資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課件

1、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)主講人：王晶晶主講人：王晶晶郵箱：郵箱：東南大學(xué)成賢學(xué)院東南大學(xué)成賢學(xué)院 經(jīng)管系經(jīng)管系2成績(jī)考核方式v課堂表現(xiàn)課堂表現(xiàn) 20% v作業(yè)作業(yè)20% v期終考試期終考試60%3教學(xué)目的教學(xué)目的v對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的根本概念、理論、評(píng)估方法有較對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的根本概念、理論、評(píng)估方法有較全面而深入的掌握；全面而深入的掌握；vv通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的討論，使通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的討論，使同學(xué)們對(duì)如何對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的能力得到同學(xué)們對(duì)如何對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。一定程度的鍛煉和提高。4引言：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師前景與現(xiàn)狀引言：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師前景與現(xiàn)狀職業(yè)描述與現(xiàn)狀

2、職業(yè)描述與現(xiàn)狀中國資產(chǎn)評(píng)估萌芽于中國資產(chǎn)評(píng)估萌芽于80年代末、年代末、90年代初，伴隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展年代初，伴隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展而迅速壯大起來，短短的而迅速壯大起來，短短的20多年即走過了其他國家用了多年即走過了其他國家用了100多年才完成的多年才完成的歷史，應(yīng)該說中國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的開展得益于中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展和對(duì)國有歷史，應(yīng)該說中國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的開展得益于中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展和對(duì)國有經(jīng)濟(jì)的改造。經(jīng)濟(jì)的改造。資產(chǎn)評(píng)估作為一種專業(yè)化市場(chǎng)中介行業(yè)，在標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)運(yùn)作、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、資產(chǎn)評(píng)估作為一種專業(yè)化市場(chǎng)中介行業(yè)，在標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)運(yùn)作、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展等方面具有十分重要的作用。資產(chǎn)評(píng)估活

3、動(dòng)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展等方面具有十分重要的作用。資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用專業(yè)方法，遵循專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定和估算資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)資源價(jià)值的中介行為。運(yùn)用專業(yè)方法，遵循專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定和估算資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)資源價(jià)值的中介行為。目前，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的需要，資產(chǎn)評(píng)估已效勞目前，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的需要，資產(chǎn)評(píng)估已效勞于諸多重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括設(shè)立中外合資企業(yè)、國有企業(yè)改制上于諸多重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括設(shè)立中外合資企業(yè)、國有企業(yè)改制上市、企業(yè)重組、國有產(chǎn)權(quán)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、金融風(fēng)險(xiǎn)防范、會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量、市、企業(yè)重組、國有產(chǎn)權(quán)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、金融風(fēng)險(xiǎn)防范、會(huì)

4、計(jì)公允價(jià)值計(jì)量、稅基確定等。稅基確定等。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)行為日益復(fù)雜，資產(chǎn)評(píng)估在幫隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)行為日益復(fù)雜，資產(chǎn)評(píng)估在幫助企業(yè)降低交易本錢、提高經(jīng)濟(jì)效率、標(biāo)準(zhǔn)交易行為、改善經(jīng)營管理，以及助企業(yè)降低交易本錢、提高經(jīng)濟(jì)效率、標(biāo)準(zhǔn)交易行為、改善經(jīng)營管理，以及促進(jìn)政府轉(zhuǎn)變職能、維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面的作用更加明促進(jìn)政府轉(zhuǎn)變職能、維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面的作用更加明顯。迄今全國有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師顯。迄今全國有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師3萬多人，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員萬多人，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員6萬多人，資萬多人，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)3500多家。隨著資

5、產(chǎn)評(píng)估越來越廣泛地介入經(jīng)濟(jì)生活，社會(huì)對(duì)多家。隨著資產(chǎn)評(píng)估越來越廣泛地介入經(jīng)濟(jì)生活，社會(huì)對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的需求越來越大，行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估師在經(jīng)濟(jì)生活中的影響也注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的需求越來越大，行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估師在經(jīng)濟(jì)生活中的影響也越來越大，社會(huì)地位不斷提高。越來越大，社會(huì)地位不斷提高。 5v 就業(yè)渠道與領(lǐng)域就業(yè)渠道與領(lǐng)域v 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是從事資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)人員，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是從事資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)人員， 因此對(duì)評(píng)估師的因此對(duì)評(píng)估師的根本素質(zhì)要求較高，根本素質(zhì)要求較高， 不僅需要一定的學(xué)歷，還要具有一定時(shí)間的相關(guān)工不僅需要一定的學(xué)歷，還要具有一定時(shí)間的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，并且參加統(tǒng)一的全國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師

6、考試，考試合格之后才能作經(jīng)驗(yàn)，并且參加統(tǒng)一的全國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試，考試合格之后才能獲得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書?？忌荚嚭细窈?，既可選擇在資產(chǎn)獲得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書?？忌荚嚭细窈螅瓤蛇x擇在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，專職從事資產(chǎn)評(píng)估中介效勞，也可選擇在企業(yè)、銀行等評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，專職從事資產(chǎn)評(píng)估中介效勞，也可選擇在企業(yè)、銀行等部門就職，從事與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的企業(yè)價(jià)值估價(jià)與認(rèn)定和抵、質(zhì)押品價(jià)部門就職，從事與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的企業(yè)價(jià)值估價(jià)與認(rèn)定和抵、質(zhì)押品價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。值評(píng)估業(yè)務(wù)。v 職業(yè)收入初探職業(yè)收入初探v 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的薪酬與其實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)能力密切相關(guān)，就北京、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的薪酬與其實(shí)踐

7、經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)能力密切相關(guān)，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的評(píng)上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的評(píng)估師年薪一般為估師年薪一般為3 3至至5 5萬元，具有一至兩年評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并具有一定萬元，具有一至兩年評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并具有一定業(yè)務(wù)能力的工程經(jīng)理，年薪為業(yè)務(wù)能力的工程經(jīng)理，年薪為8 8萬至萬至1515萬元，而經(jīng)理級(jí)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師年萬元，而經(jīng)理級(jí)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師年薪可達(dá)薪可達(dá)2020萬元以上。未來隨著業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓寬和評(píng)估行業(yè)的對(duì)外開放，萬元以上。未來隨著業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓寬和評(píng)估行業(yè)的對(duì)外開放，評(píng)估師的薪酬將有可能更加豐厚。評(píng)估師的薪酬將有可能

8、更加豐厚。v 職業(yè)考試與認(rèn)證職業(yè)考試與認(rèn)證v 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試共設(shè)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試共設(shè)5 5個(gè)科目：個(gè)科目：? ?資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估? ?、? ?經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)法法? ?、? ?財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)? ?、? ?機(jī)電設(shè)備評(píng)估根底機(jī)電設(shè)備評(píng)估根底? ?、? ?建筑工程評(píng)估根底建筑工程評(píng)估根底? ?，各科，各科目均由客觀題和主觀題兩個(gè)局部組成。目均由客觀題和主觀題兩個(gè)局部組成。6本學(xué)期教學(xué)內(nèi)容本學(xué)期教學(xué)內(nèi)容v資產(chǎn)評(píng)估根本理論資產(chǎn)評(píng)估根本理論v資產(chǎn)評(píng)估根本方法資產(chǎn)評(píng)估根本方法v機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估v房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估 v流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估v無形資產(chǎn)評(píng)估無形資產(chǎn)評(píng)估v長期投資性資產(chǎn)

9、評(píng)估長期投資性資產(chǎn)評(píng)估v企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估v資產(chǎn)評(píng)估綜合操作實(shí)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估綜合操作實(shí)務(wù)理論局部理論局部實(shí)務(wù)局部實(shí)務(wù)局部第一章理論根底第一章理論根底學(xué)習(xí)目的學(xué)習(xí)目的:了解資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展；了解資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展；了解資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)；了解資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)；掌握資產(chǎn)評(píng)估的定義和價(jià)值類型；掌握資產(chǎn)評(píng)估的定義和價(jià)值類型；重點(diǎn)掌握資產(chǎn)評(píng)估的目的；重點(diǎn)掌握資產(chǎn)評(píng)估的目的；熟悉資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么；熟悉資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么；理解資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系。理解資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系。8主要內(nèi)容主要內(nèi)容第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

10、資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的價(jià)值類型和評(píng)估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系9第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展一、國際資產(chǎn)評(píng)估業(yè)開展歷史一、國際資產(chǎn)評(píng)估業(yè)開展歷史19世紀(jì)后期，美國出現(xiàn)專業(yè)評(píng)估公司。世紀(jì)后期，美國出現(xiàn)專業(yè)評(píng)估公司。1868年，英國皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)的前身正式成立，并于年，英國皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)的前身正式成立，并于1881年由英國維多利亞女王授予年由英國維多利亞女王授予“皇家特許稱號(hào)?；始姨卦S稱號(hào)。1981年成立國際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)年成立

11、國際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)The International Assets Valuation Standards Committee ，TIAVSC，現(xiàn)，現(xiàn)改名為國際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)改名為國際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)International Valuation Standards Committee，IVSC。 1985年制定年制定?國際評(píng)估國際評(píng)估準(zhǔn)那么準(zhǔn)那么?，并屢次修改。，并屢次修改。上個(gè)世紀(jì)八十年代后期以來，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)在世界范圍內(nèi)得上個(gè)世紀(jì)八十年代后期以來，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)在世界范圍內(nèi)得到了前所未有的高速開展，開展中國家和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國家到了前所未有的高速開展，開展中國家和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國家也積極開展本國的評(píng)估業(yè)

12、，并取得了很大成就。也積極開展本國的評(píng)估業(yè)，并取得了很大成就。10二、我國資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐與開展二、我國資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐與開展 我國的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從上世紀(jì)我國的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從上世紀(jì)8080年代末期誕生。年代末期誕生。19891989年年大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國有企業(yè)在與外資企業(yè)合資大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國有企業(yè)在與外資企業(yè)合資合作經(jīng)營時(shí)，必須對(duì)中方資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。合作經(jīng)營時(shí)，必須對(duì)中方資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 1989 1989年我國進(jìn)行了第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工程年我國進(jìn)行了第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工程大連煉鋼廠大連煉鋼廠中外合資工程，這標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國的誕生。中外合資工程，這標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在

13、我國的誕生。19901990年國資局組建評(píng)估中心。年國資局組建評(píng)估中心。19911991年年1111月，國務(wù)院以月，國務(wù)院以9191號(hào)令形式頒發(fā)號(hào)令形式頒發(fā)? ?國有資產(chǎn)評(píng)估管理方國有資產(chǎn)評(píng)估管理方法法? ?，規(guī)定國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營主體發(fā)生變動(dòng)時(shí)，必須進(jìn)行，規(guī)定國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營主體發(fā)生變動(dòng)時(shí)，必須進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估。19931993年年1212月中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐月中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過渡。步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過渡。19951995年年3 3月，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)參加國際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委

14、員會(huì)。月，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)參加國際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)。19951995年年5 5月實(shí)行注冊(cè)評(píng)估師考試制度月實(shí)行注冊(cè)評(píng)估師考試制度 。11v 19961996年年5 5月，中評(píng)協(xié)月，中評(píng)協(xié)19961996第第0303號(hào)發(fā)布號(hào)發(fā)布? ?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意義試行意義試行? ?。v 19991999年年1010月，由財(cái)政部中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主辦的月，由財(cái)政部中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主辦的9999北京國北京國際評(píng)估論壇際評(píng)估論壇在京舉行。在京舉行。v 20012001年年1212月月3131日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部改革國有資產(chǎn)評(píng)估管日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部改革國有資產(chǎn)評(píng)估管理方法的文件，從理方法的文件，從

15、20022002年起，國有資產(chǎn)評(píng)估取消了立項(xiàng)確認(rèn)年起，國有資產(chǎn)評(píng)估取消了立項(xiàng)確認(rèn)制這一制度從制這一制度從19911991年起實(shí)行至年起實(shí)行至20012001年取消代以核準(zhǔn)制和年取消代以核準(zhǔn)制和備案制。備案制。v 20012001年以來，先后公布和實(shí)施了一系列評(píng)估準(zhǔn)那么和執(zhí)業(yè)標(biāo)年以來，先后公布和實(shí)施了一系列評(píng)估準(zhǔn)那么和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)。12主要內(nèi)容主要內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的價(jià)值類型和評(píng)估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審

16、計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系13第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評(píng)估定義一、資產(chǎn)評(píng)估定義一資產(chǎn)評(píng)估一資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國家法律、資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么，根據(jù)特定目的，遵循法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原那么，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值評(píng)估原那么，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評(píng)估主體評(píng)估主體評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù)評(píng)估客體評(píng)估方法評(píng)估方法評(píng)估程序評(píng)估目的評(píng)估目的評(píng)估原

17、那么評(píng)估價(jià)值類型14根本的評(píng)估要素：根本的評(píng)估要素：(1)評(píng)估主體評(píng)估主體 (2)評(píng)估客體評(píng)估客體(3)評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù) (4)評(píng)估目的評(píng)估目的(5)評(píng)估原那么評(píng)估原那么 (6)評(píng)估程序評(píng)估程序(7)評(píng)估價(jià)值類型評(píng)估價(jià)值類型(8)評(píng)估方法評(píng)估方法(9)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)(10)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日15二資二資 產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而其外延

18、那體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而其外延那么包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及市場(chǎng)交換價(jià)值么包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的根本特征：資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的根本特征： 1.必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的；必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的； 2.能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源；能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源； 3.必須能貨幣計(jì)量。必須能貨幣計(jì)量。16資產(chǎn)的分類資產(chǎn)的分類1.1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。形資產(chǎn)。2.2.按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲

19、利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3.3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為確指的資按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4.4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)有效資產(chǎn)、無效資產(chǎn)和非經(jīng)營經(jīng)營性資產(chǎn)有效資產(chǎn)、無效資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。性資產(chǎn)。5.5.按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。 為什么對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類？為什么對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類？思考思考17三價(jià)格和價(jià)值三價(jià)格和價(jià)

20、值價(jià)格價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對(duì)商品或效勞實(shí)的交易行為中特定買方和賣方對(duì)商品或效勞實(shí)際支付或收到的貨幣金額。際支付或收到的貨幣金額。 價(jià)值價(jià)值只是專業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義只是專業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、效勞價(jià)值的估計(jì)。作為在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、效勞價(jià)值的估計(jì)。作為資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格。評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格。18二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1.1.市場(chǎng)性：模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出經(jīng)得起市場(chǎng)性：模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出經(jīng)得起

21、市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)定估算和報(bào)告。市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)定估算和報(bào)告。2.2.公正性：效勞于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是效勞公正性：效勞于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是效勞資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需要。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需要。3.3.專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機(jī)構(gòu)采取專業(yè)的方法。專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機(jī)構(gòu)采取專業(yè)的方法。4.4.咨詢性：只提供參考，不提供決策。咨詢性：只提供參考，不提供決策。19三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用一資產(chǎn)評(píng)估的功能一資產(chǎn)評(píng)估的功能評(píng)價(jià)和評(píng)值是資產(chǎn)評(píng)估具有的最根本的內(nèi)評(píng)價(jià)和評(píng)值是資產(chǎn)評(píng)估具有的最根本的內(nèi)在成效和能力。在成效和能力。二資產(chǎn)評(píng)估的根本作用二資產(chǎn)評(píng)估的根本作用 1

22、. 1.咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意見無強(qiáng)制執(zhí)行力，不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易見無強(qiáng)制執(zhí)行力，不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易決策。當(dāng)事人的交易決策。 2. 2.公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價(jià)格爭(zhēng)議。公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價(jià)格爭(zhēng)議。 3. 3.鑒證：鑒別和舉證。資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證：鑒別和舉證。資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證鑒證，而不是權(quán)屬鑒證20主要內(nèi)容主要內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的價(jià)值類型和評(píng)估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原

23、那么資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系21第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表達(dá)的價(jià)值類型，具以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表達(dá)的價(jià)值類型，具體包括：重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)或體包括：重置本錢、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)或變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格四種。變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格四種。從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值

24、類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值三種。算價(jià)值三種。22v從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的劃從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：抵押價(jià)值、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。等。v以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估資產(chǎn)以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及

25、評(píng)估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型，具體包括評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型，具體包括市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值和和市市場(chǎng)以外的價(jià)值場(chǎng)以外的價(jià)值兩大類。兩大類。23關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最正確使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值上最正確使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。的估計(jì)值。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型，它是一系列不符合定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型，它是一系列不符

26、合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組合。合。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中使用頻率較高的市場(chǎng)價(jià)值以外在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中使用頻率較高的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型主要有：的價(jià)值類型主要有： 在用價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、剩余價(jià)值在用價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、剩余價(jià)值24二、資產(chǎn)評(píng)估的目的二、資產(chǎn)評(píng)估的目的一資產(chǎn)評(píng)估的一般目的一資產(chǎn)評(píng)估的一般目的資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。二資產(chǎn)評(píng)估的特定目的二資產(chǎn)評(píng)估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；

27、股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組；引起資產(chǎn)評(píng)估的擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組；引起資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。其他合法經(jīng)濟(jì)行為。25三資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位作用三資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位作用1.1.資產(chǎn)評(píng)估特定的全過程，不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評(píng)資產(chǎn)評(píng)估特定的全過程，不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的目的貫穿于資產(chǎn)評(píng)估起點(diǎn)，同時(shí)也是資估活動(dòng)的目的貫穿于資產(chǎn)評(píng)估起點(diǎn)，同時(shí)也是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要到達(dá)的目標(biāo)。產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要到達(dá)的目標(biāo)。2.2.是界定評(píng)估對(duì)象的根底；是界定評(píng)估對(duì)象的根底；3.3.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型選擇具有約束作用；

28、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型選擇具有約束作用；4.4.在不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場(chǎng)條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)在不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場(chǎng)條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型的要求也會(huì)有差異。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型的要求也會(huì)有差異。四價(jià)值類型選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的的關(guān)系四價(jià)值類型選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的的關(guān)系1.1.價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的屬性及表現(xiàn)形式，受價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的屬性及表現(xiàn)形式，受評(píng)估目的等相關(guān)條件的制約；評(píng)估目的等相關(guān)條件的制約；2.2.價(jià)值類型的選擇也應(yīng)該成為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的，滿足價(jià)值類型的選擇也應(yīng)該成為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的，滿足相關(guān)條件的重要途徑和手段。相關(guān)條件的重要途徑和手段。26市場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中的作用市

29、場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中的作用1.1.市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的坐標(biāo)；市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的坐標(biāo)；2.2.市場(chǎng)價(jià)值是在評(píng)估中所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi)，從市市場(chǎng)價(jià)值是在評(píng)估中所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi)，從市場(chǎng)整體的角度把握資產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)合理和公允性場(chǎng)整體的角度把握資產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)合理和公允性的。的。共同攀登27主要內(nèi)容主要內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的價(jià)值類型和評(píng)估目的第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么 第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系2

30、8第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原那么第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原那么一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)1.交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處于交易過程交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處于交易過程中。中。2.公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)是指充分興旺與完善的市場(chǎng)條件，是公開市場(chǎng)是指充分興旺與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的時(shí)機(jī)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為足夠市場(chǎng)信息的時(shí)機(jī)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制或不受

31、限制的條件都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。下進(jìn)行的。3.持續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述。持續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述。4.清算假設(shè)：資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一種假定說明。清算假設(shè)：資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一種假定說明。29二、資產(chǎn)評(píng)估的原那么二、資產(chǎn)評(píng)估的原那么一資產(chǎn)評(píng)估工作原那么一資產(chǎn)評(píng)估工作原那么1.1.獨(dú)立性原那么：評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的獨(dú)立。獨(dú)立性原那么：評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的獨(dú)立。2.2.客觀公正性原那么：實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際?？陀^公正性原那么：實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。3.3.科學(xué)性原那么：科學(xué)的態(tài)度，科學(xué)的方法評(píng)估。科學(xué)性原那么：科學(xué)的態(tài)度，科學(xué)的方法評(píng)估

32、。二資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原那么二資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原那么1.1.預(yù)期收益原那么：資產(chǎn)價(jià)值的上下取決于預(yù)期收益的多預(yù)期收益原那么：資產(chǎn)價(jià)值的上下取決于預(yù)期收益的多少。少。2.2.供求原那么：供求規(guī)律對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估產(chǎn)生規(guī)律性影供求原那么：供求規(guī)律對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估產(chǎn)生規(guī)律性影響。響。3.3.奉獻(xiàn)原那么：要素資產(chǎn)對(duì)整體資產(chǎn)的奉獻(xiàn)決定了要素資奉獻(xiàn)原那么：要素資產(chǎn)對(duì)整體資產(chǎn)的奉獻(xiàn)決定了要素資產(chǎn)的價(jià)值。產(chǎn)的價(jià)值。4.4.替代原那么：評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法的合理替代。替代原那么：評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法的合理替代。5.5.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原那么：評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估時(shí)點(diǎn)原那么：評(píng)估基準(zhǔn)日。30主要內(nèi)容主要內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的

33、興起與開展資產(chǎn)評(píng)估的興起與開展 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的價(jià)值類型和評(píng)估目的 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系31第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系一資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系一資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系 特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，以及資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料。估結(jié)論，以及資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料。

34、二資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系二資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系1.1.資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段，有相當(dāng)局部采用了與審資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段，有相當(dāng)局部采用了與審計(jì)類似的方法，具有事實(shí)判斷的性質(zhì)。計(jì)類似的方法，具有事實(shí)判斷的性質(zhì)。2.2.流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)局部可借鑒審計(jì)的方法。流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)局部可借鑒審計(jì)的方法。3.3.經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可作為企業(yè)價(jià)值經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的根底數(shù)據(jù)。評(píng)估的根底數(shù)據(jù)。4.4.審計(jì)審核會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)大量運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)和方法。審計(jì)審核會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)大量運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)和方法。32二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別二、資產(chǎn)評(píng)估與

35、會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別一資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別一資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別1.1.會(huì)計(jì)的根本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評(píng)估的根本職能會(huì)計(jì)的根本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評(píng)估的根本職能是評(píng)估和咨詢。是評(píng)估和咨詢。2.2.會(huì)計(jì)中對(duì)資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)價(jià)大量采用歷史本錢；資產(chǎn)會(huì)計(jì)中對(duì)資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)價(jià)大量采用歷史本錢；資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以資產(chǎn)效用和市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以資產(chǎn)效用和市場(chǎng)價(jià)值為根底。為根底。3.3.會(huì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)大量采用本錢核算方法；資產(chǎn)評(píng)估中會(huì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)大量采用本錢核算方法；資產(chǎn)評(píng)估中還運(yùn)用預(yù)期收益折現(xiàn)、市場(chǎng)售價(jià)類比等方法。還運(yùn)用預(yù)期收益折現(xiàn)、市場(chǎng)售價(jià)類比等方法。4.4.會(huì)計(jì)的根本目標(biāo)為

36、企業(yè)管理、會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息披會(huì)計(jì)的根本目標(biāo)為企業(yè)管理、會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息披露效勞；資產(chǎn)評(píng)估的根本目標(biāo)位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)露效勞；資產(chǎn)評(píng)估的根本目標(biāo)位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)效勞。效勞。33二資產(chǎn)評(píng)估和審計(jì)的區(qū)別二資產(chǎn)評(píng)估和審計(jì)的區(qū)別1.1.審計(jì)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實(shí)性和公允性做出事狀況和經(jīng)營成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷；資產(chǎn)評(píng)估旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)實(shí)判斷；資產(chǎn)評(píng)估旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷。事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷。2.2.審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估原那么不同。審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估原那么不同。3.3.審計(jì)以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及

37、經(jīng)濟(jì)法規(guī)為根底；審計(jì)以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及經(jīng)濟(jì)法規(guī)為根底；資產(chǎn)評(píng)估那么還需要工程技術(shù)知識(shí)。資產(chǎn)評(píng)估那么還需要工程技術(shù)知識(shí)。4.4.審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的；審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的；資產(chǎn)評(píng)估那么不同。資產(chǎn)評(píng)估那么不同。34本章小結(jié)本章小結(jié)v1.資產(chǎn)評(píng)估的定義、特點(diǎn)。資產(chǎn)評(píng)估的定義、特點(diǎn)。v2.價(jià)值類型價(jià)值類型v3.資產(chǎn)評(píng)估目的：一般目的、特定目的資產(chǎn)評(píng)估目的：一般目的、特定目的*v4.價(jià)值類型和評(píng)估目的的關(guān)系價(jià)值類型和評(píng)估目的的關(guān)系#。v5.資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：4個(gè)個(gè)v6.資產(chǎn)評(píng)估的原那么：工作原那么和經(jīng)濟(jì)技術(shù)資產(chǎn)評(píng)估的原那么：工作原那么和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原那么原那么v7.資

38、產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系。資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系。第二章第二章 資產(chǎn)評(píng)估的根本方法資產(chǎn)評(píng)估的根本方法學(xué)習(xí)目的學(xué)習(xí)目的掌握市場(chǎng)法、收益法、本錢法；掌握市場(chǎng)法、收益法、本錢法；掌握三種根本方法的適用范圍。掌握三種根本方法的適用范圍。36本章重點(diǎn)本章重點(diǎn)v對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和本錢法的理解，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和本錢法的理解，特別是三種根本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的根本含特別是三種根本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的根本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。37主要內(nèi)容主要內(nèi)容第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序資產(chǎn)評(píng)估的程序 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的根本方

39、法資產(chǎn)評(píng)估的根本方法 第三節(jié)第三節(jié) 評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法的選擇38第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序v明確評(píng)估業(yè)務(wù)的根本領(lǐng)項(xiàng)明確評(píng)估業(yè)務(wù)的根本領(lǐng)項(xiàng)v簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書v編制資產(chǎn)評(píng)估方案編制資產(chǎn)評(píng)估方案v現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查v收集資產(chǎn)評(píng)估資料收集資產(chǎn)評(píng)估資料v評(píng)定估算評(píng)定估算v編制和提交評(píng)估報(bào)告編制和提交評(píng)估報(bào)告v資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔39主要內(nèi)容主要內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序資產(chǎn)評(píng)估的程序第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的根本方法資產(chǎn)評(píng)估的根本方法 第三節(jié)第三節(jié) 評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法的選擇40資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)

40、價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的根底上，結(jié)合計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的根底上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。41資產(chǎn)評(píng)估根本途徑和方法資產(chǎn)評(píng)估根本途徑和方法市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑本錢途徑本錢途徑收益途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日過去過去未來未來本錢法本錢法市場(chǎng)法市場(chǎng)法收益法收益法42市場(chǎng)法市場(chǎng)法本錢法本錢法收益法收益法直接法間接法重置本錢成新率重置核算法價(jià)格指數(shù)法 生產(chǎn)能力比例法統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系資產(chǎn)評(píng)估方法體系43

41、市場(chǎng)法市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的根本含義一、市場(chǎng)法的根本含義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種技術(shù)方法的總直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種技術(shù)方法的總稱。運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來評(píng)估被評(píng)估資產(chǎn)，容易被稱。運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來評(píng)估被評(píng)估資產(chǎn)，容易被當(dāng)事人接受，是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具有說服力的方法當(dāng)事人接受，是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具有說服力的方法之一。之一。根本思路：根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思路及其方法根本思路：根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)

42、價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。一般來說，一個(gè)理性的投資判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。一般來說，一個(gè)理性的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價(jià)格。具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價(jià)格。根本公式：根本公式： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值= =參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格1 1調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)或或 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值= =參照物成交價(jià)格差異調(diào)整額參照物成交價(jià)格差異調(diào)整額44二、市場(chǎng)法的根本前提二、市場(chǎng)法的根本前提1.1.要有一個(gè)活潑的公開市場(chǎng)；要有一個(gè)活潑的公開市場(chǎng)；2.2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。公開

43、市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性具體表達(dá)在以下幾個(gè)方面：資產(chǎn)及其交易的可比性具體表達(dá)在以下幾個(gè)方面：1 1功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；相似；2 2市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；狀況和交易條件等；3 3參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長，參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)。應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)。45三、市場(chǎng)法的根本程序及有關(guān)指標(biāo)三、市場(chǎng)法的根本程序及有關(guān)指標(biāo)一選擇參照物 ：應(yīng)3個(gè)以上。二在評(píng)估對(duì)象與參

44、照物之間選擇比較因素：根據(jù)不同資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素為比照指標(biāo)。 三指標(biāo)比照、量化差異四在各參照物成交價(jià)格的根底上，調(diào)整已經(jīng)量化的比照指標(biāo)差異五綜合分析確定評(píng)估結(jié)果46運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：v資產(chǎn)的功能：功能越好，價(jià)值越大。資產(chǎn)的功能：功能越好，價(jià)值越大。v資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量v市場(chǎng)條件：供不應(yīng)求，價(jià)格偏高；供過于求，市場(chǎng)條件：供不應(yīng)求，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。價(jià)格偏低。v交易條件：交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。交易條件：交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。47四四、市場(chǎng)

45、法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法一直接比較法一直接比較法直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或假設(shè)干根本特征與參照物的同一及假設(shè)干對(duì)象的某一或假設(shè)干根本特征與參照物的同一及假設(shè)干根本特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)根本特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物交易價(jià)格的根底上進(jìn)行修正或根本特征差額，在參照物交易價(jià)格的根底上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格修正系數(shù)評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格修正系數(shù)1 1 修正系數(shù)修正系數(shù)2

46、2 修正系數(shù)修正系數(shù)n n或或評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格根本特征差額評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格根本特征差額1 1 根本特征差額根本特征差額2 2 根本特征差額根本特征差額n n優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)潔、便于操作；優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)潔、便于操作；缺點(diǎn)：要求的可比性較高。缺點(diǎn)：要求的可比性較高。48參照物與評(píng)估對(duì)象的差異僅表達(dá)在某一根本特征上時(shí)：參照物與評(píng)估對(duì)象的差異僅表達(dá)在某一根本特征上時(shí)：1.1.現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象根當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物

47、在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。適用于：參照物資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同或高度適用于：參照物資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同或高度相似。相似。 例如：上市流通的股票債券可按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤例如：上市流通的股票債券可按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)為評(píng)估價(jià)值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等價(jià)為評(píng)估價(jià)值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等492.2.市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格1-1-價(jià)格折扣率價(jià)格折扣率適用范圍：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方適用范圍：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情

48、況。面差異的情況。例例1.1.評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為同的正常變現(xiàn)價(jià)為1010萬元，評(píng)估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)萬元，評(píng)估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%40%，因此，擬快速變現(xiàn)，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為資產(chǎn)價(jià)值為6 6萬元。萬元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10101-401-406 6萬元萬元503.3.功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在功能差異的情況。1生產(chǎn)能力比例法 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力 參照物生產(chǎn)能力 例2.被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸

49、，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，由此確定：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10901207.5萬元 2規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力 參照物生產(chǎn)能力x 例3.同上例，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定：被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值10 901208.18萬元514.4.價(jià)格指數(shù)法亦稱物價(jià)指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法亦稱物價(jià)指數(shù)法 適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易時(shí)間方面差異的情況。適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易時(shí)間方面差異的情況。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格1+1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)運(yùn)用定基指數(shù)修正運(yùn)用定基指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)

50、估價(jià)值參照物資產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物資產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/ /參參照物交易期日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)照物交易期日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物資產(chǎn)交易價(jià)格參照物交易期日資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物資產(chǎn)交易價(jià)格參照物交易期日 至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積例例4.4.與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6 6個(gè)月前的成交價(jià)格為個(gè)月前的成交價(jià)格為1010萬元，半年間萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%5%，那么：，那么： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10101

51、+51+5=10.5=10.5萬元萬元 52v 例例5 5：被評(píng)估房地產(chǎn)于：被評(píng)估房地產(chǎn)于20062006年年6 6月月3030日進(jìn)行評(píng)估，該類日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)房地產(chǎn)20062006年上半年各月月末的價(jià)格同年上半年各月月末的價(jià)格同20052005年底相比，年底相比，分別上漲了分別上漲了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9.6%和和10.5%10.5%。其中參照房地產(chǎn)在其中參照房地產(chǎn)在20062006年年3 3月底的價(jià)格為月底的價(jià)格為38003800元元/ /平方平方米，那么評(píng)估對(duì)象于米，那么評(píng)估對(duì)象于20062006年年6 6月月3030日的

52、價(jià)值接近于：日的價(jià)值接近于：平方米）（元/3932%)8 . 61 (%)5 .101 (380053v例例6 6：某資產(chǎn)在：某資產(chǎn)在20062006年年1 1月的交易價(jià)格為月的交易價(jià)格為300300萬元，萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：如下：20062006年年1 14 4月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%和和104.7%104.7%。評(píng)估對(duì)象于。評(píng)估對(duì)象于20062006年年1010月月的評(píng)估價(jià)格最接近于：的評(píng)估價(jià)格最接近于：v300300

53、103.6% 103.6% 98.3% 98.3% 103.5% 103.5% 104.7% 104.7%v萬元萬元545.5.成新率價(jià)風(fēng)格整法成新率價(jià)風(fēng)格整法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的情況。情況。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象成資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象成 新率參照物成新率新率參照物成新率 其中：其中： 成新率成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限資產(chǎn)的已使資產(chǎn)的尚可使用年限資產(chǎn)的已使 用年限用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限55如果參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異不僅僅表達(dá)在某一根如果參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異不僅僅

54、表達(dá)在某一根本特征上：本特征上：v上述方法的運(yùn)用就演變成參照物與被評(píng)估對(duì)象各個(gè)根上述方法的運(yùn)用就演變成參照物與被評(píng)估對(duì)象各個(gè)根本特征修正系數(shù)的計(jì)算了。主要有以下修正系數(shù)：本特征修正系數(shù)的計(jì)算了。主要有以下修正系數(shù)：v交易情況修正系數(shù)正常交易情況交易情況修正系數(shù)正常交易情況/ /參照物交易情況參照物交易情況v功能價(jià)值修正系數(shù)評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力功能價(jià)值修正系數(shù)評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/ /參照物生產(chǎn)參照物生產(chǎn)能力能力v交易時(shí)間修正系數(shù)評(píng)估對(duì)象的定基價(jià)格指數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)評(píng)估對(duì)象的定基價(jià)格指數(shù)/ /參照參照物的定基價(jià)格指數(shù)物的定基價(jià)格指數(shù)v成新程度修正系數(shù)評(píng)估對(duì)象成新率成新程度修正系數(shù)評(píng)估對(duì)象成新率/ /參

55、照物成新率參照物成新率56直接法中使用頻率較高的幾種方法：直接法中使用頻率較高的幾種方法：1.1.市場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法* *市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過比照分析和量化差異，調(diào)整估算方面的差異，通過比照分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)十功能差異額十時(shí)間差異資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)十功能差異額十時(shí)間差異值十值十十交易情況差異額十交易情況差異額

56、 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) 57例例7 7：(1)(1)評(píng)估對(duì)象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬評(píng)估對(duì)象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600600平方米，地形為平方米，地形為長方形。長方形。(2)(2)評(píng)估該地塊評(píng)估該地塊20072007年年1010月月3 3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。(3)(3)評(píng)估過程：評(píng)估過程：選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估

57、。收集有關(guān)的評(píng)估資料收集有關(guān)的評(píng)估資料A.A.收集待估土地資料略。收集待估土地資料略。B.B.收集交易實(shí)例資料。選擇收集交易實(shí)例資料。選擇4 4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表。具體情況見表。58 交易實(shí)例交易實(shí)例A A交易實(shí)例交易實(shí)例B B交易實(shí)例交易實(shí)例C C交易實(shí)例交易實(shí)例D D評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象坐坐 落落略略略略略略略略略略所處地區(qū)所處地區(qū)臨近臨近類似類似類似類似類似類似一般市區(qū)一般市區(qū)用地性質(zhì)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地類型土地類型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期2007.4.22007.4.22007.3.320

58、07.3.32006.10.42006.10.42006.12.52006.12.52007.10.32007.10.3單位價(jià)格單位價(jià)格870870元元/ /M2M2820820元元/ /M2M2855855元元/ /M2M2840840元元/ /M2M2 地塊面積地塊面積225225M2M2380380M2M2320320M2M2450450M2M2600600M2M2地塊形狀地塊形狀長方形長方形長方形長方形長方形長方形略正方形略正方形長方形長方形地勢(shì)地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)地質(zhì)普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施較好較好完備完備較好較好很好很好很

59、好很好交通狀況交通狀況很好很好較好較好較好較好較好較好很好很好正面路寬正面路寬8 8m m6 6m m8 8m m8 8m m8 8m m容積率容積率6 65 56 66 66 6剩余使用年剩余使用年限限3535年年3030年年3535年年3030年年3030年年進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實(shí)例A A、D D為正為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B B較正較正常買賣價(jià)格偏低常買賣價(jià)格偏低2%2%；交易實(shí)例；交易實(shí)例C C較正常買賣價(jià)格偏較正常買賣價(jià)格偏低低3%3%。那么各交易實(shí)例的交易情況修正率為：。那么各交易實(shí)

60、例的交易情況修正率為： 交易實(shí)例交易實(shí)例A A：0%0%； 交易實(shí)例交易實(shí)例B B：2%2%； 交易實(shí)例交易實(shí)例C C：3%3%； 交易實(shí)例交易實(shí)例D:0%D:0%。進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，20042004年年1010月月4 4日以日以來土地價(jià)格平均每月上漲來土地價(jià)格平均每月上漲1%1%，那么各參照物交易，那么各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：實(shí)例的交易日期修正率為： 交易實(shí)例交易實(shí)例A A：6%6%； 交易實(shí)例交易實(shí)例B B：7%7%； 交易實(shí)例交易實(shí)例C C：12%12%；交易實(shí)例；交易實(shí)例D D：10%10%。60進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修