房地產(chǎn)開(kāi)可研報(bào)告陽(yáng)光花園二期終稿

1、安慶市陽(yáng)光花園二期住宅建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告第一章 總 論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱安慶市陽(yáng)光花園二期建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)地點(diǎn)安徽省安慶市區(qū)南側(cè)，南頻長(zhǎng)江，北靠人民路，東接長(zhǎng)江大橋，西臨迎江寺、振風(fēng)塔，周邊教育衛(wèi)生、大型商場(chǎng)等設(shè)施齊全、交通便利。1.1.3項(xiàng)目進(jìn)度土地、規(guī)劃等相關(guān)審批程序已經(jīng)完成，已完成五通一平工作，各種市政管線已鋪設(shè)到位并預(yù)留接口。1.1.4建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃二期總用地42918.65 m2。規(guī)劃總建筑面積121265.85m2，其中住宅面積102728.35m2，商業(yè)建筑面積6159.26m2，公建面積為2082.01 m2，人防工程8192.23m2，自行車庫(kù)2104

2、m2，容積率為2.59，綠地率為32%，總戶數(shù)790戶。1.1.5項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源工程總投資31070.72萬(wàn)元人民幣。自籌11070.72萬(wàn)元，貸款15000萬(wàn)元, 商品房預(yù)售款5000萬(wàn)元。1.1.6建設(shè)運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期為三年。1.2企業(yè)概況公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)340800000013667，發(fā)證機(jī)關(guān)安慶市工商行政管理局。公司住所位于安慶市集賢路30號(hào)。法定代表人：盛志明 注冊(cè)資本：貳仟萬(wàn)圓整實(shí)收資本：貳仟萬(wàn)圓整公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營(yíng)范圍：對(duì)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和高新技術(shù)項(xiàng)目的投資；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃；建筑材料銷售、停車場(chǎng)服務(wù)。安徽盛晟投

3、資開(kāi)發(fā)有限公司原名為安慶京安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，成立于1996年，現(xiàn)已發(fā)展成為一家具有相當(dāng)規(guī)模和實(shí)力的多元化民營(yíng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，公司現(xiàn)有員工200余人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員50余人。公司下轄安徽長(zhǎng)江建設(shè)總公司、建材公司、京安物業(yè)公司、安慶盛晟農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司。公司自成立以來(lái)，已累計(jì)參與開(kāi)發(fā)各類住宅、商鋪、寫(xiě)字樓逾25萬(wàn)m2，其中“京安花苑”、“陽(yáng)光花園”、“長(zhǎng)江廣場(chǎng)”等優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)成為深受消費(fèi)者喜愛(ài)的明星小區(qū)“陽(yáng)光花園”小區(qū)被有關(guān)部門(mén)推薦代表安慶市參加全省十佳住宅小區(qū)評(píng)選。公司先后獲得安徽省“十佳民營(yíng)企業(yè)”、安徽省“百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)”、安慶市

4、“十佳民營(yíng)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。1.3可行性研究依據(jù)1、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2、國(guó)家發(fā)改委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版3、安慶市商品房銷售管理辦法4、安慶市住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理辦法5、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例6、安慶市規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、安徽省建設(shè)廳、發(fā)展和改革委員會(huì)、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于開(kāi)展節(jié)能省地型住宅建設(shè)試點(diǎn)的通知建房【2007】61號(hào) 1.4 研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合安慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和項(xiàng)目所在地迎江區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及周邊環(huán)境，從項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、市

5、場(chǎng)需求分析、項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析、主要建設(shè)工程、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)、消防節(jié)能，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理和勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃，投資估算及資金籌措方案，以及從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益等方面，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必然性、合理性、科學(xué)性和可行性進(jìn)行了全面研究論證，并得出相應(yīng)結(jié)論，為有關(guān)部門(mén)決策提供依據(jù)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，安慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)得到全面發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快，農(nóng)民收入增長(zhǎng)穩(wěn)定，人民生活水平有了較大的提高。為全面建設(shè)小康社會(huì)，安慶市委、市政府提出了追趕式前進(jìn)、跨越式發(fā)展戰(zhàn)略

6、，力爭(zhēng)在2010年前后把安慶建成擁有百萬(wàn)人口、百平方公里面積的“雙百”城市，安慶市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)進(jìn)入了新的一輪快速發(fā)展時(shí)期。同時(shí)，由于安慶長(zhǎng)江大橋的建成通車，拉近了與長(zhǎng)三角地區(qū)的時(shí)空距離，安慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大潛力，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)以及優(yōu)良的投資環(huán)境，吸引了長(zhǎng)三角地區(qū)的投資者的高度關(guān)注。為促進(jìn)加快發(fā)展，安徽盛晟投資開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)陽(yáng)光花園二期，建一個(gè)集居住、休閑、商貿(mào)于一體的，具有現(xiàn)代性、生態(tài)性景觀性的高檔住宅區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)沿江路的形象的改變也具有重要的作用。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)了安慶市城市建設(shè)和發(fā)展的需要依照安慶市委、市政府的發(fā)展戰(zhàn)略，要把安慶建設(shè)成為“

7、雙百”規(guī)模的現(xiàn)代大城市，使安慶成為區(qū)域性交通樞紐中心和物流商貿(mào)中心，成為制造業(yè)的加工基地和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地。新一輪城市總體規(guī)劃已正式啟動(dòng)，城北城東四條60米大道和幾條主干道已投入施工并部分建成，拉開(kāi)了城市建設(shè)東進(jìn)北擴(kuò)的序幕，大橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和安慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園的建設(shè)正加緊進(jìn)行，招商引資工作取得良好成效。省政府關(guān)于加快沿江城市開(kāi)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略部署使安慶加快了融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，明確了堅(jiān)持以東向發(fā)展為主的戰(zhàn)略方向，通過(guò)與長(zhǎng)三角地區(qū)的觀念、技術(shù)、信息、資金等方面的對(duì)接，安慶市工業(yè)化、城市化進(jìn)程必然加快，工業(yè)化進(jìn)程加快將進(jìn)一步加強(qiáng)市域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居民收入的提高，城市化加快將帶來(lái)農(nóng)民從農(nóng)村向城市

8、集聚，農(nóng)村富余勞動(dòng)力向工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，商貿(mào)物流業(yè)的興起進(jìn)一步吸引許多投資者來(lái)安慶投資發(fā)展，安慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力正逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力。2.2.2 項(xiàng)目建設(shè)是安慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活水平的提高，市民住房消費(fèi)日益增加，市場(chǎng)潛在的住房需求較快地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。同時(shí)，人們已不簡(jiǎn)單滿足住房的基本居住功能，渴望環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、追求環(huán)境的生態(tài)化、個(gè)性化成為人們選擇住房的審美需求。陽(yáng)光花園二期項(xiàng)目意在運(yùn)用人文理念，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、人車分流、智能安防系統(tǒng)先進(jìn)、各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施完善的中高檔商住區(qū)，在一定程度上適應(yīng)了居民對(duì)住房消費(fèi)日益增長(zhǎng)的需要，為本市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，

9、同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可以相應(yīng)帶動(dòng)建材、服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.2.3是開(kāi)發(fā)企業(yè)自身發(fā)展的需要安徽盛晟投資開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)認(rèn)真市場(chǎng)調(diào)研，依托先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，在陽(yáng)光花園一期開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，抓住有利時(shí)機(jī)，審時(shí)度勢(shì)，于2004年12月與安慶市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心簽訂國(guó)有土地使用權(quán)預(yù)供應(yīng)協(xié)議書(shū)，進(jìn)行陽(yáng)光花園二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是成為安慶沿江住宅示范性建筑，并嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院及省、市關(guān)于節(jié)能減排綜合性方案的通知精神，推進(jìn)節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設(shè)，發(fā)揮示范項(xiàng)目效應(yīng)。安慶市陽(yáng)光花園二期建設(shè)項(xiàng)目將在住宅的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能等五個(gè)方面，保證節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)

10、境保護(hù)推進(jìn)住宅建設(shè)新機(jī)制建設(shè)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，建設(shè)具有較高水準(zhǔn)的綜合性住宅示范小區(qū)，轉(zhuǎn)變住宅建設(shè)方式，建立具有特色的住宅建設(shè)模式和消費(fèi)模式，為安慶市住宅建設(shè)在“節(jié)能省地環(huán)保型”試點(diǎn)項(xiàng)目提供典范。第三章 市場(chǎng)分析3.1 安慶城市居民住房概況過(guò)去四年間，隨著我市城市居民生活水平的提高，人均住房建筑面積不斷增加，住房條件有了較大的改善。2004年我市城市居民人均住房建筑面積19.3平方米，到2008年底，全市城市居民人均住房建筑面積達(dá)到26.6平方米，比2004年增長(zhǎng)37.82%。表3-1 全市人均住房建筑面積統(tǒng)計(jì)表年 份人均住房建筑面積(m2)比上年增加(%)2004年19.32005年21.

11、733.92006年22.162.02007年23.626.62008年26.612.6盡管人均住房面積有了較快的增長(zhǎng)，但從總體情況來(lái)看仍不樂(lè)觀，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，由于多種原因，安慶市仍有10%左右的家庭人均住房面積僅在12m2以下，21%的家庭住房水平還低于平均水平，對(duì)照小康社會(huì)人均2530 m2的住房標(biāo)準(zhǔn)，40%左右的家庭住房面積在小康水平線以下，住房面積差異大的現(xiàn)象顯示出巨大的住房需求。3.2 安慶市住房市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)安慶市住房市場(chǎng)的潛在需求較大，可以從三個(gè)方面進(jìn)行分析：第一，根據(jù)安慶市全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)，到2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9500元，年遞增5.8%，城鎮(zhèn)人均住房

12、面積由2004年的19.3平方米增長(zhǎng)到26.6平方米，年均住房建筑面積增加1.46平方米。以2004年底市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口39.6萬(wàn)人為基數(shù)計(jì)，平均每年需新增住房57.82萬(wàn)平方米；第二，根據(jù)安慶市“雙百規(guī)模城市發(fā)展目標(biāo)和安慶市城市總體規(guī)劃，到20l0年安慶市主城區(qū)人口約為70萬(wàn)，比2004年凈增30.4萬(wàn)人，按入均建筑面積25平方米計(jì)算，約需新建住房760萬(wàn)平方米，平均每年需新建住房380萬(wàn)平方米；第三，近四年來(lái)我市累計(jì)拆遷危舊住房近40萬(wàn)平方米，平均每年約需新（重）建住房8萬(wàn)平方米。綜上所述，今后幾年安慶我市住房年需求量在477.82萬(wàn)平方米左右，近幾年市區(qū)竣工住宅建筑面積約為4450萬(wàn)平方米

13、左右，可見(jiàn)，對(duì)住房的消費(fèi)需求將呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的增長(zhǎng)勢(shì)頭。3.3 消費(fèi)者調(diào)查概況本項(xiàng)目在安慶市屬中高檔住宅區(qū)，調(diào)查對(duì)象主要以本市的中高層消費(fèi)者為主，從事主要行業(yè)為：金融保險(xiǎn)業(yè)、行政事業(yè)單位、自由職業(yè)者、公司職員、從事房地產(chǎn)工作人員以及部分工商經(jīng)營(yíng)戶，調(diào)查對(duì)象主要集中在25-39歲之間，調(diào)查分析情況如下：（1）購(gòu)房目的有40.92的購(gòu)房人主要是為了改善目前的居住狀況，想住得舒適一點(diǎn)，25.71的是由于目前的住宅太小，14.9%w 認(rèn)為自己住的環(huán)境及物業(yè)管理、配套不好，而有15.82的人是兼投資和居住，還有12.55的購(gòu)房人的原因是由于居住的住宅功能不全。以此數(shù)據(jù)我們可以看到，安慶具有相當(dāng)大的市場(chǎng)吸納能

14、力。（2）物業(yè)結(jié)構(gòu)從上圖可知：安慶人選擇的住宅類型主要集中在多層公寓、小高層、高檔住宅，其比例分別為31.53、27.45、21.33。對(duì)多層公寓的認(rèn)同率最高。對(duì)小高層和高檔住宅較高的認(rèn)同率應(yīng)作具體分析，受訪人在其填寫(xiě)問(wèn)卷的時(shí)候普遍帶有一種美好的主觀愿望在內(nèi)，或者只是出于一種對(duì)新事物的好奇而表現(xiàn)的一種意愿，而無(wú)實(shí)在的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。（3）面積需求圖表統(tǒng)計(jì)受訪者選擇住宅面積主要集中在7191m2、91110m2、110130m2，其比例分別是11.84、35.61%和27.55，而選擇130m2以上的相對(duì)較少。（4）戶型從上圖圖表統(tǒng)計(jì)受訪者選擇的戶型主要集中在三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，分別占的比例為

15、27.86%、21.22%，二房二廳一衛(wèi)及二房二廳二衛(wèi)的比例也不少，分別占18.47%、17.45%，四房以上的大戶型相對(duì)較少。（5）房?jī)r(jià)35萬(wàn)以上15萬(wàn)以下選擇30-35萬(wàn)元的比例最高為29.86，其次為25-30萬(wàn)元和2025萬(wàn)元分別為27.33%、18.61%，35萬(wàn)元以上的為15.81%，15萬(wàn)元以下的最少為8.39%。20-25萬(wàn)元30-35萬(wàn)25-30萬(wàn)受家庭收入的制約及相對(duì)保守的消費(fèi)觀念，安慶人對(duì)總體房?jī)r(jià)的承受能力比沿海地區(qū)普遍偏低。（6）付款方式選擇分期付款的形式占絕大部分，比例為41.43%；銀行按揭占了27.65%；一次性付款為19.69%；選擇公積金最少為6.63%。（7

16、）物業(yè)管理被訪者大多對(duì)目前小區(qū)的物業(yè)管理水平不滿意，要求改善物業(yè)管理，尤其要求加強(qiáng)小區(qū)的安全管理和衛(wèi)生狀況。最好能有二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理公司介入小區(qū)的物業(yè)管理，對(duì)0.8元月平方米左右的物管費(fèi)用普遍接受。3.4 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃3.4.1 目標(biāo)市場(chǎng)陽(yáng)光花園二期項(xiàng)目是一個(gè)大型的綠色環(huán)保社區(qū)，其目標(biāo)市場(chǎng)遍布安慶市及周邊地區(qū)，目標(biāo)客戶年齡應(yīng)以2555歲的人群為主，目標(biāo)客戶為中等收入及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，目標(biāo)客戶以家庭月收入在6000元以上的為主。（1）安慶市本地居民安慶市老城區(qū)人口密集，許多住宅排列緊密且樓層低矮，有的終年不見(jiàn)陽(yáng)光。隨著生活水平的提高，對(duì)住房質(zhì)量和環(huán)境的要求也越來(lái)越高，加上城市建設(shè)引起的拆遷，住

17、房制度改革等多種原因，這些人群有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。（2）在安慶市工作的中等收入家庭及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者這類客戶有較高收入，他們對(duì)生活水平、生活環(huán)境的要求不斷提高，追求舒適自在的生活環(huán)境。在安慶光彩大市場(chǎng)的許多個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶在完成商鋪的投資之后，開(kāi)始購(gòu)置中高檔住房。從目前安慶的樓盤(pán)銷售對(duì)象看，許多是來(lái)自周邊縣鎮(zhèn)的中等收入者和光彩大市場(chǎng)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。本項(xiàng)目是環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的環(huán)保社區(qū)，對(duì)這一部分顧客有較強(qiáng)的吸引力。（3）注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層家庭這類客戶群有較高的經(jīng)濟(jì)收入，文化素質(zhì)高，對(duì)住房環(huán)境要求也高，他們?yōu)樽约海矠槔先撕秃⒆觽冊(cè)敢膺x擇有綠化空間，有休閑場(chǎng)地的社區(qū)居住，本項(xiàng)目正迎合了這類客戶群的需要。3.

18、4.2 促銷手段項(xiàng)目單位已組建本項(xiàng)目的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行策劃和服務(wù)。諸如：在報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)等新聞媒體廣泛進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳，突出本項(xiàng)目的“高質(zhì)、環(huán)保、優(yōu)美、舒適、溫馨”的主題；制作適當(dāng)?shù)膽敉鈴V告，展示本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)；印制散發(fā)精美的售樓書(shū)，宣傳本項(xiàng)目獨(dú)特的魅力；在銷售價(jià)格上給予消費(fèi)者適當(dāng)?shù)淖尷蛢?yōu)惠；在付款方式上采取分期支付及一次性支付優(yōu)惠的措施；在服務(wù)上為顧客提供代辦事項(xiàng)；在售后服務(wù)上代住戶進(jìn)行室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、施工等全過(guò)程優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.4.3 營(yíng)銷計(jì)劃根據(jù)安慶市及周邊地區(qū)房地產(chǎn)行情，結(jié)合工程的建筑成本，本項(xiàng)目銷售價(jià)格擬定為：住宅平均售價(jià)5000元/平方米，商鋪平均售價(jià)7000元/平方米

19、。第四章 項(xiàng)目地址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目地址本項(xiàng)目位于安徽省安慶市南側(cè)，長(zhǎng)江北岸。南頻長(zhǎng)江，北靠人民路，東接長(zhǎng)江大橋，西臨迎江寺、振風(fēng)塔?；叵蚰峡捎^看秀美的長(zhǎng)江江景，向西可觀迎江寺振風(fēng)塔；向東眺望雄偉的安慶長(zhǎng)江大橋，北臨安慶最繁華商業(yè)街人民路，屬老城區(qū)商圈延伸段?；?fù)碛斜容^成熟的商業(yè)配套設(shè)施，不可復(fù)制的人文和自然景觀。項(xiàng)目具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。項(xiàng)目建設(shè)方案也獲得安慶市規(guī)劃局批準(zhǔn)，建設(shè)前期工作已經(jīng)基本完成，目前已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。4.2建設(shè)條件4.2.1自然條件（1）氣候特征安慶地處北亞熱帶南緣，屬亞熱帶溫潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，季風(fēng)明顯，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。常

20、年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)（風(fēng)頻52%），夏季為西南風(fēng)（風(fēng)頻24%），年平均風(fēng)速3.10米/秒，最大風(fēng)速20米/秒。年平均氣溫為16.5，年平均降雨量1363mm，全年平均降雪天數(shù)12.8天，全年平均降雨天數(shù)139.1天（47月占60%），日照百分率46%，達(dá)2030小時(shí)。（2）地質(zhì)地貌安慶市地屬揚(yáng)子地層，安慶地層、地質(zhì)基層為中生帶白堊系浦口砂礫巖。北部屬大別山皖山余脈，屬新生界下更新流安慶組地層，巖性為陸相沖積型礫石層夾砂層。地貌為零星的級(jí)階地，海拔標(biāo)高在2030米左右，呈西北高，東南低地勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域靠近集賢關(guān)區(qū)程屬低山區(qū)，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，東、北低，地面高程1134m，大

21、部分地區(qū)為1418m，地貌類型為一、二級(jí)階地，工程地質(zhì)條件較好，地震基本烈度為度。（3）土壤植被安慶市多為礫質(zhì)紅壤性土及黃紅壤，PH值呈酸性或微酸性，小部分為粘盤(pán)黃棕壤及潴育性稻土，PH值近中性。東北部夾雜有部分沼澤化土壤，西南部與東南部多為壤質(zhì)灰潮土。安慶市分布著次生的、人工營(yíng)造的針葉松和寬葉林。城區(qū)綠化覆蓋率為10%，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達(dá)到30%。（4）水文 安慶市區(qū)民用水和工業(yè)用水的主要水源是長(zhǎng)江，水質(zhì)狀況良好。多年平均水位10.16m，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀水域主要為用于農(nóng)田灌溉的河塘和灌渠，較大的河塘總面積約13.89公頃，渠寬510m。4.2.2交通方便本項(xiàng)目位于安慶市南臨沿江路，北臨人民路

22、，區(qū)域交通206國(guó)道連接合安高速入口，城區(qū)交通有5路、19路等多條公交車通達(dá)，交通便捷。4.2.3施工條件安慶市地方材料豐富、水泥生產(chǎn)企業(yè)大小兼?zhèn)洹⑹┕て髽I(yè)經(jīng)行業(yè)清理整頓后，資質(zhì)和素質(zhì)進(jìn)一步提高，再加上水電供應(yīng)充足，因此項(xiàng)目的施工條件完全具備。4.2.4建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件該項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、天然氣和通訊等管線齊備，并有充足的供應(yīng)量，已完成五通一平工作，各種市政管線已鋪設(shè)到位并預(yù)留接口，給工程項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。4.2.5符合規(guī)劃要求項(xiàng)目規(guī)劃通過(guò)了安慶規(guī)劃局的批準(zhǔn)，項(xiàng)目的建設(shè)完全滿足規(guī)劃要求。第五章 規(guī)劃建筑方案和建設(shè)規(guī)模5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、安

23、慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定； 2、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50180-93)；3、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB 50016-2006）；4、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）；5、人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50038-2005）； 6、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-1999）；7、汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ 100-98）；8、規(guī)劃基地電子圖地形圖；9、業(yè)主提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，及其他相關(guān)的技術(shù)資料；10、相關(guān)的現(xiàn)狀資料以及其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范。5.2建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)5.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（一）遵循高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的要求，體現(xiàn)科學(xué)的發(fā)展觀。（二）充分了解現(xiàn)狀情況，力求完善各項(xiàng)設(shè)施，方便

24、居民使用。（三）著眼于環(huán)境生態(tài)效益，社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的高度統(tǒng)一。（四）有利于建設(shè)和諧社會(huì)。5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)思想人體-充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，兼顧城市特有生活特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)住區(qū)的宜居住，將“以人為本”的文化理念滲透入規(guī)劃、建設(shè)、管理全過(guò)程。自然-從營(yíng)造高效、生態(tài)的自然景觀環(huán)境出發(fā)，尊重自然，合理改造、利用自然，通過(guò)空間的有效分隔與組合，塑造宜人的景觀及小氣候環(huán)境，力求創(chuàng)造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益顯著和個(gè)性鮮明的花園式江景經(jīng)典高尚居住空間。文化-體現(xiàn)安慶沿江特有的文化底蘊(yùn)，使之與現(xiàn)代生活進(jìn)行充分融合。既體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕膫鞒校钟鞋F(xiàn)代開(kāi)放的人文氣息。融合-講求人與環(huán)境的融合、建筑與整

25、體規(guī)劃布局的融合、居住行為與商業(yè)、游憩行為的融合，建筑與綠化、江景環(huán)境的融合。科技-強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向?qū)В訌?qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)管理。實(shí)際-適應(yīng)土地開(kāi)發(fā)與建設(shè)實(shí)際，面向住宅消費(fèi)市場(chǎng)，有利于起步與分期開(kāi)發(fā)。正確處理規(guī)劃中社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，超前性與操作性之間的關(guān)系。 安全-適度的人車分流，既消除人車混行的不安全因素，又避免由此造成的時(shí)段性消極空間，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率。針對(duì)不同出行設(shè)置道路及出入口，避免交叉干擾。加強(qiáng)物業(yè)管理，確保居住的安全性。5.2.3規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)布局規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局理念空間系統(tǒng)化、功能組織整體化是整個(gè)住區(qū)布局的中心思想。針對(duì)住區(qū)地

26、塊的現(xiàn)狀條件，設(shè)計(jì)中有意識(shí)的從整個(gè)基地總體入手，將住宅用地、公共綠地與公建用地進(jìn)行合理整合，既使整個(gè)小區(qū)功能布局合理、中心綠地突出、交通線路流暢，同時(shí)又便于有機(jī)地納入整個(gè)區(qū)域的居住體系之中。規(guī)劃中采用三橫三縱結(jié)構(gòu)形式，使小區(qū)形成一個(gè)有機(jī)的整體。沿江景觀，小區(qū)兩條橫向綠化帶構(gòu)成三條橫向軸線。小區(qū)大堂式入口與14#樓架空大堂所構(gòu)成的縱向景觀主軸，14#樓兩側(cè)中心綠化帶形成的景觀副軸，組成三條景觀縱軸。要素設(shè)計(jì)：1、如何體現(xiàn)本案的核心價(jià)值要素“江景要素”，是此次設(shè)計(jì)所面臨的最大挑戰(zhàn)。在有限的地塊內(nèi)部住宅建筑的沿江景觀面，讓盡可能多的住宅觀賞到江景，是本次規(guī)劃中的基本理念之一。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，采用“錯(cuò)排

27、布置”的排布方式，保證小區(qū)整體布局合理，和諧的前提下，爭(zhēng)取使住區(qū)內(nèi)部住宅樓也能獲得最佳的江景觀賞角度和良好的日照條件。2、因地制宜，因景制宜，在設(shè)計(jì)中結(jié)合每幢住宅樓的綠化景觀環(huán)境合理分配布置房型，采取“差異化”設(shè)計(jì)，每幢樓每種戶型都獨(dú)具特色，這樣既能豐富產(chǎn)品線，滿足用戶多樣需求，又可以挖掘出該項(xiàng)目的最大潛力，體現(xiàn)出本地塊的價(jià)值。3、尊重城市景觀通過(guò)跌落、退讓、轉(zhuǎn)折等手法，減少高層住宅對(duì)城市的壓迫感，豐富城市界面和天際線。5.2.4交通組織設(shè)計(jì)小區(qū)在交通組織上采用車行主干道外環(huán)形式，減少車行道對(duì)組團(tuán)環(huán)境的干擾和不安全因素，同時(shí)形成規(guī)模較大的集中綠化區(qū)，提高小區(qū)綠化環(huán)境質(zhì)量。在靜態(tài)交通規(guī)劃中，采取

28、地下 停車與地面停車相結(jié)合的停車方式，地下車庫(kù)沿江路出入口直接對(duì)外設(shè)置，減少出入車庫(kù)車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的干擾。（一）小區(qū)機(jī)動(dòng)車道為二個(gè)層次主要通道：6 m寬環(huán)形道路網(wǎng)，沿組團(tuán)周邊設(shè)置，轉(zhuǎn)彎半徑9-12m。次要通道：組團(tuán)內(nèi)部宅間道路寬4m，轉(zhuǎn)彎半徑6-9m，宅間道路呈放射狀與環(huán)道相連。盡端宅間道設(shè)有消防車回車場(chǎng)地，結(jié)合道路，設(shè)置消防登高場(chǎng)地。（二）小區(qū)人行道路分為二個(gè)層次沿江路設(shè)置專門(mén)步行入口，主要步行流線在小區(qū)核心景觀區(qū)進(jìn)行分流，景觀步行帶發(fā)散至小區(qū)各個(gè)組團(tuán)，減少與機(jī)動(dòng)車道的交叉次數(shù)。綠化帶內(nèi)設(shè)1-3m寬人行景觀步道，與各組團(tuán)相連。5.2.5景觀環(huán)境設(shè)計(jì)整個(gè)區(qū)域景觀設(shè)計(jì)采用三橫三縱結(jié)構(gòu)形式，形成多

29、層次立體景觀體系。景觀環(huán)境是評(píng)價(jià)居住條件是否健康的一個(gè)重要因素，環(huán)境對(duì)于人的成長(zhǎng)有著巨大的影響，因此環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。本次規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了多層次的景觀因素，基本分為三個(gè)層次：第一層次核心景觀要素：沿江路的長(zhǎng)江水景，水平方向上主要是體現(xiàn)在設(shè)計(jì)中的住宅布局中。豎向上在建筑設(shè)計(jì)中，采用每戶設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)，屋頂層設(shè)觀景露臺(tái)等多重立體觀景層次。第二層次貫穿全區(qū)的以中央綠化景觀為核心的帶狀景觀，結(jié)合步行系統(tǒng)及小景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，供全園的居民游憩、生活。第三層次住宅組團(tuán)的庭院及組團(tuán)綠化廣場(chǎng)系統(tǒng)，為住戶提供交流和休息的室外空間，且兼具私密特征。5.2.6豎向設(shè)計(jì)（一）基地地形1、基地地形南高北低、東西高而中間低、

30、最高點(diǎn)位于東南角，高程達(dá)到19.59米，最低點(diǎn)位于人民路側(cè)，高程為13.61米?；氐匦螙|西方向高程分為3個(gè)梯次。設(shè)計(jì)思路： 2、場(chǎng)地平整時(shí)，以土方平衡為基本原則，同時(shí)考慮到與周邊現(xiàn)有建筑的關(guān)系。西部地塊基本保持原有標(biāo)高，中部與東部進(jìn)行土方平衡，由南向北平整到18-13.5之間。確保場(chǎng)地標(biāo)高與周邊場(chǎng)地標(biāo)高控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。（二）地形整理與道路設(shè)計(jì)道路縱坡按規(guī)范控制在8%以內(nèi)。道路交叉口兩側(cè)坡道應(yīng)適當(dāng)減小，以免出現(xiàn)交通障礙。5.3建筑設(shè)計(jì)5.3.1住宅設(shè)計(jì)1、強(qiáng)調(diào)功能的完整與細(xì)化：采用雙開(kāi)門(mén)式電梯，住宅入口采用“獨(dú)門(mén)獨(dú)廳式”設(shè)計(jì)，有效增加了空間利用率，保證了私密性要求。針對(duì)周圍的江景和綠化

31、景觀采用大開(kāi)間窗或凸窗，增加采光面積，衛(wèi)生間采用人性化的干濕分離設(shè)計(jì)，餐廳與客廳南北通透，室內(nèi)空間完整通透，獲得良好的采光與通風(fēng)效果，儲(chǔ)物室有獨(dú)立的功能 空間，充分滿足現(xiàn)代人居住空間的要求。戶型設(shè)計(jì)中充分考慮今后戶型重新劃分可能性，減少不必要的人為限制。2、套內(nèi)的布局和朝向。讓住宅的外部環(huán)境和套內(nèi)的內(nèi)部空間融為一體，既有良好的采光、通風(fēng)要求，又有上佳的觀景角度，使其協(xié)調(diào)統(tǒng)一。套型設(shè)計(jì)：1、住宅設(shè)計(jì)分別兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d組成，兩室戶面積為90-100M2左右，三室戶面積為100-135M2左右，四室戶面積為140-190M2左右。居住戶數(shù)共790戶。單體采用一梯兩戶的布局，3個(gè)單元采用

32、一梯三戶的布局，除在所有戶內(nèi)房間（儲(chǔ)藏室除外）實(shí)現(xiàn)自然采光通風(fēng)并有效組織穿堂風(fēng)的設(shè)計(jì)需求。2、戶型底層根據(jù)具體地勢(shì)設(shè)置南出入口，把南向的空間最大化，提供給居民。3、局部建筑設(shè)置地下室以解決非機(jī)動(dòng)車輛停放。立面設(shè)計(jì)特點(diǎn)：1、建筑立面采用新古典主義的設(shè)計(jì)手法，大氣穩(wěn)重的建筑融于環(huán)境之中，達(dá)到美化人居空間的效果?？紤]到西側(cè)振風(fēng)塔因素，建筑立面強(qiáng)調(diào)豎向線條的劃分，充滿韻律感，建筑造型典雅大方，通過(guò)對(duì)建筑細(xì)部細(xì)致入微的雕塑和材質(zhì)的對(duì)比及顏色的恰當(dāng)控制和運(yùn)用，營(yíng)造出優(yōu)雅統(tǒng)一又溫馨浪漫的社區(qū)氛圍。注重陽(yáng)臺(tái)和窗形式的處理，極力創(chuàng)造典雅、恰人的居住形象。立面造型揉和現(xiàn)代和古典主義元素，厚重又不失現(xiàn)代氣息，較好的

33、與周邊環(huán)境相契合，色彩上以暖色調(diào)為基調(diào)，營(yíng)造溫馨的生活氣息。材料搭配上，主體以面磚為主，通過(guò)局部石材加以點(diǎn)綴修飾，形象高貴挺拔。面磚規(guī)格：上部：45*95，面磚。底部?jī)蓪邮馁N面，規(guī)格400*600。2、住宅層高為2.8米，達(dá)到舒適居住空間要求。5.3.2公建設(shè)計(jì)小區(qū)沿江路主要步行入口采用“五星級(jí)會(huì)所大堂”入口 ，入口會(huì)所建筑造型華麗大氣，其中設(shè)置小區(qū)接待服務(wù)，安保等功能。在小區(qū)入口兩側(cè)設(shè)有商業(yè)建筑。滿足居民日常生活需求，并豐富入口景觀，為城市貢獻(xiàn)多彩的夜景。門(mén)衛(wèi)值班室針對(duì)車行，步行交通分別設(shè)置，確保小區(qū)安全。5.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、擬建場(chǎng)地地貌為長(zhǎng)江二級(jí)階地和剝蝕殘丘，局部地面高程起伏較大。當(dāng)?shù)乜?/p>

34、震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.1g，場(chǎng)地類別為類，屬抗震有利地段。當(dāng)?shù)鼗撅L(fēng)壓WO=0.4kn/m2，地面粗糙度為B類。2、本項(xiàng)目依據(jù)現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范和地方規(guī)程設(shè)計(jì)。住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，允許部分短肢剪力墻和異型柱，在滿足承載力和沉降控制要求的前提下，優(yōu)先采用天然地基上的筏板基礎(chǔ)或者條形基礎(chǔ)，不能滿足要求時(shí)可考慮采用樁基或者復(fù)合地基，通過(guò)多方案經(jīng)濟(jì)比較確定基礎(chǔ)形式。3、商業(yè)公建可采用框架結(jié)構(gòu)，一般可采用獨(dú)立基礎(chǔ)或者條形基礎(chǔ)。4、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)時(shí)應(yīng)充分利用原有地形，在滿足規(guī)范的前提下盡量減少土方量和材料用量?；炷翉?qiáng)度取C30-C20，可向上逐漸變低，二次現(xiàn)澆的過(guò)梁、圈梁

35、、構(gòu)造柱等可取C20。如采取必要的抗裂措施。直徑大于等于10mm的鋼筋宜采用級(jí)（箍筋出外），直徑大于16時(shí)亦右考慮采用級(jí)鋼筋。5.5市政公用設(shè)施設(shè)計(jì)5.5.1給排水燃?xì)庖?guī)劃1、設(shè)計(jì)概述本工程為小區(qū)，由一期11-17層（二期17層）住宅，配套公建及地下車庫(kù)組成。2、設(shè)計(jì)依據(jù)室內(nèi)給水設(shè)計(jì)規(guī)范-GBJ13-86(1997年版)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范-GBJ14-87(1997年版)建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范-GB50015-2003住宅設(shè)計(jì)規(guī)范-GB50096-1999(2003年版)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范-GB50054-95(2005年版)汽車庫(kù)、修車庫(kù)，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范-GB50338-2003建筑滅火

36、器配置設(shè)計(jì)規(guī)范-GB50140-2005城市煤氣、天然氣管道工程技術(shù)規(guī)程-GBJ08-10-2004民用建筑水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)程-GBJ08-94-2001自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程-GB50084-2001(2005年版)其它有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程3、給水系統(tǒng)（1）供水水源生活用水由市政提供二路DN200給水管道，在基地內(nèi)成環(huán)狀布置。（2）用水量計(jì)算項(xiàng)目面積（萬(wàn)M3）人數(shù)用水指標(biāo)最高日供水量（M3）最大時(shí)供水量（M3）住宅生活用水790戶2723217.2L/pgd611.263.7公建用水0.9-100M3萬(wàn)/Mpgd9011.25道路用水0.8-2M3萬(wàn)/Mpgd1.60.2綠地用水1.

37、9-15M3萬(wàn)/Mpgd28.53.56總計(jì)731.378.71注：居民生活供水為24小時(shí)，時(shí)間變化系數(shù)變化2.5，公建、綠地、道路供水時(shí)間為10小時(shí)，時(shí)間變化系數(shù)1.5.不可預(yù)見(jiàn)水量取5%，規(guī)劃最高日供水量為：793.93 M3/ d，規(guī)劃最大時(shí)供水量為：78.2 M3/h。（3）供水方式基地內(nèi)住宅采用小區(qū)集中水泵房的生活消防共用系統(tǒng)直接供水，給水系統(tǒng)豎向分區(qū)（設(shè)減壓閥），各用水點(diǎn)壓力控制在0.35Mpa以下。（4）供水計(jì)量公建和住宅分開(kāi)計(jì)量，住宅每戶采用口徑不小于20mm的干式水表進(jìn)行計(jì)量。4、消防系統(tǒng)（1）供水水源由市政提供二路DN200給水管道，在基地內(nèi)成環(huán)狀布置。供室外消防用水，室外

38、消火栓采用低壓消防給水系統(tǒng)。沿建筑物四周的道路旁每隔120米設(shè)置一只DN150的室外消火栓，每個(gè)室外消火栓的保護(hù)半徑不大于150米。（2）用水量標(biāo)準(zhǔn)及消防用水量室內(nèi)消火栓系統(tǒng)-10I/s室外消火栓系統(tǒng)-20I/s自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)-27I/s（3）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)高層住宅和地下車庫(kù)室內(nèi)消火栓采用臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)，由小區(qū)集中水泵的生活消防共用系統(tǒng)直接供水。住宅、車庫(kù)走道等明顯易于取用的地點(diǎn)設(shè)有消火栓箱，消火栓設(shè)置間距保證同層有兩支水槍充實(shí)水柱同時(shí) 達(dá)到被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位，消火栓箱采用鋼制成型產(chǎn)品，內(nèi)配DN65消火栓、DN65（25米長(zhǎng)度）水帶、DN19水槍、手提式滅火器、消防水泵啟動(dòng)按鈕等。

39、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)地下車庫(kù)按中危險(xiǎn)II級(jí)內(nèi)設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度81/min-m2，作用面積160m2。系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，由噴淋泵直接從市政給水管吸水。每層和每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有水流指示器，當(dāng)任何一個(gè)噴頭動(dòng)作時(shí)，噴水系統(tǒng)的加壓泵立即啟動(dòng)，并發(fā)出信號(hào)至消防中心報(bào)警，噴頭采用68閉式噴頭。水泵接合器消火栓系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)于室外分別設(shè)有水泵接合器，供市政消防車向室內(nèi)加壓供水。滅火器高層住宅和公建按規(guī)范設(shè)置3Kg磷酸銨鹽手提式干粉滅火器。5、排水系統(tǒng)（1）污、廢水工程現(xiàn)有管線：沿江路人民路下有DN400污水管，人民路DN400污水管。生活污水排放量：按住宅公建日用水量的90%計(jì)。最高日生

40、活污水量為650m3/d。排水方式：室內(nèi)廚、衛(wèi)污、廢水合流，設(shè)置化糞池，經(jīng)總管匯集排入市政污水管網(wǎng)。車庫(kù)的廢水經(jīng)隔油和污泥沉淀由分散設(shè)置在集水井中的潛水泵加壓后排至室外，公建廚房設(shè)置隔油池。雨水統(tǒng)一悼念排入市政雨水管道。空調(diào)凝結(jié)水統(tǒng)一、有組織排放。污水管理布置在小區(qū) 道路的車行道下，埋深控制在0.7-3.5m。（2）雨水工程占地面積7.56公頃，雨水系統(tǒng)總排水量：596.2L/s雨水管理布置在小區(qū)道路的車行道下，埋深控制在0.7-3.5m。6、燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)計(jì)供氣量：居民生活用氣量為2m3/戶.日；每戶設(shè)2.5立方天然氣表一只于廚房間。管網(wǎng)布置：引入小區(qū) 天然氣總管接口為現(xiàn)狀管道Dg150低壓管從

41、一期引入，埋深控制在0.7-1.2m。7、管道材料給水管道室外埋地管采用內(nèi)搪水泥給水球墨鑄鐵管，室內(nèi)冷水管道采用UPVC管。消防管道室外埋地管采用埋地硬聚氯乙烯給水管道；室內(nèi)消防管管徑大于等于DN100采用無(wú)縫鋼管（內(nèi)外鍍鋅），溝槽連接，小于DN100采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。消防泵出口采用無(wú)縫鋼管。排水管道室外埋地排水管道采用加筋UPVC塑料水管；室內(nèi)排水管采用UPVC塑料排水管。煤氣管道：管徑小于等于DN100采用熱鍍鋅鋼管，管徑大于DN100無(wú)縫鍍鋅鋼管。5.5.2電氣設(shè)計(jì)（1）工程概況本工程由多棟高層組成，另設(shè)地下汽車庫(kù)、配套公建等輔助用房。（2）供配電系統(tǒng)本工程中除公建外的各單體均由

42、電業(yè)部門(mén)供380/220三相四線電源。電源引自沿江路專線，沿道路設(shè)置電纜溝，入戶保護(hù)管應(yīng)超出建筑物散水坡100mm，并做好防水措施。地下汽車庫(kù)、社區(qū)中心、商場(chǎng)初定為高壓10KV用戶。負(fù)荷等級(jí)1）住宅為二類民用建筑，其消防用電為二級(jí)負(fù)荷，要求兩個(gè)電源供電（沿江路與人民路各設(shè)一電源）。2）住宅生活水泵用電為二級(jí)負(fù)荷，要求兩個(gè)電源供電。3）住戶套內(nèi)和其它用電為三級(jí)負(fù)荷。4）地下汽車庫(kù)為II類汽車車庫(kù)，按二級(jí)負(fù)荷供電。5）社區(qū)中心中消防水泵、應(yīng)急照明等消防設(shè)備為一級(jí)負(fù)荷，其它為三級(jí)負(fù)荷。6）商場(chǎng)中消防水泵、消防風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明等消防設(shè)備為一級(jí)負(fù)荷，照明為二級(jí)負(fù)荷，空調(diào)和動(dòng)力配電為三級(jí)負(fù)荷。電源計(jì)算第棟住

43、宅設(shè)低壓總配電間，內(nèi)設(shè)PML1型受電，計(jì)量及配電柜。住宅設(shè)DLBX或ZDBX型玻璃鋼電表箱分戶計(jì)量。住戶供電標(biāo)準(zhǔn)每套6Kv.A/戶住戶用電量小計(jì)為4650KW公建約一期894.4KW，二期600水泵房約200KW，總體照明約50KW。總用電裝機(jī)容量約為7530KW。有功功率為6400KW，無(wú)功功率為1129.4Kvar,原始功率因數(shù)位為0.85。（3）防雷接地系統(tǒng)本工程按第三類防雷建筑設(shè)計(jì)防直擊雷屋面采用25*4熱鍍鋅扁鋼環(huán)狀避雷帶，并在屋面上裝高避雷網(wǎng)格，利用柱內(nèi)兩根以上不小于16主筋做引下體，以結(jié)構(gòu)地梁和基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋作為接地體。突出屋面的金屬構(gòu)筑或管道，須和屋面避雷帶相連。防雷電感應(yīng)建筑物

44、內(nèi)設(shè)備、管道、構(gòu)架等主要金屬物，應(yīng)就近聯(lián)至防直擊雷接地裝置或電氣設(shè)備的保護(hù)接地裝置上。防雷電波侵入在入戶端將電纜的金屬外皮、各種金屬管道及電氣設(shè)備的防雷接地裝置相連。防側(cè)擊雷建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土的鋼筋互相連接，利用鋼柱子內(nèi)鋼筋作為防雷裝置引下體，將建筑物內(nèi)的各種豎向金屬管道每?jī)蓪优c圈梁的鋼筋連接一次。防雷擊電磁脈沖將建筑物的金屬支撐物、金屬框架或鋼筋混凝土的鋼筋等自然構(gòu)件、金屬管道、配電的保護(hù)接地系統(tǒng)等與防雷裝置組成一個(gè)共用接地系統(tǒng)。接地電阻不大于1歐，并在合適的地方預(yù)埋等電位聯(lián)接板，對(duì)信息系統(tǒng)的配電裝置設(shè)多級(jí)電涌保護(hù)器。各信息系統(tǒng)的防雷擊電磁脈沖由各設(shè)備廠家自行設(shè)置。由用戶變電所供電的

45、地下汽車庫(kù)、社區(qū)中心、商場(chǎng)低壓配電系統(tǒng)接地形式采用TNS制。本工程各單體住宅低壓供配電系統(tǒng)接地形式均采用TT制。在強(qiáng)、弱電豎井設(shè)40*4熱鍍鋅扁鋼接地干線和接地端子，電梯機(jī)房設(shè)BV1*25專用接地線。PE線和中性線須嚴(yán)格分開(kāi)，所有電氣設(shè)備和電氣裝置如線槽、橋架等金屬外殼應(yīng)可靠連接，連成一不斷導(dǎo)體與PE線相連。本工程采用防雷、信號(hào)、保護(hù)三者聯(lián)合接地方式，接地電阻不大于1歐姆。本工程采用總等電位聯(lián)接，設(shè)總接地排，各種管線進(jìn)戶處均應(yīng)作可靠聯(lián)接，潮濕場(chǎng)所如衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)接以保證安全。（4）信息通信系統(tǒng)信息通信電纜引自小區(qū)中心機(jī)房，由就近的人孔或手孔穿無(wú)縫鋼管進(jìn)各單晶體珠電信間，保護(hù)管出建筑物外

46、墻1000-1500mm，室外端埋深0.5-1.0米，并做好防水措施。第幢住宅進(jìn)戶電纜的數(shù)量及規(guī)格詳見(jiàn)各有關(guān)平面及系統(tǒng)配線纜網(wǎng)系統(tǒng)圖。住宅采用豎井上升形式，部分樓層設(shè)置樓層掛壁式有源配線箱。每套住宅設(shè)置壁嵌式信息配線箱，數(shù)據(jù)通信時(shí)，可通過(guò)選裝的模塊將一路信號(hào)擴(kuò)展為多路信號(hào)，組成家庭局域網(wǎng)；語(yǔ)音通信時(shí)可并聯(lián)多路話機(jī)或跳線選擇連接線路。每戶引入室內(nèi)電話線2對(duì)，4對(duì)五類或五類以上非屏蔽數(shù)字對(duì)絞線纜一條。電話插座接口為RJ11，數(shù)據(jù)插座接口為RJ45.本設(shè)計(jì)范圍：電信間的管道引入、電源 、地線、照明、防水、通風(fēng)與散熱。建筑物內(nèi)的通信管網(wǎng)系統(tǒng)。信息配線箱至信息插座的線纜。下列內(nèi)容由通信工程設(shè)計(jì)：電信間的

47、其余相關(guān)工藝、其余線纜的設(shè)計(jì)。（5）有線電視系統(tǒng)有線電視電纜由由就近的人孔或手孔穿無(wú)縫鋼管進(jìn)各單晶體珠電信間，保護(hù)管出建筑物外墻1500mm，室外端埋深0.7米，并做好防水措施。每幢住宅進(jìn)戶電纜的數(shù)量及規(guī)格詳見(jiàn)各有關(guān)平面及系統(tǒng)配線纜網(wǎng)系統(tǒng)圖有線電視系統(tǒng)采用860HZ雙向網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，信號(hào)傳輸網(wǎng)絡(luò)由同軸射頻電纜、放大器和分支分配器組成，系統(tǒng)經(jīng)雙向光工作站或雙向放大器放大，以分支分配方式設(shè)計(jì)。本系統(tǒng)另可作為寬帶接入網(wǎng)，既可有收看電視的基本功能，又可提供多功能住處服務(wù)。到用戶終端的信號(hào)電平滿足686db.系統(tǒng)內(nèi)各種元器件就有配套的廠家提供。系統(tǒng)的各項(xiàng)電氣性能指標(biāo)滿足市有線電視聯(lián)網(wǎng)接口的要求。住宅采用

48、豎井上升形式，各樓層設(shè)置明裝電視電纜分接箱，內(nèi)按需配置放大分支分配器等。住宅終端數(shù)量為1340只。每套住宅設(shè)置壁嵌式信息配線箱，每戶引入1-2路接入線，通過(guò)箱內(nèi)的分配器，可擴(kuò)展6-8路信號(hào)。（6）安全防范系統(tǒng)樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)系統(tǒng)按可視系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)并預(yù)留管線，戶內(nèi)設(shè)置緊急呼叫求助按鈕。電梯轎廂設(shè)置緊急呼叫按鈕或報(bào)警電話，信號(hào)傳輸至安保中心控制室，本系統(tǒng)內(nèi)信號(hào)電纜的型號(hào)規(guī)格根據(jù)所選設(shè)備的要求另行配置。系統(tǒng)所需電源接入底層的訪客對(duì)講分接箱。對(duì)講聯(lián)網(wǎng)電纜引至安保中心控制室或值班室的小區(qū)訪客對(duì)講系統(tǒng)，穿鋼管詳見(jiàn)各有關(guān)平面及系統(tǒng)配線纜網(wǎng)系統(tǒng)圖。通過(guò)選 裝的信息配線箱模塊，能連接多個(gè)對(duì)講分機(jī)。住宅采用豎井上

49、升形式，各樓層設(shè)置明裝訪客對(duì)講分接箱等。防盜報(bào)警系統(tǒng)在住宅單元的底層、二層和頂層設(shè)置防盜報(bào)警控制器，陽(yáng)臺(tái)、窗等部位設(shè)置入侵探測(cè)器，報(bào)警信號(hào)的接入方式和干線上升方式同樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)。通過(guò)選裝的信息配線箱模塊，能擴(kuò)展監(jiān)測(cè)點(diǎn)和報(bào)警點(diǎn)。防盜報(bào)警系統(tǒng)采用以下探測(cè)器：壁掛被動(dòng)紅外入侵探測(cè)器，視場(chǎng)中心與可能入侵的方向成90度。吸頂被動(dòng)紅外入侵探測(cè)器，安裝上重點(diǎn)部位的上方天花板上。幕簾式被動(dòng)紅外入侵探測(cè)器，安裝于窗戶上方一邊距離角50mm處。磁開(kāi)關(guān)入侵探測(cè)器，安裝于防盜門(mén)的開(kāi)合處，距上角150mm處，及窗的開(kāi)合處上方距窗角50mm處，舌簧管安裝于門(mén)、窗框上，磁鐵安裝于門(mén)、窗框上，兩者對(duì)準(zhǔn)，間距應(yīng)為5mm左右

50、且保證可靠工作。易燃?xì)怏w探測(cè)器，吸頂安裝于廚房。安防系統(tǒng)中的電視監(jiān)控、周界防范報(bào)警、電子巡更和停車庫(kù)管理等子系統(tǒng)和數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)均有專業(yè)公司另行出圖。弱電系統(tǒng)與強(qiáng)電系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系、所涉及的強(qiáng)弱電界面，須有系統(tǒng) 承包或集成廠商提供方案，經(jīng)業(yè)主和設(shè)計(jì)認(rèn)可后另行出圖，實(shí)施。（7）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：本工程在地下車庫(kù)，商業(yè)用房，社區(qū)中心等單體建筑內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制裝置，按二級(jí)保護(hù)對(duì)象要求設(shè)計(jì)。本系統(tǒng)與其他相關(guān)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。5.5.3暖通設(shè)計(jì)（1）工程概況本地塊由住宅及配套公建組成，最高建筑二期23層。住宅區(qū)內(nèi)包括單元住宅及必要的設(shè)備用房等組成，有地下停車庫(kù)。對(duì)地下停車庫(kù)進(jìn)行通風(fēng)設(shè)計(jì)。（2）

51、設(shè)計(jì)依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范平戰(zhàn)結(jié)合人民防空工程設(shè)計(jì)規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50054-96(2005年版)民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程 (DGJ08-88-2000)汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB50067-97)機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)（場(chǎng)）環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)程 (GJ08-98-2002)全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào).動(dòng)力(2003年版)通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 GB 50243-2002城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GBJ16-87(2006年版)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50098-98人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范建筑專業(yè)所提條件3、設(shè)計(jì)參數(shù)室外氣象參數(shù) 大氣壓hpa空調(diào)干球溫度

52、濕球溫度相對(duì)濕度%通風(fēng)干球溫度主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)速m/s夏 季1025.13428.232東南3.2冬 季1005.3-475%3西北3.1通風(fēng)換氣次數(shù)房間名稱換氣次數(shù)（次/時(shí)）配電房15水泵房、庫(kù)房3公用廁所10地下車庫(kù)6電梯機(jī)房15（或保持溫度不高于40）4、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)配套公建擬采用vrv小型集中空調(diào)系統(tǒng)住宅內(nèi)空調(diào)機(jī)由業(yè)主自行設(shè)置，室外空調(diào)主機(jī)由建筑統(tǒng)一設(shè)置，并預(yù)留電源。5、機(jī)械通風(fēng)設(shè)計(jì)地下一層停車庫(kù)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)計(jì)擬采用離心式通風(fēng)機(jī)組，根據(jù)車庫(kù)防火區(qū)及防煙分區(qū)的設(shè)置，設(shè)計(jì)布置相關(guān)的排風(fēng)及進(jìn)風(fēng)機(jī)房，車庫(kù)排風(fēng)的排放點(diǎn)設(shè)于建筑相對(duì)設(shè)點(diǎn)，以滿足環(huán)保衛(wèi)生要求。車庫(kù)的排風(fēng)集中排放。地下水泵房、變配電房等

53、設(shè)備房間設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。公共廁所的衛(wèi)生間均設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。排風(fēng)由豎井集中后排放，排放點(diǎn)設(shè)于建筑相對(duì)高點(diǎn)，滿足環(huán)保衛(wèi)生要求。住宅廚房設(shè)置脫排油煙機(jī)排風(fēng)，同一垂直方向的廚房合用一個(gè)排煙道，排煙道采用雙風(fēng)道煙道，參照標(biāo)準(zhǔn)圖集。6、消防設(shè)計(jì)地下一層停車庫(kù)設(shè)計(jì)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)兼作消防機(jī)械排煙系統(tǒng)。平時(shí)作為車庫(kù)的送、排風(fēng)系統(tǒng)，火災(zāi)時(shí)作為車庫(kù)的消防排煙及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。車庫(kù)的排煙系統(tǒng)根據(jù)建筑的防煙分區(qū)進(jìn)行設(shè)置，滿足消防規(guī)范的要求，地下車庫(kù)排煙量按換氣次數(shù)6次/時(shí)計(jì)算，車道自然補(bǔ)風(fēng)。通風(fēng)及防排煙風(fēng)管均采用不燃材料制作。通風(fēng)的防火，防煙分區(qū)服從于建筑防火，防煙單元。凡穿過(guò)不同防火分區(qū)、沉降縫、通風(fēng)機(jī)房等火災(zāi)危險(xiǎn)性較大房間

54、的隔墻或樓板處的通風(fēng)管道均設(shè)防火閥。所有單體的防煙樓梯間及其合用前室均采用可開(kāi)啟外窗進(jìn)行自然排煙。配套公建大空間等按規(guī)程設(shè)置防排煙系統(tǒng)。排煙風(fēng)機(jī)入口處設(shè)置能自動(dòng)關(guān)閉的排煙防火閥并與該風(fēng)機(jī)連鎖控制。7、環(huán)保設(shè)計(jì)噪聲預(yù)防1）對(duì)風(fēng)機(jī)采用低噪聲型。2）所有的電動(dòng)設(shè)備均設(shè)減震措施，防止固體傳聲。3）對(duì)通風(fēng)機(jī)房等設(shè)備用房的圍護(hù)結(jié)構(gòu)作吸聲處理。4）送、排風(fēng)管設(shè)消聲裝置。廢氣排放地下 車庫(kù)等均考慮排風(fēng)和排風(fēng)高度，排風(fēng)集中經(jīng)土建風(fēng)道至2.5米以上高處排放。8、節(jié)能設(shè)計(jì)機(jī)電產(chǎn)品均采用高效節(jié)能型?？照{(diào)冷媒管道均采用高絕熱性能的材質(zhì)進(jìn)行保溫。圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)應(yīng)符合夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ134-2001）的規(guī)定。地下停車庫(kù)誘導(dǎo)式通風(fēng)風(fēng)機(jī)設(shè)置CO濃度探測(cè)儀能有效地控制系統(tǒng)排風(fēng)風(fēng)機(jī)的開(kāi)啟，從而達(dá)到節(jié)能的目的。5.5.4節(jié)能設(shè)計(jì)（1）建筑設(shè)計(jì)客廳、起居室采用斷橋鋁合金框，LOW-E中空玻璃，屋面及外墻作保溫隔熱處理，外墻采用30mm擠塑聚苯板，以達(dá)到KM1.0。屋面采用20mm擠塑聚苯板加珍珠巖保溫系統(tǒng)。（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用輕質(zhì)隔墻，減輕建筑自重，節(jié)約結(jié)構(gòu)構(gòu)件用料。（3）給排水設(shè)計(jì)潔具采用節(jié)水型沖洗配件，水泵