軌道交通建設(shè)行業(yè)分析報(bào)告文案

1、. . . . 軌道交通建設(shè)行業(yè)分析報(bào)告35 / 35目 錄一、“軌道+土地”模式中，上蓋物業(yè)的收益測(cè)算51、：土地相關(guān)收入覆蓋15%的軌道交通建設(shè)成本52、：上蓋物業(yè)收入將覆蓋20%30%的軌道交通建設(shè)成本6二、BT模式逐步推廣，資金優(yōu)勢(shì)成為競(jìng)爭關(guān)鍵81、對(duì)承包方的融資需求增加，BT模式受歡迎82、具有資金優(yōu)勢(shì)的大型建筑企業(yè)的市場(chǎng)份額將繼續(xù)提升93、主要軌道交通建設(shè)公司的收入彈性測(cè)算11（1）中國中鐵：軌道交通訂單占比小，但迅速提升12（2）中國鐵建：軌道交通訂單占比較小13（3）隧道股份：軌道交通業(yè)務(wù)彈性較大13三、招標(biāo)陸續(xù)啟動(dòng)，2013年將是招標(biāo)和開工高峰期14四、35個(gè)城市軌道交通具體

2、線路進(jìn)展171、軌道交通建設(shè)情況182、軌道交通建設(shè)情況193、軌道交通建設(shè)情況194、軌道交通建設(shè)情況205、軌道交通建設(shè)情況216、軌道交通建設(shè)情況227、軌道交通建設(shè)情況228、軌道交通建設(shè)情況239、軌道交通建設(shè)情況2310、軌道交通建設(shè)情況2311、軌道交通建設(shè)情況2412、軌道交通建設(shè)情況2413、軌道交通建設(shè)情況2414、軌道交通建設(shè)情況2515、軌道交通建設(shè)情況2616、軌道交通建設(shè)情況2617、軌道交通建設(shè)情況2718、軌道交通建設(shè)情況2719、軌道交通建設(shè)情況2820、軌道交通建設(shè)情況2821、軌道交通建設(shè)情況2922、軌道交通建設(shè)情況2923、軌道交通建設(shè)情況3024、軌

3、道交通建設(shè)情況3025、軌道交通建設(shè)情況3126、軌道交通建設(shè)情況3227、軌道交通建設(shè)情況3228、軌道交通建設(shè)情況3329、軌道交通建設(shè)情況3330、軌道交通建設(shè)情況3331、軌道交通建設(shè)情況3432、軌道交通建設(shè)情況3433、軌道交通建設(shè)情況3534、軌道交通建設(shè)情況3535、烏魯木齊軌道交通建設(shè)情況35一、“軌道+土地”模式中，上蓋物業(yè)的收益測(cè)算在建設(shè)地鐵時(shí)，比較成功地運(yùn)用了“軌道+土地”模式，上蓋物業(yè)約可覆蓋15%的軌道交通建設(shè)成本；現(xiàn)在和等城市也在積極信嘗試“軌道+土地”模式，我們以2號(hào)線、3號(hào)線和5號(hào)線的上蓋物業(yè)為例進(jìn)行估算，粗略估算上蓋物業(yè)的收益能覆蓋約20%30%的地鐵建設(shè)成

4、本。總的來看，上蓋物業(yè)收益的實(shí)現(xiàn)滯后于軌道交通建設(shè)，但可以成為建設(shè)方支付能力的有力擔(dān)保。我們預(yù)計(jì)，、等城市在“軌道+土地”模式方面的探索實(shí)踐，將推動(dòng)相關(guān)的法規(guī)政策出臺(tái)，使上蓋物業(yè)收益成為地鐵建設(shè)資金的重要來源。1、：土地相關(guān)收入覆蓋15%的軌道交通建設(shè)成本地鐵建設(shè)過程中，財(cái)政只承擔(dān)軌道交通建設(shè)費(fèi)用的約25%，剩余資金由港鐵公司以 “軌道+土地”綜合開發(fā)和資本市場(chǎng)兩個(gè)方面解決。如地鐵荃灣線、觀塘線和港島線總建設(shè)費(fèi)用約260億港元，其中約15%來自于站點(diǎn)與沿線的地產(chǎn)開發(fā)收益。具體情況是：荃灣線、觀塘線和港島線總建設(shè)成本約為260億港元，港鐵公司在這3條鐵路線上共開發(fā)了18處房地產(chǎn)，其中包括10處不

5、動(dòng)產(chǎn)的28000套公寓、3個(gè)購物中心的150500平米的零售店，以與128500平米的寫字樓。3個(gè)購物中心建于3個(gè)地鐵貨倉之上，是港鐵公司的長期投資項(xiàng)目。這18處房地產(chǎn)都由港鐵公司管理，總收益約為40億港元，約占建設(shè)成本的15%。2、：上蓋物業(yè)收入將覆蓋20%30%的軌道交通建設(shè)成本2008年出臺(tái)政策，為“軌道+土地模式”開路。在2008年5月出臺(tái)關(guān)于研究軌道交通建設(shè)投融資模式與上蓋物業(yè)開發(fā)等問題的會(huì)議紀(jì)要，指出“上蓋物業(yè)用地拍賣后的地價(jià)收入，政府將以資本金的形式返還地鐵公司，用于保障房建設(shè)、地鐵建設(shè)資金還本付息與彌補(bǔ)運(yùn)營虧損”。當(dāng)年11月再次明確將給予地鐵公司上蓋物業(yè)開發(fā)權(quán)，同時(shí)取消地鐵公司

6、投資建設(shè)保障房的義務(wù)：“上蓋物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)可考慮采取打包方式由地鐵公司統(tǒng)籌處理，其中上蓋物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)收益全部用于地鐵建設(shè)與運(yùn)營補(bǔ)虧，保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房）由市政府全額投資開發(fā)建設(shè)?！痹陂_展地鐵二期和三期建設(shè)時(shí)，將部分采用“軌道+土地模式”。負(fù)責(zé)地鐵建設(shè)的地鐵集團(tuán)，預(yù)計(jì)在未來五年地鐵二期、三期建設(shè)中，將獲得281.53萬平米的建筑用地，開發(fā)后將獲得1159萬平米的可售建筑面積。資料來源：市地鐵集團(tuán)2012年第一期中期票據(jù)募集說明書我們粗略估算，采用“軌道+土地”的開發(fā)模式，上蓋物業(yè)的收益能覆蓋約20%30%的地鐵建設(shè)成本。我們以2號(hào)線、3號(hào)線和5號(hào)線的上蓋物業(yè)為例進(jìn)行估算。假

7、設(shè)1：目前商品房平均價(jià)為22000元/平米，地鐵周邊物業(yè)能夠有一定溢價(jià)，但是從實(shí)際情況考慮，政府提供的土地應(yīng)該是以較為偏遠(yuǎn)地區(qū)為主，我們假設(shè)地鐵上蓋物業(yè)的單價(jià)為2萬元/平米。假設(shè)2：目前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均毛利率約為40%、凈利率約為15%，土地成本約占開發(fā)成本的40%，因?yàn)檎畷?huì)將拍得的土地出讓收入以資本金方式返還給地鐵集團(tuán)，意味著地鐵集團(tuán)開發(fā)上蓋物業(yè)時(shí)沒有土地成本，將使凈利率上升約24個(gè)百分點(diǎn)，因此我們假設(shè)投資開發(fā)上蓋物業(yè)的凈利率為39%。通過估算，2號(hào)線的上蓋物業(yè)收益約為47億元，而2號(hào)線的總投資為183.95億元，上蓋物業(yè)收益約占地鐵投資成本的26%；3號(hào)線和5號(hào)線的上蓋物業(yè)收益也

8、分別能覆蓋22%和31%的地鐵建設(shè)成本。當(dāng)然由于上蓋物業(yè)投資才剛剛開始，未來上蓋物業(yè)的投資成本、可售面積、價(jià)格與收益都有較大波動(dòng)可能。目前，我國經(jīng)營性土地要通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓，地鐵公司獲取上蓋物業(yè)用地還存在法律障礙，上蓋物業(yè)投資、與相關(guān)增值收益的分配也缺乏法律規(guī)。此外，政府能給予的沿線建設(shè)用地受區(qū)域、拆遷、規(guī)劃等因素影響，從2、3、5號(hào)線的情況看，平均每公里地鐵里程約能提供0.50.7萬平米的上蓋物業(yè)用地?？偟膩砜?，上蓋物業(yè)收益的實(shí)現(xiàn)滯后于軌道交通建設(shè)，但可以成為建設(shè)方支付能力的有力擔(dān)保。我們預(yù)計(jì)，、等城市在“軌道+土地”模式方面的探索實(shí)踐，將推動(dòng)相關(guān)的法規(guī)政策出臺(tái)，使上蓋物業(yè)收益成為地鐵建設(shè)資

9、金的重要來源。二、BT模式逐步推廣，資金優(yōu)勢(shì)成為競(jìng)爭關(guān)鍵1、對(duì)承包方的融資需求增加，BT模式受歡迎近年來，地方政府財(cái)政支付壓力增加，對(duì)承包方的融資需求增加。因此，由承包方投資或墊資的建設(shè)模式越來越受歡迎，包括PPP、BOT和BT等模式。在PPP、BOT模式中，投資方以負(fù)責(zé)投資和運(yùn)營為主，土建施工招標(biāo)和普通模式一樣，對(duì)行業(yè)格局影響不大。國的PPP、BOT模式才剛開始，項(xiàng)目公司在運(yùn)營期能否盈利還有待驗(yàn)證，因此這兩種模式還沒能大規(guī)模推廣。近年來，使用BT模式建設(shè)的軌道交通線路迅速增加，BT投資規(guī)模逐年加大。在2010年之前，僅有10號(hào)線、5號(hào)線等少數(shù)線路使用BT模式，且BT投資規(guī)模相對(duì)較小，基本在1

10、00億以。不過，后續(xù)BT項(xiàng)目逐漸增多，且單體項(xiàng)目的總投資額不斷增大。2011年，隧道股份簽訂了機(jī)場(chǎng)線BT項(xiàng)目，金額90億元；2012年，中國中鐵簽訂11號(hào)線和3號(hào)線兩個(gè)BT項(xiàng)目，其中11號(hào)線BT項(xiàng)目投資額高達(dá)256.6億元；中國水電則簽訂了7號(hào)線BT項(xiàng)目，金額達(dá)168.53億元。2、具有資金優(yōu)勢(shì)的大型建筑企業(yè)的市場(chǎng)份額將繼續(xù)提升通常情況下，一條軌道交通線路在土建招標(biāo)時(shí)，會(huì)有近十家公司中標(biāo)。其中，中國中鐵和中國鐵建獲得多數(shù)份額，而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和外地進(jìn)來的區(qū)域性公司也能獲得部分標(biāo)段。如一號(hào)線一期招標(biāo)時(shí)，有9家單位中標(biāo)，一號(hào)線則有10家單位中標(biāo)。綜合考慮我國城市軌道交通建設(shè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)中國中鐵與其下屬公司

11、在軌道交通領(lǐng)域的市場(chǎng)份額約為50%60%；中國鐵建與其下屬公司市場(chǎng)份額約為20%30%；隧道股份在長三角地區(qū)的市場(chǎng)份額約為20%，估計(jì)其全國市場(chǎng)份額約為4%8%；剩下的份額則由眾多區(qū)域性公司瓜分。在BT模式下，投資方通常以“投融資+施工總承包”的方式建設(shè)，因此投資方和施工承包方一致，施工總承包方只有一家，此時(shí)區(qū)域性的公司參與的機(jī)會(huì)較小。我們預(yù)計(jì)，隨著BT模式的繼續(xù)推廣，中國中鐵、中國鐵建、隧道股份等具有資金優(yōu)勢(shì)的大型公司的市場(chǎng)份額將繼續(xù)提升，中國水電等大型建筑央企也將借助于資金優(yōu)勢(shì)逐步扎根，而一般的區(qū)域性公司市場(chǎng)份額則會(huì)下降。3、主要軌道交通建設(shè)公司的收入彈性測(cè)算在軌道交通建設(shè)，又是一年風(fēng)起時(shí)

12、這篇報(bào)告中，我們根據(jù)參與軌道交通建設(shè)的公司在全國市場(chǎng)的份額，測(cè)算其各自的業(yè)務(wù)收入彈性。這種測(cè)算對(duì)于中國中鐵和中國鐵建這樣的業(yè)務(wù)圍遍布全國的公司是可行的，但是對(duì)于區(qū)域性公司而言，考慮到不同時(shí)期不同地區(qū)的市場(chǎng)空間變化很大，這種測(cè)算方法不夠嚴(yán)謹(jǐn)。我們?cè)诒酒獔?bào)告中，對(duì)于不同城市的市場(chǎng)空間進(jìn)行了劃分，并以此測(cè)算區(qū)域性公司的收入彈性。中國中鐵和中國鐵建是我國軌道交通建設(shè)領(lǐng)域最大的兩家公司，但它們的軌道交通業(yè)務(wù)占比較小，彈性相對(duì)較小。隧道股份的軌道交通業(yè)務(wù)收入占比超過40%，在長三角地區(qū)的份額約為20%，受益于軌道交通建設(shè)的新高潮，公司在、等城市都有望獲得大額軌道交通訂單，公司的軌道交通業(yè)務(wù)有望大幅增長，預(yù)

13、計(jì)未來三年年均貢獻(xiàn)收入超過80億元，約占公司2011年并表后營收的41%。（1）中國中鐵：軌道交通訂單占比小，但迅速提升中國中鐵是我國最大的軌道交通施工企業(yè)，幾乎參與我國所有城市的軌道交通建設(shè)項(xiàng)目，在全國市場(chǎng)份額約為40%60%。公司業(yè)務(wù)類型較多，軌道交通業(yè)務(wù)占比不大，2011年公司軌道交通新簽合同為500多億元，約占當(dāng)年新簽合同總額的10%。受益于軌道交通建設(shè)的新高潮，公司今年的軌道交通訂單大幅增長，前三季度，公司新簽軌道交通合同達(dá)到772億元，占同期新簽合同總額的17%。軌道交通在公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中扮演日益重要的角色，是公司業(yè)績改善的重要推動(dòng)力。（2）中國鐵建：軌道交通訂單占比較小中國鐵建也為

14、我國城市軌道交通建設(shè)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者之一，市場(chǎng)份額僅次于中國中鐵，約為20%30%。公司軌道交通業(yè)務(wù)占比非常低，2011年公司新簽軌道交通合同小幅增長至430億元，約占全部新簽合同的6.3%；今年前三季度，新簽軌道交通合同328億元，占同期新簽合同的比重進(jìn)一步上升至7.1%。（3）隧道股份：軌道交通業(yè)務(wù)彈性較大公司是隧道施工建設(shè)方面的主要公司，在大型軌道交通和越江隧道等領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)優(yōu)勢(shì)明顯，是國唯一擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的盾構(gòu)機(jī)制造企業(yè)。公司在本地?fù)碛休^強(qiáng)的區(qū)域龍壟斷優(yōu)勢(shì)，在的軌道交通市場(chǎng)份額接近40%。近年隨著本地市場(chǎng)的縮小，公司重點(diǎn)開拓長三角周邊城市以與、等重點(diǎn)省會(huì)城市，在長三角地區(qū)市場(chǎng)份額約

15、20%。軌道交通也成為公司最主要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，前三季度公司營收120億元，其中軌道交通約貢獻(xiàn)50億元，占比超過40%。受益于軌道交通建設(shè)的新高潮，公司在、等城市都有望獲得大額軌道交通訂單，公司的軌道交通業(yè)務(wù)有望大幅增長，預(yù)計(jì)未來三年年均貢獻(xiàn)收入超過80億元，約占公司2011年并表后營收的41%。三、招標(biāo)陸續(xù)啟動(dòng)，2013年將是招標(biāo)和開工高峰期2012年11月16日，發(fā)改委批準(zhǔn)市軌道交通2號(hào)線一期工程可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目投資為145.23億元；批準(zhǔn)市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃調(diào)整（20072016年），新增項(xiàng)目估算總投資為707億元；2012年11月26日，發(fā)改委批復(fù)了市軌道交通2號(hào)線可行性研究報(bào)告

16、、烏魯木齊市軌道交通近期規(guī)劃。其中，2號(hào)線預(yù)計(jì)投資182.7億元，烏魯木齊近期建設(shè)項(xiàng)目總投資312.4億元，兩項(xiàng)合計(jì)投資495.1億元。加上9月批復(fù)的近7000億項(xiàng)目以與年初批復(fù)的項(xiàng)目，發(fā)改委今年批準(zhǔn)的軌道交通項(xiàng)目累計(jì)達(dá)到9035億元，里程超過1523公里。其中，屬于通過可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目里程合計(jì)為645.58公里，總投資為3634億元，屬于近期規(guī)劃中的項(xiàng)目合計(jì)里程為877.72公里，總投資為5400億元。一般情況下，軌道交通近期規(guī)劃獲發(fā)改委批準(zhǔn)后，各城市再按線路逐條編制可行性研究報(bào)告，在發(fā)改委批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告之后，才可動(dòng)工建設(shè)。實(shí)際情況則要靈活得多，根據(jù)開工建設(shè)時(shí)間的先后，可分為三種情況

17、。一種是在規(guī)劃批準(zhǔn)之前著手前期準(zhǔn)備并開工，如一號(hào)線和三號(hào)線，在今年9月規(guī)劃獲批之前即已開工，此種情況較少；第二種是在規(guī)劃批準(zhǔn)后、可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)之前開工，以今年獲批可性性研究報(bào)告的21個(gè)項(xiàng)目為例，此種情形占一半有11個(gè)；第三種是在可行性研究報(bào)告獲批之后開工，21個(gè)項(xiàng)目中有10個(gè)屬于此種情形。整體上，大規(guī)模招標(biāo)和開工還是在規(guī)劃批準(zhǔn)之后，今年四季度和明年將是軌道交通建設(shè)招標(biāo)的高峰期。從我們了解的情況看，截至11月底，今年通過可行性研究報(bào)告的3634億元的項(xiàng)目，基本都已完成首次土建招標(biāo)，部分已陸續(xù)開工，明年會(huì)進(jìn)行后續(xù)的土建招標(biāo)；而近期規(guī)劃中的5400億項(xiàng)目，除了部分項(xiàng)目已先行招標(biāo)外，多數(shù)將在今年四季度和明年招標(biāo)并開工，相關(guān)公司的軌道交通訂單有望大幅增長。四、35個(gè)城市軌道交通具體線路進(jìn)展我們根據(jù)公開資料，找出了35個(gè)城市每條線路的里程、車站數(shù)量、投資額以與開工、竣工時(shí)間等情況，并按已建、在建以與未建的線路進(jìn)行分類匯總。多數(shù)線路是分期建設(shè)，不少線路目前只有部分路段通車，此處沒有完全將已通車路段和未通車路段分開，因此此處匯總的部分城市已建成里程和我們?cè)谲壍澜煌ńㄔO(shè)，又是一年風(fēng)起時(shí)的通車?yán)锍滩灰恢隆?、軌道交通建設(shè)情況2、軌道交通建設(shè)情況3、軌道交通建設(shè)情況4、軌道交通建設(shè)情況5、軌道交通建設(shè)情況6、軌道交通建設(shè)情況7、軌道交通建設(shè)情況8、軌道交通建設(shè)情況9、軌道交通建設(shè)情況10、軌道交