廣州太古匯前期策劃報(bào)告ppt課件

1、廣州報(bào)業(yè)文化廣場香港恒昌丈量行可行性研討Chapter 2：市場研討目錄Chapter 1 : 背景 寫字樓 酒店Chapter 3：本錢財(cái)務(wù) 商場背景Chapter 1 宏觀 中觀 . 微觀 . 廣州市 天河區(qū) 工程周邊區(qū)域研討次序華南地域中心城市珠江三角洲中心城市沿海經(jīng)濟(jì)開展帶重要城市 廣州大連上海廣州廣西廣東海南廣州珠海香港深圳廣州的位置統(tǒng)計(jì)時(shí)間：1999年人口 : 廣州 685萬人 上海1311萬人 深圳 395萬人資料來源：2000年城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概略國內(nèi)消費(fèi)總值單位：億元人均國內(nèi)消費(fèi)總值單位：萬元/人社會(huì)商品零售總額單位：億元人均社會(huì)商品零售總額單位：萬元/人城鎮(zhèn)居民銀行存款余額單位

2、：億元城鎮(zhèn)居民人均銀行存款余額單位：萬元/人資料來源：2000年統(tǒng)計(jì)時(shí)間：1999年城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概略對(duì)比分析舊城區(qū)東組團(tuán)南組團(tuán)44 地鐵1號(hào)線 地鐵2號(hào)線 地鐵3號(hào)線 輕軌4廣州城市空間構(gòu)造廣州東站體育中心珠 江 新 城舊城市中心越秀、荔灣區(qū)越秀公園海珠廣場天河區(qū)新城市中心市政府城市中心東移新城市中央商務(wù)區(qū)CBD全國三個(gè)特許外匯金融區(qū)之一廣州市交通運(yùn)輸中心天河區(qū)位置統(tǒng)計(jì)時(shí)間：1999年資料來源：2000年天河區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概略體育中心購書中心天河城廣場時(shí)代廣場中信廣場大都會(huì)廣場天河文娛廣場廣州東站134珠江新城至舊城區(qū)至新機(jī)場至黃埔至番禺市場研討Chapter 2定位：高檔區(qū)位：商業(yè)中心區(qū)規(guī)模：大

3、于2萬平方米研討對(duì)象選擇綜合商場 百貨大樓 寫字樓 五星級(jí)酒店新商務(wù)中心區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)舊商業(yè)中心區(qū) 綜合商場 天河城廣場 天河文娛廣場 時(shí)代廣場 中天購物城 世界貿(mào)易大廈 荔灣廣場 百貨大樓 友誼商店 廣州百貨大廈 新大新東山廣場 寫字樓 中信廣場 大都會(huì)廣場 時(shí)代廣場 金利來中心 廣東國際大廈63層 高浩大廈 世界貿(mào)易大廈 好世界廣場 健力寶大廈 酒店 白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店、廣東國際大廈(63層)研討對(duì)象商場Chapter 2-A商場供應(yīng) 92年至今有效供應(yīng) 50萬m2總 供 應(yīng) 574萬m2市區(qū)綜合商場租賃走勢元/月.M2元/月.M2資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部天河區(qū)綜合商場租賃

4、走勢元/月.M2元/月.M2資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部go高空置率緣由市場推行不力運(yùn)營管理不當(dāng) . 交通不便 綜合商場行業(yè)組合按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部行業(yè)面積按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部行業(yè)分布按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部鋪位平均面積(包含百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部鋪位平均面積除百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部消費(fèi)力 規(guī) 模 交 通 消費(fèi)群體輻射范圍數(shù)量 檔 次 區(qū)域購買力區(qū)域籠統(tǒng)綜合商場商戶組合消費(fèi)行為一站式消費(fèi)百貨業(yè)在商場中具存在價(jià)值行 業(yè) 多 樣 化一次購足信任名優(yōu)百貨購物 文娛/休閑/聚會(huì)發(fā)展商 區(qū) 位 擴(kuò)展輻射

5、范圍 交 通 躲避直接競爭競爭對(duì)手工程與周邊物業(yè)互補(bǔ)檔次功能內(nèi)涵運(yùn)營特征工程定位商圈輻射范圍擴(kuò)至珠三角商業(yè)“聚核區(qū) 區(qū) 位 發(fā) 展 商 品牌、實(shí)力、閱歷綜合性 高檔次珠江三角洲商旅中心天河中心區(qū)區(qū)域購買力強(qiáng)高尚社區(qū)商圈范圍中心商圈軌道輻射范圍人口538-615萬人邊緣商圈珠江三角洲人口2524萬人 預(yù)測時(shí)間：2005年44資料來源：商場規(guī)模測算模型1999年地鐵一號(hào)線輻射區(qū) 商場吸引人口商場規(guī)模系數(shù)計(jì)算可支持商場規(guī)模 10 (天河城) + 662% (時(shí)代廣場)+ 3.380% (中天購物城) =16.3 6萬m2)T=11.3萬人/萬 m2 中心商圈人口 185.3萬人2005年地鐵二、三號(hào)

6、線及輕軌開通商場規(guī)模測算模型可支持商場規(guī)模 47.554.5(萬m2)工程可支持規(guī)模 8.715.1 (萬m2 )T= 11.3(萬人/萬m2)中心商圈人口 538615(萬人)工程所在區(qū)域已有商場10(天河城)+6(時(shí)代廣場)+ 3.3 (中天購物城)=19.3(萬m2)能夠競爭對(duì)手 20 (萬m2)go商場規(guī)模-其他影響要素 工程輻射力加強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)開展 消費(fèi)潮流商場規(guī)模規(guī)模 設(shè)計(jì)、運(yùn)營、管理 等方面的制約商 場 建 議 規(guī) 模10 / 12 萬m2零售餐飲休閑文娛效力商場功能設(shè)置建議百貨25%服飾20%其他零售24.5%按建筑面積14%69.5% 13.5% 3%酒店Chapter 2-B五

7、星級(jí)酒店 開房率98年平均-61%99年平均-65%資料來源：廣州市旅游局單位：元/房.日五星級(jí)酒店 平均房價(jià)-99年99年平均-697元/房.日資料來源：廣州市旅游局寫字樓面積(萬m2)五星級(jí)酒店 寫字樓-99年83569126國際大廈花園酒店白天鵝賓館中國大酒店東方賓館資料來源：廣州市旅游局具國際品牌的商務(wù)酒店現(xiàn)狀定位整體運(yùn)營情況普通天河區(qū)無五星級(jí)酒店缺乏高級(jí)商務(wù)酒店面 積*：40,000m2 客房數(shù) ：400間酒店規(guī)模建議*面積包括車庫、設(shè)備用房分?jǐn)倢懽謽荂hapter 2-C寫字樓供應(yīng) 92年至今有效供應(yīng) 59萬m2總 供 應(yīng) 322萬m2市區(qū) 寫字樓租賃走勢資料來源：廣州珠江恒昌謀劃

8、部天河區(qū) 寫字樓租賃走勢資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部Detail行業(yè)組合按企業(yè)個(gè)數(shù)制造業(yè)辦公27%IT行業(yè)27%其他3%銀行.金融保險(xiǎn)6%房地產(chǎn)3%法律2%信息咨詢專業(yè)效力15%行政公共事業(yè)2%貿(mào)易15%文化教育1%資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部行業(yè)面積 按建筑面積單位：平方米/公司資料來源：廣州珠江恒昌謀劃部國際程度的智能化寫字樓定位信息技術(shù)革命新經(jīng)濟(jì)信息技術(shù)寫字樓行業(yè)組合外向經(jīng)濟(jì)WTO外向型信息型行業(yè)開展趨勢廣州區(qū)域中心城市寫字樓工程定位整體功能面積分配方案 2方案 3方案 1 商場 12萬寫字樓7萬 商場 12萬寫字樓3萬酒店4萬 商場 10萬寫字樓5萬酒店4萬單位：平方米備注:以上面積均

9、包括地下車庫、設(shè)備用房分?jǐn)偙惧X財(cái)務(wù)分析Chapter 3物業(yè)分成總表物業(yè)功能分類比例方案一方案二方案三開發(fā)本錢方案二方案一方案三工程收益及資產(chǎn)價(jià)值方案一與方案二資產(chǎn)價(jià)值相近方案二本錢最低方案三資產(chǎn)價(jià)值最低而本錢最高財(cái)務(wù)分析小結(jié)Go方案 I方案 II資產(chǎn)價(jià)值本錢功能設(shè)置其他思索要素相近商場、酒店、寫字樓 廣州日報(bào)社自有寫字樓面積3萬m2 3萬m2政府物業(yè)能夠遷出 酒店的設(shè)置有利于工程長久開展商場、寫字樓相近方案比較 方案一建議(平方米)開展商政府廣州日報(bào)Thanks休閑文娛10001000其他高樓層8600A：3600B：50002游樂場17000總計(jì)高樓層5200A-C各1000D-J各4408電影院首層220022001溜冰場樓層分布建議合計(jì)M 2建筑面積M2個(gè)數(shù)Back餐飲高樓層400040001高檔西餐酒樓500500其他中樓層1000各約5002咖啡座酒吧地下層、中樓層1000各約5002快餐16500總計(jì)中、高樓層3000各約15002異城風(fēng)情餐廳首層高樓層7000A：2000B：50002美食廣場樓層分布建議合計(jì)( M2 )建筑面積 M2 個(gè)數(shù)Back效力業(yè)中、高樓層500其它個(gè)人效力高樓層2000美發(fā)美容3500總計(jì)低樓層200商務(wù)中心中樓層800銀行樓層分布建議建筑面積 M2 Back可預(yù)見在建/擬建商場