新鄉(xiāng)市地稅局納稅人第二期政策培訓(xùn)課件(房地產(chǎn)企業(yè)查賬征收)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查帳征收所得稅管理 2011.12 一、總局一、總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法所得稅處理辦法解讀解讀 二、二、新鄉(xiāng)市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房地新鄉(xiāng)市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的指導(dǎo)意見產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的指導(dǎo)意見 三、核定查帳兩種征收方式銜接及應(yīng)三、核定查帳兩種征收方式銜接及應(yīng)用例題解析用例題解析 第一部分第一部分 總局總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法稅處理辦法解讀解讀 第一章第一章 總則總則第二章第二章 收入的稅務(wù)處理收入的稅務(wù)處理第三章第三章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理第

2、四章第四章 計(jì)稅成本的核算計(jì)稅成本的核算第五章第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理第六章第六章 附則附則 共計(jì)六章三十九條共計(jì)六章三十九條第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。解讀：明確了除土地外其他開發(fā)產(chǎn)品的完工條件，即竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早原則。新鄉(xiāng)市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)新鄉(xiāng)市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

3、企業(yè)所得稅管理的通知企業(yè)所得稅管理的通知 新地稅發(fā)新地稅發(fā)20091452009145號(hào)號(hào)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)項(xiàng)目企業(yè)所得稅前，將開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)審核、審批材料報(bào)送企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。包括：1、立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件復(fù)印件；2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的用地批文及規(guī)劃、施工許可證復(fù)印件； 3、價(jià)格主管部門確定的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的批準(zhǔn)文件復(fù)印件；4、劃撥土地的批準(zhǔn)文件；5、市經(jīng)濟(jì)適用住房管理中心出具的項(xiàng)目確認(rèn)證明；6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。四、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目條件，并報(bào)送備案材料齊全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，

4、出具房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目認(rèn)定表，報(bào)市局備案。第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 解讀：1、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除 提示：如果當(dāng)年預(yù)售收入已結(jié)轉(zhuǎn)

5、銷售收入，則稅金及附加已經(jīng)計(jì)入會(huì)計(jì)利潤(rùn)，進(jìn)行了扣除。如果當(dāng)年存在預(yù)售收入，因?yàn)楦髌髽I(yè)對(duì)預(yù)售收入營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理不同，在所得稅申報(bào)表中填列將會(huì)不同，因新申報(bào)表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項(xiàng)目，因此建議填在附表“調(diào)減其他”欄。2、新31號(hào)文刪除了鑒定報(bào)告的具體要求，做以兜底性條款，原31號(hào)文仍有參考意義。 舉例計(jì)算預(yù)計(jì)毛利和實(shí)際毛利的調(diào)整 如何進(jìn)行納稅申報(bào)2011年，某小區(qū)預(yù)售收入1000萬，（5000元/）預(yù)計(jì)毛利率25%，則預(yù)計(jì)毛利額250萬，當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅期間費(fèi)用其他業(yè)務(wù)支出營(yíng)業(yè)外支出=應(yīng)納稅所得額2012年該小區(qū)完工，單位面積實(shí)際成本3500元/實(shí)際毛利1500/5000=30%

6、，調(diào)整毛利1000*（30%-25%）計(jì)入2012年應(yīng)納稅所得。 第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。兩組概念：1、期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 2、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。計(jì)入前者，時(shí)間性差異，計(jì)入后者，土增加計(jì)扣除，永久性差異預(yù)計(jì)毛利率與實(shí)際毛利率第三章 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可

7、售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本注意：1、簡(jiǎn)單的算術(shù)平均法計(jì)算成本是不完全正確的，參考后面的25、29條，正確的理解是：先確定成本對(duì)象，然后才能在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?，不能片面的理解為在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)偂?2、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）的通知（建房1995第517號(hào)）文件規(guī)定了商品房銷售面積測(cè)算的一般標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中要看房管局測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)繪面積，銷售面積以測(cè)繪面積為準(zhǔn)。 3、需要注意的是：計(jì)算單位工程成本時(shí)，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。第十五條 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)

8、法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。解讀：維修的責(zé)任問題 ，注意應(yīng)由乙方承擔(dān)的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責(zé)任或者由保險(xiǎn)公司承擔(dān)的責(zé)任劃分問題。第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，

9、應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。公共配套設(shè)施判定標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系 可否銷售 可否經(jīng)營(yíng)公共配套在實(shí)踐中的標(biāo)準(zhǔn)為：無產(chǎn)權(quán)、無租約。 有些企業(yè)問：開發(fā)企業(yè)無償劃撥給物業(yè)公司的物業(yè)用房，是否繳納企業(yè)所得稅？解讀：根據(jù)本條規(guī)定，只要物業(yè)用房是屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與全體業(yè)主的，就可以作為公共配套設(shè)施處理，全額在稅前扣除成本，并且按規(guī)定在企業(yè)所得稅前分配扣除。公建配套設(shè)施，分為四種情況：1、作為公共配套設(shè)施，意味著可以扣除成本；2、不能作為公共配套的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨(dú)的成本對(duì)象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本；3、自建固定資產(chǎn)，不能

10、將成本在成本對(duì)象前扣除；4、產(chǎn)權(quán)未定的配套，一律不能在所得稅前扣除成本。提示：產(chǎn)權(quán)未定的配套，一律不能在所得稅前扣除成本。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或贈(zèng)送給國(guó)家的人防設(shè)施車庫，雖然屬于贏利性的，仍然作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 第十八條第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)

11、償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 v解讀：一般來說，即使國(guó)家給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也不解讀：一般來說，即使國(guó)家給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也不會(huì)超過建造成本。例如：開發(fā)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)建造會(huì)超過建造成本。例如：開發(fā)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)建造一個(gè)派出所，耗資一個(gè)派出所，耗資300300萬元，建成后無償移交給國(guó)萬元，建成后無償移交給國(guó)家，國(guó)家給與補(bǔ)償家，國(guó)家給與補(bǔ)償100100萬元，該派出所為三個(gè)成本萬元，該派出所為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對(duì)（對(duì)象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對(duì)（300-100=200300-100=200萬元），在萬元），在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?/p>

12、，稅三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)偅惙ㄒ?guī)定法規(guī)定200200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除。萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除。v實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國(guó)實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國(guó)家做出了貢獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除了！家做出了貢獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除了！v第十九條第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)

13、期不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。v解讀：業(yè)主斷供在會(huì)計(jì)上是一種或有事項(xiàng)，而稅解讀：業(yè)主斷供在會(huì)計(jì)上是一種或有事項(xiàng)，而稅收遵循的是確定性原則，因此按揭保證金不能在收遵循的是確定性原則，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債扣除所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債扣除v第二十四條第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過際使用時(shí)間累計(jì)未超過1212個(gè)月又銷售的，不得在個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。稅前扣除折舊費(fèi)用。v解讀：如果企業(yè)自用，開始繳納房產(chǎn)稅解讀：如果企業(yè)自用，開

14、始繳納房產(chǎn)稅1 1年后才能年后才能在企業(yè)所得稅前扣除折舊，主要目的是限制企業(yè)在企業(yè)所得稅前扣除折舊，主要目的是限制企業(yè)人為模糊固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品的界限，將存量房人為模糊固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品的界限，將存量房全部計(jì)提折舊，以達(dá)到滯后納稅的目的。全部計(jì)提折舊，以達(dá)到滯后納稅的目的。 第二十六條第二十六條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：對(duì)象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)

15、營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。v （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且（三）功能區(qū)分原

16、則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。v （四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。象進(jìn)行核算。v （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。進(jìn)行核算。v （六）

17、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。v解讀：解讀：1 1、給出了成本對(duì)象的定義，是費(fèi)用的承擔(dān)、給出了成本對(duì)象的定義，是費(fèi)用的承擔(dān)者；者；v2 2、計(jì)稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)；、計(jì)稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)；v3 3、規(guī)定、規(guī)定6 6種方法來劃分不同成本對(duì)象，并報(bào)稅務(wù)種方法來劃分不同成本對(duì)象，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，也就是說，在開工之前就要確定成本機(jī)關(guān)備案，也就是說，在開工之前就要確定成本對(duì)象，以防止企業(yè)任意組合成本對(duì)象。對(duì)象，以防止企

18、業(yè)任意組合成本對(duì)象。v第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：v（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。v（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。v v （三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。v （四）基礎(chǔ)設(shè)施

19、建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。v（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。v（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。v 提示：提示： 開發(fā)間接費(fèi)容易與期間費(fèi)用混淆開發(fā)間

20、接費(fèi)容易與期間費(fèi)用混淆v開發(fā)間接費(fèi)主要用于施工現(xiàn)場(chǎng)而不是整個(gè)企業(yè)運(yùn)開發(fā)間接費(fèi)主要用于施工現(xiàn)場(chǎng)而不是整個(gè)企業(yè)運(yùn)作，所以應(yīng)注意區(qū)分有無將企業(yè)管理層的人工費(fèi)作，所以應(yīng)注意區(qū)分有無將企業(yè)管理層的人工費(fèi)用、水電包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)全部計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，用、水電包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)全部計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，從而擴(kuò)大土地增值稅扣除項(xiàng)目金額有意少繳土地從而擴(kuò)大土地增值稅扣除項(xiàng)目金額有意少繳土地增值稅，導(dǎo)致企業(yè)所得稅計(jì)算結(jié)果失真。增值稅，導(dǎo)致企業(yè)所得稅計(jì)算結(jié)果失真。v解讀：1、規(guī)定了成本對(duì)象開支的6項(xiàng)內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上這是一個(gè)會(huì)計(jì)的內(nèi)容，在稅法中明確，對(duì)于一些具體項(xiàng)目能否在稅前扣除起到了確定作用。v2、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套

21、設(shè)施，因此稅法沒有規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)倂3、營(yíng)銷設(shè)施（售樓處）的建造費(fèi)用要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用v借：開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)v營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)v貸：銀行存款v拆除時(shí)：借：材料v 貸：營(yíng)業(yè)外收入 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般步驟1、開工前合理劃分成本對(duì)象。這是計(jì)算成本的首要步驟，參考6項(xiàng)原則；1#、2#樓、某小區(qū)2、區(qū)分成本、費(fèi)用界限成本對(duì)象的成本當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用3、歸集開發(fā)成本土前基建配間實(shí)際預(yù)提待攤直接間接共同 四類預(yù)提費(fèi)用包括：合同金額不超過10%的金額；中介機(jī)構(gòu)鑒證后，按照預(yù)計(jì)造價(jià)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用；應(yīng)向政府上交但未上交報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)；按照土地整體預(yù)算成本分配的土地開發(fā)成本。

22、待攤費(fèi)用 例如：前期已經(jīng)完工的配套設(shè)施，后期應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的部分。 預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用4、分配共同成本（四種分配方法）Title必須按照占地面積來分?jǐn)偅槐仨毎凑照嫉孛娣e來分?jǐn)?；而一次性取得、分期開發(fā)而一次性取得、分期開發(fā)的土地成本，在征得稅務(wù)的土地成本，在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可以按照土機(jī)關(guān)同意后，可以按照土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待整體完工后再行調(diào)整待整體完工后再行調(diào)整按照建筑面積法進(jìn)按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)傂蟹謹(jǐn)傆善髽I(yè)自行確定由企業(yè)自行確定按照直接成本法或工按照直接成本法或工程概算法進(jìn)行分?jǐn)偝谈潘惴ㄟM(jìn)行分?jǐn)?、完工程度分配總成本已完工成本對(duì)象在建成本對(duì)象未建成本對(duì)象確定完工標(biāo)

23、準(zhǔn)，必須要區(qū)分已完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，只有完工年度才需要將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。6、計(jì)算銷售成本已完工成本開發(fā)產(chǎn)品已銷開發(fā)產(chǎn)品 計(jì)稅成本未銷開發(fā)產(chǎn)品 計(jì)稅成本固定資產(chǎn)7 7、后續(xù)成本的二次調(diào)整、后續(xù)成本的二次調(diào)整 對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取 得土地使用權(quán)的成本計(jì)價(jià)1、以地?fù)Q房、項(xiàng)目合作 成本=換

24、出房產(chǎn)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)價(jià)2、以地做股權(quán)投資 成本=土地公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)價(jià) A公司有一宗土地10000平米，投資到有資質(zhì)的B公司進(jìn)行合作建房，約定建成后雙方以31的比例分得開發(fā)產(chǎn)品。即：建成房屋的建筑面積為4萬平米，A分得3萬平米，假設(shè)房屋的公允價(jià)值為1萬/平米，不涉及補(bǔ)價(jià)，B公司怎樣確認(rèn)開發(fā)成本呢？ 解答：B公司在接受投資的時(shí)候，不確認(rèn)成本。分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，其以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)換取土地使用權(quán)，發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，相關(guān)稅金的計(jì)算：3億*（5.5%+0.5），然后再加上換出房屋的公允價(jià)值3億元確認(rèn)土地成本。以地?fù)Q房、項(xiàng)目合作成本計(jì)價(jià)例題 1、出包工程沒有取得全額發(fā)票的，可以最多按照

25、合同總金額的10來預(yù)提；2、可按中介機(jī)構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本；3、可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用。另：30條1款：一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 第三十二條 預(yù)提費(fèi)用計(jì)入成本的幾種情形第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 解讀：將以后年度取得合法憑據(jù)的開發(fā)成本，視同后續(xù)支出來處理，顯然也不能根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比的原則，來進(jìn)行追溯調(diào)整，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù)，或者

26、說盡早取得合法憑據(jù)，以防止以后年度即使取得了合法票據(jù)也沒有收入同其配比。第三十五條第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。提示：很多企業(yè)由于完工年度無法足額取得發(fā)票，提示：很多企業(yè)由于完工年度無法足額取得發(fā)票，不去結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本，再次強(qiáng)調(diào)稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定不去結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本，再次強(qiáng)調(diào)稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定成本。成本。 第三部分核定征收轉(zhuǎn)為查帳征收方式 所得稅預(yù)繳銜接實(shí)例 解題指導(dǎo)1、開工前先確定成本核算對(duì)象；、開工前先確定成本核算對(duì)象；2、以、以2011年年1月月1日為界，老項(xiàng)目核定，新日為界，老項(xiàng)目核定，新立