江西貴溪市“貴濱水岸”項目策劃思路ppt課件

1、奉新南門路改造工程 總體謀劃思緒總體戰(zhàn)略 充分的感受市場與判別目的客戶 經(jīng)過了解工程所面臨的問題與壓力，從而尋覓與打造順應 市場的產(chǎn)品，以獲取最大化的利益： 經(jīng)過對市場調(diào)研，整理、分析、論證，最終尋求如何創(chuàng)新，如何探求工程切入市場的最正確契機； 充分利用地理優(yōu)勢，有效地整合最有利的推行元素和可利用的社會資源，為工程的順利去化效力； 評價能為公司所用的各項謀劃、設計、廣告、營銷資源，以扁平式的管理方式，加強公司的專業(yè)化素質(zhì)。 開展戰(zhàn)略 綜合開發(fā)，社區(qū)運營 以人為本，人文關(guān)愛 商脈承繼，繼續(xù)開展 復合功能，互動生長 一致規(guī)劃，彈性開發(fā) 創(chuàng)新理念，顛覆市場 以人為本，人文關(guān)愛 以人本主義思想為出發(fā)點

2、，對人的需求、生存、平安、溫馨、 交往與相互關(guān)愛、個人智慧開展，直至自我價值實現(xiàn)的幾個層次上 均給予最大的尊重。 在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，發(fā)明一種新型的社區(qū)交往 方式，并以此充分展現(xiàn)相互關(guān)愛的社區(qū)精神和社區(qū)文化。 商脈承繼，繼續(xù)開展 充分利用周邊已構(gòu)成的商業(yè)資源，在業(yè)態(tài)分布方面加以合理補充； 引入貴溪傳統(tǒng)文脈，自覺對地方商業(yè)特征、商業(yè)文化傳統(tǒng)承繼 和開展延續(xù)； 各功能模塊構(gòu)成有機的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而到達社區(qū)生態(tài)型 開展的目的 。 復合功能，互動生長 外部復合依托城市平臺，開展城市功能，促進區(qū)域開展， 提升社區(qū)開展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動生長。 內(nèi)部復合主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復合開展，

3、各主題功能與 社區(qū)的長、中、短期開展互動生長。 一致規(guī)劃，彈性開發(fā) 傳統(tǒng)開發(fā)“多而散、小而全、全而簡、簡而陋，與城市 規(guī)劃被動順應。 引入成熟市場的開發(fā)閱歷，發(fā)明前瞻性、整體性的復合 型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相順應并提升區(qū)域開展。 創(chuàng)新理念，顛覆市場 顛覆規(guī)劃 突破傳統(tǒng)規(guī)劃 顛覆價錢 突破價錢堡壘 顛覆間隔 突破間隔妨礙 顛覆市場 翻開市場空間 顛覆生活 創(chuàng)新生活方式 顛覆 顛覆 開發(fā)方式 工程開發(fā)與城市經(jīng)濟開展各階段相順應，實現(xiàn)工程的價值 最大化； 整個工程一致規(guī)劃、一致開發(fā)，運用“ 配套先行，滾動開發(fā) 的開發(fā)方式，充分提高工程質(zhì)量和附加值； 分組團自成規(guī)模開發(fā)，留意功能、配套設備建立的銜接和

4、各 組團風格的搭配，各期產(chǎn)品與價錢應具備引導市場、領(lǐng)先市場、 決議市場的中心競爭力； 尊重工程區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟 、 文化等中心功能，提高商務社區(qū)的商業(yè)價值； 開發(fā)方式 規(guī)劃開發(fā)原那么 復合型社區(qū)， 以參與和滿足城市運營的要求。 工程啟動點 工程的啟動與繼續(xù)開展相結(jié)合。 中心啟動區(qū)是指找到工程突破口，集中優(yōu)勢兵力，構(gòu)成工程的“引爆點 帶活全局。 工程的中心思念是工程中心競爭優(yōu)勢與獨特主題，是開發(fā)商倡導的生活 方式，對于客戶來說就是“吸引點。 工程的吸引點應集中而有序地展現(xiàn)出來，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢能轉(zhuǎn)化為 全局營銷動能。 謀劃理念 從企業(yè)操作可行性和土地價值最大化等角度選

5、擇“生活主題功能的經(jīng)典社區(qū)為工程的總體謀劃理念。 基于開展戰(zhàn)略思索，創(chuàng)建貴溪房地產(chǎn)提升時期標志性、引領(lǐng)性生活社區(qū)，成為貴溪規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營銷 推行等綜合素質(zhì)最高典范樓盤，全方位塑造與現(xiàn)有小區(qū)樓盤的差別性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的住宅方式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場的制高點，獲得松鋒在貴溪的市場占有力與可繼續(xù)開展品牌效應。 謀劃理念 工程差別化定位的思緒：思緒一： 本工程的地理位置是貴溪開展區(qū)域，因此應重住輕商，打造次中心概念。思緒二： 參與城市規(guī)劃和區(qū)域開展，構(gòu)成聯(lián)動優(yōu)勢。思緒三： 經(jīng)過超前規(guī)劃、節(jié)拍性綜合開發(fā)、合理的功能配套等綜合素質(zhì)取勝。思緒四： 以高品、優(yōu)質(zhì)、對比性

6、價比來弱化產(chǎn)品差距對樓盤的影響。歷史悠久的貴溪市貴溪市情 貴溪地處江西省東北部，信江中游，東連江浙、南控甌閩，唐永泰元年公元765年設縣，迄今已有1235年的歷史。志書記載衣冠文物之繁華，商賈舟車之輻輳素有廣信貴溪實天下名邑的美稱。1996年5月28日，經(jīng)國務院正式同意轍縣設市。 貴溪市板塊整體呈現(xiàn)南北狀葫蘆型構(gòu)造，市政府所在位置于板塊中部，輻射才干較強。全市行政區(qū)域面積2480平方公里，53萬人口，城區(qū)常住人口15萬，轄24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，7個國營林墾殖、園藝場?，F(xiàn)為“全國先進文化市、“全國先進科技市，為江西十強縣級市。中等規(guī)模的貴溪市貴溪市情 貴溪市位于江西省東北部,是新興的工業(yè)基地,從80年代以

7、來貴溪境內(nèi)先后有江西銅業(yè)公司,有色四建,全國最大的銅冶煉企業(yè)-貴溪冶煉廠,江西最大的發(fā)電廠-貴溪火力發(fā)電廠,全國四大消費磷銨復合肥之一的-貴溪化肥廠等多家中央和省屬大中型企業(yè).工業(yè)興隆的貴溪市貴溪市情貴溪交通便利。浙贛、皖贛、鷹廈鐵路橫貫東西，縱貫南北，大小15個火車站連珠成串，營運里程150多公里。320、206國道縱橫境內(nèi)，即將開工興建的上海至瑞麗高速公路有37公里穿境而過，市、鄉(xiāng)、村公路網(wǎng)絡相通。千噸級船舶順信江而下經(jīng)過鄱陽湖直達長江。區(qū)位優(yōu)越的貴溪市貴溪市情經(jīng)濟快速增長的貴溪市貴溪經(jīng)濟 貴溪市GDP近幾年期間增長迅速，年均增長率均在20.0%以上 ；全市消費總值由2003年的31.64

8、億元上升到80.6億元，年均增長20.6%，人均消費總值到達1770美圓；財政總收入由2003年的3.09億元上升到10.03億元，年均增長26.6%。居民年均收入較高，后續(xù)購買才干較強 貴溪市城鎮(zhèn)在崗職工年工資總額及鄉(xiāng)村居民年人均純收入近幾年有所增長； 且貴溪市城鎮(zhèn)在崗職工年工資總額及鄉(xiāng)村居民年人均純收入基數(shù)較高，后續(xù)購買才干較強。貴溪年人均收入工業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，利于房地產(chǎn)市場的開展貴溪市近幾年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 貴溪市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為“二、 三、一型，第二產(chǎn)業(yè)比重占主導位置，第三產(chǎn)業(yè)與第一產(chǎn)業(yè)開展也較為穩(wěn)定。 從城市化開展角度看，貴溪市總體第二產(chǎn)業(yè)的比重較高，消費性產(chǎn)業(yè)的與消費性產(chǎn)業(yè)的強勁開展，

9、足以支撐貴溪市的房地產(chǎn)市場蓬勃開展。貴溪經(jīng)濟房產(chǎn)開發(fā)投資增量明顯貴溪房市 近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額逐年穩(wěn)步上升趨勢。財政總收入超越20億，延續(xù)五年位居全省縣市、區(qū)第一 07年貴溪市財政總收入完成20.07億元，增長38%，其中地方財政收入7.6億元，增長49%，均實現(xiàn)了兩年翻一番，財政總收入延續(xù)五年位居全省縣市、區(qū)第一，財政收入占地域消費總值比重提高了1.1個百分點。貴溪財政人均消費總值突破3000美圓貴溪人均消費總值 07年貴溪市完成地域消費總值140.46億元，增長27.3%，實現(xiàn)了三年翻一番，人均消費總值3374美圓，成為全省第一個人均消費總值突破3000美圓的縣市、區(qū)。小結(jié)貴溪市宏觀

10、總結(jié)區(qū)位優(yōu)越，交通便利；土地肥沃，農(nóng)業(yè)資源及礦藏資源較為豐富；工業(yè)興隆，經(jīng)濟實力雄厚；城市優(yōu)美，人居環(huán)境適宜；風景獨特，旅游前景寬廣；本工程的整體定位為： 品味調(diào)和的純生活地標建筑及單體建筑及單體園 林園 林景觀小品 本任務室非常榮幸有時機參與貴方的這一改造工程，針對貴公司委托，我司成立了專門的工程效力小組。本小組是一支由具有較高謀劃實際和商業(yè)營銷實際以及最具有專業(yè)技術(shù)閱歷專業(yè)人士組成的團隊，對于貴溪貴濱水岸工程，我們的團隊有以下五個根本優(yōu)勢：一、完好的團隊組織及縝密分工二、具專業(yè)人力資源的整合才干三、合理的實際知識構(gòu)造和豐富的謀劃閱歷四、對贛東歷史文脈的了解五、廣泛的協(xié)作聯(lián)盟單位效力內(nèi)容一、

11、市場調(diào)查方面 對房地產(chǎn)行家而言，市場調(diào)查只是對其“覺得的論證。這既是中國房地產(chǎn)的為難之處，又是市場調(diào)查長久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是：專業(yè)市場調(diào)查才干是開展商工程致勝的重要保證。 經(jīng)過規(guī)范的調(diào)查研討方法為客戶提供明晰的數(shù)據(jù)和有效的營銷方案，是我們龍桑的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只需依托歷經(jīng)檢驗的市場研討模型、正確的資料搜集方法、嚴厲的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評價，才干闡明提供應客戶的一個百分數(shù)的價值。1. 定量研討入戶訪問：作為消費者研討中最主要的數(shù)據(jù)搜集方法，開展了本人的抽樣框架、訪問員與實地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費者信息的真

12、實與有效。訪問：在市場調(diào)查過程中搜集和貯藏了一定的目的客戶資料，于推行期，由專職訪問員逐戶電訪，保證了開盤的根本客源。街頭攔訪：攔截訪問是指在某個場所普通是較繁華的商業(yè)區(qū)攔截在場的一些人進展面訪調(diào)查。攔截面訪的益處在于效率高。定點訪問：閱歷顯示，在購物地點實施調(diào)查可以最大限制模擬真實的購買環(huán)境。定點訪問在專職督導的全程監(jiān)控之下，可以在快速尋覓特定受訪者的同時有效保證調(diào)查結(jié)果的真實性。郵寄調(diào)查：在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目的或特定受訪者時，采用郵寄問卷的方法。網(wǎng)上調(diào)查：方式和網(wǎng)絡調(diào)查系統(tǒng)。2. 定性研討小組焦點座談會：由主持人以一種無構(gòu)造的自然的方式與一個小組的被調(diào)查者交談。經(jīng)過傾聽一組從調(diào)研者所要

13、研討的目的市場中選擇來的被調(diào)查者，從而獲取對既定問題的深化了解。深度訪談：經(jīng)過無構(gòu)造的、直接的、個人的訪問，以提示對某一問題的潛在動機、信心、態(tài)度和感情。在研討中，對專家、部委指點、企業(yè)決策者、記者的深度訪問能快速有效地搜集信息。深度訪問從提綱設計到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由本人的研討人員擔當，有效保證了工程質(zhì)量。 企業(yè)訪談：由于地方企事業(yè)單位的強大購買力和獨特的購買決策，因此對單位用戶的深化研討也成為我們此次設計的要求之一。采用專家訪員、100的問卷復核機制，為客戶提供稱心的效力。3. 探求性研討 文案研討：二手數(shù)據(jù)搜集、政策數(shù)據(jù)分析等。 典型調(diào)查：針對典型案例、主要競爭對手的單項調(diào)查。

14、 觀查訪談：如偽裝購物踩盤、察看客戶等。市場調(diào)查內(nèi)容消費者志愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購物習性調(diào)查、外食餐飲習性調(diào)查、休閑習性調(diào)查、對興國縣相關(guān)商業(yè)設備稱心度調(diào)查、期望添加相關(guān)設備調(diào)查、受訪者根本資料及對本案的看法等。進駐運營者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進駐志愿調(diào)查、進駐方式調(diào)查、運營方式調(diào)查、對本案的看法。專家意見調(diào)查。以訪談方式搜集相關(guān)專家對本案的看法以及所提出的珍貴意見。政府意見調(diào)查。訪談貴溪政府意見，并了解工程周邊其他工程的運營方式及期望目的。二、市場分析及可行性研討1、市場分析內(nèi)容與任務流程 區(qū)位特性與根本條件分析。其中包括：a區(qū)域環(huán)境特性分析b周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c區(qū)域社會經(jīng)濟開展現(xiàn)況分析d區(qū)域人口特性分析e交通運輸系統(tǒng)分析g公共設備設計分析 相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 商圈開展?jié)摿Ψ治雠c預測。 分析現(xiàn)有商圈開展趨勢及對區(qū)域周邊商圈開展?jié)摿ψ錾钜徊搅私猓赃M一步擬定區(qū)域開展方向。 競爭者分析。 搜集商圈范圍內(nèi)競爭者的運營情況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對本案的影響。 SWOT分析。 分析本案之優(yōu)、優(yōu)勢、時機、要挾，以擬定本案開發(fā)戰(zhàn)略方向。運營管理分析。投資效益評價。2、任務方法 專業(yè)分工：本案任務之根本理念，系運用專業(yè)分工的方法。 集體討論：本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體任務進度與監(jiān)視