房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種分析2主要內(nèi)容第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種簡(jiǎn)介 第二部分 地稅營(yíng)改增相關(guān)政策簡(jiǎn)介3契稅耕地占用稅印花稅印花稅； （設(shè)計(jì)合同）印花稅； （建安合同）印花稅； （借款合同）營(yíng)業(yè)稅； （銷售不動(dòng)產(chǎn)）土地增值稅； （預(yù)征）企業(yè)所得稅； （預(yù)征）印花稅； （商品房銷售合同） 土地增值稅； （清算）拿地階段 建設(shè)施工階段房產(chǎn)銷售階段竣工交房環(huán)節(jié)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅新建商品房不同環(huán)節(jié)涉及的稅種4車船稅：由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)代征。價(jià)格提交基金：根據(jù)棗莊市價(jià)格調(diào)節(jié)基金征收使用管理辦法，2007年10月1日起開始按照房地產(chǎn)開發(fā)按銷售收入的1%征收。2016年1月27日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議

2、決定，為持續(xù)清理和規(guī)范涉企收費(fèi)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，決定清理規(guī)范一批政府性基金收費(fèi)項(xiàng)目。財(cái)政部下發(fā)關(guān)于取消、停征和整合部分政府性基金項(xiàng)目等有關(guān)問題的通知（財(cái)稅201611號(hào)）從2016年2月1日起，停征價(jià)格調(diào)節(jié)基金。該基金停止通過向社會(huì)征收方式籌集，所需資金由各地根據(jù)實(shí)際情況，通過地方同級(jí)預(yù)算統(tǒng)籌安排，保障調(diào)控價(jià)格、穩(wěn)定市場(chǎng)工作正常開展。5拿地階段拿地階段6拿地階段契稅稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法契稅1、 國有土地使用權(quán)出讓；有下列情形之一的，減征或者免征契稅：（一）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一

3、次購買公有住房的，免征；（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（四）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府決定是否減免。1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)的出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；35應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) 稅率2、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；2.土地使用權(quán)的贈(zèng)與、房屋的贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；3、 房屋買賣；（含抵債、股權(quán)投資、翻建）3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。4、 房屋贈(zèng)與；5、 房屋交換；4.出讓土地使用權(quán)，以承受人支付的全部

4、經(jīng)濟(jì)利益作為計(jì)稅價(jià)格。對(duì)“招拍掛”承受的，按土地成交總價(jià)款計(jì)征，不得扣除其中的土地前期開發(fā)成本。6、 承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。7自2013年4月1日起，我省契稅暫執(zhí)行3%的稅率。自2014年7月1日起，棗莊等12市的國有土地使用權(quán)出讓契稅適用稅率由3%調(diào)整為4%，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣、贈(zèng)與、交換等其他轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為契稅適用稅率仍執(zhí)行3%。8稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法耕地占用稅用于建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)征(占)用的國家和集體所有的耕地(占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，亦視為耕地)。1.部隊(duì)軍事設(shè)施用地；（免）2.鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地；（

5、減按2元每平方米）3.學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地（免）4.農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以給予減稅或者免稅1.以縣為單位（a以下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為10元至50元；2.人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米為8元至40元；3.人均耕地在2畝至3畝（含三畝）的地區(qū)，每平方米為6元至30元；4.人均耕地在三畝以上的地區(qū)，每平方米為5元至25元。經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

6、和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但是最高不得超過上述規(guī)定稅額的。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按上述規(guī)定稅額減半征收滕州市耕地占用稅每平米30元以實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，定額征收應(yīng)納稅額=實(shí)際占用耕地面積（平方米）適用定額稅率拿地階段耕地占用稅9納稅義務(wù)人：占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人。計(jì)稅依據(jù)：中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務(wù)院令第511號(hào)）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)。10適用稅額：棗莊市中區(qū)、薛城區(qū)、滕州市

7、每平方米30 元；山亭區(qū)每平方米24 元；嶧城區(qū)、臺(tái)兒莊區(qū)每平方米22 元。占用基本農(nóng)田建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，適用稅額應(yīng)當(dāng)在附件2規(guī)定的當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%.納稅義務(wù)時(shí)間：經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。11稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法印花稅1.各種合同1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本2.財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)；3.國家指定的收購部門與村民委員會(huì)、農(nóng)民個(gè)人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同；4.無息、貼息的貸款合同； 購銷、技術(shù)和建安（0.3）商品房銷售合同、土地使用權(quán)出讓（

8、轉(zhuǎn)讓）合同，按所記載金額的0.5貼花應(yīng)納數(shù)額=應(yīng)納稅憑證記載的金額（費(fèi)用、收入額）適用稅率應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證的件數(shù)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)租賃、倉儲(chǔ)與保險(xiǎn)（1）2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)借款合同（0.05）3.營(yíng)業(yè)帳簿其它合同、資金賬（0.5）4.權(quán)利許可證照證照與賬簿（5元/件）“拿地+建設(shè)施工”階段印花稅121、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財(cái)稅2006162號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。按所載金額萬分之五貼花

9、。2、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免印花稅開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。13這些合同不需要繳納印花稅我國現(xiàn)行印花稅稅收政策規(guī)定了對(duì)13個(gè)列舉稅目征收印花稅，其中合同性質(zhì)的稅目有11個(gè)。對(duì)未列入印花稅列舉范圍的不征稅。常見的不需要繳納印花稅的合同：1.既有訂單又有購銷合同的，訂單不貼花。經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中既有訂單，又有購銷合同情況下，只需就購銷合同貼花，對(duì)訂單無需貼花。2.非金融機(jī)構(gòu)之間簽訂的借款合同。納稅人和非金融性質(zhì)的企業(yè)或個(gè)人

10、簽訂的借款合同不需要繳納印花稅。如企業(yè)向股東借款是企業(yè)進(jìn)行融資的一種方式，和股東所簽訂的借款合同，如果雙方都不屬于金融機(jī)構(gòu)，則無需印花。3.承包經(jīng)營(yíng)合同。承包經(jīng)營(yíng)合同在印花稅稅目中并沒有列舉，不屬于印花稅應(yīng)稅憑證。企業(yè)和政府、上級(jí)主管部門簽訂的承包經(jīng)營(yíng)合同，以及企業(yè)內(nèi)部實(shí)行的承包、租賃合同，不屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，無需印花。14 4.繼續(xù)使用已到期合同無需印花。企業(yè)所簽訂的已貼花合同到期，但因合同所載權(quán)利義務(wù)關(guān)系尚未履行完畢，需繼續(xù)執(zhí)行合同所載內(nèi)容，即繼續(xù)使用已到期合同，只要該合同所載內(nèi)容和金額沒有增加，無須再重新貼花。5.委托代理合同。代理單位和委托方簽訂的委托代理合同，凡僅明確代理事項(xiàng)、權(quán)限和

11、責(zé)任的，不屬于應(yīng)稅憑證，無需貼花。6.貨運(yùn)代理企業(yè)和委托方簽訂的合同和開出的貨物運(yùn)輸代理業(yè)專用發(fā)票。在貨運(yùn)代理業(yè)務(wù)中，委托方和貨運(yùn)代理企業(yè)簽訂的委托代理合同，以及貨運(yùn)代理企業(yè)開給委托方的貨物運(yùn)輸代理業(yè)專用發(fā)票，不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，無需貼花。7.承運(yùn)快件行李、包裹開具的托運(yùn)單據(jù)。對(duì)于托運(yùn)快件行李、包裹業(yè)務(wù)，開具的托運(yùn)單據(jù)暫免貼花。8.電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。15稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率征管部門城鎮(zhèn)土地使用稅1.內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準(zhǔn)

12、開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。 2.在征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造地下建筑用地，按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。1、企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。2、市政街閉道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地實(shí)際占用的土地面積1、大城市每平方米1.5-30元;2、中等城市每平方米1.2-24元;3、小城市每平方米0.9-18元;4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元。應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積適用稅額持有階段城鎮(zhèn)土地使用稅16 納稅義務(wù)人：中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第17號(hào)）第二條規(guī)定，在城市、

13、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。 征稅范圍：房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。 計(jì)稅依據(jù)：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。17納稅義務(wù)時(shí)間：1.根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，對(duì)于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納

14、城鎮(zhèn)土地使用稅。2.國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)）：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。18 根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使

15、用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號(hào)）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。19開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商

16、應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。20棗莊市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知 棗政字201452號(hào) 一、征稅范圍 各區(qū)的征稅范圍為各區(qū)行政區(qū)域；滕州市的征稅范圍為滕州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建制鎮(zhèn)人民政府所在地和經(jīng)省政府批準(zhǔn)的工礦區(qū)。 二、稅額標(biāo)準(zhǔn) 滕州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地為一級(jí)，每平方米年稅額由6元調(diào)整為10元；建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)每平方米年稅額由3元調(diào)整為5元。 三、執(zhí)行時(shí)間 調(diào)整后的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，自2014年7月1日起執(zhí)行。21山東省人民政府魯政字（2016）236號(hào)： 為減輕企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)，階段性調(diào)整部分土地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，滕州市一級(jí)土地，每平方米年稅額為9，建制鎮(zhèn)工礦區(qū)不變。201

17、6年11月1日至2018年12月31日施行。22設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、施工階段、施工階段23印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同等合同。 甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取的費(fèi)用金額，萬分之五的稅率貼花； 銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額的萬分之零點(diǎn)五貼花； 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同，按收取的保

18、險(xiǎn)費(fèi)收入金額的千分之一稅率貼花。24對(duì)外支付勞務(wù)代扣代對(duì)外支付勞務(wù)代扣代繳繳營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅委托代征委托代征25城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)、施工階段的城鎮(zhèn)土地使用稅同取得土地階段。房產(chǎn)稅財(cái)政部、稅務(wù)總局規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。” “納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工

19、企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！?6預(yù)售預(yù)售階段階段27稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn) 1.對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房收入免征營(yíng)業(yè)稅。2.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收。全部?jī)r(jià)款和價(jià)款之外取得的一切費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、基金等等。房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品時(shí)，要代當(dāng)?shù)卣捌渎毮懿块T收取一些資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司在財(cái)務(wù)處理上不是作為自己的營(yíng)業(yè)收入，而是作為代收費(fèi)用處理的。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例中關(guān)于營(yíng)業(yè)額為納稅人從對(duì)方所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的規(guī)定，對(duì)此類費(fèi)用，不論其

20、財(cái)務(wù)上如何核算，均應(yīng)全部計(jì)入銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。5%營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅營(yíng)業(yè)額適用稅率1.代收代付費(fèi)用 2.以房換地的營(yíng)業(yè)額3.以不動(dòng)產(chǎn)抵頂貸款的營(yíng)業(yè)額4.以“還本”方式銷售建筑物的營(yíng)業(yè)額5.無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額6.自建后銷售。銷售階段營(yíng)業(yè)稅28營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的一般規(guī)定營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)

21、天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。29營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的特殊規(guī)定1.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2.納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3.納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。4.納稅人自己新建(以下簡(jiǎn)稱自建)建筑物后銷售的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。5.營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。30稅項(xiàng)

22、征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分(30%)速算扣除額0%棗莊市預(yù)征率：2、3。應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分(40%)速算扣除額5%增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分(50%)速算扣除額15%增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分(

23、60%)速算扣除額25%銷售階段土地增值稅31棗地稅發(fā)201152號(hào)一、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租（公租）住房、棚戶區(qū)改造安置房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅；二、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售普通住房，土地增值稅預(yù)征率維持2%；三、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售非普通住房（含別墅）、非住房（包括商業(yè)用房、寫字樓等），土地增值稅預(yù)征率調(diào)為3%；四、普通住房按省政府確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)要按規(guī)定分別核算，依不同的預(yù)征率分別預(yù)繳土地增值稅；未分別核算的，從高適用預(yù)征率；五、本規(guī)定從2011年8月1日起執(zhí)行。32稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法企業(yè)所得稅居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來源于中國

24、境內(nèi)、境外的所得，非居民企業(yè)的境內(nèi)所得。1、直接農(nóng)產(chǎn)免，減半征收（使用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)）2、定期減免（2免3減半，使用高新微企；3免3減半，使用國家扶持的節(jié)能環(huán)保企業(yè)）3、低稅率（20%，15%，10%）4、加計(jì)扣除（50%、100%）5、投資抵稅（70%、10%）6、減計(jì)收入（90%、特殊的利息、保費(fèi)收入等）7、加速折舊（縮短折舊年限）企業(yè)的應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額25%企業(yè)應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額*適用稅率銷售階段企業(yè)所得稅33行次項(xiàng) 目本期金額累計(jì)金額1 1一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳2 2營(yíng)業(yè)收入3 3營(yíng)業(yè)成本4 4利潤(rùn)總額5 5加:特定業(yè)務(wù)計(jì)

25、算的應(yīng)納稅所得額6 6減:不征稅收入和稅基減免應(yīng)納稅所得額（請(qǐng)?zhí)罡奖?）7 7固定資產(chǎn)加速折舊（扣除）調(diào)減額（請(qǐng)?zhí)罡奖?）8 8彌補(bǔ)以前年度虧損9 9實(shí)際利潤(rùn)額（4行+5行-6行-7行-8行）1010稅率(25%)1111應(yīng)納所得稅額（9行10行）1212減:減免所得稅額（請(qǐng)?zhí)罡奖?）1313實(shí)際已預(yù)繳所得稅額1414特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額1515應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11行-12行-13行-14行）1616減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額1717本月（季）實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額1818二、按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳二、按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳1919上一納稅年度

26、應(yīng)納稅所得額2020本月（季）應(yīng)納稅所得額（19行1/4或1/12）2121稅率(25%)2222本月（季）應(yīng)納所得稅額（20行21行）2323減：減免所得稅額(請(qǐng)?zhí)罡奖?）2424本月（季）實(shí)際應(yīng)納所得稅額（22行-23行）2525三、按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他方法預(yù)繳三、按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他方法預(yù)繳2626本月（季）稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)繳所得稅額2727總分機(jī)構(gòu)納稅人總分機(jī)構(gòu)納稅人2828總機(jī)構(gòu)總機(jī)構(gòu)分?jǐn)偹枚愵~(15行或24行或26行總機(jī)構(gòu)分?jǐn)傤A(yù)繳比例)2929財(cái)政集中分配所得稅額3030分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偹枚愵~(15行或24行或26行分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偙壤?3131其中：總機(jī)構(gòu)獨(dú)立生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門應(yīng)分?jǐn)偹?/p>

27、得稅額3232分支機(jī)構(gòu)分配比例3333分配所得稅額是否屬于小型微利企業(yè)：是否屬于小型微利企業(yè)：是是 否否 謹(jǐn)聲明：此納稅申報(bào)表是根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法、中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例和國家有關(guān)稅收規(guī)定填報(bào)的，是真實(shí)的、可靠的、完整的。 法定代表人（簽字）： 年 月 日納稅人公章：會(huì)計(jì)主管：填表日期： 年 月 日代理申報(bào)中介機(jī)構(gòu)公章：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人執(zhí)業(yè)證件號(hào)碼：代理申報(bào)日期： 年 月 日主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理專用章：受理人：受理日期： 年 月 日中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類，2015年版)稅款所屬期間：年月日至年月納稅人識(shí)別號(hào)：納稅人名稱:金額單位:人民幣元（列至

28、角分）34企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。35棗莊市地稅局關(guān)于明確調(diào)整從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的通知（棗地稅函201

29、438號(hào)）經(jīng)與市國稅局協(xié)商，從2014年1月1日起，我市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率調(diào)整如下：一、開發(fā)項(xiàng)目除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房外，計(jì)稅毛利率為15%。不得低于15%。二、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率為3%36稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法城市維護(hù)建設(shè)稅所有繳納消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人1、海關(guān)對(duì)進(jìn)口產(chǎn)品代征的流轉(zhuǎn)稅，免征城建稅；2、對(duì)中外合資企業(yè)和外資企業(yè)暫不征收城建稅。納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%應(yīng)納稅額=（增值稅+消費(fèi)稅+營(yíng)業(yè)稅）*適用稅率納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的稅率為5

30、%納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、縣屬鎮(zhèn)的，稅率為1%銷售階段城市維護(hù)建設(shè)稅37印花稅在預(yù)售商品房時(shí)，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時(shí)，按合同所記載金額的萬分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務(wù)處理同拿地階段。房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段房產(chǎn)稅稅務(wù)處理同施工階段階段。售樓處。38稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率征管部門房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋1、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅2、納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅3、從2001年1月1日起，對(duì)按照政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和

31、自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅；從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；年稅率為1.2%以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（1-10%或30%）稅率（1.2%）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。年稅率為12%以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入稅率(12%)持有階段房產(chǎn)稅39個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅工資薪金所得，7級(jí)超額累進(jìn)稅率利息、股息、紅利所得 20%40竣工銷售階段竣工銷售階段41企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。42企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）

32、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號(hào)）43詳解企業(yè)所得稅扣除項(xiàng)目1、利息支出的扣除向金融機(jī)構(gòu)借款利息據(jù)實(shí)扣除，向非金融機(jī)構(gòu)借款，不高于金融機(jī)構(gòu)同類貸款的利息予以扣除2、計(jì)稅工資的扣除企業(yè)合理的工資、薪金予以據(jù)實(shí)扣除3、在職工福利費(fèi)（工資薪金總額14%）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)（工資薪金總額2%）和職工教育經(jīng)費(fèi)（工資薪金總額2.5%，超出部分準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除）4、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（銷售收入的15%，可據(jù)實(shí)扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)） 5、捐贈(zèng)的扣除（會(huì)計(jì)利潤(rùn)12%以內(nèi)）6、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除（實(shí)際發(fā)生額的60%，最高不得超過銷售收入的5）

33、44土地增值稅（清算）45詳解土地增值稅扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本) 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用） 三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。（5）加計(jì)扣除 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按

34、取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。46土地使用稅納稅的截止時(shí)間財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2008152號(hào)）規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)?！?參考：該規(guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納：（1）例某納稅人將房屋或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，房屋被拆除等。實(shí)物發(fā)生變化（2）權(quán)利發(fā)生變化，應(yīng)該主要從合同簽訂判斷，財(cái)稅2006186號(hào)文件規(guī)定了合同簽訂日是判定開始繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對(duì)出讓土地的一方應(yīng)該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。權(quán)利發(fā)生變化，主要是辦理相關(guān)手

35、續(xù)，即產(chǎn)權(quán)證、土地使用證或“合同”、“協(xié)議”這些履行了。權(quán)利發(fā)生變化。47印花稅根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在竣工銷售商品房時(shí)，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時(shí)，按合同所記載金額的萬分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。48房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)稅地19868號(hào)規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。49房產(chǎn)稅計(jì)稅原值的確認(rèn) 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土

36、地使用稅等政策的通知(財(cái)稅2010121號(hào))的規(guī)定，“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！?“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。” 租賃。50營(yíng)改增相關(guān)政策營(yíng)改增相關(guān)政策51營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)有關(guān)問題明確如下： 一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。 二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，52營(yíng)改增后，地稅發(fā)票過渡及使用須知自2016年5月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向試點(diǎn)納稅人發(fā)放發(fā)票。試點(diǎn)納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，享受免征增值稅政策的納稅人（如醫(yī)院、