置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

1、置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 銷售部 2009年9月10日置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)前言一個(gè)好的置業(yè)顧問不僅僅是銷售更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求具備專業(yè)的知識、高超的銷售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備專業(yè)的知識是排在第一位的，可見專業(yè)知識的重要性。我們只有比客戶更加專業(yè)，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個(gè)行業(yè)的第一步。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)培訓(xùn)提綱o房地產(chǎn)基本概念o房地產(chǎn)權(quán)屬o建筑規(guī)劃基本概念o銷售相關(guān)基本概念置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和

2、依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o地產(chǎn) 土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實(shí)體以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。o房產(chǎn) 個(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用權(quán)的地基以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)所有權(quán) 房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對其所有房地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)使用權(quán) 依照法律法規(guī)對土地加

3、以利用和對房屋依法 占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o物業(yè) 指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體的權(quán)益o物業(yè)管理 指產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進(jìn)行維護(hù)的行為。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)開發(fā) 依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或者銷售出租商品房的行為。o房地產(chǎn)市場 全社會房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。o房地產(chǎn)交易 土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)中介 房地產(chǎn)咨詢、房地

4、產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的總和。o房地產(chǎn)金融 為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金、提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨詢的金融活動。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)類型按用途劃分 a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)房地產(chǎn) c) 旅游房

5、地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 房地產(chǎn)權(quán)屬置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)權(quán)屬登記o房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，已經(jīng)有上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。其可用圖、檔、卡、冊等形式表現(xiàn)。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)基本術(shù)語o房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)。o房地產(chǎn)權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利人 擁有土地的使用權(quán)及其上得房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)人。o房地產(chǎn)權(quán)管理房地產(chǎn)權(quán)管理 房地產(chǎn)行政管理部門為保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得、滅失及合法變動行為的確認(rèn)所實(shí)施的管理行為。o房地產(chǎn)產(chǎn)籍房地產(chǎn)產(chǎn)籍

6、 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案、圖紙以及賬冊、表卡等其他反應(yīng)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記 土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱o房地產(chǎn)權(quán)屬總登記房地產(chǎn)權(quán)屬總登記 縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行一次性的、同意的、全面的房屋權(quán)屬登記?？偟怯浭庆o態(tài)登記o房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初始登記 在依法取得的土地上，新建成的房屋權(quán)利人持有關(guān)證明文件，到縣級以上的房產(chǎn)管理部門申請權(quán)屬登記。 置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 房地產(chǎn)因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、判決等愿意你致使

7、其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)權(quán)屬情況變化后的轉(zhuǎn)移登記。o房地產(chǎn)變更登記房地產(chǎn)變更登記 房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，當(dāng)事人申請權(quán)屬情況變化后的登記。o房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，權(quán)利人申請的權(quán)利登記。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)注銷登記房地產(chǎn)注銷登記 因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)利喪失時(shí)，原權(quán)利人申請的注銷登記。o房地產(chǎn)相對滅失房地產(chǎn)相對滅失 某一特定的產(chǎn)權(quán)人失去了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但其他人仍可取得其產(chǎn)權(quán)。o房地產(chǎn)絕對滅失房地產(chǎn)絕對滅失 房地產(chǎn)作為物質(zhì)形態(tài)的喪失。o土地登記土地登記 縣以上人

8、民政府依法將土地的權(quán)屬、面積、用途等情況登記在專門的簿冊上，同時(shí)向土地的所有者、土地使用者確認(rèn)，辦法有關(guān)土地權(quán)屬證書的一種法制制度。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o土地使用權(quán)總登記土地使用權(quán)總登記 在一定時(shí)間你，對一個(gè)市或一個(gè)縣行政區(qū)域內(nèi)全部城鎮(zhèn)土地進(jìn)行的普遍登記。o土地使用權(quán)初始登記土地使用權(quán)初始登記 以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利人，持有關(guān)文件，向縣級以上人民政府土地管理部門申請的土地使用權(quán)屬登記。o地籍地籍 記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的籍冊。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o地籍測量地籍測量 對宗地權(quán)屬界線的界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行精確測定，并把宗地及其附著物的

9、位置、面積、權(quán)屬關(guān)系和利用狀況等要素準(zhǔn)確地繪制在圖紙上和記錄在專門的表冊中的測繪工作。o地籍測量圖地籍測量圖 表明每宗地塊的位置、行政境界、權(quán)屬經(jīng)界、面積塊編號、地點(diǎn)、地類等的平面圖。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)測繪房地產(chǎn)測繪 通過吧房地產(chǎn)要素圖示化，繪制符合規(guī)范要求的圖、表，準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)權(quán)屬狀況和自然資源狀況，為核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬提供依據(jù)的活動。o房地產(chǎn)圖房地產(chǎn)圖 將每幢房屋，每宗地塊的形狀、位置以及有關(guān)市政設(shè)施，縮繪成一定比例的相似圖形。o房地產(chǎn)分幅平面圖房地產(chǎn)分幅平面圖 全面反映房屋、土地的位置、形狀和權(quán)屬等狀況的基本圖。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)丘平面圖房地產(chǎn)丘平面圖

10、 房地產(chǎn)分幅平面圖的局部圖。以門牌、戶院、產(chǎn)別及所占的土地范圍，分丘繪制成圖，每丘一張。o房屋分層分戶平面圖房屋分層分戶平面圖 在房地產(chǎn)分丘平面圖的基礎(chǔ)上，以一戶房屋所有權(quán)為單位，繪制成德房屋全屬范圍的細(xì)部圖。o房屋產(chǎn)別房屋產(chǎn)別 房屋財(cái)產(chǎn)按其所有權(quán)歸屬和管理形式不同而劃分的類別。o房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋的建筑面積。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o公有房屋公有房屋 所有權(quán)歸國家或者集體所有的建筑面積。o異產(chǎn)毗鄰異產(chǎn)毗鄰 不同歸屬的房產(chǎn)，其結(jié)構(gòu)相連或具有共同部位，共有或共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑的房屋。o專有所有權(quán)專有所有權(quán) 一幢建筑物，有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人共同擁有時(shí)，各房屋產(chǎn)權(quán)

11、人對建筑物在構(gòu)造上能明確區(qū)分的專有部分享有的所有權(quán)。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o房地產(chǎn)共有權(quán)房地產(chǎn)共有權(quán) 兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共有一宗房地產(chǎn)或一宗房地產(chǎn)某一部分的權(quán)益。o共有面積共有面積 為多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人所共同擁有的建筑物面積，不分份額。o房地產(chǎn)抵押人房地產(chǎn)抵押人 在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有的方式，向相對人提供債務(wù)擔(dān)保的債務(wù)人。o房地產(chǎn)抵押權(quán)人房地產(chǎn)抵押權(quán)人 在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)相對于房地產(chǎn)權(quán)利人的債權(quán)人。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅：為1-3層（且建筑高度不大于11米）多層住宅：為4-6層

12、（且建筑高度不大于24米）中高層住宅：為7-9層（且建筑高度不大于30米）（不含6躍7）10層及10層以上為高層住宅超高層：建筑高度大于100米的民用建筑為超高層。習(xí)慣稱呼：7-11層為小高層住宅16層以上為高層住宅40層以上為超高層置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)物業(yè)管理相關(guān)知識 o居住小區(qū)居住小區(qū) 以住宅樓房為主體并配有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化教育、娛樂、綠化、共用和公共設(shè)施等而形成的居民生活區(qū)。o房屋設(shè)備房屋設(shè)備 房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱。它是房屋建筑實(shí)體的一部分。o用途轉(zhuǎn)變用途轉(zhuǎn)變 將某種用途的物業(yè)改變?yōu)榱硪环N用途。o住宅共用部位住宅共用部位 住宅樓由多個(gè)所有權(quán)人共同擁有時(shí)，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和公

13、用面積所構(gòu)成的部位。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o住宅共用設(shè)施設(shè)備住宅共用設(shè)施設(shè)備 住宅樓由多個(gè)所用人共同擁有時(shí)，其共用的房屋的設(shè)施設(shè)備。o共用建筑面積共用建筑面積 商品房銷售時(shí)，不能由各購房業(yè)主獨(dú)自使用，而為全體業(yè)主共用的部分o前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 房屋自出售之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。 置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o物業(yè)管理委員會物業(yè)管理委員會 經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會選產(chǎn)生，由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成，代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的房屋管理自治組織。o物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位 依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧

14、的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。o物業(yè)管理接管驗(yàn)收物業(yè)管理接管驗(yàn)收 物業(yè)所有人將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理單位時(shí)，雙方就物業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行清點(diǎn)、檢驗(yàn)、驗(yàn)收、記錄和交接工作。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)o物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理收費(fèi) 物業(yè)管理單位接收產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對物業(yè)進(jìn)行管理、維護(hù)和提供其他相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。o物業(yè)管理收入物業(yè)管理收入 物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。o維修基金維修基金 商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共有部位、公有設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。o業(yè)主公約業(yè)主公約 業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管

15、理等方面的行為準(zhǔn)則。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、基本規(guī)劃術(shù)語一、基本規(guī)劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。建筑間距：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的

16、時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。（成都市規(guī)定：主要朝向大于或等于27米；次要朝向不低于13米）公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)二、住宅的組成部分二、住宅的組成部分 各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽臺、雨篷、臺階、窗臺、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構(gòu)配件。1.基礎(chǔ)： 位于墻或柱的最下部，是房屋與

17、地基接觸的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷載傳遞給地基2.墻： 外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用 內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用 承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用 非承重墻起分割作用置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)二、住宅的組成部分二、住宅的組成部分3.柱： 將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件 梁： 將支承其上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件4.樓板層、地面： 將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層，并承受作用在其上的荷載，連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。5. 樓梯：房屋的垂直交通設(shè)施6.屋頂： 位于房屋的最上部，它是承重結(jié)構(gòu)，也是圍護(hù)結(jié)構(gòu)，承受作用在其上的荷載，連同自重一起，

18、傳給墻或其它的承重構(gòu)件，同時(shí)起抵御風(fēng)霜雨雪和保溫隔熱等作用7.門窗： 門的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，還可供眺望之用。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)三、住宅的建筑結(jié)構(gòu)三、住宅的建筑結(jié)構(gòu)板樓板樓：在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外行為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)長方形，通常采用一梯兩戶布局，戶戶朝陽，南北通透，公攤小。 特點(diǎn)：南北通透，便于通風(fēng)采光；而且戶型方正，平面布局合理；面積充裕，戶型容易出精品；均好性強(qiáng)；面積使用率高。不足之處在于戶型格局不宜改造。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)塔樓塔樓：以電梯、樓梯為核心布局，通常為一梯六到八戶，從塔樓平面圖看，它樓的平面長度和寬度大致相

19、同。特點(diǎn)：節(jié)約土地資源空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證面積使用率不高，存在“灰色空間”置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點(diǎn)：抗震性能差，不宜家具布置和裝修置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)2、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 特點(diǎn)：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)

20、構(gòu)形式，具有良好的抗震性能，不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)3、框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間?，F(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑挘鸵萌袅Y(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)四、商品房銷售名詞解釋四、商品房銷售名詞解釋樓花樓花：最早源于香

21、港，是指未完工的在建物。期房期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房。現(xiàn)房現(xiàn)房：消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證明的商品房。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)躍層式商品房躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他

22、輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。錯(cuò)層式商品房錯(cuò)層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開處有樓梯連接。商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭辦公場所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。TOWNHOUSETOWNHOUSE:聯(lián)排別墅，其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會所：會所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放）置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)外飄窗外飄

23、窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺較低甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法）中空玻璃中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。陽臺陽臺：供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物、儲存的空間。露臺露臺：住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺。玄關(guān)：玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)開間：

24、開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故稱開間。進(jìn)深進(jìn)深：住宅的長度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。層高：層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高：凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。 （凈高 層高樓板厚度）置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)五、房屋面積術(shù)語五、房屋面積術(shù)語房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房

25、、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋預(yù)測面積房屋預(yù)測面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為，是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實(shí)測面積房屋實(shí)測面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)對樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺10

26、0%計(jì)算面積，半封閉陽臺50%計(jì)算面積。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積分?jǐn)偣妹娣e分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積建筑面積= =商品房銷售面積商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)六、建筑物的各項(xiàng)比例六、建筑物的各項(xiàng)比例建筑容積率建筑容積率總建筑面積總用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）建筑密度（建筑覆蓋率）建筑基底總面積總用地面積100%綠化率綠化率各類綠地總面積總用地面積100%（住宅項(xiàng)目綠化率應(yīng)不低于30%）面積誤差比面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積

27、合同約定面積）100%合同約定面積分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和套內(nèi)建筑面積之和出房率（得房率）、實(shí)用率出房率（得房率）、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積建筑面積100% 使用率使用率=套內(nèi)使用面積建筑面積100%置業(yè)顧問-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)七、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書名詞解釋七、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書名詞解釋國有土地使用證國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理局申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證：是指項(xiàng)目開工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場具備施工條件的憑證。商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證：指開發(fā)商在投入方面達(dá)到國家要求，有條件對外銷售房屋的憑證。住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書：開發(fā)商對銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。住宅使用說明書住宅使用說明書：對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)