的措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)一、短期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)為確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，我

36、國(guó)將繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需的政策，進(jìn)一步加大基本建設(shè)投資。基本建設(shè)投資對(duì)房地產(chǎn)投資具有顯著的拉動(dòng)作用，一般情況下，城鎮(zhèn)基本配套建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模和程度后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資將會(huì)迅速增加。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比例一般處于0.6-0.8之間。幾年來我國(guó)基本建設(shè)投資對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用越來越大。可以預(yù)見，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增長(zhǎng)速度將放緩。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資主體是各類房地產(chǎn)企業(yè)(較大部分是民營(yíng)及外資企業(yè))，其決策動(dòng)因主要來源于市場(chǎng)，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控將主要集中在對(duì)銀行信貸準(zhǔn)入條件的控制上。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。房

37、地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將盡可能地避免房屋爛尾，確保已開工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)竣工。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給缺乏彈性，排除今后新開工因素，1999年-2002年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量。今后3年竣工總量是11-13億平方米，即年均竣工量在 3.6-4.4億平方米之間。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)2002年，我國(guó)人民生活水平邁上了一個(gè)新臺(tái)階，人均國(guó)民生產(chǎn)總值突破1000美元，生活水平進(jìn)入了小康階段，消費(fèi)結(jié)構(gòu)較以往相比有了很大的變化。我國(guó)恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從歷年來人均居住消費(fèi)情況可以看出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長(zhǎng)速度大于其收入水平的增長(zhǎng)速度

38、，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會(huì)更快地增長(zhǎng)。從短期來看，房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。2002年，以建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、人民銀行等六部委下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見為起始，國(guó)家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列政策，對(duì)土地出讓、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、銀行信貸等多個(gè)方面提出了新的要求。這些宏觀調(diào)控政策必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。二、未來中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)（一）從GDP發(fā)展水平來看世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：人均GDP 達(dá)到600到800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；人均GDP達(dá)到1300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。目前我國(guó)人

39、均GDP已接近1000美元，并進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)階段，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達(dá)到或超過1300美元（上海已超過4000美元），住宅產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)階段。根據(jù)“十五”計(jì)劃的規(guī)劃指標(biāo)，2005年我國(guó)GDP將達(dá)到12.5萬億元，人均GDP將達(dá)到1130美元，預(yù)計(jì)年平均增長(zhǎng)速度為7%左右。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，也對(duì)房地產(chǎn)提出了快速發(fā)展的要求。（二）從市場(chǎng)潛力來看目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房在14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾

40、倍。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到33-35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。因此，潛在的市場(chǎng)需求將為我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大馬力。（三）從城市化角度來看我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?1980年為19.4%，1995年升至29%，2001年進(jìn)一步提高到37.7%，達(dá)到4.7億左右。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2010年我國(guó)城市化率將達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億人，比目前凈增1.9億人，平均每年要新增人口1852萬。按照城市化水平與人均GDP的正相關(guān)性的規(guī)律，如果到2020年中國(guó)人均GDP增到2800多美元，那么屆時(shí)城市化水平可達(dá)到60%左右。城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相

41、適應(yīng)。單單拿住宅這一項(xiàng)來說，按現(xiàn)在的城市人口計(jì)算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。而如果按預(yù)測(cè)的到2010年城市人口達(dá)到6.4億人，人均住宅建筑面積按目前的22平方米計(jì)算，那么僅滿足新增加的1.9億城市人口,就需要建設(shè)41.8億平方米住宅。（四）從人口流動(dòng)情況來看目前，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模已在1.2億以上，大量流動(dòng)人口的出現(xiàn)既是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達(dá)300萬到400萬，其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21:100，10:100和6:100。如此大量的流動(dòng)人口，是這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租

42、賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。有預(yù)測(cè)表明，到2010年，我國(guó)流動(dòng)人口將增加到1.5億人以上，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計(jì)算，需要為新增的流動(dòng)人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。（五）從國(guó)內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特別是1998年以來，國(guó)家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。免征營(yíng)業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個(gè)人所得稅等。尤其是從2001年開始的“十五”計(jì)劃和十年規(guī)劃中，國(guó)家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴(kuò)大內(nèi)需和帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮重要的作用?！笆濉庇?jì)劃指出，20

43、05年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；計(jì)劃全國(guó)城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”期間的23.45億平方米增長(zhǎng)15%。十六大后我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，國(guó)家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長(zhǎng)期來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。 重點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)分析北京經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)適

44、用房的消費(fèi)群體（一）消費(fèi)群體年齡分布經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房群體和普通商品房的購(gòu)房群體之間存在一定的差異性，其中：35歲以下占49.8%，40歲以上的群體比較密集。隨著北京市進(jìn)入老齡社會(huì)以及社會(huì)平均壽命的延長(zhǎng)，加之社會(huì)整體消費(fèi)水平的不斷提高，50歲以上這部分群體的購(gòu)房需求應(yīng)越來越受到市場(chǎng)的重視。圖4-1 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體年齡分布（二）消費(fèi)群體戶口分布 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京大約有300多萬外地流動(dòng)人口，40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購(gòu)買力的重要支撐。和普通住宅市場(chǎng)類似，外來群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求也比較大。前不久出臺(tái)的關(guān)于實(shí)施北京市工作居住證制度的若干意見中規(guī)定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關(guān)規(guī)定

45、購(gòu)買商品房、批準(zhǔn)上市的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，這將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目銷售的持續(xù)火爆。圖4-2 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體戶口分布 （三）消費(fèi)群體學(xué)歷分布 和普通住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重較大，占50%左右。 圖4-3 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體學(xué)歷分布 （四）消費(fèi)群體單位性質(zhì)分布 普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對(duì)的群體是白領(lǐng)群體，而其中相當(dāng)一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國(guó)有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營(yíng)企業(yè)員工”的比重也比較大，約占23%。 圖4-4 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體單位性質(zhì)分布 （五）消費(fèi)群體家庭年收入分布 從家

46、庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價(jià)值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國(guó)庫(kù)券、公積金等有價(jià)證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值等?，F(xiàn)期收入應(yīng)包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷某個(gè)家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統(tǒng)和相關(guān)部門都很難界定。 圖4-5 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體家庭年收入分布 二、經(jīng)濟(jì)適用房

47、的市場(chǎng)需求 據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局調(diào)查測(cè)算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600萬平方米，其中每年集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米。另外，按照市委、市政府4年基本完成危改的要求，每年需提供200至250萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。此外，房改貨幣化后，中央在京和市屬單位職工，每年需要經(jīng)濟(jì)適用房120150萬平方米。這樣合計(jì)，北京市每年經(jīng)濟(jì)適用房的需求量比往年還要大得多。（一）潛在購(gòu)買群體目前居住現(xiàn)狀 從有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房意向的潛在購(gòu)房群體而言，一半以上沒有自己的住房，其中租房住的約占30%，約有1/6“和父母親戚擠在一起”。由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房

48、占總量的一半以上；自住型購(gòu)房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資類購(gòu)房的需求。這反映了目前市場(chǎng)上購(gòu)房者一般屬于第一次置業(yè)，主要停留在解決居住的層面上，投資型購(gòu)房還非常少。圖4-6 經(jīng)濟(jì)適用房潛在購(gòu)買群體目前居住現(xiàn)狀 （二） 用房面積及戶型需求大多數(shù)城市針對(duì)中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型面積進(jìn)行了限制。如江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般為每戶70-100平方米；合肥市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在80-120平方米；長(zhǎng)沙市戶控面積為75平方米，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。北京市從2001年開始在經(jīng)濟(jì)適用住房招投標(biāo)或項(xiàng)目批復(fù)時(shí)，要求開發(fā)企業(yè)承諾套內(nèi)建筑面積80平方米以下的戶型占絕大多數(shù)，原則上單套戶型面積不超過120

49、平方米。從經(jīng)濟(jì)適用房的面積需求來看，60-100平米是市場(chǎng)需求的主流戶型面積。從目前市場(chǎng)的供給也可以看出，戶型結(jié)構(gòu)、面積更趨于合理化，基本上是標(biāo)準(zhǔn)型或緊湊型2居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場(chǎng)所接納。100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求較小，只占9.3%。圖4-7 經(jīng)濟(jì)適用房面積需求分布 從戶型來看，購(gòu)房者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的需求更趨于居住型，主要集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等戶型需求的格局。可見戶型結(jié)構(gòu)更趨于緊湊型，二居室戶型將成為未來市場(chǎng)需求的主力戶型。同時(shí)，一居室經(jīng)過去年的炒作后，呈現(xiàn)需求下降的趨勢(shì)。而三居室需求減少主要受家庭收入和人口結(jié)構(gòu)等因素的影響，大部分購(gòu)房

50、者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決基本居住的要求，使他們對(duì)居室數(shù)量的需求相對(duì)降低。圖4-8 經(jīng)濟(jì)適用房戶型需求分布 （三）潛在購(gòu)買群體價(jià)格需求 為了保證中低收入者能夠買到經(jīng)濟(jì)適用房，有關(guān)部門出臺(tái)了購(gòu)房者收入審核的有關(guān)規(guī)定。但經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓層，不論朝向，價(jià)格統(tǒng)一。從現(xiàn)在起，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商可在政府限價(jià)的基礎(chǔ)上，按住房樓層、朝向等上下浮動(dòng)，其幅度不得超過基準(zhǔn)價(jià)的3%，整棟樓房市場(chǎng)價(jià)格不得突破政府限定的最高售價(jià)。潛在購(gòu)買群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的需求主要集中在2500-4000元/平米之間，這和目前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格分布基本類似，另外對(duì)單價(jià)在2500元/

51、平米的項(xiàng)目也存在較大的需求，而這樣的項(xiàng)目目前市場(chǎng)供給比較少。圖4-9 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格（單價(jià)）需求分布 總價(jià)是用來衡量購(gòu)房者的購(gòu)買能力及發(fā)展態(tài)勢(shì)的指標(biāo)，也是我們從購(gòu)房者的消費(fèi)承受能力來分析購(gòu)房者需求的主要依據(jù)。從總價(jià)來看，40萬是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格門檻，總價(jià)需求在40萬以下的約占90%，另外約有10%的潛在用戶可以承受40-50萬的總價(jià)。圖4-10 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格（總價(jià)）需求分布 （四）需求群體購(gòu)買周期 從需求角度看，北京城市居民的住房水平還很低，目前人均住房建筑面積剛剛超過20平方米，未來幾年還有80009000萬平方米的發(fā)展空間，至少還需要有6-10年的快速發(fā)展時(shí)期。從潛在購(gòu)房群體的購(gòu)買周期來

52、看，約有30%的潛在用戶準(zhǔn)備在半年內(nèi)購(gòu)買，40%的潛在用戶準(zhǔn)備在1年內(nèi)購(gòu)買。 圖4-11 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體購(gòu)買周期 （五）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的配套要求購(gòu)房者決定購(gòu)買房屋的主要指標(biāo)雖然是價(jià)格的高低，但還要權(quán)衡項(xiàng)目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施服務(wù)等，以作為判斷項(xiàng)目是否適合自己購(gòu)買的依據(jù)。潛在用戶對(duì)于基本生活設(shè)施的要求比較強(qiáng)烈：比如像“超市”、“菜市場(chǎng)”、“銀行”、“藥房”等；另外對(duì)“餐飲”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“健身中心”的需求程度也比較高；對(duì)于“書店”、“24小時(shí)便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。表4-1 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市87.424小時(shí)便店2

53、0.2菜市場(chǎng)78.1美容美發(fā)店14.8銀行67.8洗衣店13.7藥房48.1百貨店12.6餐館45.9修理店10.9運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館43.7花店3.3書店30.1其他6健身中心29另外，購(gòu)房者所關(guān)心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影響購(gòu)房者決策的重要依據(jù)。主力購(gòu)房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方式的人數(shù)大幅度增加。分析這種變化的原因主要有兩方面。一方面，地鐵的建設(shè)是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨著城市的建設(shè)擴(kuò)大，臃腫的地上公交遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了出行的瓶頸。地鐵可以大大緩解城市的交通壓力，以出行快捷、準(zhǔn)時(shí)受到人們的青睞。另一方面，政府為了改善城市交通現(xiàn)狀，大力修建城市地鐵和輕軌，已經(jīng)通車的13號(hào)線和即將通

54、車的京通線，建設(shè)中的地鐵4、5號(hào)線以及規(guī)劃的十幾條線路，將建成四通八達(dá)的地鐵交通網(wǎng)。購(gòu)房者從關(guān)注交通狀況因素開始關(guān)注地鐵的建設(shè)，使地鐵沿線及周邊的項(xiàng)目需求上升。注：以上圖表數(shù)據(jù)來源于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)等眾多媒體，經(jīng)國(guó)研網(wǎng)編輯整理而成。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)與分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)增加值同比增長(zhǎng)8.1%1-6月，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到4.1%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破400億元。 房地產(chǎn)增加值181.66億元，比去年同期增長(zhǎng)8.1%，占全市GDP的6.4%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重由去年同期的12.7%上升至13

55、.5%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成417.43億元，比去年同期增長(zhǎng)17.5%，對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為32%。在房地產(chǎn)開發(fā)的各類投資主體中，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資完成88.79億元，比去年同期增長(zhǎng)62.9%；股份制經(jīng)濟(jì)完成157.46億元，增長(zhǎng)3.4%；外商及港澳臺(tái)投資77.92億元，增長(zhǎng)37.5%。圖4-12 房地產(chǎn)開發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高1-6月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時(shí)期以來最低。上半年全市商品房竣工面積637.23萬平方米，銷售面積746.75萬平方米，供銷絕對(duì)差額達(dá)109.52萬

56、平方米。6月末，全市空置1年以上的商品房面積285.95萬平方米，其中商品住宅空置面積106.13萬平方米。（四）商品房?jī)r(jià)格高幅攀升1-6月，上海房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)保持高幅攀升的態(tài)勢(shì)。6月，中房上海綜合指數(shù)為1002點(diǎn)，較上月上漲22點(diǎn)，升幅為2.2%；較去年末上漲111點(diǎn)，升幅為12.5%；較去年同期上漲179點(diǎn)，升幅為21.7%。其中六月中房上海住宅指數(shù)為953點(diǎn)，較上月上漲23點(diǎn)，升幅為2.5%；較去年末上漲109點(diǎn)，升幅為12.9%；較去年同期上漲175點(diǎn)，升幅為22.5%。中房上海辦公樓指數(shù)為1076點(diǎn)，較上月上漲7點(diǎn)，升幅為0.7%；較去年末上漲76點(diǎn)，升幅為7.6%；較去年同期上漲12

57、3點(diǎn)，升幅為12.9%。表4-2 中房上海綜合指數(shù)綜合指數(shù)住宅辦公用房商服用房指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降1002229532310767（五）個(gè)人購(gòu)房貸款呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為上海商業(yè)銀行最主要的貸款投向。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長(zhǎng)。截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，達(dá)到2427.27億元，比年初新增456.17億元，同時(shí)，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率按“一逾兩呆”口徑為2.99%，其中個(gè)人住房按揭貸款不良率為0.25%。說明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購(gòu)房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導(dǎo)向符合市場(chǎng)發(fā)展方向。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判

58、斷（一）長(zhǎng)期向好從長(zhǎng)期來看，上海房產(chǎn)有著良好的發(fā)展前景，這從目前上海的人均居住面積就可以看出。因?yàn)槿司幼∶娣e的多少，反映了人們實(shí)際的居住狀況。在人均居住未達(dá)到一定的面積時(shí)，人們對(duì)住房的需求總是存在著。因此，這一指標(biāo)能反映出市場(chǎng)對(duì)房屋的長(zhǎng)期需求情況。表4-3：1993年-2002年上海市區(qū)人均居住面積 單位：平方米年份1993199419951996199719981999200020012002市區(qū)人均居住面積7.37.588.79.39.710.911.812.513.1數(shù)據(jù)來源：2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒編制而成。其中2002年的數(shù)據(jù)根據(jù)最新公布的統(tǒng)計(jì)資料。從表中可以看出，上海的人均居住面積

59、在逐年提高。照此速度推測(cè)，上海房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展期至少還有十年以上。而且目前上海的住房成套率還不到90%，具有很大的發(fā)展空間。隨著人們對(duì)住房要求的提高，以及在城市建設(shè)中，許多早期的建筑被改造，這一時(shí)期還會(huì)更長(zhǎng)。（二）短期調(diào)整上海樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)是向好的，但在其發(fā)展的過程中會(huì)存在著波動(dòng)。要推測(cè)房產(chǎn)短期的走勢(shì)，必須確定一個(gè)判別的依據(jù)或是方法，可以依據(jù)當(dāng)年商品住宅的積壓量，即每年的商品住宅供應(yīng)量與需求量之差，也就是當(dāng)年商品住宅的竣工量與銷售量之差。這是因?yàn)椋@一指標(biāo)能夠比較準(zhǔn)確的反應(yīng)出市場(chǎng)對(duì)房屋的供求變化。而價(jià)格只是這一供求關(guān)系的表象。圖4-13 1995-2002年上海商品住房當(dāng)年積壓 從圖4-13中可

60、以看到1995年至2002年上海當(dāng)年商品住宅積壓的情況變化?！?”以上的數(shù)值是當(dāng)年供大于求的情況，即當(dāng)年的竣工量大于當(dāng)年的銷售量，商品住宅有積壓?！?”以下的數(shù)值，是當(dāng)年市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，在這一年里，市場(chǎng)在消化前期的積壓房屋。 根據(jù)以上分析可以判斷，雖然上海目前的房?jī)r(jià)仍在上漲，但是在2002年時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)悄悄地發(fā)生了變化。2002年當(dāng)年的商品房消化面積在減少，房屋當(dāng)年的供應(yīng)量與需求量開始接近，這預(yù)示著上海的房產(chǎn)市場(chǎng)在未來的時(shí)間里將有所變化，即2003年上海的樓市供銷將又趨于“0”，也可能在2003年之后空置商品住宅面積再次開始增加。（三）供需總量趨于一致經(jīng)過綜合分析我們認(rèn)為，2003年上海的