XX年廣廈之江珊瑚村綜合項(xiàng)目咨詢定位報(bào)告

1、XX年廣廈之江珊瑚村綜合項(xiàng)目咨詢定位報(bào)告What 做什么 邏輯步驟Why 為什么2、大杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究總體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析分物業(yè)市場(chǎng)分析（酒店式公寓、商圈分析、高檔酒店市場(chǎng)）1、之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域發(fā)展研究區(qū)域之于城市的角色判斷區(qū)域總體規(guī)劃分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)分析高端居住市場(chǎng)研究（住宅、酒店式公寓）高檔酒店市場(chǎng)研究區(qū)域旅游市場(chǎng)研究區(qū)域區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域辦公市場(chǎng)研究7、分物業(yè)定位建議項(xiàng)目背景研究3、項(xiàng)目發(fā)展條件研究地塊整體地塊景觀分析地塊交通分析地塊周邊環(huán)境分析地塊swot總結(jié)6、項(xiàng)目總體定位建議項(xiàng)目總體定位建議項(xiàng)目主題定位建議物業(yè)功能組合建議道路交通組織建議酒店式公寓定位高星級(jí)酒店定位配套商業(yè)定

2、位項(xiàng)目定位建議篩選條件： 地塊性質(zhì) 區(qū)域定位 市場(chǎng)情況.可能性可行性4、區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域謀略（區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)分析）5、高檔類似項(xiàng)目案例分析定位謀策項(xiàng)目適應(yīng)性及競(jìng)爭(zhēng)性分析篩選條件： 區(qū)域市場(chǎng)本項(xiàng)目可發(fā)展物業(yè)建議2謀局篇之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域發(fā)展研究大杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概述項(xiàng)目自身發(fā)展條件研究項(xiàng)目背景研究3區(qū)域之于城市的角色判斷區(qū)域總體規(guī)劃分析區(qū)域空間格局分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析1.之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域發(fā)展研究45之江之于大杭州的城市功能之江休閑度假區(qū)位于大杭州西南；西湖、西溪、之江旅游圈的組成部分，在城市體現(xiàn)的主要功能是旅游、休閑、度假功能；板塊定位為城市的后花園；高端休閑度假居住區(qū)、創(chuàng)意創(chuàng)作區(qū)。之江休閑度假區(qū)西湖

3、景區(qū)傳統(tǒng)市中心錢江新城CBD下沙區(qū)濱江區(qū)城西閑林五常城北城東九堡三墩、申花西溪濕地大杭州區(qū)域圖西湖、西溪、之江旅游帶56之江區(qū)塊規(guī)劃定位 2007年，杭州城市西部地區(qū)(上泗區(qū)塊)保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃優(yōu)化工作完成，其中之江地區(qū)的開發(fā)建設(shè)面積達(dá)到41平方公里，同時(shí)提出了推進(jìn)之江工程，打造“品質(zhì)之江”，把之江度假區(qū)建設(shè)成“世界級(jí)旅游休閑勝地、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、旅游綜合服務(wù)區(qū)”一地三區(qū)的目標(biāo)。 之江度假區(qū)的“發(fā)現(xiàn)之旅”將是一個(gè)綜合發(fā)掘和整合旅游資源的過程。除發(fā)展特色旅游景點(diǎn)、休閑娛樂設(shè)施、生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游和現(xiàn)代會(huì)展旅游等業(yè)態(tài)外，錢塘江、龍井茶、大清谷等特色旅游資源將得到整合，并逐步完善配套旅游

4、服務(wù)和集散功能，在之江度假區(qū)形成一條多元化的大旅游產(chǎn)業(yè)鏈，以規(guī)模效應(yīng)贏得世界旅游休閑目的地的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。 “發(fā)現(xiàn)之旅”世界級(jí)休閑地之江板塊自身規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是“世界級(jí)旅游休閑勝地、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、旅游綜合服務(wù)區(qū)”一地三區(qū)的目標(biāo)這個(gè)目標(biāo)的完成過程就是一個(gè)之江的發(fā)現(xiàn)之旅的過程。世界級(jí)旅游休閑勝地生態(tài)建設(shè)示范區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)旅游綜合服務(wù)區(qū)本項(xiàng)目思索?打造高級(jí)別的休閑度假產(chǎn)品發(fā)揮傳統(tǒng)生態(tài)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)提供旅游后休憩棲息之場(chǎng)所給有藝術(shù)細(xì)胞的人發(fā)揮創(chuàng)意的場(chǎng)所67之江區(qū)塊總體規(guī)劃定位規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃用地布局形成“一心五軸六片”的空間結(jié)構(gòu)形式一心：即位于度假區(qū)中西側(cè)的中心綠地，也是上泗地區(qū)的中心綠

5、地；是之江旅游度假區(qū)、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)和浮山雙浦地區(qū)的綠化核心，是地區(qū)綠化景觀和生態(tài)環(huán)境的重要節(jié)點(diǎn)。五軸：即之江路發(fā)展軸、之浦路發(fā)展軸二條發(fā)展軸和繞城公路綠化景觀軸、云河路(320國(guó)道)生態(tài)發(fā)展軸、沿錢塘江生態(tài)綠化景觀軸三條生態(tài)景觀軸；六片：即規(guī)劃區(qū)內(nèi)的六個(gè)功能片區(qū)，具體為綜合度假片區(qū)，北部居住片區(qū)、商貿(mào)旅游片區(qū)、南部居住片區(qū)、沿江旅游度假片區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)。中心綠地之浦路發(fā)展軸規(guī)劃用地布局形成“一心五軸六片”的空間結(jié)構(gòu)形式，居住片區(qū)、商貿(mào)旅游片區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)相互依存，形成完善的空間發(fā)展格局之江路發(fā)展軸繞城綠化景觀軸運(yùn)河路生態(tài)景觀軸沿江綠化景觀軸78之江區(qū)塊總體規(guī)劃-區(qū)域?qū)ν饨煌▽?duì)外交通：之江路-往東沿

6、錢塘江，經(jīng)六和塔可至杭州市區(qū)；320國(guó)道往富陽方向；靈梅遂道-往北經(jīng)梅家塢和隧道，可至靈隱再達(dá)市區(qū)；之江大橋-往東跨江經(jīng)浦沿至蕭山；輕軌線（規(guī)劃中）-往東經(jīng)之江大橋跨江至蕭山，往西至富陽并與杭州市經(jīng)軌線連接 ，?？空驹谥行氖治鱾?cè)；水上航線-錢塘江邊開辟度假區(qū)專用碼頭道路交通四通八達(dá)，快速便捷；未來將建成規(guī)劃輕軌和之江大橋進(jìn)一步便利了之江板塊的交通89內(nèi)部交通：度假區(qū)內(nèi)部干道(規(guī)劃中)采取環(huán)路，環(huán)路是聯(lián)系各功能區(qū)塊的主通道。繞城公路是快速高架干道。此外，還有度假區(qū)專設(shè)的游覽車道、自行車道、步行道和馬車道之江西路-在度假區(qū)北部橫貫東西，連接高爾夫球場(chǎng)。支路-各功能區(qū)塊內(nèi)部的道路。自行車道-建立一

7、個(gè)便利的非機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)。步行系統(tǒng)-以江濱風(fēng)景線及商業(yè)步行街特色的步行系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)輕軌系統(tǒng)-今后沿林蔭環(huán)路外側(cè)設(shè)立區(qū)內(nèi)輕軌系統(tǒng)。繞城公路步行道自行車道馬步行街車道游覽車道之 江 西 路道路交通規(guī)劃：區(qū)塊內(nèi)部交通呈圓弧型，游覽道、行車道、步行道合理分離，便于游覽活動(dòng)的開展之江區(qū)塊總體規(guī)劃內(nèi)部交通910之江區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀目前開發(fā)情況以之江路為界來判斷，之江路以北基本已開發(fā)，以住宅、游樂用地為主，規(guī)劃予以保留；之江路以南基本未開發(fā)，目前基本以農(nóng)居、企業(yè)、水塘為主。近幾年，之江板塊開發(fā)建設(shè)主要集中在之江路以南，圍繞之江路、之浦路等區(qū)域主干道開發(fā)。之江板塊之江路以南的區(qū)域比重較大，尚處于待開發(fā)階段，是近幾年區(qū)域

8、開發(fā)的重點(diǎn)之江路1011之江區(qū)塊商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地規(guī)劃本案之江度假區(qū)1101 冰雪世界旅游休閑項(xiàng)目占地面積為349畝，文化旅游商業(yè)兼容用地 02 SHOPPING MALL占地面積為557畝，56萬方，文化旅游商業(yè)兼容用地 03 核心留用地04 沿江文化旅游商業(yè)地塊占地面積為146畝，文化旅游商業(yè)兼容用地 05 沿江住宅地塊占地面積為185畝，住宅用地 06 南片住宅區(qū)占地面積為140畝，住宅用地 07 鳳凰創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)意辦公產(chǎn)品占地面積332畝，工業(yè)工地08 轉(zhuǎn)塘特色商業(yè)街占地面積為420畝，文化娛樂及商業(yè)金融業(yè)用地 09 浮山科技區(qū)辦公產(chǎn)品占地面積為70畝，商業(yè)金融業(yè)用地 浮山科技區(qū)辦公科

9、研產(chǎn)品占地面積為65畝，科研用地 11 派拉蒙影城主題公園占地面積350畝，文化旅游商業(yè)兼容用地 之江區(qū)塊作為旅游休閑區(qū)域，近期會(huì)有冰雪世界、派拉蒙電影主題大量主題鮮明的商業(yè)旅游項(xiàng)目；將規(guī)劃一個(gè)56萬平的大型shoppingmall、52萬方轉(zhuǎn)塘特色商業(yè)街；開發(fā)三個(gè)創(chuàng)意辦公類項(xiàng)目未來之江板塊將是一個(gè)自身配套完善、功能齊全的板塊。形成很濃厚的休閑旅游度假以及創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)氛圍。1112之江區(qū)塊產(chǎn)業(yè)布局之江區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)是以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為支柱、以藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充的多功能發(fā)展格局。旅游休閑產(chǎn)業(yè)以東部區(qū)域?yàn)楹诵模苌秸麄€(gè)區(qū)塊旅游休閑產(chǎn)業(yè)是支柱：依托區(qū)域豐富的旅游景點(diǎn)，大力發(fā)展自然景點(diǎn)游、主題

10、景點(diǎn)游、鄉(xiāng)村及農(nóng)業(yè)觀光旅游、工業(yè)旅游、大學(xué)旅游、以及相關(guān)旅游生活配套產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)塘單元?jiǎng)?chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)是補(bǔ)充：依托中國(guó)美院等高校，發(fā)展以藝術(shù)創(chuàng)意為主題的轉(zhuǎn)塘單元本案之江度假區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃單元11休閑旅游度假區(qū)藝術(shù)創(chuàng)意主題轉(zhuǎn)塘單元總部經(jīng)濟(jì)主題浮山單元休閑商務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)浮山單元商務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)是升華：總部經(jīng)濟(jì)和休閑商務(wù)隨著板塊成熟發(fā)展起來，將會(huì)加快區(qū)域成熟的進(jìn)程。12總體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店分析商圈分析2.大杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1314杭州市整體商品房市場(chǎng)杭州市銷售量09年3月開始攀升，之后呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，供應(yīng)量也隨之增加。存量房則由09年初的三萬套下降到年底的一萬套。

11、成交均價(jià)去年3月開始一路攀升，今年2月份價(jià)格突破兩萬，與去年低點(diǎn)比翻了一倍。10年年初兩個(gè)月為傳統(tǒng)淡季，成交量有所下降，但價(jià)格整體趨勢(shì)仍然保持向上。商品房市場(chǎng)火爆、商品房存量不斷減少，商品房均價(jià)不斷上揚(yáng)。杭州樓市成為全國(guó)沸點(diǎn)樓市之一。1415杭州市商品住宅分布區(qū)域下沙、江干、濱江區(qū)三個(gè)區(qū)域成交量占市成交量比重最大。區(qū)域內(nèi)在售樓盤較多支撐了成交量。之江區(qū)由于目前推出市場(chǎng)產(chǎn)品不多，所占市場(chǎng)比例不高。杭州09-10年2月商品房分區(qū)市場(chǎng)份額變化下沙、江干、濱江三個(gè)主力供應(yīng)區(qū)比重最大，之江區(qū)目前上市產(chǎn)品不多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小1516區(qū)域整體市場(chǎng)分析 之江區(qū)09年3月-12月成交量保持在200套上下，月份達(dá)到

12、成交最高點(diǎn)，進(jìn)入10年成交量驟降，供應(yīng)量與成交量變化趨勢(shì)基本相同。 區(qū)域成交價(jià)格在4月到達(dá)谷底后開始上漲11月底均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，突破兩萬元，之后保持在19500元上下。 09年區(qū)域存量呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，10年前兩個(gè)月降至三百余套。之江板塊商品房銷售非常火爆，體現(xiàn)在存量房急劇減少、新增供應(yīng)快速消化、目前已經(jīng)差不多是無房可售的局面1617總體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店分析商圈分析2.大杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1718杭州市土地市場(chǎng)分析09年土地出讓量是自03年以來最高點(diǎn)，建筑面積接近七百萬方；樓面地價(jià)同樣達(dá)到歷史最高點(diǎn)。09年各區(qū)域成交地塊中，江干區(qū)成交量最多，建筑面積203.4萬

13、方，其次是拱墅區(qū)與下沙區(qū)。土地成交樓面地價(jià)最高為上城區(qū)，達(dá)到16588元/。隨著市場(chǎng)的不斷升溫，地價(jià)越來越高。09年的全市平均樓面價(jià)已經(jīng)突破一萬，最高的上城區(qū)09年均價(jià)達(dá)到16588元/平方米。09年拱墅、江干、下沙是土地供應(yīng)三大區(qū)。1819杭州市土地市場(chǎng)分析10年1-3月土地出讓量達(dá)到57萬方，建筑面積175萬方，出讓金已達(dá)到152億元。到2010年3月，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。3月拍出文暉路地王。樓面價(jià)達(dá)到25000元/平方米。2010年1月-3月濱江區(qū)成為土地供應(yīng)大戶。192008年6月至今，土地出讓量達(dá)到114萬方，建筑面積397萬方，商業(yè)用地量十分充足。 各區(qū)域中，下城區(qū)土地出讓量及建筑面

14、積最多，土地出讓量第二大區(qū)域是西湖區(qū)，但該區(qū)建筑面積要少于江干。 之江區(qū)商業(yè)用地出讓量最少，建筑面積不到12萬方。杭州市商辦用地出讓情況08年6月至今，商業(yè)辦公用地出讓達(dá)114萬平方，建筑面積接近400萬。主要集中在下城、江干、西湖等區(qū)。之江區(qū)出讓有限，僅5.9萬平方米商辦土地，區(qū)域內(nèi)商辦項(xiàng)目較少。20總體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店分析商圈分析2.大杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2122目前國(guó)內(nèi)存在的酒店式公寓主要有二類：一類是有統(tǒng)一的酒店式經(jīng)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)型公寓酒店，只租不售，通常以高端客戶為服務(wù)對(duì)象，引進(jìn)先進(jìn)的國(guó)際/國(guó)內(nèi)酒店管理公司；另一類是以小產(chǎn)權(quán)為特征，相對(duì)集中管理的公寓酒店，

15、以小戶型與酒店式服務(wù)為賣點(diǎn)目前杭州市標(biāo)準(zhǔn)型酒店公寓基本沒有，均為出售或租售混合。杭州產(chǎn)權(quán)式酒店公寓自04年面世，地段好的周邊配套成為消費(fèi)者的首要參考因素；而價(jià)格直接關(guān)系到其承受能力也就成了購房者考慮的重中之重 。90年代出現(xiàn)，以外籍人士與境內(nèi)高收入客戶為主要服務(wù)對(duì)象；不零星出售，只是出租，側(cè)重居住功能，同時(shí)可能還兼顧辦公，；酒店管理公司多為較一流公司，采用大酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式；多半以“小戶型單身公寓”的面貌出現(xiàn)，以“小戶型、低總價(jià)和酒店式服務(wù)”作為主要賣點(diǎn)；將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主自由居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)；全部或部分酒店式服務(wù)，服務(wù)管理次于大產(chǎn)權(quán)

16、服務(wù)式公寓 產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)型公寓式酒店標(biāo)準(zhǔn)型酒店式公寓杭州市酒店式公寓市場(chǎng)分類酒店式公寓分兩類，一類是純租賃的，一類是銷售型的。杭州市酒店式公寓除了云天財(cái)富中心和歐美中心是部分持有的，其余基本上是銷售為主。2223杭州市酒店式公寓市場(chǎng)分布目前杭州市場(chǎng)的酒店式公寓項(xiàng)目主要集中在新城及濱江一帶，早年主城區(qū)的供應(yīng)基本消耗完全，景觀度假型的酒店式公寓目前市場(chǎng)也處于起步階段。（圖中標(biāo)綠為將售項(xiàng)目）第六大道福雷德廣場(chǎng)風(fēng)尚藍(lán)灣星光國(guó)際視界之窗柏悅軒西溪CIC留莊原筑壹號(hào)萬象城城市芯宇西湖金座360空間易購大廈MOHO尚筑西溪天堂西溪峰尚鳳凰城廣場(chǎng)同方國(guó)際云溪印象觀瀾龍禧廣場(chǎng)水岸帝景泰地北上新城時(shí)代現(xiàn)代

17、印象大西溪板塊濱江下沙城北黃龍文教之江市中心城東錢江新城萬銀國(guó)際都會(huì)錢塘光彩中心華聯(lián)UDC五福天地名匯公館盛泰名都智格星座You盤時(shí)代申花三墩三墩新天地杭州酒店式公寓多為商辦項(xiàng)目，目前呈現(xiàn)遍地開花的局面，未來供應(yīng)項(xiàng)目達(dá)10余個(gè)，之江板塊目前競(jìng)爭(zhēng)不激烈，僅有一個(gè)項(xiàng)目。2324杭州公寓式酒店起步較晚，2004年開始供應(yīng)酒店公寓憑借其小戶型、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為長(zhǎng)期投資和自住的優(yōu)良物業(yè)，在市場(chǎng)平和期其銷售和租賃市場(chǎng)始終處于平穩(wěn)狀態(tài)供求比在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)期變化較大，09年市場(chǎng)反彈，供銷比成幾何級(jí)數(shù)速降均價(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，原因是酒店式公寓原先供應(yīng)量小，都集中在市中心區(qū)域，08-09年市場(chǎng)向外圍發(fā)展，大量低價(jià)

18、酒店式公寓入市，拉低了整體均價(jià)杭州市酒店式公寓市場(chǎng)供求和價(jià)格走勢(shì)杭州市酒店式公寓由于都是類住宅項(xiàng)目，市場(chǎng)情況和住宅類似，2009年隨著市場(chǎng)的急速升溫，銷售大幅上升。市中心酒店式公寓價(jià)格不斷上升，近幾年酒店式公寓往周邊發(fā)展，拉低了整體的均價(jià)，2009年均價(jià)達(dá)到14338元/平方米24代表性酒店式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)代表性酒店式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)EAC歐美中心：以深藍(lán)廣場(chǎng)為范本，引入五星級(jí)酒店管理，并持有部分業(yè)態(tài)便于管理運(yùn)作，背靠黃龍高端辦公區(qū)域，半年內(nèi)售出400套左右，占總體量9成。售價(jià)由17000元/平米一路升幅至30000元/平米，目前二手房市場(chǎng)對(duì)比周邊一般住宅基本持平。（專業(yè)酒店式公寓管理公司管理）新城

19、時(shí)代廣場(chǎng)：濱江房產(chǎn)少有的問題案例。有一定地段優(yōu)勢(shì)，遭遇08年市場(chǎng)浪潮影響滯銷嚴(yán)重?；痉吭?9年去化。08年開盤均價(jià)18500（裝修標(biāo)準(zhǔn)4500），09年開盤均價(jià)15000（裝修標(biāo)準(zhǔn)2000），期間規(guī)劃定位多番改動(dòng)，對(duì)比周邊蔚藍(lán)公寓價(jià)差4成。 （品質(zhì)產(chǎn)品型）香檳之約：拱墅區(qū)商住項(xiàng)目的典型產(chǎn)品，基本為周邊產(chǎn)業(yè)配套為主。例如汽車城附近經(jīng)營(yíng)戶，科技園內(nèi)部管理人員。售價(jià)對(duì)比周邊住宅項(xiàng)目低4成左右。該類項(xiàng)目亦基本屬于低價(jià)跑量產(chǎn)品。（產(chǎn)業(yè)配套型）德泰御峰大廈：臨近申花路未來商業(yè)中心-銀泰天地，由于規(guī)劃前景去化相對(duì)較好，對(duì)比周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)差2成，月均去化35套左右。（前景規(guī)劃型）酒店式公寓定位越高檔、區(qū)域越

20、優(yōu)越，售價(jià)越高越接近于住宅；專業(yè)的酒店式公寓管理有助于提升項(xiàng)目檔次，消除銷售阻力。2526杭州市酒店式公寓市場(chǎng)入住率情況有專業(yè)酒店公司經(jīng)營(yíng)的服務(wù)式公寓入住率大大高于普通物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目2627物業(yè)名稱丁香公寓財(cái)富中心沁園東方金座西湖金座24小時(shí)保安公共區(qū)域清潔服務(wù)商務(wù)中心代叫出租車代收代繳水電費(fèi)免費(fèi)使用健身房免費(fèi)洗衣、干洗服務(wù)/游泳池按摩池健身中心桑拿中心室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)/基本服務(wù)全面，處處體現(xiàn)服務(wù)式公寓的特色。同一般酒店不同，服務(wù)式公寓還提供一些傳統(tǒng)酒店沒有的貼心服務(wù)。服務(wù)式公寓在娛樂設(shè)施配置上，既有傳統(tǒng)酒店的配置又有類似與生活社區(qū)的娛樂配置。杭州市酒店式公寓市場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目同一般酒店不同，高檔

21、的服務(wù)式酒店公寓還提供一些傳統(tǒng)酒店沒有的貼心服務(wù)2728杭州市酒店式公寓市場(chǎng)管理公司管理公司結(jié)構(gòu)不少服務(wù)式公寓選擇了國(guó)際知名的酒店或物業(yè)管理公司進(jìn)行合作，一方面通過合作擴(kuò)大知名度、帶來客流,同時(shí)也可以彌補(bǔ)開發(fā)商所欠缺的酒店管理經(jīng)驗(yàn)。已運(yùn)營(yíng)的服務(wù)式公寓只有財(cái)富中心和龍禧大酒店由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，未運(yùn)營(yíng)的服務(wù)式公寓基本上都由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，因此由酒店管理公司管理的經(jīng)營(yíng)方式是杭州服務(wù)式公寓發(fā)展的趨勢(shì)。公寓名稱 管理公司 丁香公寓 綠城物業(yè)管理集團(tuán) 財(cái)富中心 香港怡高物業(yè)管理公司/假日酒店顧問公司 深藍(lán)廣場(chǎng) 綠城物業(yè)管理集團(tuán) 沁園 綠城物業(yè)管理集團(tuán) 名玨商務(wù)公寓 杭州新基業(yè)物業(yè)管理有限公司 東方金座

22、 第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司 龍禧大酒店 美國(guó)太平洋酒店管理公司 西湖金座 西湖金座酒店公司 世貿(mào)麗晶城Oakwood酒店管理公司 華潤(rùn)西子中心浙江世貿(mào)大飯店 紫晶商務(wù)城浙江奧塞酒店管理公司 龍禧硅谷酒店廣場(chǎng)STARWOOD（喜達(dá)屋） 鳳凰城服務(wù)式公寓香港愛丁堡酒店管理公司 西溪天堂喜來登酒店管理公司杭州市酒店式公寓近年來越來越注重管理公司品牌，像專業(yè)的酒店公寓管理公司奧克伍德、專業(yè)的五星級(jí)酒店管理公司喜來登等等2829杭州市酒店式公寓市場(chǎng)未來供應(yīng)及價(jià)格預(yù)測(cè)杭州目前可售酒店式公寓面積約1,100套，總建筑面積約6萬平方米。2010年市場(chǎng)供應(yīng)量主要集中在錢江新城板塊和下城區(qū)。以40-80的小

23、戶型為主，基本為精裝修房源。推出樓盤的預(yù)期項(xiàng)目大多所處的位置優(yōu)越，地段佳，生活交通便利。預(yù)計(jì)酒店式公寓未來市場(chǎng)格局將大致保持供求平衡，均價(jià)將有一定增幅。供求關(guān)系平衡來源于該類產(chǎn)品成熟度持續(xù)上升后帶來的穩(wěn)定發(fā)展期，均價(jià)漲勢(shì)原因是產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化及市場(chǎng)的發(fā)展。未來市場(chǎng)走勢(shì)大致保持供求平衡格局未來均價(jià)由于供應(yīng)產(chǎn)品的高端化及市場(chǎng)發(fā)展預(yù)計(jì)市場(chǎng)均價(jià)將有相當(dāng)?shù)脑龇鶕?jù)商辦土地供應(yīng)推測(cè)未來幾年酒店式公寓供應(yīng)將會(huì)不斷上漲，市場(chǎng)會(huì)慢慢成熟，酒店式公寓的價(jià)格將呈現(xiàn)逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2930杭州市酒店式公寓市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)：隨著大杭州版圖的擴(kuò)張，酒店式公寓發(fā)展趨勢(shì)由傳統(tǒng)城市核心區(qū)域向城市邊緣區(qū)域逐步擴(kuò)散產(chǎn)品精

24、裝修為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在2000-2500元/。產(chǎn)品還處于起步階段，基本上以40-50平米小戶型為主，以低總價(jià)吸引投資客為主；近年來越來越注重管理公司品牌，世界知名酒店管理公司和專業(yè)酒店式公寓顧問公司開始進(jìn)入市場(chǎng)隨著市場(chǎng)的不斷成熟，酒店式公寓發(fā)展方向會(huì)慢慢向住宅產(chǎn)品靠攏，產(chǎn)品面積段會(huì)越來越豐富，售價(jià)也會(huì)隨著接受程度的提高向住宅價(jià)格靠攏甚至超越住宅的價(jià)格。30總體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店分析商圈分析2.大杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究3132杭州星級(jí)酒店市場(chǎng)研究杭州市高星級(jí)酒店分析32杭州各檔次酒店主要分布在市中心區(qū)域 杭州五星級(jí)酒店18家，四星級(jí)38家，三星級(jí)77家，二星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型

25、酒店(未掛牌星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店及經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店)150家。 杭州星級(jí)酒店主要集中在西湖景區(qū)、武林市中心、慶春這三個(gè)市中心商業(yè)成熟區(qū)域，蕭山及周邊區(qū)縣也集中了部分星級(jí)酒店。黃龍、西溪、之江區(qū)域近年來新增多家星級(jí)酒店，未來區(qū)域潛力較大。杭州星級(jí)酒店布局現(xiàn)狀分析按行功能區(qū)域（家）杭州市高星級(jí)酒店分區(qū)域分布西湖景區(qū)是傳統(tǒng)高星級(jí)酒店分布區(qū)；黃龍、西溪、之江區(qū)域近年來新增多家高星級(jí)酒店，旅游區(qū)域市場(chǎng)潛力較大。33歷年市場(chǎng)水平杭州酒店業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，其市場(chǎng)入住率水平呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。2003-2007年入住率呈現(xiàn)為遞增的態(tài)勢(shì)。2008、2009年整體入住率有所下降，與近年來酒店店供應(yīng)量的 增加，以及全球金融危機(jī)影響有

26、關(guān)。不同星級(jí)酒店入住率水平五星級(jí)酒店因價(jià)格較高等原因略低于四星級(jí)酒店，整體比率差距不大。四星級(jí)及三星級(jí)酒店入住率較高，二星級(jí)入住率最低。說明高星級(jí)酒店說明高星級(jí)酒店 更具備市場(chǎng)潛力。不同檔次酒店入住率水平比較（%）杭州市高星級(jí)酒店入住率分析高星級(jí)酒店的入住率水平高于低星級(jí)，總體來看高檔酒店入住率較高34杭州各檔次酒店歷年平均實(shí)價(jià)（元/天/間）五星級(jí)酒店明顯偏高 杭州五星級(jí)酒店由于均環(huán)西湖景區(qū)分布，加上杭州龐大的高端旅游市場(chǎng)，造成五星級(jí)酒店價(jià)格明顯高于其他檔次酒店。四星級(jí)及以下酒店價(jià)格呈遞減趨勢(shì)四星級(jí)酒店價(jià)格在350-400元之間，約是五星級(jí)酒店的60%左右。四星級(jí)及以下酒店價(jià)格依次遞減。杭州市

27、高星級(jí)酒店價(jià)格特征五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)際房?jī)r(jià)平均在600元左右，比四星級(jí)高45%35航空及其他旅游團(tuán)旅游散客商務(wù)團(tuán)（10人及以上）商務(wù)散客（10人以下）總體客戶性質(zhì)我們將入住星級(jí)酒店的主要客戶群分為：商務(wù)散客、商務(wù)團(tuán)體、旅游散客、旅游團(tuán)體和航空其他等5大部分杭州酒店旅游客與商務(wù)客比例相當(dāng)。其中由于五星級(jí)酒店均分布景區(qū)沿線，故以旅游客居多；四星級(jí)酒店主要集中在市區(qū)，故旅游客占大部分。三星級(jí)酒店客戶結(jié)構(gòu)比較平均，旅游客及商務(wù)客對(duì)該檔次酒店沒有明顯偏好。經(jīng)濟(jì)型酒店 對(duì)商務(wù)客的吸引力略大于旅游客。杭州市高星級(jí)酒店客戶特征分析入住高星級(jí)酒店的一般為商務(wù)人士，但是杭州是國(guó)際知名旅游城市，因此旅游客比例也很高

28、，總體二者比例相當(dāng)。36酒店名稱區(qū)域客房數(shù)上市時(shí)間華美達(dá)酒店濱江區(qū)2002008歌德大酒店下城區(qū)2002008皇冠假日下城區(qū)4002008龍禧硅谷濱江區(qū)3502008喜來登酒店濱江區(qū)5002009海外海上城區(qū)5502009萬豪密度橋下城區(qū)4002009凡爾頓酒店拱墅區(qū)7002010香格里拉湖濱上城區(qū)3002010萬豪大酒店江干區(qū)3002010萬豪濱江濱江區(qū)3802010黃龍二期西湖區(qū)1902010光彩中心江干區(qū)5502011濱江六星上城區(qū)2802011錢江時(shí)代廣場(chǎng)江干區(qū)4002011之江喜來登之江4002012Gongshu700 RoomsJianggan1,250 RoomsShangch

29、eng1,130 RoomsBinjiang1,430 RoomsXiacheng1,000 RoomsXihu190 Rooms拱墅區(qū)700間江干區(qū)1,250 間上城區(qū)1,130 間濱江區(qū)1,430 間下城區(qū)1,000 間西湖區(qū)西湖區(qū)190 間五星級(jí)酒店近幾年供應(yīng)分區(qū)杭州市高星級(jí)酒店發(fā)展預(yù)測(cè)杭州旅游市場(chǎng)潛力巨大，未來各個(gè)區(qū)域都有高星級(jí)酒店上市，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在酒店檔次都定位為高端的情況下，酒店主題特色將成為競(jìng)爭(zhēng)客戶的關(guān)鍵因素。之江400間37總體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店分析商圈分析2.大杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究38商圈分布主商圈1 武林商圈2 湖濱商圈3 吳山商圈次商圈

30、4 秋濤路,四季青5 黃龍6 文教、城西7 拱宸橋8 大關(guān)居住區(qū)9 慶春廣場(chǎng)10 濱江高新產(chǎn)業(yè)區(qū)市級(jí)商業(yè)中心主要為武林、湖濱及吳山三個(gè)商圈，是商業(yè)環(huán)境最為成熟的區(qū)域，杭州百貨集中區(qū)域。周邊次商圈主要為以大型超市賣場(chǎng)為中心社區(qū)性商業(yè)中心。21465103789杭州商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣集中在主商圈內(nèi)，缺乏區(qū)域性商業(yè)綜合體，二級(jí)商圈尚未形成。本項(xiàng)目39商業(yè)總量注：該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括杭州市百貨、大型超市賣場(chǎng)、特色零售型商業(yè)街、大型綜合項(xiàng)目的配套商業(yè)總量之合（不包括普通臨街店鋪等商業(yè)）數(shù)據(jù)來源：DTZ數(shù)據(jù)庫杭州市大型商業(yè)物業(yè)的體量從2000年的24萬增加到2007年底的64.7萬，6年時(shí)間擴(kuò)大了近三倍。從目前發(fā)布的

31、土地出讓等信息來看，未來4年杭州市的商業(yè)體量還將增長(zhǎng)2倍多，達(dá)到177萬方。整體看，杭州市的商業(yè)供應(yīng)速度比較平穩(wěn)；但未來從2008年開始加速，僅2008年一年即新增供應(yīng)近20萬平方米，為歷年之最。杭州市歷年商業(yè)總量及變化（萬）未來供應(yīng)杭州商業(yè)物業(yè)歷年供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，但從2008年開始，供應(yīng)體量開始明顯加大。40供應(yīng)類型數(shù)據(jù)來源：DTZ數(shù)據(jù)庫杭州市歷年商業(yè)供應(yīng)類型（萬）未來供應(yīng)杭州商業(yè)在未來4年供應(yīng)將達(dá)到高峰，特別是隨著錢江新城、濱江區(qū)的發(fā)展，大型購物中心商業(yè)供應(yīng)將明顯加速?？梢灶A(yù)計(jì)，以萬象城為代表的新興商業(yè)將逐漸改變?cè)械闹魃倘οM(fèi)模式。目前杭州百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)良，市場(chǎng)空間明顯，銀泰集團(tuán)等百貨經(jīng)營(yíng)

32、機(jī)構(gòu)加速擴(kuò)張，在城市次級(jí)商圈開始布點(diǎn)，百貨業(yè)將進(jìn)入新一輪的商業(yè)格局。以前隨著城西、下沙等次級(jí)商圈的形成，杭州商業(yè)類型供應(yīng)將更為豐富，百貨及購物中心將成為未來商業(yè)供應(yīng)主力。41未來供應(yīng)百貨購物中心特色商業(yè)街杭州商業(yè)未來供應(yīng)集中在市中心主商圈及錢江新城。市中心主商圈由于城市發(fā)展較為成熟，新增供應(yīng)體量相對(duì)較??；錢江新城則由于是發(fā)展區(qū)域，未來商業(yè)供應(yīng)基本為大型綜合性商業(yè)。城西、拱北區(qū)域居住區(qū)密集，發(fā)展成熟，商業(yè)可開發(fā)空間相對(duì)較小，無法形成集聚性商業(yè)。之江區(qū)域未來會(huì)有一個(gè)總體量55萬方的大型shoppingmall，作為之江板塊的主力供應(yīng)。52萬方的轉(zhuǎn)塘特色商業(yè)街也有可能成為大型綜合商業(yè)體。全市未來供應(yīng)

33、主要集中在錢江新城區(qū)域和市中心商圈，本項(xiàng)目所在之江板塊未來將有1-2個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)。42商業(yè)銷售市場(chǎng)平均售價(jià)17,105元/平方米杭州銷售商業(yè)類型杭州市各區(qū)域銷售型商業(yè)均價(jià)杭州目前在售的商業(yè)主要為住宅及辦公物業(yè)的裙房商業(yè)，其中尤以住宅裙房商業(yè)占主導(dǎo)；大型商業(yè)散售情況極少，多數(shù)為整體出售或出租；西湖、上城、下城區(qū)為杭州老城區(qū)，銷售均價(jià)較高，江干區(qū)受專業(yè)市場(chǎng)售價(jià)影響，商鋪銷售處于較低水平。杭州在售商鋪基本為裙房商業(yè)，大型商業(yè)日益注重業(yè)權(quán)統(tǒng)一，極少散售。元/平方米43杭州商業(yè)小結(jié)杭州市主商業(yè)集中在傳統(tǒng)市中心武林廣場(chǎng)、湖濱、吳山一帶，未來商圈主要集中錢江新城。城西、濱江、下沙要成為次級(jí)商業(yè)中心還需

34、要長(zhǎng)時(shí)間的積累和市民消費(fèi)習(xí)慣的改變。大型商業(yè)體慢慢由分割銷售向持有經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，銷售型商業(yè)主要以住宅和辦公裙房為主。44地塊整體分析地塊景觀分析地塊交通分析地塊周邊已有項(xiàng)目分析地塊SWOT分析3.項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析45地塊整體分析之江國(guó)家旅游度假區(qū)西湖國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)本項(xiàng)目之江大橋（已動(dòng)工）濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū)地塊位于之江國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)位，西湖國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)無縫對(duì)接，通過之江大橋與濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū)相連，距離傳統(tǒng)市中心和錢江新城也僅10公里絕對(duì)是杭州市中心景區(qū)內(nèi)不可多得的寶地市中心商業(yè)商務(wù)核心區(qū)本項(xiàng)目地塊（公元沐橋隔壁、龍王沙路西側(cè)，珊瑚沙路南側(cè)）錢江新城46地塊整體分析地塊204畝，容積率1.

35、8。根據(jù)實(shí)地踏勘，地塊整體比較方正規(guī)整，東西向的珊瑚沙路把地塊分成南北兩部分。北塊較窄，已經(jīng)平整完畢，適合打造首期地標(biāo)性產(chǎn)品，作為之江地區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目圖原公寓公元沐橋龍王沙路之江路珊瑚沙路碧波路規(guī)劃路宋城配套生活區(qū)景觀河47地塊交通分析地塊周邊交通完善，東側(cè)是龍王沙路、南側(cè)規(guī)劃路、西側(cè)碧波路、北側(cè)靠近景觀河，通過北側(cè)的之江路可以方便的到達(dá)市區(qū)。圖原公寓公元沐橋龍王沙路之江路珊瑚沙路碧波路規(guī)劃路宋城配套生活區(qū)景觀河地塊交通四通八達(dá)，通過之江路、梅靈路和規(guī)劃中的輕軌線路可以方便的到達(dá)市中心、西湖景區(qū)等，通過杭千高速和繞城高速可以方便的出城；通過建設(shè)中的之江大橋可以實(shí)現(xiàn)到濱江區(qū)、蕭山區(qū)的快速連接。地塊

36、周邊交通地塊外部交通地塊外部交通包括之江路-往東沿錢塘江，經(jīng)六和塔可至杭州市區(qū)； 320國(guó)道-往西經(jīng)受降至富陽; 靈梅路-往北經(jīng)梅家塢和隧道，可至靈隱再達(dá)市區(qū)；繞城公路-往北至留下，往東跨江經(jīng)聞堰至蕭山，在本區(qū)全程高架跨越，與區(qū)內(nèi)道路立體交叉； 之江大橋-往東跨江經(jīng)浦沿至蕭山； 輕軌線（規(guī)劃中）-往東經(jīng)之江大橋跨江至濱江和蕭山，往西至富陽并與杭州市經(jīng)軌線連接 ，?？空驹谥行氖治鱾?cè)； 水上航線-錢塘江邊開辟度假區(qū)專用碼頭 梅靈路之江路繞城高速320國(guó)道之江大橋輕軌杭千高速48地塊景觀分析圖原公寓公元沐橋龍王沙路之江路珊瑚沙路碧波路規(guī)劃路宋城配套生活區(qū)景觀河梅靈路之江路繞城高速320國(guó)道之江大橋

37、輕軌杭千高速地塊北面城市景觀河，給建筑增添了情趣在之江板塊，背對(duì)五云山、面向錢塘江是多少杭州人的豪宅夢(mèng)想，本地塊具有稀缺的五云山景、可近眺錢塘江景，是不可多得的寶地地塊遠(yuǎn)眺錢塘江景煙霧繚繞的五云山景49地塊周邊已有項(xiàng)目分析本項(xiàng)目所在地塊周邊豪宅遍布，該區(qū)域已經(jīng)在人們心中留下了豪宅的烙印。極地海洋世界公園給區(qū)域營(yíng)造了濃厚的海洋氛圍，本項(xiàng)目能否何其串聯(lián)起來，成為已成熟主題系列的延續(xù)？陽明谷高爾夫藝墅高爾夫別墅篁外美廬沐橋等多個(gè)豪宅項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過3萬，是絕對(duì)的杭州豪宅區(qū)宋城景區(qū)宋城景區(qū)和項(xiàng)目緊靠，作為旅游線路的延續(xù)，能否在建筑風(fēng)格上進(jìn)行參考？50項(xiàng)目所處之江國(guó)家旅游度假區(qū)，且緊靠西湖風(fēng)景區(qū)和錢塘江

38、，區(qū)域位置得天獨(dú)厚；項(xiàng)目北臨五云山、東南眺錢塘江、附近有城市景觀河，具有很高的景觀價(jià)值；珊瑚沙路北面地塊已經(jīng)平整完畢，具備開工條件，且北面地塊靠近之江路，有很好的形象展示作用；地塊具有交通優(yōu)勢(shì)，交通網(wǎng)絡(luò)完善，可以方便的出入景區(qū)，到達(dá)市中心和錢江新城國(guó)際商務(wù)區(qū)。地塊所處環(huán)境周圍豪宅環(huán)繞，是不折不扣的豪宅區(qū)之江度假區(qū)作為一個(gè)成熟的國(guó)家級(jí)旅游渡假區(qū)，會(huì)帶來很多慕名而來的游客資源，給項(xiàng)目發(fā)展帶來契機(jī)。項(xiàng)目附近宋城景區(qū)已經(jīng)有十余年的發(fā)展歷史，對(duì)游客有較大的吸引力，極地海洋世界是新打造的旅游項(xiàng)目，有一定的新鮮感，本項(xiàng)目能否和附近的兩個(gè)景點(diǎn)串聯(lián)起來，成為一個(gè)旅游節(jié)點(diǎn)，是一大契機(jī)。未來幾年內(nèi)軌道交通的打造，之

39、江跨江大橋的開通將大大縮短區(qū)域與傳統(tǒng)市中心的距離。地塊面積較?。?04畝），容積率限制（1.8），且被東西向的珊瑚沙路分割成兩部分，不適合大體量大規(guī)模整體開發(fā)。地塊內(nèi)部不具有天然景觀資源，需要人工營(yíng)造。地塊附近有一定量的拆遷安置房小區(qū)，會(huì)影響項(xiàng)目形象。周邊豪宅項(xiàng)目較多，都會(huì)給本項(xiàng)目帶來一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。周邊酒店以高端低密度度假酒店為主，對(duì)項(xiàng)目有一定威脅，形成差異化設(shè)計(jì)非常重要。周邊道路級(jí)別較高，對(duì)地塊的私密性帶來一定的影響。SWOT地塊SWOT分析51謀略篇區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)研究類似項(xiàng)目案例分析區(qū)域市場(chǎng)研究52區(qū)域高端居住市場(chǎng)研究高端住宅項(xiàng)目酒店式公寓項(xiàng)目區(qū)域高檔酒店市場(chǎng)研究區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域旅游

40、市場(chǎng)研究4.區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)研究53 之江區(qū)09年3月份開始成交量上升，6月份達(dá)到成交最高點(diǎn)，之后保持在200套上下。供應(yīng)量與成交量變化趨勢(shì)基本相同。成交價(jià)格在4月到達(dá)谷底后開始上漲11月底均價(jià)突破兩萬元。區(qū)域存量呈現(xiàn)持續(xù)減少趨勢(shì)。市場(chǎng)走勢(shì)之江09年商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析價(jià)格逐漸飆升，到2009年底已經(jīng)突破2萬均價(jià)，市場(chǎng)存量不斷減少，新增供應(yīng)呈現(xiàn)立即被市場(chǎng)消化的局面區(qū)域樓市非常紅火54 09年之江區(qū)商品房成交面積段中，70-90成交套數(shù)最多，占比34%，占到1/3，其次是130-150 、180 以上面積段，分別占到16%和15%； 09年之江區(qū)商品房成交總價(jià)段中，100萬以下與100-200萬為兩

41、個(gè)主要成交區(qū)間，分別占到40%和39%，其中500萬占到4%，主要是區(qū)域別墅成交。市場(chǎng)走勢(shì)之江09年商品房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)分析可以發(fā)現(xiàn)，之江區(qū)130平方米以上大面積豪宅成交比例很高，達(dá)31%，區(qū)域豪宅逐漸被大眾接受552009年10月27日，華潤(rùn)置地以27.7億拍得之江21-01、02、03地塊，樓面地價(jià)達(dá)15281元/2010年3月， 圖原公寓（沐橋二期）小高層2010年3月預(yù)期售價(jià)為2.2萬2010年3月，公元沐橋精裝修公寓銷售單價(jià)起價(jià)已經(jīng)達(dá)到30000元/平方米，公元沐橋?qū)⒃?月下旬推出新產(chǎn)品美式墅院，約計(jì)40套房源，均價(jià)預(yù)計(jì)40000元/平米。戶型面積在200500平米之間。篁外排屋均價(jià)3

42、0000元/平方米以上篁外3月份推出180方的三房復(fù)式空中公寓，共計(jì)92套房源，價(jià)格在15000-19000元/平方米之間。推出2小時(shí)即售罄。區(qū)塊走勢(shì)之江、轉(zhuǎn)塘板塊房源熱銷，土地?zé)崤?，區(qū)塊價(jià)值快速升級(jí)56之江區(qū)10年預(yù)計(jì)推量41萬方，現(xiàn)有項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)中海篁外推量最大，約8萬方，新帝朗郡預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)清盤，推出剩余5萬方。高爾夫藝墅作為區(qū)域新入市大盤，預(yù)計(jì)10年推出16萬方。市場(chǎng)走勢(shì)之江市場(chǎng)10年增量預(yù)計(jì)區(qū)域樓盤名稱總建面（） 已推量（） 存量（） 可推量（） 預(yù)計(jì)10年推售（） 之江區(qū)新帝朗郡199236 148427 38584 50809 50809 云溪香山180000 176221 853

43、3 0 0公元沐橋80400 65840 14611 14560 14560 中海篁外208972 16944 4745 192028 84383云溪印象創(chuàng)意園31000 5851 1791 25149 25149 新梧桐公寓72870 72870 72870 高爾夫藝墅356990 356990 160000 大家49號(hào)地塊70328 70328 0 華潤(rùn)59號(hào)地塊181280 181280 0 陽明谷68400 38262 8594 總計(jì)413283682641002275 416365 57檔次定位樓盤名地理位置建筑類型可售套數(shù)戶型面積()在售價(jià)格（元/)開發(fā)商西房云溪香山320國(guó)道以北

44、，向山路以西，規(guī)劃望江山路以東，規(guī)劃美院南路以南多層、小高層、高層近30套130-300多11000-13000西房集團(tuán)/杭州西景房產(chǎn)贊成嶺上西湖區(qū)之江國(guó)家旅游度假區(qū)排屋、小高層少量排屋230-250500萬/幢浙江金緯房產(chǎn)，杭州金溢房產(chǎn)公元沐橋之江國(guó)家旅游度假區(qū)多層美式空中別墅少量200-500豪裝30000以上杭州通原房產(chǎn)新帝郎郡之江國(guó)家旅游度假區(qū)排屋、高層100套左右公寓180-28017000浙江金帝置業(yè)圖原公寓之江國(guó)家旅游度假區(qū)小高層少量40-5010000-13000西房集團(tuán)/杭州西景房產(chǎn)篁外之江國(guó)家旅游度假區(qū)排屋、高層少量300-33025000-30000浙江中海雅戈?duì)柗慨a(chǎn)之江

45、板塊樓盤多利用資源景觀優(yōu)勢(shì)，定位高端化58區(qū)域高檔樓盤分布陽明谷別墅2000萬/幢西湖美廬大家09-49號(hào)地塊公元沐橋空中別墅40000元/平方米華潤(rùn)09-54號(hào)地塊金都極地海洋世界公園西房云溪香山均12000-16000元/金都高爾夫藝墅新帝郎郡排屋700萬/套起公寓17000元/贊成排屋500萬/套篁外排屋25000-30000元/西房云溪印象11000-13000元/錢塘新梧桐公寓（暫）在售樓盤預(yù)售樓盤嶺上59樓盤個(gè)案：篁外開發(fā)商：杭州中海雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)物業(yè)地址：之江國(guó)家旅游度假區(qū)占地面積：76畝建筑面積：29萬平方米容積率：2.0物業(yè)類型：高層、排屋戶型面積：公寓100-200平方米，排

46、屋300-330平方米物業(yè)費(fèi)：3.5元/月首次開盤時(shí)間：2009年09月29日首次開盤均價(jià)：24000-27000元/目前均價(jià)：25000-30000元/交付時(shí)間：2011年11月學(xué)區(qū)情況： 杭州第七中學(xué)、規(guī)劃小學(xué)和幼兒園項(xiàng)目特點(diǎn)： 英倫貴族風(fēng)格，專屬主流階層尊崇所享的貴族式山地景觀住宅社區(qū)60樓盤個(gè)案：篁外產(chǎn)品 產(chǎn)品定位為英倫貴族莊園風(fēng)格，產(chǎn)品主要以排屋和空中別墅等業(yè)態(tài)為主動(dòng)態(tài)：11月12日新推了一批排屋，總共有18套房源，戶型面積為300-330平方米，價(jià)格為700-900萬元/套。該項(xiàng)目高層公寓預(yù)計(jì)將于明年6月份推出，主力戶型為100-200平方。61樓盤個(gè)案：公元沐橋開發(fā)商：杭州通原房

47、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置：之江旅游度假區(qū)占地面積：60000總建筑面積：85000容積率：1.2物業(yè)類型：多層、小高層裝修情況：精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000-3500元/建筑風(fēng)格：美國(guó)城市公寓主力戶型：200-500車位配比：1：2銷售價(jià)格：35000-50000元/開盤時(shí)間：2008年1月交房時(shí)間：2009年12月62樓盤個(gè)案：新帝朗郡開發(fā)商：浙江新帝置業(yè)項(xiàng)目位置：之江旅游度假區(qū)占地面積：100000總建筑面積：280000容積率：2物業(yè)類型：排屋、高層裝修情況：毛坯在售戶型：53-155車位配比：1：1銷售價(jià)格：18000元/開盤時(shí)間：2008年10月交房時(shí)間：2010年景觀：使住戶或飽覽高爾夫球場(chǎng)，

48、或遠(yuǎn)眺望江山、象山山景，讓景觀充分地滲透至朗郡內(nèi)部。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格景觀公寓及排屋63隨著之江板塊地鐵四號(hào)線和之江大橋的逐步建成，整個(gè)板塊發(fā)展將迎來新的契機(jī)，板塊內(nèi)住宅明顯向高端發(fā)展，資源景觀優(yōu)勢(shì)已獲認(rèn)可。高端住宅的氛圍形成也將對(duì)區(qū)域內(nèi)其他高端物業(yè)，如商業(yè)、酒店、辦公等產(chǎn)生輻射效應(yīng)。區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)64區(qū)域高端居住市場(chǎng)研究高端住宅項(xiàng)目酒店式公寓項(xiàng)目區(qū)域高檔酒店市場(chǎng)研究區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域旅游市場(chǎng)研究4.區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)研究65區(qū)域酒店式公寓項(xiàng)目西房云溪印象位于云溪香山南面，毗鄰中國(guó)美院，總建筑面積約3.1萬平方米，由6幢建筑組成，每幢面積5000平方左右。從已推出的1號(hào)、5號(hào)兩幢產(chǎn)品看，是多層

49、電梯公寓的形態(tài)，小戶型精裝修公寓為主。項(xiàng)目總體定位包含創(chuàng)意寫字樓、精貴小戶、藝術(shù)LOFT、休閑商鋪等多種物業(yè)形態(tài)。它是以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，集商務(wù)辦公、購物休閑、文化娛樂為一體的多功能、高效率建筑聚落，未來將吸引設(shè)計(jì)事務(wù)所、文化傳播公司、書店、酒吧、飯店、時(shí)尚專賣、圖文公司等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，鍛造杭城首個(gè)藝術(shù)綜合體街區(qū)。項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)50年酒店式公寓，是之江轉(zhuǎn)塘地區(qū)第一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)目前只有云溪印象一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，小戶型為主。位于美院邊上，依托美院，走創(chuàng)意路線的定位產(chǎn)品。66云溪印象開盤銷售情況西房云溪印象共開過兩期，第一期1號(hào)樓，2009年11月開盤，開盤122套，短期內(nèi)售罄。銷售均價(jià)11

50、602元/平方米；第二期5號(hào)樓，2010年3月開盤，開盤122套，開盤幾天內(nèi)已售78套，銷售均價(jià)12500平方米。已開盤產(chǎn)品都是小戶型SOHO形式，總價(jià)50萬上下，民用電，商用水，水費(fèi)3塊一度。云溪印象開盤熱銷，說明項(xiàng)目所在區(qū)域的小戶型酒店式公寓產(chǎn)品接受度是比較高的。但是由于項(xiàng)目本身定位為創(chuàng)意型中低端產(chǎn)品，因此售價(jià)受到限制。67云溪印象酒店式裝修云溪印象的小戶型樣板房可以看到，兩種裝修風(fēng)格，既有簡(jiǎn)約、明快的格調(diào)，也有彰顯低調(diào)奢華的簡(jiǎn)歐風(fēng)情。90%材料部品均是廠家直接定制的成品，然后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)組裝，這樣既確保產(chǎn)品質(zhì)量，也避免在現(xiàn)場(chǎng)施工造成的遺留污染。值得關(guān)注的是，云溪印象的小戶型還在家居功能、舒適

51、性和細(xì)節(jié)上做了細(xì)致的考慮，操作臺(tái)系統(tǒng)、衣柜系統(tǒng)、衛(wèi)浴系統(tǒng)、收納系統(tǒng)、甚至入戶門，都最大化地從人體工程學(xué)角度考慮居住者住得舒適、不易損壞、并易于維修。精裝修菜單式裝修，提供兩種樣板房供選擇、裝修上注重人體舒適性值得參考之處6869之江區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)未來供應(yīng)從未來出讓土地情況看，未來將有52號(hào)、53號(hào)、56號(hào)、57號(hào)四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)量達(dá)20萬方左右。序號(hào)區(qū)域地塊名稱土地面積用地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率建筑高度參考地價(jià)：樓面地價(jià)(元/平方米)預(yù)計(jì)可預(yù)約時(shí)間平方米畝52之江旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘H-C2-01地塊5907988.62商業(yè)240%25%限高50米3000已公告53轉(zhuǎn)塘

52、G-C2/C6-30地塊3254548.62商業(yè)金融兼容科技設(shè)計(jì)1.828%30%限高24米2977可預(yù)約54大清谷地塊4660269.9度假酒店0.5515%60%建筑高度按照檐口高度不超過15米可預(yù)約55之江R21-17地塊3632554.49住宅1.825%30%限高36米7000可預(yù)約56轉(zhuǎn)塘浮山C-1、C-2地塊1977929.67商業(yè)2.335%30%限高40米2010年4月1301519.52住宅1.928%30%限高30米57之江C3/C2-B-14北側(cè)地塊192015288.02文化旅游商業(yè)235%30%限高70米2010年5月69區(qū)域高端居住市場(chǎng)研究高端住宅項(xiàng)目酒店式公寓項(xiàng)

53、目區(qū)域高檔酒店市場(chǎng)研究區(qū)域旅游市場(chǎng)研究區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域辦公市場(chǎng)研究4.區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)研究7071 已投入使用 未投入使用123編號(hào)酒店名稱酒店類型平均掛牌房?jī)r(jià)入住率酒店星級(jí)1杭州玫瑰園度假酒店度假型120055%按五星標(biāo)準(zhǔn)建造2杭州云棲海航度假酒店度假型100060%按五星標(biāo)準(zhǔn)建造3陽明谷希爾假日酒店度假型100050%按五星標(biāo)準(zhǔn)建造4喜來登度假村度假型在建在建按五星標(biāo)準(zhǔn)建造4之江酒店以度假型酒店為主，平均入住率55%左右，區(qū)域內(nèi)酒店檔次較高，多以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，位于宋城附近，主要面向旅游度假人群。之江酒店市場(chǎng)分析目前區(qū)域內(nèi)高檔酒店主要以度假型為主、低密度花園型，主要分布在高檔別墅物業(yè)內(nèi)部

54、，如玫瑰園、陽明谷等。區(qū)域內(nèi)度假酒店選擇余地不大，還有較大的發(fā)展空間本項(xiàng)目7172酒店風(fēng)格分析由于已有項(xiàng)目容積率限制，之江度假區(qū)酒店都以低密度花園酒店為主，存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)都陽明谷度假酒店 歐式別墅風(fēng)格華庭云棲度假酒店 圍合式院落古典風(fēng)格設(shè)計(jì)；內(nèi)部景觀區(qū)以云棲竹徑為主題，造就一種極具江南文化內(nèi)涵的室外園林環(huán)境 綠城玫瑰園度假酒店 新古典主義酒店風(fēng)格7273之江酒店內(nèi)部特征之江現(xiàn)有酒店設(shè)施情況：酒店名稱總層數(shù)客房數(shù)量客房面積配套設(shè)施杭州玫瑰園度假酒店3F60 35-66中餐廳、 宴會(huì)廳、咖啡廳、會(huì)議室、室內(nèi)泳池、室外泳池、酒吧、美容美發(fā)、杭州云棲海航度假酒店6F220 36-50 各式餐廳、酒

55、吧、室外大型游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、臺(tái)球、沙壺球、乒乓球、棋牌和美容美發(fā)陽明谷希爾假日酒店4F120 34-52會(huì)議室、餐廳、酒吧、咖啡廳、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、SPA、歌舞廳、KTV 客房總量在400間，客房面積35方以上，舒適性較強(qiáng)，配套項(xiàng)目比較豐富。7374客戶來源入住目的客源分析之江國(guó)家旅游度假區(qū)旅游市場(chǎng)近年來不斷“升溫”，也帶動(dòng)區(qū)域酒店發(fā)展，之江現(xiàn)有酒店入住客戶以省外及省內(nèi)客戶為主，本地客戶相對(duì)較少。客戶入住目的以旅游度假為主，部分是商務(wù)原因。以其他城市旅游度假客戶為主，省內(nèi)客戶比例較高。74區(qū)域高端居住市場(chǎng)研究高端住宅項(xiàng)目酒店式公寓項(xiàng)目區(qū)域高檔酒店市場(chǎng)研究區(qū)域旅游市場(chǎng)研究

56、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域辦公市場(chǎng)研究4.區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)研究7576區(qū)域旅游市場(chǎng)概況杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)，是國(guó)務(wù)院1992年10月批準(zhǔn)建立的12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)之一。度假區(qū)南頻錢塘江，北依五云山，緊靠西湖景區(qū)，是三江兩湖黃金旅游路線的必經(jīng)之路。經(jīng)兩次管理體制調(diào)整，度假區(qū)規(guī)劃面積已由最初的9.88平方公里擴(kuò)大至50.68平方公里。建區(qū)16年來，主要建成了宋城，西湖國(guó)際高爾夫、金都極地海洋公園國(guó)際童玩節(jié)等主題旅游項(xiàng)目和華庭云棲海航度假酒店，玫瑰園度假酒店，希爾假日酒店等眾多度假單元。累計(jì)接待中外游客超過2900萬人次。其中2008年共接待游客284.33萬人次，門票收入15104.72萬元，同比分別

57、增長(zhǎng)2.12%和20.32 %。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入30多億元資金，基礎(chǔ)配套日趨完善，生態(tài)環(huán)境改善明顯。西湖之江旅游渡假區(qū)錢塘江目前區(qū)內(nèi)以主題旅游項(xiàng)目和度假酒店項(xiàng)目為主突出項(xiàng)目主題是成功的關(guān)鍵7677之江區(qū)塊旅游項(xiàng)目分布本案之江國(guó)家旅游度假區(qū)中旅游度假項(xiàng)目繁多，內(nèi)容豐富，主題廣泛，集娛樂、休閑等功能于一體7778之江區(qū)塊經(jīng)典旅游個(gè)案宋城宋城是反映兩宋文化內(nèi)涵的杭州第一個(gè)主題公園，國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，首批“國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地”，是由宋城集團(tuán)投資興建的中國(guó)最大的宋文化主題公園，年接待游客量達(dá)200多萬人次。西湖觀光，宋城懷古，是杭州21世紀(jì)以來主流的旅游線路。 杭州金都童玩節(jié)已經(jīng)成功舉辦了兩屆，堅(jiān)持

58、以“童玩”為主題概念，掌握每次主題活動(dòng)的原創(chuàng)性，已成了童玩節(jié)的重要指標(biāo)。在每次主題創(chuàng)意的內(nèi)容和形式上，強(qiáng)調(diào)交互式體驗(yàn)，將教育游戲化。并且期望通過杭州童玩節(jié)的舉辦，為杭州乃至長(zhǎng)三角地區(qū)廣大青少年提供一個(gè)放松身心、增進(jìn)親子互動(dòng)、親水嬉戲、寓教于樂的全新平臺(tái)，進(jìn)一步豐富杭州作為生活品質(zhì)之城的休閑文化內(nèi)涵。金都國(guó)際童玩節(jié)宋城古代宋文化主題；童玩節(jié)童玩主題7879之江區(qū)塊經(jīng)典旅游個(gè)案金都極地海洋公園海洋主題杭州之江金都極地海洋公園是之江國(guó)家旅游度假區(qū)管委會(huì)重點(diǎn)推出的大型旅游項(xiàng)目，位于之江國(guó)家旅游度假區(qū)之浦路、楓樺路口，東面一線臨錢塘江，自然山水風(fēng)光十分優(yōu)越。項(xiàng)目占地畝，規(guī)劃建設(shè)極地海洋主題公園、青少年科

59、學(xué)體驗(yàn)中心，國(guó)際風(fēng)情園和花街?？梢枣敲狼鄭u極地海洋世界、圣亞海洋世界、大連老虎灘海洋公園的本土海洋公園將成為華東地區(qū)最大的海洋主題公園。 極地海洋世界7980西湖高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部高爾夫主題之江區(qū)塊經(jīng)典旅游個(gè)案西湖高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部是浙江最早經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)立項(xiàng)、已建成北18洞、符合承辦國(guó)際最高規(guī)格錦標(biāo)賽事要求的頂尖高爾夫球場(chǎng)。已相繼承辦寶馬杯、VOLVO杯、奧迪杯等眾多賽事。該球場(chǎng)占地約4000畝，呈典型的北美開闊式風(fēng)格，娛樂性豐富。白龍?zhí)毒皡^(qū)位于杭州西南郊，距市中心僅 15公里，交通十分便捷，是一個(gè)集觀光、探險(xiǎn)、休閑、度假為一體的旅游勝地。這里山奇水秀，飛瀑流泉，綠蔭如蓋，空氣清新，氣候宜人，是杭

60、城人避暑消夏的樂園，被譽(yù)為 “天堂里的九寨溝”。白龍?zhí)蹲匀伙L(fēng)光8081大清谷野外拓展、生態(tài)游之江區(qū)塊經(jīng)典旅游個(gè)案大清谷，位于龍塢風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)約 3.2公里，面積為3平方公里，是集生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)觀光、野外探險(xiǎn)、野營(yíng)垂釣、極限運(yùn)動(dòng)為一體的新型生態(tài)休閑度假區(qū)。谷內(nèi)鳥語蟲鳴，曲徑通幽，松竹林立，畫中人立，無車馬之喧，得農(nóng)家之樂，被譽(yù)為“天堂里的世外桃源”。 龍塢茶村為杭州市鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)，保留了原始生態(tài)的森林資源，擁有號(hào)稱“天下第一茶村”的杭州最大的茶園。龍塢茶村8182區(qū)域旅游市場(chǎng)總結(jié)之江區(qū)域作為國(guó)家旅游渡假區(qū)，目前區(qū)內(nèi)以主題旅游項(xiàng)目和度假酒店項(xiàng)目為主突出項(xiàng)目主題非常重要。本項(xiàng)目作為一塊旅游文化商業(yè)用