3房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(1)

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究【內(nèi)容提要】 本章圍繞房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究，分三個專題分別介紹了房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價?！局攸c掌握】 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析方法、房地產(chǎn)市場預測方法、房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價指標的計算。1 可行性研究概述 2 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容 主要內(nèi)容3 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 4 房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價 1 可行性研究概述 1.1 可行性研究的概念1.5 房地產(chǎn)工程可行性研究的程序1.4 可行性研究的質(zhì)量、時間、費用1.3 可行性研究的類型1.2 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的機構(gòu)和人員1.1 可行性研究的概念

2、可行性研究是指在工程投資決策前，對與工程有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面分析、論證和評價，從而判斷工程在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。 可行性研究的內(nèi)容是以市場供需為出發(fā)點；以經(jīng)濟資源(生產(chǎn)資料和勞務)的投入為基礎(chǔ)；以經(jīng)濟評價為結(jié)果。 也就是說，可行性研究需要搞清楚的主要問題是： 投資工程的產(chǎn)品能否以有利的價格賣出去；工程的建設(shè)生產(chǎn)有沒有最經(jīng)濟合理的資源供給和技術(shù)運用。 它涉及到市場供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟財務三個方面。市場是前提，技術(shù)是手段，核心問題是經(jīng)濟財務分析，即投資效果分析。 因此，可行性研究具有兩方面的任務：第一，是要確定工程能

3、否實施；第二，是要研究以何種方案實施才能取得最正確投資效益。 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的機構(gòu)和人員 機構(gòu)：專業(yè)咨詢研究機構(gòu) 參與人員：經(jīng)濟專家、市場分析專家、房地產(chǎn)業(yè)專家、建筑工程專家、財會專家。 1.3 可行性研究的類型投資時機研究 初步可行性研究 詳細可行性研究 工程的評估和決策 該階段的主要任務是對投資工程或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資時機。 投資時機研究分為一般投資時機研究和特定工程的投資時機研究。 一般投資時機研究又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。 特定工程的投資時機

4、研究是要選擇確定工程的投資機遇，將工程意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。 投資時機研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程工程建成后對社會的影響等。 投資時機研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 如果時機研究認為是可行的，就可以進行下一階段的工。 初步可行性研究亦稱“預可行性研究。在時機研究的基礎(chǔ)上，進一步對工程建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。 主要解決的問題包括：分析時機研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。 在初步可行性研究

5、階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供給狀況、工程所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、工程地址及其周圍環(huán)境、工程規(guī)劃設(shè)計方案、工程進度、工程銷售收入與投資估算、工程財務分析等。 所謂輔助研究，是對投資工程的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。 詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)工程投資決策的基礎(chǔ)，是在分析工程技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 內(nèi)容見2房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容 工程的評估和決策 ： 按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就工程可行性研究報告進行

6、評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)工程，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。 工程評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)工程可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。 1.4 可行性研究的質(zhì)量、時間、費用（1）質(zhì)量 國際上通用的質(zhì)量要求： 時機研究的投資誤差范圍是30 初步可行性研究的投資誤差范圍是20 可行性研究的投資誤差范圍是10 （2）時間 時間花費與研究深度、工程規(guī)模有關(guān)。 一個中型工程的可行性研究一般需要89個月的時間；大型工程的研究一般在1.52年或更長的時間。 從整個根本建設(shè)的工程來看，用于可行性研究的時間約占1/3；工程規(guī)劃設(shè)計和準備約占1/

7、3；施工建設(shè)亦占1/3。即前期的研究分析和設(shè)計共占去2/3的時間。 (3)可行性研究的費用 可行性研究的費用與研究的規(guī)模和深度成正比。在一般情況下，各項研究費用占工程投資總額的百分比大致如下： 時機研究 0.21.0 初步可行性研究 0.251.5 可行性研究 大型工程 0.21.0 小型工程 1.03.0 以上數(shù)字提供的只是一種相對關(guān)系，并非絕對概念，因為個別的可行性研究費用有的可能高達工程投資總額的5。 1.5 房地產(chǎn)工程可行性研究的程序(1) 討論可行性研究的范圍，確定研究目標，明確研究的界線。 (5) 經(jīng)濟研究。包括工程的資金籌措、本錢開支、效益預測、投資風險、工程的國民經(jīng)濟宏觀考察和

8、社會環(huán)境效益等。 (4) 技術(shù)研究。包括工程實施全過程的所有運轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的銜接處理、地質(zhì)處理、環(huán)境保護措施、工程工程施工工藝和物料投入等。(3) 市場預測分析。(2) 市場實地調(diào)查、收集情報和資料。 (6) 方案設(shè)計與選擇。根據(jù)研究內(nèi)容設(shè)計可供選擇的工程實施方案，要求將工程的各個不同方面用較多的有代表性的設(shè)計組合制定出少數(shù)可供選擇的方案，通過比較分析選取最正確方案，或集中優(yōu)點重新修訂設(shè)計最正確方案。 (7) 制定實施方案。對選取的方案制訂詳細的實施方案書，要求確定所有具體的技術(shù)指標范圍，估算投資本錢支出和收益幅度等財務狀況，說明本錢、價格或進度等情況發(fā)生變化時可能對工程效果帶來的影響及其應變能力。

9、 (8) 編制可行性研究報告。不同工程的可行性研究報告在結(jié)構(gòu)和內(nèi)容上各有特定的要求和標準。房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究報告可根據(jù)工程的性質(zhì)、用途、規(guī)模等具體情況來編寫。 (9) 對可行性報告進行評價與決策 見下頁圖教材P402 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容 2.8 工程開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究2.11 工程經(jīng)濟分析及綜合效果分析評價2.5 規(guī)劃設(shè)計方案選擇2.3 工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置2.2 可行性分析概況說明2.1 工程概況2.4 市場分析和建設(shè)規(guī)模確實定2.6 資源供給2.7 環(huán)境影響和環(huán)境保護2.9 開發(fā)建設(shè)方案2.10 工程財務分析2.12 關(guān)于引進技術(shù)和進口設(shè)備的說明2.13 結(jié)論

10、及建議2.14 可行性研究報告的各類附件2.1 工程概況 (1) 工程名稱、開發(fā)建設(shè)單位。 (2) 工程的地理位置。包括工程所在城市、區(qū)和街道，工程周圍主要建筑物等。 (3) 工程所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及開展?jié)摿?、工程建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明工程建設(shè)的必要性和可行性。 (4) 工程的性質(zhì)及主要特點。 (5) 工程開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。 (6) 可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 2.2 可行性分析概況說明 (1) 可行性研究的起迄時間。 (2) 可行性研究的費用及占總投資比例。 (3) 參加可行性研究的工作人員，包括其技術(shù)職稱、 級別和能力描述。 (4) 研究分析的主要內(nèi)容。 (5) 可行