房地產項目營銷策略及執(zhí)行方案45779

1、1首領公館工程營銷策略及執(zhí)行方案2營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判工程自身價值提煉客戶模擬及研究工程定位CONTENTS目錄3營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判工程自身價值提煉客戶模擬及研究工程定位CONTENTS目錄4安寧市城市宏觀開展概況入市環(huán)境研判城市背景5由連然向西開展大屯組團，西北沿螳螂川開展少局部高檔居住用地，同時引入高新技術產業(yè)，積極開展太平片區(qū)，進一步增加安寧城市的綜合實力。搬遷云化工業(yè)區(qū)和光明磷肥廠，加快建設步伐，向西開展云化組團和張家壩組團，開展連然北區(qū)，形成以張家壩水庫為中心的城市新區(qū)，同時建設草鋪分區(qū)工業(yè)區(qū)和生活區(qū)。要大力推進城市化，改變城市化滯后于工業(yè)化的狀況，通過城市化引導要素聚

2、集、調整優(yōu)化產業(yè)結構和布局，促進工業(yè)現代化和國民經濟信息化。實現工業(yè)化推動城市化、城市化提升工業(yè)化的良性循環(huán)。城市更新方向入市環(huán)境研判城市開展方向61、相對昆明限購令嚴厲實施，安寧市由于不屬于限購令執(zhí)行區(qū)域，不受限購令影響。在昆明執(zhí)行的限購令反倒給安寧房地產開展帶來了更多的市場時機。2、自去年年底至今，央行屢次上調金融機構人民幣存貸款基準利率，同時，存款準備金率也屢次上調，屢破歷史高位，充分表達了國家抵御通貨膨脹的決心，而因此產生的市場資金緊缺、國民消費趨穩(wěn)等情況也給房地產這個資金投入大，國民消費能力要求較高的行業(yè)帶來了嚴峻的考驗。入市環(huán)境研判政策解析7金方首座金色時代廣場東湖置業(yè)保利寧湖住宅

3、高層兩梯三戶，均價4700元/,70多間商鋪還剩十多間價格萬/商鋪銷售均價2萬/,銷售率已到達90%；自持局部現進入全力招商期；寫字樓出租商業(yè)招商階段，不銷售，商業(yè)布局：商場、超市、餐飲、服裝專賣店住宅認籌階段，認籌卡5萬/張，戶型面積在97-160之間，預期均價在6000元/住宅內部認購，均價在4200-4500元/，量大對市場有一定的影響，預期對外銷售均價在6000元/左右 目前住宅市場價在5000元/以上，商鋪銷售均價在2萬元/;近一年來，市場上將進入招商競爭階段，商鋪供給量下降； 安寧市房地產市場在政策及城市開展的推動下，商品房價格逐步攀升，商鋪可銷售量小，寫字樓稀缺，對首領公館工程的

4、推出是一個鋪墊，也是首領入市的好時機。入市環(huán)境研判房地產市場情況8安寧市首領公館的四大競爭樓盤：住宅主要競爭樓盤：保利寧湖、金方首座、東湖置業(yè)；商業(yè)競爭：金色時代廣場、金方首座；寫字樓競爭：金色時代廣場。 根據目前市場情況分析，市場抗性都在在售工程上，但本工程可以在6月份正式參與角逐，市場對本工程的抗性就相對較??；本工程涵蓋了所有在售工程物業(yè)形態(tài)，市場競爭力加強，在一個樓盤同時滿足不同的需求者，城市綜合體優(yōu)勢凸顯。市場營銷推廣應從整體性至獨立性交叉推進，筑造聲勢，搶占市場先機。入市環(huán)境研判啟 示9營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判工程自身價值提煉客戶模擬及研究工程定位CONTENTS目錄- 本資料來自

5、 m448 -10按產品品類分 青年之家 青年持家 小小太陽 丁克家庭按家庭生命周期可分為四類 單身備婚族(有可能父母買房) 準婚姻狀態(tài)或結婚暫不準備有小孩(有可能父母買房) 準備有小孩或準父母，青年之家 小孩在5歲以下的家庭客群鎖定客群是誰11目標客群分析客群是誰首領公館客群置業(yè)需求生存狀態(tài)： 經濟根底 ：實力有限；但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期； 生活現狀 ：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的居住空間； 家庭結構：成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質的居住條件； 生命周期階段：單身、準婚姻狀態(tài)、結婚但沒孩子;事業(yè)觀：對事業(yè)有著強烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切。生活價值觀：

6、追求品牌效應，熱衷品牌消費； 注重生活品質，以享受型為主，不愿過高月供而低品質的生活； 精神壓力較大，私人時間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。12一、經濟原那么：由于經濟約束，首付有限，同時又不希望月供過高而影響到自己的生活質量，追求 “高品質、低總價。二、選址原那么：基于青年人群工作與生活切換的關系可以依靠周圍交通或者快速干道便利出不強調工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性位置考慮周邊擁有較成熟配套。三、客群原那么希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。四、規(guī)劃原那么追求有品質的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺；希望擁有可放松身心的的運動休閑會所；便利輕松的區(qū)域商業(yè)效勞。五、效勞原那么

7、：希望擁有便利、簡單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)效勞模式。目標客群分析客群是誰首領公館5大置業(yè)原那么13朗潤園工程目標客群分析客群是誰首領公館客群AIO量表分析Action活動事業(yè)成長期，業(yè)余時間較少，安排無規(guī)律夜生活較為豐富，追求品牌十分依賴網絡，喜歡有特點的讀物朋友圈較廣，隨波逐流，活動半徑大基本不在家吃飯，三餐在外Interest興趣喜歡新鮮事物，向往富足安逸的生活，文化取向國際化穿戴較為講究，追求品牌，附庸高雅身份標識，愛面子，喜歡顯示品味及時行樂，生活隨意，不愿意受到束縛較為懶惰，喜歡干洗店，喜歡別人為自己打理一切Opinion觀點講求性價比，對產品創(chuàng)新接受度高在生活事業(yè)方面都希望得到認同

8、依賴配套，較為看重產品品質和樓盤品牌注重小區(qū)能為自己的生活便利喜歡挑戰(zhàn)，喜歡接受新的事物14價值觀關鍵詞：闖造 創(chuàng)造 創(chuàng)新 樂觀 15人生觀關鍵詞：追求獨立 闖蕩未來勇敢面對 創(chuàng)造美好 16A、工作居住都在安寧的全日生活人群目標客群置業(yè)動機：首置租房人群、家庭分裂人群、首改目標客群置業(yè)目的：滿足根本居住條件；改善居住環(huán)境目標客群核心屬性：安寧區(qū)域情節(jié)濃厚營銷主攻方向：安寧片區(qū)已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)、安寧青年聚集地目標客群分析客群在哪首領公館客戶的來源細解B、工作在安寧，居住不在安寧的潛在遷入人群目標客群置業(yè)動機：首置為主目標客群置業(yè)目的：滿足根本居住條件、方便工作目標客群核心屬性：為了工

9、作的更好,希望居住和工作能在一個地方營銷主攻方向：安寧片區(qū)政府部門、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、個體小老板、產業(yè)開展人口17C、工作不在安寧，居住在安寧的半日生活人群目標客群置業(yè)動機：首改為主目標客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境目標客群核心屬性：區(qū)域情節(jié)較為濃厚，并將安寧作為自己居住的首選之地營銷主攻方向：安寧區(qū)域已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)，在昆工作的人群 周邊區(qū)域產業(yè)園、政府機關D、工作居住都不在安寧，因特殊原因和安寧產生了關系目標客群置業(yè)動機：首置、首改看中安寧居住環(huán)境、價格廉價、交通便利、未來開展目標客群置業(yè)目的：滿足根本居住條件、提高居住品質目標客群核心屬性：工作地點或原居住地點靠近安寧，對安寧

10、開展有較深的了解營銷主攻方向：昆明主城巡展、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點、周邊區(qū)縣巡展、 目標客群分析客群在哪首領公館客戶的來源細解- 本資料來自 m448 -18目標客群分析客群在哪“安寧因緣客戶以外的其他客戶探尋首領公館項目目標客戶的兩大誘因林源老業(yè)主向往林源品質生活的人看中林源樓盤保值增值的投資客 工作居住都在安寧工作在安寧、居住不在安寧工作不在安寧，居住在安寧工作居住都不在安寧本案客群定位描述大安寧地區(qū)為主，昆明區(qū)域投資客戶、產業(yè)人口為輔的25-39歲的青年人群，主要工作在安寧地區(qū)政府及企事業(yè)單位及區(qū)域外的產業(yè)轉移人口，私營小業(yè)主，投資客。 安寧因緣客戶林源忠誠客戶19營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入

11、市環(huán)境研判工程自身價值提煉客戶模擬及研究工程定位CONTENTS目錄20環(huán)境價值百花公園、東湖公園、工程內部高品質景觀綠化。產品價值寬松空間、面積贈送。效勞價值平安效勞、生活效勞、國際高標準物業(yè)。品質價值會所、入口廣場、棧道、景觀、園林、用材用料等細 節(jié)展示品質。投資價值區(qū)位產品所形成的投資價值。地段價值城市開展核心地段，城市門戶位置。規(guī)模價值區(qū)域內極具規(guī)模的高檔大盤。商業(yè)價值超市入駐，主力商家，電器城入駐提高商業(yè)經營價值。景觀價值城市景觀華宅，可觀城市之景，城市之色。城市價值城市門戶位置，城市的地標，城市的面子。生活價值交通便利、生活便利，配套完善，生活工作一站式、生活本錢低。品牌價值林源地

12、產的安寧成熟地產品牌。從客戶、競爭兩個角度，提取工程優(yōu)勢價值工程12大價值點21營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判工程自身價值提煉客戶模擬及研究工程定位CONTENTS目錄22決定城市商業(yè)層級體量的選址KPI區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的開展方向上，不會被邊緣化屬于城市重點開展區(qū)域良好經濟運行狀況和積極開展前景接近購置力，位于消費中心處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地有較強地消費能力大規(guī)模人口聚集，且有一定增長空間便利的停車系統(tǒng)強大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強的輻射力商業(yè)格局地塊條件處于較強的市場競爭地位地塊大小能滿足開發(fā)需求工程定位體系23工程形象定位一個飛速開展的大時代，充滿激情與夢想的

13、舞臺，沸騰的街市，時尚、現代的建筑風潮；搭建溝通、休閑娛樂的SHOW平臺。會聚時代的先鋒和精英，明銳的洞察力，卓越品質生活，享受高速成長與財富聚集的圣地。詮釋：1、工程本身復合辦公、商業(yè)、居住、酒店等功能，首領城市綜合體；office 辦公樓shopping 購物The hotel酒店appartment 居住首領筑造品質，生活！享受生活，品位！24工程定位都市時尚，精英領地，城市綜合體城市門戶，首領城市標桿集居住、購物、商務、休閑、娛樂、人文景觀為一體25首領公館住宅形象城市領地舍我其誰“安寧首席精英公館懂生活的他們反思中的向往有閑階層的特權，城市精英的歸屬自由與休閑，活力與便利， 豐富的演

14、繹空間純粹主義和私人主義 一個時代的話題住宅定位26我們所倡導的生活方式有居家的溫馨，有星級酒店的尊寵享受的精英人士的繁華便捷都市生活，是家，也是享受的地方，因此是“享受家。精致的居所，專為精英人士打造效勞、效勞、還是效勞住宅定位延伸27酒店式公寓定位表達現代簡潔的風格；立面造型及元素韻律感強；精品商務酒店物業(yè)立面風格引入精品商務酒店以及相關配套，為城市商務人士打造配套齊全的居住條件樹立城市地標酒店式公寓位置要求：位于高級寫字樓附近，交通方便有較完善的商業(yè)28客戶類型需求特點商務人員私密性強，活動空間自由，將居住空間與辦公室結合，所需的戶型面積較小投資客昆明有不少人購買房屋用于投資，選擇戶型面

15、積較小，總價低的物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式上班族對小面積住房較喜歡，總價低，過渡型住宅現代的酒店式公寓：提供酒店的效勞與管理，兼有居住和辦公的功能；是將住商一家有機結合，作為連接酒店和私人公寓的橋梁客戶定位29寫字樓定位未來的城市商務商業(yè)中心，打造城市高檔寫字樓，提升商務環(huán)境和提高工程檔次，營造一個多功能的大商務空間；城市甲級5A寫字樓建筑物自動化系統(tǒng)BAbuilding automation)辦公自動化系統(tǒng)(OAoffice automation)通訊智能化系統(tǒng)(CAcommunication automation)火警自動化系統(tǒng)(FAfire services automation)防盜

16、自動化系統(tǒng)(SAsecurity automation)30客戶定位甲級5A寫字樓樓客戶：主要以能源行業(yè)、物流、貿易、銀行、證券等類型商務辦公31首領Shopping公園Shopping公園是商業(yè)的生活功能、自然功能及生態(tài)功能相結合，是開放型的購物公園。Shopping公園追求現代生活時尚、文化品位，回歸自然的一種生活方式，在Shopping公園購物的同時可享受自然的和諧生活。Shopping公園使購物行為成一種放松的休閑行為，這是有其他購物場所不具備的。商業(yè)定位32Shopping公園有哪些功能？日常生活的休閑功能；特色的商業(yè)購物文化功能；Shopping公園里有酒吧、書吧、特色飾品店、特色

17、工作室、特色餐廳、購物中心等，以及一些為住戶提供便利的業(yè)種，這些都構成了它豐富的文化內涵及休閑購物的特色，Shopping公園正因獨有的文化內涵，才讓人們在這里停留下來，真正享受購物+休閑的生活商業(yè)定位33檔次定位滿足住戶需求、主要針對中端客戶，吸引高端客戶；代表城市進程中主流人群特有的生活方式；引領城市品質生活；商業(yè)定位34商業(yè)定位城市休閑購物商業(yè)領地首領Shopping公園35商業(yè)產品分割建議1、臨街僅針對住宅底商進行小鋪面分割；2、內街商鋪進行小鋪面分割，打造內廊商業(yè)街；小面積商鋪分割后應在20-30之間，為豐富業(yè)態(tài)，控制總價做鋪墊36商業(yè)業(yè)態(tài)建議豐富業(yè)態(tài)才能真正到達城市綜合體要求，滿足

18、一站式購物酒 樓時尚潮流KFC特色餐廳沃爾瑪購物廣場百貨擴展區(qū) 休閑餐飲KTV/CLUB影城37中心區(qū)現有實際開售樓盤根據與工程的競爭關系。評定指標：1、工程的相似性 2、與本工程的位置關系 32項比準指標：區(qū)位類：區(qū)域印象6/開展前景6/周邊環(huán)境4/交通規(guī)劃4/生活便利性5規(guī)劃設計指標：整體效果6/工程規(guī)模2/容積率1/自身配套2/ 車位數量比2/園林規(guī)劃4/會所規(guī)劃2/設備及智能化1戶型結構類：梯戶比2/實用率2/實用性4/采光通風4/贈送面積2/戶型創(chuàng)新2景觀及視野：景觀內容4/景觀面寬4/影響因素3/視野2品質展示類：賣場環(huán)境展示4/樣板房效果4/現場體驗2/ 建筑外觀4/ 園林效果4

19、/公共局部品質2工程品牌類：開展商品牌2/專業(yè)陣容2/其他特定影響因素2篩選可比樓盤確定權重打分比準價格形成市場比較定價定價思路與步驟住宅價格預期38樓盤名稱篩選因素確定權重保利寧湖異區(qū)位、同品質、異規(guī)模、同客戶群30%金方首座異區(qū)位、異規(guī)模、同品質、同客戶群43%東湖置業(yè)同區(qū)位、同規(guī)模、同品質、同客戶群38%項目名稱實收均價比準系數比準均價選擇因素權重權重均價保利寧湖 50000.904500異區(qū)同質 30%1350金方首座 58000.955510異區(qū)同質43%2369東湖置業(yè) 42000.913822同區(qū)異質38%1452比準均價 5171元/確定比較權重，推理工程價格建議均價為：對外5

20、200元/，實收均價4800元/39工程二層商鋪價格約為一層商鋪價格的70%，在15960元/;工程的價格定位分層定價二層商鋪均價=首層均價*70%根據市場經驗，合理二層價格一般是首層價格的70%左右。商鋪均價=20219元/平米工程三層商鋪價格約為二層商鋪價格的60%，在9576元/;一層商鋪均價=22800元/商鋪價格預期40工程二層商鋪價格約為一層商鋪價格的70%，在23800元/;工程的價格定位分層定價二層商鋪均價=首層均價*70%根據市場經驗，合理二層價格一般是首層價格的70%左右。商鋪均價=30000元/平米工程三層商鋪價格約為二層商鋪價格的60%，在14280元/;一層商鋪均價=

21、34000元/引進沃爾瑪，增加商業(yè)附加值商鋪價格預期41住宅建議均價：5200元/ 公寓精裝標準：1000元/ 建議均價：6200元/ 商業(yè)建議均價：20000元/ 引進沃爾瑪，增加商業(yè)附加值建議均價:30000元/ 物業(yè)價格預期42CONTENTS目錄營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判工程自身價值提煉客戶模擬及研究工程定位43以低帶高本工程營銷策略關系營銷以財務目標為核心，明確不同價格線在不同階段的作用；通過不斷的現場活動，來保證客戶上門量，放大林源會于本工程的會員權益，通過老帶新持續(xù)拓展新客戶；整合賣點，建立差異化競爭級別感刷新形象田忌賽馬用自己的劣產品對對方的好產品，用好產品對對方的劣產品，同等

22、產品的條件下進行價格競爭。 分期加推整盤分多期銷售節(jié)奏,各分期內根據實際銷售狀況適量加推房源,保障銷售熱潮.44營銷總控圖時間均價 營銷節(jié)點6300工程節(jié)點封頂斷水二次開盤開盤認籌策略均價提升4均價提升26300貨包 二次認籌40%60%80%階段目標7.295%12月10月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月8.132021年2021年6200銷售節(jié)奏多維拉升強銷期尾盤期塑立形象期目的：通過各種營銷活動，進一步熱場，形成工程熱銷之勢。維護與老客戶的關系，推動口碑傳播與老帶新成交。45營銷攻略表我們建議把2021年8月13號作為首領公館的黃道吉

23、日，隆重開盤！周六7月2日公開認籌12月11月10月9月2月1月8月7月時間6月階段目標主體斷水工程進度營銷節(jié)點營銷強度3月4月5月6月7月8月9月10月11月5月8月13日盛大開盤10月中旬二次認籌12月上旬二次開盤40%60%80%95%6月30日前售樓部裝修完畢7月2商業(yè)認籌8月20日商業(yè)開盤內部認購時間待定46貨包A棟住宅底商酒店式公寓A棟住宅首期住宅貨包組合:30%酒店式公寓,A棟住宅 商鋪貨包:A棟底商,B棟底商B棟住宅底商A棟住宅貨包:223戶,總面積27454.69 酒店式公寓貨包:168戶,總面積6552A棟商鋪面積:1580B棟商鋪面積:5573.54- 本資料來自 m44

24、8 -47790 A棟商業(yè)貨包A棟一層商業(yè)認籌貨包A棟二層商業(yè)認籌貨包790 48B棟商業(yè)貨包B棟一層商業(yè)認籌貨包一層面積:3647.4 49B棟二層商業(yè)認籌貨包B棟商業(yè)貨包二層面積:1926.1450貨包總值按照住宅均價5200元/,公寓6200元/,商鋪均價20000元/均價（元/)銷售面積()銷售額（元）住宅520027454.69142764388公寓6200655240622400商業(yè)200007153.54143070800合計41160.2332645758851營銷攻略總控表我們建議把2021年8月13號作為首領公館的黃道吉日，隆重開盤！周六7月2日公開認籌12月11月10月9

25、月2月1月8月7月時間6月階段目標主體斷水工程進度營銷節(jié)點營銷強度3月4月5月6月7月8月9月10月11月5月8月13日盛大開盤10月中旬二次認籌12月上旬二次開盤40%60%80%95%6月30日前售樓部裝修完畢7月2商業(yè)認籌8月20日商業(yè)開盤內部認購時間待定52本工程至開盤分為三階段第一階段6月1日至7月1日第二階段7月2日至8月11日第三階段8月13日至8月31日工程籌備期，銷售物料準備、營銷中心包裝、產品調整完成、報件完成工程認籌期，工程認籌啟動、產品說明會、招商啟動會工程開盤強銷期，開盤活動、各種聯(lián)歡活動開盤完成后，根據銷售情況，出后續(xù)銷售方案53第一階段6月1日至7月1日工程籌備期

26、，銷售物料準備、營銷中心包裝、產品調整完成、報件完成54第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略1、林源會入會條件：年滿18歲的中國公民費用收?。好赓M參加發(fā)放目的：以林源會吸納原始客戶,為工程開盤積累更多的客戶資源，以客戶來現場次數進行累計加分，積分積累到一定程度，可享受不同購房優(yōu)惠優(yōu)惠待定；待林源在安寧開發(fā)系列工程之后，可進行業(yè)主之間的林源會會員吸納。與VIP卡聯(lián)系:參加VIP卡,必須先參加林源會會員,否那么無購房資格2、VIP卡會員入會條件：優(yōu)先考慮林源會會員,再為自然客戶,在每批次開盤后,林源會持續(xù)吸納會員.費用收取：可考慮設置門檻,建議以銀行存款金額或復雜入會條件,提高門檻.購房優(yōu)惠：

27、總房款優(yōu)惠2個點的折扣(暫定)發(fā)放時間:2021年6月20日后地點建議:各接待中心全面辦理成立林源客戶會55第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略有親友主動推薦鏈式銷售有需求再次購買交叉銷售有體驗互動交流改進產品有競爭拒絕認同抵制競爭者有問題能夠容忍容忍強度升級銷售客戶會客戶會轉介客戶積分制度參加客戶會活動積分制度樹立形象& 告知節(jié)點信息系統(tǒng)化客戶積累工作入會激勵制度蓄客會員招募計劃朋友及老業(yè)主介紹利用客戶會組織非業(yè)主活動利用客戶會進行宣傳林源客戶會渠道利用56第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略招商公司選定，并給予商家品名牌支持57返租策略確定5成首付；一次性返租3年，每年返還認購總金

28、額的8-10%，總計24-30%，即返，直接沖抵首期款,實際首付20%-26%；商鋪風商業(yè)運營管理公司統(tǒng)一經營,收益有保障;限時限量出售,購置商鋪客戶，按揭貸款1優(yōu)惠 一次性付款2%；特定業(yè)態(tài)商家購置優(yōu)惠：購鋪優(yōu)惠2% 可以同銷售時間優(yōu)惠政策累加；招商與銷售同步進行。第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略58產品品質手冊顛覆傳統(tǒng)“燙金貼銀、厚重冗長”的樓書設計規(guī)則，以產品品質手冊產品價值傳播手段；請設計部牽頭, 研發(fā)式態(tài)度，更為理性、專業(yè)的表現手法，通過數據、模型，讓產品蘊含的品質感更具說服力。第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略59第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略范圍：工程模型

29、、單體模型功能要求：工程模型要求客戶具有參與感，沙盤中工程樓體具有升降、分合等功能能讓客戶看到工程的整體面貌，在沙盤的旁邊有操做臺。能將不同戶型分別亮燈，模型示意能表達工程的疊水，工程的廣場、泳池、疊水可以做成活水，能夠流動。尺寸要求：工程模型比例由設計部與銷售部共同確定。單體模型比例尺要大于珍泉原有單體模型，否那么不利于客戶較多時展示。品質要求：與工程建筑風格相同，表達城市、現代、創(chuàng)新。60地盤包裝目的：增強工程昭示性，吸引往來客戶的關注完成時間：圍墻完成時間6月25日前，其余可視重大節(jié)點而定重點強調：工程整體形象及功能定位圍擋視覺效果內容：工程名稱、主打廣告語、開展商、銷售熱線第一階段展示

30、活動渠道銷售配合關鍵物料策略61銷售中心作為展示環(huán)節(jié)中的重中之重形象與氣勢的展示，同時傳達項目配套我們倡導的大盤新生活方式的體驗場 VIP貴賓室、影音播放室項目建筑細節(jié)、新科技、新材料應用展示場導示系統(tǒng)1、位置的選取顯要位置2、導示牌本身的設計要有品質感，形象要好3、覆蓋的功能區(qū)域盡可能全第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略銷售中心62銷售物料需表達一定的特殊性，以便工程在市場中脫穎而出紙袋：表達環(huán)保主題，保障可重復利用，且客戶愿意再次使用工牌：銷售團隊統(tǒng)一配戴，單獨設計禮品：建議制作小水晶類天鵝掛飾等工裝：特色，讓客戶眼前一亮第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略銷售物料63形象樓書目

31、的：對工程價值進行生活意向的價值傳遞完成時間：2021年6月底1、將工程的社區(qū)價值以及未來的生活意向用畫面進行傳遞2、參加專業(yè)評價3、結合目標客戶的興趣特征導入更多對位內容吸引發(fā)目標客戶獲得更高心理認同感第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略64客戶通訊：?精英們的理想生活?目的：每季一期，起到客戶通訊的作用，傳遞工程價值信息，提升產品價值關鍵點：1、城市觀點和動態(tài)報道；2、工程信息及時傳遞；3、設置客戶參與專欄，增強與客戶的互動第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略65目的：對工程價值進行專業(yè)的點評、剖析完成時間：6月底，園林尚未完成，最關鍵點：1、將工程的區(qū)域、規(guī)劃、建筑、戶型、園林、

32、配套等價值信息完全呈現2、參加局部專業(yè)表達城市中綜合性大盤的的圖片3、參加時尚元素，以及城市精英階層的生活特性3D宣傳片第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略66安寧市青年設計大賽時間：2021年6月25日地點：首領公館售樓部活動方式：公開評選活動目的：加強市場對首領的認知度；減少推廣本錢；營造個性化生活場景；增強客戶購置欲望。樣板房設計大賽第一階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料策略67第一階段展示活動渠道銷售配合策略電視：戶外：認籌信息主題：主題：海報：主題：推廣渠道的選擇電視、戶外、海報、短信短信：主題：認籌信息認籌信息認籌信息68第一階段展示活動渠道銷售配合策略前期客戶盤點目的：實施形式

33、：對咨詢期、的客戶進行回訪、盤點，篩選優(yōu)質的客戶通過 與前期客戶回訪，告知工程展示信息、產品信息、認籌信息目標：盤點500批誠意客戶69第二階段7月2日至8月11日工程認籌期，工程認籌啟動、產品說明會、招商啟動會70住宅認籌：認籌卡購置需交納誠意金認籌金普通認籌卡￥50000元，貴賓認籌卡100000元;公寓認籌：認籌卡購置需交納誠意金認籌金普通認籌卡￥50000元，貴賓認籌卡100000元;商鋪認籌：認籌卡購置需交納誠意金認籌金普通認籌卡￥100000元，貴賓認籌卡500000元;認籌卡累計出售1500張，視情況增加。住宅、公寓使用同一種認籌卡，開盤當天分類認購，在認購當天可更換認購物業(yè)；商

34、鋪單獨使用一種認籌卡住宅:預計認籌目標1200張認籌卡商鋪:預計認籌目標300張認籌卡第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略細案另附認籌方案71認籌客戶抽獎活動目的：通過認籌客戶抽獎，帶動售樓處現場氣氛，起到口碑傳播的作用時間：認籌期的每個周未形式：每個周末舉辦上個周末認籌客戶抽獎關鍵物料：禮品一百元以內小家電、第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略72分隔墻的作法示意外墻面防水作法和面磚展示 工程施工工藝展示及住宅空間體驗第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略73產品推介會時間:2021年7月16日地點選擇：安寧會堂目的：展現工程良好的環(huán)境，向客戶展示未來生活社區(qū)，使客戶了

35、解工程進度，對工程增加信心，拉動圈層營銷效果；對市場摸底.形式：大家暢所欲言描述自己未來在首領公館的生活并提一些業(yè)主活動建議；會后，贈送到場人員帶有首領公館logo的小禮品；參加人員：業(yè)主、意向客戶；報紙、電臺等媒體記者；第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略74準業(yè)主及老客戶DIY水果節(jié)時間：7月24日地點：營銷中心目的：拉動老客戶，吸引上門量，促進認籌。第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略75時間：2021年8月6日目的：增強認籌客戶的購置信心； 媒體配合強勢宣傳，進一步營造工程氣勢； 簽約活動，吸引市場關注，造高調之勢；地址：售樓處。邀請人員： 前期登記客戶、關注客戶、媒體

36、記者第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略意向商家簽約活動76目的：擴大工程影響力，搶占時機，鎖定周邊地縣有購置需求客戶，深入了解客戶對象：地州有在安寧投資需求客戶形式：通過設點展板/戶外讓客戶了解工程的區(qū)位價值及產品豐富賣點；可以有選擇的讓客戶填寫問卷，并發(fā)放禮品；通過看樓專車將意向客戶網羅到現場。地點：各州人流聚集的廣場、超市時間：認籌期每周星期三第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略地州巡展77第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略電視：戶外：DM：認籌信息+策略信息+工程信息主題：主題：主題：電臺：主題：海報：主題：推廣渠道的選擇報紙、戶外、電視、DM、電臺、海報、短

37、信短信：主題：認籌信息+策略信息+工程信息認籌信息+策略信息+工程信息認籌信息+策略信息+工程信息認籌信息+策略信息+工程信息認籌信息+策略信息+工程信息報紙：主題：認籌信息+策略信息+工程信息78第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略目的：實施形式：針對老客戶進行回訪、盤點，篩選優(yōu)質的客戶通過 與前期客戶回訪，告知工程展示信息、產品信息、活動信息。目標：完成認籌與開盤的銷售任務79第二階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略形象樓書：戶型單張：表達工程高端形象，包括地段、環(huán)境、開發(fā)商、效勞等因工程戶型較多，制作涵蓋所有戶型的產品手冊將造成浪費，建議根據階段貨包，制作戶型單張。產品樓書：

38、表現規(guī)劃、園林、產品設計理念、新材料及新技術應用招商手冊：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)導向等80第三階段8月13日至8月31日工程開盤強銷期，開盤活動、各種聯(lián)歡活動81第三階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略開盤擠壓式銷售，進行銷控，制造稀缺感目的：1. 前期積蓄的客戶關注直接轉化為購置力；2. 媒體配合強勢宣傳，進一步營造工程氣勢；3. 大型解籌活動，吸引市場關注，造高調之勢；時間：2021年8月13日住宅 2021年8月21日商鋪地址：售樓處邀請人員：認籌及意向客戶，媒體記者開盤活動完備的開盤方案82策略闡釋 “小團購小團購可以是現場組合，可以是場外組合，也可以是一人購置多套，可靈活掌握。優(yōu)惠：購置

39、2套享受標準總價1%優(yōu)惠；購置4套及以上享受標準總價2%優(yōu)惠。第三階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略小團購優(yōu)惠83第三階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略營銷中心現場做本月銷售經理推薦房源推薦房源：選擇上主要是工程中相對滯銷的戶型，通過較好的劣勢轉換，凸顯戶型優(yōu)點，并且通過此方式增加客戶信任度和接受度。每月推薦三個戶型，中小戶1-2個，大戶型1-2個銷售經理推薦房源84在老業(yè)主答謝會上推出老帶新優(yōu)惠政策目的：發(fā)揮圈層營銷的力量，刺激老客戶拉人入伙的積極性，形成全民營銷態(tài)勢。時間：2021年8月23日地點：營銷中心第三階段展示活動渠道銷售配合關鍵物料關鍵策略老業(yè)主答謝會85與如?G智生活?、?精品消費報?、?上海制作?、?元生活?等主要針對