《普洛斯物業(yè)管理操作手冊》V4

1、微品卬。川普洛斯物業(yè)管理操作手冊(Version 4)2014 年10月目錄（歡迎對本手冊及附件提出任何完善性建議并請發(fā)送郵件至：yizhai ）第一章總則 71.1 手冊制定目的 71.2 手冊適用范圍 71.3 手冊修訂 71.4 物業(yè)經(jīng)理主要職責(zé) 7第二章供應(yīng)商管理 82.1 物業(yè)供應(yīng)商的類別 82.2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇 82.2.1 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商選擇的原則 82.2.2 可以引入新物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的項(xiàng)目 82.2.3 在管項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的續(xù)簽條件 82.2.4 新項(xiàng)目物業(yè)供應(yīng)商的選擇 92.2.4.1 職責(zé) 92.2.4.2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇和招投標(biāo) 92

2、.3 物業(yè)工程及零星修理供應(yīng)商選擇的特別要求 142.4 服務(wù)過程的監(jiān)督和管理 15第三章客戶服務(wù) 163.1 客戶服務(wù) 163.1.1 遷入 163.1.1.1 遷入前的準(zhǔn)備工作 163.1.1.2 物業(yè)部與租戶移交 173.1.2 續(xù)租 183.1.2.1 客戶的續(xù)租 183.1.2.2 一般客戶的續(xù)租（略） 183.1.3 終止租賃關(guān)系（遷出） 183.1.4 客戶標(biāo)識 193.1.4.1 許可與禁止 193.1.4.2 程序 213.1.5 用電增容 223.1.6 二次裝修 223.1.6.1 二次裝修申請所需文件 223.1.6.2 二次裝修手續(xù)辦理及日常監(jiān)督 233.1.6.3

3、現(xiàn)場的消防防火 233.1.6.4 垃圾/廢料1#運(yùn) 243.1.6.5 文明施工保證金 243.1.6.6 墻面與管線 253.1.6.7 后加設(shè)備/物件 253.1.6.8 更改/還原 263.1.7 報修服務(wù) 273.1.7.1 對客戶報修處理的程序要求 273.1.7.2普洛斯物業(yè)報修單響應(yīng)時間要求 27微 品 wonf3.1.8 投訴建議和客戶關(guān)系維護(hù) 283.1.8.1 投訴處理 283.1.8.2 客戶關(guān)系管理 283.1.8.3 特約服務(wù)及收費(fèi) 293.1.9 滿意度測評 293.1.9.1 目的與頻次 293.1.9.2 職責(zé) 293.1.9.3 操作要求 303.1.10

4、園區(qū)文化 323.1.11 園區(qū)宿舍管理規(guī)定 333.1.11.1 保證金 333.1.11.2 日常管理范圍和責(zé)任 333.1.11.3 物業(yè)的日常維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任界定如下 333.1.11.4 出租人義務(wù) 343.1.11.5 承租人義務(wù) 343.1.12 其他延伸性服務(wù) 353.2 內(nèi)部管理 363.2.1 人員 363.2.1.1 人員與職業(yè)規(guī)范 363.2.1.2 培訓(xùn) 373.2.1.3 考勤 373.2.2 物業(yè)檔案管理 383.2.2.1 物業(yè)管理檔案的內(nèi)容 383.2.2.2 物業(yè)管理檔案的管理人 383.2.2.3 物業(yè)管理檔案的保存 383.2.2.4 物業(yè)管理檔案的保存期限

5、與銷毀 393.2.3 信息與統(tǒng)計 393.2.3.1 物業(yè)、租賃、收費(fèi)信息 393.2.3.2 日常信息的報告 393.2.3.3 信息收集、統(tǒng)計和分析 403.2.4 工作環(huán)境與公共標(biāo)識 403.2.4.1 工作環(huán)境的基本要求 403.2.4.2 園區(qū)公共標(biāo)識管理 41第四章安保服務(wù) 424.1 安保方案 424.1.1 安保崗位設(shè)置 424.1.2 安保班次安排 424.1.3 安保器材及設(shè)施配備 424.1.4 安保人員設(shè)施設(shè)備操作安排 434.1.5 巡邏線路及時間規(guī)定 434.1.6 園區(qū)重點(diǎn)安全部位/安全隱患因素識別 434.2 安保崗位工作指引 444.2.1 領(lǐng)班 444.2

6、.3 單幢物業(yè)門崗（如有） 454.2.4 巡邏崗 464.2.4.1 園區(qū)公共部位巡視 464.2.4.2 二次裝修巡視 464.2.5 消控、監(jiān)控崗 474.2.6 園區(qū)交通及車輛停放管理崗 474.3 安保運(yùn)作管理規(guī)程 484.3.1 安保行為形象規(guī)范 484.3.2 安保培訓(xùn)及考核 494.3.3 班組交接班制度 494.3.4 報告制度 494.3.5 客戶緊急聯(lián)絡(luò)管理規(guī)程 504.3.6 拾獲財物處理規(guī)程 504.3.7 安保設(shè)備設(shè)施使用管理規(guī)定 514.3.7.1 對講機(jī)使用規(guī)定 514.3.7.2 巡更儀使用規(guī)定 514.3.7.3 橡皮棍使用規(guī)定 514.3.7.4 應(yīng)急鑰匙

7、箱管理規(guī)定 524.4 消防管理 524.4.1 園區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急小組（義務(wù)消防組織） 524.4.2 消防宣傳和演練 534.4.3 消防安全防范 534.4.3.1 檢查 534.4.3.2 整改督促 544.4.3.3 消控管理 544.5 應(yīng)急預(yù)案管理 554.5.1 應(yīng)急預(yù)案設(shè)定 554.5.2 應(yīng)急預(yù)案演練和培訓(xùn) 564.5.3 應(yīng)急預(yù)案的評估和持續(xù)改進(jìn) 56第五章保潔服務(wù) 575.1 保潔標(biāo)準(zhǔn) 575.2 保潔安全操作規(guī)定 575.3 保潔管理工作規(guī)程 585.3.1 保潔人員排班表 585.3.2 保潔人員工作計劃表和每日工作流水表 585.3.3 檢查 595.4 保潔服務(wù)人

8、員的基本要求 595.5 廢棄物處置管理規(guī)定 595.5.1 廢棄物分類規(guī)定 595.5.2 廢棄物的收集規(guī)定 595.5.3 清運(yùn)彳乍業(yè) 605.5.4 廢棄餐盒的處理 605.6 蟲害滅殺管理規(guī)定 605.6.1蟲害滅殺方案確定 60微 品 wonf5.6.2蟲害消殺實(shí)施 605.7 空置房的保潔管理 61第六章綠化養(yǎng)護(hù) 626.1 綠化養(yǎng)護(hù)方案確定 626.2 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)檢查 626.3 不合格項(xiàng)處理 626.4 綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 626.4.1 對綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)的管理規(guī)定 626.4.2 對綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 63第七章設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)管理 647.1 設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)管理的目

9、標(biāo)、要求和原則 647.2 普洛斯設(shè)施設(shè)備分類 647.3 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和自檢 647.4 具體設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求 657.4.1 供電系統(tǒng)維保 657.4.1.1 高壓變配電系統(tǒng) 657.4.1.2 低壓配電系統(tǒng)維保管理 667.4.1.3 柴油發(fā)電機(jī) 667.4.2 給排水系統(tǒng)維保 667.4.2.1 給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容及注意事項(xiàng) 667.4.2.2 給排水系統(tǒng)維保作業(yè)規(guī)范 677.4.3 消防系統(tǒng)維保 677.4.3.1 消防系統(tǒng)的組成 687.4.3.2 專業(yè)維保 687.4.4 電梯系統(tǒng)維保 687.4.4.2主要維保工作內(nèi)容及要求 687.4.5 弱電系統(tǒng)維保 687.

10、4.5.1 監(jiān)控系統(tǒng) 697.4.5.2 .3監(jiān)管辦法 697.4.6 提升門、卷簾門、液壓升降平臺維保 697.4.6.1 提升門、卷簾門、液壓升降平臺維保責(zé)任范圍界定 697.4.6.2 提升門、卷簾門、液壓升降平臺檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 707.4.7 空調(diào)暖通維保 707.4.8 采暖鍋爐維保管理 707.4.8.4維護(hù)保養(yǎng)要求及標(biāo)準(zhǔn) 717.4.9 公共區(qū)域維護(hù) 737.4.9.1 維保工作內(nèi)容 737.4.9.2 房屋本體、室外公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 737.4.10 設(shè)施、設(shè)備緊急故障處理 747.4.10.1 配電系統(tǒng)的緊急故障處理 74第八章物業(yè)移交 778.1 新建物業(yè)移交流

11、程 778.1.1 各環(huán)節(jié)及時間節(jié)點(diǎn) 778.1.3 整改 778.1.4 復(fù)驗(yàn) 778.1.5 移交 788.1.6 物業(yè)移交后 788.1.7 保證金 788.2 收購物業(yè)移交 788.2.1 前期工作 788.2.2 驗(yàn)收實(shí)施 798.2.3 不合格項(xiàng)整改 798.2.4 復(fù)驗(yàn) 798.2.5 重大問題和事項(xiàng)的處理 808.2.6 接管驗(yàn)收完畢 808.2.7 項(xiàng)目移交 808.2.8 客戶移交 818.2.9 其他事項(xiàng) 81第九章物業(yè)財務(wù)管理 829.1 租金、管理費(fèi)、共用事業(yè)費(fèi)的收取管理 829.1.1 溝通 829.1.2 系統(tǒng)錄入 829.1.3 費(fèi)用收取 829.1.4 催款

12、829.2 應(yīng)收賬款管理 829.3 物業(yè)運(yùn)營預(yù)算編制 839.4 費(fèi)用的使用 839.4.1 營運(yùn)費(fèi)用(OPEX) 839.4.1.1 營運(yùn)費(fèi)用的適用范圍 839.4.1.2 營運(yùn)費(fèi)用的使用 849.4.2 日常維護(hù)維修費(fèi)用(Repair) 849.4.2.1 日常維護(hù)維修費(fèi)用的適用范圍 849.4.2.2 日常維護(hù)維修費(fèi)用的使用 859.4.3 業(yè)主提升物業(yè)成本(Capex ) 869.4.3.1 業(yè)主提升物業(yè)成本的適用范圍 869.4.3.2 業(yè)主提升物業(yè)成本使用程序 879.4.4 預(yù)算外費(fèi)用使用 899.4.4.1 適用范圍 899.4.4.2 申請及批準(zhǔn)程序 899.5 保險9.5

13、.1 保險的購買 899.5.2 保險理賠流程 90微品卬。川普洛斯物業(yè)管理操作手冊第一章總則1.1 手冊制定目的為明確、規(guī)范普洛斯物業(yè)管理工作的主要職責(zé)、操作流程及規(guī)范要求，提升普洛斯物業(yè)管理及服務(wù)品質(zhì)，提高客戶滿意度，保證普洛斯物業(yè)的保值和增值，從而保障普洛斯經(jīng)營目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，特制定本物業(yè)管理操作手冊（以下簡稱“手冊”）。1.2 手冊適用范圍本手冊適用于普洛斯中國全資公司的物業(yè)管理操作，使用人為普洛斯物業(yè)經(jīng)理 （以下簡稱為“物業(yè)經(jīng)理”）及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商（以下簡稱為“物業(yè)供應(yīng)商“）物業(yè)管理人 員。普洛斯合資公司可根據(jù)合資公司實(shí)際運(yùn)營情況參考本手冊執(zhí)行。1.3 手冊修訂手冊修訂以提升租

14、戶滿意度和投資方利益最大化為根本點(diǎn)，根據(jù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的實(shí)際情況和發(fā)展由普洛斯總部物業(yè)部對本手冊進(jìn)行修訂。同時，物業(yè)經(jīng)理需要及時將運(yùn)營過程中發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的問題及建議匯總至總部物業(yè)部，由總部物業(yè)部就手冊相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行更新及發(fā)布。1.4 物業(yè)經(jīng)理主要職責(zé)物業(yè)經(jīng)理在各城市總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，并接受總部物業(yè)部業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 主要工作職責(zé)如下：? 全面負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域物業(yè)的綜合管理，及時提示客戶租約到期信息以及約定客戶的續(xù)租洽談、辦理事務(wù)。?負(fù)責(zé)監(jiān)督、落實(shí)物業(yè)管理運(yùn)營中各項(xiàng)操作達(dá)到手冊規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。? 合理制定物業(yè)預(yù)算，控制物業(yè)運(yùn)營成本。?負(fù)責(zé)執(zhí)行租賃合同中約定的相關(guān)物業(yè)管理工作。? 與客戶經(jīng)理協(xié)作，跟進(jìn)、

15、協(xié)調(diào)所有應(yīng)收賬款的收款，對欠款及時組織催收。?負(fù)責(zé)與客戶的全面溝通，維護(hù)客戶關(guān)系，提升普洛斯客戶滿意度。? 協(xié)調(diào)與維護(hù)物業(yè)運(yùn)營相關(guān)的公共關(guān)系。? 結(jié)合物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展提供合理建議。第二章供應(yīng)商管理2.1 物業(yè)供應(yīng)商的類別?物業(yè)管理服務(wù)公司?專業(yè)維保公司?零星工程維修公司以上專業(yè)維保公司及零星工程維修公司的選聘按2.3章節(jié)規(guī)定執(zhí)行。2.2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇2.2.1 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商選擇的原則? 任何新交接項(xiàng)目以及在管項(xiàng)目終止物業(yè)服務(wù)合同后重新選擇物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商均應(yīng) 通過招投標(biāo)方式。? 在管項(xiàng)目續(xù)簽的，應(yīng)對物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商經(jīng)過考評合格后方可續(xù)簽。? 選擇物業(yè)管理服

16、務(wù)供應(yīng)商首先應(yīng)在公司現(xiàn)有的普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表dp普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表r+，、注主文 中選擇。?普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中，具有全國覆蓋能力的規(guī)模物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商視為各地的合格供應(yīng)商，且優(yōu)先考慮。2.2.2 可以引入新物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的項(xiàng)目? 有下列情況的新項(xiàng)目可以考慮引進(jìn)新的物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)人：普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中供應(yīng)商在當(dāng)?shù)氐纳儆?3家或愿意參加項(xiàng)目投標(biāo)的少于3家；經(jīng)現(xiàn)場考察，普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中相關(guān)供應(yīng)商在當(dāng)?shù)毓芾眄?xiàng)目 業(yè)績明顯不符普洛斯要求；普洛斯物業(yè)管理合格供應(yīng)商一覽表中供應(yīng)商之間有串標(biāo)等不良行為的。? 引進(jìn)新的投標(biāo)人，應(yīng)經(jīng)過地區(qū)

17、總經(jīng)理和全國物業(yè)總監(jiān)的批準(zhǔn)。2.2.3 在管項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的續(xù)簽條件? 符合下列條件的在管項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商可以直接續(xù)簽：續(xù)簽的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議標(biāo)的金額符合普洛斯預(yù)算的；上一年度供應(yīng)商績效考核排名不在倒數(shù)第一至第五名（含）；上一年度供應(yīng)商績效考核排名雖為倒數(shù)第六至第十四名（含），但在三個月的整改期內(nèi)整改合格的； 害 不得續(xù)簽的情形 無其他重大不良的（安全、客戶投訴等）不得續(xù)簽的情形的；,物業(yè)經(jīng)理在年度績效考核結(jié)果形成后，填寫物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商年度考核評價表噂雨物業(yè)管理服弁供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)商年度考核評價表，經(jīng)城市GM和總部物業(yè)部批準(zhǔn)后續(xù)簽新一輪物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議說,2014-2版2.2

18、.4 新項(xiàng)目物業(yè)供應(yīng)商的選擇2.2.4.1 職責(zé)?下列項(xiàng)目選擇物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，應(yīng)由總部物業(yè)部2人參與：物業(yè)管理面積達(dá)十萬平方米的園區(qū)； 城市（地區(qū)）首個項(xiàng)目選擇供應(yīng)商；普洛斯合格供應(yīng)商一覽表之外的物業(yè)管理服務(wù)公司參與投標(biāo)。?除上述之外的項(xiàng)目，由地區(qū)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)依據(jù)2.2.4.2組織招投標(biāo)，并將所有記錄文件抄報全國物業(yè)總監(jiān)審核。2.2.4.2 物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商的選擇和招投標(biāo)2.2.4.2.1 招標(biāo)準(zhǔn)備?成立招標(biāo)工作小組；? 編制招標(biāo)文件?確定標(biāo)底。2.2.4.2.1.1 招標(biāo)工作小組2.2.4.2.1.1.1 招標(biāo)工作小組職責(zé)?依據(jù)法律和普洛斯相關(guān)政策實(shí)施和完成招標(biāo)工作。具體工作有:?編制

19、招標(biāo)文件?制定標(biāo)底?發(fā)布招標(biāo)信息或邀標(biāo)?投標(biāo)人資格預(yù)審?召開標(biāo)前會議? 開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)?發(fā)布中標(biāo)/不中標(biāo)通知?簽訂物業(yè)管理協(xié)議? 資料整理、移交雅品卬。川22421.1.2招標(biāo)工作小組的組成組成序號項(xiàng)目類型招標(biāo)工作小組成員組成1面積大于10力平方米城市GM、項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)理、 物業(yè)經(jīng)理、總部物業(yè)部（2 人），共5人2單一市場（城市）首個 項(xiàng)目3總部物業(yè)部認(rèn)為需要參 與的項(xiàng)目41-3以外的項(xiàng)目市場（城市）GM、項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理招標(biāo)工作小組由城市 GM擔(dān)任組長，物業(yè)經(jīng)理為具體事務(wù)經(jīng)辦人。2.2.4.2.1.2編制招標(biāo)文件通過招標(biāo)文件，告知投標(biāo)人如下信息：投標(biāo)人須知（投標(biāo)的條件、對投標(biāo)文件的要求

20、、對整個招標(biāo)程序的說明）合同條款對中標(biāo)后所要簽署的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議予以公開。技術(shù)規(guī)范以一覽表形式詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，包括物業(yè)管理項(xiàng)目所需要達(dá)到的工作量、工作質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等）。必要時應(yīng)附以圖紙。2.2.4.2.1.3制定標(biāo)底? 標(biāo)底一般為該項(xiàng)目已有預(yù)算。?如未曾預(yù)算編制，由物業(yè)經(jīng)理測算項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用，報財務(wù)部和總部物業(yè)部審核備案后形成標(biāo)底。? 標(biāo)底在開標(biāo)前應(yīng)處于保密狀態(tài)。22422招標(biāo)實(shí)施 2.2.4.2.2.1發(fā)布招標(biāo)信息（邀標(biāo)）?普洛斯正式員工均有推薦被邀標(biāo)人資格。?已被列入合格物業(yè)供應(yīng)商一覽表的供應(yīng)商可自動視為被邀標(biāo)人。?物業(yè)經(jīng)理向被邀標(biāo)人發(fā)出邀標(biāo)意向。如被邀標(biāo)人接受邀標(biāo)的，則

21、視為投標(biāo)候選人。?投標(biāo)候選人一般不超過五家。當(dāng)超過五家時，普洛斯總部物業(yè)部確定的物業(yè)管理戰(zhàn)略合作供應(yīng)商優(yōu)先取得投標(biāo)候選人資格。22422.2項(xiàng)目規(guī)模與被招標(biāo)人資質(zhì)類別資質(zhì)營業(yè)執(zhí)照案例參考物業(yè)管理公司物業(yè)管理園區(qū)面積6萬及以下，可以為三級，但不接受暫定資質(zhì)公司注冊成立兩年以上要求有成功物業(yè)管理項(xiàng)目 參考，具有物流園區(qū)管理 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的在同等條件下 優(yōu)先考慮園區(qū)面積6-10萬的，不低于二級資質(zhì)二級資質(zhì)評定時間不少于三年園區(qū)面積10萬以上的，應(yīng)為一級資質(zhì)一級資質(zhì)評定時間不少于三年邀懷矢磔人員愴TW2.2.4.2.2.3 由物業(yè)經(jīng)理依候選人每家一表編制邀標(biāo)候選人資格預(yù)審匯總表審匯總表,匯總后報城市GM和

22、全國物業(yè)總監(jiān)批準(zhǔn)。2.2.4.2.2.4 投標(biāo)候選人資格預(yù)審豳物業(yè)管理邀標(biāo)候選 ，I ,2.2.4.2.2.4.1 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)批準(zhǔn)的物業(yè)管理邀標(biāo)候選人名單3單，向各投標(biāo)候選人發(fā)出資格預(yù)審?fù)ㄖ?.2.4.2.2.4.2 資信預(yù)審范圍包括：營業(yè)執(zhí)照（必需）稅務(wù)登記（必需）企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)等級證明；（必需）公司常住所在地地市級（含）以上物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會出具的該企業(yè)五年內(nèi)未曾發(fā)現(xiàn)有較嚴(yán)重的不誠信、不履約、管理事故、重大投訴、行政處罰等不良記錄的資信證明書（必需）近三年的納稅記錄、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表（必需）或?qū)徲嫿Y(jié)果的報告；開戶銀行出具的企業(yè)信用等級證明；勞動和社會保障部門出具的依法繳納員工社保的證明；

23、本地在管項(xiàng)目清單及所獲榮譽(yù)、客戶評價報告；企業(yè)組織架構(gòu)說明；質(zhì)量管理體系相關(guān)證明；其他證明。?以上證明文件須加蓋企業(yè)公章以示真實(shí)，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)對上述證明文件的真實(shí)性予以驗(yàn)證。2.2.4.2.2.5 招標(biāo)工作小組應(yīng)對投標(biāo)候選人在管項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察? 投標(biāo)人在管項(xiàng)目考察招標(biāo)工作小組依據(jù)投標(biāo)候選人本地在管項(xiàng)目清單，在考察前隨機(jī)抽取項(xiàng)目予以考察。投標(biāo)人所提交的在管項(xiàng)目清單和考察項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)是全委項(xiàng)目、在管時間 不少于六個月，非住宅物業(yè)優(yōu)先。考察的重點(diǎn)是：投標(biāo)候選人管理團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)狀態(tài)；基礎(chǔ)管理能力和客戶服務(wù)意識；雅品安全管理意識；設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的能力；其他招標(biāo)工作小組成員對考察結(jié)果予以量化評價記錄在物

24、業(yè)服務(wù)供應(yīng)商邀標(biāo)候選人資4物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商邀格預(yù)審評分表標(biāo)候選人資格預(yù)審評分，未參與實(shí)地考察的招標(biāo)小組成員不應(yīng)作出評價。22422.6 合格投標(biāo)人? 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)招標(biāo)工作小組成員的綜合評價計算各投標(biāo)候選人的平均得分，并制作邀邀標(biāo)候選人資格預(yù)標(biāo)候選人資格預(yù)審匯總表審匯總表，報城市GM和全國物業(yè)總監(jiān)審批。? 對于得分低于75分的（不含75分），視為不合格候選人。?當(dāng)合格投標(biāo)人少于三家時，應(yīng)按以上程序增補(bǔ)合格投標(biāo)人，直至滿三家為止。? 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)批準(zhǔn)結(jié)果，書面 /郵件通知各投標(biāo)候選人是否作為正式的合格投標(biāo)人。對 于未能成為合格投標(biāo)人的候選人，根據(jù)其意愿退還各類已提交的證明文件。22422.7 發(fā)放招

25、標(biāo)文件、標(biāo)前會議和現(xiàn)場踏勘? 物業(yè)經(jīng)理通知各合格投標(biāo)人領(lǐng)取招標(biāo)文件，并確定標(biāo)前會議（現(xiàn)場踏勘）時間；? 在標(biāo)前會議（現(xiàn)場踏勘），招標(biāo)工作小組應(yīng)如實(shí)解釋各投標(biāo)人咨詢，并形成會議紀(jì)要發(fā)送各合格投標(biāo)人（含未參加的合格投標(biāo)人）。? 投標(biāo)人的任何咨詢及招標(biāo)人的任何回復(fù)，均應(yīng)以書面/郵件方式。? 招標(biāo)人任何對招標(biāo)文件的修訂以及對任意之一的投標(biāo)人的咨詢回復(fù)應(yīng)抄送其他全部投 標(biāo)人。22422.8 標(biāo)書送達(dá)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、通知22422.8.1 標(biāo)書的送達(dá)? 投標(biāo)人的標(biāo)書應(yīng)按投標(biāo)人須知規(guī)定的方式（密封、加蓋密封用章）、正副本數(shù)量、時間和收件地址、人員寄送，或直接攜帶至開標(biāo)現(xiàn)場。? 招標(biāo)工作小組收到投標(biāo)人標(biāo)書

26、后，應(yīng)登記在物業(yè)管理招投標(biāo)收件登記/回執(zhí)表中七物業(yè)管理招投標(biāo)收件登記回執(zhí) O? 正式開標(biāo)前，任何人員不得啟封標(biāo)書。22422.8.2 開標(biāo)? 招標(biāo)工作小組應(yīng)在規(guī)定的時間和地點(diǎn)開標(biāo)，逾期未達(dá)的投標(biāo)人視為放棄投標(biāo)。但如果參與開標(biāo)的投標(biāo)人少于三家的，招標(biāo)工作小組組長可以征詢其他投標(biāo)人是否同意適當(dāng)?shù)却ㄐ枞客夥娇桑┗蛘咧苯有冀K止開標(biāo)，另行確定時間。所有參加開標(biāo)的招標(biāo)人成員、投標(biāo)人代表均應(yīng)在物業(yè)管理招投標(biāo)會議簽到僅將到表上簽到。物業(yè)管理招投標(biāo)收投標(biāo)人向招標(biāo)人遞交保證金支票或銀行證明（根據(jù)邀標(biāo)書規(guī)定）、法定代表人授權(quán)委托書，記錄在物業(yè)管理招投標(biāo)收件登記/回執(zhí)表中 件登圮回執(zhí)；招標(biāo)工作小組組長應(yīng)向全體

27、參與人介紹本次招標(biāo)項(xiàng)目的概況、投標(biāo)人概況、招標(biāo)工作小組成員以及在開標(biāo)工作中的工作分配。開標(biāo)過程中，應(yīng)有：唱標(biāo)：1人，負(fù)責(zé)展示標(biāo)書原件及密封情況，之后開啟標(biāo)書，宣讀標(biāo)書中載明的價款；（一般由物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任）監(jiān)票：1人，負(fù)責(zé)核對唱標(biāo)是否有誤，監(jiān)督標(biāo)書密封情況，監(jiān)督記錄人對結(jié)果記錄的準(zhǔn)確性；（一般由總部物業(yè)部代表擔(dān)任）記錄：1人，記錄標(biāo)書中載明的價款。（一般由財務(wù)經(jīng)理擔(dān)任）總監(jiān)督1人（組長擔(dān)任），監(jiān)督整個開標(biāo)過程的合規(guī)性。唱標(biāo)人應(yīng)請各投標(biāo)人抽簽以決定開標(biāo)、釋標(biāo)的順序。唱標(biāo)人按抽簽順序依次唱標(biāo)。每宣布完一家的標(biāo)的金額，經(jīng)監(jiān)票人確認(rèn)后，由記錄人記載在物業(yè)供應(yīng)商開標(biāo)情況記錄表報批表 上，并由投標(biāo)人的法定代表

28、授權(quán)人簽署確認(rèn)。22422.8.3 投標(biāo)人述標(biāo)答疑? 投標(biāo)人應(yīng)以PPt形式對標(biāo)書的重點(diǎn)內(nèi)容予以陳述（時間一般控制在20分鐘左右）? 評標(biāo)人可就標(biāo)書內(nèi)容要求投標(biāo)人解釋。? 投標(biāo)人述標(biāo)答疑，應(yīng)有擬委派的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參加。22422.8.4 評標(biāo)? 招標(biāo)工作小組成員就各投標(biāo)人狀況予以評議，發(fā)表個人總體看法；各評標(biāo)成員依據(jù)個人判斷在物業(yè)供應(yīng)商評標(biāo)分析表評標(biāo)分析表中予以打分評價;?物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)計評標(biāo)小組成員對各投標(biāo)人的評分，依據(jù)平均分由高到低對投標(biāo)人進(jìn)行排序。22422.8.5 定標(biāo)? 由城市GM和全國物業(yè)總監(jiān)根據(jù) 22422.8.4評標(biāo)情況批準(zhǔn)中標(biāo)人?物業(yè)經(jīng)理應(yīng)將本次招標(biāo)產(chǎn)生的全部書面文件報告全國物業(yè)總監(jiān)

29、。2.2.422.8.6 通知? 根據(jù)2.2.4.228.5結(jié)果，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)書面通知中標(biāo)人和未中標(biāo)人。?未中標(biāo)人的投標(biāo)文件及其他資料根據(jù)投標(biāo)人意愿處理。微品卬。川? 退還未中標(biāo)人保證金， 中標(biāo)人的保證金應(yīng)在 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 簽署完成后退還。（如 已繳納）22423簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議A物業(yè)管理服務(wù)協(xié)? 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)及時與中標(biāo)人洽談簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議說,2014-2版事宜。? 中標(biāo)人的投標(biāo)書為物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的有效組成部分。2.3 物業(yè)工程及零星修理供應(yīng)商選擇的特別要求2.3.1 在2.2章節(jié)規(guī)定的基礎(chǔ)上， 對物業(yè)工程及零星修理供應(yīng)商的選擇作如下特別要求，本節(jié)內(nèi)容針對物業(yè) Capex費(fèi)用項(xiàng)目，

30、CapexPool項(xiàng)目，及維修總標(biāo)的大于 50萬的Opex維修保 養(yǎng)項(xiàng)目。物業(yè)工程及零星維修供應(yīng)商資質(zhì)專業(yè)維 修保養(yǎng) 公司消防維保具備建筑消防設(shè)施維修保養(yǎng)資格資質(zhì)證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)綠化維護(hù)具備園林綠化三級或以上資質(zhì)注冊資本50萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)電、弱電維保具備施工安裝資質(zhì)三級或以上注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)發(fā)電機(jī)維保具有維修保養(yǎng)資質(zhì)資格證書注冊資本50萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)鍋爐維保具有鍋爐維修保養(yǎng)執(zhí)行資質(zhì)注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)電梯維保具備專業(yè)維保資格資質(zhì)證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)鋼結(jié)構(gòu)維修具備

31、專業(yè)維保資格資質(zhì)證書注冊資本500萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)屋面防水維修具備三級或以上資質(zhì)注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)地坪維護(hù)改造具備專業(yè)維保資格證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)暖通設(shè)備維保具備專業(yè)維保資格證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)提升門及卸貨平臺維保具備專業(yè)維保資格證書注冊資本100萬元以上具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)壬日 令生維修其他具有過往承接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理邀標(biāo)候選由物業(yè)經(jīng)理編制物業(yè)管理邀標(biāo)候選人名單人名單，并填寫物業(yè)工程供應(yīng)商資與 雷物業(yè)工程供應(yīng)商資物業(yè)工程供應(yīng)商評格預(yù)審表格預(yù)審表.xlsx ,并協(xié)調(diào)總部物業(yè)部根據(jù)需要組織考察完成審表.xls

32、x,報城市GM和全國物業(yè)總監(jiān)批準(zhǔn)，按招評標(biāo)流程實(shí)施。CAPEX實(shí)施流程可參第9章（9.4.3.2流程圖），總部物業(yè)部將根據(jù)施工質(zhì)量及現(xiàn)場反饋對物業(yè)工程供應(yīng)商每年至少一次評級。2.3.2 關(guān)于物業(yè)工程供應(yīng)商評級管理的規(guī)則因物業(yè)工程類供應(yīng)商一般具有施工周期相對較短，管理分散等特點(diǎn)，為了有效提高物 業(yè)工程供應(yīng)商的履約能力和管理水平，通過市場競爭機(jī)制優(yōu)選合格供應(yīng)商，對于工程類供應(yīng)商采取分級管理的規(guī)則。本次納入分級管理的供應(yīng)商范圍如上表所述，消防、綠化、強(qiáng)弱電維保等考核周期為每年一次。對于工程供應(yīng)商考評分級由考評小組完成，考評小組應(yīng)由總部物業(yè)部兩名，地區(qū)物業(yè) 經(jīng)理，城市總經(jīng)理，全國物業(yè)總監(jiān)組成。考評分為

33、 A、B、C、D四個等級?？偛课飿I(yè)部及地區(qū)物業(yè)經(jīng)理填寫考評表，城市總經(jīng) 理及全國物業(yè)總監(jiān)填寫評審意見?？荚u分值90分，能夠較好的履行承包合同，評定為 A級。90分考評分值80分，基本能夠履行承包合同，評定為 B級。80分考核分值70分，經(jīng)過限期整改，能夠勉強(qiáng)履行承包合同，評定為 C級?？己朔种?0分，整改無效，無法繼續(xù)履行承包合同，評定為 D級。A級供應(yīng)商：有資格承接普洛斯所有城市項(xiàng)目的工程任務(wù)，享有同等條件下的優(yōu)先中 標(biāo)權(quán)。B級供應(yīng)商：有資格承接其所在注冊城市的普洛斯工程任務(wù)。C級供應(yīng)商：一年內(nèi)不得參加普洛斯物業(yè)工程項(xiàng)目的招標(biāo)D級供應(yīng)商：三年內(nèi)不得參加普洛斯物業(yè)工程項(xiàng)目的招標(biāo)2.4 服務(wù)過程

34、的監(jiān)督和管理告物業(yè)管理服務(wù)協(xié)?物業(yè)經(jīng)理與中標(biāo)人或續(xù)約供應(yīng)商簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議說,2014-2版。協(xié)議除了包括服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)期限及應(yīng)負(fù)責(zé)任等常規(guī)商務(wù)條款外，還應(yīng)有一份含有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為附件， 中標(biāo)人的投標(biāo)書也是協(xié)議的有效組成部分。中標(biāo)人在投標(biāo)書內(nèi)的承諾標(biāo)準(zhǔn)高于普洛斯物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，以中標(biāo)人投標(biāo)書承諾標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)；中標(biāo)人在投標(biāo)書內(nèi)的承諾標(biāo)準(zhǔn)低于普洛斯物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，以普洛斯規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)；? 對供應(yīng)商提供的服務(wù)過程，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)做到過程跟蹤和控制，分別按照手冊附件中普他物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商月洛斯物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商月度檢查表度檢查表、普洛斯物業(yè)服務(wù)專業(yè)供應(yīng)商檢查評分因普洛斯物亞服務(wù)專表業(yè)供應(yīng)商檢查評分表

35、，對供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和考核。.普洛斯物詬理月每月10日前在月報報中報總部物業(yè)經(jīng)理，抄送地區(qū)總經(jīng)理及全國物業(yè)總監(jiān)。? 對合格供應(yīng)商在提供服務(wù)過程中出現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)填寫 物業(yè)服務(wù)不合格町*物業(yè)服務(wù)不合格項(xiàng)項(xiàng)整改單整改單，通知供應(yīng)商限期改正，并驗(yàn)證整改效果。如連續(xù)兩次仍不符合要求，報經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理，抄送總部物業(yè)經(jīng)理及全國物業(yè)總監(jiān)取消該供應(yīng)商的合格資格。?總部物業(yè)部組織定期巡檢制度。微品卬。川巡檢結(jié)果將作為對物業(yè)供應(yīng)商和物業(yè)經(jīng)理的考核依據(jù)之一。 總部物業(yè)部將編制巡檢報告，分別報送（呈）各級總經(jīng)理和COO參考。第三章客戶服務(wù)3.1客戶服務(wù)3.1.1遷入3.1.1.1 遷入前的準(zhǔn)備工作3

36、.1.1.1.1 辦理客戶經(jīng)理在辦妥相關(guān)租賃手續(xù)后，應(yīng)及時：?將租賃合同相關(guān)文件（包括：已簽署的租賃合同、LSG租約要、Sign Off Sheet、交房通知書等）掃描發(fā)給物業(yè)經(jīng)理及總部物業(yè)部；?組織物業(yè)經(jīng)理、租戶相關(guān)人員（倉庫運(yùn)作負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等）就入駐移交相關(guān)事宜召開溝通會議?？蛻艚?jīng)理、物業(yè)經(jīng)理需要與租戶相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)租賃合同確認(rèn)以下內(nèi)容： 倉庫移交日期、租戶裝修工程內(nèi)容（如有）及期間；租戶付款標(biāo)準(zhǔn)、期限及金額（包括保證金、租金及公用事業(yè)費(fèi)等）；根據(jù)租賃合同相關(guān)付款條款規(guī)定，與租戶約定賬單及發(fā)票 （或收據(jù)）的開據(jù)周期、時間、接收人員姓名、聯(lián)絡(luò)方式及郵寄地址；與租戶確認(rèn)是否有二次裝修計劃

37、并告知二次裝修相關(guān)規(guī)定。?將租賃合同相關(guān)文件原件移交給總部物業(yè)部；3.1.1.1.2 JDE 錄入?總部物業(yè)部根據(jù)租賃合同在JDE中錄入租賃合同相關(guān)信息同時將合同相關(guān)文件保存至總部公共文件夾中。?物業(yè)經(jīng)理在JDE系統(tǒng)中開據(jù)保證金、租金、管理費(fèi)賬單，交財務(wù)部開具相關(guān)收據(jù)及發(fā)票，并根據(jù)與租戶的約定將賬單及發(fā)票移交給租戶負(fù)責(zé)人同時做好記錄。3.1.1.1.3 費(fèi)用確認(rèn)?在租戶正式入駐日前，物業(yè)經(jīng)理需根據(jù)租賃合同相關(guān)規(guī)定與財務(wù)經(jīng)理確認(rèn)保證金及首期租金、管理費(fèi)是否到賬。?如有應(yīng)付款項(xiàng)未到賬，物業(yè)經(jīng)理需及時聯(lián)絡(luò)租戶負(fù)責(zé)人催繳付款并依據(jù)租賃合同中相關(guān)規(guī)定明確租戶的違約責(zé)任（如：延遲移交倉庫）。? 同時，物業(yè)

38、經(jīng)理需要向城市總經(jīng)理匯報租戶違約情況，并抄送客戶經(jīng)理及總部物業(yè)部。?城市總經(jīng)理根據(jù)租戶具體情況決定是否同意租戶按時入駐。物業(yè)經(jīng)理按照城市總經(jīng)理的指令執(zhí)行。微品卬。川3.1.1.1.4 物業(yè)移交客戶前的檢查? 物業(yè)經(jīng)理在收到客戶入駐信息后，應(yīng)及時通知園區(qū)物業(yè)管理處再次巡視和打掃相關(guān)物 業(yè)，檢查設(shè)施設(shè)備完好情況；確保所交付的物業(yè)是完好和整潔的。3.1.1.2 物業(yè)部與租戶移交3.1.1.2.1 租戶入駐移交流程二交房通知書,向園區(qū)物業(yè)管理處辦理交房遷入3.1.1.2.1.1 客戶憑客戶部開具的交房通知書手續(xù)；物業(yè)經(jīng)理應(yīng)全程參與相關(guān)工作。3.1.1.2.1.2園區(qū)物業(yè)管理處向客戶收取交房通知書交房通

39、知書并驗(yàn)證身份信息無誤后，向客戶詳細(xì)介紹園區(qū)概況、周邊情況，并對照園區(qū)普洛斯園區(qū)管理規(guī)約、租戶手冊說明園區(qū)的管理要求、二次裝修要求等，耐心回答客戶的各項(xiàng)問詢?？蛻艋拘畔⒌怯?表,書、自備車輛登記備案表3.1.1.2.1.3 物業(yè)管理處向客戶發(fā)放 普洛斯園區(qū)管理規(guī)約、租戶手冊、客戶信息登記表二次裝修申請表、裝修申請表、消防安全責(zé)任書自備車輛置圮備案開亞逋知入駐文件資料收發(fā)表、開業(yè)通知書等文件，并要求客戶在入駐文件資料收發(fā)清單清單上簽收。同時向客戶解釋說明填寫、蓋章、回收的要求。3.1.1.2.1.4 物業(yè)管理處應(yīng)由2人以上（其中一人必須為工程）陪同客戶驗(yàn)收物業(yè)， 并依據(jù)物M版11業(yè)交接驗(yàn)收書逐

40、項(xiàng)查驗(yàn)記錄，同時記錄水電表讀數(shù)（大寫）等。3.1.1.2.1.5 對現(xiàn)場檢查中無法即時解決的問題應(yīng)做好相關(guān)缺陷記錄，并在 7日內(nèi)確保解決或 反饋解決方案，且得到客戶確認(rèn)。3.1.1.2.1.6 在移交當(dāng)天或與租戶約定時間對租戶進(jìn)行所屬租賃區(qū)域的升降門、升降平臺、照明電力動力設(shè)備及消防設(shè)施的培訓(xùn)。3.1.1.2.1.7 采用書面形式提醒租戶應(yīng)注意保護(hù)好室內(nèi)設(shè)施保養(yǎng)，否則在保修期內(nèi)室內(nèi)設(shè)施非正常使用損壞，該設(shè)施的維修費(fèi)用將由使用者承擔(dān)。物業(yè)交接驗(yàn)收書3.1.1.2.1.8 對于驗(yàn)收結(jié)果，各方在房屋交接驗(yàn)收書上簽名。3.1.1.2.1.9 物業(yè)管理處向客戶移交鑰匙。3.1.1.2.2租戶交接注意事項(xiàng)

41、3.1.1.2.2.1 禁止租戶在新建物業(yè)交接完成前入駐園區(qū)。如遇特殊情況，須從地區(qū)總經(jīng)理和總 部營運(yùn)主管獲得相關(guān)許可。3.1.1.2.2.2 禁止新租戶在租賃合同簽署前入駐園區(qū)。?如遇特殊情況，需同時滿足以下三個條件：各地總經(jīng)理和總部營運(yùn)主管的書面批準(zhǔn)；新租戶必須簽訂承諾函，并將簽好的承諾函抄送公司法務(wù)部；客戶經(jīng)理必須在租戶入駐后的1個月內(nèi)完成租賃合同的簽署。?租戶必須按照租賃合同規(guī)定的時間入駐和離開。如遇特殊情況，應(yīng)根據(jù)租賃合同約定流程由客戶經(jīng)理與租戶簽署一份補(bǔ)充協(xié)議，并經(jīng)城市GM批準(zhǔn)。3.1.2 續(xù)租3.1.2.1 客戶的續(xù)租3.1.2.1.1 （略）3.1.2.1.2 普洛斯物業(yè)經(jīng)理應(yīng)

42、在客戶租約到期前90天通知相關(guān)客戶經(jīng)理，由客戶經(jīng)理與客戶洽談續(xù)租事宜；3.1.2.1.3 客戶經(jīng)理應(yīng)于租約到期前30天將續(xù)租相關(guān)信息告知物業(yè)經(jīng)理。3.1.2.1.4 續(xù)租洽談結(jié)果：?續(xù)租達(dá)成的，客戶經(jīng)理應(yīng)將續(xù)租租賃合同相關(guān)文件掃描發(fā)給物業(yè)經(jīng)理及總部物業(yè)部。?不再續(xù)租的，客戶經(jīng)理應(yīng)在租約到期前30天書面/郵件正式通知物業(yè)經(jīng)理，由物業(yè)經(jīng)理安排退租事宜。3.1.2.1.5 城市GM可以根據(jù)需要指定部分客戶的續(xù)租事宜交由物業(yè)經(jīng)理實(shí)施。3.1.2.2 一般客戶的續(xù)租（略）3.1.3 終止租賃關(guān)系（遷出）3.1.3.1 對于終止租賃關(guān)系的重點(diǎn)客戶，普洛斯客戶經(jīng)理應(yīng)于租賃期滿前30天，以書面/電子二終止租賃

43、關(guān)系通知郵件方式發(fā)送終止租賃關(guān)系通知書書給物業(yè)經(jīng)理（需同時抄送城市 GM和財務(wù)經(jīng)理）。對于終止租賃關(guān)系的一般客戶，由普洛斯物業(yè)經(jīng)理以書面/郵件方式發(fā)送終止租賃關(guān)工終止租賃蕓系通知系通知書書給客戶經(jīng)理（需同時抄送城市GM和財務(wù)經(jīng)理）。3.1.3.2 物業(yè)經(jīng)理據(jù)此通知園區(qū)物業(yè)管理處做好退租相關(guān)工作。?物業(yè)經(jīng)理與租戶負(fù)責(zé)人約定正式搬出日期在約定搬出日期和具體細(xì)節(jié)。工物業(yè)交接驗(yàn)收書?陪同退租客戶現(xiàn)場驗(yàn)收退租物業(yè)狀況，根據(jù)房屋驗(yàn)收交接書逐項(xiàng)驗(yàn)收,及時記錄發(fā)現(xiàn)的問題，抄錄水電度數(shù)，并經(jīng)各方簽名確認(rèn)。對于已經(jīng)改變物業(yè)原有狀態(tài)、或被損壞的、或增加的（包括廣告、標(biāo)識等）等，要求退租客戶恢復(fù)原樣。 或提供普洛斯同

44、意不需復(fù)原的證明（需嚴(yán)格審核，不需復(fù)原證明雅品卬03應(yīng)經(jīng)地區(qū)物業(yè)部、客戶部同時確認(rèn)并報經(jīng)城市總經(jīng)理批準(zhǔn)）。待物業(yè)部驗(yàn)收合格后，雙方簽名蓋章確認(rèn)； ? 通知退租客戶結(jié)算相關(guān)費(fèi)用。 ? 移交物業(yè)及鑰匙 ? 變更資料信息3.1.4 客戶標(biāo)識3.1.4.1 許可與禁止3.1.4.1.1 許可普洛斯允許客戶在租賃區(qū)域建立2個以內(nèi)的墻體標(biāo)識，但需向普洛斯書面申請并經(jīng)批準(zhǔn)。此事宜受理者為普洛斯物業(yè)經(jīng)理。部分園區(qū)，普洛斯會在外立面給租戶預(yù)留標(biāo)志物的安裝位置。每一租戶的標(biāo)志物或企業(yè)商標(biāo)都該按指定位置安置。3.1.4.1.2 上述3.1.4.1.1規(guī)定，不免除當(dāng)法律規(guī)定須向政府部門申報時，標(biāo)識設(shè)置人仍應(yīng)向政 府部

45、門申報審批的責(zé)任和義務(wù)。3.1.4.1.3 下列標(biāo)識將被普洛斯所不允許：?未經(jīng)普洛斯書面批準(zhǔn)的；? 反（閃）光的、可移動的或有播音圖像的；?站立式或路標(biāo)塔標(biāo)識；?有安全隱患的標(biāo)識；?被法律禁止的標(biāo)識。以下是普洛斯標(biāo)識具體要求和方案Gggl Logistic:UUi當(dāng)當(dāng)廂百且at:zr爾圖國八a曲口修.l 煮 11mlim6霹體立Lo9oH 品 Word.-9r - = - - = -3.1.4.2 程序3.1.4.2.1 向普洛斯物業(yè)經(jīng)理咨詢后以書面（或郵件）方式向物業(yè)經(jīng)理提交建立標(biāo)識的申請, 該申請至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：? 彩色設(shè)計圖、效果圖稿樣（顏色須與實(shí)際相符）；? 大?。ǜ?寬）、材質(zhì)、

46、重量、數(shù)量；雅品卬。川?擬安裝位置、高度、施工安裝方案；?如為注冊商標(biāo)的，應(yīng)出具商標(biāo)權(quán)利人許可使用該商標(biāo)的證明文件；? 承諾書（所安裝的標(biāo)識在其存在期間安全可靠性的承諾和3.1.4.2.3規(guī)定的承諾）3.1.4.2.2 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)普洛斯有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提出建議并與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)討論并經(jīng)城市GM批準(zhǔn)后，在2周內(nèi)作出答復(fù)意見。3.1.4.2.3 如獲許可，普洛斯據(jù)此不收取任何額外費(fèi)用，但相關(guān)客戶應(yīng)對普洛斯作出如下承諾恢復(fù)原樣承諾書普洛斯有權(quán)要求客戶調(diào)整、拆除所安裝的任何標(biāo)識而不負(fù)任何責(zé)任，即使其曾經(jīng)被許可的。3.1.4.2.4 所有安裝費(fèi)用由客戶自行承擔(dān)；3.1.4.2.5 客戶應(yīng)定期維護(hù)所安裝的標(biāo)

47、識，檢查其安全性。3.1.5 用電增容3.1.5.1 根據(jù)客戶用電量需求，物業(yè)經(jīng)理與客戶共同協(xié)商用電增容方案；3.1.5.2 如果客戶新增用電需求在園區(qū)空余用電容量（空置倉庫預(yù)留用電量需除外）范圍以內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理、客戶經(jīng)理與客戶協(xié)商用電增容方案及費(fèi)用（以園區(qū)供電建造成本為計算依據(jù)）報城市GM批準(zhǔn)?？蛻舸_認(rèn)并簽訂協(xié)議后，園區(qū)物業(yè)管理處按約定方案實(shí)施。3.1.5.3 如果客戶新增用電需求在園區(qū)空余用電容量（空置倉庫預(yù)留用電量需除外）范圍之外，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)與客戶確認(rèn)客戶增容需求，并向當(dāng)?shù)毓╇姴块T咨詢增容可行性及預(yù)計費(fèi)用。客戶確認(rèn)增容費(fèi)用并簽訂協(xié)議后，物業(yè)經(jīng)理向供電局申請?jiān)鋈荨Ｔ谠鋈輩f(xié)議中應(yīng)明確新增供電設(shè)

48、備所有權(quán)為普洛斯，客戶搬出后不得主張相關(guān)權(quán)利。3.1.6 二次裝修3.1.6.1 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)為客戶辦理裝修手續(xù)，并對相關(guān)手續(xù)進(jìn)行審批。物業(yè)管理處不應(yīng) 向客戶及施工承包商收取審批費(fèi)用，但客戶及施工承包商需承擔(dān)相關(guān)政府部門的審批手續(xù)（如有）。3.1.6.2 客戶對單元進(jìn)行裝修，必須提前向物業(yè)管理處提出裝修申請，并填寫二次裝修申請錨二次裝彳通請表 表?；謴?fù)原樣承諾書3.1.6.3 客戶就其裝修事項(xiàng)，簽署恢復(fù)原樣承諾書，表示一旦終止租賃關(guān)系，所有裝修物應(yīng)予拆除，恢復(fù)物業(yè)原樣，并承擔(dān)恢復(fù)原樣的全部費(fèi)用。3.1.6.4 二次裝修申請所需文件二次裝修申請表? 填寫二次裝修申請表，蓋章確認(rèn)? 裝修委托書（

49、如委托外部單位裝修）二次裝修協(xié)議書二次裝修協(xié)議書蓋章簽字確認(rèn)施工方資質(zhì)證明（加蓋紅章）施工方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋紅章）裝修負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、身份證復(fù)印件、施工人員身份證復(fù)印件A3規(guī)格裝修圖紙一式兩份（加蓋紅章），包括平面圖、吊頂、電力、照明、隱蔽管線、給排水、空調(diào)設(shè)計圖（含內(nèi)外機(jī)放置圖）、內(nèi)部消防設(shè)計圖（如內(nèi)部有消防改動）、LOGO立面效果圖等政府行政部門審批資料 （按政府指導(dǎo)文件確定的審批文件，涉及消防系統(tǒng)改動、 臨時建筑建設(shè)等必須提供）施工方案文字說明3.1.6.5 二次裝修手續(xù)辦理及日常監(jiān)督物業(yè)管理處受理客戶裝修申請時，應(yīng)向客戶詳細(xì)介紹裝修規(guī)則及裝修審批、驗(yàn)收手續(xù)。同時向物業(yè)管理處提 裝修

50、施工人員信息登客戶應(yīng)為施工人員辦理臨時出入證并提供施工人員身份證復(fù)印件， 供出入證樣本以備查。物業(yè)管理處應(yīng)將裝修施工人員信息記錄在裝修施工人員信息記表 登圮表 中物業(yè)管理處應(yīng)對客戶裝修過程進(jìn)行檢查、監(jiān)督和驗(yàn)收，記錄在裝修監(jiān)督檢查記錄表學(xué)檢查記錄 表若發(fā)現(xiàn)客戶在施工裝修過程中違反了二次裝修申請表孫3二次裝修申請表、二次裝修協(xié)議書二次時書及審批文件提及的事項(xiàng)，物業(yè)管理處將對違章違規(guī)項(xiàng)目、內(nèi)容及后果二次裝修違規(guī)現(xiàn)象填寫二次裝修違規(guī)現(xiàn)象整改通知單整改通知書 發(fā)送至客戶以便于客戶進(jìn)行及時整改。物業(yè)工程人員負(fù)責(zé)對裝修隱蔽工程的控制，并對管線排放、負(fù)荷配置及房屋系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。水、電管線拆改等隱

51、蔽工程，封閉前應(yīng)通知物業(yè)管理處到場查驗(yàn)，合格后方可進(jìn)行下道工序施工。物業(yè)保安部應(yīng)負(fù)責(zé)裝修施工過程中的秩序維護(hù)、消防及違規(guī)違章的控制及巡查。裝修期內(nèi)不得留宿、做飯。裝修現(xiàn)場禁用明火，禁止亂拉電線，禁止使用大功率電器。物業(yè)管理處有權(quán)禁止未得到政府部門批準(zhǔn)之工程的進(jìn)行。3.1.6.6 現(xiàn)場的消防防火? 客戶對其庫房承擔(dān)防火責(zé)任，建議在施工現(xiàn)場配備消防器材，以防萬一。 要求滅火器配備標(biāo)準(zhǔn)如下：裝修施工面積 （平方米）配備數(shù)量不少于 （只）備注1-1002101-2003201-3004301-4005依次類推，每100平方米增加一個公共樓梯、走廊、消防通道、出入口以及任何室外場地不得堆放建筑材料，如有違規(guī)， 物業(yè)管理處有權(quán)搬離。嚴(yán)禁任何未經(jīng)許可，移動、改動消防噴淋、煙感的行為，因?qū)嶋H需要如需增設(shè)必須事先向物業(yè)管理處辦理書面申請手續(xù)，經(jīng)物業(yè)管理處書面批復(fù)同意并現(xiàn)場確認(rèn)后方可進(jìn)行相關(guān)施工。? 施工中若需要動用明火，必須到物業(yè)管理處辦理申請動火手續(xù)，提供動火人身份證復(fù)印町一臨時動火作業(yè)申請件及操作證，并填寫臨時動火作業(yè)申請審批表表 ，由管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行動火作業(yè)。同時在作業(yè)現(xiàn)場必須有相應(yīng)