房地產估價總復習2011.6.10（沐風書屋）

1、房地產估價總復習1 1、從估價的角度對土地的基本認識（P10）土地位置（坐落）面積四至形狀地形、地勢周圍環(huán)境、景觀利用現(xiàn)狀產權狀況地質條件基礎設施完備程度和土地平整程度土地使用管制其他對于待開發(fā)或再開發(fā)土地，還需了解以下三項復習要點2建筑物坐落面積層數(shù)和高度結構設備裝修公共配套設施完備程度平面格局外觀建成年月維修保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產權狀況其他2、從估價的角度對建筑物的基本認識（P12） 復習要點3復習要點 3、房地產價格的類型（P25-35） 投資價值 市場價值 ：主觀 個人：客觀 非個人 比準價格積算價格收益價格比較法成本法收益法 評估價格4在什么情形下需要補地價？（P35）增加原土

2、地使用權出讓時規(guī)定的容積率；改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途；轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產出讓土地使用權期滿后續(xù)期。補地價5 1、對于單純增加容積率補地價的確定方法（P35）P35 例題2-1假定樓面地價保持不變62、對于單純改變用途的補地價改變用途后的地價一改變用途前的地價 例2-2:某項目總建筑面積50000M2，出讓取得時規(guī)定的用途為辦公、樓地面價3000元/M2，現(xiàn)經批準將用途改為商業(yè)，樓地面地價增加到3200元/M2，其應補多少地價？ 補地價的確定方法（P35）7 4、房地產價格的影響因素（P48） 實物因素權益因素一般因素個別因素影響因素區(qū)域因素行政因素經濟因素一般社會因

3、素人口因素國際因素區(qū)域社會因素商業(yè)繁華程度心里因素交通條件基本設施區(qū)域環(huán)境條件復習要點8影響因素影響程度影響關系定性分析影響房地產價格因素需把握3點9復習要點 5、房地產估價含義（P60） 房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 房地產估價=科學 +藝術+經驗10房地產估價原則最高最佳使用原則 公平合理原則替代原則估價時點原則合法原則合法產權合法使用合法處分 5、房地產估價原則（P72）復習要點能根據(jù)估價對象特性判斷估價時點、估價對象狀況等11

4、 6、市場比較法的概念、理論依據(jù)、適用范圍 （1）市場比較法的概念（P86） 指將估價對象與同一供應圈內在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。是房地產估價規(guī)范中要求首選的評估方法。 用市場比較法評估的測算出來的價格，通常稱為比準價格。復習要點12替代原理 （2）理論依據(jù)（P86）復習要點13（3） 適用條件（P87） 1）房地產市場發(fā)達、活躍和完善的國家和地區(qū) 2）具備充足的市場交易資料數(shù)量充足：要求掌握10個以上交易實例資料，其中至少3個具有較高可比性的交易實例。資料可靠：需對交易實例資料的完整性和

5、準確性進行審核質量保證：交易實例具有可比性和替代性 3） 具備豐富估價經驗的估價人員復習要點14 （4）適用對象（P87） 市場比較法適合哪幾類房地產？古建筑、寺廟、機場、醫(yī)院、學校博物館、在建工程等房地產開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房 不適合使用該方法的房地產有哪些？復習要點15市場比較法估價步驟進行各項修正建立價格可比基礎選取可比實例搜集交易實例求出比準價格16與估價對象類似的房地產與估價對象價格類型相同成交價格為正常價格或可修正為正常價格可比實例應具備的條件成交日期與估價時點相近7、 選取可比實例（P90）0.5 2.0用途相同規(guī)模相當建筑結構相同權利

6、性質相同同一供應圈或同一地段一般1年之內最多可在2年之內選擇310個可比實例復習要點178、 建立價格可比基礎 （P93）統(tǒng)一付款方式12統(tǒng)一采用單價3統(tǒng)一幣種和貨幣單位4統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；見例4-1（P93）統(tǒng)一面積內涵幣種的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 ；五統(tǒng)一建筑面積下的價格=使用面積的價格使用面積占建筑面積的比率 套內建筑面積下的價格=使用面積的價格使用面積占套內建筑面積的比率 5統(tǒng)一面積單位建筑面積下的價格=套內建筑面積的價格套內建筑面積占建筑面積的比率 復習要點18 A為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時隔半年再付15萬

7、元，余款于1年后付清，利率以5%計； B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C為抵押貸款，即：于成交日首付30%，余款向銀行申請15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%。 該類房地產以人民幣為基準的市場價格2010年上半年間逐月上漲1.5%；下半年以來逐月上漲0.8%。 美元與人民幣的市場匯價2010年4月1日為1：8.28；2010年2月1日為1：8.30；2010年8月1日為1：8.27，2010年10月30日為1：8.26。 評估某房地產于2010年10月30日的價格。 市場比較法19（1）建立價格可比基礎將可比實例價格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價20（2）計算比準價格

8、比準價格=實例價格 交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)21復習要點 9、修正的內容（P97）交易情況修正交易日期修正交易狀況修正22比準價格求取方法（1）直接比較修正公式（P107） 交易情況和房地產狀況調整幅度在分母，交易日期調整幅度在分子估價對象價格=可比實例的價格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產狀況修正系數(shù)復習要點23（2）間接比較修正公式（P65）修正可比實例價格標準化個別因素修正區(qū)域因素修正標準房地產價格待估對象價格估價對象價格=可比實例的價格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產狀況修正系數(shù)復習要點24 為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住

9、宅樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C、D、 E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關資料如下表： 實 例 A實 例 B實 例 C實 例 D實 例 E成交價格(元平方米)51004800520053005000成交日期2009.11.302010.6.302010.1.312008.7.312010.5.31交易情況+2-700-3房地產狀況區(qū)位狀況 0-11%+3%+10權益狀況-20+2-1-1實物狀況-4%-8-2+2+1例 題25 上表中，交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據(jù)調查得知：從2008年7月1日至2009年1月

10、1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5，其后至2009年11月1日則每月遞減0.5，而從2009年11月1日至2010年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1。試利用上述資料根據(jù)估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2010年8月31日的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。例 題269、收益法及其理論依據(jù)、適用對象和條件（P125） 收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用恰當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時間后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 采用收益還原法測算出來的價格，通常稱為收益價格。 （1）理論依據(jù)預期原則復習要點27 （

11、2） 適用范圍 適用于有收益或有潛在收益的房地產，并且收益和風險都能夠量化的房地產。 商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農地等 但不適用于收益難以量化的房地產，如政府辦公樓、學校、公園、圖書館、博物館等。 復習要點280 1 2 3 4 t n-1 n a1 a2 a3 a4 at an通常以年為單位V價格 ai凈收益 n收益期限 r還原利率10、收益法的計算方式（P127）（1）最一般的情形復習要點29（2）凈收益和收益率每年不變a1=a2=a3=an=a， r1=r2=r3=rn=rn= r=0有限年有限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a

12、a a a a第五章 收益法30沒有特殊說明，收益均假設發(fā)生在期末注 意復習要點31 已知VN和KN，求Vn該公式應滿足的條件？參數(shù)： VNN年時房地產的價格；同一房地產不同年限價格之間的換算 復習要點32（3）凈收益在前若干年有變化的公式0 1 2 3 t t+1 t+2 na1a2a3ataaa(n-t)ar1有限年公式n= 無限年公式330 1 2 3 ta1a2a3atVr1（4）預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產價格 34純收益、還原利率及收益年限的確定 房地產價格的高低取決于3個因素： 1、可獲凈收益的大小，即ai的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益

13、期限的長短，即n的大小。 復習要點35強調使用客觀收益作為估價的依據(jù) 有租約的房地產在租約期內應以租約內容作為估價依據(jù) 11、計算凈收益注意事項費用中還應包括非房地產本身創(chuàng)造的收益否含有動產的租金收入取決于評估價值是否包含此部分收益包括有形收益和無形收益 需扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失復習要點3612、資本化率的求取方式復習要點市場提取法（P144）安全利率加上風險調整值法（P145）復合投資收益率法（P146）投資收益率排序插入法（P146）收益風險倍數(shù)法（P147）371單獨土地和單獨建筑物估價 土地：土地使用權年限建筑物：經濟壽命13、收益年限的確定復習要點38a、土地使用權年

14、限經濟壽命 先根據(jù)剩余經濟壽命確定收益年限，再加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2土地和建筑物結合體 復習要點39a、建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束 以t50545計算價格V0 求取t年剩余土地價值VL 土地70年建2年用5年建筑物50年 VO VL 0 t復習要點40b、建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束 根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限 n40（35）32年 0 n土地40年建3年建筑物50年已用5年復習要點41 某商店的土地使用權年限為40年，從2007年5月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于200

15、8年5月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類房地產的還原利率為9%。試估算該商場2011年5月1日帶租約出售時的正常價格。 解：（1）商店一層價格計算 a內=200180（1-25%）12=32.40（萬元）a外=200200（1-25%）12=36.00（萬元） 練一練42（2）二層價格計算 a=200120（1-25%）12=21.60（萬元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元） 練一練43復習要點14、

16、成本法及其理論依據(jù)、適用對象和條件（P158） (1)成本法的概念（P158） 成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 積算價格=重新購建價格建筑物折舊44（2）理論依據(jù)（P158）替代原理從買方的角度生產費用價值論從賣方的角度復習要點45 （3）適用對象（P159） 理論上可以適用任何房地產價格評估，但主要用于以下幾種情況:學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等哪些類型的房地產符合上述情形？1既無收益又很少發(fā)生交易的房地產復習要點462有獨特設計或只針對個別用于的特殊服務體系而建的房地產。如油庫、發(fā)電站 3單獨

17、的建筑物或裝飾裝修部分 4市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價5一些特殊目的房地產估價，如征稅、保險、賠償復習要點47 15、重新構建價格（P160） 重新購格建價是假設在估價時點重新取得或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所需要的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。1在估價時點的價格 32全新狀況下的價格客觀的價格復習要點48（1）土地重新構建價格 (P167) 假設該土地上沒有建筑物，用市場法、基準地價修正法、成本法等方法來求取該土地的重新購置價格。復習要點49重新構建價格表達形式重置價格重建價格采用估價時點時的建筑材料、技術等具有同等效用的新建筑物的正常價格。 采用與估價對象相

18、同的（原有）的建筑材料、技術完全相同的新建筑物的正常價格。 重置價格重建價格哪種價格低？重新建造重新建造估價時點價格按照按照（2） 建筑物重置價格(P167-168)復習要點50（3）重新構建價格構成（P161） 土地取得費用開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤價格構成開發(fā)費用銷售費用復習要點51投資利息基數(shù)為土地取得費用 計息期通常為整個開發(fā)期 2、開發(fā)費用、管理費用和銷售費用的利息 基數(shù)為開發(fā)費用、管理費用和銷售費用 通常視為均勻投入,即期中投入 1、土地取得費用的利息計息 計息期:從投入到開發(fā)期結束 52測算開發(fā)利潤，要注意三個方面1、是稅前利潤2、是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均

19、利潤3、是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產開 發(fā)項目的平均利潤率來計算。1直接成本利潤率2投資利潤率3成本利潤率4銷售利潤率開發(fā)利潤53 =開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）1直接成本利潤率2投資利潤率 =開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 +銷售費用）開發(fā)利潤54 =開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 +銷售費用+投資利息）3成本利潤率4銷售利潤率 =開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)利潤55 16、 建筑物折舊的含義和原因(P169) （1）含義 折舊指由各種原因所造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。 注意與會計折

20、舊的區(qū)別建筑物折舊重新購建價格-建筑物在估價時點時的市場價值思考：土地有沒有折舊？沒有復習要點56物質折舊經濟折舊自然經過的老朽 意外的破壞損毀 正常使用的磨損 折舊類型功能折舊延遲維修的損壞殘存 自然力的作用引起的，與建筑物的實際經過年數(shù)正相關由人工使用引起的，與使用性質、使用強度和使用年數(shù)正相關因突發(fā)性的天災人禍引起的 （2）原因(P170) 例6-4 P171復習要點5717、 建筑物折舊年限法的求取方法（P171） 經濟壽命自然壽命實際年齡有效年齡求取折舊中，應采用的壽命和年齡剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡復習要點581直線折舊法（P172）經濟壽命重新構建價格殘值率年折舊總折舊Et

21、=D 有效年齡建筑物現(xiàn)值=C-Et 例6-5 P173復習要點59例題 某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價格為1000元/，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=8 第六章 成本法60成新率建筑物現(xiàn)值2成新折扣法（P173） 例6-6 P174復習要點61建設期2年建筑物經濟壽命50年18年土地使用年限70年估價時的采用的經濟壽命是50年 18、土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響 （1）建筑物的經濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計入。 復習要點62

22、 （2）建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經濟壽命計算建筑物折舊。10年后出讓建筑物經濟壽命55年15年土地使用年限60年估價時的采用的經濟壽命是55年復習要點63 （3）建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束 若土地出讓合同中約定可續(xù)期，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊 建設期3年建筑物經濟壽命60年23年土地使用年限40年估價時的采用的經濟壽命是60年復習要點64 （3）建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束 若土地出讓合同中約定不可續(xù)期，應按照建筑物經濟壽命減去晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊 建設期3年建筑物經濟壽命60年23年土地使用年限40年

23、估價時的采用的經濟壽命是37年復習要點655年后出讓建筑物經濟壽命60年15年土地使用年限40年估價時的采用的經濟壽命是45年 約定不可續(xù)期復習要點66例 題 某新建房地產，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米。現(xiàn)時土地重新取得價格為3000元/。建筑物建造的建安成本為1800元/，管理費用為建安成本的3%。該房地產開發(fā)周期為2.5年，其中半年準備期，2年建設期，土地費用在準備期內均勻投入；建安成本及管理費用在建設期內第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費為房地產價格的7%，開發(fā)利潤為房地產價值的20%。試評估該房地產的總價與單價。 67 某新建房地產

24、，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米。現(xiàn)時土地重新取得價格為3000元/。建筑物建造的建安成本為1800元/，管理費用為建安成本的3%。該房地產開發(fā)周期為2.5年，其中半年準備期，2年建設期，土地費用在準備期內均勻投入；建安成本及管理費用在建設期內第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費為房地產價格的7%，開發(fā)利潤為房地產價值的20%。試評估該房地產的總價與單價。 房地價格V總=土地成本A+建安成本B+管理費用C+利息D+銷售稅費E+開發(fā)利潤F例 題68 假設開發(fā)法是指將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，扣除未來開發(fā)建設中投入的開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。形式上是成本法的倒算19、假設開發(fā)法及其理論依據(jù)和適用范圍復習要點69（2）適用的估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成價值可以用市場法、收益法等方面求取的房地產預期原理（1）理論依據(jù)可供開發(fā)建設的土地、在建工程、可重新裝飾裝改造、可以用途的舊有房地產復習要點70（3）假設開發(fā)法的使用要點正確分析未來市場行情或供求狀況，預測開發(fā)完成后的價值。重點根據(jù)合法原則和最高最佳適用原則，正確判斷房地產的最佳開發(fā)利用方式。復習要點應扣除所有未來將要發(fā)生的正常的、合理的費用，不應扣除