區(qū)域商業(yè)中心形成案例

1、區(qū)域商業(yè)中心形成案例2案例研究出于高新產(chǎn)業(yè)和大規(guī)模居住片發(fā)展兩大因素的發(fā)展規(guī)律研究大型居住片逐步成熟過程中綜合體項大型居住片逐步成熟過程中綜合體項目的發(fā)展策略研究目的發(fā)展策略研究高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各功能逐步實現(xiàn)的脈高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各功能逐步實現(xiàn)的脈絡(luò)及其分布規(guī)律絡(luò)及其分布規(guī)律借鑒點借鑒點站在片區(qū)發(fā)展規(guī)律基礎(chǔ)上，順應(yīng)趨勢，抓住機會，控制風(fēng)險3武漢魯巷商圈毗鄰高新區(qū)，周邊高校林立，通達性好，為片區(qū)商業(yè)中心區(qū)位：位于東湖高新區(qū)的中心地帶，距離最近的市級商圈街道口商圈6分鐘車程，周邊高校眾多交通：銜接珞渝路等多條城市主干道，數(shù)十條公交線穿行，通達性好人口：新增人口入住率以每年10萬遞增，居民以高知階層為主4

2、00年工業(yè)總產(chǎn)值213億元 p88年成立東湖高新區(qū)p樓市一片空白p01年本地開發(fā)商開始在楚雄大道沿線開發(fā)住宅，02年萬科等進入，03年大量高檔樓盤、大盤入市 p07年總供應(yīng)量約160萬平米，為武漢供應(yīng)量最集中的幾大區(qū)域之一，現(xiàn)有居住人口20萬，一半為高校教職工 p自然形成的商業(yè) p百貨：p超市：p電器：04年11月工貿(mào)家電開業(yè)，05年蘇寧開業(yè)p04年11月光谷書城開業(yè)p百貨：07年中百倉儲開業(yè)，預(yù)計07年10月大洋百貨開業(yè)p超市：07年中商平價開業(yè)，預(yù)計07年10月家樂福開業(yè)p家具：歐亞達開業(yè)p休閑娛樂： 預(yù)計07年底天河環(huán)藝影城開業(yè)p94年水神客舍開業(yè)（準(zhǔn)3星）p96年銀湖賓館開業(yè)（準(zhǔn)3星）

3、p01年龍安大酒店開業(yè)（3星）p06年10月華美達酒店開業(yè)（準(zhǔn)5星）p 預(yù)計07年光谷特一號酒店式公寓入駐p1年高科大廈入伙p05年4月慧谷時空入伙 政策傾斜與重大交通設(shè)施投入直接影響住宅與商業(yè)發(fā)展，01年住宅開發(fā)，04年商業(yè)氛圍基本形成，05年大量寫字樓入伙；07年后商業(yè)往地鐵口方向發(fā)展5集中式商業(yè)周邊餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，餐飲分布由商圈核心向外圍擴散；超市可單店存活，專業(yè)店扎堆現(xiàn)象顯著；寫字樓群集處出現(xiàn)酒店魯廣當(dāng)代超市中百超市關(guān)山超市家樂福魯巷購物廣場關(guān)山商場中百倉儲大洋百貨蘇寧電器武漢數(shù)碼港工貿(mào)家電光谷通訊城光谷書城1 11 11 1虎 泉 街新竹 路雄楚大街魯磨路關(guān)山一路喻家湖路大中型

4、餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店超超市市百百貨貨專業(yè)專業(yè)店及店及其他其他珞珞喻喻路路民族大道珞喻東路珞喻東路關(guān)山二路1 11 12 24 42 25 52 22 22 23 31 13 32 24 44 41 13 34 4高新區(qū)高新區(qū)管委會管委會6租金沿主力店向遠(yuǎn)處逐漸遞減，餐飲承租能力較低，僅在2035元/平米民院路民院路魯巷購物中心魯巷購物中心7西安小寨商圈毗鄰高校板塊，為師生及新富階層集中區(qū)域，屬片區(qū)商業(yè)中心區(qū)位：位于二環(huán)外，距城市核心商圈鐘樓商圈6分鐘車程，集中了西安市最主要的高校交通：長安南路與二環(huán)線、小寨路等多條城市主干線通過人口：高校師生集中，眾多新樓盤新富階層入住8p03年底對小

5、寨十字四個方向的干道全面拓寬改造，數(shù)座人行天橋投用，小寨工人文化宮改造p07年10月地鐵2號線開工 9999年開始發(fā)展商業(yè)，年開始發(fā)展商業(yè)，0404年商業(yè)氛圍初步形成，寫字樓和酒店隨后入??；商年商業(yè)氛圍初步形成，寫字樓和酒店隨后入??；商業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先發(fā)展，百貨與家居電器隨后業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先發(fā)展，百貨與家居電器隨后 p55年創(chuàng)建軍人服務(wù)社p百貨：，05年1月開米廣場潮流街區(qū)開業(yè)， 06年7月飛炫地下購物廣場開業(yè)p電器：03年5月智圣電器開業(yè)，04年6月蘇寧開業(yè)，05年5月大中電器開業(yè)p家居：p休閑娛樂：p07年2月家樂福開業(yè) p 92年東方大酒店開業(yè)（3星）p04年金石國際酒店（5星）、匯元酒

6、店（3星）、天德倫酒店開業(yè)p04年5月三北商務(wù)酒店開業(yè)p04年三北商務(wù)大廈、電子大樓入住，p p超市：p 9商圈成熟區(qū)域?qū)懽謽谴罅Πl(fā)展，寫字樓集中區(qū)域餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，附近出現(xiàn)酒店；高校板塊商業(yè)以中低檔為主家樂福好又多海星超市百盛開米廣場民生國貿(mào)購物中心百隆廣場大雁塔商廈大中新華書店嘉匯漢唐書城粵港臺燈飾城光影燈具城1 11 11 1一環(huán)南路朱雀大街小 寨 西 路青 松 路長安南路翠華路雁塔路大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店超超市市百百貨貨專專業(yè)業(yè)店店及及其其他他小 寨 東 路1 12 21 12 2興善寺東街租金租金250250租金租金180180租金租金130130租金租金21021

7、0租金租金170170租金租金120120租金租金2802801 1 5 5市政府10南山文化中心毗鄰南山區(qū)政府、科技園及深圳大學(xué)，片區(qū)人口高端，屬區(qū)域級商業(yè)中心南山文化中心位于深圳南山區(qū)，非中心城區(qū)，屬區(qū)域商業(yè)中心臨濱海大道和南海大道兩條城市主干道，交通便利高新區(qū)現(xiàn)有就業(yè)人員約12萬，深圳大學(xué)有近1萬師生，片區(qū)居住人口多為高新區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)上班一族，人口素質(zhì)為深圳各片區(qū)之首1 12 23 31 12 23 3南山文化中心（區(qū)域商業(yè)中心）華強北商圈（市級商業(yè)中心）東門商圈（市級商業(yè)中心）蛇口商圈（區(qū)域商業(yè)中心）華強北商圈華強北商圈南山文化中心南山文化中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南山文化

8、中心南山文化中心深圳大學(xué)深圳大學(xué)南山文化中心南山文化中心深圳西站深圳西站南山文化中心南山文化中心4 44 411p90年成立南山區(qū)p04年對南海大道、后海大道進行美化重建p05年區(qū)委政府大樓遷入p06年對火車西站改造9696年高新區(qū)成立，年高新區(qū)成立，9999年住宅開始大力開發(fā)，年住宅開始大力開發(fā)，0202年商業(yè)進入發(fā)展期，年商業(yè)進入發(fā)展期，0404年寫年寫字樓開始良性發(fā)展；商業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先啟動，百貨及家居電器隨后發(fā)展字樓開始良性發(fā)展；商業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先啟動，百貨及家居電器隨后發(fā)展p83年創(chuàng)辦深圳大學(xué)p緩慢發(fā)展p9年大規(guī)模住宅開發(fā) p01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商務(wù)公寓入伙p年開發(fā)樓盤

9、量迅速增加，居住人口猛增 p85年始建南油大道商業(yè)街p94年修建創(chuàng)業(yè)路商業(yè)街、后海大道商業(yè)街p超市：p百貨：，02年曼哈商業(yè)廣場開業(yè)（已關(guān)閉）， 03年兒童世界開業(yè)， 04年天虹商場開業(yè)p超市：p家居： 02年8月樂安居開業(yè)p電器：03年國美、蘇寧開業(yè)p百貨：預(yù)計07年底海岸城購物中心開業(yè)p電器：05年1月順電開業(yè)，05年4月永樂家電開業(yè)p家居： 05年1月時尚家居廣場開業(yè)p年月中油酒店開業(yè)（星）p99年8月東華假日酒店開業(yè)（4星）p03年新桃園酒店開業(yè)（4星） p05年東方雅典商務(wù)酒店開業(yè)p年月凱賓斯基酒店開業(yè)（星） p05年荔園大廈入伙p年月海岸城東座寫字樓入伙（甲級）p年天利中央廣場入伙

10、（ 甲級p年保利大廈開發(fā)（甲級，一直出租困難，04年開始良性發(fā)展）p04年西海明珠商務(wù)大廈（無廣告即銷售一空）、萬商大廈入伙p年海王大廈、新綠島大廈投用p97年新能源大廈入伙12商圈往住宅集中開發(fā)、規(guī)劃利好方向發(fā)展，且商業(yè)、寫字樓和酒店檔次走高年濱海大道開通后，周邊住宅大規(guī)模開發(fā)，商圈往南海大道與濱河大道交匯處發(fā)展年深港西部通道開工，受利好因素影響，商圈、寫字樓和酒店往規(guī)劃路周邊發(fā)展隨著時間發(fā)展，商業(yè)、寫字樓和酒店檔次走高9696年，家樂福為民房改造年，家樂福為民房改造9999年，海雅百貨開業(yè)年，海雅百貨開業(yè)擬擬0707年底，海岸城購物中心開業(yè)年底，海岸城購物中心開業(yè)13家樂福和寫字樓周邊餐飲

11、業(yè)和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，以海雅百貨為代表的集中式商業(yè)周邊寫字樓林立，寫字樓群集處出現(xiàn)酒店家樂福人人樂家家惠海雅百貨曼哈購物廣場（已關(guān)閉）兒童世界天虹商場海岸城購物中心領(lǐng)跑體育服飾薈芳園商業(yè)內(nèi)街滿家福百貨樂安居國美蘇寧順電時尚家居廣場永樂電器西部電子金香江家具深圳書城家居廣場1 11 11 11010桃園 路常興路學(xué)府 路桂廟 路海德二道南南山山大大道道南光路南南海海大大道道創(chuàng)業(yè)路1010濱海大道濱海大道大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店公寓超超市市百百貨貨專專業(yè)業(yè)店店及及其其他他8 88 89 91010111112121111南山區(qū)政府南山區(qū)政府14寫字樓發(fā)展過早導(dǎo)致租賃市場困難的局面，在規(guī)劃利

12、好的帶動下甲級寫字樓明顯放量1996年2004年2006年商住甲級甲級，5萬平米開盤1年銷售93%海雅集團 、美都連鎖、協(xié)基科技等企業(yè)均整層購買，用于辦公；已入駐公司5060家，企業(yè)類型以金融、地產(chǎn)、科技類為主幾乎未做廣告就銷售一空04年以前出租非常困難，04年后出租狀況改善南海大道與創(chuàng)業(yè)路交口每層樓有37家企業(yè)辦公，入駐以小企業(yè)為主受04年西部通道規(guī)劃利好消息，寫字樓市場開始進入上升軌道。寫字樓市場將出現(xiàn)分化，一部分成為金融企業(yè)、總部在香港的外資公司的后勤部門，如CALLCENTER等；另外靠近科技園，擁有前海物流園、西部通道等便利條件，可能會使南山中心區(qū)成為這些企業(yè)的銷售中心15超市及餐飲

13、經(jīng)營狀況較好，百貨經(jīng)營狀況一般，家樂福附近的曼哈商場已關(guān)閉主力商家名主力商家名稱稱面積面積家樂福6700m2人人樂7500m2天虹商場32000m2海雅百貨35000m2時尚家居廣場10000m2已關(guān)閉百貨已關(guān)閉百貨16區(qū)域商業(yè)中心形成的：產(chǎn)業(yè)興起基礎(chǔ)設(shè)施及中低端酒店住宅超市百貨商務(wù)公寓及專業(yè)店寫字樓及中高檔酒店 p 產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，區(qū)域中心還未形成，商業(yè)形態(tài)以街鋪為主體，零散的分布一些中低檔的經(jīng)濟型酒店，企業(yè)自建辦公樓p 基礎(chǔ)設(shè)施的改善促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅也將迎來大發(fā)展時期p 在人口規(guī)模聚集到一定程度后，以大型超市為核心的商業(yè)開始形成，隨后百貨、專業(yè)店、中型餐飲陸續(xù)出現(xiàn)，區(qū)域中心已經(jīng)基本形成；如果在此時發(fā)展寫字樓，投資市場往往比較旺盛，但租賃市場會相當(dāng)困難p 區(qū)域中心相對成熟的時候，中高檔寫字樓會逐步出現(xiàn)，隨著區(qū)域進一步發(fā)展，高檔寫字樓也會出現(xiàn)，與此同時，中高檔酒店市場