房地產(chǎn)投資概述

1、 本章內(nèi)容本章內(nèi)容3.1 3.1 房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資的特征3.2 3.2 房地產(chǎn)投資的形式與利弊房地產(chǎn)投資的形式與利弊* *3.3 3.3 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 本節(jié)內(nèi)容本節(jié)內(nèi)容 3.1.1 3.1.1 房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的特征 3.1.2 3.1.2 房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資的特征(1)不可移動(dòng)性 (2)獨(dú)一無二性(3)壽命長久性 (4)數(shù)量有限性(5)用途多樣性 (6)相互影響性 (7)易受限制性 (8)保值增值性(9)價(jià)值高大性 (10)難以變現(xiàn)性(1) 位置固定性(2) 壽命周期長(3) 適應(yīng)性（用途多樣性 ）(4) 不一致性（獨(dú)一無二性）(5) 政策影響性(6)

2、 對專業(yè)管理的依賴性(7) 相互影響性 本節(jié)內(nèi)容本節(jié)內(nèi)容 3.2.1 3.2.1 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資的形式* * 3.2.2 3.2.2 房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資的利弊* *教材121123 頁 開發(fā)投資 直接投資 置業(yè)投資 間接投資針對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資的利弊：(1) 相對較高的收益水平(2) 能夠得到稅收方面的好處(3) 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持(4) 能夠抵御通貨膨脹的影響(5) 能提高投資者的資信等級(jí)(6) 投資數(shù)額巨大 (7) 變現(xiàn)性差(8) 投資回收期較長(9) 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)(1) 相對較高的收益水平 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，股本金收益率一般能 達(dá)到15，在

3、有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 杠桿杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^30。 在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，股本金收益率一般也 能達(dá)到10左右。 (講義8) 財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿就是投資者以自有資金（股本 金）為基礎(chǔ)通過借用別人的錢來擴(kuò)大投資規(guī)模。 (1) 相對較高的收益水平 房地產(chǎn)投資是最易利用財(cái)務(wù)杠桿的一種投資。能否借用別人的錢來擴(kuò)大自己的投資規(guī)模則取決于全投資收益率（自有資金和信貸資金總的投資收益率）和貸款利率。 全投資收益率 貸款利率時(shí)，可借入。 全投資收益率 貸款利率時(shí)，不能借入。 (1) 相對較高的收益水平例1.一項(xiàng)目需總投資50萬元，一年后出售，扣除稅費(fèi)后的收入為58萬元，假設(shè)貸款利率為

4、 6 % 。 自有資金（股本金） 貸款 甲方案 35 15 乙方案 15 35 求甲方案和乙方案的股本金收益率。 (1) 相對較高的收益水平 解：甲方案股本金收益率凈利潤/自有資金 （5850150.06） 35 20.29 乙方案股本金收益率凈利潤/自有資金 （5850350.06） 15 39.33 該項(xiàng)目全投資收益率總利潤/總資金 （5850 ） 5016(1) 相對較高的收益水平 上例中由于項(xiàng)目的全投資收益率大于貸款利率，故可借助于財(cái)務(wù)杠桿作用，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。 注意：注意：上例中如收入僅為52萬元，則甲方案和乙方案的股本金收益率分別為3.14和0.67，而該項(xiàng)目全投資收益率則為4。 (

5、2) 能夠得到稅收方面的好處 目前房地產(chǎn)、施工企業(yè)財(cái)會(huì)制度規(guī)定： 1)納稅收入應(yīng)扣除成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2)折舊進(jìn)入成本，從收入中扣除。 3)折舊年限有一定的彈性空間。 (2)能夠得到稅收方面的好處 稅后收入按下列公式計(jì)算： 純 收 入有效收入費(fèi)用 應(yīng)納稅收入純收入貸款利息折舊 所 得 稅應(yīng)納稅收入所得稅率 稅 后 收入應(yīng)納稅收入所得稅 還貸款本金折舊 (2) 能夠得到稅收方面的好處例2. 某房地產(chǎn)每年純收入12萬元，貸款利息2萬元，還貸款本金1萬元，所得稅率為33。 如果不考慮折舊，則稅后收入為： （122）（122）331 5.7（萬元） 如果考慮2萬元的折舊，則稅后收入為： （1222）（

6、1222）3312 6.36（萬元）(2)能夠得到稅收方面的好處 由于提取了2萬元的折舊，避免了0.66萬元的所得稅。 另外，房地產(chǎn)增值稅的征收總是遲于房地產(chǎn)的實(shí)際增值，使得相應(yīng)的稅收推遲。(3) 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 124(4) 能夠抵御通貨膨脹的影響 125(5) 能提高投資者的資信等級(jí) 125(6) 投資數(shù)額巨大 126 (7) 變現(xiàn)性差 125(8) 投資回收期較長 126(9) 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 126（教材128134 ） 本節(jié)內(nèi)容本節(jié)內(nèi)容3.3.1 3.3.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念3.3.2 3.3.2 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

7、3.3.3 3.3.3 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)3.3.4 3.3.4 風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響(1) 風(fēng)險(xiǎn)的定義*(2) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性(1) 風(fēng)險(xiǎn)的定義* 風(fēng)險(xiǎn)是人們不希望的后果發(fā)生的潛在可能性。 從房地產(chǎn)投資的角度看，風(fēng)險(xiǎn)可定義為房地產(chǎn)投資不利后果發(fā)生的潛在可能性。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。(2) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性 風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性，而不確定性不一定是風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常?？梢杂脴?biāo)準(zhǔn)方差來表示。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越?。粯?biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大。（教材127130頁）(1) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 127(2) 市場供求風(fēng)險(xiǎn)(3) 周期風(fēng)險(xiǎn) 128(4) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)(5) 利率風(fēng)險(xiǎn) 128(6) 政策風(fēng)險(xiǎn)(7) 政治風(fēng)險(xiǎn) 129(8) 或然損失風(fēng)險(xiǎn)（教材130132頁）(1) 收益現(xiàn)金流風(fēng)