長(zhǎng)沙中房華廈城項(xiàng)目概念定位報(bào)告年

1、長(zhǎng)沙中房華廈城項(xiàng)目概念定位報(bào)告年匯報(bào)說(shuō)明每塊土地都有其存在的價(jià)值和理由，有位地產(chǎn)大師說(shuō)過(guò)“每塊土地都是有靈魂的”。面對(duì)城市邊緣區(qū)、陌生區(qū)域的地塊，他的靈魂是什么？他在市場(chǎng)中扮演何種角色，將決定接下來(lái)的該如何粉墨登場(chǎng)，如何將整臺(tái)戲推至高潮，完美謝幕,都是中原要為開(kāi)發(fā)商解決的問(wèn)題。一場(chǎng)美妙的尋根之旅。報(bào)告結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖項(xiàng)目誕生于何種時(shí)代背景？項(xiàng)目承載著何種期望？角色篇機(jī)遇篇市場(chǎng)篇項(xiàng)目發(fā)展策略篇芙蓉區(qū)需要什么樣的新城鎮(zhèn)？長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)狀怎樣？芙蓉區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀怎樣？綜合各方需求，項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目啟動(dòng)期建議角色篇Part 1項(xiàng)目誕生于何種時(shí)代背景？項(xiàng)目承載著何種期望？角色篇引子 湖南在中國(guó)的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角

2、色？ 長(zhǎng)沙在湖南的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？ 芙蓉區(qū)在長(zhǎng)沙的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？ 東岸新區(qū)在芙蓉區(qū)承擔(dān)什么樣的角色？ 項(xiàng)目地塊在芙蓉區(qū)及片區(qū)中承擔(dān)什么樣的角色？湖南：進(jìn)入國(guó)家重大戰(zhàn)略布局，中部崛起的雙核心國(guó)家的戰(zhàn)略布局重心由東部沿海到內(nèi)陸西部，再到中部地區(qū)；中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位為中部崛起的引擎之一。集中全國(guó)財(cái)力，優(yōu)先發(fā)展沿海地區(qū)。1978年，十一屆三中全會(huì)作出的決策；1979年，批準(zhǔn)廣東、福建的對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)行特殊政策和優(yōu)惠措施，并決定在深圳、珠海、廈門試辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)；1990年，開(kāi)發(fā)浦東； 擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 1999年提出西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略2000 年，西部大開(kāi)發(fā)

3、邁出實(shí)質(zhì)性步伐，新開(kāi)工了“十大工程”，；2000年6 月 29 日，西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的標(biāo)志性工程青藏鐵路全線正式開(kāi)工 改變中部塌陷的狀況。2004年3月, 政府工作報(bào)告中,首次明確提出促進(jìn)中部地區(qū)崛起。2004年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提到；2005年3月，政府工作報(bào)告提出抓緊研究制定促進(jìn)中部地區(qū)崛起的規(guī)劃和措施。2006年2月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)中部地區(qū)崛起問(wèn)題。70-90年代改革開(kāi)放90年代末21世紀(jì)初西部大開(kāi)發(fā)2004年提出中部崛起角色篇：湖南在中國(guó)的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？湖南：連接?xùn)|中西的橋梁地帶，未來(lái)中國(guó)巨人經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的新脊梁進(jìn)入中央關(guān)于中部崛起10號(hào)文件的四個(gè)城市群

4、：中原城市群武漢城市圈長(zhǎng)株潭城市群皖江城市帶長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域整體生產(chǎn)總值（GDP）近期2010年達(dá)到3754億元以上，GDP增長(zhǎng)速度達(dá)到12%以上；到2020年增長(zhǎng)為7918億元以上。人均GDP到近期2010年為2.5萬(wàn)元人民幣以上，到2020年達(dá)到5萬(wàn)元人民幣以上。發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國(guó)內(nèi)具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的組群式特大型城市化地域之一。長(zhǎng)株潭城市群泛珠三角區(qū)位交通:湖南已形成海陸空立體的交通網(wǎng)，交通運(yùn)輸便捷，易于接受擴(kuò)散效應(yīng)，在區(qū)域聯(lián)盟中擁有的級(jí)差效益可觀。 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：湖南是沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的前沿，具有承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好條件。近年來(lái)工程機(jī)械制造、汽車制造產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)

5、足發(fā)展，形成了區(qū)域產(chǎn)業(yè)高地。對(duì)外開(kāi)放：湖南與珠三角在地域上的緊密性和要素上的互補(bǔ)性以及業(yè)已形成的相互依存的統(tǒng)一市場(chǎng)，有利于長(zhǎng)沙發(fā)展對(duì)外貿(mào)易。湖南是“泛珠三角”區(qū)域的一級(jí)，整個(gè)區(qū)域面積占全國(guó)的1/5，人口和生產(chǎn)總值占全國(guó)的1/3。湖南：珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最前沿中部崛起戰(zhàn)略的雙核心之一；1承接?xùn)|西部發(fā)展的橋梁，國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的新脊梁；2承接?xùn)|部沿海地帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶3小結(jié)：湖南在中國(guó)發(fā)展中所承擔(dān)的角色長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市；轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，全市土地總面積1

6、.18萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積170平方公里；總?cè)丝?64萬(wàn)人，市區(qū)人口241萬(wàn)。湖南在中國(guó)長(zhǎng)沙市地圖長(zhǎng)沙在湖南城市定位：湖南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心 角色篇：長(zhǎng)沙在湖南的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？2009年長(zhǎng)沙市GDP實(shí)現(xiàn)3744.76億元，總量超過(guò)濟(jì)南、鄭州，在全國(guó)省會(huì)城市中躍居第7位，這是繼2008年GDP總量超過(guò)石家莊、哈爾濱后的又一次位次大提升。長(zhǎng)沙：GDP位居省會(huì)城市第七位，成為中部崛起的發(fā)動(dòng)機(jī)和我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局09年人均可支配收入達(dá)到20238元，居民生活水平迅速提升。居民儲(chǔ)蓄在逐步增加，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買能力在加強(qiáng)。長(zhǎng)沙：消費(fèi)型

7、城市，近年開(kāi)始重視儲(chǔ)蓄，投資意識(shí)、購(gòu)房能力逐步增強(qiáng)資料來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒、中原研究08-09年第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況對(duì)比資料來(lái)源：中國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告09年08 年傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，以房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸業(yè)為代表等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展；長(zhǎng)沙三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，二三產(chǎn)業(yè)比重為主，標(biāo)著著長(zhǎng)沙城市化水平逐年提高。 長(zhǎng)沙：二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)近年高級(jí)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)迅速城市愿景：區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市 隨著長(zhǎng)沙城市地位提升，將為周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇和提供支持，長(zhǎng)沙形成區(qū)域性的現(xiàn)代化中心城市。 在中部崛起戰(zhàn)略實(shí)施的大背景下，“十一五”期間，長(zhǎng)沙市提出了四大戰(zhàn)略舉措： 興工強(qiáng)市戰(zhàn)略； 創(chuàng)新先導(dǎo)戰(zhàn)略； 以城

8、帶鄉(xiāng)戰(zhàn)略； 文化推動(dòng)戰(zhàn)略。交通地位：國(guó)家交通樞紐城市京廣、滬昆、武廣高鐵等鐵路干線在長(zhǎng)沙匯集，使得長(zhǎng)沙成為名副其實(shí)的交通樞紐型城市中心；城市地鐵的開(kāi)建，由沒(méi)有地鐵的城市轉(zhuǎn)變?yōu)橛械罔F的城市發(fā)展，對(duì)城市的發(fā)展具有標(biāo)志性意義；城市快速軌道交通與長(zhǎng)株潭城際輕軌的建設(shè)，為長(zhǎng)株潭融城加快了步伐，已具備大長(zhǎng)沙雛形；長(zhǎng)沙湘江隧道的拉通，使得主城區(qū)不斷擴(kuò)大，城市中心外延加大。小結(jié)：長(zhǎng)沙在湖南發(fā)展中所承擔(dān)的角色 單核型中部發(fā)展城市1 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)性城市2 未來(lái)區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市3 國(guó)家交通樞紐城市4芙蓉區(qū)為長(zhǎng)沙市中心區(qū)，缺乏發(fā)展空間，城市擴(kuò)張需求緊迫芙蓉區(qū)是湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市的中心城區(qū)，總面積408平方公里，戶籍

9、人口40多萬(wàn)，下轄11個(gè)街道、1個(gè)鄉(xiāng)和2個(gè)副縣級(jí)單位（國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)隆平高科技園、長(zhǎng)沙市湘湖管理局）。芙蓉區(qū)有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。角色篇：芙蓉區(qū)在長(zhǎng)沙的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？湘 江京廣鐵路瀏陽(yáng)河長(zhǎng)沙被一江，一河，一鐵路所分隔，長(zhǎng)沙主城區(qū)主要位于芙蓉區(qū)主城區(qū)長(zhǎng)沙被湘江、瀏陽(yáng)河、京廣鐵路所分隔；傳統(tǒng)主城區(qū)主要集中在湘江以東，京廣鐵路以西及瀏陽(yáng)河以西區(qū)域，芙蓉區(qū)基本涵蓋了主城區(qū)芙蓉區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：政治、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、文化、交通信息中心政治中心：省委、省政府（二院）、省軍區(qū)等60多個(gè)單位和部門云集區(qū)內(nèi);經(jīng)濟(jì)：國(guó)家各類銀行的湖南省分行及各類金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)和營(yíng)業(yè)點(diǎn)紛紛聚集在芙蓉區(qū);商務(wù)

10、：以通程、華天、湘泉為代表的三星級(jí)以上賓館70%聚集在芙蓉區(qū)，以順天財(cái)富中心、亞大時(shí)代、 第一大道為代表的高檔寫字樓鱗次櫛比。國(guó)內(nèi)外工業(yè)企業(yè)在這里聚集，商務(wù)活動(dòng)頻繁;文化：省花鼓戲劇院、湘劇院、長(zhǎng)沙晚報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、省圖書館等眾多文化新聞單位駐于區(qū)內(nèi);交通信息：五一大道、芙蓉路、韶山路、人民路等20多條城市主干道縱橫交織、穿境而過(guò)，107、319國(guó)道交匯于此， 長(zhǎng)沙火車站、長(zhǎng)沙汽車東站矗立城中，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)毗鄰而居，省郵電指揮中心屹立區(qū)內(nèi)，交通便利、通信快捷。 區(qū)位地位：八奪“三湘第一區(qū)”殊榮，是湖南的心臟、大腦，是長(zhǎng)沙精華自2001年至09年，GDP年均增長(zhǎng)16.2%，人均GDP位居中部省會(huì)城區(qū)

11、第一；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)37.2%，由2001年的1.78億元增長(zhǎng)到去年16.32億元，總量翻了3番多，絕對(duì)值連續(xù)八年保持全省城區(qū)第一；社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2002年的104.3億元增長(zhǎng)到163.6億元，連續(xù)八年居全省各區(qū)縣（市）第一芙蓉區(qū)東片為長(zhǎng)沙市“十一五”住房規(guī)劃的重點(diǎn)打造區(qū)域本次規(guī)劃預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙市（指五區(qū)內(nèi)）“十一五”旗艦住房總需求量為2400萬(wàn)平米。其中開(kāi)福區(qū)約為500萬(wàn)平米，岳麓區(qū)約為500萬(wàn)平米，芙蓉區(qū)約為380萬(wàn)平米，天心區(qū)約為420萬(wàn)平米，雨花區(qū)約為600萬(wàn)平米。通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市“十一五”規(guī)劃飛分析，本次規(guī)劃“十一五”旗艦主要住房建設(shè)分布在撈霞組團(tuán)、河西新城、芙蓉區(qū)東片、城南新區(qū)。

12、長(zhǎng)沙市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃圖本項(xiàng)目小結(jié)：芙蓉區(qū)在長(zhǎng)沙發(fā)展中所承擔(dān)的角色 三湘第一區(qū)，長(zhǎng)沙璀璨明珠1 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通信息中心2 芙蓉區(qū)東拓是發(fā)展的必然產(chǎn)物3東岸新區(qū)位于芙蓉區(qū) “一園”（隆平高科技園）整體戰(zhàn)略構(gòu)想 芙蓉區(qū)政府確立了“一區(qū)（中央商務(wù)區(qū)）、一城、（馬王堆新城）、一園（隆平高科技園）、一帶（瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶）”的整體戰(zhàn)略構(gòu)想； 芙蓉中央商務(wù)區(qū)CBD、馬王堆新城區(qū)商業(yè)商務(wù)成熟，已無(wú)土地可開(kāi)發(fā)； 瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶依托瀏陽(yáng)河這一自然資源，景觀長(zhǎng)廊已初現(xiàn)雛形，土地也尤為稀缺； 僅東岸新區(qū)（隆平高科技園）有發(fā)展空間，向東岸新區(qū)東拓是區(qū)域發(fā)展的必然產(chǎn)物和趨勢(shì)。芙蓉中央商務(wù)區(qū)馬王堆新城東岸新區(qū)（含

13、隆平高科技園）瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶和產(chǎn)業(yè)帶角色篇：東岸新區(qū)在芙蓉區(qū)的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？京廣線以西：重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，提升芙蓉金融街，打造精美之區(qū)；京廣線以東瀏陽(yáng)河以西：大力整合提升專業(yè)市場(chǎng)，整合資源發(fā)展都市休閑業(yè)，建設(shè)瀏陽(yáng)河休閑產(chǎn)業(yè)帶，打造繁榮之區(qū)；瀏陽(yáng)河以東：依托隆平高科技園，大力發(fā)展總部工業(yè)和樓宇工業(yè)，加快拉通路網(wǎng)架構(gòu)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全速推進(jìn)東岸城市化進(jìn)程，打造創(chuàng)業(yè)之區(qū)。 京廣線瀏陽(yáng)河樓宇經(jīng)濟(jì)，中央商務(wù)區(qū)提升專業(yè)市場(chǎng)，建設(shè)瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶依托隆平高科，發(fā)展總部工業(yè)和樓宇工業(yè)片區(qū)愿景：芙蓉區(qū)新市鎮(zhèn)東岸新區(qū)：芙蓉區(qū)重點(diǎn)打造區(qū)域，以發(fā)展總部工業(yè)和樓宇工業(yè)為主芙蓉東區(qū)重

14、點(diǎn)打造工程-芙蓉生態(tài)新城以高檔住宅、商業(yè)、酒店等芙蓉生態(tài)新城位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東城區(qū)，北接國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，南區(qū)瀏瀏河，占地22.85平方公里，是省會(huì)長(zhǎng)沙針外輻射和溝通的東大門，也是芙蓉區(qū)實(shí)施“優(yōu)趨帶動(dòng)、集約提升、強(qiáng)西拓東、和諧共進(jìn)”的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域。 A、C、E 地塊主要位于遠(yuǎn)大路兩廂，規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)、金融、房地產(chǎn)等項(xiàng)目。尤其是瀏瀏河風(fēng)光帶條密相東的地塊，有利于開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目；B、D、F、G地塊主要分布在人民東路兩廂，人民路作為貫穿長(zhǎng)沙東西的主要干道，規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)高檔寫字塊、商業(yè)步行街、星級(jí)級(jí)級(jí)酒店以及高檔住宅區(qū)等 芙蓉東區(qū)重點(diǎn)打造項(xiàng)目-隆平高科技園，現(xiàn)已200余家企業(yè)入園，現(xiàn)階段至

15、未來(lái)三年重點(diǎn)在總部基地和火矩創(chuàng)業(yè)中心的招商工業(yè)園區(qū)總部基地區(qū)域隆平高科技園發(fā)展方向?qū)⒁云髽I(yè)總部基地、房地產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主；合平村為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 。（隆平高科管委會(huì)招商辦孫量）隆平高科技園區(qū)域土地量大，待開(kāi)發(fā)土地多。隆平高科技園規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一線、四圈、八區(qū)”長(zhǎng)沙恒德置業(yè)（占地441畝，項(xiàng)目暫定名“東湖一號(hào)”，300畝規(guī)劃建獨(dú)棟別墅），上半年拆遷完成，今年內(nèi)會(huì)所建成；隆科高科管委會(huì)總部；隆平高科總部大漢建材城總部；頤爾康（保?。┛偛?；蘇寧電器湖南大區(qū)總部（在談）人民東路延長(zhǎng)線兩廂綜合產(chǎn)業(yè)軸線；總部辦公圈、總部新型產(chǎn)業(yè)圈、東湖生態(tài)休閑圈以及瀏陽(yáng)河生態(tài)居住圈；園區(qū)由8個(gè)功能區(qū)構(gòu)成，分別是工業(yè)總部辦公

16、區(qū)、工業(yè)總部研發(fā)區(qū)、總部商貿(mào)服務(wù)區(qū)、總部新型產(chǎn)業(yè)區(qū)、東湖高尚住宅區(qū)、濱河商業(yè)休閑區(qū)、村民安置新社區(qū)以及產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)。芙蓉生態(tài)新城規(guī)劃中“三縱三橫”路網(wǎng)三年“織”成，雙揚(yáng)路已率先動(dòng)工，今年7月通車 東岸鄉(xiāng)道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將逐步完善，形成營(yíng)盤東路延長(zhǎng)線、遠(yuǎn)大路、人民東路橫貫東西，雙楊路、紅旗路、長(zhǎng)榔路連接南北，由六條主干道交織的“三縱三橫”路網(wǎng)格局；同時(shí)，與農(nóng)園路、龜山路、京珠輔道、望龍路、科教路、合平路等公路互為補(bǔ)充，組成四通八達(dá)的交通網(wǎng)。小結(jié)：東岸新區(qū)在長(zhǎng)沙的發(fā)展中所承擔(dān)的角色 芙蓉區(qū)東拓最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域1 芙蓉區(qū)的新市鎮(zhèn)2 區(qū)域內(nèi)的隆平高科技園國(guó)家重點(diǎn)工程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速3項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值：區(qū)域內(nèi)

17、首席規(guī)模大盤，復(fù)合住宅、商業(yè)、酒店、公建、教育、加油站等多種形態(tài)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 394680平米項(xiàng)目總建筑面積 987683平米（地上面積）建設(shè)內(nèi)容：住宅、商業(yè)、酒店、學(xué)校 其中：住宅面積 742080平米 公建面積 189436平米 文化娛樂(lè) 26922平米 可售建筑面積 958438平米(其中含五 星級(jí)酒店面積) 教育 28266平米 加油站 979平米 容積率2.51 項(xiàng)目絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，目前芙蓉區(qū)還無(wú)超過(guò)百萬(wàn)方的大盤。角色篇：項(xiàng)目地塊在東岸新區(qū)及芙蓉區(qū)的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？w 本項(xiàng)目營(yíng)盤東路遠(yuǎn)大路人民東路隆平路萬(wàn) 家 麗 路京 珠 高 速武廣客運(yùn)專線紅 旗 路（2010年底動(dòng)工）人

18、民東路延長(zhǎng)線2010年下半年動(dòng)工雙揚(yáng)路（在建7月完工）交通優(yōu)勢(shì)：交通路網(wǎng)四通八達(dá)，提高出行的便利性人民東路：其延長(zhǎng)線今年下半年動(dòng)工，從隆平高科技園至黃花機(jī)場(chǎng)全長(zhǎng)11.95公里，僅5-10分鐘車程，被稱為“長(zhǎng)沙第二機(jī)場(chǎng)高速”營(yíng)盤東路：規(guī)劃營(yíng)盤東路在經(jīng)過(guò)瀏陽(yáng)河段將修建大橋，營(yíng)盤路的東延道路工程計(jì)劃今年年底動(dòng)工 紅旗路：北接星沙大道，南向道路將于年底動(dòng)工，直達(dá)武廣高鐵專線車站，經(jīng)過(guò)瀏陽(yáng)河地段將修建一座跨河橋，界時(shí)，從隆平高科園內(nèi)到武廣僅需5分鐘離世界之心最近的地方，聆聽(tīng)世界的心跳武廣新城黃花機(jī)場(chǎng)城市中心星沙片區(qū)5-10分鐘車程5分鐘車程10分鐘車程20分鐘車程待道路交通系統(tǒng)完善后，項(xiàng)目地到機(jī)場(chǎng)、高鐵

19、站、火車站等都只有10分鐘以內(nèi)的車程；極大的方便了項(xiàng)目到廣州、深圳、地州市及全國(guó)、世界各地的距離。軌道交通較便捷，地鐵站口臨近項(xiàng)目2號(hào)線2A線3號(hào)線武廣客運(yùn)站黃花機(jī)場(chǎng)隆平路站馬坡嶺站西三線站 規(guī)劃中的地鐵2A線的西三線站和馬坡嶺站在遠(yuǎn)大路上，離項(xiàng)目較近； 規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線的隆平路站位于人民東路與紅旗路的交匯處，離本項(xiàng)目近在咫尺； 武廣高鐵在將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)。地理位置優(yōu)勢(shì)：瀏陽(yáng)河?xùn)|的新門戶，東岸新區(qū)的形象代言項(xiàng)目有能力成為東岸新區(qū)的形象代言，既承載過(guò)去，又昭示未來(lái)。人民路為長(zhǎng)沙連通東西的一條主干道，過(guò)人民路瀏陽(yáng)河大橋后，本項(xiàng)目為東岸新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是進(jìn)入隆平高科技園的新名片，對(duì)于整個(gè)片區(qū)發(fā)

20、展及形象檔次打造具有深遠(yuǎn)意義。本項(xiàng)目旺德府建材、物流城東岸建材城大漢建材城項(xiàng)目離芙蓉區(qū)僅一橋之隔，交通便利，可享區(qū)政府周邊成熟配套本項(xiàng)目旺旺醫(yī)院大潤(rùn)發(fā)超市湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)湖南生物機(jī)電職院勞動(dòng)人事學(xué)校東岸小學(xué)汽車東站東岸建材城大漢建材城項(xiàng)目周邊相關(guān)配套暫時(shí)還在規(guī)劃打造階段，主要以大學(xué)和建材城為主，但項(xiàng)目離芙蓉區(qū)僅瀏陽(yáng)河大橋一橋之隔，交通便利，可享區(qū)政府周邊成熟配套。森林生態(tài)公園婚慶公園濱水公園養(yǎng)生長(zhǎng)廊幸福驛站美食長(zhǎng)廊時(shí)尚天地濱水公園植被公園（300多畝）旺德府建材城芙蓉區(qū)政府馬王堆蔬菜市場(chǎng)小結(jié)：項(xiàng)目在所在東岸新區(qū)及芙蓉區(qū)的發(fā)展中所承擔(dān)的角色 項(xiàng)目絕對(duì)大盤優(yōu)勢(shì)1 芙蓉東區(qū)的新門戶、新名片2 區(qū)域標(biāo)桿3

21、角色篇湖南中部崛起沿海產(chǎn)業(yè)承接輕質(zhì)化/上游化/樞紐化單核型城市三湘第一區(qū)承載城市多重功能長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)新脊梁東岸新區(qū)芙蓉生態(tài)新城片區(qū)城市新中心城市新形象本項(xiàng)目標(biāo)桿物業(yè)復(fù)合功能機(jī)會(huì)篇Part 2政府遠(yuǎn)期規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)向東搬遷，東岸新區(qū)將成為家居建材等專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，也將增加區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)住和暫住人口約近6萬(wàn)人本項(xiàng)目旺德府建材、物流城東岸建材城大漢建材城 馬王堆商圈的改造，打造高檔商業(yè)區(qū)，馬王堆蔬菜市場(chǎng)等將東遷（營(yíng)銷輻射全國(guó)20多個(gè)省市，400多個(gè)縣區(qū) ）； 三湘南湖市場(chǎng)也將落戶東岸鄉(xiāng)（現(xiàn)規(guī)模擁有商家3000余戶）；馬王堆蔬菜市場(chǎng)三湘南湖市場(chǎng)芙蓉區(qū)需要什么樣的新城鎮(zhèn)？機(jī)遇篇：芙蓉新區(qū)形成的時(shí)代契機(jī)土地

22、優(yōu)勢(shì)：芙蓉區(qū)瀏陽(yáng)河以西區(qū)域發(fā)展已基本飽和，唯有芙蓉新區(qū)尚有土地可開(kāi)發(fā)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：武廣新城片區(qū)已成熟，紅旗路拉通后，項(xiàng)目距武廣僅5分鐘車程，可借武廣之勢(shì)，做武廣片區(qū)的跟隨者； 本區(qū)域是芙蓉區(qū)東拓的核心區(qū)域，也是隆平高技園的重點(diǎn)區(qū)域，目前周邊項(xiàng)目甚少，完全有能力做區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)者；人口增加：幾大專業(yè)市場(chǎng)的搬遷將給區(qū)域內(nèi)帶來(lái)巨大的財(cái)政、經(jīng)濟(jì)收入及人口數(shù)量新區(qū)功能拆解承載著城市功能發(fā)展、升級(jí)多重價(jià)值，目前專業(yè)市場(chǎng)已部分入駐形成初步的規(guī)模；居住功能的達(dá)成盡管在有效的實(shí)施中，但仍處于培育階段；商業(yè)功能和文化功能的達(dá)成由于本身要求的特殊性，無(wú)論在目前還是在遠(yuǎn)期都需要深化。居住、商業(yè)、文化功能的實(shí)現(xiàn)? - 我們

23、的任務(wù)與機(jī)會(huì)！新區(qū)功能的各自承載的定位并非都是一樣的，居住功能是城市宜居價(jià)值的體現(xiàn)、商業(yè)功能是新區(qū)經(jīng)濟(jì)職能的輔助點(diǎn)、文化功能是新區(qū)精神特質(zhì)的核心。機(jī)遇篇：客戶訪談芙蓉區(qū)客戶訪談：現(xiàn)實(shí)發(fā)展志在必得訪談人員：中原員工6人訪談時(shí)間：2010年4月5日 - 4月10日訪談對(duì)象：政府機(jī)關(guān)人士、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)人士、主流媒體、普通居民等訪談目的：明晰芙蓉區(qū)現(xiàn)實(shí)發(fā)展的狀況及需求樣本容量：20人（政府人士：7人；房地產(chǎn)專業(yè)人士：5；主流媒體：3；普通居民：5人。）部分訪談問(wèn)題：芙蓉區(qū)的未來(lái)發(fā)展；芙蓉區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展，對(duì)東岸鄉(xiāng)片區(qū)的定位，對(duì)項(xiàng)目地塊的看法；芙蓉區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，客戶構(gòu)成；對(duì)芙蓉區(qū)發(fā)展的看法，看好哪個(gè)

24、區(qū)位？為什么？對(duì)芙蓉東區(qū)的看法，對(duì)項(xiàng)目地塊的看法；對(duì)芙蓉東區(qū)住宅、商業(yè)、酒店、商業(yè)機(jī)會(huì)的看法？機(jī)遇篇：客戶訪談客戶訪談基本觀點(diǎn)匯總表類別內(nèi)容政府相關(guān)人士房地產(chǎn)專業(yè)人士主流媒體普通居民芙蓉區(qū)發(fā)展與規(guī)劃芙蓉區(qū)的規(guī)劃主要是棚戶區(qū)的改造、瀏陽(yáng)河沿江風(fēng)光帶打造及芙蓉東區(qū)的發(fā)展芙蓉區(qū)中心位置已無(wú)地可開(kāi)發(fā)，只能往東走，東邊有發(fā)展空間三湘第一區(qū)，接下來(lái)芙蓉區(qū)往東，過(guò)瀏陽(yáng)河橋芙蓉生態(tài)新城的打造是重點(diǎn)之一不知道到底怎么規(guī)劃，但是好像只有往東邊還可以發(fā)展；我們拆遷能補(bǔ)點(diǎn)錢東岸新區(qū)芙蓉區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)之一，東拓是必然，芙蓉區(qū)東拓的重點(diǎn)區(qū)域東岸鄉(xiāng)還有一些土地，接下來(lái)的重點(diǎn)應(yīng)該是隆平高科那一片路拉通后離武廣、機(jī)場(chǎng)、火車站都很

25、近，很方便現(xiàn)在基本購(gòu)物、生活要過(guò)河，不過(guò)聽(tīng)說(shuō)政府以后在這里什么都會(huì)建，會(huì)很方便區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)情況目前東岸新區(qū)項(xiàng)目尚少，規(guī)劃以后是以商業(yè)、住宅、專業(yè)市場(chǎng)、酒店為主只能去開(kāi)發(fā)那一片了，并且瀏陽(yáng)河?xùn)|的項(xiàng)目都賣得七七八八后將自然的往東發(fā)展目前還沒(méi)有幾個(gè)項(xiàng)目，都在四千以下很多安置房，以后拆遷就只補(bǔ)錢了，不補(bǔ)房，要買商品房對(duì)中房地塊的理解是過(guò)河后的第一個(gè)大項(xiàng)目，大盤800畝的體量，一定要做標(biāo)桿離機(jī)場(chǎng)和高鐵都較近，做高檔的酒店和住宅地塊很好，過(guò)河就到了，還可以看到一些河景對(duì)中房地塊的建議希望做出品質(zhì)和檔次，成為片區(qū)內(nèi)的面子工程交通如此便利，做酒店的機(jī)會(huì)很大，還有集中式及配套商業(yè)新市鎮(zhèn)，新地標(biāo)做一些滿足居民需求

26、的公共設(shè)施比較好客戶訪談基本觀點(diǎn)關(guān)鍵詞芙蓉區(qū)發(fā)展與規(guī)劃：三湘第一區(qū)，“強(qiáng)西拓東”，東邊有較大的發(fā)展空間和潛力東岸新區(qū)印象：政府東拓的重點(diǎn)區(qū)域區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，政府規(guī)劃前景好對(duì)中房地塊的看法：過(guò)河后的門戶工程，新地標(biāo)，新市鎮(zhèn)對(duì)中房地塊的建議：芙蓉區(qū)未來(lái)的核心區(qū)，強(qiáng)西拓東的銜接地帶，居住、文化、商業(yè)綜合區(qū)，宜居，大量公建項(xiàng)目展望：契合芙蓉區(qū)東拓的趨勢(shì)，順應(yīng)城芙蓉區(qū)及長(zhǎng)沙發(fā)展的需要，規(guī)劃綜合住宅、商業(yè)、酒店、公建的復(fù)合物業(yè)，打造標(biāo)桿形象、宜居環(huán)境、文化氛圍、商業(yè)潛力為一體的綜合價(jià)值，代言城市未來(lái)的精神氣質(zhì)。外部推力內(nèi)部推力芙蓉區(qū)發(fā)展的需要客戶的需要新市鎮(zhèn)特點(diǎn)：城市擴(kuò)張的趨勢(shì)與

27、核心新市鎮(zhèn)形象：區(qū)域/城市綜合功能；新氣質(zhì)中房地塊特征：芙蓉區(qū)東拓的核心中房地塊特征：新區(qū)的標(biāo)志；芙蓉東區(qū)靈魂的未來(lái)核心項(xiàng)目發(fā)展機(jī)機(jī)遇：代言城市未來(lái)的精神氣質(zhì)市場(chǎng)篇Part 3市場(chǎng)篇長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)狀怎樣？項(xiàng)目所在板塊現(xiàn)狀怎樣？一、長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)研究 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住宅市場(chǎng)供應(yīng)量分析住宅市場(chǎng)成交量分析住宅市場(chǎng)成交價(jià)分析住宅市場(chǎng)存量、供需分析 幾大板塊研究各個(gè)板塊發(fā)展情況供應(yīng)情況/銷售情況/價(jià)格情況潛在開(kāi)發(fā)量情況客戶特征二、項(xiàng)目所在板塊（東岸新區(qū)）研究項(xiàng)目所在板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析在售、潛在項(xiàng)目研究長(zhǎng)沙宏觀大市情況Part 3.1整體市場(chǎng)政策房?jī)r(jià)成政策出臺(tái)主因：樓市價(jià)格持續(xù)快速上漲，整體樓市投資、

28、投機(jī)行為盛行導(dǎo)致中央快速出臺(tái)415新政，且此次調(diào)控力度強(qiáng)大，影響力廣度深度大2010年3月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，達(dá)到近年來(lái)新高；一線城市：10年3月份與09年同期相比平均上漲55；二線城市：四大二線城市10年3月份與09年同期相比平均上漲47；整體市場(chǎng)政策2010年第1季度，新增人民幣貸款高達(dá)2.6萬(wàn)億元，占09年全年信貸投放量的27，預(yù)計(jì)達(dá)全年總貸款量的35，投放過(guò)量。2010年第1季度，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI同比上漲2.2%，達(dá)到自08年以來(lái)的高峰， 同時(shí)工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲5.2%， 已連續(xù)9個(gè)月上漲；房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)三大原因：信貸投放過(guò)量、整體市場(chǎng)供應(yīng)不足、通

29、脹預(yù)期加速等因素導(dǎo)致成為本輪房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)三大原因；整體市場(chǎng)政策415政策影響：一、置業(yè)門檻抬高，二次置業(yè)需求被壓制，觀望情緒短期內(nèi)盛行； 二、短期內(nèi)房?jī)r(jià)將小幅調(diào)整，長(zhǎng)期調(diào)整的可能性不大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)更謹(jǐn)慎信貸政策政策背景核心內(nèi)容市場(chǎng)效果07年的“9.27政策”房?jī)r(jià)快速上漲；市場(chǎng)上投資、投機(jī)行為盛行 1、購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例丌得低于20%；連續(xù)16個(gè)月成交量下降，成交價(jià)格下降 2、對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例丌得低于30%； 3、對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例丌得低于40%，貸款利

30、率丌得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。10年的“4.15政策”房?jī)r(jià)快速上漲；市場(chǎng)上投資、投機(jī)行為盛行 1、購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例丌得低于30； 2、貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款比例丌得低于50,貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的11倍； 3、對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；對(duì)二線城市（長(zhǎng)沙）的影響：對(duì)于首次置業(yè)90以下的業(yè)主和資金充裕性投資客影響不大；反而對(duì)于改善性業(yè)主和散客投資影響比較大。對(duì)客戶來(lái)源以省內(nèi)區(qū)域?yàn)橹鞯臉潜P，異地購(gòu)房政策的負(fù)面影響不大。緊縮的信貸政策短期內(nèi)必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心帶來(lái)影響，市場(chǎng)必然形成觀望趨勢(shì)。政府在供應(yīng)和

31、監(jiān)督方面加強(qiáng)了工作，傳達(dá)了國(guó)家要加強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)，中原認(rèn)為，隨后將有一系列調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入趨緊發(fā)展階段。從政策執(zhí)行方面來(lái)看，目前長(zhǎng)沙各大銀行對(duì)二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)比以前更嚴(yán)格，將更為準(zhǔn)確的打擊投機(jī)與短期投資需求。5409年以來(lái)，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，位于中部六省會(huì)城市GDP排名中居第三位；商品房成交均價(jià)居六省會(huì)城市末位，與武漢、太原、合肥等地差距明顯，價(jià)格洼地尚未填平長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭趨好，房地產(chǎn)升值空間較大整體市場(chǎng)總體經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)5506年以來(lái)，長(zhǎng)沙樓市穩(wěn)步走上快車道，量?jī)r(jià)同步上揚(yáng)從成交量來(lái)看，長(zhǎng)沙整體消化量穩(wěn)步提升，09年達(dá)到最高峰；考慮2010年宏觀政策和貸款政策等收緊，今

32、年年成交量在保守估計(jì)在800萬(wàn)方；在中部六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙一直處于價(jià)格洼地；近年來(lái)價(jià)格突飛猛漲，商品住宅從04年的2691元/平米漲至09年的4120元/平米，年均漲幅達(dá)11.56%；預(yù)計(jì)2010年長(zhǎng)沙整體成交均價(jià)在4600元/左右；整體市場(chǎng)年度量?jī)r(jià)走勢(shì) 56首季度市場(chǎng)供應(yīng)量較少，政策面影響開(kāi)發(fā)商推售進(jìn)度09年純商品房累計(jì)供應(yīng)量量770萬(wàn)方，較之08年885萬(wàn)方供應(yīng)量有所減少；10年1-3 月由于春節(jié)和政策面影響，開(kāi)發(fā)商放慢推售節(jié)奏，供應(yīng)量萎縮，1-3月總供應(yīng)量230萬(wàn)方市場(chǎng)供不應(yīng)求。整體市場(chǎng)供應(yīng)5709年市場(chǎng)迅速回暖，2010年市場(chǎng)再上高位，4.15新政出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受一定程度的影響

33、09年純商品房累計(jì)成交量1005萬(wàn)方，長(zhǎng)沙歷年市場(chǎng)年去化首次突破上千萬(wàn)；10年3 月，長(zhǎng)沙成交市場(chǎng)大幅上揚(yáng)。4月15日，關(guān)于首套房90平米以上首付30%，二套房首付50%的新政已出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受一定程度的影響整體市場(chǎng)成交量 58整體市場(chǎng)2010年1月-3月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套數(shù)21889套,銷售25635套；90-120面積段產(chǎn)品供應(yīng)最大，出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象；從供求關(guān)系來(lái)看，各面積段產(chǎn)品均供不應(yīng)求，120以上產(chǎn)品最暢銷。2010年1月-3月長(zhǎng)沙市各類產(chǎn)品供銷情況整體市場(chǎng)供銷倒掛，市場(chǎng)空缺較大，其中120以上戶型缺口最大，供不應(yīng)求；項(xiàng)目戶型供（套）比例銷（套）比例供-銷（套）供銷比6

34、0295713.51%369614.42%-7390.860-90593727.12%628824.53%-3510.9490-120624128.51%520420.30%10371.2120-144383117.50%641225.01%-25810.6144292313.35%403515.74%-11120.72合計(jì)21889100.00%25635100.00%-37460.85供銷比 5910年首季度價(jià)格持續(xù)走高，3月價(jià)格小幅回落2010年3月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建住宅價(jià)格依次4575元/平米，與09年同期相比上漲14.03%；環(huán)比下跌2.03%。3月成交排行榜上高價(jià)房源眾多，湘江世紀(jì)

35、城3月成交均價(jià)達(dá)到5500元/平米，錦湘國(guó)際星城、長(zhǎng)大彩虹都、新城新世界、融圣國(guó)際、上海城以及恒大綠洲、恒大城等眾多高價(jià)房提升整體市場(chǎng)價(jià)位。 整體市場(chǎng)價(jià)格整體市場(chǎng)2010年3月掛牌出讓土地成交2宗，成交土地占地面積7.03萬(wàn)平米，環(huán)比下跌37.62% 。政策對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地成本限制，防止房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫；一定程度上延緩了2010年開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏；開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏放緩，主要開(kāi)發(fā)09年成交地塊掛牌編號(hào)成交時(shí)間宗地位置宗地面積規(guī)劃用途容積率成交價(jià)競(jìng)得人2010網(wǎng)掛014號(hào)2010-3-30 16:08長(zhǎng)沙市天心區(qū)環(huán)保工業(yè)園11237.55平方米商業(yè)1.51220.0萬(wàn)元長(zhǎng)沙天亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009網(wǎng)

36、掛023號(hào)恢復(fù)掛牌2010-3-11 18:40長(zhǎng)沙市雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)牛頭村村民委員會(huì)65860.15平方米商業(yè)、住宅商業(yè)5.5、住宅3.024509.0萬(wàn)元湖南宏聚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地61整體樓市現(xiàn)狀趨好，新政對(duì)樓市有一定的沖擊，開(kāi)發(fā)模式需謹(jǐn)慎120戶型需求缺口最大，供不應(yīng)求；長(zhǎng)沙樓市穩(wěn)步走上快車道，量?jī)r(jià)同步上揚(yáng)成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，成交量支撐價(jià)格遞增趨勢(shì) 長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭趨好，房?jī)r(jià)升值空間巨大1234整體市場(chǎng)樓市新政對(duì)市場(chǎng)有一定程度的影響，但開(kāi)發(fā)力度上仍需謹(jǐn)慎5芙蓉區(qū)區(qū)域市場(chǎng)情況Part 3.263五區(qū)內(nèi)供應(yīng)最小，中心區(qū)域開(kāi)發(fā)飽和，區(qū)域發(fā)展將呈現(xiàn)向東自然擴(kuò)展態(tài)勢(shì)芙蓉區(qū)住宅市場(chǎng)供銷狀況金鷹月湖板塊

37、尚東板塊經(jīng)開(kāi)星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板塊2008年2010年3月份芙蓉區(qū)取得預(yù)售證但未銷售新建商品房進(jìn)17萬(wàn)方左右，區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)消化快；有效供應(yīng)不足呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)飽和狀態(tài)；未來(lái)芙蓉區(qū)除5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的中心舊城改造外，將呈現(xiàn)向東自然拓展態(tài)勢(shì)；64芙蓉區(qū)供應(yīng)量不足，處于嚴(yán)重供小于求狀態(tài)2009年1月-2010年3月芙蓉區(qū)純商品住宅供應(yīng)63萬(wàn)方，銷售113萬(wàn)方，處于嚴(yán)重供小于求狀態(tài)由于可開(kāi)發(fā)地塊較少供應(yīng)不足，后期發(fā)展將向東發(fā)展本案區(qū)域；芙蓉區(qū)住宅市場(chǎng)2009年1月-2010年3月芙蓉區(qū)銷售情況2009年1月-2010年3月芙蓉區(qū)供應(yīng)供銷狀況2009年1

38、月-2010年3月芙蓉區(qū)供銷量對(duì)比65區(qū)域發(fā)展高于整體市場(chǎng)，但板塊內(nèi)發(fā)展不均，板塊之間價(jià)格水平差距大2010年3月份芙蓉區(qū)成交價(jià)格芙蓉區(qū)純商品房?jī)r(jià)格4960元/平米，環(huán)比跌幅為24.75% ；芙蓉區(qū)各版塊之間價(jià)格水平差距較大，尤其本案所在板塊均價(jià)在3900元/平米左右；10年3月長(zhǎng)沙市五區(qū)純商品房、住宅成交價(jià)格柱狀圖 資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地局政務(wù)網(wǎng) 中原地產(chǎn)研究中心分析整理芙蓉區(qū)住宅市場(chǎng)2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析市府板塊均價(jià)：4100元/北城板塊均價(jià)：4380元/麓南板塊均價(jià)：4300元/中心板塊均價(jià)：5900元/新南城板塊均價(jià)：4400元/人民東板塊均價(jià)：4900元/武廣新城板塊均價(jià)：45

39、00元/星沙板塊均價(jià)：4500元/東岸新區(qū)均價(jià)：3900元/價(jià)格66區(qū)域供應(yīng)缺口較大，住宅供應(yīng)缺口達(dá)54萬(wàn)方09年1月-10年3月芙蓉區(qū)純商品房、住宅存量分別為-62萬(wàn)方、-54萬(wàn)方；供應(yīng)缺口較大；芙蓉區(qū)住宅市場(chǎng)存量項(xiàng)目區(qū)域商品房（單位：萬(wàn)平米）住宅（單位：萬(wàn)平米）批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積存量批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積存量開(kāi)福區(qū)293.32357.35-64.03264.55339.18-74.63天心區(qū)140.26208.07-67.81115.75188.84-73.09雨花區(qū)384.98446.72-61.74338414.12-76.12岳麓區(qū)244.46255.75-11.29225.4241

40、.86-16.46芙蓉區(qū)73.88136.24-62.3659.26113.64-54.38全市1136.91404.13-267.231002.961297.64-294.6809年1月-10年3月長(zhǎng)沙純商品房、住宅存量情況 67芙蓉區(qū)住宅市場(chǎng)區(qū)域供應(yīng)缺口較大，住宅供應(yīng)缺口達(dá)54萬(wàn)方區(qū)域內(nèi)板塊間發(fā)展不均，價(jià)格水平差距大芙蓉區(qū)供應(yīng)量嚴(yán)復(fù)不足，供不應(yīng)求;123東岸新區(qū)板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局Part 3.369板塊周邊市場(chǎng)格局：九大住宅板塊各具發(fā)展資源，特征明顯；項(xiàng)目所處東岸新城板塊，處于周邊三大板塊的輻射區(qū)，未來(lái)將面臨周邊版塊競(jìng)爭(zhēng)擠壓新南城板塊：省府落戶、長(zhǎng)株潭融城等區(qū)域利好構(gòu)筑良好

41、前景，目前城市面貌較好，配套逐漸成熟，大盤聚集，未來(lái)將有大量土地開(kāi)發(fā)武廣新城板塊：與中心城區(qū)距離近隨著體育新城、武廣新城的建設(shè)，區(qū)域升值空間高，大型高尚住宅區(qū)是本板塊的代名詞中心城區(qū)板塊：城市核心區(qū)域，商業(yè)繁榮，配套成熟，可開(kāi)發(fā)土地有限，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高，房?jī)r(jià)居高不下，居住和投資價(jià)值日益提升芙蓉北板塊：山水資源豐富，隨著新河三角洲的建設(shè)和火車北站的搬遷，以及金霞物流等政府重點(diǎn)工程的建設(shè)，強(qiáng)有力地拉動(dòng)了本區(qū)域的發(fā)展市府麓谷板塊：市府西遷帶來(lái)區(qū)域利好，自然環(huán)境較佳，市政配套逐漸完善，市民對(duì)一江之隔的心理距離逐漸得到改善麓南含浦板塊：山水資源豐富，高校密集，文化氣息濃厚，但離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，生活配套有待

42、完善金鷹月湖板塊：配套成熟，居住環(huán)境較佳自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，適宜居住 金鷹月湖板塊經(jīng)開(kāi)星沙板塊：星沙片區(qū)企業(yè)密集，產(chǎn)業(yè)人口眾多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了該板塊的開(kāi)發(fā)濱河尚東板塊：市政和生活配套成熟，加上瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶的建設(shè)，人居環(huán)境更加完善尚東板塊經(jīng)開(kāi)星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板塊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局根據(jù)區(qū)位分布分析：本項(xiàng)目周邊還有三大區(qū)域未來(lái)將成為項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：尚東區(qū)域、星沙區(qū)域、武廣新城區(qū)域。尚東板塊：東城芙蓉區(qū)為主， 大致南以長(zhǎng)沙大道為界、西以東二環(huán)為界、東以瀏陽(yáng)河為界；武廣新城：長(zhǎng)沙體育館周邊為代表，延伸到武廣客運(yùn)站，為現(xiàn)進(jìn)城東開(kāi)發(fā)的最

43、熱點(diǎn)區(qū)域；經(jīng)開(kāi)星沙區(qū)：京珠高速以東、長(zhǎng)永高速以北區(qū)域，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展，作為今年地產(chǎn)成長(zhǎng)性非常好的新區(qū)；金鷹月湖板塊尚東板塊經(jīng)開(kāi)星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板塊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：基于區(qū)域分布現(xiàn)狀鎖定三大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。71經(jīng)開(kāi)星沙板塊：片區(qū)企業(yè)密集，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了該板塊的開(kāi)發(fā),未來(lái)推售量約500萬(wàn)方以上區(qū)域：依托長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的資金流、物流和人流的強(qiáng)有力拉動(dòng)以及自然生態(tài)環(huán)境，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展供應(yīng)：目前在售樓盤較多，后續(xù)供應(yīng)量較大物業(yè)類型：別墅、小高層價(jià)格：均價(jià)在3800元/左右；客戶：星沙客戶只占30%左右，打破了以區(qū)域性客戶為主的傳統(tǒng)；長(zhǎng)沙

44、市區(qū)客戶占50%左右，已經(jīng)成為星沙的核心客戶構(gòu)成 ，以普通公司職員、教師、公務(wù)員以及個(gè)體戶為主；首次置業(yè)客戶占絕對(duì)主流 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局樓盤名稱體量（萬(wàn)平米）存量（萬(wàn)平米）物業(yè)在售產(chǎn)品價(jià)格鵬基諾亞山林150120洋房、別墅洋房8-15#：(聯(lián)排230-300，雙拼290-330，獨(dú)棟380-500)聯(lián)排均價(jià)4500，雙拼均價(jià)5400，獨(dú)棟均價(jià)6800華潤(rùn)鳳凰城12090高層60-62平米一房，復(fù)式均價(jià)4200恒基凱旋門7262小高層、高層71-75一房，95兩房及143三房4700楚天世紀(jì)城806026-33層戶型為84、86、88、90的二房，86、114、117、118的三房3300-3630

45、三一街區(qū)424233層80-140兩房，三房未開(kāi)盤幸福里4333103號(hào)棟兩房90、三房110、125預(yù)計(jì)均價(jià)3700左右匯總510約40072濱河尚東板塊：眾多高品質(zhì)樓盤落成，主要集中在瀏陽(yáng)河岸，存量100多萬(wàn)方區(qū)域：芙蓉區(qū)政府所在地，市政和生活配套成熟，聚集了大量專業(yè)市場(chǎng)，高尚住宅群；資源：瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶供應(yīng)：目前供應(yīng)及后續(xù)供應(yīng)量不大，在不能滿足客戶需求的情況下，必將向東溢出物業(yè)類型：小高和高層為主價(jià)格：均價(jià)在4800-5100元/左右客戶：私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、政府官員是主要客戶構(gòu)成群體濱河尚東板塊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局樓盤 體量（萬(wàn)平米） 存量（萬(wàn)平米）物業(yè) 在售產(chǎn)品 價(jià)格 先鋒東外灘2

46、9萬(wàn) 15高層兩房87，三房112-1145100萬(wàn)科金域藍(lán)灣41萬(wàn)30高層122三房、四房145-1605200雙水灣30萬(wàn)30高層80-105兩房 129-138三房 2+1預(yù)計(jì)均價(jià)4900-5000芙蓉上河圖5萬(wàn)2高層68-134的二房到四房4900湘域熙岸32萬(wàn)32高層82-185兩房到四房6000匯總142109.873武廣新城板塊：長(zhǎng)沙目前炒得最火的板塊，眾多外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，板塊未來(lái)升值空間大區(qū)域：靠近中心城區(qū)，配套尚未完善，周邊聚集大量專業(yè)市場(chǎng)，隨著武廣新城和體育新城的建設(shè)，區(qū)域價(jià)值空間大供應(yīng)：樓盤數(shù)量較多，后續(xù)供應(yīng)量大物業(yè)類型：小高和高層為主價(jià)格：均價(jià)在4000-6200元/客

47、戶：企事業(yè)管理人員、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工等，周邊專業(yè)市場(chǎng)人士成為該板塊的主要客源武廣新城板塊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局主要項(xiàng)目體量（萬(wàn)平米）存量（萬(wàn)平米）主力戶型價(jià)格星城映象188二、三房80-1245000盛世華章4025166-180平米四房4700茂華國(guó)際湘4720五房（199）4800恒大綠洲6248二房（72-95）三房（102-233）四房（139-263）6700融科檀香山3018四房洋房170-2907380-9580優(yōu)山美地11112+1和3+1房(60-110)4900-5100萬(wàn)科金域華府565625-140（精裝修）7000-8000新華都萬(wàn)家城 33033081-1904900-

48、5300匯總63553474區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析濱河尚東板塊：配套成熟，瀏陽(yáng)河開(kāi)發(fā)帶動(dòng)高品質(zhì)樓盤開(kāi)發(fā)經(jīng)開(kāi)星沙板塊：大盤2010年將增大放量東岸新城板塊,將面臨三大板塊版塊競(jìng)爭(zhēng)擠壓123東岸新城板塊后續(xù)開(kāi)發(fā)須在競(jìng)爭(zhēng)超越和板塊聯(lián)動(dòng)中尋找項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的差異競(jìng)爭(zhēng)力武廣新城板塊：最熱門板塊，市場(chǎng)放量大3區(qū)域客戶發(fā)展格局Part 3.4金鷹月湖板塊尚東板塊經(jīng)開(kāi)星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板塊本項(xiàng)目所在板塊未來(lái)面臨的客戶競(jìng)爭(zhēng)和客戶機(jī)遇主要將在周邊三個(gè)板塊中實(shí)現(xiàn)；根據(jù)個(gè)板塊潛在項(xiàng)目上市情況以及交通路網(wǎng)帶來(lái)的客群變化，未來(lái)上市量最大的板塊排序依次為：武廣、星沙

49、、尚東：可預(yù)判未來(lái)主要客戶競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度：第一客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：武廣片區(qū)第二客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：尚東板塊第三客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：星沙板塊 在售項(xiàng)目客戶主要職業(yè)為私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及企事業(yè)單位中高層管理人員，購(gòu)買需求以自住為主，東城片區(qū)由于相對(duì)成熟、大型市場(chǎng)較多，除周邊客戶外，其他城區(qū)客戶比例相對(duì)高。項(xiàng)目年齡職業(yè)來(lái)源區(qū)域購(gòu)買需求嘉盛和園25-45以公務(wù)員為主。90%老干局和組織部公務(wù)員 自住為主、定向開(kāi)發(fā)為主芙蓉上河圖25-35城市白領(lǐng)、周邊小私營(yíng)業(yè)主等項(xiàng)目周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員及城市中心區(qū)白領(lǐng)占50%，其他為投資客占據(jù)30%自己居住70%，投資30%雙水灣20-45私營(yíng)業(yè)主；企事業(yè)單位高管按目前的認(rèn)籌客戶區(qū)域來(lái)看，芙蓉

50、區(qū)客戶占70%，其它為各個(gè)區(qū)域的客戶群體自住為主朗郡25-45周邊住戶、建材城個(gè)體戶周邊客戶占30%左右，其他為周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員以及周邊居民高科園內(nèi)工作人員；中國(guó)銀行占40%；自己居住周邊在售項(xiàng)目主力客群兩大類：本片區(qū)原住民、其城區(qū)客群。 上述數(shù)據(jù)來(lái)源于中原市場(chǎng)研究中心客戶動(dòng)態(tài)監(jiān)控部分定量問(wèn)卷 樣本選擇：跨期性、長(zhǎng)時(shí)性區(qū)域已售或在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交及來(lái)訪客戶江河雙水灣雄天朗郡芙蓉上河圖定性訪談樣本選擇(有效訪談樣本185份)：1、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤成交及來(lái)訪客戶-56批次2、周邊競(jìng)品樓盤上門客戶-45批次3、相關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)人士-43批次4、望龍村拆遷安置客戶41批次5、汽車東站周邊客戶-61批次說(shuō)明：此

51、次定量調(diào)研問(wèn)卷由各項(xiàng)目分別進(jìn)行，基于當(dāng)時(shí)成交實(shí)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，為一手信息來(lái)源，由于數(shù)據(jù)涉及他方機(jī)密，問(wèn)卷將不在報(bào)告中進(jìn)行展示，敬請(qǐng)諒解。1.區(qū)域客戶特征-區(qū)域客戶研究方法說(shuō)明Q1.區(qū)域內(nèi)外的產(chǎn)品的對(duì)位客戶分別有何特征？嘉盛和園A、項(xiàng)目周邊區(qū)域輻射客戶占絕大比例，主要集中在項(xiàng)目周邊：隆平高科產(chǎn)業(yè)園、星沙及遠(yuǎn)大路沿線企業(yè)工廠、長(zhǎng)沙縣及東城公務(wù)員；各片區(qū)內(nèi)客戶聚集。B、主要職業(yè)為企事業(yè)單位中低層管理人員及私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、醫(yī)院、高校職工、拆遷戶，購(gòu)買需求以自住為主，濱湖東站片區(qū)由于是芙蓉區(qū)邊緣片區(qū)，除本地客戶群外主要是周邊企業(yè)群。C、片區(qū)樓數(shù)量少，以中低端檔次樓盤為主，客源多以首次過(guò)渡為主。隨著片區(qū)

52、品牌企業(yè)的進(jìn)入，產(chǎn)品品質(zhì)的不斷增強(qiáng)，客戶將由主城區(qū)及星沙片區(qū)向此匯聚，客源得到重要補(bǔ)充?？蛻粑锢硖卣骶幼^(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布類型選擇年齡特征家庭周期教育水平客戶置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù)1.區(qū)域客戶特征：主力客群以周邊區(qū)域?yàn)橹鳎涸【用?企事業(yè)職員+公務(wù)員，客群地緣性較為明顯，隨著品牌的引入，外圍客源向心力逐步增強(qiáng)A、年齡結(jié)構(gòu)多元，年輕化趨勢(shì)明顯：2535歲的單身青年、兩口青年、學(xué)前家庭、學(xué)齡家庭為現(xiàn)階段區(qū)域主力客戶群體。B、客戶群體的物業(yè)類型選擇差異化明顯：大部分2535歲的單身之家、兩口青年、部分學(xué)前家庭集中選擇2房、小3房；40歲以上的中學(xué)三代、中學(xué)家庭、中年家庭、老年家庭多選大3

53、房、4房物業(yè)；而3040之間的客戶群體則呈現(xiàn)集中化選擇狀態(tài)。C、區(qū)域客戶群體教育水平相對(duì)一般，多為高中以下學(xué)歷，大專以上學(xué)歷占一定比列8090 小3、 2房90100 小3房100140 大3、4房附圖：區(qū)域客戶物業(yè)類型選擇示意圖 備注：客戶家庭生命周期分類單核心家庭：青年之家、空巢 雙核心家庭：青年持家、小太陽(yáng)、后小太陽(yáng) 三核心家庭：孩子三代、老人三代1.區(qū)域客戶特征：購(gòu)房大軍以70/80年后為主，整體呈現(xiàn)年輕化，主力客群選擇集中化客戶置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù)客戶物理特征居住區(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布類型選擇年齡特征家庭周期教育水平A、自住居家、自住過(guò)渡成為各物業(yè)類型客戶現(xiàn)階段主要置業(yè)目的

54、。B、2房、小3房客戶以首次置業(yè)、小部分投資。C、大平層客戶主要為改善型居住，置業(yè)次數(shù)多在1次以上。附圖：區(qū)域置業(yè)特征示意圖 D、家庭生命周期變化帶來(lái)的置業(yè)動(dòng)力：城市中心房?jī)r(jià)居高不下，70/80年后到來(lái)所引起的家庭結(jié)構(gòu)變化，以及父母來(lái)長(zhǎng)沙居住需求使得對(duì)房間數(shù)量、社區(qū)環(huán)境要求提高， 同時(shí)，婚房居住也成為置業(yè)的動(dòng)力原因之一。功能改善型自住為主1次1.區(qū)域客戶特征：中小戶型以過(guò)渡自住為主，自住投資兼顧；大戶多次自住換房，追求功能、舒適度 首次置業(yè)、自住過(guò)渡、自住、自住兼投資 8090 小3、2房客戶置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù)客戶物理特征居住區(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布類型選擇年齡特征家庭周期教育水平8

55、090 小3房90140 3、4房產(chǎn)品客戶關(guān)鍵特征家庭周期置業(yè)特征2房80902535歲城市白領(lǐng)單身青年兩口青年學(xué)前家庭自住首次改善（少量投資）小3房921042540歲城市精英白領(lǐng)兩口青年學(xué)前家庭學(xué)齡家庭自住首次改善3房118119 3045歲城市精英白領(lǐng)中高層管理人員學(xué)前家庭學(xué)齡家庭學(xué)齡三代中學(xué)家庭首次自住首次改善二次或以上4房140-142復(fù)式：200分散中高層管理人員私營(yíng)企業(yè)主學(xué)齡三代中學(xué)家庭中年家庭老年家庭自住二次或以上高端改善區(qū)域客戶特征結(jié)論（回答1.區(qū)域內(nèi)的各類型產(chǎn)品的客戶分別有何特征？）客戶特征客戶對(duì)位價(jià)值評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)比較A、成交客戶訪談中，多數(shù)人購(gòu)房受單價(jià)因素影響：客戶對(duì)產(chǎn)品的單

56、價(jià)的敏感度高于總價(jià)敏感度；2.客戶價(jià)值敏感體系評(píng)價(jià)：價(jià)升量跌，價(jià)格成為首選，性價(jià)比仍是促動(dòng)客戶成交重要因素價(jià)值敏感點(diǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)體系社區(qū)內(nèi)部綜合價(jià)值的關(guān)注高于區(qū)域價(jià)值關(guān)注：內(nèi)部配套、戶型合理舒適、項(xiàng)目與中心城市距離成為三大核心關(guān)注點(diǎn)，其次為交通和園林等。2.客戶價(jià)值評(píng)價(jià)：內(nèi)部配套、戶型舒適度與地段成熟度是客戶關(guān)注重點(diǎn)價(jià)值敏感點(diǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)體系2.客戶價(jià)值評(píng)價(jià)：二房及“2+1”經(jīng)濟(jì)三房：地段成熟度、內(nèi)部配套（含教育設(shè)施）、便捷交通區(qū)域價(jià)值高敏感點(diǎn)：城市中心距離、交通體系成熟所帶來(lái)的中心城市生活感非常重要社區(qū)價(jià)值高敏感點(diǎn)：內(nèi)部配套意味著對(duì)于區(qū)域配套不足的彌補(bǔ)力量，二房客戶對(duì)于內(nèi)部配套的依賴度遠(yuǎn)高于外部；產(chǎn)

57、品價(jià)值高敏感點(diǎn)：戶型贈(zèng)送面積成為關(guān)注點(diǎn)價(jià)值敏感點(diǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)體系2.客戶價(jià)值評(píng)價(jià)：三、四房更加關(guān)注交通優(yōu)勢(shì)、社區(qū)內(nèi)外配套（含教育設(shè)施）、園林以及戶型結(jié)構(gòu)區(qū)域價(jià)值高敏感點(diǎn)：區(qū)域生活配套，對(duì)于此類客戶極其重要；交通體系的成熟意味著保持與城市的距離；區(qū)域成長(zhǎng)速度的預(yù)期也在很大程度上影響此類客戶的置業(yè)需求產(chǎn)品價(jià)值高敏感點(diǎn)：戶型是此類客戶進(jìn)行選擇的關(guān)鍵，受到改善型置業(yè)需求的影響度較大社區(qū)價(jià)值高敏感點(diǎn)：公共空間園林、物業(yè)管理安全意味著家庭成員的安全與舒適產(chǎn)品客戶關(guān)鍵特征關(guān)心問(wèn)題非?？粗?房、小3房80-100 2035歲單身青年兩口青年學(xué)前家庭學(xué)齡家庭參加了一段工作或者即將結(jié)婚，同時(shí)依靠父母資助價(jià)格、戶型品牌

58、、物管贈(zèng)送面積城市中心距離交通體系成熟內(nèi)部配套（生活、幼兒園3房、4房1002540歲學(xué)前家庭學(xué)齡家庭學(xué)齡三代中學(xué)家庭家庭穩(wěn)定，需要改善居住環(huán)境的中青年價(jià)格、戶型品牌、物管社區(qū)體量贈(zèng)送面積生活配套（商業(yè)醫(yī)療學(xué)校）內(nèi)部配套（生活、幼兒園）物業(yè)管理、公共園林社區(qū)環(huán)境、交通成熟度140160大平層分散學(xué)齡三代中學(xué)家庭中年家庭企業(yè)管理者以及私營(yíng)企業(yè)住價(jià)格、戶型品牌、物管內(nèi)部配套（生活、幼兒園）景觀資源占有社區(qū)環(huán)境、交通成熟度物業(yè)管理客戶價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)論（回答2.影響他們購(gòu)買的價(jià)值評(píng)價(jià)體系分別是怎樣？）客戶特征客戶對(duì)位價(jià)值評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)比較成熟配套及便捷交通訴求強(qiáng)烈作為100萬(wàn)級(jí)城郊部大盤，基于對(duì)周邊板塊客群認(rèn)知

59、和區(qū)域客群認(rèn)知，未來(lái)項(xiàng)目客戶層次 動(dòng)態(tài)發(fā)展情況：項(xiàng)目初期：區(qū)域知名度不高，以周邊普通市民為主被項(xiàng)目高性價(jià)比吸引的首次性置業(yè)者；長(zhǎng)株潭一體化背景景下吸納的地級(jí)市客戶。隨著區(qū)域認(rèn)知度提升、項(xiàng)目建立自身影響力，部分向中高端發(fā)展被項(xiàng)目高尚氛圍、大社區(qū)高品質(zhì)、知名度提升所吸引的中高端人群置業(yè)；后期奠定高尚成熟大盤地位，被社區(qū)成熟氛圍吸引，向高端發(fā)展被項(xiàng)目高尚氛圍、成熟社區(qū)、齊全配套所吸引的中端人群置業(yè)；教育等其他配套完全成熟展示，成熟的社區(qū)形象形成；向高端發(fā)展，產(chǎn)品形態(tài)更趨于多元化。市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層本項(xiàng)目客戶來(lái)源圈層：除了原住民，我們還能吸附更多客戶。東

60、岸新城星沙板塊濱江尚東板塊武廣新城區(qū)域客戶發(fā)展格局總結(jié)第四圈層客戶群：武廣線大城市湘籍客戶；第三圈層客戶群：大長(zhǎng)沙區(qū)域中高端人群，長(zhǎng)株潭及周邊地州市；第二圈層客戶群：長(zhǎng)沙市其他各區(qū)客戶群，北上星沙、南下武廣新區(qū)、東拓尚東區(qū)高層客戶；第一圈層客戶群：片區(qū)內(nèi)部客戶群。隆平科技園區(qū)及周邊拆遷戶；1234本項(xiàng)目客戶圈層變化態(tài)勢(shì)重點(diǎn)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究Part 3.591板塊在售樓盤數(shù)量少，區(qū)域?qū)儆谏形粗髁鏖_(kāi)發(fā)地段；區(qū)域價(jià)格在4700元/，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格處于主流均價(jià)水平，本項(xiàng)目處于新開(kāi)發(fā)地段價(jià)格尚存抗性；周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較大未來(lái)面臨跨板塊多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局周邊在售項(xiàng)目研究項(xiàng)目 物業(yè)類型 容積率占地面積建筑面積總戶