第五章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)法律制度PPT課件

1、Click to edit Master title styleClick to edit Master text stylesSecond levelThird levelFourth levelFifth level*Click to edit Master title styleClick to edit Master text stylesSecond levelThird levelFourth levelFifth level*第五章物業(yè)管理招投標(biāo)法律制度2011年6月16日教學(xué)目標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)法概述物業(yè)管理招標(biāo)法律制度物業(yè)管理投標(biāo)法律制度物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)第一節(jié) 物業(yè)管理

2、招投標(biāo)法律概述物業(yè)管理招投標(biāo)基礎(chǔ)知識物業(yè)管理招投標(biāo)原則物業(yè)管理招投標(biāo)管理一、物業(yè)管理招投標(biāo)基礎(chǔ)知識物業(yè)管理招投標(biāo)的概念： 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)開發(fā)商（業(yè)主委員會）與物業(yè)管理公司圍繞即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)，就以后的委托管理和經(jīng)營開展的選擇與參與活動，是開發(fā)商（業(yè)主委員會）通過公開競爭的方式確定物業(yè)管理企業(yè)的活動。 物業(yè)管理進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它不僅能打破物業(yè)管理的壟斷經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，而且是培育和完善物業(yè)管理市場的重要手段。一、物業(yè)管理招投標(biāo)基礎(chǔ)知識招標(biāo)人 依法提出招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者

3、業(yè)主大會。投標(biāo)人 響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)，參加招標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。一、物業(yè)管理招投標(biāo)基礎(chǔ)知識招標(biāo)人可以委托招標(biāo)人代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜；但招標(biāo)人有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動的，也可以自行組織招標(biāo)活動。一、物業(yè)管理招投標(biāo)基礎(chǔ)知識招標(biāo)時限新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成二、物業(yè)管理招投標(biāo)原則公開原則 公平原則 公正

4、原則 誠實(shí)信用原則第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)法律制度物業(yè)管理招標(biāo)概述物業(yè)管理招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)物業(yè)管理招標(biāo)人行為規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)的范圍物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)程序一、物業(yè)管理招標(biāo)概述物業(yè)管理招標(biāo)的概念 物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)業(yè)主或開發(fā)商根據(jù)市場及物業(yè)管理的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)條件，向社會或者若干特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請、委托物業(yè)管理的法律行為。物業(yè)管理招標(biāo)人是特定的。物業(yè)管理招標(biāo)的客體是物業(yè)管理項(xiàng)目。招標(biāo)實(shí)際上是一種競爭方法，促進(jìn)物業(yè)管理走向社會化、專業(yè)化。一、物業(yè)管理招標(biāo)概述物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)：超前性 物業(yè)管理的特點(diǎn)使物業(yè)管理工作會超前介入，這就決定了物業(yè)投入使用之前開發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，

5、從而帶來招標(biāo)的超前性。長期性和階段性 由于開發(fā)商和業(yè)主在不同時期對物業(yè)管理有不同要求，致使招標(biāo)文件中各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性；另由于市場競爭的加劇，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終面臨壓力，所以物業(yè)管理招標(biāo)具有長期性和階段性。二、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1.招標(biāo)人自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)委員會工程技術(shù)部房地產(chǎn)部市場營銷部法律部財(cái)務(wù)部秘書處專業(yè)技術(shù)部二、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)2.委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織，是依照公司法設(shè)立，并依法進(jìn)行運(yùn)營的經(jīng)營性法人組織。根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資金；有能

6、夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；有符合規(guī)定條件，可以作為評標(biāo)委員會成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家?guī)?。二、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)2.委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理市場部市場部市場部市場部市場部三、招標(biāo)人的行為規(guī)范招標(biāo)人不能直接管理物業(yè)或者指定物業(yè)公司強(qiáng)行管理其已出售的物業(yè)，也不能在招標(biāo)文件中含傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容。招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有

7、招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人不得與中標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。四、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍招投標(biāo)法規(guī)定以下建設(shè)項(xiàng)目，必須招標(biāo)：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等投資或者國家融資的項(xiàng)目全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目。使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。四、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍一般物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍：民用機(jī)場、火車站、地鐵、汽車站、航運(yùn)碼頭、大型廣場、公園、市政街道（公路）、公廁、停車場、公

8、共交通運(yùn)輸工具等公共場所。居民住宅樓、住宅小區(qū)、別墅、宿舍等居住場所寫字樓、賓館（旅館）、飯店、療養(yǎng)院、商住樓、百貨商場（商店）、大型超市、農(nóng)貿(mào)（商貿(mào)）市場等商業(yè)場所；體育場（館）、浴場、影劇院、娛樂中心等公共運(yùn)動娛樂場所；五、物業(yè)管理的招標(biāo)方式1.公開招標(biāo) 招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的投標(biāo)人投標(biāo)。 優(yōu)點(diǎn)：最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公開、公平、公正原則。 缺點(diǎn)：工作量大、招標(biāo)時間長、費(fèi)用較高。 適用：我國的大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共的建設(shè)中，物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式，并且是全國性的公開招標(biāo)。但由于物業(yè)管理企業(yè)自身的特點(diǎn)，不適合吸引全國各地的物業(yè)管理企業(yè)，所以一般性的物業(yè)，都采用地方公開招標(biāo)。

9、五、物業(yè)管理的招標(biāo)方式2.邀請招標(biāo) 招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ耐稑?biāo)人（一般為3個以上）投標(biāo)。 優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省招標(biāo)時間和降低招標(biāo)成本， 缺點(diǎn)：縮小了投標(biāo)人的選擇范圍，有可能遺漏一些合格的、有競爭力的投標(biāo)人，也容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競爭。 適用：規(guī)模較小的物業(yè)管理項(xiàng)目，在目前實(shí)踐中，被廣泛采用。根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法（第十一條）規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目中不適宜公開招標(biāo)的項(xiàng)目，要經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，方可進(jìn)行邀請招標(biāo)。 五、物業(yè)管理的招標(biāo)方式2.邀請招標(biāo)我國的招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：邀請投標(biāo)方式應(yīng)當(dāng)向3個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力，資信良好的特點(diǎn)法人或者其他組織發(fā)出

10、投標(biāo)邀請書。并且，招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時應(yīng)參考以下的選擇條件：投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財(cái)務(wù)狀況必須良好；近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)在本地區(qū)具有較高的信譽(yù)。對該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)。五、物業(yè)管理的招標(biāo)方式3.協(xié)議招標(biāo) 也稱談判招標(biāo)，是由招標(biāo)人直接選擇一家或幾家有承擔(dān)能力的物業(yè)與之協(xié)商談判，達(dá)成協(xié)議； 優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省時間、成本，較易獲取有競爭力的標(biāo)價； 缺點(diǎn)：容易產(chǎn)生不正當(dāng)競爭，人為性、主觀性較強(qiáng)，對招標(biāo)人要求較高。 適用：小規(guī)模物業(yè)，續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對在使用中有保密、安全等特殊要求的物業(yè)。 協(xié)議招標(biāo)必須經(jīng)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘

11、具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。六、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容內(nèi)容包括：前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)非經(jīng)營性物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)內(nèi)容略不同非經(jīng)營性前期顧問服務(wù)內(nèi)容（1）開發(fā)設(shè)計(jì)期間提供的管理顧問服務(wù) 對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見。 對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備及建筑材料選用提供專業(yè)意見（2）物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù) 制定員工培訓(xùn)計(jì)劃。 列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。（3）住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù) 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù) 住戶裝修及材料運(yùn)送的管理服務(wù) 遷入與安全管理服務(wù)六、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理的人力安排保安服務(wù)清潔服務(wù)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)財(cái)務(wù)管理服務(wù)綠化園藝管理服務(wù)其他管理服務(wù)

12、，如車輛管理及特約上門服務(wù)等六、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)招標(biāo)的內(nèi)容指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓等實(shí)質(zhì)性物業(yè)管理服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進(jìn)性，因此不僅要經(jīng)常對物業(yè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的維護(hù)，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進(jìn)性。另外，還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容。招標(biāo)準(zhǔn)備階段投標(biāo)組織階段評標(biāo)定標(biāo)階段七、招標(biāo)流程圖成立招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠?biāo)單位資格審查編制標(biāo)底2 編制招標(biāo)文件（1）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；案例1-4（2）投標(biāo)須知； 招標(biāo)人須知 案例5 技術(shù)規(guī)范要求 案例24 合

13、同格式和合同要件 案例31（3）相關(guān)附件2 編制招標(biāo)文件標(biāo)底的編制原則根據(jù)國家或地方政府制定的規(guī)范文件、法規(guī)條例、招標(biāo)物業(yè)的服務(wù)定位情況、該物業(yè)的基本條件與區(qū)域環(huán)境以及招標(biāo)文件的要求等編制標(biāo)底。標(biāo)底的計(jì)價內(nèi)容、計(jì)價依據(jù)應(yīng)與招標(biāo)文件的規(guī)定完全一致。標(biāo)底價格作為招標(biāo)人的期望計(jì)劃價，應(yīng)力求與市場的實(shí)際變化吻合，要有利于競爭和保值服務(wù)質(zhì)量。標(biāo)底價格一般應(yīng)由成本、利潤、稅金等組成。一個項(xiàng)目只能編制一個標(biāo)底3 發(fā)布招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）邀約招標(biāo)投標(biāo)邀請書（=3）公開招標(biāo)開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)通過報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布招標(biāo)公告。4 資質(zhì)審查（1）資質(zhì)審查的主要內(nèi)容: 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)性質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況

14、、管理經(jīng)驗(yàn)和人員、技術(shù)裝備、企業(yè)信譽(yù)、資質(zhì)等級證書、有無投標(biāo)保證書等；（2）資質(zhì)預(yù)審的文件 資格預(yù)審申請書 財(cái)務(wù)狀況表 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)計(jì)劃表 擬派人員名單表案例11-11.3招標(biāo)準(zhǔn)備階段投標(biāo)組織階段評標(biāo)定標(biāo)階段招投標(biāo)流程圖成立招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠?biāo)單位資格審查發(fā)送投標(biāo)邀請書發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場考察組織標(biāo)前會議解答投標(biāo)單位的質(zhì)疑編制標(biāo)底審定標(biāo)底5 召開標(biāo)前會議及現(xiàn)場勘察答疑（1）現(xiàn)場勘察： 招標(biāo)方應(yīng)組織有關(guān)投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)到實(shí)地勘察，并結(jié)合物業(yè)現(xiàn)場情況，解答投標(biāo)單位提出的招標(biāo)文件中的疑問。（2）標(biāo)前會議： 通常在招標(biāo)人所在地，記錄和答復(fù)各種問題的統(tǒng)一答復(fù)，如與原

15、招標(biāo)文件沖突，以會議文件為準(zhǔn)，在標(biāo)前會議上應(yīng)宣布開標(biāo)日期。 案例8-7招標(biāo)準(zhǔn)備階段投標(biāo)組織階段評標(biāo)定標(biāo)階段招投標(biāo)流程圖成立招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠?biāo)單位資格審查發(fā)送投標(biāo)邀請書發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場考察組織標(biāo)前會議解答投標(biāo)單位的質(zhì)疑開標(biāo)評標(biāo)，定標(biāo)簽訂合同編制標(biāo)底審定標(biāo)底公布標(biāo)底6 開標(biāo) 開標(biāo)：開發(fā)商或業(yè)主委員會收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)密封的投標(biāo)書后，經(jīng)審查，認(rèn)為手續(xù)合規(guī)定后，即可收存，并在公開預(yù)定的時間、地點(diǎn)當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)的。7 評標(biāo)、定標(biāo)評標(biāo)：委員會一般由5人以上的單數(shù)組成，評標(biāo)約需1-3個月時間，評標(biāo)一般在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行，在評標(biāo)的過程中應(yīng)以服務(wù)

16、費(fèi)報價、服務(wù)質(zhì)量和管理方案作為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)：招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評價報告和推薦的中標(biāo)候選人名單確定中標(biāo)人，也可授權(quán)評價委員會直接確定中標(biāo)人。案例16-20-248 發(fā)出中標(biāo)通知并簽訂合同定標(biāo)后招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)布中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，中標(biāo)通知書產(chǎn)生法律效力。案例：某房地產(chǎn)公司對某小區(qū)物業(yè)進(jìn)行公開招標(biāo)，經(jīng)過招標(biāo)評比，某物業(yè)公司勝出，中標(biāo)通知書發(fā)出后，中標(biāo)人發(fā)現(xiàn)投標(biāo)文件有所疏漏，是否可以放棄中標(biāo)項(xiàng)目？發(fā)出中標(biāo)通知書30日內(nèi)，雙方按照招標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同，同時招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)過程中形成的一系列契約和資料進(jìn)行整理、封存，以備查考。思考：中標(biāo)單位簽訂合同后

17、是否可以將物業(yè)管理單位轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)公司？招標(biāo)投標(biāo)法第45條規(guī)定：“中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！?中標(biāo)物業(yè)管理單位不得以任何方式向其他物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓中標(biāo)物業(yè)；也不能將中標(biāo)物業(yè)肢解后分別向其它物業(yè)公司轉(zhuǎn)包。招標(biāo)準(zhǔn)備階段投標(biāo)組織階段評標(biāo)定標(biāo)階段招標(biāo)流程圖成立招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠?biāo)單位資格審查發(fā)送投標(biāo)邀請書發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場考察組織標(biāo)前會議解答投標(biāo)單位的質(zhì)疑開標(biāo)評標(biāo)，定標(biāo)簽訂合同編制標(biāo)底審定標(biāo)底公布標(biāo)底案例：請指出并修改招標(biāo)程序不妥之處某建設(shè)單位經(jīng)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)，組織某物業(yè)項(xiàng)目公開招標(biāo)工作。其招投標(biāo)程序如

18、下： (1)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；(2)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)；(3)發(fā)出投標(biāo)邀請書；(4)對報名參加投標(biāo)者進(jìn)行資格預(yù)審，并將結(jié)果通知合格的申請投標(biāo)者；(5)向所有投標(biāo)者發(fā)售招標(biāo)文件；(6)召開投標(biāo)預(yù)備會；(7)招標(biāo)文件的澄清與修改；(8)建立評標(biāo)組織，制定標(biāo)底和評標(biāo)、定標(biāo)辦法；(9)公開開標(biāo)會議，審查投標(biāo)書；(10)組織評標(biāo)；(11)與潛在中標(biāo)單位進(jìn)行談判；(12)決定中標(biāo)單位；(13)發(fā)出中標(biāo)通知書；(14)建設(shè)單位與中標(biāo)單位簽訂合同?，F(xiàn)場勘查第三節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)法律制度物業(yè)管理投標(biāo)概念物業(yè)管理投標(biāo)的程序?qū)ν稑?biāo)人的行為規(guī)范一、物業(yè)管理投標(biāo)概念投標(biāo)是與招標(biāo)相對應(yīng)的過程，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇物業(yè)

19、項(xiàng)目并在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答辯通過報紙雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介發(fā)布的招標(biāo)廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標(biāo)目標(biāo)，這是獲取公開招標(biāo)信息的主要方式。搞好公共關(guān)系，經(jīng)常派業(yè)務(wù)人員深入各個建設(shè)單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息。通過政府有關(guān)部門，如發(fā)改委、房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會等獲得信息；取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物

20、業(yè)或接受邀請而獲得信息。通過咨詢公司等代理機(jī)構(gòu)獲得信息；通過業(yè)務(wù)往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答辯招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目條件分析：物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、面積、建筑結(jié)構(gòu)、住戶概況、開發(fā)商信譽(yù)、物業(yè)服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)條件分析：根據(jù)自己的技術(shù)、財(cái)務(wù)、人力等條件結(jié)合可能競標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，分析自己的優(yōu)勢和劣勢。風(fēng)險分析：結(jié)合前兩項(xiàng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身在

21、競標(biāo)及假設(shè)中標(biāo)管理過程中，可能面臨的種種風(fēng)險進(jìn)行分析，制定方案，積極應(yīng)對。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答辯提交相關(guān)申請文件，提請資格預(yù)審。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答

22、辯詳細(xì)閱讀，弄清規(guī)定，研究圖紙，設(shè)計(jì)說明，管理標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)任報價，注意時間，遵守程序，現(xiàn)場考查，參觀提問。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答辯根據(jù)招標(biāo)文件中物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)詳細(xì)列出完成管理服務(wù)的方法及工作量。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和

23、投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答辯費(fèi)用測算，確定單價，弄清對手，確定戰(zhàn)略。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答辯物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容封 面正 文投標(biāo)致函附 錄技術(shù)標(biāo)部分商務(wù)標(biāo)部分(一)封 面（二）投標(biāo)致函 實(shí)際為投標(biāo)者的正式報價信，其內(nèi)容應(yīng)表明：投標(biāo)者完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)任務(wù)；自己的總報價金額；投標(biāo)者接受該物業(yè)整個合同委

24、托服務(wù)的期限；本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)者愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金；投標(biāo)者愿意提交投標(biāo)保證金并在投標(biāo)有效期不撤回標(biāo)書；本投標(biāo)書連同招標(biāo)者的書面接受通知均具有法律約束力對招標(biāo)者接受其他投標(biāo)的理解（三）標(biāo)書正文 一般包括招標(biāo)單位在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)單位予以解決和明確回答的問題，通常物業(yè)管理標(biāo)書項(xiàng)目主要有以下幾項(xiàng)：前言擬采取的管理方式與方法提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及功能管理人員的配備與培訓(xùn)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支預(yù)算方案物業(yè)管理企業(yè)的自我管理各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾便民服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容及社區(qū)文化服務(wù)方案物業(yè)管理的整治方案、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案智能化系統(tǒng)的管理與維護(hù)（四）標(biāo)書的附

25、件（1）主要負(fù)責(zé)人及技術(shù)人員簡歷（2）服務(wù)費(fèi)測算的依據(jù)及演算過程（3）從業(yè)資格證書復(fù)印件（4）企業(yè)獲獎證書復(fù)印件（5）資信證明（6）其他有益于中標(biāo)的文件、材料、說明等（7）招標(biāo)文件中要求提交的其他附件。編制標(biāo)書應(yīng)注意的問題:標(biāo)書文件中每一空白均需填寫，如有空缺，視為放棄意見；標(biāo)書文件字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一；計(jì)算數(shù)字要準(zhǔn)確無誤；標(biāo)書不得涂改，如涂改應(yīng)在涂改處加蓋投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人印章。投遞標(biāo)書方式：可以派專人投遞；也可通過郵寄方式；標(biāo)書應(yīng)準(zhǔn)備正副本（通常正本一本，副本兩本），分別單獨(dú)包裝，用內(nèi)外兩層封套分別包裝密封，并打上“正本”或“副本”印記；在兩層封套上寫明投遞地址及收件人，注明投標(biāo)文件編號，

26、物業(yè)名稱、某日某時前不要開啟等內(nèi)容等；內(nèi)封層套上要寫明投標(biāo)人的地址和名稱；封套上要有法人簽字并有投標(biāo)單位蓋章。投標(biāo)資格審查階段投標(biāo)準(zhǔn)備階段評標(biāo)定標(biāo)階段二、投標(biāo)流程圖獲取招標(biāo)信息投標(biāo)可行性分析遞送投標(biāo)申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進(jìn)行投標(biāo)決策編制和投送標(biāo)書參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯中標(biāo)后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標(biāo)書招標(biāo)答辯三、對投標(biāo)人的行為規(guī)范不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，損害招標(biāo)人或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄謀取中標(biāo)。不得以他人名義投標(biāo)或者以其

27、他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)投標(biāo)項(xiàng)目的能力。即參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)有依法取得的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件送達(dá)到投標(biāo)地點(diǎn)。投標(biāo)人在招標(biāo)人要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件載明的項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容，擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分專業(yè)性服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行再次招標(biāo)或分項(xiàng)承包給他人的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。投標(biāo)人不得以低于成本的報價競標(biāo)。案例：以下哪些投標(biāo)書不符合要求？某物

28、業(yè)項(xiàng)目組織公開招標(biāo)，在招標(biāo)文件中開發(fā)商明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為一級以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在物業(yè)接管驗(yàn)收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通日常管理外，還要求能夠提供病人照料、老年人護(hù)理及兒童接上學(xué)放學(xué)等特約內(nèi)容。投標(biāo)截止日期為6月8日下午3時，試分析以下標(biāo)書是否是有效標(biāo)書？甲企業(yè)標(biāo)書：在6月7日送達(dá)，8日上午又遞送一份補(bǔ)充材料。乙企業(yè)標(biāo)書：投標(biāo)文件雖無法定代表人簽字和委托人授權(quán)書，但投標(biāo)文件均已有項(xiàng)目經(jīng)理簽字并加蓋了公章。丙企業(yè)標(biāo)書：沒有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。丁企業(yè)標(biāo)書：注明接管物業(yè)日期為竣工驗(yàn)收之后一個月。戊企業(yè)標(biāo)書：是兩個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同協(xié)議招標(biāo)，其中一家為一級，一家為三

29、級物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四節(jié) 物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)物業(yè)管理開標(biāo)物業(yè)管理評標(biāo)物業(yè)管理定標(biāo)一、物業(yè)管理開標(biāo)物業(yè)管理開標(biāo)是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時間將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標(biāo)概念包含以下2個要點(diǎn)：開標(biāo)人：業(yè)主委員會或開發(fā)商組織的招標(biāo)委員會主持進(jìn)行。參標(biāo)人：招商單位上級主管部門當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理機(jī)構(gòu)標(biāo)底編制單位有關(guān)人員招標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)單位有關(guān)技術(shù)人員投標(biāo)企業(yè)代表和主要工作人員法律公正部門一、物業(yè)管理開標(biāo)開標(biāo)的形式：公開招標(biāo)和秘密開標(biāo)公開開標(biāo)：公開開標(biāo)是指允許所有投標(biāo)人或其代表出席開標(biāo)會議，由招標(biāo)人面對到場所有投標(biāo)人或其代表將裝有投標(biāo)書的封套當(dāng)眾揭開，并宣讀投標(biāo)報價的一種開標(biāo)方式。秘密開標(biāo)：是指

30、招標(biāo)機(jī)構(gòu)在無投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場參與的情況下所進(jìn)行的開標(biāo)。這是一種業(yè)主在不愿各投標(biāo)企業(yè)掌握全部標(biāo)價時所采取的自由選擇投標(biāo)人的開標(biāo)方式。一、物業(yè)管理開標(biāo)公開開標(biāo)程序：宣布評標(biāo)委員會成員名單。評標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人宣布唱票內(nèi)容、評標(biāo)紀(jì)律、注意事項(xiàng)和評標(biāo)原則。宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標(biāo)委員會和公證人簽字。公證人當(dāng)場驗(yàn)收投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽，決定唱票次序。唱票，由評標(biāo)委員會主席按交標(biāo)順序逐個啟封，檢查是否合格。不合格的標(biāo)書當(dāng)場作廢，然后由合格的投標(biāo)單位宣讀投標(biāo)文件。宣布公正詞，表明本次開標(biāo)經(jīng)公正有效。開標(biāo)會議結(jié)束，編寫

31、開標(biāo)會議紀(jì)要。二、物業(yè)管理評標(biāo)1.評標(biāo)概念：評標(biāo)指開標(biāo)之后，評標(biāo)委員會本著公開、公平、公正的原則，對投標(biāo)書進(jìn)行評定，并由招標(biāo)委員會選擇推薦標(biāo)價較低、資信條件較好的幾個投標(biāo)企業(yè)為候選的中標(biāo)單位。二、物業(yè)管理評標(biāo)2.評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。對于評標(biāo)委員會有以下規(guī)定：有權(quán)索取參加投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資料，但必須通過物業(yè)管理招標(biāo)辦公室，在招標(biāo)前不得私自與各參加投標(biāo)單位聯(lián)系。有權(quán)到投標(biāo)企業(yè)所管理物業(yè)實(shí)地考察，但必須由招標(biāo)辦公室人員陪同。評標(biāo)委員會及其親屬不得以任何形式在招標(biāo)前后接受各參加

32、投標(biāo)單位的宴請和任何禮品。評標(biāo)委員會委員本人及其親屬若與參加投標(biāo)單位有厲害關(guān)系并可能影響自己在評標(biāo)過程的公正公平立場，應(yīng)當(dāng)申請回避。評標(biāo)委員會委員不得以任何形式向其他委員施加影響。評標(biāo)委員會成員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。二、物業(yè)管理評標(biāo)2.評標(biāo)程序（1）初步審查標(biāo)書 投標(biāo)人投標(biāo)資格審查； 投標(biāo)書內(nèi)容完整性檢查； 計(jì)算偏差審查；（2）詳細(xì)審查標(biāo)書 關(guān)于企業(yè)概況及信譽(yù)的評審； 關(guān)于管理服務(wù)方案的評審：服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置、服務(wù)措施評審，標(biāo)價評審； 評議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答辯情況；（3）編寫評標(biāo)報告 推薦出前三名候選的中標(biāo)單位，上報招標(biāo)方或評標(biāo)委員會作出最終決

33、定。二、物業(yè)管理評標(biāo)3.評標(biāo)的方法（1）低價評標(biāo)法 將投標(biāo)者按報價高低依次排隊(duì)，取其報價接近標(biāo)底而略低于標(biāo)底的投標(biāo)者若干個，再結(jié)合投標(biāo)文件具體措施綜合比較，擇優(yōu)定標(biāo)。 適用于通過嚴(yán)格資格預(yù)審以及其他評標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)書的評定。（2）打分法 評標(biāo)委員會按標(biāo)準(zhǔn)將事先準(zhǔn)備的評標(biāo)內(nèi)容劃分為若干指標(biāo)，并就每一指標(biāo)確定其評分標(biāo)準(zhǔn)；然后評標(biāo)委員會根據(jù)投標(biāo)書，對照投標(biāo)文件規(guī)定的管理目標(biāo)對該企業(yè)的每個指標(biāo)所能達(dá)到的滿足程度給予評分；最后統(tǒng)計(jì)投標(biāo)者的得分，得出投標(biāo)企業(yè)的總評分。 適用于評標(biāo)人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗(yàn)的招標(biāo)項(xiàng)目，目前實(shí)際中較多采用。 三、物業(yè)管理定標(biāo)定標(biāo)的有關(guān)規(guī)定：1.定標(biāo)限定

34、性規(guī)定：招標(biāo)人必須在評標(biāo)委員會依法推薦的中標(biāo)候選人內(nèi)確定招標(biāo)的項(xiàng)目，若所有投標(biāo)人評標(biāo)委員會否決后，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定程序重新進(jìn)行招標(biāo)。2.中標(biāo)條件的規(guī)定：（1）能夠最大限度滿足招標(biāo)文件規(guī)定的綜合評價最佳的投標(biāo)中標(biāo)。（2）能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，且已經(jīng)評審的最低投標(biāo)價中標(biāo)。3.中標(biāo)單位應(yīng)按合同履行義務(wù)，不能以任何方式向其它物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓中標(biāo)物業(yè)，也不能將物業(yè)肢解后分別向其他物業(yè)公司轉(zhuǎn)包。三、物業(yè)管理定標(biāo)3.分包的限制性規(guī)定： 分包是指對中標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行總承包的物業(yè)單位，其總承包的中標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的某一部分或幾部分專業(yè)工作再分包給其它專業(yè)公司承包，并與其簽訂分包合同的行為。物業(yè)管理項(xiàng)目分包必須經(jīng)過招標(biāo)人同意或按照合同規(guī)定。中標(biāo)物業(yè)單位分包的只能是物業(yè)管理項(xiàng)目部分的非主體、非關(guān)鍵性工作如各項(xiàng)專業(yè)工作，不能將物業(yè)項(xiàng)目主體、關(guān)鍵性工作分包給其他物業(yè)公司完成。接受分包的專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)條件。分包只能進(jìn)行一次，接受分包的公司不能將其分包的工作再次分包。中標(biāo)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)就分包的專業(yè)工作向招標(biāo)人負(fù)責(zé)，接受分包的專業(yè)公司就分包項(xiàng)目承擔(dān)連帶責(zé)任。背景資料 某小區(qū)物業(yè)招標(biāo)，業(yè)主委員會依法進(jìn)行了公開招標(biāo)，并委托代理公司代為招標(biāo)。在該工程招標(biāo)