成都商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析

1、成都商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析何為商業(yè)地產(chǎn)？狹義上：Retail real estate包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類(lèi)精英方式的不動(dòng)產(chǎn)。廣義上：Commercial real estate 除此之外，涵蓋寫(xiě)字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的真正含義追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。以零售業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的價(jià)值差異性質(zhì)差異用途的差異價(jià)值判斷的差異商業(yè)地產(chǎn)是一種消費(fèi)型中間產(chǎn)品,其價(jià)值需要通過(guò)經(jīng)營(yíng),銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)是生產(chǎn)資料,其使用過(guò)程中會(huì)生成新的價(jià)值。住宅是一種消費(fèi)型終端產(chǎn)品。其價(jià)值是通過(guò)出

2、售得到實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注價(jià)值轉(zhuǎn)移方向,方式以及附加值的提升,由此而產(chǎn)生的外延性,派生性事項(xiàng)比較多。住宅是生活資料,其使用過(guò)程中是完全的消耗過(guò)程,只有地價(jià)的增值。住宅使用者關(guān)注的是產(chǎn)品本身,即產(chǎn)品的使用功能,其派生事項(xiàng)比較少。壹 成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況2000年以前 起步期商圈經(jīng)濟(jì)代表商業(yè)：春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市商圈這是一個(gè)只有商圈經(jīng)濟(jì)沒(méi)有商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)代。春熙路商圈鹽市口商圈騾馬市商圈商業(yè)項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)代顯得極為弱勢(shì)。三大商圈就是“城市綜合體”。百貨大樓、人民商場(chǎng)就是主力。街鋪就是綜合體內(nèi)的小商家。同時(shí)涌現(xiàn)的大量“商務(wù)樓”、“綜合樓”，就是如今的“寫(xiě)字 樓”前身。2000-2008年 探索期

3、類(lèi)綜合體出現(xiàn)代表商業(yè)：新城市廣場(chǎng)、鉑金城、大世界商業(yè)廣場(chǎng)、大地城市脈搏這是一個(gè)失敗遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成功的時(shí)代。集中式商業(yè)逐漸成為主流。地產(chǎn)主導(dǎo)商業(yè)。開(kāi)發(fā)商的目的是為了實(shí)現(xiàn)短期盈利。很多商業(yè)項(xiàng)目最后都被空置。2001200420062008紅紅火火，遍地開(kāi)花市場(chǎng)苦澀，供求萎縮項(xiàng)目盤(pán)整，創(chuàng)興待發(fā)2008年至今 成長(zhǎng)期城市綜合體時(shí)代代表商業(yè)：成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、凱丹廣場(chǎng)、萬(wàn)象城雙楠商圈萬(wàn)年場(chǎng)商圈建設(shè)路商圈紅牌樓商圈錦華城商圈新城南商圈高新區(qū)商圈自2000年以來(lái),成都的城市不斷外擴(kuò)，新商圈不斷形成。春鹽商圈天府新區(qū)商圈騾馬市商圈西大街商圈東二環(huán)商圈金沙光華商圈目前，成都以春鹽商圈知名度最高，其次騾馬市西大街商圈。伴

4、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力發(fā)展，社區(qū)型商圈也各成形態(tài)。隨著天府新區(qū)的概念落成，南部形成新商圈新區(qū)商圈。2010年成都城市地鐵通車(chē)，“廣場(chǎng)商圈”的超大容量、引導(dǎo)力和輻射力得到充分體現(xiàn)。18大商圈逐漸形成。這是否會(huì)是一個(gè)泡沫的時(shí)代？隨著錦華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)幕，成都進(jìn)入城市綜合體時(shí)代。商業(yè)品牌商的話語(yǔ)權(quán)蓋過(guò)開(kāi)發(fā)商。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花。成都商業(yè)綜合體項(xiàng)目全面超越一線城市。過(guò)大的投資額和開(kāi)發(fā)量，市場(chǎng)是否能消化？貳 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值梳理商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的存在方式靜態(tài)的價(jià)值 包括支持商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的有質(zhì)有量的購(gòu)買(mǎi)力、周邊的交通設(shè)施和交通方式,以及商鋪本身所處的位置和建筑形態(tài)。動(dòng)態(tài)的價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)本身所在的商圈所不具備的,是商業(yè)

5、主體附加在商業(yè)地產(chǎn)上的認(rèn)為的商業(yè)活動(dòng)。包括:經(jīng)營(yíng)方式、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體系【資源價(jià)值體系】區(qū)位條件地理位置人口稠密、消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)是商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的必要條件之一,商業(yè)地產(chǎn)對(duì)“人口稠密”與“購(gòu)買(mǎi)力集中”的要求高于任何一種形態(tài)的地產(chǎn),從某種意義上來(lái)說(shuō),選址對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的形成起決定性作用。地理位置決定商業(yè)價(jià)值商圈等級(jí)市級(jí)商圈輻射能力最強(qiáng),可達(dá)到全市。(春-鹽商圈,騾馬市商圈)區(qū)級(jí)商圈輻射力在笨區(qū)域3-5公里范圍內(nèi)。(逐漸形成的各類(lèi)區(qū)域型商圈)社區(qū)商圈輻射力在本街道1-2公里范圍內(nèi)。新街商圈成都在三大老商圈的基礎(chǔ)上，各大新商圈形成。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更多的選擇在“人口聚集”與”購(gòu)買(mǎi)力集中”的商

6、圈匯集的位置,利用周邊生態(tài)資源、景觀資源、商務(wù)消費(fèi)資源等資源價(jià)值,找準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)確定位,達(dá)到價(jià)值、利潤(rùn)最大化。交通價(jià)值環(huán)境價(jià)值大交通“達(dá)”,則商圈內(nèi)“通”。人流、物流依賴(lài)的是外部交通體系和內(nèi)部動(dòng)線的設(shè)置。商業(yè)地產(chǎn)新概念的選擇包含交通因素,成功幾率就更大。交通動(dòng)線是商業(yè)項(xiàng)目成功與否的命脈線交通分類(lèi):外部交通周邊交通是否便利,道路等級(jí),主次入口設(shè)置內(nèi)部交通主動(dòng)線是否清晰。垂直交通雙首層,三首層,加長(zhǎng)電梯直達(dá)成都地鐵的發(fā)展帶來(lái)城市商業(yè)模式的改變,核心商圈隨之轉(zhuǎn)移,一些老商圈發(fā)生地位上的變化,新商圈誕生。更多的大型商業(yè)地產(chǎn)選擇了交通的便利的地段，增加客流量。大型商業(yè)項(xiàng)目的主次入口也會(huì)設(shè)置在十字路口的金

7、角位置。不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)于空間的設(shè)置,環(huán)境的選擇,路線的分布,怎樣才采光更充足,怎樣才更適合客戶心理,怎樣更節(jié)約,都充分考慮。成都地鐵分布圖【產(chǎn)品價(jià)值體系】建筑風(fēng)格景觀建筑使用功能要與經(jīng)營(yíng)定位功能吻合,營(yíng)造建筑物業(yè)的氛圍是現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件。商業(yè)建筑形態(tài)是商業(yè)項(xiàng)目的基因商業(yè)建筑形態(tài)的設(shè)計(jì)更多的考慮:用地指標(biāo)、地塊形狀,地塊的容積率,地塊的車(chē)、人的流向,景觀效果,項(xiàng)目的預(yù)算和成本。購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓一般采用現(xiàn)代風(fēng)格,街區(qū)式采用歐式休閑風(fēng)格,旅游商業(yè)采用民族特色風(fēng)格。很多具有創(chuàng)造性的商業(yè)建筑本體也成為景觀。物業(yè)管理建材規(guī)劃智能化成都商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更多的開(kāi)始打造智能化系統(tǒng)，綠色化概念。各種技術(shù)

8、和規(guī)劃都更趨向人性化。物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的加速器【物業(yè)價(jià)值體系】商業(yè)街寫(xiě)字樓商鋪產(chǎn)權(quán)式酒店專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城市綜合體成都商業(yè)地產(chǎn)的“城市綜合體”逐漸升溫，各大商圈都出現(xiàn)了宜業(yè)宜商宜居的大型多物業(yè)形態(tài)組合的商業(yè)項(xiàng)目?！拘蜗髢r(jià)值體系】文化價(jià)值開(kāi)發(fā)商品牌投資價(jià)值客戶群體很多的旅游商業(yè)地產(chǎn)注重發(fā)展其文化價(jià)值，項(xiàng)目和城市的文化特色相結(jié)合。萬(wàn)達(dá)、泰然、花樣年、藍(lán)光、龍湖、綠地、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)等一線品牌房企更有實(shí)力打造重量級(jí)的智慧型商業(yè)地產(chǎn)。叁 成都商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典案例城東華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)綜合體（甲級(jí)）華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司交通圖項(xiàng)目類(lèi)型：商業(yè)綜合體（甲級(jí)）開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司項(xiàng)目特色：1.總建筑

9、面積萬(wàn)平米，位于二十四城西北角，商業(yè)業(yè)態(tài)匯集高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、電影院、真冰場(chǎng)、各色餐飲等于一體。 2.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)世界排名第一的Callison操刀設(shè)計(jì)，斥資25億打造的大規(guī)模都市綜合體，總建筑面積約32萬(wàn)平米，其中購(gòu)物中心萬(wàn)平米，華潤(rùn)大廈超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓萬(wàn)平米 。3.業(yè)態(tài)組合豐富 ，能夠滿足顧客多種多樣的購(gòu)物和休閑需求。4.高標(biāo)準(zhǔn)體系，能夠創(chuàng)造完全不同的高端購(gòu)物和娛樂(lè)體驗(yàn)。 城南來(lái)福士廣場(chǎng)城市綜合體(甲級(jí)）成都來(lái)福士實(shí)業(yè)有限公司交通圖物業(yè)類(lèi)別：城市綜合體(甲級(jí)）開(kāi)發(fā)商：成都來(lái)福士實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目特色：1.融合了國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店、國(guó)際高端服務(wù)公寓、珍藏單位等多種業(yè)態(tài)

10、，在城市交通樞紐位置打造經(jīng)濟(jì)綜合體和城市地標(biāo)，提升所在區(qū)域的生活、商務(wù)價(jià)值，優(yōu)化城市商業(yè)結(jié)構(gòu)。2.完美呈現(xiàn)來(lái)福士“城中之城”的經(jīng)典之作，是在城市地鐵交匯點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)工作、生活、休閑、娛樂(lè)等和諧聯(lián)動(dòng)的真正綜合性項(xiàng)目，它分享和創(chuàng)造著城市化的全新價(jià)值。 3.它不僅順應(yīng)了當(dāng)今中國(guó)城市化進(jìn)程的需要，更重要的是提出了一個(gè)合理并完全與城市功能和城市空間相融合的解決方案。一個(gè)紐約洛克菲勒中心式的大都會(huì)城市平臺(tái)。 城西大悅城商業(yè)綜合體(甲級(jí)）中糧集團(tuán)有限公司交通圖物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)綜合體(甲級(jí)）開(kāi)發(fā)商：中糧集團(tuán)有限公司項(xiàng)目特色：1.總體量約32萬(wàn)，其中商業(yè)面積約16萬(wàn)；2.購(gòu)物中心建筑地下三層，地上整體四層，局部五層；

11、3.集一站式購(gòu)物中心、商業(yè)街SOHO為一體；4.全區(qū)形成了以科技為先導(dǎo)，以園區(qū)為龍頭，以工業(yè)企業(yè)為骨干，以專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)為依托，以電子信息、生物制藥、視頻、皮革、家居和房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)。 5.規(guī)劃建設(shè)超過(guò)400萬(wàn)的商業(yè)樓宇面積，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通、城市高端物流和新興房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，吸引國(guó)內(nèi)外知名大型購(gòu)物中心、百貨超市入駐。城北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司項(xiàng)目類(lèi)別：城市綜合體開(kāi)發(fā)商：成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司項(xiàng)目特色：1. 位于一環(huán)路、人民北路交匯處的金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第三代商業(yè)地產(chǎn)“城市綜合體”的成熟作品。2.項(xiàng)目總體量110萬(wàn)，匯聚萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下頂級(jí)產(chǎn)品系列，包括超大型高端

12、商業(yè)、高檔城市住宅、精裝SOHO、甲級(jí)寫(xiě)字樓等，涵蓋居住、購(gòu)物、休閑餐飲、娛樂(lè)、辦公等功能，是復(fù)合性超強(qiáng)的大型城市綜合體。3.項(xiàng)目以2倍春熙路3倍錦華城的規(guī)模，打造目前西南最大城市綜合體，升級(jí)城市傳統(tǒng)商圈，鑄造城市新中心，改變成都單一市中心的城市格局，打造世界現(xiàn)代田園城市樣本，助推成都向一線城市邁進(jìn)。 福地廣場(chǎng)城市綜合體五岳合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交通圖項(xiàng)目類(lèi)別：城市綜合體開(kāi)發(fā)商：成都五岳合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目特色：1.位于成都市北三環(huán)外大豐片區(qū)大天路與大成路交匯處，占據(jù)大豐中心稀缺黃金地段。 2.項(xiàng)目總體量約18萬(wàn)，產(chǎn)品包括大型購(gòu)物中心家樂(lè)福、風(fēng)情商業(yè)街和城市中心華宅，涵蓋購(gòu)物、休閑、餐飲、娛

13、樂(lè)和居住等功能，是復(fù)合性極強(qiáng)的大豐首席城市綜合體。 3.項(xiàng)目住宅以Art dceo建筑風(fēng)格引領(lǐng)居住風(fēng)尚，精致園林景觀提升居住舒適度，與家樂(lè)福和商業(yè)中心的無(wú)縫聯(lián)接，耀居繁華之上。 奧克斯廣場(chǎng)城市綜合體奧克斯地產(chǎn)交通圖項(xiàng)目類(lèi)別：城市綜合體開(kāi)發(fā)商：奧克斯地產(chǎn)項(xiàng)目特色：1.奧克斯廣場(chǎng)是集鉑金酒店，6A寫(xiě)字樓，總裁公寓，國(guó)際公館，大規(guī)模商業(yè)為一體的高端城市綜合體?？傉嫉?0畝、總建筑面積56萬(wàn)方，并且也是成都首個(gè)引入HILLS理念的實(shí)踐者。2.位于成都市政府重點(diǎn)打造的天府國(guó)際新城核心區(qū)域內(nèi)，在天府大道南延線以西，益州大道以東，毗鄰成都市政府。奧克斯廣場(chǎng)是成都首個(gè)中央CBD地鐵上蓋物業(yè)，實(shí)現(xiàn)地鐵無(wú)縫接駁。

14、3.豐富及完善了國(guó)際城南的商業(yè)層級(jí)，一站式全方位地滿足周邊高端人群的商務(wù)及生活需求，實(shí)現(xiàn)城南發(fā)展的新跨越。 東方希望天祥廣場(chǎng)50萬(wàn)高端綜合體成都東方希望天祥置地有限公司交通圖項(xiàng)目類(lèi)別：50萬(wàn)高端綜合體（超甲寫(xiě)字樓、精裝公寓、住宅、商業(yè)） 開(kāi)發(fā)商：成都東方希望天祥置地有限公司 項(xiàng)目特色：1、地段稀缺難以復(fù)制：成都中軸天府大道門(mén)戶地段，踞守國(guó)際城南CBD中心的中心；2、地鐵接駁難以比擬：地鐵1號(hào)線世紀(jì)城站+地下環(huán)形車(chē)道，雙地下交通無(wú)縫接駁與地鐵實(shí)現(xiàn)真正無(wú)縫接駁的大型綜合體；3、地標(biāo)品質(zhì)難以逾越：219米雙子超甲寫(xiě)字樓締造天府大道第一高度，國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的峽谷式商業(yè)中心、超一流精裝公寓共同鑄就城南乃至整個(gè)

15、成都的時(shí)尚核心舞臺(tái)。 藍(lán)海OFFICE寫(xiě)字樓（甲級(jí)）九興華西實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司交通圖項(xiàng)目類(lèi)別：寫(xiě)字樓（甲級(jí)）項(xiàng)目均價(jià)：7000元/開(kāi)發(fā)商：成都九興華西實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目特色：1.位于紅牌樓核心地段，九興大道，董家灣南街。擁有十分便捷的交通體系，二環(huán)路、九興大道、環(huán)、佳靈路形成黃金交通路網(wǎng)， 15分鐘內(nèi)可達(dá)雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距地鐵3號(hào)線紅牌樓南站只需10分鐘路程，商務(wù)氛圍相當(dāng)優(yōu)越。 2.由本土老牌開(kāi)發(fā)商武城集團(tuán)投資建設(shè)，各項(xiàng)產(chǎn)品打造看齊高標(biāo)準(zhǔn)，媲美南延線超甲寫(xiě)字樓，五星級(jí)高品質(zhì)令人放心，是成長(zhǎng)型企業(yè)自駐的絕佳選擇。 中國(guó)藝庫(kù)旅游商鋪成都東盛房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司交通圖項(xiàng)目類(lèi)別：旅游商鋪開(kāi)發(fā)商：成都東盛

16、房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目特色：1.中國(guó)藝庫(kù)占地近200畝，總建面達(dá)20萬(wàn)平米，以一個(gè)“藝”字貫穿項(xiàng)目，打造薈萃世界當(dāng)代藝術(shù)的新型藝術(shù)主題旅游地產(chǎn)。2.首期推出的“藝術(shù)糧倉(cāng)”，在洛帶原糧倉(cāng)建筑基礎(chǔ)上通過(guò)翻新改造，以現(xiàn)代化的建筑表現(xiàn)手法和古建筑的符號(hào)，對(duì)洛帶旅游體驗(yàn)、休閑文化、藝術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)。3.特色商鋪，類(lèi)似悅榕莊、麗江鉑爾曼的傳統(tǒng)院落，構(gòu)成中國(guó)藝庫(kù)的建筑肌理。4.在國(guó)內(nèi)多名建筑大師親自操刀下，藝庫(kù)首期藝術(shù)糧倉(cāng)建筑風(fēng)格展示了現(xiàn)代風(fēng)和傳統(tǒng)仿古元素的完美結(jié)合，后期板塊更多的是各種風(fēng)格的混搭，同時(shí)兼具麗江束河古鎮(zhèn)水街等類(lèi)似親水休閑業(yè)態(tài)，極具特色和商業(yè)情趣。希頓國(guó)際廣場(chǎng)超甲精裝寫(xiě)字樓，希爾頓酒店成

17、都喬治頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交通圖項(xiàng)目類(lèi)別：超甲精裝寫(xiě)字樓，希爾頓酒店開(kāi)發(fā)商：成都喬治頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目特色：1、由希爾頓酒店、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店式寫(xiě)字樓構(gòu)筑而成。 2、除全方位的通訊及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、行業(yè)領(lǐng)先的樓宇智能化系統(tǒng)、24小時(shí)全智能安防系統(tǒng)之外，在空間、層高、電梯及車(chē)位配置等方面，都作了相當(dāng)?shù)耐黄啤?3、歐洲首席建筑設(shè)計(jì)巨頭阿特金斯（Atkins）擔(dān)綱建筑外觀設(shè)計(jì)，首開(kāi)天府大道核心超高層建筑之先河，必將成為世界級(jí)的一座城市新地標(biāo)。4.依托自身引入的希爾頓酒店，擁有全新的五星級(jí)酒店奢華配套，涵蓋豪華會(huì)議中心，宴會(huì)廳、健身俱樂(lè)部、SPA、咖啡館、商務(wù)服務(wù)中心、行政酒廊、休閑景觀花園等專(zhuān)屬配套，“足不出戶”便能滿足商務(wù)辦公的一切需求。 大港建材城市場(chǎng)類(lèi)商鋪成都大港置業(yè)有限公司交通圖項(xiàng)目類(lèi)別：市場(chǎng)類(lèi)商鋪開(kāi)發(fā)商：成都大港置業(yè)有限公司 項(xiàng)目特色：1.位于成都市成（金）青快速通道和大港路交叉口?？傉嫉?300畝、總投資50多億元、總建筑面積200萬(wàn)平方米、倉(cāng)儲(chǔ)面積40萬(wàn)平方米，擁有數(shù)萬(wàn)間鋪位的大型建材市場(chǎng)。2. 不僅有良好的外部貨運(yùn)物流通道，市場(chǎng)內(nèi)部物流交通規(guī)劃也十分周到。3.在市場(chǎng)內(nèi)部布局上，大港建材城按照業(yè)內(nèi)最完善的“360度產(chǎn)業(yè)功能平臺(tái)”規(guī)劃設(shè)置，分為