桃花源客戶分析報(bào)告

1、目 錄Part 1 城市概況分析Part 2 項(xiàng)目情況分析Part 3 成交/意向客戶情況分析Part 4 財(cái)富人群、客戶地圖分析21城市概況分析3一、城市地理一、城市地理 城市位置、面積、行政區(qū)域、氣候、歷史、交通城市位置、面積、行政區(qū)域、氣候、歷史、交通等描述。等描述。注：注：1.需分析項(xiàng)目所在城市情況與項(xiàng)目目標(biāo)客戶相關(guān)區(qū)域城市情況（如旅游地需分析項(xiàng)目所在城市情況與項(xiàng)目目標(biāo)客戶相關(guān)區(qū)域城市情況（如旅游地產(chǎn)涉及多個(gè)城市）。產(chǎn)涉及多個(gè)城市）。 2.以上要求適用于后續(xù)城市人口、城市經(jīng)濟(jì)等板塊。以上要求適用于后續(xù)城市人口、城市經(jīng)濟(jì)等板塊。4基本資料基本資料中文名稱：中文名稱：安吉縣外文名稱：外文名

2、稱：Anji County電話區(qū)號：電話區(qū)號：（+86）0572地理位置：地理位置：浙江省西北部車牌代碼：車牌代碼：浙EC、浙EF、浙EM、浙ES、浙EZ行政區(qū)域行政區(qū)域行政區(qū)類別：行政區(qū)類別：縣所屬地區(qū)：所屬地區(qū)：浙江省湖州市下轄地區(qū)：下轄地區(qū)：遞鋪、梅溪、天子湖等13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地：政府駐地：遞鋪鎮(zhèn)靈芝西路1號地理信息地理信息地理坐標(biāo)：北緯3038，東經(jīng)11941面積：面積：1886平方公里人口：人口：45萬方言：方言：吳語太湖片苕溪小片等氣候條件：氣候條件：亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候人文信息人文信息著名景點(diǎn)：著名景點(diǎn)：龍王山，大竹海，吳昌碩故居，黃浦江源第一漂，靈峰勝境機(jī)場：機(jī)場：杭州蕭山國際

3、機(jī)場火車站：火車站：湖州站其他信息其他信息郵政區(qū)碼：郵政區(qū)碼：313300安吉名人：安吉名人：胡宗南、 陳振孫、 陳嶸等安吉特產(chǎn)：安吉特產(chǎn)：驚雷筍,山核桃,毛筍,嫩筍,杏仁等稱號中國白茶之都中國竹鄉(xiāng)中國椅業(yè)之鄉(xiāng)中國竹地板之都水電之鄉(xiāng)榮譽(yù)榮譽(yù)生態(tài)文明建設(shè)試點(diǎn)縣國家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)全國文明縣城國家衛(wèi)生縣城國家園林縣城省級森林城市中國美麗鄉(xiāng)村國家級標(biāo)準(zhǔn)化示范縣中國人居環(huán)境獎全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣聯(lián)合國人居獎基本信息基本信息城市名片城市名片據(jù)百度百科整理5安吉概況地理位置：長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的一個(gè)對外開放景區(qū)，東鄰湖州市；南接杭州市；西與安徽省交界；北連長興縣交通條件：地處長三角經(jīng)濟(jì)圈的幾

4、何中心，是杭州都市經(jīng)濟(jì)圈重要的西北節(jié)點(diǎn)。目前與上海、南京和杭州、湖州等周邊大中城市分別構(gòu)成了3小時(shí)和1小時(shí)交通圈。安吉位于長三角經(jīng)濟(jì)圈的地理中心區(qū)，杭長調(diào)整開通后，安吉2-3小時(shí)交通圈已覆蓋主要城市6養(yǎng)生始祖彭祖歸隱之地古越國都城秦漢時(shí)期長江中下游地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)文化中心之一一代宗師吳昌碩先生故里中國民間書畫之鄉(xiāng)中國人居環(huán)境獎 聯(lián)合國人居獎 全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣中國美麗鄉(xiāng)村國家級標(biāo)準(zhǔn)化示范縣中國第一竹鄉(xiāng)中國白茶之鄉(xiāng)安吉建縣于公元185年，漢靈帝取詩經(jīng)“安且吉兮”御賜縣名。安吉?dú)v來是一個(gè)人文豐富的地方。安吉人文歷史 catalogue n 人文環(huán)境n 自然生態(tài)資源n 社會資源n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分

5、析n 城市發(fā)展規(guī)劃7中國最美鄉(xiāng)村國家標(biāo)準(zhǔn)縣、中國首個(gè)生態(tài)縣、中國縣域唯一榮獲聯(lián)合國人居獎安吉生態(tài)環(huán)境文字圖片10p以內(nèi) catalogue n 人文環(huán)境n 自然生態(tài)資源n 社會資源n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析n 城市發(fā)展規(guī)劃天賦：安吉森林覆蓋率為71.11%，遠(yuǎn)高于全國絕大部份地區(qū)。后天：當(dāng)?shù)卣L期執(zhí)行較嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)與治理措施，視環(huán)境為第一生產(chǎn)力。結(jié)論：人類最適合居住的地方，中國最宜居城市，客觀條件上對杭州、上?？腿壕哂形Α?安吉優(yōu)秀的生態(tài)條件衍生出巨大的養(yǎng)生價(jià)值與度假價(jià)值多項(xiàng)指標(biāo)堪比世界長壽之鄉(xiāng)巴馬縣。負(fù)氧離子負(fù)氧離子（單位：個(gè)/c）巴馬巴馬安吉安吉一般城市一般城市世界衛(wèi)生組織世界衛(wèi)生組織標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)

6、準(zhǔn)3000-1000010000-30000100-3001000-1500森林覆蓋率森林覆蓋率巴馬巴馬安吉安吉杭州杭州上海上海全國平均全國平均56.7%71.11%64%20%18.21%安吉與百歲老人比率最高的世界長壽之鄉(xiāng)巴馬縣生態(tài)指標(biāo)比較 注：注：1.安吉負(fù)氧離子數(shù)據(jù)來自2005年浙江林學(xué)院對西天目山的調(diào)查。2.安吉森林覆蓋率數(shù)據(jù)來自2011年安吉生態(tài)年鑒。安吉生態(tài)環(huán)境9安吉獨(dú)特的自然生態(tài)造就了一批生態(tài)型景區(qū)，但旅游發(fā)展尚處于觀光階段，旅游深度開發(fā)不足，旅游收入總量有待提升。靈峰寺昌碩故居中南百草園安城古城遺址大竹海景區(qū)黃浦江源龍王山江南天池/藏龍百瀑天下銀坑美人風(fēng)情谷竹博園世界神秘部落

7、村旅游景點(diǎn)產(chǎn)品類型開放時(shí)間接待游客數(shù)(萬）旅游收入(萬元）大竹海觀光旅游、影視基地2000321000黃浦江源龍王山高山生態(tài)觀光/22600靈峰寺宗教文化/16800竹博園景區(qū)竹子博覽、科普教育2000501000中南百草園觀光、戶外運(yùn)動、漂流、動物園、主題公園、生態(tài)工業(yè)1999805000天下銀坑觀光、影視基地200720/安吉生態(tài)觀光10安吉由于地緣關(guān)系等因素，旅游市場以上海、蘇南、杭州游客為主，浙江省內(nèi)客戶比重相對較低。由于杭州客源可達(dá)性強(qiáng)的旅游目的地多，在安吉游客中占比顯得不高，但杭州與安吉的地緣親和度最高。40%35%15%10%蘇南上海杭州其他安吉生態(tài)觀光11安吉與周邊縣域旅游度假

8、功能比較低端溫泉度假觀光旅游發(fā)展軸度假旅游發(fā)展軸竹觀光、漂流、拓展、影視基地、農(nóng)家樂山水風(fēng)光、戶外運(yùn)動基本無度假項(xiàng)目高端度假項(xiàng)目山地景觀、濕地、古鎮(zhèn)高低高安吉德清臨安旅游總體發(fā)展傾向于度假方向，依托莫干山優(yōu)越的山水資源，良好的基礎(chǔ)以及后期打造的新型生態(tài)度假，目前在度假市場占據(jù)先機(jī)。旅游總體發(fā)展方向仍傾向于觀光型，發(fā)展山地風(fēng)情、戶外運(yùn)動，其觀光類項(xiàng)目尤其是戶外項(xiàng)目、登山等有良好的知名度，但目前度假市場基礎(chǔ)薄弱。安吉規(guī)劃為中國最美麗的鄉(xiāng)村，目前發(fā)展有較多的觀光游項(xiàng)目，但是較為初級，整體經(jīng)營并不理想；度假方面，仍以低端產(chǎn)品為主。德清偏度假功能的江南古鎮(zhèn)臨安以戶外運(yùn)動為主的山地風(fēng)情小城安吉以竹茶資源為

9、主的江南鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)安吉生態(tài)觀光安吉自然人文資源獨(dú)特，旅游度假產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平有待提高，潛力有待開發(fā)。12安吉正在把全縣定位為形成一個(gè)特色鮮明的縣域大景區(qū)。安吉于2011年頒布新的安吉休閑旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，制定了2011-2015年近期行動計(jì)劃及2016-2020年中期發(fā)展計(jì)劃。規(guī)劃提出到2015年，年接待旅游人數(shù)達(dá)1300萬人次，年均增幅15%，旅游總收入達(dá)87億元，年均增幅20%；到2020年，年接待旅游人數(shù)達(dá)2100萬人次，年均增幅10%，旅游總收入達(dá)175億元，年均增幅15%。25公里高端休閑帶的提出，是未來安吉休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)整體性崛起的一個(gè)契機(jī)。“這個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)帶東起杭長高速連接線，

10、中間穿越縣城至靈峰旅游度假區(qū)，西至孝豐，東西長約25公里、南北寬約35公里，密集分布著10多個(gè)、總投資額近70億元的在建高端休閑項(xiàng)目?！卑布h旅委總規(guī)劃師王正南安吉生態(tài)觀光13二、城市人口二、城市人口 城市人口分布與特征描述。城市人口分布與特征描述。14湖州地區(qū)人口最少的縣 catalogue n 人文環(huán)境n 自然生態(tài)資源n 社會資源n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析n 城市發(fā)展規(guī)劃安吉人口概況行政轄區(qū)：現(xiàn)轄9個(gè)鎮(zhèn)：遞鋪、梅溪、天子湖、鄣吳、杭垓、孝豐、報(bào)福、章村、天荒坪，4個(gè)鄉(xiāng)：溪龍、皈山、上墅、山川，38個(gè)社區(qū)居民委員會和169個(gè)村民委員。人口概況: 截止2012年末，市區(qū)城鎮(zhèn)人口約46萬。女性初婚3323

11、人，同比增加了70人，增幅達(dá)到2.15%。城鎮(zhèn)化水平：形成了以“優(yōu)雅竹城風(fēng)情小鎮(zhèn)美麗鄉(xiāng)村”為主題的城鄉(xiāng)立體建設(shè)、統(tǒng)籌發(fā)展體系。15 人口結(jié)構(gòu)：全縣常住人口為466552人，同第五次全國人口普查時(shí)的432156人相比，10年共增加34396人，安吉人口處于增長同比放緩。2012年安吉出生4444人，同比2011年增加551人，增幅達(dá)到14.15區(qū)域區(qū)域面積面積(k(k) )人口人口( (萬萬) )管轄管轄遞鋪鎮(zhèn)遞鋪鎮(zhèn)317.511.6轄55個(gè)行政村，16個(gè)社區(qū)孝豐鎮(zhèn)孝豐鎮(zhèn)191.45.3轄15個(gè)行政村，7個(gè)社區(qū)梅溪鎮(zhèn)梅溪鎮(zhèn)1927轄22個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)報(bào)福鎮(zhèn)報(bào)福鎮(zhèn)151.231.8轄11個(gè)行政

12、村，1個(gè)社區(qū)杭垓鎮(zhèn)杭垓鎮(zhèn)266.563.5轄27個(gè)行政村天子湖鎮(zhèn)天子湖鎮(zhèn)1985.8轄20個(gè)行政村和3個(gè)社區(qū)章村鎮(zhèn)章村鎮(zhèn)89.161.6轄9個(gè)行政村天荒坪鎮(zhèn)天荒坪鎮(zhèn)1102.2轄12個(gè)行政村鄣吳鎮(zhèn)49.51.1轄7個(gè)行政村溪龍鄉(xiāng)32.250.86轄6個(gè)行政村皈山鄉(xiāng)56.120.9轄6個(gè)行政村上墅鄉(xiāng)77.581.5轄12個(gè)行政村山川鄉(xiāng)46.720.6轄7個(gè)行政村安吉人口分布安吉四個(gè)大鎮(zhèn)遞鋪、梅溪、孝豐、天子湖集聚了60%以上人口16區(qū)域區(qū)域面積面積(k(k) )人口人口( (萬萬) )遞鋪鎮(zhèn)遞鋪鎮(zhèn)317.511.6孝豐鎮(zhèn)孝豐鎮(zhèn)191.45.3梅溪鎮(zhèn)梅溪鎮(zhèn)1927報(bào)福鎮(zhèn)報(bào)福鎮(zhèn)151.231.8杭垓

13、鎮(zhèn)杭垓鎮(zhèn)266.563.5天子湖鎮(zhèn)天子湖鎮(zhèn)1985.8章村鎮(zhèn)章村鎮(zhèn)89.161.6天荒坪鎮(zhèn)天荒坪鎮(zhèn)1102.2鄣吳鎮(zhèn)49.51.1溪龍鄉(xiāng)32.250.86皈山鄉(xiāng)56.120.9上墅鄉(xiāng)77.581.5山川鄉(xiāng)46.720.6安吉人口分布安吉主要人口大鎮(zhèn)分布區(qū)域安吉主要人口大鎮(zhèn)孝豐、梅溪、天子湖、天荒坪、杭垓等分布于遞鋪的北面與南面，東面主要為山區(qū)，人口量不大。17安吉與湖州地區(qū)其他縣域相似，人口總量變化幅度小，顯示人口增長趨勢緩慢，很難實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的爆發(fā)式增量需求。安吉本地人口基數(shù)小，增量少，小鎮(zhèn)級大盤如需加快開發(fā)與營銷速度，應(yīng)考慮發(fā)揮安吉當(dāng)?shù)爻錾沫h(huán)境資源優(yōu)勢與旅游度假資源優(yōu)勢，爭取周爭取周邊城市客

14、源邊城市客源，并做出相應(yīng)的產(chǎn)品研發(fā)安排。p2012年末，安吉全縣戶籍人口45.95萬人，五年來人口總數(shù)一直維持在45-46萬人之間，未能突破46萬；p近五年來，安吉縣戶籍人口增長率始終大于自然增長率，意味著人口的增長以機(jī)械增長為主。但同時(shí)，人口增長率始終低于0.5%，增長速度非常緩慢，為房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)的需求量非常有限。-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%45.245.445.645.8462008年2009年2010年2011年2012年人口人口增長率自然增長率安吉人口變化18三、城市經(jīng)濟(jì)三、城市經(jīng)濟(jì) 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況與特征描述。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況與特征描述。191.從安吉縣與湖

15、州各區(qū)縣的各項(xiàng)指標(biāo)對比來看，安吉的經(jīng)濟(jì)處于湖州的較低水平。 catalogue n 人文環(huán)境n 自然生態(tài)資源n 社會資源n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析n 城市發(fā)展規(guī)劃安吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展湖州下轄各區(qū)縣指標(biāo)對比財(cái)政收入（億元） 2014年1季度2013年2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 市區(qū) 35.23 105.46 106.33 91.20 74.22 66.10 62.48 德清縣 18.78 55.70 50.90 44.23 34.51 28.38 25.75 長興縣 20.98 68.11 68.20 54.54 40.10 33.89 30.80 安吉縣 12.12 42.39

16、36.30 29.10 23.51 18.31 14.73 人均可支配收入（元） 2014年1季度2013年2012年2011年2010年2009年2008年全市人均可支配收入（元） 11601 36220 32987 29367 25668 23280 21604 市區(qū) 11823 36932 33560 29591 25572 23242 21822 德清縣 11722 36796 33377 29710 27150 25139 21580 長興縣 11757 36732 33439 29725 26046 23614 21605 安吉縣 11304 35286 32211 27750 2

17、5205 22484 20426 GDP（億元） 2014年1季度2013年增長率2012年 增長率2011年 增長率 市區(qū) 384.09 805.57 9.19%737.74 6.92%690.02 15.69%吳興區(qū)（包括開發(fā)區(qū)） 105.49 506.31 11.59%453.72 6.50%426.03 16.35% 南潯區(qū) 65.56 304.96 7.37%284.02 6.57%266.50 15.52% 德清縣 76.87 334.34 8.55%308.00 10.68%278.27 15.87% 長興縣 82.18 407.37 9.80%371.00 10.94%334.

18、40 17.78% 安吉縣 56.44 265.43 8.24%245.23 10.44%222.05 16.79%20從安吉縣與湖州各區(qū)縣的各項(xiàng)指標(biāo)對比來看，安吉的經(jīng)濟(jì)處于湖州的較低水平。 catalogue n 人文環(huán)境n 自然生態(tài)資源n 社會資源n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析n 城市發(fā)展規(guī)劃安吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展湖州下轄各區(qū)縣指標(biāo)對比固定資產(chǎn)投資總額（億元）2014年1季度同比%2013年環(huán)比%2012年環(huán)比%2011年環(huán)比%全市305.44 10.81070.05 10.2970.73 20.6809.65 20.3吳興區(qū)70.14 10.4188.76 -1.2203.89 21.1167.91 23.5南

19、潯區(qū)35.82 7133.88 10.6121.01 16.1105.19 16.4開發(fā)區(qū)25.39 9.498.27 10.389.13 18.576.50 16.1德清縣59.81 10.4198.01 14173.75 23.5140.68 22.3長興縣77.97 10.5283.61 14248.81 23.2205.72 20.9安吉縣27.94 6.5123.58 11.5110.83 20.191.81 17市區(qū)139.72 12464.85 6.3437.34 18.3371.44 20.2社會消費(fèi)品零售總額（億元） 2014年1季度同比%2013年環(huán)比%2012年環(huán)比%20

20、11年環(huán)比%全市200.69 14.04 766.22 13.09 703.87 15.41 609.89 18.17 吳興區(qū)57.87 14.16 220.71 14.77 170.92 16.09 147.23 18.76 南潯區(qū)29.88 14.62 109.87 14.06 103.08 15.52 89.23 17.40 德清縣26.39 15.25 105.27 16.11 104.85 15.95 90.42 17.11 長興縣42.55 14.57 160.94 16.11 148.38 16.49 127.38 17.83 安吉縣26.31 9.78 101.46 14.04

21、 94.75 15.31 82.17 16.97 市 區(qū)105.44 14.65 398.55 10.92 355.88 14.84 309.91 18.96 212.近三、四年年安吉城市房地產(chǎn)市場情況 近三、四年安吉城市商品房銷售情況分析，及本項(xiàng)目近三、四年市場占比分析。22安吉房地產(chǎn)市場，從當(dāng)年銷售量與當(dāng)年供應(yīng)量之動態(tài)比率（供求比）看，較為良好，但供求比呈下降趨勢，這種情況下，需要重點(diǎn)研究不同物業(yè)的銷售具象。商品房供求關(guān)系安吉市場近四年供求分析年度年度20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年市場供市場供求求 金額金額 套數(shù)套數(shù)面積面積 金額金額 套數(shù)

22、套數(shù)面積面積 金額金額（億元）（億元）套數(shù)套數(shù)面積面積 金額金額（億元）（億元）套數(shù)套數(shù)面積面積（億元）（億元）（平方米）（平方米） （億元）（億元）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）市場供市場供應(yīng)量應(yīng)量58.5713587500431.5294739203238319247643740.94127512832市場銷市場銷售量售量54.8674981924723.6239729413925.29250833935826.18 3039350808供求比供求比93%94%93%75%81%75%71%78%71%64%74%68%23商品房供求關(guān)系安吉市場近四年銷售變動

23、態(tài)勢最近四年安吉成交量三項(xiàng)指標(biāo)的變動24商品房供求關(guān)系安吉市場近四年價(jià)格變動及供求比最近四年安吉成交均價(jià)變動元/最近四年安吉供求比（按套數(shù)）%25最近四年安吉高層住宅銷售情況高層住宅市場類別2010201120122013套數(shù)套數(shù) 套數(shù)套數(shù) 套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)占比占比占比占比高層住宅90以下1817225723.70% 15796.120735%23258.729443.60%58382.8382253.55%90-14459756.547944.20% 37314.629850.40% 41097.334851.60%85033.8968144.36%144以上64392.134832.10%

24、 15936.58614.60% 5920.48324.80%6416.4322.08%合計(jì)1423211084100%69047.3591100%70276.5674100%149833.121535100%26最近四年安吉多層住宅銷售情況多層住宅市場類別2010201120122013套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)占比占比占比占比多層住宅90以下44851.7278227.70% 15002.4928530.30% 15617.7819824.10% 16597.1821025.67%90-144228220.3186666.10% 70308.3461965.90% 69682.125

25、9071.80% 69745.2457470.17%144以上 29282.051746.20%5874.04363.80%8235.65344.10%4850.29344.16%合計(jì) 302354.07 2822100%91184.87940100%93535.55822100%91192.71818100%27在2011年政策調(diào)控下，獨(dú)立式住宅去化量有較大的下降，下降幅度高達(dá)52.6%，但在2012年市場需求量又有了小幅回升，說說明總體上需求仍然存在，但受政策影響很明總體上需求仍然存在，但受政策影響很大。大。低密度住宅市場最近四年安吉低密度住宅銷售情況類別2010201120122013（

26、億元） 套數(shù)（億元） 套數(shù)（億元） 套數(shù)（億元） 套數(shù)獨(dú)立式住宅8.1105858.033464.352503.681646.777672.742395.460691.5238281. 安吉商業(yè)地產(chǎn)趨勢與商品房總體走勢一致，雖受宏觀調(diào)控影響出現(xiàn)較大波動，但近兩年需求量相對平穩(wěn)，保持在600套/年的去化量，潛在購買需求較大。商業(yè)市場最近四年安吉商業(yè)地產(chǎn)銷售情況類別2010201120122013套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)商業(yè)104809.6158967666.3657868608.2963746927.5341929銷售總量分析最近三年安吉商品房銷售總量分析2010-2013安吉去化貨量全國縣域市場常態(tài)去

27、化總套數(shù)為1000-2000套，安吉市場高于總體水平；2010年安吉創(chuàng)造去化高峰，今后幾年能否重演取決于宏觀政策和安吉與杭州的城市一體化步伐。房產(chǎn)類房產(chǎn)類別別 20102010201120112012201220132013高層住高層住宅宅 10845916741535多層住宅 2822940822818獨(dú)立住獨(dú)立住宅宅 346164239238商業(yè)地產(chǎn) 1589578637419總計(jì) 584122732372301030月123456789101112合計(jì)新推房源面積（）7706622109324962943475288562613812886699643473100616984112508

28、4808059808059新推房源套數(shù)5791042141881238429351427425172151389465346534當(dāng)月預(yù)(銷)售面積（）368941960713272027383229752722838950221483438731530298675270328959328959當(dāng)月預(yù)(銷)售套數(shù)3061632641991712252881873112804046128592859商品房供求關(guān)系2013年1-12月安吉商品房供求關(guān)系2013年，安吉市場商品房推盤量大幅增長，新推房源面積與套數(shù)均已超2011和2012年的全年推量；與此同時(shí)，成交量未見明顯放大，成交比出現(xiàn)大幅下降。

29、面積供求比：41%套數(shù)供求比：44%31商品房供求關(guān)系2013年1-12月安吉商品房供求關(guān)系2、3、4、10四個(gè)月，當(dāng)月成交量大于當(dāng)月推盤量；其他月份均為供大于求，其中5、11、12月當(dāng)月供求比均小于30%，三個(gè)月新增三千套多庫存；數(shù)據(jù)顯示，安吉市場進(jìn)入2013年度后，競爭環(huán)境發(fā)生了重大變化，競爭壓力大增。32面積（）套數(shù)（套）新推房源8080596534當(dāng)年預(yù)(銷)售3289592859新增庫存新增庫存47910047910036753675存量統(tǒng)計(jì)2013年1-12月安吉商品房新增庫存量從2013年1-12月成交趨勢看，本案在明年推盤時(shí)會遇上市場總體存量較大的現(xiàn)實(shí)；如果成交量沒有放大，又遇

30、上近三年遞鋪鎮(zhèn)成交土地所釋放的商品房新量上市，存量與新量兩端擠壓，將對理性定價(jià)提出考驗(yàn)。33安吉商品房房源存量：安吉商品房存量截止2013年12月，安吉商品房存量統(tǒng)計(jì)面積面積( (萬萬) )2012年末可售房源91.62013年1-12月新增49.2合計(jì)可售房源140.8面積面積( (萬萬) )合計(jì)可售房源140.8前三年年均去化48.4去化周期2.9（年）安吉商品房存量房源去化周期推演：安吉市場進(jìn)入供應(yīng)量總體大于需求量的時(shí)代，競爭壓力越來越大，但相比杭州的總體存量而言，壓力要小很多；安吉是一個(gè)長期由華都等準(zhǔn)本土品牌領(lǐng)導(dǎo)的相對閉合的市場，消費(fèi)者基本未經(jīng)受過著名品牌房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與營銷體驗(yàn)，市場

31、增長空間較大；本案入市如以實(shí)現(xiàn)1/4-1/3市場占有率為目標(biāo)，除要合理設(shè)計(jì)適合本地化市場的住宅產(chǎn)品之外，還應(yīng)考慮外地客源導(dǎo)入的產(chǎn)品與配套設(shè)計(jì)，并進(jìn)行相應(yīng)的營銷組織。（后續(xù)報(bào)告將展開產(chǎn)品微觀研究）34總結(jié)本階段報(bào)告主要結(jié)論成交安吉最近四年的成交總套數(shù)約為14693套其中：住宅約10273套商業(yè)約3223套本案預(yù)期年市場占有量可達(dá)450套價(jià)格安吉近四年成交單價(jià)：住宅類5000-7000聯(lián)排與公寓價(jià)格差別較小產(chǎn)品熱銷主力產(chǎn)品：144方以下高層90-144方多層250-300方聯(lián)排剛需主導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)型別墅主導(dǎo)存量歷史存量約137萬方（全縣）去化周期約5-6年供求比呈下降趨勢存量較大競爭加劇注：以本案目標(biāo)

32、市場占有率25%預(yù)測。353.杭州市房地產(chǎn)市場情況分析 近一年杭州城市商品房供應(yīng)和成交情況、銷售速度和去化周期以及銷供比和成交戶型情況分析。363720132013年年3 3月月-2014-2014年年3 3月杭州商品住宅新增供應(yīng)情況月杭州商品住宅新增供應(yīng)情況新增住宅供應(yīng)2014年3月住宅供應(yīng)市場恢復(fù)活力，新上市體量環(huán)比暴漲3820132013年年3 3月月-2014-2014年年3 3月杭州商品住宅成交情況月杭州商品住宅成交情況商品住宅成交2014年3月杭州樓市逐漸回暖，住宅成交環(huán)比雖有上升但同比降幅較大3920132013年年3 3月月-2014-2014年年3 3月杭州商品住宅成交均價(jià)走

33、勢圖月杭州商品住宅成交均價(jià)走勢圖成交均價(jià)成交均價(jià)止跌啟揚(yáng)，環(huán)比漲幅近17%4020132013年年3 3月月-2014-2014年年3 3月杭州市場銷售速度和出清周期月杭州市場銷售速度和出清周期銷售速度和去化情況住宅可售面積小幅上漲，出清周期持續(xù)延長4120132013年年3 3月月-2014-2014年年3 3月杭州商品住宅銷供比走勢圖月杭州商品住宅銷供比走勢圖住宅供銷關(guān)系除2013年6月份和2014年2月份，其他各月供過于求態(tài)勢明顯4220132013年年3 3月月-2014-2014年年3 3月杭州商品住宅分面積段成交占比月杭州商品住宅分面積段成交占比住宅戶型剛需市場份額略有下降，300

34、以上大戶型市場份額增長較快2014年一季度杭州樓市現(xiàn)分化43 雖然土地市場漸顯蕭條，但2014年一季度杭州的賣地收入仍創(chuàng)歷史新高。與此同時(shí)，雖有不少樓盤開盤，但杭州一手房的成交量波瀾不驚，形同溫吞水。 根據(jù)浙江土地網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)，一季度杭州市賣地64宗，出讓面積230萬平方米，可建面積619.4萬平方米，成交金額469.4億元。在歷史同期當(dāng)中，這個(gè)賣地收入是最高的。出讓放緩，2014年二季度或臨淡季44 賣地雖然紅火，杭州主城區(qū)3月份土地卻是零出讓。 二季度杭州的賣地情況可能不甚樂觀。反觀一手房銷售，3月底的最新數(shù)據(jù)顯示，日成交約53套，相對于整個(gè)杭州市來說，還是慘淡了一些，而庫存卻莫名暴漲了2

35、000套。2014年第一季度杭州樓市成交創(chuàng)三年同期最低45 2014年第一季度，杭州主城區(qū)商品房成交套數(shù)5276套，創(chuàng)了近三年來同期成交套數(shù)新低，還不到去年同比的50%。在這陣陣寒風(fēng)里，什么樣的樓盤表現(xiàn)不錯？答案是：第一個(gè)采用降價(jià)來營銷的樓盤。作為“馬年第一降”的德信北海公園，“以價(jià)換量”的效果非常顯著，憑借高性價(jià)比在2014年第一季度取得了188套簽約套數(shù)的驕人戰(zhàn)績。 而對大部分本土房企來說，這個(gè)一季度顯得格外難過。外來大鱷已經(jīng)搶占了大部分的市場份額，面對存量仍然高企的市場，如何才能從中突圍？馬年首降效應(yīng)并沒有蔓延馬年首降效應(yīng)并沒有蔓延 市場觀望情緒嚴(yán)重市場觀望情緒嚴(yán)重46 一季度的杭州樓市，缺乏亮點(diǎn)缺乏熱度。唯一的亮點(diǎn)和熱度，當(dāng)屬大橋西打響的馬年第一降。2月18日，城北祥符板塊的德信北海公園宣布15800元/平方米清盤，緊接著，同區(qū)域的天鴻香榭里以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。另外還有一些樓盤或明或暗加入了這場混戰(zhàn)，不過以尾房清盤和推出少量特價(jià)房居多。成交榜前十位成交榜前十位 八家是外來開發(fā)商八家是外