商產(chǎn)運(yùn)營與操作

1、只限于銷售的商用物業(yè)項(xiàng)目叫只限于銷售的商用物業(yè)項(xiàng)目叫 “地產(chǎn)地產(chǎn)商業(yè)商業(yè)”統(tǒng)一運(yùn)營的經(jīng)營主題平臺(tái)叫統(tǒng)一運(yùn)營的經(jīng)營主題平臺(tái)叫 “商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)”“地產(chǎn)商業(yè)”類型的物業(yè)項(xiàng)目核心競爭力“商業(yè)地產(chǎn)”類型的主題平臺(tái)核心競爭力用物業(yè)管理的觀念經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的組織叫“團(tuán)伙團(tuán)伙”用統(tǒng)一運(yùn)營的理念運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的組織叫“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”銷售型的物業(yè)項(xiàng)目增值是在銷售完成就已經(jīng)體現(xiàn)出來，銷售型的物業(yè)項(xiàng)目增值是在銷售完成就已經(jīng)體現(xiàn)出來，而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運(yùn)營和而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運(yùn)營和管理來實(shí)現(xiàn)的管理來實(shí)現(xiàn)的 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理精髓就

2、是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題平臺(tái)上來多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題平臺(tái)上來不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)逐漸從不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理商業(yè)管理”蛻變成蛻變成“物業(yè)管理物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。心競爭力。統(tǒng)一運(yùn)營的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)關(guān)系統(tǒng)一運(yùn)營的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)關(guān)系“統(tǒng)一招商管理”是后序三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)統(tǒng)一運(yùn)營的核心理念統(tǒng)一運(yùn)營的核心理念統(tǒng)一運(yùn)營的工作從項(xiàng)目規(guī)劃和定位就已經(jīng)開始了，一直到招商、開業(yè)、后續(xù)經(jīng)營管理，是一個(gè)無限循環(huán)的工作。所以，單純的“收租觀念”和物業(yè)管理是完全不能滿足商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和管理需

3、要的。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是一個(gè)循環(huán)過程既然，商業(yè)地產(chǎn)是圍繞統(tǒng)一運(yùn)營的核既然，商業(yè)地產(chǎn)是圍繞統(tǒng)一運(yùn)營的核心進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，今天我們的課程就圍心進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，今天我們的課程就圍繞統(tǒng)一運(yùn)營來逐一展開繞統(tǒng)一運(yùn)營來逐一展開 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的組織和程序商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的組織和程序商圈研究業(yè)態(tài)研究競爭研究消費(fèi)研究規(guī)劃組合品牌組合項(xiàng)目一次定位規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位論證、確認(rèn)招商開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)修正商圈研究商圈研究商圈劃分商圈劃分以經(jīng)營能力劃分以經(jīng)營能力劃分以輻射能力劃分以輻射能力劃分商圈劃分是否準(zhǔn)確和細(xì)致對后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位產(chǎn)生至關(guān)重要的影響所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經(jīng)營重點(diǎn)的不同而采取的經(jīng)營形態(tài)和組織形式 消費(fèi)者為滿足其需求

4、和欲望，對產(chǎn)品和服務(wù)所產(chǎn)生的一種行為和策略過程。指消費(fèi)者在取得、消費(fèi)和處置產(chǎn)品或者服務(wù)時(shí)，所涉及的各項(xiàng)活動(dòng)。并且包括在行為前、后的決策?！薄捌放朴绊懴M(fèi)行為過程與商業(yè)促進(jìn)關(guān)系消費(fèi)行為過程與商業(yè)促進(jìn)關(guān)系關(guān)聯(lián)與促進(jìn)競爭研究競爭研究 競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢競爭對手態(tài)勢競爭對手態(tài)勢自身態(tài)勢的規(guī)劃和檢討自身態(tài)勢的規(guī)劃和檢討我們認(rèn)識(shí)了上述商業(yè)的基本概念、框架我們認(rèn)識(shí)了上述商業(yè)的基本概念、框架和操作程序，接下來我們對商業(yè)定位、規(guī)劃和操作程序，接下來我們對商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商管理、運(yùn)營以及市場調(diào)研的一些設(shè)計(jì)、招商管理、運(yùn)營以及市場調(diào)研的一些方法與大家進(jìn)行分享方法與大家進(jìn)行分享

5、 商業(yè)地產(chǎn)定位的幾個(gè)主要因素商業(yè)地產(chǎn)定位的幾個(gè)主要因素商圈的輻射能力對業(yè)態(tài)定位產(chǎn)生至關(guān)重要的作用業(yè)態(tài)定位與商圈競爭對手要形成互補(bǔ)并創(chuàng)新以實(shí)際商圈購買力分析和計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以實(shí)際的消費(fèi)行為和習(xí)慣來確定品牌組合定位以實(shí)際消費(fèi)購買力、商圈發(fā)展態(tài)勢分析檔次定位以購買力計(jì)算為依據(jù)參考商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模定位以購買力計(jì)算為依據(jù)參考商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模定位商圈購買力圈內(nèi)競爭店分流購買力【】商場面積的保本銷售額單店規(guī)模購買力 3040米/分鐘，顧客購物的步行距離一般不超過50007500米單單店建設(shè)規(guī)模不能超過店建設(shè)規(guī)模不能超過25000平方米平方米超出這個(gè)面積就需考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑

6、等服務(wù)型消費(fèi)場所。交通規(guī)劃交通規(guī)劃外部交通條件和規(guī)劃外部交通條件和規(guī)劃人流動(dòng)線人流動(dòng)線 將人流變客流將人流變客流聚客點(diǎn)聚客點(diǎn)公共空間和廣場公共空間和廣場內(nèi)部組合設(shè)計(jì)內(nèi)部組合設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流引導(dǎo)人流建筑外觀建筑外觀地標(biāo)建筑對價(jià)值欲望的滿足地標(biāo)建筑對價(jià)值欲望的滿足良好的交通規(guī)劃設(shè)計(jì)是帶動(dòng)巨大人流和旺場的必要條件利用外部交通條件吸引人流利用架空通廊吸引人流外部的交通設(shè)計(jì)是吸引人流的手法，其內(nèi)部各商鋪安排組合及服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)是引導(dǎo)客流的手段，是變?nèi)肆鳛榭土鞯牡谝魂P(guān)鍵點(diǎn)。 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元有布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提

7、供最多的購物機(jī)會(huì)。 引導(dǎo)人流經(jīng)過第一間店鋪，核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導(dǎo)流起重要作用，被稱為磁極與錨固點(diǎn)； 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流量集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。 多個(gè)數(shù)層設(shè)有餐飲店，但僅設(shè)于一端，一是出于衛(wèi)生的考慮，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流過度集中不便流動(dòng)。 設(shè)置少量休息座椅等，這些都是引導(dǎo)人流流動(dòng)的有效手段，講究購物環(huán)境的舒適化，從各方面滿足消費(fèi)者的心理享受要求。 多個(gè)樓層同時(shí)吸引人流。內(nèi)部交通圖例立體分析內(nèi)部交通圖例立體分析空中停車場交通廊道一般不低于3.9米建筑外觀建筑外觀地標(biāo)建筑地標(biāo)建筑對價(jià)值欲望的滿足對價(jià)值欲望的滿

8、足代言城市形象提升商業(yè)價(jià)值滿足虛榮心理公共空間、廣場與聚客關(guān)系公共空間、廣場與聚客關(guān)系內(nèi)部公共空間與聚客、分流關(guān)系內(nèi)部公共空間與聚客、分流關(guān)系香港太古廣場香港太古廣場公共空間和租售面積之比約為：4：6內(nèi)部公共空間與聚客、分流關(guān)系內(nèi)部公共空間與聚客、分流關(guān)系 餐飲及娛樂休閑設(shè)施是商業(yè)規(guī)劃的重要部分，對吸引人流作用非常明顯，也是購物中心體現(xiàn)機(jī)能與休閑機(jī)能的常用手段。Shopping Mall一般設(shè)有電影院（一般有三個(gè)放映院以上）和兒童游樂為主題的“冒險(xiǎn)樂園”，以及相對集中的餐飲區(qū)。 美食廣場和真冰場規(guī)劃在一起，并留出大量空間，是駐留客戶的重要方法沒有租賃商業(yè)中心將沒有收入 租賃決定商業(yè)中心市場價(jià)值

9、 沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉(zhuǎn)變成購物中心管理與市場行銷頭痛的課題成功的租賃不僅表達(dá)商業(yè)中心的現(xiàn)況，且反映市場未來的趨勢：它可以預(yù)測市場改變并在空置發(fā)生前已有應(yīng)對策略。招商租賃是一項(xiàng)引進(jìn)最強(qiáng)與最佳的承租戶進(jìn)駐購物中心的招商租賃是一項(xiàng)引進(jìn)最強(qiáng)與最佳的承租戶進(jìn)駐購物中心的過程，為達(dá)成這一目標(biāo)，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種過程，為達(dá)成這一目標(biāo)，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種組成先進(jìn)行了解和分析，在尋找合適的零售商進(jìn)駐閑置空間前，組成先進(jìn)行了解和分析，在尋找合適的零售商進(jìn)駐閑置空間前，必須先了解你所經(jīng)營購物中心的類型是什么？是什么樣的檔次必須先了解你所經(jīng)營購物中心的類型是什么？是什

10、么樣的檔次定位？其主要的客源是什么？定位？其主要的客源是什么？ 在分析之后，你將得出在分析之后，你將得出哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差誰是最適合去彌補(bǔ)這一落差的業(yè)種誰是最適合去彌補(bǔ)這一落差的業(yè)種 哪些零售商進(jìn)駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補(bǔ)效應(yīng)哪些零售商進(jìn)駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補(bǔ)效應(yīng) 研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成 仔細(xì)研究購物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場定位： 深入了解購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場環(huán)境及其定位 決定購物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營或其它型式。決定前述組成的運(yùn)作是否能如預(yù)定目標(biāo)一般順暢 。歸納招商

11、道具內(nèi)容歸納招商道具內(nèi)容可出租樓地板面積 停車場出入口和卸貨區(qū)。 停車位數(shù)量 有關(guān)本基地土地使用分區(qū)的問題 。 有關(guān)本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等有關(guān)本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等 停車場的區(qū)位樓層及與購物中心其它部份的關(guān)系及其出入口 購物中心剪力墻所在的位置購物中心剪力墻所在的位置 總體描述和內(nèi)外部交通條件總體描述和內(nèi)外部交通條件用電量、暖氣通風(fēng)及空調(diào)的使用年齡及狀況 樓層的高度 。 最接近的卸貨區(qū)域 食物零售商的油脂處理槽位置 供水及下水道管線位置 空置空間的形狀 后場空間是與購物中心結(jié)合或連接在一起 招商部審計(jì)部法務(wù)部財(cái)務(wù)部電子組主力店組服飾組精品組餐飲娛樂組商家商家商家商家商家商家商家商家

12、商家商家適時(shí)研究市場適時(shí)研究市場對于市場的變化保持敏銳度對于市場的變化保持敏銳度 定期進(jìn)行市場調(diào)查定期進(jìn)行市場調(diào)查 運(yùn)用市場研究的結(jié)論確定哪一類運(yùn)用市場研究的結(jié)論確定哪一類零售商需要增加和減少研究競爭者研究競爭者最近的競爭者最近的競爭者 競爭的焦點(diǎn)所在競爭的焦點(diǎn)所在哪些是您必須要面對的競爭哪些是您必須要面對的競爭 了解承租戶的基本資料和租賃契約摘要以及租約到期日，將此對照其營業(yè)表現(xiàn)，事前計(jì)劃哪些店家可能必須離開，而哪些店家將需要重新續(xù)約，例如，摘要分析可以顯示出店面大小是否正確，也就是說就其所經(jīng)營的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租賃契約到期前二年，評(píng)估未來可能閑置的營業(yè)空間。如何

13、使競爭者所提供的與你所提供的有所分界如何使競爭者所提供的與你所提供的有所分界市場耕耘作業(yè)市場耕耘作業(yè)先行認(rèn)識(shí)購物中心欲招攬的店家所有人先行認(rèn)識(shí)購物中心欲招攬的店家所有人 盡可能了解可能進(jìn)駐店家競爭者的動(dòng)態(tài)，進(jìn)駐廠家將敬盡可能了解可能進(jìn)駐店家競爭者的動(dòng)態(tài)，進(jìn)駐廠家將敬重你對他們所經(jīng)營行業(yè)專業(yè)上有通盤的了解。重你對他們所經(jīng)營行業(yè)專業(yè)上有通盤的了解。盡可能了解每一可能進(jìn)駐店家的營業(yè)行為模式盡可能了解每一可能進(jìn)駐店家的營業(yè)行為模式 建立可能進(jìn)駐店家名稱總表并將的排序從最優(yōu)到最差建立可能進(jìn)駐店家名稱總表并將的排序從最優(yōu)到最差 向可能進(jìn)駐的店家請教他們行業(yè)的問題以便建立個(gè)人熱悉向可能進(jìn)駐的店家請教他們行業(yè)

14、的問題以便建立個(gè)人熱悉該行業(yè)所面臨的事情，什么是有效的，及什么是無效的。該行業(yè)所面臨的事情，什么是有效的，及什么是無效的。 當(dāng)確定購物中心可能進(jìn)駐的店家后，先進(jìn)行評(píng)估進(jìn)駐店家的優(yōu)劣當(dāng)確定購物中心可能進(jìn)駐的店家后，先進(jìn)行評(píng)估進(jìn)駐店家的優(yōu)劣次序。為了幫助進(jìn)次序。為了幫助進(jìn)步正確澄清哪些店家真正可以進(jìn)駐而哪些不能，步正確澄清哪些店家真正可以進(jìn)駐而哪些不能，可經(jīng)由下列觀察：可經(jīng)由下列觀察：各店家的商品擺設(shè)與店面布置各店家的商品擺設(shè)與店面布置員工質(zhì)素員工質(zhì)素人流量人流量商品準(zhǔn)備的水平以及商品更替的速度和質(zhì)量商品準(zhǔn)備的水平以及商品更替的速度和質(zhì)量廣告和行銷廣告和行銷達(dá)成租賃協(xié)議達(dá)成租賃協(xié)議給予業(yè)主較高租金收入的期待給予業(yè)主較高租金收入的期待 誘使其它承租活動(dòng)的產(chǎn)生。誘使其它承租活動(dòng)的產(chǎn)生。 讓參與承租戶自認(rèn)確有利可圖。讓參與承租戶自認(rèn)確有利可圖?；咀饨鸹咀饨?每一平方米承租空間承租戶所支付的金額每一平方米承租空間承租戶所支付的金額有效租金有效租金 將基本租金及百分比租金將基本租金及百分比租金(以議定的百分比以議定的百分比 的營業(yè)額支付給業(yè)主的營業(yè)額支付給業(yè)主)合并一起計(jì)算。合并一起計(jì)算。全額租金全額租金 基本租金，百分比租金及其它附加的費(fèi)用基本租金，百分比租金及其它附加的