spa休閑會(huì)所投資可行性分析報(bào)告

1、spa休閑會(huì)所投資可行性分析報(bào)告 spa休閑會(huì)所投資可行性分析報(bào)告（本文檔為 word格式，下載后可修改編輯?。?TOC o 1-5 h z 一、項(xiàng)目概述3（一）項(xiàng)目背景3（二）項(xiàng)目計(jì)劃投資額5二、市場(chǎng)分析6（一）宏觀環(huán)境分析 6（二）微觀環(huán)境分析 4三、經(jīng)營定位7（一）定位基本理念： 8（二）功能定位: 8（三）經(jīng)營理念地位： 8（四）、理念支持: 9四、項(xiàng)目組織管理9五、效益評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析 9（一）收益估算 .9（二）風(fēng)險(xiǎn)分析1112六、可行性研究項(xiàng)目結(jié)論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目背景當(dāng)今的人們過著快節(jié)奏和充滿壓力的生活， 所以，人們非常注重身體的健康 和精神的放松，希望在日常生活中找到一種緩

2、解壓力和緊張的辦法， 不光要使身 體得到恢復(fù)，也要使精神和心智回歸到本原的和諧狀態(tài)， 因此，他們希望在工作 之余能去一個(gè)能讓白己充分放松，擺脫紛擾和喧囂的地方，而 SPA就是這樣的 地方。近年來，SPA在世界各地如火如荼的蔓延，已成為時(shí)尚、高品位休閑的代名 詞。在中國包括酒店業(yè)者已充分領(lǐng)悟到 SPA的誘惑力，紛紛在星級(jí)酒店內(nèi)大打 SPA牌，以滿足客人的要求，提升競(jìng)爭(zhēng)力，SPA已成為國內(nèi)休閑的新趨勢(shì)，并形 成一股龐大的、高影響力的生活時(shí)尚。據(jù)臺(tái)灣工研院研究調(diào)查顯示，2006年SPA 在全球賺走2020億美元。對(duì)于許多酒店經(jīng)營者來說，SPA已幾乎與餐飲同等重 要，成功的SPA甚至可以與成功的餐飲獲

3、取同等的利潤，甚至超過餐飲。一間 客房每天只出租一次，而在 SPA, 一間房一天內(nèi)可能被出租10次，由于SPA的 市場(chǎng)前景及利潤回報(bào)的誘惑，可以說對(duì)于酒店將是一劑功效快速的良藥， 因其不 僅可以提升酒店競(jìng)爭(zhēng)力，增加營收，而且還可以帶動(dòng)酒店主業(yè)發(fā)展一一提高開房 率。在合肥，SPA多數(shù)存在于專業(yè)美容機(jī)構(gòu)，而且因規(guī)模較小，專業(yè)所限，達(dá)不 到純正SPA從氛圍、布局、療程上的要求和閑適、白然、飄逸的韻味。根據(jù)國際SPA協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，最近幾年，全球 SPA產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出驚人的快速成 長，高達(dá)20%-30%的年發(fā)展率。在美國的休閑旅游產(chǎn)業(yè)中， SPA已連續(xù)三年發(fā) 展率最高，在歐洲，平均每年使用 SPA的人次超過2

4、000萬。2015年國際SPA 協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，在美國。SPA已成為第四大休閑產(chǎn)業(yè)，比主題樂園和電影票房還要賺錢。2015年全美SPA收入為290億美金，每年以一倍成長。在泰國更高達(dá)200% 的驚人成長。在全球的SPA消費(fèi)年齡為41歲，在亞洲則為30-35歲之間，而且 有年輕化的趨勢(shì)。因此假日酒店以 SPA為投資項(xiàng)目，極具開發(fā)前景?。ǘ╉?xiàng)目計(jì)劃投資額根據(jù)目前市場(chǎng)行情，投資一間酒店式 spa會(huì)所裝修費(fèi)每平米1000元，我們投資 的古井酒店spa會(huì)所面積2000平方米，裝修總價(jià)為200萬元，加盟SPA國際加 盟費(fèi)51.98萬元。SPA項(xiàng)目工程投資預(yù)算表功能分區(qū)建筑面積（平米）單位造價(jià)/M 2（萬）總投

5、資（萬元）備注Spa會(huì)所20000.12599251.98蒸氣浴室6000.1259975.594美容區(qū)6000.1259975.594水療區(qū)4000.1259950.396休閑區(qū)2000.1259925.198更衣室2000.1259925.198水療美容設(shè)備:使用運(yùn)白東麗湖的天然溫泉水，專業(yè)的按摩理療師，并引進(jìn)專業(yè)的某某公司提供專業(yè)支持，打造高檔休閑中心二、市場(chǎng)分析（一）宏觀環(huán)境分析1、社會(huì)因素：近幾年來，隨著人們可支配的收入和可支配時(shí)間增加，人們對(duì)休 閑、康樂、健身等更高層次的精神消費(fèi)需求也隨之增加。人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到康樂 的重要，也越來越多在康樂上做快樂投資，康樂正在改變著不同地區(qū)人們的

6、生活。 中國的酒店為了適應(yīng)這種需要，適時(shí)調(diào)整酒店康樂市場(chǎng)定位，康樂投資變得越來 越重要。2、經(jīng)濟(jì)因素：2020年，GD噠2702.5億元，鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 21125元, 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19051元，人民的消費(fèi)水平正不斷提高，這意味著康樂 業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)有著巨大的開發(fā)潛力。3、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素：隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，酒店行業(yè)的平均利潤水平越來越低， 酒店除了在住宿、餐飲競(jìng)爭(zhēng)外，不定期必須并發(fā)新的收入來源。 隨著現(xiàn)代人越來 越多地追求精神生活享受的同時(shí)，康樂項(xiàng)目必然成為酒店開發(fā)項(xiàng)目的首選， 又因 康樂項(xiàng)目的種類繁多，文化性強(qiáng)，容易形成經(jīng)營特色和利潤倍增的效應(yīng)。（二）微觀環(huán)境分析客源分析：假日

7、酒店是商務(wù)型酒店，其消費(fèi)群體以商務(wù)客人居多。一般 商務(wù)客人的各項(xiàng)費(fèi)用基本上都是公司花費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)較高，商務(wù)客對(duì)價(jià)格的敏感度不大，同時(shí)商業(yè)上的壓力使得他們對(duì)放松身心的酒店服務(wù)顯得更加敏感和挑剔， 從這個(gè)意義上說，一家好的商務(wù)酒店要能夠成為那些常年奔波在旅途中的商務(wù)旅 行者得以盡享人文關(guān)懷的有機(jī)載體，因此康樂設(shè)施的發(fā)展變得很有必要。SWOT 分析:內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(shì)（strength劣勢(shì)（weakness公司擁后較有實(shí)力的 資源平臺(tái)。充分把握了中高端用 戶的心理需求，實(shí)現(xiàn) 客戶讓渡價(jià)值最大 化。項(xiàng)目整體可復(fù)制性不 強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的建 設(shè)。忽略了中低端的市場(chǎng)，消費(fèi)容量有限。對(duì)項(xiàng)目管理水平要求較局。前期

8、推J難度較大。機(jī)會(huì)（opportunitiesSOWO隨著招商壞境的不斷 改善，對(duì)養(yǎng)生理念的 普遍接受，和新概念 商務(wù)文化的追求?？茖W(xué)養(yǎng)生方法和先進(jìn) 檢驗(yàn)技術(shù)提供了強(qiáng)有 力的技術(shù)支持。以養(yǎng)生為主線，采用 科學(xué)的管理方法，建 立完善客戶養(yǎng)生檔 案，奠定堅(jiān)實(shí)的客戶 基礎(chǔ)；養(yǎng)生休閑、冏 務(wù)父流和文化傳播二 位一體的有機(jī)結(jié)合， 整合出擊。果斷的挨升中低端巾 場(chǎng)，以穩(wěn)定的中高端 客戶為基礎(chǔ)，以質(zhì)取 勝，在優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上 尋求量的突破，優(yōu)化 管理，引進(jìn)人才，在 養(yǎng)生方法和文化理念 上不斷創(chuàng)新。風(fēng)險(xiǎn)（threats）STWT沒有有效的觀念引導(dǎo)下，可能會(huì)被中端客戶忽略。短期內(nèi)容易被參差不齊的娛樂休閑場(chǎng)所混淆。有

9、效利用公司資源， 注重人際傳播、體驗(yàn) 營銷。協(xié)調(diào)短期收益 與長期發(fā)展的關(guān)系， 從理念、服務(wù)、格調(diào) 三個(gè)角度做到與具他 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效區(qū) 隔。將整合形象傳播作為 公司的發(fā)展戰(zhàn)略之 一，前期立體傳播， 中期精確投放，將概 念轉(zhuǎn)化為體驗(yàn)，將體 驗(yàn)轉(zhuǎn)化為習(xí)慣，形成品牌效應(yīng)。1）優(yōu)勢(shì)（Strength 分析：地理位置優(yōu)越，五大道地處商業(yè)及繁華鬧市區(qū)中心，周邊景點(diǎn)眾多，購物便利，交通便捷。酒店配套齊備，且擁有良好的客源基礎(chǔ)擁有較高的社會(huì)知名度及指名消費(fèi)率擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了投資保障2）劣勢(shì)（Weaknesses 分析：Spa規(guī)模仍屬偏小，不具備規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)目前明顯，但后期可能因地塊受

10、限及該項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展過快，再次拓展的機(jī)會(huì)很小3）機(jī)會(huì)（Opportunities）分析：潛在客源較多：近年來，隨著進(jìn)駐企業(yè)增多，越來越多的企業(yè)會(huì)把全國性的 大型會(huì)議放在天津，據(jù)公安局統(tǒng)計(jì)，每天入住的人流量，包括本地和外地，達(dá)到 五萬。同時(shí)隨著交通的發(fā)展，來辦公的高端消費(fèi)者會(huì)越來越多4）威脅（Threats）分析：同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：除了假日酒店，天津市現(xiàn)五星級(jí)酒店數(shù)十家，行業(yè)之間的競(jìng) 爭(zhēng)激烈。下表列出了天津幾家知名五星級(jí)酒店的建筑優(yōu)勢(shì)和特色。酒店名稱星級(jí)建筑優(yōu)勢(shì)特色天津?yàn)I江萬麗酒店五星級(jí)由美式酒店企業(yè)管理 酒店周圍有凱旋門購物中 心、金皇大廈、音樂廳天津喜來登大酒店五星級(jí)目前天津市最好的五星級(jí) 豪華酒

11、店之一，座落在天 津市黃金住宅區(qū)紫金山路 上，距天津市中心僅5公 里遠(yuǎn)的一片花園綠地之 中。臨近天津國際展覽中 心及天津廣播電視塔，距 天津機(jī)場(chǎng)25分鐘車程天津萬麗泰達(dá)酒店五星級(jí)所有的客房都可俯瞰美麗 的市容街景和綠草如茵的 局爾夫球場(chǎng)。同時(shí)擁有逾 5,000平方米的頂級(jí)宴會(huì) 及會(huì)議設(shè)施，包括可容納 1,200名賓客的演藝廳/會(huì) 議中心；面積1,056平方 米的展覽館；十二個(gè)多功 能會(huì)議廳以及大宴會(huì)廳。酒店還口1根據(jù)客戶的不同 需求，安排主題宴會(huì)及公 司團(tuán)隊(duì)建設(shè)活動(dòng)。天津泰達(dá)國際酒店暨會(huì)館五星級(jí)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，靠 近京津高速公路，于1996 年開業(yè)，2004年重新裝修， 主樓高7層，共有客

12、房236 套。天津天保國際酒店五星級(jí)集客房、餐飲、商務(wù)會(huì)議、 某某、媒樂、培訓(xùn)丁體 的五星級(jí)綜合性國際酒 店。總建筑面積4萬平方 米。投資近800萬元的全 封閉透明恒溫空中走道橫 跨京口大道，將南北兩座 樓連為一體。三、經(jīng)營定位（一）定位基本理念：1、項(xiàng)目定位：集養(yǎng)生服務(wù)，休閑娛樂，商務(wù)交流，文化傳播休于一體的養(yǎng) 生休閑會(huì)所。2、功能地位：休閑、養(yǎng)生，商務(wù)交流，文化傳播。3、銷售定位：高級(jí)會(huì)員制與普通消費(fèi)者有機(jī)結(jié)合（二）功能定位:項(xiàng)目定位消費(fèi)者特征消費(fèi)人群 消費(fèi)者以政府官員、企業(yè)家及商務(wù)人士為主，以男士為主，同時(shí)個(gè)人消費(fèi)及家庭消費(fèi)不斷上升。消費(fèi)形式 以冏務(wù)消費(fèi)為主，主要體現(xiàn)為冏務(wù)接待、冏務(wù)洽談

13、、聚會(huì)約會(huì)等。消費(fèi)頻率 通過對(duì)各種類型的場(chǎng)所的考察，通常消費(fèi)頻率高的達(dá)兩三天一次，消費(fèi)頻率低的也會(huì)到一月一次。消費(fèi)周期 以一周為一個(gè)周期的話，從周一到周四消費(fèi)者不斷上升,消費(fèi)心理 該場(chǎng)所的基本特點(diǎn)就是休閑、舒適，消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力較高，再提供養(yǎng)生主題的服務(wù)，將能強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的 吸引力。1、高節(jié)奏的工作必須得到合理的調(diào)節(jié)，運(yùn)動(dòng)休閑講成為現(xiàn)代人的時(shí)尚潮流2、利用酒店原有設(shè)施，在傳統(tǒng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，突出運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生休閑之買點(diǎn)（三）經(jīng)營理念地位：主題理念：SPA “（新派芳療SPA）養(yǎng)生文化”經(jīng)營理念。衍生理念：芬芳與寧靜專業(yè)與時(shí)尚白然與白在美麗與健康（四）、產(chǎn)品組合：SPA針灸SPA香薰SPA草藥療法四

14、、項(xiàng)目組織管理11信息技術(shù)中心養(yǎng)生體瞼中心行政菅理部客戶服務(wù)中心i研究并制定建直井管理養(yǎng)生方案、經(jīng)營管理、客戶接待、客戶健康檔為客戶提供人力蟄源調(diào)商雋服努、案，網(wǎng)絡(luò)技診療服務(wù)度，后境保配合養(yǎng)體中術(shù)管理堆護(hù)并提供相應(yīng)障,設(shè)備維心對(duì)客戶進(jìn)行業(yè)倩院收咨詢，對(duì)外護(hù)*人員培行高品質(zhì)的集制定俊播內(nèi)訓(xùn)等養(yǎng)生服智1 1Vj營銷服務(wù)中心客戶的開發(fā)錐護(hù).會(huì)錯(cuò)的拓展.制定營銷和作播策略五、效益評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析收益估算成本分析：基本情況：項(xiàng)目建筑2000平米，按投資規(guī)模800萬計(jì)算投入成本前期費(fèi)用50萬項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)圖紙、使用圖紙，200-250/ M2裝修費(fèi)用300萬硬裝和軟裝，成本控制在 1200-1500元/M2

15、設(shè)備購置150萬凈水設(shè)備、增氧負(fù)氧設(shè)備、養(yǎng)生保健設(shè)備以及辦公設(shè)備等，廣告費(fèi)50萬網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)推廣和制作展示樣品等，200-250/ M2景觀費(fèi)用50萬請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)、施工單位改造景觀，200-250/ M2不可預(yù)估及各項(xiàng)雜費(fèi)50萬預(yù)算在 200-250/ M2流動(dòng)資金150萬前期的推廣傳播，中期的逐營投入，需要充足的流動(dòng)資金支持。收入預(yù)測(cè):收入預(yù)測(cè)容量預(yù)算年客流2萬人保守估計(jì)在2-3萬人次/年消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非會(huì)員200元/人次按100的高級(jí)會(huì)員計(jì)算周級(jí)會(huì)員有鉗金卡、 黃金卡、和鉗銀卡， 為了方便計(jì)算按照 均價(jià)26000元/每年 代入估算。年收入20000人次X 200元/人次+100人X 2600

16、0元=6600000660萬元運(yùn)營成本：運(yùn)營成本場(chǎng)地租金40萬/年按照選定區(qū)域的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)每平米的租金在200兀/每年左右，配套停車場(chǎng)。設(shè)備折舊30萬/年按照行業(yè)財(cái)務(wù)通行標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備報(bào)廢期心 5年。150萬/5年=30萬/年維護(hù)費(fèi)用5萬/年主要用于固定投入和設(shè)備的檢修和維護(hù)物料水電消耗100萬/年除了水電消耗外，還涉及原材料的使用人力資源及管理成本150萬/年按照管理模式的要求，結(jié)合本地實(shí)際 情況，定員24人，其中基層員工18 人年薪3萬，中高層6人年薪5萬。 管理費(fèi)按年收入的10%計(jì)算(同行業(yè) 在6%左右)18人X 3萬元+6人X 5萬元+660萬 元x 10%q 150萬元。稅金40萬元/年按

17、6%計(jì)算660萬元x 6%q 40萬元合計(jì)365萬元/年收益預(yù)估收益預(yù)估稅前利潤295萬元/年660萬元-365萬元=295萬元稅前利潤198萬元/年按33%的所得稅計(jì)算295萬元X (1-33%)Q 198萬元/年投資回報(bào)率(ROI )25%198 萬元 /800 萬元 X 100% 25%投資回收期4年800萬元/198萬元/年Q 4年為了方便分析，以上數(shù)據(jù)均未慮資金成本以及擴(kuò)展的項(xiàng)目收益根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目投資回收期需4年，投資回報(bào)率達(dá)到了 25%。考慮到地塊 特殊區(qū)域優(yōu)勢(shì)，是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生會(huì)所在我國的發(fā)展處于起步階段， 也是目前國際發(fā)展最 為迅速的一

18、塊業(yè)務(wù)。整個(gè)市場(chǎng)利潤空間大，但企業(yè)規(guī)模普遍較小，主導(dǎo)品牌尚未 完全形成，市場(chǎng)還未完全成熟；新進(jìn)入的企業(yè)除了要應(yīng)對(duì)大的養(yǎng)生類公司的擠壓， 還要應(yīng)付中小型公司的惡性競(jìng)爭(zhēng)， 成長過程中充滿了風(fēng)險(xiǎn)。傳播養(yǎng)生文化是規(guī)避 風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑。養(yǎng)生體驗(yàn)?zāi)壳耙呀?jīng)有比較成熟的發(fā)展模式可供借鑒，市場(chǎng)將越來越規(guī)范，前景也長期看好。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生會(huì)所的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開信息技術(shù)的支撐，從客戶 基本信息的錄入，到體檢結(jié)果的收集、傳輸，再到數(shù)據(jù)的分析、發(fā)布與管理，信 息技術(shù)都起到了不可替代的作用。養(yǎng)生體驗(yàn)的整套流程需要通過一個(gè)信息平臺(tái)來 實(shí)現(xiàn)，需要與相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行深度的合作。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)最終能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，很大

19、程度上取決 于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理能力的強(qiáng)弱。對(duì)于養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)，穩(wěn)定客戶和開發(fā)潛力資源是 實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)大規(guī)模，降低整體運(yùn)營成本，樹立品牌的有效辦法，但前提是要建立 一個(gè)可復(fù)制、成熟有效的模板，而要建立這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的模板， 需要在實(shí)踐中 不斷試錯(cuò)和調(diào)整，其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。人才風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)主要提供的是服務(wù)，所以那些掌握獨(dú)特技能的 服務(wù)和管理類人才是公司得以發(fā)展的核心資源， 他們一旦流失，將造成公司品牌 損失、會(huì)員流失和經(jīng)營波動(dòng)，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中爭(zhēng)取到他們， 并想辦法將 其留住，也是企業(yè)時(shí)時(shí)需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。政策和法律風(fēng)險(xiǎn)：新的體檢機(jī)構(gòu)管理辦法和一系列健康產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺(tái)對(duì)于已進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的企

20、業(yè)來說， 為了達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，增加投 入是必然的，這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)員服務(wù)屬于約定服務(wù)關(guān)系，如果服務(wù)出現(xiàn)問題， 可能導(dǎo)致法律糾紛甚至造成會(huì)員流失，新政策的出臺(tái)和經(jīng)營過程中的法律糾紛， 都是難以回避的風(fēng)險(xiǎn)。退出風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)的品牌及無形資產(chǎn)含量高，適合長期運(yùn)營，若 中途結(jié)束運(yùn)營，轉(zhuǎn)行的空間比較小，可回收價(jià)值很低。檢測(cè)設(shè)備專用性很強(qiáng)，固 定資產(chǎn)投入也比較大，如果退出，其資產(chǎn)也將會(huì)遭遇“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目資金收回較快，而且，投資收益 率略高于其它行業(yè)收益率，因此，雖然本項(xiàng)目具有較大的投資吸引力， 但其潛在 的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。但是，由于在會(huì)所的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)， 因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場(chǎng)上、 操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。 就本項(xiàng) 目而