東渡_常州薛家鎮(zhèn)奧園多元社區(qū)項目定位報告

1、東渡_常州薛家鎮(zhèn)奧園多元社區(qū)項目定位報告思考路徑核心問題界定目標下的策略定位方案建議比較開發(fā)策略及經(jīng)濟測算產(chǎn)品定價開發(fā)銷售策略及測算4目標下的策略創(chuàng)新、產(chǎn)品組合突圍景觀特色、宜居概念高性價比、高附加值產(chǎn)品策略2核心問題界定核心問題開發(fā)目標實現(xiàn)項目價值體系銷售利潤最大化挖掘項目價值實現(xiàn)價格突破1可行方案建議開發(fā)策略及經(jīng)濟測算產(chǎn)品方向產(chǎn)品方案3產(chǎn)品建議借鑒案例分析項目開發(fā)目標項目核心問題開發(fā)策略及經(jīng)濟測算核心問題界定目標下的策略定位方案建議直接競爭 薛家鎮(zhèn)居住區(qū)以薛家鎮(zhèn)自然鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的居住區(qū)，相對于東面的核心區(qū)屬于邊緣地帶間接競爭 沿江開發(fā)區(qū)域沿江開發(fā)區(qū)，隸屬新北區(qū)，位于市區(qū)北部邊緣地帶直接競爭市場

2、薛家鎮(zhèn)居住區(qū)市中心干擾競爭市場新北核心板塊間接競爭市場沿江開發(fā)區(qū)域干擾競爭 新北核心板塊通江路及晉陵路沿線，是常州市重點的新規(guī)劃區(qū)核心問題界定區(qū)域市場格局由于本案客源分布范圍較小，區(qū)域封閉性強，故競爭區(qū)域界定以薛家鎮(zhèn)及臨近的沿江開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的住宅項目為主要研究目標直接競爭區(qū)域間接競爭區(qū)域競爭區(qū)域市場界定干擾競爭區(qū)域核心問題界定區(qū)域市場格局競爭區(qū)域項目名稱容積率主要產(chǎn)品直接競爭U-house2.18小高層奧林匹克花園1小高層、多層、聯(lián)體別墅武房地塊1.8小高層河海房產(chǎn)地塊2.3預計小高層為主間接競爭新城清水灣2高層、小高層、花園洋房濱江明珠城2.5小高層、高層錦海星城1.6小高層、高層新立名園2

3、小高層區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線相似度較高，多以小高層為主，缺少產(chǎn)品創(chuàng)新核心問題界定競品產(chǎn)品力對比區(qū)域市場格局區(qū)域內(nèi)項目風格相對單一，立面多以涂料為主，整體欠缺品質(zhì)感項目名稱建筑風格立面材料U-house現(xiàn)代簡約面磚奧林匹克花園現(xiàn)代歐陸面磚武房地塊現(xiàn)代中式涂料河海房產(chǎn)地塊未知未知新城清水灣現(xiàn)代簡約涂料濱江明珠城現(xiàn)代中式面磚錦海星城現(xiàn)代簡約涂料新立名園現(xiàn)代簡約涂料核心問題界定競品風格及品質(zhì)對比區(qū)域市場格局項目主力戶型戶型特點U-house100-135m2三房為主戶型相對單一，大部分房型極為緊湊奧林匹克花園103-139m2三房為主部分房型有N+1的附加值概念武房地塊80-90兩房為主戶型常規(guī)，大部分兩房有空

4、中花園河海房產(chǎn)地塊未知未知新城清水灣80-90m2二房為主附加值較高，花園洋房退臺設計濱江明珠城123-143m2三房為主部分大三房有入戶花園、弧形觀景窗錦海星城102-138m2三房為主戶型緊湊，大部分三房雙臥室朝南新立名園89-95m2兩房為主兩房有空中花園附加值，但南北不夠通透區(qū)域內(nèi)項目房型相對緊湊，小二房與小三房具有較大的市場空間。從市場反饋來看，含有附加值的產(chǎn)品較易為市場接受，但現(xiàn)有房型對附加值體現(xiàn)尚顯單一。戶型多以100-140m2三房為主，產(chǎn)品品質(zhì)較為普通，附加值較低競品戶型對比核心問題界定區(qū)域市場格局區(qū)域市場價格體系競爭區(qū)域項目名稱產(chǎn)品線成交單價（元/m2）直接競爭U-hous

5、e小高層3600奧林匹克花園小高層2800多層3500間接競爭新城清水灣高層、小高層3200花園洋房3800濱江明珠城高層、小高層3450錦海星城高層、小高層2950新立名園小高層3200目前區(qū)域市場高層/小高層公寓產(chǎn)品主力單價：3200-3500元/m2多層公寓產(chǎn)品主力單價：3600-3800元/m2 核心問題界定區(qū)域市場格局未來供應量預估區(qū)域未來一年供應量集中，總計約300萬方，市場去化壓力巨大競爭區(qū)域在售存量未來一年預推案量合計新北區(qū)約198萬方約100萬方約298萬方核心問題界定區(qū)域市場格局核心問題界定項目開發(fā)成本開發(fā)土地面積容積率總建筑面積樓板價項目地塊154380m22308760

6、m2約 910元/m2開發(fā)總成本過高項目盈利能力受阻項目開發(fā)成本（土地成本 + 建安成本）模擬開發(fā)測算核心問題界定項目開發(fā)目標面對激烈的紅海競爭局面，如何進一步挖掘項目價值，實現(xiàn)價格突破？戶型多以100-140m2三房為主，附加值較低區(qū)域未來一年供應量集中，約300萬方項目盈利能力受阻區(qū)域內(nèi)項目風格相對單一，立面多以涂料為主區(qū)域內(nèi)項目同質(zhì)化競爭激烈區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線相似度較高，多以小高層為主開發(fā)總成本過高高層/小高層公寓產(chǎn)品主力單價：3200-3500元/m2Question：Q1如何塑造自身項目體系？Q2如何實現(xiàn)項目銷售目標？核心問題界定充分挖掘項目價值項目總銷最大化面對激烈的紅海競爭局面，如何進

7、一步挖掘項目價值，實現(xiàn)價格突破？項目核心問題開發(fā)策略及經(jīng)濟測算核心問題界定目標下的策略定位方案建議產(chǎn)品導向策略藍海競爭策略需求導向策略核心策略通過江蘇成功案例解讀，認識如何進一步升級產(chǎn)品力弱化市場競爭，打造高性價比產(chǎn)品！通過全市經(jīng)典成功案例解讀，發(fā)掘項目自身屬性決定的突破方向！通過市場既有客戶需求關(guān)注進一步指導項目整體定位！產(chǎn)品導向策略藍海競爭策略需求導向策略基于項目開發(fā)目標下的三大定位策略策略1產(chǎn)品導向策略通過全市經(jīng)典成功案例解讀，發(fā)掘項目自身具備怎樣的形象定位條件可以順勢而為？產(chǎn)品導向策略Q1：如何在項目現(xiàn)有條件下，解決項目體系塑造問題？全市住宅項目市場掃描得到成功案例借鑒尋找本案突破方向

8、，占領(lǐng)區(qū)域市場先機全市典型成功案例解讀我們對常州市場進行了深入的了解和梳理，分下面四類項目進行研究： 地段性項目 小眾直擊類項目 品質(zhì)突圍類項目 產(chǎn)品策略突圍類項目具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，周邊商業(yè)生活配套較齊全產(chǎn)品受眾范圍小，客戶承受能力要求高戶型優(yōu)化，景觀突出，配套完善，注重細節(jié)有豐富、突出的產(chǎn)品線組合，另外在產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品附加值和景觀方面也有獨到之處產(chǎn)品導向策略案例嘉宏盛世 地段性項目全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略地理位置吊橋路與晉陵路交接處項目規(guī)模28萬建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代風格容積率/綠化率4/35%開發(fā)商嘉宏地產(chǎn)設計公司澳大利亞帕萊登物業(yè)公司香港德恒行 主力單價8000元/主力戶型四

9、房137-145嘉宏盛世全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略圍合式布局，中央人造水系與運河形成雙重水景地平抬高2.1米以隔絕住宅與商業(yè)嘉宏盛世全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略賣點1：市中心地段，地段豪宅賣點2：水景住宅，沿河100米景觀長廊賣點3：商業(yè)配套，商業(yè)面積接近10萬平方米常州運河市區(qū)商業(yè)街嘉宏盛世全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略 地段豪宅，大盤項目 運用了人工造坡的手法 項目實際品質(zhì)一般小 結(jié)嘉宏盛世全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略本案所在區(qū)域遠離市區(qū)，缺乏炒作話題與本案匹配度較低嘉宏盛世全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略案例朗詩國際街區(qū) 小眾直擊類項目全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略基本

10、參數(shù)朗詩國際街區(qū)地理位置常州長江中路259號項目規(guī)模13.8萬建筑風格挪威風格容積、綠化率2.5、37%建筑形態(tài)小高層、高層開發(fā)商朗詩地產(chǎn)物業(yè)公司南京朗坤物業(yè)服務有限公司主力單價均價9500元/主力戶型三房133裝修標準2000元/朗詩國際全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略綠化率：37%兵營式排布，略顯呆板200多種的本土植被朗詩國際全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略恒溫：室內(nèi)作用溫度維持在攝氏20度至26度之間恒濕：室內(nèi)空氣相對濕度維持在30%至70%之間恒氧：室內(nèi)送入的新鮮空氣量按照國家住宅設計規(guī)范，大于30立方米科技住宅，環(huán)保材料環(huán)保節(jié)能，恒溫、恒濕、恒氧朗詩國際全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向

11、策略三房二廳二衛(wèi)（133）一房一廳一衛(wèi)（66）戶型普通，尺度感一般戶型缺乏豪宅的舒適感朗詩國際全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略實景樣板房2000元/朗詩國際全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略 常州較為少見的全裝修房(裝修標準2000元/m2) 移植的高科技住宅為項目核心賣點 科技住宅接受群體小小 結(jié)朗詩國際全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略封閉型區(qū)域市場客戶規(guī)模有限小眾產(chǎn)品缺乏足夠市場支撐與本案匹配度偏低朗詩國際全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略案例銀河灣 品質(zhì)突圍類項目全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略項目名稱銀河灣明苑項目規(guī)模30萬開發(fā)商華光地產(chǎn)銷售代理無設計公司美國JAS物業(yè)公司光華物業(yè)（開發(fā)商

12、自有）產(chǎn)品線聯(lián)排別墅、高層、商鋪容積率2.8上市時間08年9月銷售報價6200元/ 綠化率較高 人工水景較多 依靠水系將別墅與公寓自然區(qū)分 全地下車庫，完全人車分流聯(lián)排別墅高層住宅商業(yè)銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略贈送面積：15m2贈送面積：15m2主力戶型：二房90m2，三房120-131m2附加值方式：大面積陽臺，入戶花園贈送面積：7-15m2，約為7.7-11.5%銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略小區(qū)大門設置體現(xiàn)品質(zhì)三段式立面：西班牙風格底部：天然砂巖、頁巖中段：米黃色涂料頂部：淺咖啡西班牙瓦片由于明苑為期房，現(xiàn)場未有實景表現(xiàn)，所以照片為產(chǎn)品相似度極高的星苑，下同。銀河灣全

13、市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略多種的單元門設置部分為底層架空，4.8米挑高銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略大堂為全石材鋪裝但電梯廳部分為涂料，略顯不協(xié)調(diào)銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略大量的人工水系景觀大面積的室外游泳池成為項目核心景觀銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略大量的人工造坡大量的全冠移植400種植被銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略排水溝，雨水管全部都為隱藏式的排水溝細節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略小 結(jié) 真材實料打造公共部分 常州頂級的人造景觀 注重細節(jié)的高品質(zhì) 由于項目已形成品牌與前期的項目形象，大大 彌補常州缺乏樣板段的營銷不足 但是仍

14、有不少地方存在不足銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略該類項目建設成本高本案土地成本較高，若依照開發(fā)將進一步壓縮項目利潤空間與本案匹配度一般銀河灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略案例新城清水灣 產(chǎn)品策略突圍類項目全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略項目名稱新城清水灣項目位置新北區(qū)通江大道376號開發(fā)商新城房產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理新城物業(yè)項目規(guī)模450000容積率2產(chǎn)品構(gòu)成高層、小高層、花園洋房開發(fā)周期共三期，目前一期最早上市時間2008年12月14日住宅總套數(shù)約1020（一期）住宅銷售狀態(tài)一期在售，截至09年3月中旬高層已基本去化新城清水灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略建筑形態(tài)一期產(chǎn)品線：5棟高層

15、（17、22、32層）4棟小高層（11層）8棟花園洋房（5層）銷售報價高層：2900-3100元/小高層：3200-3400元/ 花園洋房：3700-3900元/ 2009.3.15推出共132套房源2R：88m23R：113m22008.12.14推出共533套房源開盤當天即銷售259套2009.4月底推出花園洋房產(chǎn)品面積：70-90m2新城清水灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略1300米濱河長廊 依托老藻江河，打造1300米長的沿河景觀帶，融合社區(qū)內(nèi)部景觀，構(gòu)成社區(qū)景觀體系。 新城清水灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略3/2/1 90m22/2/1 84m2高層戶型空間浪費少，居住舒適新城

16、清水灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略3/2/2 113m23/2/1 88m22/2/1 88m2小高層戶型優(yōu)化戶型空間設計新城清水灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略花園洋房一二層2/2/1 89m2花園洋房三層2/2/1 82m2花園洋房四層2/2/1 73m2花園洋房2/2/1 65m2花園洋房戶型空間利用充分，產(chǎn)品附加值高新城清水灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略小 結(jié)新城清水灣 產(chǎn)品線豐富，滿足容積率的同時，產(chǎn)品組合達到最 大優(yōu)化 零缺陷戶型設計，空間優(yōu)化，洋房產(chǎn)品附加值高 目前尚未交付，景觀部分尚有待檢驗 產(chǎn)品和戶型還有許多可以優(yōu)化的地方全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略新城清水灣地

17、塊條件與本案相似度高區(qū)位條件也與本案相似與本案匹配度較高新城清水灣全市典型成功案例解讀產(chǎn)品導向策略 地段性項目 小眾直擊類項目 品質(zhì)突圍類項目 產(chǎn)品策略突圍類項目本案不具備相同的地段優(yōu)勢區(qū)域客源有限，市場支撐不足成本高，將壓縮本案利潤空間比較適合本案的地塊條件本案突破方向：采取產(chǎn)品策略為導向的開發(fā)策略項目定位方向產(chǎn)品導向策略嘉宏盛世朗詩國際街區(qū)銀河灣新城清水灣規(guī)劃圍合式布局兵營式排布聯(lián)排、高層組合，依靠水系將別墅與公寓自然區(qū)分；全地下車庫，完全人車分流高層、小高層、花園洋房，優(yōu)化產(chǎn)品組合戶型戶型一般科技住宅，創(chuàng)新產(chǎn)品；戶型一般附送大面積陽臺、入戶花園，附加值高零缺陷戶型設計，空間浪費少，居住舒

18、適建筑單體現(xiàn)代風格挪威風格西班牙風格，三段式立面：天然砂巖/頁巖、涂料、西班牙瓦片；大堂全石材鋪裝新古典主義風格景觀中央人造水系與運河形成雙重水景200多種植被頂級人造景觀，大量水景、人工造坡、全冠移植1300米濱河景觀長廊產(chǎn)品細節(jié)人工造坡，隔絕住宅與商業(yè)；近10萬商業(yè)配套；高端物業(yè)服務配套全裝修；智能化系統(tǒng)多種的單元門設置；部分底層架空，4.8米挑高；注重細節(jié)排水溝、雨水管全為隱藏式；北側(cè)自有商業(yè)配套新城自有物業(yè)，溝通便捷，服務品質(zhì)有保障項目定位方向產(chǎn)品導向策略項目定位機會點優(yōu)大項目優(yōu)劣勢產(chǎn)品可利用機會點地塊呈分隔中等體量多產(chǎn)品線組合產(chǎn)品附加值社區(qū)景觀規(guī)劃S：景觀設計可以更好的營造社區(qū)生活氛

19、圍，迎合消費者情感訴求。提升項目整體品質(zhì)，易制造項目銷售賣點。 S：產(chǎn)品附加值的提升利于提高項目性價比，迎合消費者需求心理。弱化區(qū)域同質(zhì)競爭風險。W：體量中等，較難營造規(guī)?；按蟊P氣勢S：中等體量在產(chǎn)品上可以做到較精致，在市場變化時更容易改變策略，風險較易控制。 W：產(chǎn)品線組合過于復雜不易給到市場統(tǒng)一的印象S：選擇恰當?shù)漠a(chǎn)品組合及銷售策略可以滿足客戶多種需求，較低端產(chǎn)品得到高端產(chǎn)品帶動傳統(tǒng)戶型為主常規(guī)公寓社區(qū)規(guī)避劣勢，利用優(yōu)勢，放大機會點，對項目價值進行再挖掘！W：地塊呈南北兩塊分隔，不利于項目整體形象打造。建筑品質(zhì)W：提升建筑品質(zhì)將較大幅度提高項目開發(fā)成本，整體價格提升空間有限S：可提升

20、項目整體品質(zhì)感 產(chǎn)品導向策略R2我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析） 風險控制：降低項目操作風險 銷售目標：快速去化，盡快回籠資金 利潤目標：利潤最大化 客戶目標：盡快集聚項目人氣 市場目標：入市營造市場熱點R1我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析） 地段：城市邊緣，遠郊形象 交通：對外較不便捷 生活配套：區(qū)域居住中心 市場環(huán)境：封閉型區(qū)域市場，同質(zhì)競爭激烈 項目機會：具備項目形象及產(chǎn)品打造空間產(chǎn)品策略導向可行性項目價值挖掘產(chǎn)品導向策略可 行必 要可行性解析產(chǎn)品導向策略策略2藍海競爭策略在確立產(chǎn)品導向策略的基礎(chǔ)上，如何打造高性價比產(chǎn)品，從而進一步升級產(chǎn)品力弱化市場競爭？藍海競爭策略區(qū)域市場競爭格局

21、戶型多以100-140m2三房為主，附加值較低區(qū)域未來供應量集中，約300萬方區(qū)域內(nèi)項目風格相對單一，立面多以涂料為主同質(zhì)化特征明顯紅海競爭激烈區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線相似度較高，多以小高層為主高層/小高層公寓產(chǎn)品主力單價：3200-3500元/m2提升產(chǎn)品力，著力高性價比產(chǎn)品組合，弱化紅海的激烈競爭！經(jīng)典案例借鑒藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒借鑒案例產(chǎn)品力無錫太湖國際社區(qū)產(chǎn)品亮點多，附加值高常熟衡泰國際花園花園洋房對高層銷售的推動作用常熟中南世紀城附送面積多，創(chuàng)新錯層設計通過經(jīng)典案例的借鑒，為本案產(chǎn)品力的進一步升級提供方向項目名稱太湖國際社區(qū)占地面積1115685.3 項目規(guī)模約145萬開發(fā)商華潤新鴻基房地產(chǎn)

22、（無錫）有限公司產(chǎn)品線多層、花園洋房、小高層、高層、別墅、商鋪 容積率1.3上市時間07年6月16日銷售報價ME邸6000元/鳥瞰圖社區(qū)內(nèi)擁有無錫唯一的文化藝術(shù)中心無錫大劇院、超五星酒店、宋慶齡幼兒園、社區(qū)睦鄰中心、2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、規(guī)劃中的國際級主題會所、2000米珍稀湖岸線和城市級港灣商業(yè)配套，將成為“無錫的維多利亞港”。 藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒無錫太湖國際社區(qū)該案商業(yè)面積近36萬，住宅面積近110萬；整個項目規(guī)劃分為中央港灣區(qū)，濱湖西區(qū)和濱湖東區(qū)。中央港灣區(qū)：沿湖設置，定位于國際化的時尚之都和文化藝術(shù)中心；濱湖西區(qū)和東區(qū)：近110萬的住宅區(qū)，融合了德國、美國、法國等不同國家的風格

23、，加上豐富的植被、遍布社區(qū)的水系，營造出現(xiàn)代、生態(tài)的國際住宅小區(qū)?？傮w規(guī)劃藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒無錫太湖國際社區(qū)景觀節(jié)點.現(xiàn)有蠡湖活水系統(tǒng).規(guī)劃蠡湖活水系統(tǒng).開放式公園.濱水步道.景觀林蔭道.2萬社區(qū)公園.主題廣場.蠡湖大橋公園藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒無錫太湖國際社區(qū)一期花語萊茵四周高中間低的建筑布局，除中間部分的花園洋房及聯(lián)排別墅外，東西布置點式小高層和高層住宅。樓間距至少25米、戶戶南北通透； 小區(qū)中心規(guī)劃有6000景觀湖，周圍布置流水、綠地，景觀小品點綴在住宅院落之間； 新典雅主義建筑風格，利用石材、面磚、鋼材、玻璃等現(xiàn)代材料特質(zhì)，打造出時尚經(jīng)典、激情典雅的精致建筑。二十二世家花廳美墅

24、花廳洋樓浚景閣帝景閣濠景閣藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒無錫太湖國際社區(qū)一期花語萊茵經(jīng)典戶型花廳美墅B1 160.85（有地下室） 客廳：7.3米超大開間、錯層設計、3.45米層高私家獨有南北四座花園超大陽光地下室，附帶前后雙下沉式花園廚房雙流線入戶系統(tǒng)特別設計陽光花房和步入式花園臥室均有飄窗動靜分離、三衛(wèi)配置、全明設計，采光通風充足下沉式花園北花園步入式花園客廳陽光花房南花園下沉式花園飄窗廚房藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒無錫太湖國際社區(qū)二期珀麗南岸濠景閣：兩幢33層湖景高層目前推出濠景閣、港灣洋樓、花廳洋樓、花廳美墅2、Me邸和Me邸2。港灣洋樓：小高層組團。入戶花園設計，雙景雙陽臺；以水體景觀為主，

25、河流、公園、香橋，結(jié)合景觀小品，組成內(nèi)灣花園?；◤d洋樓、花廳美墅、Me邸Me邸2花廳美墅2花廳洋樓Me邸藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒無錫太湖國際社區(qū)二期珀麗南岸經(jīng)典戶型Me邸入戶花園大面寬客廳花池空中花園可變臥室、書房和花廳大面積轉(zhuǎn)角飄窗大面積轉(zhuǎn)角飄窗寬景大陽臺入戶花園附送多功能空間飄窗超寬面花池寬景陽臺大面積飄窗大面積飄窗大面積花池空中花園入戶花園寬景陽臺產(chǎn)品附加值高，90二房享受105-110空間寬景生活，附送面積達16-20。入戶花園創(chuàng)意寬景陽臺大面積花池、飄窗藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒無錫太湖國際社區(qū)項目名稱衡泰國際花園占地面積145108項目規(guī)模261197開發(fā)商江蘇華紡置業(yè)有限公司 產(chǎn)品

26、線花園洋房、高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅 容積率1.78上市時間08年5月銷售報價洋房7029元/，高層5600元/藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒衡泰國際花園西班牙建筑風格，景觀主要圍繞地塊北側(cè)公園打造。項目規(guī)劃有高層、花園洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅，呈北高南低狀排布；高層全部位于北側(cè)，南側(cè)是洋房和別墅產(chǎn)品。公園高層花園洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅項目先期啟動花園洋房，通過花園洋房的銷售積聚市場熱度，最終帶動高層產(chǎn)品的銷售。藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒衡泰國際花園花園洋房產(chǎn)品設計花園洋房戶型優(yōu)化藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒衡泰國際花園經(jīng)典花園洋房戶型三房兩廳一衛(wèi) 105（另有地下室） 南北通透，三面采光 客廳方正大氣

27、，便于居家布置 主臥帶大陽臺，提升生活品 質(zhì)，增加生活空間 下沉式庭院，增加地下室采光 地下室增加生活空間，功能多 邊，可自由發(fā)揮 藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒衡泰國際花園項目名稱中南世紀城占地面積590055項目規(guī)模約99萬 （含地下約130萬）開發(fā)商常熟中南世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品線小高層、高層、花園洋房、聯(lián)排別墅容積率1.68上市時間08年7月4日藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒常熟中南世紀城北區(qū)南區(qū)整個地塊規(guī)劃分為南北兩區(qū)，分四期開發(fā)，地塊分為南北兩地塊，兩地塊分隔道路開元大道為未來主要商業(yè)道路；項目北區(qū)分為1期和2期開發(fā)；項目南區(qū)分為3期和4期開發(fā)；地中海風情與現(xiàn)代簡約主義風格；大組團群落

28、的居住格局設計，以地中海風格為景觀主題，以點、環(huán)、軸為特點；綠化系統(tǒng)采取水面與植物相結(jié)合的手法，其間點綴以自然人文小品。 總體規(guī)劃藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒常熟中南世紀城一期項目地中海建筑風格，充分運用建筑厚實形體、小窗洞、黃灰色的抹灰、實墻、原始木方、鐵藝、天然巖片、紅坡頂、穹窗、穹廊、木構(gòu)架、花架等元素，呈現(xiàn)簡潔、粗獷的視覺表現(xiàn)。 高層花園洋房目前已推出1-5號樓高層產(chǎn)品。該案一期戶型均有不同程度的優(yōu)化，尤其是創(chuàng)新戶型，受到市場追捧；最終憑借創(chuàng)新戶型的熱銷帶動整體項目的銷售。藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒常熟中南世紀城一期項目經(jīng)典熱銷戶型 贈送38 創(chuàng)新戶型藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒常熟中南世紀城一

29、期項目經(jīng)典熱銷戶型 贈送31 創(chuàng)新戶型藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒常熟中南世紀城一期項目經(jīng)典戶型A1棟 /號房 兩房兩廳兩衛(wèi) 117.67-121.29 南北通透，三面采光 客廳方正大氣，便于居家布置 主臥帶書房和大轉(zhuǎn)角窗戶，靜謐、景觀視野好 次臥設步廊式衣帽間，增加居住舒適感 南北雙陽臺，通透方正 藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒常熟中南世紀城一期項目經(jīng)典戶型A2/A3棟 /號房 三房兩廳兩衛(wèi) 123-124 空中花園、花壇，增加使用空間 客廳氣派方正 臥室?guī)эh窗或陽臺，提升居住舒適感 弧形北陽臺，南北通透 衛(wèi)生間干濕分離 藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒常熟中南世紀城藍海競爭策略經(jīng)典案例借鑒對本案的借鑒之處產(chǎn)

30、品組合產(chǎn)品細節(jié)花園洋房、別墅等高檔物業(yè)對高層公寓等產(chǎn)品的銷售有推動作用。附送面積，空中花園、入戶花園和飄窗的設計，以及創(chuàng)新設計如錯層等產(chǎn)品細部的打造，將有助于提升項目品質(zhì)，提高產(chǎn)品性價比。策略3需求導向策略在產(chǎn)品導向及藍海競爭策略基礎(chǔ)上，通過市場既有客戶需求關(guān)注進一步指導項目整體定位！需求導向策略客戶分析模型按人口特征按行為特征按態(tài)度特征按情感特征年 齡職 業(yè)收 入家庭結(jié)構(gòu)使用用途服 務滿意度忠誠度財富態(tài)度家庭關(guān)注點區(qū) 域物質(zhì)性特征相對易變情感性特征相對穩(wěn)定客戶分析模型營造滿足客戶情感的訴求客戶來源客戶特征客戶訴求生活環(huán)境歸屬價值項目客源構(gòu)成客源家庭構(gòu)成奧林匹克花園本地改善客源、周邊工作人群、

31、周邊動遷客戶共同構(gòu)成，其中本地改善與動遷客源超過六成，其余為周邊工作人群。以2代為主，約占五成，3代其次約占3成，婚房需求占2-3成U-house濱江明珠城沿江開發(fā)區(qū)的企業(yè)職工錦海星城村鎮(zhèn)拆遷戶及周邊工業(yè)園區(qū)職員新立名園村鎮(zhèn)拆遷戶及周邊工業(yè)園區(qū)職員需求導向策略區(qū)域市場客戶來源居住在薛家鎮(zhèn)工作在新北工業(yè)區(qū)生活圈子與薛家或新北有交集70、80年代生人最大的剛35歲，最小的剛25歲他們的需求與經(jīng)濟實力與日俱增他們也許不是白領(lǐng)收入也不多但是，在當?shù)負碛幸粋€家是心中的愿望由于工作，日常生活已經(jīng)融入到了新北渴望成為“新”北人可能已經(jīng)面臨著成家的壓力薛家鎮(zhèn)也許是他們?nèi)松男碌囊粋€起點客戶來源周邊產(chǎn)業(yè)客家庭結(jié)

32、構(gòu)12人客戶特征收入中等置業(yè)需求初次置業(yè)，過渡性購房需求戶型12房為主需求導向策略區(qū)域市場客戶特征受眾描述他們出生并成長在新北對于本地具有特殊的感情他們原本與家人同住在私房但他們渴望高高在上的生活樓房是他們的生活目標年齡的增長堅定了他們的追求同時增長的還有獨立的追求與經(jīng)濟實力客戶來源本地客源家庭結(jié)構(gòu)12人年齡結(jié)構(gòu)35歲以下置業(yè)需求分戶或婚房需求需求戶型2房為主受眾描述需求導向策略區(qū)域市場客戶特征他們生活在薛家鎮(zhèn)他們工作在新北區(qū)親戚圈子與朋友圈子都在周邊市區(qū)對于他們來說是另外一個世界他們習慣了全家生活在同一個屋檐下他們也許很傳統(tǒng)但是不妨礙他們追求更好的居住條件區(qū)域的發(fā)展為他們帶來機會向往整潔高檔

33、的居住環(huán)境向往和諧平等的鄰里關(guān)系向往寬敞的客廳與明亮的臥室客戶來源本地客源家庭結(jié)構(gòu)35人客戶特征2代或3代同堂，需要舒適型房型置業(yè)需求改善型與動遷需求需求戶型3房為主受眾描述需求導向策略區(qū)域市場客戶特征客戶來源戶型需求戶型屬性產(chǎn)品形態(tài)購房關(guān)注點產(chǎn)業(yè)客首次置業(yè)2房：70-90m2功能型小高層價格樓層戶型附贈面積社區(qū)景觀區(qū)域分戶型需求2房：80-90m2功能型小高層、多層價格戶型樓層附贈面積社區(qū)景觀區(qū)域改善型需求3房及以上110m2以上舒適型小高層、多層價格戶型樓層附贈面積社區(qū)景觀在區(qū)域客戶對產(chǎn)品基本關(guān)注訴求的同時對產(chǎn)品附加值及生活氛圍的關(guān)注度日益提升需求導向策略區(qū)域市場客戶需求客戶主力訴求需求導

34、向策略需求關(guān)注模型 基于對區(qū)域市場置業(yè)客戶的市場調(diào)查，整合客戶對具體購置產(chǎn)品的關(guān)注訴求，并為本項目產(chǎn)品體系塑造提供相關(guān)借鑒：從產(chǎn)品主要關(guān)注訴求出發(fā) 戶型設計 附加值贈送 社區(qū)景觀社區(qū)景觀建筑風格單價總價戶型設計附加值生活配套交通條件樓層區(qū)位開發(fā)商品牌目標下的策略定位策略總則產(chǎn)品導向策略藍海競爭策略需求導向策略合理豐富產(chǎn)品線組合，引入創(chuàng)新型產(chǎn)品進一步提升附加值，升級產(chǎn)品力，打造高性價比產(chǎn)品著力打造項目景觀特色，突出宜居概念形象開發(fā)策略及經(jīng)濟測算核心問題界定目標下的策略定位方案建議產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品定位落地Q1 2.0容積率下產(chǎn)品線如何定位？Q2 產(chǎn)品價值提升如何實現(xiàn)？定位關(guān)鍵點定位方案建議產(chǎn)品定位

35、原則定位方案建議產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品線容積率高層1.8-2.2小高層1.4-1.6多層（花園洋房）1.0-1.2聯(lián)排別墅0.6-0.8項目產(chǎn)品線選擇： 產(chǎn)品線一： 高層 產(chǎn)品線二： 小高層 產(chǎn)品線三： 多層 產(chǎn)品線四： 聯(lián)排別墅項目容積率解析定位方案建議產(chǎn)品定位原則比較內(nèi)容產(chǎn)品形態(tài)高層小高層多層聯(lián)排別墅項目綜合容積率2.0單位面積的價值對提高樓盤品質(zhì)的貢獻犧牲容積率的風險土地的利用率產(chǎn)品附加值得房率總價控制度區(qū)域市場的競爭性優(yōu)勢各產(chǎn)品線價值解析地塊屬性：占地154380方，容積率2.0；地塊由南北兩塊不規(guī)則形狀組成，周邊無景觀資源且離高速道路過近；定位原則：2.0容積率造就多元化產(chǎn)品線社區(qū)；高附加

36、值產(chǎn)品提升社區(qū)整體品質(zhì)。定位方案建議產(chǎn)品定位原則充分競爭市場的產(chǎn)品生存之道產(chǎn)品形式產(chǎn)品評估市場/競爭成本溢價安全性評估小高層、高層公寓大眾剛需類產(chǎn)品紅海競爭很低多層安全型產(chǎn)品藍海競爭較高聯(lián)排別墅風險型產(chǎn)品市場成熟度不高低定位方案建議產(chǎn)品定位原則各產(chǎn)品線綜合評估 考慮現(xiàn)有地塊的市場區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競爭優(yōu)勢，同時提升項目整體品質(zhì)，聯(lián)排別墅打造純低密度高端社區(qū)形象。 以當前該區(qū)位市場產(chǎn)品分布情況做思考，通過提升產(chǎn)品本身的特點及品質(zhì)，為項目贏得定位空間和價值競爭。產(chǎn)品推導支撐定位思路市場的角度地塊位置及規(guī)劃前景一般，未來競爭較大，區(qū)域產(chǎn)品存在一定同質(zhì)化現(xiàn)象價值的角度市場+風險的角度花園洋房+公

37、寓項目可一分為二達到價值最大化多元化產(chǎn)品線，競爭力強安全性高，易于控制總價符合市場的需求重點營造產(chǎn)品力設計前提大膽型定位穩(wěn)妥型定位聯(lián)排別墅+花園洋房+公寓定位方案建議產(chǎn)品定位原則規(guī)劃方案建筑風格建議戶型建議產(chǎn)品價值體系智能化景觀建議會所建議以多元產(chǎn)品組合、景觀設計為主要考慮因素的規(guī)劃，戶型附加值提升性價比，建筑風格、會所、智能化營造小區(qū)特色建立起項目自身的產(chǎn)品價值體系定位方案建議產(chǎn)品定位落地 做足容積率，進一步升級產(chǎn)品力，提高附加值，強化項目競爭優(yōu)勢方案一： 花園洋房 + 小高層 + 高層 定位方案建議空間模型定位方案建議空間模型住宅產(chǎn)品線：花園洋房+小高層公寓+高層公寓定位方案建議規(guī)劃平面圖

38、花園洋房高層公寓會所主入口次入口次入口定位方案建議功能分區(qū)城市道路小區(qū)主要道路主入口次入口次入口定位方案建議交通動線分析主入口次入口次入口北地塊（分期開發(fā)） 全地面車位（150個） 地面車位（307個） 地下車庫（690個）一期二期南地塊花園洋房 半地下車位（630個）高層公寓 全地面車位（130個）定位方案建議車庫分析景觀設計原則 實現(xiàn)人性化設計，保持原有生態(tài)環(huán)境，并將理性元素有機融入于生態(tài)環(huán)境之中，運用統(tǒng)一風格的園林建筑語言，形成完整、風格鮮明的社區(qū)環(huán)境，使設計具有空間感、層次感和韻律感，營造與區(qū)域高端住宅社區(qū)形象相匹配的園林環(huán)境。 注重種植設計，以植被形成的界面的季相、色相、樹形及輪廓線

39、的變化有致，形成具有特色的種植景觀。 綠化系統(tǒng)按點、線、面三個層次進行，結(jié)合建筑小品、園路景觀進行處理。 定位方案建議景觀分析中央公園式景觀定位方案建議景觀節(jié)點分析公寓中央公園式景觀將近30000平米的中央公園式景觀，大面積水景及組團綠化景觀，配套水景休閑會所，親水平臺等一系列高品質(zhì)感景觀設施。定位方案建議景觀節(jié)點分析依建筑排布形式圍合成組團景觀，形成大片綠地，為住戶的休閑、交流溝通提供安逸親切的場所。定位方案建議景觀節(jié)點分析宅間綠化組團景觀親水平臺定位方案建議景觀節(jié)點分析花園洋房組團式景觀定位方案建議景觀節(jié)點分析居住建筑之間，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑小品加以處理，成為融休

40、息、觀賞、活動、交往為一體，富有特色的庭院綠化。定位方案建議景觀節(jié)點分析小區(qū)道路及兩條步行道兩側(cè)的成排綠化，貫穿整個社區(qū)的綠化系統(tǒng)?；▓@洋房南北間距：18-22米定位方案建議景觀節(jié)點分析親水平臺水景的作用豐富社區(qū)景觀 滿足人們親水的愿望 具有流動的美感 增加空氣濕度 凈化空氣 優(yōu)化環(huán)境定位方案建議景觀節(jié)點分析宅間綠化綠化的作用 在有效連接社區(qū)各功能區(qū)整體景觀的同時，兼顧各組團差異性，形成開合有度的空間效果，達到移步換景的目的，使社區(qū)景觀更加豐富。定位方案建議景觀節(jié)點分析 精細化的道路鋪裝，不僅體現(xiàn)出產(chǎn)品細節(jié)的品質(zhì)化，更能體現(xiàn)對人性化細節(jié)的關(guān)注。路面鋪裝的不同材質(zhì)組合、構(gòu)圖的變化，都能增強社區(qū)的

41、質(zhì)感；在功能上，需進一步加強人性化，提高細節(jié)的品質(zhì)；定位方案建議景觀節(jié)點分析設計原則方案一 南北地塊統(tǒng)一設計我們建議采用新古典主義風格作為項目建筑基調(diào)，為市場上同質(zhì)化的競爭找到機會與突破； 希望通過對該風格進一步的產(chǎn)品力提升，強調(diào)建筑外形的尊貴感和品質(zhì)感的同時通過建筑檐口、細節(jié)、材質(zhì)的變化充分表現(xiàn)出新古典主義的風格沉穩(wěn)，厚重，尊貴的特性，以高品質(zhì)的設計感和視覺沖擊力實現(xiàn)與區(qū)域內(nèi)競品的差異化競爭，樹立區(qū)域市場高端樓盤的形象。定位方案建議風格定位原則真石漆，給人穩(wěn)重，典雅，高貴感。在打造高品質(zhì)立面的同時有效減低了成本。新古典主義風格定位方案建議風格建議立面簡潔明快，注重橫向線條。新古典主義風格定位

42、方案建議風格建議洋房繼續(xù)延續(xù)高層新古典主義的風格，使兩個地塊建筑統(tǒng)一，分而不離；將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代 。新古典主義風格定位方案建議風格建議新古典主義風格定位方案建議風格建議花園洋房舒適三居舒適二居產(chǎn)品線 客戶溯求 產(chǎn)品點地下室、觀景露臺、閣樓附加功能間落地窗、觀景窗、轉(zhuǎn)角飄窗多層居住感注重生活氛圍及居住品質(zhì)追求戶型的實用性及社區(qū)氛圍定位方案建議產(chǎn)品市場對接點分析18F小高層一梯三戶90 2+1R定位方案建議參考戶型18F小高層一梯三戶90 2+1R定位方案建議參考戶型18F小高層一梯三戶90 2+2R定位方案建議參考戶型18F小高層一梯三戶90 2

43、+2R定位方案建議參考戶型高層一梯三戶110 3+1R定位方案建議參考戶型花園洋房一層（附送地下室）140定位方案建議參考戶型花園洋房二層（附送地下室）140定位方案建議參考戶型三層 110 四層 90 五層 90 定位方案建議參考戶型花園洋房二層（附送地下室）140注重會所功能設置，同時作為社區(qū)域入口標志提升社區(qū)整體形象私人會所個性服務水景道路結(jié)合 會所面積3000 會所與社區(qū)入口、道路及水景景觀結(jié)合設計，既是整個項目社區(qū)主入口的形象建筑，同時也作為公寓社區(qū)的入口標志，提升整個小區(qū)品質(zhì)。定位方案建議會所除了這種方案，我們是否還有更好的選擇？以項目自身條件為絕對導向的分地塊項目開發(fā)策略劍走偏鋒

44、定位方案建議產(chǎn)品定位落地定位方案建議產(chǎn)品定位落地 整體拆分為兩個項目，南塊全部為低密度產(chǎn)品，北塊全部為小高層/高層公寓 方案二： 南地塊：聯(lián)體別墅 + 花園洋房 北地塊：小高層 + 高層 定位方案建議空間模型住宅產(chǎn)品線：聯(lián)排別墅+花園洋房+小高層公寓+高層公寓定位方案建議規(guī)劃平面圖聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓會所主入口次入口次入口定位方案建議功能分析城市道路小區(qū)主要道路主入口次入口次入口定位方案建議交通動線分析主入口次入口次入口北地塊（組團開發(fā)） 地面車位（95個） 地下車庫（50個） 地面車位（330個） 地下車庫（162個） 地面車位（360個） 地下車庫（173個）A組團B 組團C組團南地塊

45、聯(lián)排別墅 全地上車位（180個）花園洋房 半地下車位（400個）ABC定位方案建議車庫分析步行道景觀中央花園組團景觀定位方案建議景觀節(jié)點分析設計原則方案二 南北地塊差異化設計 我們建議北地塊高層公寓延續(xù)新古典主義風格作為建筑基調(diào)，南地塊低層洋房及聯(lián)排別墅選用西班牙風格，相對活潑，立面較為豐富，能更好地詮釋花園洋房的品質(zhì)生活，與北地塊高層公寓形成差異化設計，區(qū)別不同物業(yè)類型的立面風格。定位方案建議風格定位原則淺色調(diào)，緩坡屋頂加雜色瓦；局部抹灰拉毛墻體，豐富立面層次。西班牙風格定位方案建議風格建議注重建筑檐口，窗墻關(guān)系的細節(jié)處理。西班牙風格定位方案建議風格建議雜色瓦片，緩坡屋頂；抹灰拉毛石材墻面；

46、圓拱門馬蹄窗大露臺鐵藝欄桿西班牙風格定位方案建議風格建議聯(lián)排別墅花園洋房舒適三居舒適二居產(chǎn)品線 客戶溯求 產(chǎn)品點別墅私密性、花園、中庭、功能分區(qū)地下室、大面寬、大露臺、頂層閣樓附加功能間落地窗、觀景窗、轉(zhuǎn)角飄窗別墅生活尊貴性及私密性類別墅居住感注重生活氛圍及居住品質(zhì)追求戶型的實用性及社區(qū)氛圍定位方案建議產(chǎn)品市場對接點分析18F小高層一梯三戶90 2+1R定位方案建議參考戶型18F小高層一梯三戶90 2+1R定位方案建議參考戶型18F小高層一梯三戶90 2+2R定位方案建議參考戶型18F小高層一梯三戶90 2+2R定位方案建議參考戶型高層一梯三戶110 3+1R定位方案建議參考戶型花園洋房一層（

47、附送地下室81 ）166 定位方案建議參考戶型花園洋房二層142 定位方案建議參考戶型花園洋房三層136 定位方案建議參考戶型花園洋房四層133 定位方案建議參考戶型花園洋房五層（贈送頂層74 ）135 定位方案建議參考戶型聯(lián)排別墅 220定位方案建議參考戶型花園洋房二層（附送地下室）140定位方案建議參考戶型花園洋房二層（附送地下室）140定位方案建議參考戶型花園洋房二層（附送地下室）140定位方案建議參考戶型花園洋房二層（附送地下室）140注重會所功能設置，同時作為社區(qū)域入口標志提升社區(qū)整體形象私人會所個性服務水景道路結(jié)合 會所面積3000 會所與社區(qū)入口、道路及水景景觀結(jié)合設計，既是整個

48、項目社區(qū)主入口的形象建筑，同時也作為花園洋房及聯(lián)排別墅社區(qū)的入口標志，提升整個小區(qū)品質(zhì)。定位方案建議會所花園洋房二層（附送地下室）140生態(tài)智能化系統(tǒng)外墻保溫系統(tǒng)高性能玻璃門窗建筑圍護結(jié)構(gòu)系統(tǒng)太陽能輻射的控制與改善內(nèi)遮陽設施外遮陽設施高舒適度、低能耗的室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)太陽能生態(tài)熱水系統(tǒng)輻射采暖制冷系統(tǒng)加置換式健康新風系統(tǒng)地板輻射采暖系統(tǒng)降低噪聲技術(shù)系統(tǒng)浮筑樓板衛(wèi)生間后排水以人為本、生態(tài)環(huán)保、節(jié)能減耗被動式節(jié)能理念，系統(tǒng)性應用技術(shù)，提高居住舒適度。定位方案建議智能化建議開發(fā)策略及經(jīng)濟測算核心問題界定目標下的策略定位方案建議分產(chǎn)品線定價開發(fā)推售策略及經(jīng)濟測算開發(fā)推售策略分產(chǎn)品線定價步驟一主要競爭區(qū)

49、域確認步驟二根據(jù)競爭區(qū)域選取典型競爭項目項目主力產(chǎn)品線價格步驟三可比項目之間分產(chǎn)品線權(quán)重影響系數(shù)對比價格修正小高層產(chǎn)品線對比高層產(chǎn)品線對比小高層價格高層價格花園洋房價格聯(lián)體別墅價格價格系數(shù)調(diào)整 競爭板塊中目前銷售較好項目 主力產(chǎn)品與本項目相似度較高 產(chǎn)品力是所在板塊內(nèi)的標桿項目U-House奧林匹克花園新城清水灣薛家鎮(zhèn)沿江開發(fā)區(qū)競爭區(qū)域典型項目選取原則開發(fā)推售策略分產(chǎn)品線定價濱江明珠城錦海星城項目名稱產(chǎn)品形態(tài)主力成交面積段成交均價(元/m2)U-House小高層 3R：101-136m2 小高層：3600-3700奧林匹克花園小高層多層聯(lián)排別墅 3R：103-139m2 小高層：2700-30

50、00 多層：3400-3600 聯(lián)體別墅：3800-4200新城清水灣高層小高層花園洋房 2R：88m2 3R：90-113m2 高層：2900-3100 小高層：3200-3400 花園洋房：3700-3900濱江明珠城高層小高層 3R：123-143m2 高層：3400-3500 小高層：3500-3600錦海星城高層小高層 3R：102-138m2 高層：2800-3000 小高層：3000-3100 競品項目情況開發(fā)推售策略分產(chǎn)品線定價開發(fā)推售策略分產(chǎn)品線定價方案一 分產(chǎn)品線定價開發(fā)推售策略高層產(chǎn)品定價方案一類別細項標準權(quán)重濱江明珠城錦海星城新城清水灣擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬

51、合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價值4.5904.05 904.05 904.05 板塊形象定位4903.60 903.60 903.60 交通條件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.5954.28 954.28 954.28 基礎(chǔ)設施3.5903.15 903.15 903.15 環(huán)境資源4853.40 853.40 853.40 項目屬性（高層）地塊條件41154.60 1104.40 1054.20 品牌效應4903.60 953.80 1104.40 建筑體量41506.00 1004.00 1104.40 項目配套5.51005.50 1005.50 1005.50

52、 景觀7855.95 805.60 805.60 服務5.5854.68 854.68 854.68 產(chǎn)品屬性（高層）建筑品質(zhì)8957.60 957.60 957.60 立面8907.20 856.80 907.20 戶型功能129010.80 9010.80 9010.80 附加值10858.50 808.00 808.00 科技運用7805.60 805.60 805.60 合計10092.55 89.30 90.50 項目權(quán)重對比濱江明珠城錦海星城新城清水灣高層均價345029003000權(quán)重系數(shù)92.5589.3090.50實際參考價格372832473315本項目參考價格3430本項

53、目高層產(chǎn)品目前入市參考價格：3400 - 3450 元/m2開發(fā)推售策略高層產(chǎn)品定價方案一項目價格修正項目權(quán)重對比開發(fā)推售策略小高層產(chǎn)品定價方案一類別細項標準權(quán)重U-House奧林匹克花園新城清水灣擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價值4.51004.50 1004.50 904.05 板塊形象定位41004.00 1004.00 903.60 交通條件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.51004.50 1004.50 954.28 基礎(chǔ)設施3.51003.50 1003.50 903.15 環(huán)境資源4853.40 853.40 853.40

54、 項目屬性（小高層）地塊條件4853.40 903.60 903.60 品牌效應4803.20 903.60 1104.40 建筑體量41054.20 1054.20 953.80 項目配套5.5955.23 1005.50 1005.50 景觀7755.25 805.60 805.60 服務5.5854.68 854.68 854.68 產(chǎn)品屬性（小高層）建筑品質(zhì)8856.80 907.20 856.80 立面8957.60 957.60 907.20 戶型功能12809.60 8510.20 8510.20 附加值10757.50 808.00 808.00 科技運用7805.60 855

55、.95 805.60 合計10087.0090.08 87.90 U-House奧林匹克花園新城清水灣小高層均價365028503300權(quán)重系數(shù)87.0090.0887.90實際參考價格419531643754本項目參考價格3705本項目小高層產(chǎn)品目前入市參考價格：3700 - 3750 元/m2開發(fā)推售策略小高層產(chǎn)品定價方案一項目價格修正開發(fā)推售策略花園洋房產(chǎn)品定價方案一 產(chǎn)品線與本項目相近度最高的項目 從整體方案規(guī)劃角度考慮，運用參照項目小高層與花園洋房價格比例系數(shù)調(diào)整 從主力產(chǎn)品營銷角度考慮，運用參照項目高層與花園洋房價格比例系數(shù)調(diào)整 根據(jù)上述價格調(diào)整系數(shù)推算價格，并取中間值定價方法及原

56、則新城清水灣（一期）本項目（方案一）產(chǎn)品線對比花園洋房5層退臺設計、高附加值5層退臺設計、高附加值小高層11、17層18層高層22、32層26、28、30、33層開發(fā)推售策略花園洋房產(chǎn)品定價方案一價格系數(shù)求取新城清水灣花園洋房與小高層、高層產(chǎn)品線價格對比系數(shù)：花園洋房 小高層 = 1.15 花園洋房 高 層 = 1.27本案小高層單價3700-3750元/m2、高層單價3400-3450元/m2項目名稱產(chǎn)品形態(tài)成交均價(元/m2)價格均值新城清水灣高層2900-31003000小高層3200-34003300花園洋房3700-39003800本項目花園洋房產(chǎn)品目前入市參考價格：4300 - 4

57、350 元/m2開發(fā)推售策略分產(chǎn)品線定價方案一高層3400-3450 元/m2小高層3700-3750 元/m2花園洋房4300-4350 元/m2開發(fā)推售策略分產(chǎn)品線定價方案二 分產(chǎn)品線定價開發(fā)推售策略高層產(chǎn)品定價項目權(quán)重對比方案二類別細項標準權(quán)重濱江明珠城錦海星城新城清水灣擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價值4.5904.05 904.05 904.05 板塊形象定位4903.60 903.60 903.60 交通條件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.5954.28 954.28 954.28 基礎(chǔ)設施3.5903.15 903.15

58、903.15 環(huán)境資源4853.40 853.40 853.40 項目屬性（高層）地塊條件41154.60 1104.40 1054.20 品牌效應4903.60 953.80 1104.40 建筑體量41506.00 1004.00 1104.40 項目配套5.51005.50 1005.50 1005.50 景觀7986.86 956.65 906.30 服務5.5854.68 854.68 854.68 產(chǎn)品屬性（高層）建筑品質(zhì)81159.20 987.84 1159.20 立面8907.20 856.80 907.20 戶型功能129311.16 9311.16 9311.16 附加值

59、10858.50 808.00 808.00 科技運用7805.60 805.60 805.60 合計10095.42 90.95 93.16 濱江明珠城錦海星城新城清水灣高層均價345029003000權(quán)重系數(shù)95.4290.9593.16實際參考價格361631893220本項目參考價格3340本項目高層產(chǎn)品目前入市參考價格：3300 - 3350 元/m2開發(fā)推售策略高層產(chǎn)品定價項目價格修正方案二項目權(quán)重對比開發(fā)推售策略小高層產(chǎn)品定價方案二類別細項標準權(quán)重U-House奧林匹克花園新城清水灣擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價值4.51004.50 1004.5

60、0 904.05 板塊形象定位41004.00 1004.00 903.60 交通條件4.5904.05 904.05 904.05 生活配套4.51004.50 1004.50 954.28 基礎(chǔ)設施3.51003.50 1003.50 903.15 環(huán)境資源4853.40 853.40 853.40 項目屬性（小高層）地塊條件4903.60 953.80 1054.20 品牌效應4803.20 903.60 1104.40 建筑體量41104.40 1084.32 983.92 項目配套5.5955.23 1005.50 1005.50 景觀7805.60 855.95 855.95 服務