1房地產(chǎn)測量-概論1

1、 房 地 產(chǎn) 測 量1測評一、平時考核（30%） 1.考察出勤率 （10分） 2.作業(yè) 三次（30分） 3.實(shí)驗(yàn) （40分） 4. 探究式學(xué)習(xí)，課堂隨機(jī)提問 （20分，每人4次，每次5分） 二、期末考核（70%） 閉卷考試（100分）23教材房地產(chǎn)測量，劉權(quán)編著 ISBN：9787307069770 ， 人手一本4 第一章 房地產(chǎn)測量概論 測繪學(xué)是研究如何對地球外表物體的形狀、大小、空間位置及其屬性等進(jìn)行測定、采集、表述的科學(xué)。按其研究的對象和應(yīng)用的范圍不同，測繪學(xué)包括大地測量學(xué)、攝影測量學(xué)、工程測量學(xué)、地圖制圖學(xué)、地籍測量學(xué)以及房地產(chǎn)測量學(xué)等。5 地面測量6第1章 房地產(chǎn)測量概論房地產(chǎn)測繪-

2、概述 1.1 房地產(chǎn)測繪的定義1、房地產(chǎn)的概念 ： 房產(chǎn)是建筑物財產(chǎn)的簡稱，有房屋財產(chǎn)和構(gòu)筑物財產(chǎn)。地產(chǎn)是土地財產(chǎn)的簡稱。房地產(chǎn)是房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng)稱。它具有實(shí)物性、經(jīng)濟(jì)性、不動性。房屋、構(gòu)筑物與土地均是有價值的，所以房產(chǎn)和地產(chǎn)都是不動產(chǎn)。7結(jié)構(gòu)關(guān)系：82、房地產(chǎn)測繪定義房地產(chǎn)測繪是采集、表述房屋以及房屋用地的權(quán)屬、權(quán)界、位置、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)狀等信息的一門技術(shù)。定義1：測繪技術(shù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理相結(jié)合的專業(yè)測繪，運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及房屋附屬物的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況的專業(yè)測繪。9測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測量工作，以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)，

3、測繪技術(shù)為手段，從控制到碎部，精確測定各類房屋用地的坐落、用地四至、權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)、面積大小、房屋的界址、境界及其附屬物，繪制房產(chǎn)圖，出具房產(chǎn)測繪成果的工作。定義2：101）、房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙-房地產(chǎn)分幅平面圖及房地產(chǎn)分丘平面圖。3、房地產(chǎn)測繪包括：房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪 房地產(chǎn)工程測繪 11房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪122）、房地產(chǎn)工程測繪房地產(chǎn)工程測繪:是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中，測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等所開展的各項(xiàng)測繪活動。

4、房地產(chǎn)工程測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。最大量、最具現(xiàn)實(shí)性、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。13房地產(chǎn)工程測繪14151617 1.2房地產(chǎn)測繪的目的和任務(wù)一、房地產(chǎn)測繪的任務(wù)1、對房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物 和構(gòu)筑物進(jìn)行測量調(diào)查和繪圖的工作；2、對土地以及土地上人為的、天然的荷載 物進(jìn)行測量調(diào)查和繪圖工作；3、對房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量， 利用狀況等進(jìn)行測定、調(diào)查和繪制成圖 的工作。 18二、房地產(chǎn)測繪的目的1、為房地產(chǎn)管理(包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā) 管理、交易管理和拆遷管理)效勞、以及為評估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動提供基礎(chǔ)圖、表

5、、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。2、為城市規(guī)劃、城市建設(shè)(如基礎(chǔ)設(shè)施，地 下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護(hù))等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。19 總結(jié)： 1、主要是通過調(diào)查和測繪工作來確定房屋及其房屋用地的坐落、權(quán)屬、權(quán)界、權(quán)源、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖集的形式表述出來。 2、為房地產(chǎn)管理，尤其是房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供準(zhǔn)確可靠的成果資料。 3、同時，它也是國家基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫的重要組成局部，為城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、市政工程、為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、評估、拆遷、征收稅費(fèi)、金融、保險等提供基礎(chǔ)資料。 201.3 房地產(chǎn)測量的作用 1地理方面的作用： 房產(chǎn)測繪為房屋和房屋用地及有關(guān)信息提供準(zhǔn)確的

6、、具有統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)的地理位置數(shù)據(jù)資料。2122 2法律方面的作用 審核驗(yàn)收確認(rèn)后就具有法律效力。是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、核發(fā)產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益，加強(qiáng)社會主義法制管理的重要依據(jù)。233經(jīng)濟(jì)方面的作用 房地產(chǎn)測量提供的大量準(zhǔn)確的房產(chǎn)薄冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖集等資料，為及時正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的現(xiàn)狀及其變化，理清 -公私占有的-房地產(chǎn)數(shù)量和面積，建立產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理檔案，統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比例等提供了可靠的依據(jù)，也為開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 244社會效勞方面的作用 房地產(chǎn)測量提供房屋及其用地的地理位置、權(quán)

7、屬、數(shù)量、質(zhì)量、及利用現(xiàn)狀等資料，可以很好地為房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃部門，全面了解和掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的總數(shù)量、總質(zhì)量、人均數(shù)量、開展速度等指標(biāo)，為更好地配置土地資源，合理使用房屋，有方案的進(jìn)行城區(qū)的改造和新區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)效勞。房地產(chǎn)測量資料，是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。 房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)測量、房產(chǎn)預(yù)售、產(chǎn)權(quán)登記與交易管理、房產(chǎn)檔案管理，它們之間具有緊密的關(guān)系。如以下圖所示：25 圖11 房產(chǎn)測量在期房和現(xiàn)房中的作用26 在圖1-1中，可以看出房地產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)分為三個階段：房產(chǎn)預(yù)售階段和存量房管理階段、二手房管理階段。相應(yīng)的房地產(chǎn)測量業(yè)務(wù)分為三個階段：房產(chǎn)預(yù)售階段的預(yù)售

8、測量、存量房管理階段的竣工測量、二手房管理階段的變更測量。在房產(chǎn)預(yù)售階段，房地產(chǎn)管理部門主要進(jìn)行商品房預(yù)售審批，核發(fā)商品房預(yù)售許可證，并對預(yù)售合同進(jìn)行備案管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要領(lǐng)取房產(chǎn)預(yù)售許可證，必須先申請進(jìn)行預(yù)售測量，測量出預(yù)銷售建筑面積，否則不能進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)銷售。在存量房管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，需要申請竣工測量，房地產(chǎn)管理部門審查確權(quán)后登記發(fā)放證書，并進(jìn)行檔案管理和物業(yè)維修基金管理。如果日后房產(chǎn)權(quán)屬和現(xiàn)狀發(fā)生變化時，還需要申請變更測量，對房產(chǎn)重新確權(quán)發(fā)證。27 5. 建筑工程施工招標(biāo)中的作用 在建筑工程施工招標(biāo)過程中，建設(shè)單位與施工方簽訂房地產(chǎn)施工合同時，經(jīng)常以房屋建筑面積為施工款

9、結(jié)算的面積依據(jù)，一旦定下單價后，最重要的就是房屋建筑面積的多少。可是在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常發(fā)生由此房屋建筑面積而引起的糾紛，究其原因是產(chǎn)權(quán)登記使用的房屋建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和建筑工程造價中使用的房屋建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，前者執(zhí)行房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)GB/T 17986-2000,后者執(zhí)行建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50353-2005，不是測量技術(shù)和精度問題，而是依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同。 28 兩個標(biāo)準(zhǔn)存在較大的不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1)對房屋層高的計(jì)算，房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：層高在2.20m以上計(jì)算全面積，2.20m以下不計(jì)算面積。建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：層高在2.20m以上計(jì)算全面積，2.20m

10、以下計(jì)算半面積。 2)陽臺面積的計(jì)算，房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：封閉陽臺計(jì)算全面積，不封閉陽臺計(jì)算半面積。建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：陽臺計(jì)算半面積。 293)室外樓梯的計(jì)算，房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：有頂蓋樓梯計(jì)算全面積，無頂蓋樓梯計(jì)算半面積。建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：有頂蓋樓梯計(jì)算半面積，無頂蓋樓梯不計(jì)算面積。4）最主要的區(qū)別在于：依據(jù)房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的產(chǎn)權(quán)面積不包括不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。306.面積糾紛司法鑒定中的作用 近幾年，房屋權(quán)屬糾紛、面積糾紛經(jīng)常發(fā)生，隨著百姓法制觀念的不斷提高，國家法制建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)在很多省、自治區(qū)、直轄市等都成立了仲裁委員會，仲裁委員會可以對房屋權(quán)屬糾紛、面積糾紛

11、等進(jìn)行仲裁，但仲裁委員會由于缺乏相應(yīng)的執(zhí)行力，對仲裁的結(jié)果難以執(zhí)行?，F(xiàn)實(shí)生話中房屋權(quán)屬糾紛、面積糾紛又屢見不鮮，業(yè)主需要強(qiáng)有力的訴訟途徑來解決此類紛爭。近幾年各地高級人民法院司法鑒定中心承擔(dān)起了解決此類糾紛的責(zé)任，為房產(chǎn)糾紛提供了一條司法訴訟的渠道。31在房地產(chǎn)司法鑒定中房地產(chǎn)測量的幾種情形：1)權(quán)利人對房屋的產(chǎn)權(quán)面積有異議時可以申請更正登記，更正登記需要對房地產(chǎn)進(jìn)行更正測量，可以通過司法訴訟來解決。2)權(quán)利人將房地產(chǎn)進(jìn)行抵押后，又在該宗土地上新建了若干房屋，新建房屋沒有登記，如發(fā)生抵押人無法歸還貸款需要對該宗房地產(chǎn)一并處理需要拍賣時，需對新建房屋進(jìn)行現(xiàn)狀測量。323)因法院判決、司法仲裁等法

12、律行為需要對房地產(chǎn)進(jìn)行分割時，需要進(jìn)行分割測量。4)被查封的房屋和土地如果沒有辦理登記需要進(jìn)行現(xiàn)狀測量。5)工程款糾紛中，拖欠工程款的數(shù)目小于被查封樓房的價值時，需要對該樓房進(jìn)行分割測量，以分割出的房屋受償或通過拍賣后以價款受償。337.城市規(guī)劃中計(jì)算建筑容積率的作用 城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是建設(shè)工程和房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施工程建設(shè)的最重要的控制依據(jù)，在整個規(guī)劃建設(shè)活動中起著承上啟下的作用，它是規(guī)劃工作的重點(diǎn)所在，也是規(guī)劃工作的中心，規(guī)劃審批的根本。這一環(huán)節(jié)也是建設(shè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)商獲取最大利益的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。提高建筑容積率，增加建筑面積是利益最大化的核心指標(biāo)。而改變?nèi)莘e率則導(dǎo)致其它技術(shù)指標(biāo)的改變 ，造成綠

13、化面積減少、房屋間距縮小、樓層增高、密度加大等。所以容積率必須嚴(yán)格控制。34 綜上所述，房地產(chǎn)測量涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的多個方面，是一項(xiàng)非常重要的工作。但傳統(tǒng)的房產(chǎn)測量理論存在一定的局限性，在解決上述幾個問題時捉襟見肘。物權(quán)法已于2007.10.1起實(shí)施，明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。這就為房屋公用建筑面積的分?jǐn)傋隽嗣鞔_規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的整個房屋建筑面積當(dāng)中，有一局部面積如為小區(qū)效勞的物業(yè)用房、設(shè)備用房、管理用房，地下人防工程，消防避難層（間）是不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，在以往的測量當(dāng)中這局部面積到底有多大，產(chǎn)權(quán)歸誰所有都是未知數(shù)。那么現(xiàn)在既然權(quán)屬非常明確，面

14、積有多大就應(yīng)該準(zhǔn)確測量。35 鑒于此，本教材在此方面進(jìn)行了探索和創(chuàng)新：把建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑面積分為專有建筑面積和公用建筑面積，公用建筑面積又分為兩局部，一局部是能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，稱之為共有建筑面積，為本幢業(yè)主共有。另一局部是不能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為公有（業(yè)主共有）建筑面積，為小區(qū)全體業(yè)主共有，故又稱之為業(yè)主共有建筑面積 3637 這樣新構(gòu)建的房地產(chǎn)測量理論即可解決以上幾個瓶頸問題：1）原來被忽略了的公有（業(yè)主共有）建筑面積不但明確了歸屬，而且面積的大小業(yè)主也清清楚楚。如果以后這一局部面積經(jīng)過業(yè)主大會同意改變其用途，也便于變更測量和操作。2）專有建筑面積加上共有建筑面積即為產(chǎn)權(quán)面積，用于

15、確權(quán)使用，這也是傳統(tǒng)的房測理論。383）為健全房地產(chǎn)市場，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場建筑面積計(jì)算和使用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有的兩套建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該采用一個。經(jīng)過重新架構(gòu)以后的房地產(chǎn)測量理論可以很好地解決這個問題。即建筑區(qū)劃內(nèi)的總建筑面積可以直接用于工程概預(yù)算計(jì)算中的建筑面積。4）建筑區(qū)劃內(nèi)的地面以上的總建筑面積可直接用于核算建筑容積率的建筑面積。391.4 房地產(chǎn)測量的特點(diǎn)分幅平面圖40（1）分幅房產(chǎn)圖：按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例尺和圖面尺寸進(jìn)行分幅，以幅為單位滿幅作業(yè)；分幅圖必須覆蓋整個城市建成區(qū)，是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)圖件。（2）分丘房產(chǎn)圖：以丘的范圍為繪圖“幅面而繪成的局部明細(xì)圖。一個

16、地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元為獨(dú)立丘，一地塊屬幾個產(chǎn)權(quán)單元的為組合丘（公用一張分丘圖）?！扒鹨阅撤康禺a(chǎn)單元的用地界線封閉而形成的地塊，是地表上一塊有界空間的地塊。41分丘圖42（3）分戶房產(chǎn)圖：以每戶產(chǎn)權(quán)人為一個“幅面的房產(chǎn)圖，若為多層樓房，則以分層分戶為幅面，稱房產(chǎn)分層分戶圖，它是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時的附圖。43分層分戶圖44總結(jié)：1.測繪內(nèi)容上與地形測量的差異；2.測繪成果產(chǎn)品的差異；3.測圖比例尺大；451）、城鎮(zhèn)建成區(qū)的分幅房產(chǎn)圖采用1：500比例尺測圖，作業(yè)中一般須滿幅；分丘圖也用1：500比例尺繪制。2）、遠(yuǎn)離城區(qū)的工礦企事業(yè)等單位及毗連的居民地，采用1：1000比例尺測圖。3）、分層分戶

17、圖可采用1：200或1：100比例尺繪制。4）、分丘圖的比例尺可在1：1001：1000之間選用，用4開32開紙；分戶圖選用1：200比例尺，用16或32開圖紙繪制。46總結(jié)：4.測繪成果效力的差異； 5.精度要求不同；6.修測、補(bǔ)測、變更測量及時；7.房產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)。 47 1.5房地產(chǎn)測量的程序1、房屋的權(quán)利人書面申請房屋測繪審查申請人提交的各種證明文件，并與房屋權(quán)利人簽訂測繪合同。測繪隊(duì)伍要做到合同在前、測在后，一有變化及時變更，是房地產(chǎn)測量的重要內(nèi)容之一。2、合同簽訂后，由房屋權(quán)利人及時提供有關(guān)房屋的設(shè)計(jì)施工圖（平、立、剖）、總體規(guī)劃圖和各種結(jié)構(gòu)詳圖。如有變更，及時提

18、供變更圖。 48 3.房產(chǎn)測量按階段劃分為預(yù)售測量、竣工測量、變更測量。 預(yù)售測量就是房屋主體沒有完工以前，開發(fā)商為了取得銷（預(yù)）售許可證并提前進(jìn)行銷（預(yù)）售而需要進(jìn)行的房產(chǎn)測量，目的是進(jìn)行預(yù)銷售面積測量。這一時期測量以設(shè)計(jì)施工圖為標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開發(fā)商拿到房產(chǎn)測繪成果，加上國有土地使用證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程開工許可證到城市房地產(chǎn)市場管理部門辦理商品房銷預(yù)售許可證，才可進(jìn)行銷售。這一階段的房產(chǎn)測量屬于“預(yù)售測量，是按建筑施工圖計(jì)算，此時簽訂合同面積為“合同約定面積。 49 竣工測量就是房屋主體完工以后，測繪部門要對房屋的各部位尺寸進(jìn)行實(shí)地測量。根據(jù)房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)的精度要求，計(jì)算“竣工測量

19、和“預(yù)售測量的誤差，如果誤差在規(guī)定限差之內(nèi)，即以“預(yù)售測量面積為最后成果，合同無須改變。如果誤差超限，則以“竣工測量面積為最終成果，產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證面積即以最后“竣工測量面積發(fā)證。此種情況則需要增加補(bǔ)充合同，根據(jù)“竣工測量的產(chǎn)權(quán)登記建筑面積重新計(jì)算房款。50商品房銷售管理?xiàng)l例中規(guī)定:合同有效性誤差3%。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面 積）/合同約定面積51 *商品房銷售管理?xiàng)l例中規(guī)定，合同有效性誤差為3%，即產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積誤差比在3之內(nèi)（含3），此合同生效，以產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為準(zhǔn)，房價款多退少補(bǔ)。 如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積誤差比在3以上，買受人可以退房。如

20、果買受人不同意退房，希望繼續(xù)履行合同，則產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積超過3局部的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)規(guī)買受人。 合同約定建筑面積大于產(chǎn)權(quán)登記建筑面積3局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 52 4.為測繪分幅圖、分丘圖、分戶圖做好總體技術(shù)設(shè)計(jì)，進(jìn)行平面控制測量，實(shí)施碎部測量，并繪制分幅圖、分丘圖、分戶圖。5、提交房產(chǎn)測繪報告書，對工程概況、測繪依據(jù)、使用儀器，測量結(jié)果進(jìn)行說明。6、最后，將房產(chǎn)測量資料匯報到房產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行審核，一經(jīng)確認(rèn)既具有法律效力。同時劃歸為房地產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。53總結(jié) 1、程序房地產(chǎn)的權(quán)利申請人或利害關(guān)系人申請 房產(chǎn)測繪部門審查申請人或利害關(guān)系人提交的各種

21、證明文件（合法性和否齊全） 簽訂房地產(chǎn)測繪合同。 2、房地產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計(jì) 平面控制測量 房地產(chǎn)分幅、分丘、分層分戶平面圖的測繪及房地產(chǎn)的面積量算 變更測量 進(jìn)行測繪成果的檢查、驗(yàn)收 上交資料和技術(shù)總結(jié)。541.6、房地產(chǎn)測繪的根本原則1、平面控制測量及其擴(kuò)展，應(yīng)遵循從高級到低級的精度梯度要求進(jìn)行布網(wǎng)和作業(yè)；2、從整體到局部，首先考慮影響全局的曲面與平面投影的精度，即選擇投影帶寬和中央子午線（變形小于2.5cm/km）國家控制網(wǎng)城市局部控制網(wǎng)圖幅圖根網(wǎng)局部圖形；553、先控制后細(xì)部，房地產(chǎn)測繪的控制指平面控制；房產(chǎn)圖不應(yīng)脫離城市控制網(wǎng)而進(jìn)行獨(dú)立的局部測圖，測圖的作業(yè)順序是：城市根本控制導(dǎo)線網(wǎng)測量

22、（或GPS網(wǎng)）圖根測量細(xì)部測量。4、先外圍后內(nèi)部，這是針對房地產(chǎn)測繪的特殊要求提出的；先用解析法或精密測距方法測外圍界址點(diǎn)，再用直角坐標(biāo)法等幾何方法測內(nèi)部。5、先調(diào)查后測圖，房屋和用地調(diào)查是房產(chǎn)圖測繪的必備工作基礎(chǔ)。56 1.7 房地產(chǎn)測量的內(nèi)容1、已有資料的收集、分析與利用 其主要工作內(nèi)容有：收集測區(qū)內(nèi)已有的大比例尺地形圖、地籍圖、影像平面圖及近期的航攝像片等圖件，并對這些圖件和可利用價值進(jìn)行分析；收集測區(qū)內(nèi)已有的控制點(diǎn)成果資料，包括控制點(diǎn)的成果數(shù)據(jù)及一切與控制點(diǎn)有關(guān)的的廣文字說明資料，并對控制點(diǎn)成果精度進(jìn)行分析；收集測區(qū)內(nèi)最新的與行政區(qū)劃有關(guān)的資料、房屋普查資料等；收集測區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化地名資

23、料等。572、測區(qū)踏勘和技術(shù)設(shè)計(jì) 在收集、分析已有資料的基礎(chǔ)上，首先對測區(qū)進(jìn)行實(shí)地的踏勘（勘察），其主要工作內(nèi)容有：標(biāo)注工作底圖，將測區(qū)范圍線、主、次要街道、已有控制點(diǎn)及房產(chǎn)控制點(diǎn)的選點(diǎn)位置標(biāo)繪在適當(dāng)比例尺的地形圖上；了解測區(qū)的自然、交通、人文等方面的情況；了解和掌握測區(qū)有關(guān)房產(chǎn)要素和必要的地形要素的根本狀況；實(shí)地調(diào)查已有控制點(diǎn)的完好情況和房產(chǎn)控制點(diǎn)點(diǎn)位情況等。在測區(qū)踏勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編寫技術(shù)設(shè)計(jì)書，制定出具體的技術(shù)要求、實(shí)施方案及經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。583、房產(chǎn)平面控制測量 房產(chǎn)測量的第一步是在測區(qū)建立一個高精度的、有一定密度的、可以長期使用的、覆蓋全區(qū)的平面控制網(wǎng)，這是

24、保證房產(chǎn)測量的基礎(chǔ)。平面控制點(diǎn)可以利用自己已有的符合房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)要求的現(xiàn)有成果，必要時則應(yīng)自行布測房產(chǎn)平面控制網(wǎng)。4、房產(chǎn)調(diào)查 房產(chǎn)調(diào)查的目的是通過實(shí)地詳細(xì)調(diào)查，查清測區(qū)內(nèi)所有房屋及其用地的位置、權(quán)屬、權(quán)界、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等根本情況以及地理名稱、行政境界、政府機(jī)構(gòu)名稱和大的企事業(yè)單位名稱的調(diào)查，獲得真實(shí)可靠的第一手資料。這些資料既是測繪與編制房地產(chǎn)圖件必不缺少的基礎(chǔ)資料，也是房地產(chǎn)檔案的重要組成部門。595、房產(chǎn)圖測繪 房產(chǎn)分幅平面圖是對房屋及其附屬設(shè)施、陸地交通、水域及其它有關(guān)地物的形狀、位置進(jìn)行測繪，并對測區(qū)內(nèi)的界址點(diǎn)、境界點(diǎn)進(jìn)行測繪，同時對房屋邊長進(jìn)行測量（或用鋼尺或用手持激光測距儀）如有必要，用實(shí)測邊長與通過房角點(diǎn)反算邊長相比較。6、房產(chǎn)面積測算 房產(chǎn)面積的測算包括房屋面積的測算和房屋用地面積的測算。 房屋面積的測算包括房屋建筑面積的測算、房屋使用面積測算、房屋套內(nèi)面積測算、房屋共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)偂?07、變更測量 由于城市現(xiàn)狀的不斷變更，以及房屋和房屋用地的產(chǎn)權(quán)經(jīng)常轉(zhuǎn)移，變更測量將成為房地產(chǎn)測繪部門的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，為了保證產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的動態(tài)管理，保持圖的現(xiàn)勢性，和房產(chǎn)檔案的現(xiàn)勢性，變更測量必須及時，及時的程度不能用周期來確定，按需要隨時隨地進(jìn)行。8、檢查、驗(yàn)收、審核 房產(chǎn)測量成果在測繪公司內(nèi)部“兩檢一驗(yàn)收合格后，由房地產(chǎn)行政管理部門實(shí)施審核，實(shí)