中糧集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理與成本控制

1、2010年年9月月16日日中糧集團(tuán)中糧集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理與成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理與成本控制北京威寧謝工程咨詢有限公司北京威寧謝工程咨詢有限公司 董事兼總經(jīng)理董事兼總經(jīng)理 香港大學(xué)建筑策劃管理學(xué)碩士香港大學(xué)建筑策劃管理學(xué)碩士 香港工料測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員香港工料測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員 英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員 加拿大全國(guó)建筑估算師學(xué)會(huì)加拿大全國(guó)建筑估算師學(xué)會(huì)專業(yè)估算師專業(yè)估算師 加拿大安大略省建筑估算師學(xué)會(huì)專業(yè)估算師加拿大安大略省建筑估算師學(xué)會(huì)專業(yè)估算師 美國(guó)成本估值工程師美國(guó)成本估值工程師 一、一、 威寧謝簡(jiǎn)介威寧謝簡(jiǎn)介 歐洲歐洲 DAVIS LANGDON & EVER

2、EST 澳洲澳洲 DAVIS LANGDON AUSTRALIA 亞洲亞洲 DAVIS LANGDON & SEAH 美洲美洲 DAVIS LANGDON & ADAMSON 非洲非洲 DAVIS LANGDON FARROW LAING 共共 102個(gè)辦事處及超過(guò)個(gè)辦事處及超過(guò) 5,500 名職工名職工全世界最大的工料測(cè)量專業(yè)集團(tuán)全世界最大的工料測(cè)量專業(yè)集團(tuán)歐洲歐洲26 個(gè)辦事處個(gè)辦事處中東中東6個(gè)辦事處個(gè)辦事處澳洲澳洲13個(gè)辦事處個(gè)辦事處亞洲亞洲34個(gè)辦事處個(gè)辦事處非洲非洲15個(gè)辦事處個(gè)辦事處美洲美洲8 個(gè)辦事處個(gè)辦事處在在12個(gè)亞洲國(guó)家共設(shè)個(gè)亞洲國(guó)家共設(shè)34個(gè)辦事處。總共有員工近個(gè)辦事處

3、?？偣灿袉T工近3,600人。人。亞亞州區(qū)的威寧謝州區(qū)的威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH IN ASIA中國(guó)中國(guó)菲律賓菲律賓越南越南泰國(guó)泰國(guó)汶萊汶萊馬來(lái)西亞馬來(lái)西亞印尼印尼（共（共11家分公司）家分公司）馬尼拉馬尼拉胡志明市胡志明市曼谷曼谷檳城檳城吉隆坡吉隆坡巴魯巴魯古晉古晉哥打基納巴盧哥打基納巴盧耶加達(dá)耶加達(dá)新加坡新加坡斯里巴加灣市斯里巴加灣市Kuala Belait南韓南韓漢城漢城印度印度Bangalore日本日本辦事處辦事處 職工數(shù)目職工數(shù)目 成立年份成立年份在在中國(guó)中國(guó)的的威寧謝威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH CHINA 香港香港 350名名 194

4、9 上海上海 172名名 1993 北京北京 175名名 1994 廣州廣州 84名名 1995 深圳深圳 66名名 2001 重慶重慶 30名名 2005 武漢武漢 25名名 2005 天津天津 35名名 2007 沈陽(yáng)沈陽(yáng) 36名名 2007 佛山佛山 14名名 2008 成都成都 21名名 2008 總計(jì)人數(shù)總計(jì)人數(shù) 1,008名名威寧謝主要項(xiàng)目清單威寧謝主要項(xiàng)目清單銀泰中心銀泰中心(含柏悅酒店含柏悅酒店)(350,000m2)北京財(cái)富中心北京財(cái)富中心 千禧大酒店項(xiàng)目千禧大酒店項(xiàng)目 (80,032 m2)北京市新三里屯時(shí)尚文化區(qū)項(xiàng)目北京市新三里屯時(shí)尚文化區(qū)項(xiàng)目(含瑜舍酒店含瑜舍酒店) (

5、190,000 m2)中央電視臺(tái)新臺(tái)址建設(shè)工程中央電視臺(tái)新臺(tái)址建設(shè)工程(含文華東方酒店含文華東方酒店)(600,000m2)北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)3號(hào)航站樓號(hào)航站樓(1,200,000m2)中國(guó)工商銀行總行大廈中國(guó)工商銀行總行大廈(80,000m2)天津津塔寫字樓天津津塔寫字樓(310,000m2) 天津嘉里中心天津嘉里中心(729,980m2)中鋼天津響螺灣項(xiàng)目中鋼天津響螺灣項(xiàng)目(含美高梅酒店含美高梅酒店)(358,000m2)沈陽(yáng)恒隆市府廣場(chǎng)沈陽(yáng)恒隆市府廣場(chǎng)(1,000,000m2)成都來(lái)福士廣場(chǎng)成都來(lái)福士廣場(chǎng) (含威斯汀酒店含威斯汀酒店)(267,251m2)二、二、 項(xiàng)目項(xiàng)目

6、合同管理與成本控制合同管理與成本控制建筑工程管理架構(gòu)建筑工程管理架構(gòu)建筑工程合約安排建筑工程合約安排建筑工程承包方式建筑工程承包方式分包合約安排分包合約安排造價(jià)成本控制造價(jià)成本控制上上 午午 8 7253030100設(shè)備材料采購(gòu)模式的規(guī)則設(shè)備材料采購(gòu)模式的規(guī)則洽商變更管理洽商變更管理合同爭(zhēng)議的解決合同爭(zhēng)議的解決索賠審核索賠審核對(duì)造價(jià)成本控制部門的工作建議對(duì)造價(jià)成本控制部門的工作建議25下下 午午2020109520建筑工程管理架構(gòu)建筑工程管理架構(gòu)1. 建筑工程管理架構(gòu)建筑工程管理架構(gòu)建筑工程合約安排建筑工程合約安排2. 建筑工程合約安排建筑工程合約安排建筑工程承包方式建筑工程承包方式按固定總價(jià)

7、包干合同承包按固定總價(jià)包干合同承包按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包3.13.23.3按單價(jià)合同承包按單價(jià)合同承包按固定總價(jià)包干合同承包按固定總價(jià)包干合同承包3.13.1.1 按圖紙及規(guī)范包干按圖紙及規(guī)范包干3.1.2 按工程量清單包干按工程量清單包干3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干按圖紙及規(guī)范包干3.1 按固定總價(jià)包干合同承包按固定總價(jià)包干合同承包 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干按圖紙及規(guī)范包干 a. 按圖紙及規(guī)范包干合同金額是以合同按圖紙及規(guī)范包干合同金額是以合同 圖紙、施工規(guī)范為依據(jù)，單價(jià)為包干圖紙、施工規(guī)范為依據(jù)，單價(jià)為包干 單價(jià)。單價(jià)。 b. 在招標(biāo)時(shí)，業(yè)主委托專業(yè)造價(jià)咨詢單在招標(biāo)時(shí)

8、，業(yè)主委托專業(yè)造價(jià)咨詢單 位提供工程量清單，列出分部分項(xiàng)工位提供工程量清單，列出分部分項(xiàng)工 程量，由投標(biāo)單位填報(bào)單價(jià)及總價(jià)。程量，由投標(biāo)單位填報(bào)單價(jià)及總價(jià)。3.1 按固定總價(jià)包干合同承包按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)續(xù)) 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干按圖紙及規(guī)范包干(續(xù)續(xù)) c. 在投標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位應(yīng)對(duì)估算師提供之在投標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位應(yīng)對(duì)估算師提供之 工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以合同圖紙?jiān)诤炗喓贤?，施工單位需以合同圖紙 及規(guī)范所述內(nèi)容進(jìn)行施工，但并不以工及規(guī)范所述內(nèi)容進(jìn)行施工，但并不以工 程量清單所述之子目及工程量作為施工程量清

9、單所述之子目及工程量作為施工 及最終結(jié)算依據(jù)及最終結(jié)算依據(jù)。 3.1 按固定總價(jià)包干合同承包按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)續(xù)) 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干按圖紙及規(guī)范包干(續(xù)續(xù)) e. 不論工程量清單出現(xiàn)比圖紙及規(guī)范所述較不論工程量清單出現(xiàn)比圖紙及規(guī)范所述較 多或較少工作子目或工程量時(shí)，該等子目多或較少工作子目或工程量時(shí)，該等子目 或工程量及合同金額將不作任何調(diào)整?；蚬こ塘考昂贤痤~將不作任何調(diào)整。 f. 最終結(jié)算金額將按設(shè)計(jì)指示或變更洽商以最終結(jié)算金額將按設(shè)計(jì)指示或變更洽商以 增減帳形式或合同內(nèi)規(guī)定之其他方式進(jìn)行增減帳形式或合同內(nèi)規(guī)定之其他方式進(jìn)行 調(diào)整。調(diào)整。 3.1.2 按工程量清單包干按

10、工程量清單包干3.1 按固定總價(jià)包干合同承包按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)續(xù)) 3.1.2 按工程量清單包干按工程量清單包干 a. 固定總價(jià)按造價(jià)咨詢單位提供的工程量清固定總價(jià)按造價(jià)咨詢單位提供的工程量清 單所示的工程量為依據(jù)。單所示的工程量為依據(jù)。 b. 在招標(biāo)時(shí)，業(yè)主委托專業(yè)造價(jià)咨詢單位提在招標(biāo)時(shí)，業(yè)主委托專業(yè)造價(jià)咨詢單位提 供工程量清單，列出分部分項(xiàng)工程量，供工程量清單，列出分部分項(xiàng)工程量， 由投標(biāo)單位填報(bào)單價(jià)及總價(jià)。由投標(biāo)單位填報(bào)單價(jià)及總價(jià)。 3.1 按固定總價(jià)包干合同承包按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)續(xù)) 3.1.2 按工程量清單包干按工程量清單包干(續(xù)續(xù)) c. 在投標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位不需對(duì)估

11、算師提供之在投標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位不需對(duì)估算師提供之 工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以工程量清單在簽訂合同后，施工單位需以工程量清單 所述之子目及工程量作為施工依據(jù)。所述之子目及工程量作為施工依據(jù)。 e. 如工程量清單所示工程量出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，該如工程量清單所示工程量出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，該 等錯(cuò)誤將以變更指示作出修正。等錯(cuò)誤將以變更指示作出修正。3.2按單價(jià)合同承包按單價(jià)合同承包3.2 按單價(jià)合同承包按單價(jià)合同承包 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50500-2008建設(shè)工程建設(shè)工程 工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范4.1.3

12、條：條：3.2 按單價(jià)合同承包按單價(jià)合同承包(續(xù)續(xù)) 招標(biāo)文件中的工程量清單標(biāo)明的工程量是投標(biāo)人招標(biāo)文件中的工程量清單標(biāo)明的工程量是投標(biāo)人 投標(biāo)報(bào)價(jià)的費(fèi)用基礎(chǔ)，竣工結(jié)算的工程量按發(fā)、投標(biāo)報(bào)價(jià)的費(fèi)用基礎(chǔ)，竣工結(jié)算的工程量按發(fā)、 承包雙方在合同中約定應(yīng)予計(jì)算且實(shí)際完成的工承包雙方在合同中約定應(yīng)予計(jì)算且實(shí)際完成的工 程量確定。程量確定。3.2 按單價(jià)合同承包按單價(jià)合同承包(續(xù)續(xù)) a. 承包商承接施工任務(wù)時(shí)，業(yè)主方面常常不能提承包商承接施工任務(wù)時(shí)，業(yè)主方面常常不能提 供全部報(bào)價(jià)所需的圖紙和資料，因而無(wú)法計(jì)算供全部報(bào)價(jià)所需的圖紙和資料，因而無(wú)法計(jì)算 確切的工程量。承發(fā)包雙方只能先商定單價(jià)，確切的工程量

13、。承發(fā)包雙方只能先商定單價(jià)， 以此為基礎(chǔ)簽定合同，待工程實(shí)施后，按雙方以此為基礎(chǔ)簽定合同，待工程實(shí)施后，按雙方 商定的單價(jià)乘以實(shí)際完成的工程量，從而計(jì)算商定的單價(jià)乘以實(shí)際完成的工程量，從而計(jì)算 出工程承包總價(jià)。出工程承包總價(jià)。 b. 對(duì)于三邊工程，總承包合同會(huì)采用按單價(jià)合同對(duì)于三邊工程，總承包合同會(huì)采用按單價(jià)合同 承包方式。承包方式。按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包3.33.3 按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包 a. 成本加固定百分比酬金成本加固定百分比酬金 這種辦法是由雙方確定一個(gè)固定的百分比，根這種辦法是由雙方確定一個(gè)固定的百分比，根 據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本求出酬金額。據(jù)實(shí)際發(fā)生

14、的成本求出酬金額。 b. 成本加固定酬金成本加固定酬金 這種辦法是成本按實(shí)報(bào)銷，酬金固定不變。這種辦法是成本按實(shí)報(bào)銷，酬金固定不變。 3.3 按成本加酬金合同承包按成本加酬金合同承包(續(xù)續(xù)) c. 成本加浮動(dòng)酬金成本加浮動(dòng)酬金 這種方式要求事先商定工程的預(yù)期成本和酬金。這種方式要求事先商定工程的預(yù)期成本和酬金。 工程完工后，若成本比預(yù)期的降低了，則酬金工程完工后，若成本比預(yù)期的降低了，則酬金 向上?。蝗舫杀境鲱A(yù)期數(shù)，則酬金下浮。向上浮；若成本超出預(yù)期數(shù)，則酬金下浮。 d. 對(duì)于設(shè)計(jì)對(duì)于設(shè)計(jì) + 施工合同，總承包合同將采用按成施工合同，總承包合同將采用按成 本加酬金合同承包方式。本加酬金合同承

15、包方式。 分包合約安排分包合約安排分包合同模式分類分包合同模式分類4.14.2分包合同模式的比較分包合同模式的比較4.3分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式分類分包合同模式分類4.1分包合同體系模式一般分為下列二類分包合同體系模式一般分為下列二類模式模式A 總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商模式模式B 總承包總承包+直接承包商直接承包商4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類模式模式A 總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類 (續(xù)續(xù))模式模式B 總承包總承包+直接承包商直接承包商1.總承包報(bào)價(jià)形式總承包報(bào)價(jià)形式 造價(jià)咨詢顧問(wèn)按

16、總承包造價(jià)咨詢顧問(wèn)按總承包工程范圍圖紙和技術(shù)規(guī)工程范圍圖紙和技術(shù)規(guī)范編制招標(biāo)文件，投標(biāo)范編制招標(biāo)文件，投標(biāo)單位根據(jù)招標(biāo)文件，對(duì)單位根據(jù)招標(biāo)文件，對(duì)總承包商自行施工范圍總承包商自行施工范圍部分工程和對(duì)各專業(yè)分部分工程和對(duì)各專業(yè)分包商的照管費(fèi)及利潤(rùn)報(bào)包商的照管費(fèi)及利潤(rùn)報(bào)價(jià)，各專業(yè)分包工程金價(jià)，各專業(yè)分包工程金額以暫列金額形式納入額以暫列金額形式納入總承包報(bào)價(jià)內(nèi)?？偝邪鼒?bào)價(jià)內(nèi)。 造價(jià)咨詢顧問(wèn)按總承包工造價(jià)咨詢顧問(wèn)按總承包工程范圍圖紙和技術(shù)規(guī)范編程范圍圖紙和技術(shù)規(guī)范編制招標(biāo)文件，投標(biāo)單位根制招標(biāo)文件，投標(biāo)單位根據(jù)招標(biāo)文件，提供總承包據(jù)招標(biāo)文件，提供總承包商自行施工范圍部分工程商自行施工范圍部分工程和對(duì)

17、各直接承包商和對(duì)各直接承包商(工程工程由雇主直接下判由雇主直接下判)的照管的照管費(fèi)報(bào)價(jià)，各直接承包工程費(fèi)報(bào)價(jià)，各直接承包工程金額不納入總承包報(bào)價(jià)內(nèi)。金額不納入總承包報(bào)價(jià)內(nèi)。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類 (續(xù)續(xù))2.總承包合同范圍總承包合同范圍 經(jīng)評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，雇主經(jīng)評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，雇主與中標(biāo)單位簽訂總承包與中標(biāo)單位簽訂總承包合同?？偝邪贤秶贤？偝邪贤秶偝邪套孕谐薪ò偝邪套孕谐薪ú糠旨叭繉I(yè)分包工部分及全部專業(yè)分包工程。程。 經(jīng)

18、評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，雇主與經(jīng)評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，雇主與中標(biāo)單位簽訂總承包合同。中標(biāo)單位簽訂總承包合同?？偝邪贤秶话偪偝邪贤秶话偝邪孕谐薪ǖ墓こ獭３邪孕谐薪ǖ墓こ?。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類 (續(xù)續(xù))3.專業(yè)分包專業(yè)分包/直接承直接承包商資格預(yù)審包商資格預(yù)審 通過(guò)資格預(yù)審，雇主可通過(guò)資格預(yù)審，雇主可選擇具備技術(shù)、財(cái)務(wù)及選擇具備技術(shù)、財(cái)務(wù)及同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)要求之單同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)要求之單位投標(biāo)。位投標(biāo)。 同同(模式模式A)。總承包總承包+直接承包商直

19、接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類 (續(xù)續(xù))4.雇主對(duì)專業(yè)分包雇主對(duì)專業(yè)分包/直接承包招投標(biāo)直接承包招投標(biāo)的參與的參與 對(duì)于包括在總承包合同對(duì)于包括在總承包合同暫列金額內(nèi)的專業(yè)分包暫列金額內(nèi)的專業(yè)分包工程，將由雇主及顧問(wèn)工程，將由雇主及顧問(wèn)單位組織投標(biāo)工作，其單位組織投標(biāo)工作，其中包括編制各專業(yè)分包中包括編制各專業(yè)分包的圖紙、技術(shù)規(guī)范的招的圖紙、技術(shù)規(guī)范的招標(biāo)文件。標(biāo)文件。 對(duì)于各直接承包工程，將對(duì)于各直接承包工程，將由雇主及顧問(wèn)單位組織招由雇主及顧問(wèn)單位組織招投標(biāo)工作，其中包括編制投

20、標(biāo)工作，其中包括編制各專業(yè)承包的圖紙、技術(shù)各專業(yè)承包的圖紙、技術(shù)規(guī)范和招標(biāo)文件。規(guī)范和招標(biāo)文件。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類 (續(xù)續(xù))5.與專業(yè)分包商與專業(yè)分包商/直直接承包商的合約接承包商的合約關(guān)系關(guān)系 經(jīng)評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，中標(biāo)經(jīng)評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，中標(biāo)單位將成為各項(xiàng)分包工單位將成為各項(xiàng)分包工程之指定專業(yè)分包商，程之指定專業(yè)分包商，由總承包與指定分包商由總承包與指定分包商簽訂專業(yè)分包合同。簽訂專業(yè)分包合同。 經(jīng)評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，中標(biāo)單經(jīng)評(píng)標(biāo)及議標(biāo)后，中標(biāo)單位將成為

21、各直接承包工程位將成為各直接承包工程之直接承包商，由雇主與之直接承包商，由雇主與直接承包商簽訂承包合同。直接承包商簽訂承包合同。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類 (續(xù)續(xù))6.中標(biāo)付款及最終中標(biāo)付款及最終結(jié)算結(jié)算 顧問(wèn)單位及監(jiān)理公司審顧問(wèn)單位及監(jiān)理公司審核經(jīng)由總承包匯總及提核經(jīng)由總承包匯總及提交的專業(yè)分包商中期付交的專業(yè)分包商中期付款及最終結(jié)算?？罴白罱K結(jié)算。 顧問(wèn)單位及監(jiān)理公司審核顧問(wèn)單位及監(jiān)理公司審核由直接專業(yè)承包商直接提由直接專業(yè)承包商直接提交的中期付

22、款及結(jié)算。交的中期付款及結(jié)算。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.1 分包合同模式分類分包合同模式分類 (續(xù)續(xù))7.付款方法付款方法 專業(yè)分包商的中期付款專業(yè)分包商的中期付款經(jīng)由總承包支付，或雇經(jīng)由總承包支付，或雇主可選擇由雇主直接支主可選擇由雇主直接支付。付。 專業(yè)承包商的中期付款由專業(yè)承包商的中期付款由雇主直接支付。雇主直接支付。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.1 分包合同模式分類分包合同

23、模式分類 (續(xù)續(xù))4.2分包合同模式的比較分包合同模式的比較1.資格預(yù)審資格預(yù)審 雇主完全參與及控制專雇主完全參與及控制專業(yè)分包投標(biāo)單位的資格業(yè)分包投標(biāo)單位的資格預(yù)審。預(yù)審。 雇主完全參與控制直接承雇主完全參與控制直接承包投標(biāo)單位的資格預(yù)審。包投標(biāo)單位的資格預(yù)審。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合同模式的比較分包合同模式的比較 2.參與分包工程招參與分包工程招投標(biāo)投標(biāo) 顧問(wèn)單位參與專業(yè)分包顧問(wèn)單位參與專業(yè)分包工程的招標(biāo)、議標(biāo)、評(píng)工程的招標(biāo)、議標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)、中標(biāo)單位存標(biāo)及定標(biāo)、中標(biāo)單

24、位存在的商務(wù)、合同或技術(shù)在的商務(wù)、合同或技術(shù)疑問(wèn)均被澄清及確認(rèn)，疑問(wèn)均被澄清及確認(rèn)，上述將減少日后的爭(zhēng)議上述將減少日后的爭(zhēng)議及造成工期延誤的可能。及造成工期延誤的可能。 顧問(wèn)單位參與直接承包工顧問(wèn)單位參與直接承包工程的招標(biāo)、議標(biāo)、評(píng)標(biāo)及程的招標(biāo)、議標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)，中標(biāo)單位存在的商定標(biāo)，中標(biāo)單位存在的商務(wù)、合同或技術(shù)疑問(wèn)均被務(wù)、合同或技術(shù)疑問(wèn)均被澄清及確認(rèn)，上述將減少澄清及確認(rèn)，上述將減少日后的爭(zhēng)議及造成工期延日后的爭(zhēng)議及造成工期延誤的可能。誤的可能。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合

25、同模式的比較分包合同模式的比較 (續(xù)續(xù)) 3.雇主對(duì)專業(yè)分包雇主對(duì)專業(yè)分包單位管理的投入單位管理的投入 總承包負(fù)責(zé)專業(yè)分包單總承包負(fù)責(zé)專業(yè)分包單位的管理及協(xié)調(diào)工作，位的管理及協(xié)調(diào)工作，雇主可安排較少人員在雇主可安排較少人員在上述管理及從而減省雇上述管理及從而減省雇主之管理費(fèi)用。主之管理費(fèi)用。 雇主需安排大量人員負(fù)責(zé)雇主需安排大量人員負(fù)責(zé)直接承包單位的管理及協(xié)直接承包單位的管理及協(xié)調(diào)工作，及因此將增加雇調(diào)工作，及因此將增加雇主之管理費(fèi)用。主之管理費(fèi)用。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合

26、同模式的比較分包合同模式的比較 (續(xù)續(xù)) 4.提供給分包商的提供給分包商的專業(yè)管理專業(yè)管理 總承包根據(jù)以往同類工總承包根據(jù)以往同類工程經(jīng)驗(yàn)并擁有各專業(yè)的程經(jīng)驗(yàn)并擁有各專業(yè)的管理人員，對(duì)分包單位管理人員，對(duì)分包單位提供專業(yè)工程管理，從提供專業(yè)工程管理，從而達(dá)到工程之質(zhì)量及工而達(dá)到工程之質(zhì)量及工期要求。期要求。 雇主對(duì)直接承包單位工地雇主對(duì)直接承包單位工地施工管理的經(jīng)驗(yàn)及協(xié)調(diào)能施工管理的經(jīng)驗(yàn)及協(xié)調(diào)能力未必具備總承包水平。力未必具備總承包水平。因此增加了產(chǎn)生重大的返因此增加了產(chǎn)生重大的返工、工期延誤及經(jīng)濟(jì)索賠工、工期延誤及經(jīng)濟(jì)索賠的可能。的可能。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B)

27、內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合同模式的比較分包合同模式的比較 (續(xù)續(xù)) 5.質(zhì)量及工期責(zé)任質(zhì)量及工期責(zé)任 總承包與各專業(yè)分包單總承包與各專業(yè)分包單位簽訂分包工程合同，位簽訂分包工程合同，工程的質(zhì)量及工期均屬工程的質(zhì)量及工期均屬總承包的責(zé)任范圍?？偝邪呢?zé)任范圍。 雇主分別與總承包及各直雇主分別與總承包及各直接承包商簽訂合同，如因接承包商簽訂合同，如因管理及協(xié)調(diào)不到位造成的管理及協(xié)調(diào)不到位造成的工程質(zhì)量及工期延誤，責(zé)工程質(zhì)量及工期延誤，責(zé)任單位不容易被介定及區(qū)任單位不容易被介定及區(qū)分。分。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模

28、式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合同模式的比較分包合同模式的比較 (續(xù)續(xù)) 6.分包商違約分包商違約 若專業(yè)分包單位出現(xiàn)違若專業(yè)分包單位出現(xiàn)違約行為或被終止合同，約行為或被終止合同，雇主需要再重新進(jìn)行分雇主需要再重新進(jìn)行分包工程的招標(biāo)工作，及包工程的招標(biāo)工作，及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用和分包工承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用和分包工程造價(jià)差異。此外，如程造價(jià)差異。此外，如上述影響總工期雇主需上述影響總工期雇主需補(bǔ)償總承包的工期損失。補(bǔ)償總承包的工期損失。 若直接承包單位出現(xiàn)違約若直接承包單位出現(xiàn)違約行為或被終止合同，雇主行為或被終止合同，雇主需再重新進(jìn)行直接承

29、包工需再重新進(jìn)行直接承包工程的招標(biāo)工作，及承擔(dān)有程的招標(biāo)工作，及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用和直接承包工程造關(guān)費(fèi)用和直接承包工程造價(jià)差異。此外，雇主很可價(jià)差異。此外，雇主很可能面對(duì)總承包為直接承包能面對(duì)總承包為直接承包單位的違約行為提出的索單位的違約行為提出的索賠。賠。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合同模式的比較分包合同模式的比較 (續(xù)續(xù)) 7.對(duì)專業(yè)分包單位對(duì)專業(yè)分包單位提出意見(jiàn)提出意見(jiàn) 總承包可被邀請(qǐng)參加?？偝邪杀谎?qǐng)參加專業(yè)分包工程的投標(biāo)。如業(yè)分包工程的投標(biāo)。如總承包不參與分包工程總承包不

30、參與分包工程投標(biāo)，總承包可在專業(yè)投標(biāo)，總承包可在專業(yè)分包資格預(yù)審時(shí)提出評(píng)分包資格預(yù)審時(shí)提出評(píng)審意見(jiàn)。審意見(jiàn)。 總承包無(wú)權(quán)對(duì)雇主直接簽總承包無(wú)權(quán)對(duì)雇主直接簽訂合同的承包單位提出任訂合同的承包單位提出任何反對(duì)意見(jiàn)。何反對(duì)意見(jiàn)。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合同模式的比較分包合同模式的比較 (續(xù)續(xù)) 8.對(duì)專業(yè)分包商的對(duì)專業(yè)分包商的訴訟訴訟 對(duì)于雇主對(duì)專業(yè)分包單對(duì)于雇主對(duì)專業(yè)分包單位沒(méi)有合同關(guān)系，一切位沒(méi)有合同關(guān)系，一切對(duì)專業(yè)分包單位的訴訟對(duì)專業(yè)分包單位的訴訟均需經(jīng)由總承包進(jìn)行。均需經(jīng)由

31、總承包進(jìn)行。 雇主可直接對(duì)承包單位進(jìn)雇主可直接對(duì)承包單位進(jìn)行訴訟。行訴訟。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.2 分包合同模式的比較分包合同模式的比較 (續(xù)續(xù)) 4.3分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)1.責(zé)任的承擔(dān)責(zé)任的承擔(dān) 所有工程質(zhì)量及進(jìn)度的所有工程質(zhì)量及進(jìn)度的責(zé)任均在總承包，可使責(zé)任均在總承包，可使責(zé)任清晰，更可防止承責(zé)任清晰，更可防止承包人間互相推搪責(zé)任。包人間互相推搪責(zé)任。 總承包不負(fù)責(zé)直接承包商總承包不負(fù)責(zé)直接承包商的質(zhì)量及進(jìn)度。的質(zhì)量及進(jìn)度。 總承包總承包+直接承包商直接承

32、包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)2.分包商分包商/直接承包直接承包商的付款方式商的付款方式 各專業(yè)分包商的款項(xiàng)若各專業(yè)分包商的款項(xiàng)若由總承包支付，有利于由總承包支付，有利于總承包商對(duì)分包商的管總承包商對(duì)分包商的管理，但可能出現(xiàn)總承包理，但可能出現(xiàn)總承包私下扣押或拖延付款的私下扣押或拖延付款的情況。情況。 所有直接承包商的款項(xiàng)直所有直接承包商的款項(xiàng)直接由業(yè)主支付，避免總承接由業(yè)主支付，避免總承包私下扣押或拖延付款。包私下扣押或拖延付款。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模

33、式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)續(xù))3.業(yè)主對(duì)分包商業(yè)主對(duì)分包商/直直接承包商的指令接承包商的指令 業(yè)主對(duì)專業(yè)分包商的指業(yè)主對(duì)專業(yè)分包商的指令通過(guò)總承包下達(dá)。令通過(guò)總承包下達(dá)。 業(yè)主與直接承包商關(guān)系密業(yè)主與直接承包商關(guān)系密切，指令下達(dá)更快更準(zhǔn)。切，指令下達(dá)更快更準(zhǔn)。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)續(xù))4.對(duì)各分包商對(duì)各分包商/直接直接承

34、包商的施工時(shí)承包商的施工時(shí)間及次序的調(diào)配間及次序的調(diào)配 總承包有充分權(quán)利調(diào)配總承包有充分權(quán)利調(diào)配各分包商的施工時(shí)間及各分包商的施工時(shí)間及次序，有利工程之順利次序，有利工程之順利進(jìn)行。進(jìn)行。 各直接承包商的施工時(shí)間各直接承包商的施工時(shí)間及次序由業(yè)主負(fù)責(zé)調(diào)配，及次序由業(yè)主負(fù)責(zé)調(diào)配，對(duì)業(yè)主的專業(yè)要求較大。對(duì)業(yè)主的專業(yè)要求較大。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)續(xù))5.爭(zhēng)執(zhí)的監(jiān)督及處爭(zhēng)執(zhí)的監(jiān)督及處理理 由總承包負(fù)責(zé)監(jiān)督及處由總承包負(fù)責(zé)監(jiān)督及處理總包與分

35、包及分包與理總包與分包及分包與分包間之爭(zhēng)執(zhí)。充分發(fā)分包間之爭(zhēng)執(zhí)。充分發(fā)揮總承包商的管理、協(xié)揮總承包商的管理、協(xié)調(diào)能力及專業(yè)水平。調(diào)能力及專業(yè)水平。 由業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)督及處理總由業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)督及處理總承包與直接承包以及直接承包與直接承包以及直接承包與直接承包間之爭(zhēng)執(zhí)。承包與直接承包間之爭(zhēng)執(zhí)。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)續(xù))6.合同的甲方合同的甲方 分包合同由總承包與專分包合同由總承包與專業(yè)分包商簽署?？赡艹鰳I(yè)分包商簽署?？赡艹霈F(xiàn)總承包在與專業(yè)分包

36、現(xiàn)總承包在與專業(yè)分包簽約前壓價(jià)及收費(fèi)的情簽約前壓價(jià)及收費(fèi)的情況。況。 直接承包合同由業(yè)主與專直接承包合同由業(yè)主與專業(yè)承包商簽署，可避免總業(yè)承包商簽署，可避免總承包在與專業(yè)分包簽約前承包在與專業(yè)分包簽約前壓價(jià)收費(fèi)的情況。壓價(jià)收費(fèi)的情況。 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)續(xù))7.業(yè)主的組織架構(gòu)業(yè)主的組織架構(gòu) 業(yè)主的組織架構(gòu)可以比業(yè)主的組織架構(gòu)可以比較精簡(jiǎn)。較精簡(jiǎn)。 對(duì)業(yè)主的專業(yè)要求較高，對(duì)業(yè)主的專業(yè)要求較高，故組織架構(gòu)需較完善。故組織架構(gòu)需較完善。

37、 總承包總承包+直接承包商直接承包商 (模式模式B) 內(nèi)內(nèi) 容容總承包總承包+指定專業(yè)分包商指定專業(yè)分包商 (模式模式A) 序號(hào)序號(hào)4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn)分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)續(xù))造價(jià)成本控制造價(jià)成本控制常見(jiàn)誤區(qū)常見(jiàn)誤區(qū)小張，找小張，找 一局一局三公司的李總、三公司的李總、 五建的張總及五建的張總及 建筑總公司的建筑總公司的黃總來(lái)投標(biāo)。黃總來(lái)投標(biāo)。 咱們都是好朋友，咱們都是好朋友，肯定能給一個(gè)最肯定能給一個(gè)最低價(jià)，造價(jià)成本低價(jià)，造價(jià)成本控制肯定沒(méi)問(wèn)題?？刂瓶隙](méi)問(wèn)題。主管主管常見(jiàn)誤區(qū)常見(jiàn)誤區(qū)小張，你們跟選定中小張，你們跟選定中標(biāo)那家談到差不多后標(biāo)那家談到差不多后找我，我再砍它捌佰找我

38、，我再砍它捌佰萬(wàn)！要什么造價(jià)成本萬(wàn)！要什么造價(jià)成本控制都能達(dá)到?？刂贫寄苓_(dá)到。還不成我再砍還不成我再砍它多一點(diǎn)它多一點(diǎn)主管主管設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制施工及結(jié)算階段成本控制施工及結(jié)算階段成本控制5.15.25.3招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制5.1 5.1.1 方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段5.1.2 初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段 5.1.1 方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段5.1 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制 5.1.1 方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段 在方案設(shè)計(jì)階段中，對(duì)不同類型的設(shè)計(jì)方案在方案設(shè)計(jì)階段中，對(duì)不同類型的設(shè)

39、計(jì)方案 進(jìn)行投資估算分析；以選擇最佳設(shè)計(jì)方案進(jìn)行投資估算分析；以選擇最佳設(shè)計(jì)方案 5.1.2 初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段5.1 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制(續(xù)續(xù)) 5.1.2 初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段 確定單項(xiàng)工程造價(jià)及編制資金動(dòng)態(tài)表對(duì)不同確定單項(xiàng)工程造價(jià)及編制資金動(dòng)態(tài)表對(duì)不同 之單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)方案，如外立面、空調(diào)、采之單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)方案，如外立面、空調(diào)、采 暖等進(jìn)行造價(jià)分析比較。暖等進(jìn)行造價(jià)分析比較。 5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段5.1 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段 以工程量清單的方式編制完整的初步設(shè)計(jì)預(yù)以工程量清單

40、的方式編制完整的初步設(shè)計(jì)預(yù) 算。算。 如擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)預(yù)算超出總預(yù)算時(shí)，需進(jìn)行如擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)預(yù)算超出總預(yù)算時(shí)，需進(jìn)行 方案優(yōu)化及建議造價(jià)減省方案，經(jīng)籌建處及方案優(yōu)化及建議造價(jià)減省方案，經(jīng)籌建處及 各顧問(wèn)單位討論確認(rèn)后，提供修改意見(jiàn)予設(shè)各顧問(wèn)單位討論確認(rèn)后，提供修改意見(jiàn)予設(shè) 計(jì)單位進(jìn)行圖紙修改，修改后設(shè)計(jì)造價(jià)能在計(jì)單位進(jìn)行圖紙修改，修改后設(shè)計(jì)造價(jià)能在 總預(yù)算范圍內(nèi)?？傤A(yù)算范圍內(nèi)。 5.1 設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段(續(xù)續(xù)) 當(dāng)設(shè)計(jì)單位完成此階段的圖紙后，擴(kuò)大初步當(dāng)設(shè)計(jì)單位完成此階段的圖紙后，擴(kuò)大初步 設(shè)計(jì)預(yù)算將重新編制，如造價(jià)仍超出總預(yù)

41、算設(shè)計(jì)預(yù)算將重新編制，如造價(jià)仍超出總預(yù)算 時(shí)，各方需復(fù)重此項(xiàng)工作，直至修改圖紙后時(shí)，各方需復(fù)重此項(xiàng)工作，直至修改圖紙后 之設(shè)計(jì)造價(jià)在總預(yù)算范圍內(nèi)。之設(shè)計(jì)造價(jià)在總預(yù)算范圍內(nèi)。 5.2招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 5.2.1 合約安排策劃合約安排策劃5.2.2 專業(yè)分包劃分專業(yè)分包劃分5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格預(yù)審5.2.4 招標(biāo)文件招標(biāo)文件5.2.5 標(biāo)底編制標(biāo)底編制5.2.6 招標(biāo)答疑招標(biāo)答疑5.2.7 評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)標(biāo)報(bào)告5.2.8 議標(biāo)議標(biāo)5.2.9 談判談判5.2.10 合同文件合同文件 5.2.1 合約安排策劃合約安排策劃 5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制

42、 5.2.1 合約安排策劃合約安排策劃 按過(guò)往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，及根據(jù)項(xiàng)目之特殊要求，按過(guò)往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，及根據(jù)項(xiàng)目之特殊要求， 擬定總承包及各專業(yè)分包之整體合約安排擬定總承包及各專業(yè)分包之整體合約安排 策劃。策劃。 5.2.2 專業(yè)分包劃分專業(yè)分包劃分5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.2 專業(yè)分包劃分專業(yè)分包劃分 除定義清楚總承包工程范圍外，需進(jìn)一步將除定義清楚總承包工程范圍外，需進(jìn)一步將 提供專業(yè)分包劃分清單及各專業(yè)分包內(nèi)的工提供專業(yè)分包劃分清單及各專業(yè)分包內(nèi)的工 程范圍，程范圍， 及落實(shí)對(duì)選用指定分包、直接分包、及落實(shí)對(duì)選用指定分包、直接分包、 指定材料供應(yīng)商等合約安排

43、。指定材料供應(yīng)商等合約安排。 5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格預(yù)審5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格預(yù)審 發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)并向投標(biāo)人發(fā)放資格預(yù)發(fā)布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)并向投標(biāo)人發(fā)放資格預(yù) 審表及工程項(xiàng)目說(shuō)明，審查投標(biāo)人的市場(chǎng)準(zhǔn)審表及工程項(xiàng)目說(shuō)明，審查投標(biāo)人的市場(chǎng)準(zhǔn) 入資格、資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)、同類入資格、資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)、同類 工程經(jīng)驗(yàn)、地區(qū)施工經(jīng)驗(yàn)、可利用于本項(xiàng)工工程經(jīng)驗(yàn)、地區(qū)施工經(jīng)驗(yàn)、可利用于本項(xiàng)工 程的資源程的資源(管理能力、技術(shù)人員和施工裝備管理能力、技術(shù)人員和施工裝備 等等)、需分包的范圍、完成項(xiàng)目的資金

44、穩(wěn)定性、需分包的范圍、完成項(xiàng)目的資金穩(wěn)定性 和來(lái)源、保函和來(lái)源、保函(或保證金或保證金) 提供和履約能力，提供和履約能力， 以分析其綜合投標(biāo)實(shí)力和選擇，建議最適合以分析其綜合投標(biāo)實(shí)力和選擇，建議最適合 投標(biāo)人。投標(biāo)人。 5.2.4 招標(biāo)文件招標(biāo)文件5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.4 招標(biāo)文件招標(biāo)文件 編制工程承包施工等的招標(biāo)文件。包括招標(biāo)編制工程承包施工等的招標(biāo)文件。包括招標(biāo) 邀請(qǐng)函、投標(biāo)人須知、招標(biāo)文件、合同協(xié)議邀請(qǐng)函、投標(biāo)人須知、招標(biāo)文件、合同協(xié)議 書、合同條件、工程規(guī)范和技術(shù)說(shuō)明、合同書、合同條件、工程規(guī)范和技術(shù)說(shuō)明、合同 圖紙目錄、工程量清單以及附件等。

45、圖紙目錄、工程量清單以及附件等。 組織投標(biāo)人答疑及考察現(xiàn)場(chǎng)等工作。組織投標(biāo)人答疑及考察現(xiàn)場(chǎng)等工作。 5.2.5 標(biāo)底編制標(biāo)底編制5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.5 標(biāo)底編制標(biāo)底編制 按施工圖紙編制之回標(biāo)金額預(yù)算。按施工圖紙編制之回標(biāo)金額預(yù)算。 5.2.6 招標(biāo)答疑招標(biāo)答疑5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.6 招標(biāo)答疑招標(biāo)答疑 在招標(biāo)期間處理投標(biāo)單位提出的疑問(wèn)，包在招標(biāo)期間處理投標(biāo)單位提出的疑問(wèn)，包 括技術(shù)、合約及經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，全部疑問(wèn)括技術(shù)、合約及經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，全部疑問(wèn) 及回復(fù)將統(tǒng)一發(fā)放給各投標(biāo)單位。及回復(fù)將統(tǒng)一發(fā)放給各投標(biāo)單位。

46、5.2.7 評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)標(biāo)報(bào)告5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.7 評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)標(biāo)報(bào)告 對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的分析比較，通過(guò)對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的分析比較，通過(guò) 分析比較以發(fā)現(xiàn)有關(guān)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)疑問(wèn)，及進(jìn)分析比較以發(fā)現(xiàn)有關(guān)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)疑問(wèn)，及進(jìn) 一步與各單位澄清，疑問(wèn)包括：一步與各單位澄清，疑問(wèn)包括：5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.7 評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)標(biāo)報(bào)告(續(xù)續(xù)) 1. 技術(shù)方案之可行性及合理性技術(shù)方案之可行性及合理性 2. 算術(shù)誤差算術(shù)誤差 3. 單價(jià)偏高單價(jià)偏高 4. 單價(jià)偏低單價(jià)偏低 5. 措施項(xiàng)目異常偏高措施項(xiàng)目異常偏高/偏低報(bào)價(jià)偏低

47、報(bào)價(jià) 6. 未符合招標(biāo)文件要求部分未符合招標(biāo)文件要求部分 7. 投標(biāo)單位自擬商務(wù)條款投標(biāo)單位自擬商務(wù)條款 8. 投標(biāo)單價(jià)建議選擇方案投標(biāo)單價(jià)建議選擇方案 5.2.8 議標(biāo)議標(biāo)5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.8 議標(biāo)議標(biāo) 議標(biāo)主要目的為澄清投標(biāo)單位報(bào)價(jià)中的疑問(wèn)議標(biāo)主要目的為澄清投標(biāo)單位報(bào)價(jià)中的疑問(wèn) 及錯(cuò)誤的地方，以供投標(biāo)單位澄清該等問(wèn)題及錯(cuò)誤的地方，以供投標(biāo)單位澄清該等問(wèn)題 后再提交書面確認(rèn)。此外，技術(shù)方案和合同后再提交書面確認(rèn)。此外，技術(shù)方案和合同 條款方面也屬于與投標(biāo)單位討論之內(nèi)容。條款方面也屬于與投標(biāo)單位討論之內(nèi)容。 通過(guò)議標(biāo)對(duì)各問(wèn)題的討論、澄清和確認(rèn)，可通

48、過(guò)議標(biāo)對(duì)各問(wèn)題的討論、澄清和確認(rèn)，可 避免日后合約上產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議。避免日后合約上產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議。 5.2.9 談判談判5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.9 談判談判 與中標(biāo)單位作最終合同談判、商議與中標(biāo)單位作最終合同談判、商議承包合約承包合約 及草擬工程合同文件。及草擬工程合同文件。 5.2.10 合同文件合同文件5.2 招投標(biāo)階段成本控制招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.2.10 合同文件合同文件 根據(jù)回標(biāo)文件及議標(biāo)期間之會(huì)議和疑問(wèn)卷根據(jù)回標(biāo)文件及議標(biāo)期間之會(huì)議和疑問(wèn)卷 回復(fù)確認(rèn)結(jié)果，編制合同文件?；貜?fù)確認(rèn)結(jié)果，編制合同文件。施工及結(jié)算階段成本控制施工及結(jié)

49、算階段成本控制5.3 5.3.1 財(cái)務(wù)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)告5.3.2 中期付款中期付款5.3.3 變更洽商變更洽商5.3.4 合同管理合同管理5.3.5 索賠處理索賠處理5.3.6 最終結(jié)算最終結(jié)算 5.3.1 財(cái)務(wù)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)告5.3 施工及結(jié)算階段成本控制施工及結(jié)算階段成本控制 5.3.1 財(cái)務(wù)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)告 根據(jù)最新各專業(yè)分包合同之中標(biāo)金額，發(fā)生根據(jù)最新各專業(yè)分包合同之中標(biāo)金額，發(fā)生 之變更洽商及預(yù)計(jì)將來(lái)的變更費(fèi)用，每季度之變更洽商及預(yù)計(jì)將來(lái)的變更費(fèi)用，每季度 編制本工程的財(cái)務(wù)報(bào)告。編制本工程的財(cái)務(wù)報(bào)告。 5.3.2 中期付款中期付款5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)

50、續(xù)) 5.3.2 中期付款中期付款 各顧問(wèn)單位、總承包及各專業(yè)分包各顧問(wèn)單位、總承包及各專業(yè)分包到工到工 地視察當(dāng)月累計(jì)已完成的工程進(jìn)度，審地視察當(dāng)月累計(jì)已完成的工程進(jìn)度，審 批各單位之中期付款申請(qǐng)。批各單位之中期付款申請(qǐng)。 5.3.3 變更洽商變更洽商5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.3.3 變更洽商變更洽商 在重大變更簽發(fā)時(shí)，項(xiàng)目部將對(duì)其作出造價(jià)在重大變更簽發(fā)時(shí)，項(xiàng)目部將對(duì)其作出造價(jià) 評(píng)估，以供管理層參考及決定是否最后仍進(jìn)評(píng)估，以供管理層參考及決定是否最后仍進(jìn) 行該項(xiàng)變更。此外，項(xiàng)目部亦每月提交一份行該項(xiàng)變更。此外，項(xiàng)目部亦每月提交一份 變更洽商及

51、其估值，向管理層方匯報(bào)其累計(jì)變更洽商及其估值，向管理層方匯報(bào)其累計(jì) 之變更洽商的經(jīng)濟(jì)影響。之變更洽商的經(jīng)濟(jì)影響。 5.3.4 合同管理合同管理5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.3.4 合同管理合同管理 籌建處聯(lián)同各顧問(wèn)單位對(duì)施工單位進(jìn)行合同籌建處聯(lián)同各顧問(wèn)單位對(duì)施工單位進(jìn)行合同 管理，明確總承包及各專業(yè)分包的工程范圍管理，明確總承包及各專業(yè)分包的工程范圍 及合同責(zé)任。如有違約行為時(shí)，將引用合同及合同責(zé)任。如有違約行為時(shí)，將引用合同 條款對(duì)其不當(dāng)行為提出意見(jiàn)，并要求其按合條款對(duì)其不當(dāng)行為提出意見(jiàn)，并要求其按合 同履行有關(guān)責(zé)任。同履行有關(guān)責(zé)任。 5.3.5

52、 索賠處理索賠處理5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.3.5 索賠處理索賠處理 在合同管理過(guò)程中，當(dāng)有施工單位索賠意向在合同管理過(guò)程中，當(dāng)有施工單位索賠意向 函件出現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目部將盡早解決該等問(wèn)題。函件出現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目部將盡早解決該等問(wèn)題。 施工過(guò)程中若出現(xiàn)合理的索賠，項(xiàng)目部將審施工過(guò)程中若出現(xiàn)合理的索賠，項(xiàng)目部將審 核其索賠之成立依據(jù)、造價(jià)金額及是否涉及核其索賠之成立依據(jù)、造價(jià)金額及是否涉及 與其他單位之分?jǐn)偦蚩蹨p金額。與其他單位之分?jǐn)偦蚩蹨p金額。 5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.3.5 索賠處理索賠處理(續(xù)續(xù))

53、若該索賠為不合理時(shí)，項(xiàng)目部將根據(jù)其合同若該索賠為不合理時(shí)，項(xiàng)目部將根據(jù)其合同 條款，發(fā)出否定意見(jiàn)，如需要時(shí)，與施工單條款，發(fā)出否定意見(jiàn)，如需要時(shí)，與施工單 位再專題討論考慮其不合理索賠的依據(jù)。位再專題討論考慮其不合理索賠的依據(jù)。 5.3.6 最終結(jié)算最終結(jié)算5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.3.6 最終結(jié)算最終結(jié)算 項(xiàng)目部將計(jì)算變更洽商、施工圖紙與招標(biāo)圖項(xiàng)目部將計(jì)算變更洽商、施工圖紙與招標(biāo)圖 紙差異，和考慮暫定數(shù)量、暫定金額、暫定紙差異，和考慮暫定數(shù)量、暫定金額、暫定 單價(jià)等金額調(diào)整，編制最終結(jié)算帳目表。單價(jià)等金額調(diào)整，編制最終結(jié)算帳目表。 5.3 施

54、工階段及結(jié)算階段成本控制施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)續(xù)) 5.3.6 最終結(jié)算最終結(jié)算(續(xù)續(xù)) 在最終結(jié)算階段，建議盡量提前把最終結(jié)算在最終結(jié)算階段，建議盡量提前把最終結(jié)算 工作完成，以該結(jié)算金額作為工程款支付依工作完成，以該結(jié)算金額作為工程款支付依 據(jù)，以避免工程款超支。據(jù)，以避免工程款超支。時(shí)間周期與造價(jià)控制幅度之關(guān)系時(shí)間周期與造價(jià)控制幅度之關(guān)系 0設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段招投標(biāo)階段招投標(biāo)階段施工及最終施工及最終結(jié)算階段結(jié)算階段時(shí)間時(shí)間時(shí)間周期與造價(jià)控制幅度之關(guān)系時(shí)間周期與造價(jià)控制幅度之關(guān)系造價(jià)控制造價(jià)控制幅度幅度 設(shè)備材料采購(gòu)模式的規(guī)則設(shè)備材料采購(gòu)模式的規(guī)則主要材料及設(shè)備采購(gòu)方式主要材料及設(shè)

55、備采購(gòu)方式一般建筑材料之采購(gòu)一般建筑材料之采購(gòu)6.16.26.3各種方式及優(yōu)劣各種方式及優(yōu)劣機(jī)電工程一般設(shè)備及材料之采購(gòu)機(jī)電工程一般設(shè)備及材料之采購(gòu)6.4主要材料及設(shè)備采購(gòu)方式主要材料及設(shè)備采購(gòu)方式6.16.1 主要材料及設(shè)備采購(gòu)方式主要材料及設(shè)備采購(gòu)方式 一般情況下，主要材料及設(shè)備可劃分為下列幾種一般情況下，主要材料及設(shè)備可劃分為下列幾種 方式進(jìn)行采購(gòu)：方式進(jìn)行采購(gòu)： a. 甲供材料項(xiàng)目甲供材料項(xiàng)目(即甲供貨乙安裝即甲供貨乙安裝) b. 承包商自行采購(gòu)項(xiàng)目承包商自行采購(gòu)項(xiàng)目(即乙供貨乙安裝即乙供貨乙安裝) c. 暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目(即甲指定乙供貨乙安裝即甲指定乙供貨乙安裝) 6

56、.2各種方式及優(yōu)劣各種方式及優(yōu)劣6.2.1 甲供材料甲供材料6.2.2 乙供材料乙供材料6.2.3 甲指乙供材料甲指乙供材料6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣 6.2.1 甲供材料甲供材料 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： a. 通過(guò)雇主自行招投標(biāo)方式選擇材料供應(yīng)通過(guò)雇主自行招投標(biāo)方式選擇材料供應(yīng) 商，有利于成本控制；商，有利于成本控制； b. 有利于雇主自行控制材料質(zhì)量及品質(zhì)。有利于雇主自行控制材料質(zhì)量及品質(zhì)。 6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣 6.2.1 甲供材料甲供材料 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： a. 甲供材料需雇主自行尋找供貨途徑，因甲供材料需雇主自行尋找供貨途徑，因 此會(huì)增加雇主的管理費(fèi)用；此會(huì)增加雇主的管理

57、費(fèi)用； b. 由雇主與供貨商直接建立合約關(guān)系，雇由雇主與供貨商直接建立合約關(guān)系，雇 主風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任相應(yīng)增大；主風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任相應(yīng)增大；6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣(續(xù)續(xù)) 6.2.1 甲供材料甲供材料(續(xù)續(xù)) 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：(續(xù)續(xù)) c. 供貨商在收貨、驗(yàn)貨、保管及損壞損失供貨商在收貨、驗(yàn)貨、保管及損壞損失 問(wèn)題上容易產(chǎn)生糾紛，加大了雇主現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題上容易產(chǎn)生糾紛，加大了雇主現(xiàn)場(chǎng) 管理協(xié)調(diào)工作；管理協(xié)調(diào)工作； d. 質(zhì)量問(wèn)題不易劃清責(zé)任，承包商有可能質(zhì)量問(wèn)題不易劃清責(zé)任，承包商有可能 將責(zé)任推卸給雇主，令雇主負(fù)擔(dān)增加；將責(zé)任推卸給雇主，令雇主負(fù)擔(dān)增加； 6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣(續(xù)續(xù)) 6

58、.2.1 甲供材料甲供材料(續(xù)續(xù)) 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：(續(xù)續(xù)) e. 承包商可能會(huì)因?yàn)椴牧蠟榧坠┒芙^在承包商可能會(huì)因?yàn)椴牧蠟榧坠┒芙^在 竣工驗(yàn)收單上簽字，從而影響工程整體竣工驗(yàn)收單上簽字，從而影響工程整體 竣工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收； f. 由于是雇主安排，如出現(xiàn)供貨延誤現(xiàn)由于是雇主安排，如出現(xiàn)供貨延誤現(xiàn) 象，承包商可能會(huì)因此而提出工期索象，承包商可能會(huì)因此而提出工期索 賠；賠； 6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣(續(xù)續(xù)) 6.2.1 甲供材料甲供材料(續(xù)續(xù)) 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：(續(xù)續(xù)) g. 甲供材料之損耗和結(jié)算調(diào)整方法均須與甲供材料之損耗和結(jié)算調(diào)整方法均須與 承包商提前洽商并確定，否則，容易引承包商提前

59、洽商并確定，否則，容易引 起材料施工過(guò)程中的浪費(fèi)和費(fèi)用的增加。起材料施工過(guò)程中的浪費(fèi)和費(fèi)用的增加。 6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣(續(xù)續(xù)) 6.2.2 乙供材料乙供材料 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： a. 不需雇主進(jìn)行招投標(biāo)，承包商會(huì)自行安不需雇主進(jìn)行招投標(biāo)，承包商會(huì)自行安 排供貨周期工期，風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)；排供貨周期工期，風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)； b. 無(wú)論何時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，均由承包商負(fù)無(wú)論何時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，均由承包商負(fù) 責(zé)。責(zé)。 6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣(續(xù)續(xù)) 6.2.2 乙供材料乙供材料 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： a. 對(duì)材料供應(yīng)價(jià)格需進(jìn)行審批，不利于雇對(duì)材料供應(yīng)價(jià)格需進(jìn)行審批，不利于雇 主成本控制；

60、主成本控制； b. 不利于材料質(zhì)量和品質(zhì)控制，存在以次不利于材料質(zhì)量和品質(zhì)控制，存在以次 充好的風(fēng)險(xiǎn)。充好的風(fēng)險(xiǎn)。6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之優(yōu)劣(續(xù)續(xù)) 6.2.3 甲指乙供材料甲指乙供材料 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： a. 由雇主選擇材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格和由雇主選擇材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格和 檔次，有利于成本控制；檔次，有利于成本控制； b. 由承包商直接與供貨商簽訂供貨合同，由承包商直接與供貨商簽訂供貨合同， 相應(yīng)減少了雇主此部分合約風(fēng)險(xiǎn)；相應(yīng)減少了雇主此部分合約風(fēng)險(xiǎn)； c. 雇主無(wú)需承擔(dān)收貨、驗(yàn)貨、保管及損壞雇主無(wú)需承擔(dān)收貨、驗(yàn)貨、保管及損壞 損失問(wèn)題；損失問(wèn)題；6.2 各種方式之優(yōu)劣各種方式之