物權(quán)法解釋一的課件(漢語(yǔ)版)

1、物權(quán)法解釋（一）相關(guān)問題代琴內(nèi)蒙古大學(xué)法學(xué)院第一部分 物權(quán)法司法解釋一的制定背景1、物權(quán)法自2007年10月1日起施行以來，對(duì)于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，都發(fā)揮著舉足輕重的作用。2、十八屆四中全會(huì)通過的中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國(guó)若干重大問題的決定指出，要依法保障公民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、基本政治權(quán)利等各項(xiàng)權(quán)利不受侵犯，實(shí)現(xiàn)公民權(quán)利保障法治化；健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，加強(qiáng)對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)作為最為基礎(chǔ)和重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是社會(huì)每個(gè)人、每個(gè)團(tuán)體乃至國(guó)家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各

2、種經(jīng)濟(jì)或社會(huì)活動(dòng)、創(chuàng)造財(cái)富的基礎(chǔ)。因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人享有的物權(quán)，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)有序、健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的司法保障。解釋共22個(gè)條文，在體系上，本解釋可以區(qū)分為三大部分：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記問題，具體而言，解決登記制度與物權(quán)歸屬和物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系問題；二是物權(quán)的共有問題，主要解決共有權(quán)人之間的權(quán)利沖突、權(quán)利配合與權(quán)利行使問題；三是善意取得問題，包括善意取得的前提條件、善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及其時(shí)點(diǎn)等問題。重點(diǎn)內(nèi)容包括以下六個(gè)制度群。本解釋自2016年3月1日起施行。第二部分 物權(quán)法解釋一的條文及關(guān)聯(lián)法

3、條解讀問題一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記與物問題一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭(zhēng)議權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭(zhēng)議第一條第一條 因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事爭(zhēng)議，且人民法院一并審理的除外。第二條第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。第三條第三條 異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理?！娟P(guān)聯(lián)法條】

4、物權(quán)法第19條第2款：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。解讀：物權(quán)法權(quán)第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議涉及到登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。這種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當(dāng)

5、事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對(duì)這一情況，解釋從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請(qǐng)求。【例】甲與乙簽訂協(xié)議，由乙以自己名義代甲購(gòu)房，甲全權(quán)使用房屋并獲取收益。乙與開發(fā)商和銀行分別簽訂了房

6、屋買賣合同和貸款合同。甲把首付款和月供款給乙，乙再給開發(fā)商和銀行，房屋登記在乙名下。后甲要求乙過戶，乙主張是自己借款購(gòu)房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？A A、甲有權(quán)提出更正登記、甲有權(quán)提出更正登記B、房屋登記在乙名下，甲不得請(qǐng)求乙過戶C、協(xié)議名為代購(gòu)房關(guān)系，實(shí)為借款購(gòu)房關(guān)系D、如乙將房屋過戶給不知協(xié)議的丙，丙支付合理房款則構(gòu)成善意取得n例：張某通過向其他繼承人隱瞞被繼承人死亡事實(shí)等手段，獲得了遺產(chǎn)房屋的過戶登記。但其在轉(zhuǎn)讓房屋以前，繼承人李某提出疑意。但由于一時(shí)難以證明自己的繼承人身份，房屋登記機(jī)關(guān)只能記載了其異議，此后一直就繼承一事與張某協(xié)商。一個(gè)月后，張某就房屋與王某簽定了買賣合同，并辦理了過戶

7、登記。李某對(duì)此不滿，認(rèn)為房屋權(quán)屬尚有爭(zhēng)議，如何能夠交易，要求登記機(jī)關(guān)撤消過戶登記。問買賣合同效力？過戶登記效力？過戶登記是否應(yīng)當(dāng)撤消？二、物權(quán)變動(dòng)的基本模式：一個(gè)分析框架n（一）物權(quán)變動(dòng)方式的法定分類體系n一般的物權(quán)變動(dòng)的三句話：n1.非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)：交付/登記,既不是物權(quán)的生效要件也不是對(duì)抗要件，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間以事實(shí)為準(zhǔn)；基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，分為作為原則的債權(quán)形式主義與作為例外的意思主義。n2. 債權(quán)形式主義：有效合同+登記/交付=物權(quán)變動(dòng)【俗稱：登記為物權(quán)的生效要件】n3. 意 思 主 義：有效合同=物權(quán)變動(dòng)+登記第三人【俗稱：登記為物權(quán)的對(duì)抗要件】n（二）物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)學(xué)理

8、分類：原始取得與繼受取得以所有權(quán)為例：n1. 原始取得：不基于原所有人的意愿或者權(quán)利而取得某物的所有權(quán)。n這一定義表明原始取得可以再分為兩種n其一，該物原來不存在所有人，現(xiàn)在屬于第一次取得所有權(quán)，具體包括：（1）勞動(dòng)生產(chǎn)；（2）孳息：（3）先占等。n其二，該物原來有所有人，但現(xiàn)在的所有人取得所有權(quán)與原所有人的意愿/權(quán)利無關(guān)，具體包括：（1）公法方式如征收；（2）私法方式如拾得；發(fā)現(xiàn)；添附與善意取得。n2.繼受取得：基于原所有人的意愿或者權(quán)利而取得某物的所有權(quán)n（1）基于合同（買賣、互易、贈(zèng)與、借款、供電汽水）：合同+交付/登記=所有權(quán)n（2）基于繼承（包括法定繼承、遺囑繼承與受遺贈(zèng)、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)

9、議的遺贈(zèng)）n【例 2】下列哪一選項(xiàng)屬于所有權(quán)的繼受取得？(08-3-10,單) A 甲通過遺囑繼承其兄房屋一間 B乙的 3 萬元存款得利息 1000 元 C丙購(gòu)來木材后制成椅子一把 D丁拾得他人搬家時(shí)丟棄的舊電扇一臺(tái)n（三）物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)基本理論： “ 物債兩分 ” 原則n有效的買賣合同 登記交付所有權(quán)轉(zhuǎn)移 （債權(quán)行為） （物權(quán)行為） （物權(quán)變動(dòng)）n債權(quán)行為與物權(quán)行為的“區(qū)分原則”：區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為；區(qū)分物權(quán)與債權(quán)。區(qū)分原則的含義：n 1 物權(quán)行為不辦理，不影響債權(quán)行為的效力：n物權(quán)法第 15 條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外

10、，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。n【例 1】 1998 年 10 月 5 日甲向乙借款 1000 元，同時(shí)簽訂了一份質(zhì)押合同，約定甲于同年 10 月 8 日將一頭受胎的母牛作為質(zhì)物交付給乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一頭。下列選項(xiàng)中哪些中正確的？n（00-2-41/97-2-60，多）nA 質(zhì)押合同生效 98 年 10 月 5 日 nB . 質(zhì)押合同生效 98 年 10 月 8 日nC小牛應(yīng)歸乙所有nD 小牛應(yīng)歸甲所有，但可作為質(zhì)權(quán)標(biāo)的n 2 合同生效的含義是：產(chǎn)生債權(quán)，不履行將承擔(dān)違約責(zé)任（繼續(xù)履行、賠償損失等）n合同法第 110 條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者

11、履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：n(一)法律上或者事實(shí)上不能履行；n(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；n(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。n可見： 合同（債權(quán)行為）的債權(quán)效力表現(xiàn)在：要求交付標(biāo)的物（財(cái)物之債）；要求交付價(jià)款（貨幣之債）；不履行的，得承擔(dān)繼續(xù)履行、違約賠償?shù)冗`約責(zé)任； 交付或者登記（物權(quán)行為）的效力表現(xiàn)在：標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移；貨幣所有權(quán)轉(zhuǎn)移。n【例 2】方某、李某、劉某和張某簽訂借款合同，約定：“方某向李某借款 100 萬元，劉某提供房屋抵押，張某提供保證。”除李某外其他人都簽了字。劉某先把房本交給了李某，承諾過幾天再作抵押登記

12、。李某交付 100萬元后，方某到期未還款。下列哪一選項(xiàng)是正確的？（15-3-13，單）nA. 借款合同不成立 B. 方某應(yīng)返還不當(dāng)?shù)美?C. 張某應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任 D. 劉某無義務(wù)辦理房屋抵押登記n【例 3】乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。下列哪一選項(xiàng)是正確的？（07-3-6，單）nA. 合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款并承擔(dān)締約過失責(zé)任nB. 合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款nC. 合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同nD. 合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失n【例 4 】

13、鄭某開辦公司資金不足，其父將 3 間祖屋以 25 萬元賣給即將回國(guó)定居的郭某，但其父還未來得及辦理過戶手續(xù)即去世。鄭某不知其父賣房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續(xù)。隨后，鄭某以 3間祖屋作抵押向陳某借款 10 萬元，將房產(chǎn)證交給了陳某，但沒有辦理抵押登記。下列哪些選項(xiàng)是正確的？（08延-3-57）nA 鄭某的父親與郭某之間的房屋買賣合同有效nB 鄭某享有房屋的所有權(quán)nC 鄭某在其父親去世后，有義務(wù)協(xié)助郭某辦理房屋過戶手續(xù)nD 陳某對(duì)房屋不享有抵押權(quán)n【例 5】2007 年 4 月 2 日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房?jī)r(jià) 20 萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋

14、，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。5 月 29 日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于 2007 年 6 月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記?；卮穑喝缤跄成盎蛲跄乘篮笃淅^承人小王欲出賣房屋前向丁某請(qǐng)求返還房屋，下列選項(xiàng)正確的是：（07-3-94，不） A 王某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋王某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 B 王某有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 C 小王無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋小王無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 D 小王有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋n三、基于法律行為（合同）的物權(quán)變動(dòng)的模式n（一） 基本公式： 有效的合同 登記 / 交付 物權(quán)變動(dòng) 【俗稱登記生效主義】n物權(quán)法第 9 條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓

15、和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。n第 23 條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。結(jié)論：（1）登記是 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，公式化具體表述：有效的合同 登記 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)（2）交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，公式化具體表述：有效的合同 交付 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；【建設(shè)用地使用權(quán)】【不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)】【動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)】【有價(jià)證券質(zhì)權(quán) 】【股權(quán)質(zhì)權(quán)】【知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)】【應(yīng)收帳款質(zhì)權(quán) 】n（二）例外的意思主義模式： 有效合同 物權(quán)變動(dòng) 登記第 3 人 【俗稱登記對(duì)抗主義】n1. 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)n第 127 條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同

16、生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 【確權(quán)證書】n第 129 條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 【流轉(zhuǎn)中對(duì)抗效力】n【例 6】關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立，下列哪些表述是正確的？nA自土地承包經(jīng)營(yíng)合同成立時(shí)設(shè)立nB 自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立nC 縣級(jí)以上地方政府在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立時(shí)應(yīng)當(dāng)發(fā)放土地承縣級(jí)以上地方政府在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立時(shí)應(yīng)當(dāng)發(fā)放土地承包經(jīng)

17、營(yíng)權(quán)證包經(jīng)營(yíng)權(quán)證nD縣級(jí)以上地方政府應(yīng)當(dāng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記造冊(cè)，未經(jīng)登記造冊(cè)的不得對(duì)抗善意第三人n 動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)n第 188 八條 以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。n四、非基于法律行為【事件、事實(shí)行為、司法/ 行政行為】的物權(quán)變動(dòng)：登記/ 交付既非生效也非對(duì)抗要件n（一 ）取得權(quán)利以 “ 某種事實(shí)” （ 事件 、事實(shí)行為 、 行政司法行為）發(fā)生為準(zhǔn)，無需登記與交付 （第0 條）： n物權(quán)法第28條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、

18、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。n第29條：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。n第30條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。n物權(quán)法解釋一第 7 條 人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的 改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱 導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。n第 8 條 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動(dòng)產(chǎn)交付

19、或者不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。n甲乙和丙于 2012 年 3 月簽訂了散伙協(xié)議，約定登記在丙名下的合伙房屋歸甲、乙共有。后丙未履行n協(xié)議。同年 8 月，法院判決丙辦理該房屋過戶手續(xù)，丙仍未辦理。9 月，丙死亡，丁為其唯一繼承人。12 月，丁將房屋贈(zèng)給女友戊，并對(duì)贈(zèng)與合同作了公證。下列哪一表述是正確的？（13-3-6，單）nA2012 年 3 月，甲、乙按份共有房屋nB2012 年 8 月，甲、乙按份共有房屋nC 2012 年 9 月，丁為房屋所有人nD2012 年 12 月，戊為房屋所有人n（二）但取得后又進(jìn)行處分的，須經(jīng) “ 雙重

20、登記 ”手續(xù)才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，否則只能發(fā)生債權(quán)的效力，“ 都市生活 ” 與 “ 山寨生活 ” 的聯(lián)系即在于此n第 31 條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。n【例 9 】某房屋登記簿上所有權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為該房屋應(yīng)當(dāng)歸己所有，遂申請(qǐng)仲裁。仲裁裁決爭(zhēng)議房屋歸乙所有，但裁決書生效后甲、乙未辦理變更登記手續(xù)。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了書面合同，但未辦理抵押登記。說法正確的是？（10-3-53，多）nA房屋應(yīng)歸甲所有 B 房屋應(yīng)歸乙所有 C 抵押合同有效 D抵押權(quán)未成立n五、三類特殊的物權(quán)登記：看物

21、權(quán)與債權(quán)的關(guān)系n（一）一個(gè)序幕： ： “ 一物多賣 ” 的處理：n（房，8.1 ）甲 乙（100 萬，交付， 5.1 ） 丙 bank （120 萬，付款， 6.1 ） 丁 bank （150 萬，登記， 7.1 ）n1.三個(gè)合同有效（乙丙?。?； 需要后買者善意么？（?。﹏2.債權(quán)的相容性（乙丙丁）n3.債權(quán)的平等性（甲決定）n4. 物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)（丁、乙、丙的 PK）n5. 可以追究丁的違約責(zé)任嗎？【合同法 121 條】n6. 可以追究丁的侵權(quán)責(zé)任么？【侵權(quán)法 2 條】n7. 保護(hù)債權(quán)的合適方式【違約責(zé)任及其合適的方式損害賠償抑或繼續(xù)履行？合同法 110 條】n8.如何保護(hù)第一買受人的合同利

22、益也即確保物權(quán)取得（乙、預(yù)告登記）n（二） 預(yù)告登記：債權(quán)物權(quán)化n物權(quán)法第 20 條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。n預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。n物權(quán)法解釋一第 4 條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。n第 5 條 買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的

23、權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。n（三）更正登記與異議登記n第 19 條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。n不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。n物權(quán)法解釋一第 3 條 異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受

24、理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理。n不動(dòng)產(chǎn)登記條例第 22 條 登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二 ）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。n【例 2】某房屋登記的所有人為甲，乙認(rèn)為自己是共有人，于是向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。甲不同意，乙又于 3 月 15 日進(jìn)行了異議登記。3 月 20 日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機(jī)構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購(gòu)買。乙申請(qǐng)異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對(duì)此事置之不理。哪些選項(xiàng)正確？（0

25、8 延-3-59，多）nA異議登記后，未經(jīng)乙同意處分該房屋的不發(fā)生物權(quán)效力nB 異議登記于異議登記于 3 月月 31 日失效日失效nC 甲有權(quán)向乙請(qǐng)求賠償損失甲有權(quán)向乙請(qǐng)求賠償損失nD甲有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)請(qǐng)求賠償損失n（四） 關(guān)于機(jī)動(dòng)車物權(quán)變動(dòng)（交付、登記）的詳解：n第 23 條 條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。n第 24 條 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。n【特殊動(dòng)產(chǎn)的善意取得：交付且登記】物權(quán)法解釋一第 20 條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六

26、條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件。n【保護(hù)交付】物權(quán)法解釋一第 6 條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。n【例 3】甲將一輛汽車以 15 萬元賣給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車并辦理過戶手續(xù)。丙知道n此交易后，向甲表示愿以 18 萬元購(gòu)買，甲當(dāng)即答應(yīng)并與丙辦理了過戶手續(xù)。后丁知情后，向甲表示愿以 22 萬元購(gòu)買，甲當(dāng)即答應(yīng)并交付給與丁。后乙起訴甲、丙、丁，要求判令汽車歸己所有、辦理有關(guān)手續(xù)且賠償自己的損失。關(guān)于該汽車的歸屬，下列哪一說法是正確

27、的？（自編，單） A 歸甲所有，汽車所有權(quán)尚未發(fā)生變動(dòng) B 歸乙所有，否則乙可以請(qǐng)求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任 C 歸丙所有，因?yàn)楸梢詫?duì)抗其他買受人 D 歸丁所有，丁可以要求甲、丙協(xié)助辦理汽車過戶手續(xù)【例4】甲將一輛汽車以15萬元賣給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車并辦理過戶手續(xù)。丙知道此交易后，向甲表示愿以18萬元購(gòu)買，甲當(dāng)即答應(yīng)并與丙辦理了過戶手續(xù)。后丁知情后，向甲表示愿以22萬元購(gòu)買，甲當(dāng)即答應(yīng)并交付給與丙。后乙起訴甲、丙、丁，要求判令汽車歸己所有、辦理有關(guān)手續(xù)且賠償自己的損失。關(guān)于該汽車的歸屬，下列哪一說法是正確的？A歸甲所有，汽車所有權(quán)尚未發(fā)生變動(dòng) B歸乙所有，否則乙可以請(qǐng)求甲承擔(dān)損

28、害賠償責(zé)任C歸丙所有，因?yàn)楸梢詫?duì)抗其他買受人 D D歸丁所有，丁可以要求甲、丙協(xié)助辦理汽車過戶手續(xù)歸丁所有，丁可以要求甲、丙協(xié)助辦理汽車過戶手續(xù)附圖五、按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)五、按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)1.轉(zhuǎn)讓與同等條件第九條第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十條第十條 物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素確定?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第101條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。2.行權(quán)期間

29、第十一條第十一條 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；（二）（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；（三）（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。3.不予支持的情形第十二條第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人

30、根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請(qǐng)求按照同等條件購(gòu)買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請(qǐng)求具有下列情形之一的，不予支持：（一）（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購(gòu)買，或者雖主張優(yōu)先購(gòu)買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；（二）（二）以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。第十三條第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。4.優(yōu)先權(quán)的沖突解決第十四條第十四條 兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的

31、，應(yīng)予支持?！究偟慕庾x】共有制度：以物的利用效率為導(dǎo)向的規(guī)則設(shè)計(jì)共有制度：以物的利用效率為導(dǎo)向的規(guī)則設(shè)計(jì)共有制度所面臨的問題是，多個(gè)主體共有一物，必將影響物的使用效率，如何協(xié)調(diào)？司法解釋的基本導(dǎo)向是，在保障物權(quán)人權(quán)利的前提下，以技術(shù)化的手段盡量提升物的利用效率。一是一是在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使場(chǎng)合上，排除共有人因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、排除共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（第9條、第13條），這一規(guī)定，維護(hù)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使應(yīng)基于共有人轉(zhuǎn)讓份額這一意思自治的前提；二是二是在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)上，明確規(guī)定程序規(guī)范作為當(dāng)事人意思自治的補(bǔ)充，例如要求轉(zhuǎn)讓人發(fā)出通知、明確

32、行使期間等（第11條），為共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使設(shè)定切實(shí)可行的規(guī)則，拋棄早期單純宣告交易無效的事后保護(hù)路徑，強(qiáng)調(diào)事前和事中保護(hù)，更具操作性；具體表現(xiàn)為：三是三是從正反兩個(gè)方面明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中的同等條件的含義（第12條），回應(yīng)實(shí)踐中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使權(quán)利不及時(shí)、行使權(quán)利不對(duì)等的問題。四是四是同等條件下，明確多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人按比例行使的規(guī)則，解決了多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突問題，維護(hù)了共有人的人合性特征（第14條）?！纠?】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將該房屋轉(zhuǎn)租給丁。現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。下列哪一項(xiàng)表述是正確的？A乙、丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丁無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B

33、乙、丁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)C C乙、丙、丁都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)乙、丙、丁都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D丙、丁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)【例2】甲、乙各以20與80的份額共有一間房屋，出租給丙?，F(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問下列表述中哪一說法是正確的？A乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)C乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩人處于平等地位D乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)六、善意取得的要件六、善意取得的要件1受讓人的“善意且無重大過失”第十五條 受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)

34、定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。第十六條 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。第十七條第十七條 受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重

35、大過失。第十八條第十八條 物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第25條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。第26條：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義

36、務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。2.受讓人的有償：合理價(jià)格第十九條第十九條 物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。 3.特殊動(dòng)產(chǎn)的善意取得第二十條第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第24條：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 4.善意取得的排除情形第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張

37、根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第106條：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意

38、取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。合同法第52條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！究偟慕庾x】：善意取得：物權(quán)歸屬與交易秩序的琴瑟和鳴善意取得：物權(quán)歸屬與交易秩序的琴瑟和鳴 對(duì)善意取得制度的討論，在我國(guó)民法理論界和實(shí)務(wù)界，幾乎無人不予、無話不說，再加上我國(guó)合同法第51條所引發(fā)的爭(zhēng)議，更是觀點(diǎn)紛紜。如何取舍？對(duì)此，司法解釋采取的原則是，區(qū)分合同法有關(guān)制度與善意取得制度的功能：前者解決合同的效力、履行等問題，而后者則

39、承擔(dān)確定前者解決合同的效力、履行等問題，而后者則承擔(dān)確定物權(quán)歸屬的職責(zé)；前者意在確定交易秩序，后者旨在確定物權(quán)歸屬。物權(quán)歸屬的職責(zé)；前者意在確定交易秩序，后者旨在確定物權(quán)歸屬。并由此實(shí)現(xiàn)物權(quán)歸屬與交易秩序的相輔相成。具體表現(xiàn)在：一是一是不將合同無效或者有效作為善意取得制度適用的前提，而將登記權(quán)利人實(shí)際無處分權(quán)作為善意取得制度適用的條件（第15條），從而使善意取得制度保護(hù)善意第三人獲得物權(quán)的功能更加純粹，也使合同法相關(guān)制度與善意取得制度更加協(xié)調(diào)；二是二是強(qiáng)調(diào)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)受讓人善意的推定作用，并反向列舉影響推定效力的登記類型。由此，使登記作為物權(quán)公示方法，在正反兩個(gè)方面發(fā)揮作用（第16條）；三是三是明確交易習(xí)慣、市場(chǎng)價(jià)格、交易對(duì)象、場(chǎng)所等因素對(duì)于認(rèn)定動(dòng)產(chǎn)受讓人善意以及合理價(jià)格中的作用，符合