半山海景別墅各項工作進(jìn)度和制約推廣工作的因素分析PPT通用課件

1、半山海景別墅各項工作進(jìn)度和制約推廣工作的因素分析招商地產(chǎn)策劃中心2000.7.31設(shè)計工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）別墅的建筑規(guī)劃設(shè)計及立面設(shè)計工作已完成支1線上下八棟及隔環(huán)1線相望的四棟（共12棟）別墅施工圖設(shè)計（下稱樣板區(qū)）兩棟美式別墅設(shè)計工作正在進(jìn)行當(dāng)中環(huán)境設(shè)計工作，已基本完成整個地塊的道路、公共空間和樣板區(qū)的施工圖設(shè)計，估計2000年8月底全面完成沿山路及半山入口處的環(huán)境整治委托易道進(jìn)行環(huán)境設(shè)計事宜正在探討過程當(dāng)中2工程進(jìn)度整個地塊的道路、護(hù)坡及管線工程的土建施工已完成樣板區(qū)的兩棟A型別墅和兩棟C型別墅已經(jīng)封頂，屋面瓦已經(jīng)蓋完，正準(zhǔn)備安裝塑鋼窗樣板區(qū)的其余五棟框架結(jié)構(gòu)的別墅

2、已完成土建招標(biāo)，現(xiàn)工程隊伍已經(jīng)進(jìn)場，正在開挖基礎(chǔ)土方樣板區(qū)的兩棟美式別墅已完成別墅選型，現(xiàn)正在就議價建設(shè)的問題給上級機(jī)關(guān)寫報告環(huán)境施工（設(shè)施、綠化、配景）已完成30%-40%的工程量3展示工程美倫山莊的改建和新會所的建設(shè)方面，已完成兩個會所的基本功能定位和功能分布的初步建議，現(xiàn)正委托森喜設(shè)計公司制作功能平面分布的前期方案，設(shè)計公司也在接觸當(dāng)中A型和C型樣板別墅的設(shè)計工作已初步完成并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報，經(jīng)過少量調(diào)整之后即可進(jìn)入施工階段4報建工作問題：1、用地紅線與政府郊野公園紅線范圍的沖突問題；2、局部用地性質(zhì)與規(guī)劃不一致目前第1 個問題已經(jīng)經(jīng)過交涉解決了，而第2個問題目前尚未解決，這樣紅線圖也就出

3、不來紅線圖出不來宗地圖出不來名稱沒法申報紅線圖出不來規(guī)劃要點核不了沒法補(bǔ)交地價、簽土地合同沒法辦預(yù)售許可證5推廣工作已接受了一些準(zhǔn)客戶的咨詢收集了一些有意向購房客戶的信息已與香港風(fēng)水師和一些媒體進(jìn)行交流與廣東省廣告公司簽訂了廣告代理合同已擬訂出自主設(shè)計和顧問服務(wù)的實施辦法正在讓易道公司畫半山海景別墅的環(huán)境效果圖已請易道喬先生與省廣告公司進(jìn)行過一次溝通已與特區(qū)報和易道喬先生溝通過開辟“別墅專欄”的事宜環(huán)境模型的制作已進(jìn)入接觸階段策劃中心調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，完成了半山海景別墅上市策劃案省廣告公司在策劃中心策劃案和相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的研究，擬訂了半山海景別墅上市推廣策劃案6制約推廣工作的因素產(chǎn)

4、權(quán)地政部：名稱核準(zhǔn)與預(yù)售許可證的辦理預(yù)算采購部、銷售部、策劃中心：別墅（或別墅地塊）定價成本核算策劃中心展示組：樣板別墅的裝修策劃中心推廣組、設(shè)計組：樓書（畫冊、資料冊）的制作平面效果渲染圖、環(huán)境效果渲染圖策劃中心設(shè)計組、推廣組：模型制作策劃中心推廣組、設(shè)計組：客戶參與設(shè)計的配合工作辦法細(xì)化，除樣板區(qū)以外的別墅的規(guī)劃設(shè)計（A、B、C、G型和美式）7制約推廣工作的因素（續(xù)）策劃中心展示組：美倫山莊的改造策劃中心展示組、工程部：新會所建設(shè)和裝飾策劃中心設(shè)計組、工程部：環(huán)境施工完成并初見成效策劃中心設(shè)計組、工程部：沿山路至半山海景別墅入口的環(huán)境設(shè)計、環(huán)境改造策劃中心推廣組、廣告公司：各種推廣手段（平

5、面廣告、電視廣告、事件）的準(zhǔn)備銷售部、策劃中心推廣組、廣告公司：銷售人員的招選和培訓(xùn)8半山海景別墅上市策劃案招商地產(chǎn)策劃中心9目錄第一章 賣點上市策劃的基礎(chǔ)第二章 推廣思路第三章 項目包裝第四章 項目推介計劃第五章 媒體組合策略第六章 銷售策略10第一章 賣點位置 環(huán)境高檔片區(qū)社區(qū)配套小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)方式新突破開發(fā)商、協(xié)作單位實力11位置坐落翠綠南山面臨廣闊深圳灣地理位置極其優(yōu)越靜而不偏，動而不喧12環(huán)境山、海間綠色走廊，自然山水，寫意情懷社區(qū)綜合環(huán)境優(yōu)秀資源稀缺難得、升值潛力巨大13高檔片區(qū)鯨山片區(qū)概念高檔區(qū)域國際社區(qū)深圳三大別墅群落中最具優(yōu)勢14社區(qū)配套蛇口大配套高素質(zhì)社區(qū)人口優(yōu)越的人文

6、環(huán)境家在蛇口，魅力無限15小區(qū)配置高標(biāo)準(zhǔn)三星級/全功能/雙會所大型室內(nèi)泳池信息島智能化附送小型中央空調(diào)純凈水系統(tǒng)保姆購物專車獨享送餐、洗衣服務(wù)16開發(fā)、服務(wù)方式新突破客戶自主設(shè)計專家顧問小組服務(wù)量體裁衣、度身定造彰顯個性開發(fā)方式新突破17發(fā)展商、協(xié)作單位實力強(qiáng)大地產(chǎn) / 具豐富的別墅開發(fā)經(jīng)驗 / 產(chǎn)品推陳出新 / 鯨山別墅升級版名師主持環(huán)境設(shè)計 / 深圳第一個聘請境外專業(yè)立面設(shè)計公司實施立面設(shè)計的住宅項目 / “自然天成”世紀(jì)新龐18第二章 推廣思路主力客戶分類客戶群分布媒體選擇的標(biāo)準(zhǔn)信息傳播的渠道事件營銷19主力客戶分類各類企業(yè)主企業(yè)高級管理人員證券、金融業(yè)高收入人士文化、體育、影視名人特區(qū)

7、外高級政府官員其他高收入人士20客戶群分布深圳（含寶安、龍崗）香港珠三角地區(qū)廣州、北京、上海等大城市21媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)以事件營銷為主以雜志、電視媒體為主以報紙、路牌廣告媒為輔22信息傳播的渠道各類媒體（雜志、報刊、電視等）行業(yè)協(xié)會組織（如外商投資企業(yè)協(xié)會）俱樂部（如高爾夫球會）蛇口前期開發(fā)別墅的住戶招商會23事件營銷在香港舉辦別墅地塊招標(biāo)會大型別墅訂貨會置業(yè)顧問招聘自主設(shè)計交流會風(fēng)水講座明星音樂會“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請賽“半山海景別墅杯”高爾夫名流賽24地塊招標(biāo)會招標(biāo)地點：香港招標(biāo)地塊：七幅大地塊招標(biāo)時間：2000年7月10日-7月15日活動目的：造聲勢，大型媒體跟蹤報道；樹形象，使整

8、個別墅項目的市場形象升級，為爭取較高銷售均價作準(zhǔn)備25大型別墅訂貨會時間：7月25日7月30日地點：南海酒店制約因素：半山海景別墅環(huán)境模型、畫冊完成、專家顧問小組成立、自主設(shè)計辦法確定費用：信息發(fā)布費、酒店場費及服務(wù)費新聞采訪：廣州日報或南方都市報、特區(qū)報、商報等26置業(yè)顧問招聘時間：6月25日6月30日方式：在特區(qū)報、南方都市報發(fā)布招聘廣告；面試擇優(yōu)錄取培訓(xùn)27自主設(shè)計交流會地點：公司九樓培訓(xùn)室時間：第一次交流會暫定在8月5日（星期六）參加對象：半山海景的客戶和準(zhǔn)客戶交流內(nèi)容：自主設(shè)計的范圍和條件組織人員：半山海景專家顧問小組28風(fēng)水講座對象：半山海景準(zhǔn)業(yè)主內(nèi)容：家居風(fēng)水的基本知識 / 半山

9、海景地塊的風(fēng)水特點和優(yōu)勢講座形式：大師講授 / 客戶提問 / 答疑 / 客戶向大師提出服務(wù)意向（個性服務(wù)）時間安排：客戶定貨會 / 業(yè)主服務(wù)會 29明星音樂會地點：明華酒店明星：有意購買半山海景別墅的國內(nèi)外明星，招商地產(chǎn)別墅的各類明星客戶（如劉曉慶等）時間安排：2000年11月中、下旬采訪安排：南方都市報、特區(qū)報30“半山海景別墅杯”乒乓球明星邀請賽地點：深圳體育館明星：有意購買半山海景別墅的乒乓球明星劉國梁、孔令輝時間安排：2000年11月初采訪安排：南方都市報、特區(qū)報、廣東衛(wèi)視體育頻道31“半山海景別墅杯”高爾夫名流賽合作單位：尊皇高爾夫球會時間：2000年10月中旬開始地點：暫定沙河高爾

10、夫球會邀請參加人員：半山海景準(zhǔn)業(yè)主、社會知名人士、市政府領(lǐng)導(dǎo)配套項目：向半山海景別墅客戶贈送尊皇高爾夫球會會籍或一月練習(xí)卡新聞報到：特區(qū)報、廣州日報、深圳有線電視、廣東衛(wèi)視體育頻道32第三章 項目包裝環(huán)境整治環(huán)境營造獨特的售樓環(huán)境樓盤形象廣告風(fēng)格33環(huán)境整治整治對象：從沿山路開始的整個龜山谷整治手段：從沿山路開始，在道路兩旁移植大型綠化帶（含密冠大樹）整治方式：委托環(huán)境設(shè)計公司（公司已委托）整治目的：營造別墅環(huán)境，體現(xiàn)別墅品味，提升物業(yè)檔次 34整治對象：龜山別墅的物業(yè)管理形象整治手段：協(xié)商撤換現(xiàn)龜山一、二期別墅的物業(yè)管理公司（已由新時代物業(yè)介入洽談）整治方式：新的物業(yè)管理公司以全新的形象和服

11、務(wù)方式介入，并改善崗?fù)さ扔布O(shè)施整治目的：改善軟環(huán)境，提升形象環(huán)境整治（續(xù)）35環(huán)境營造環(huán)境先行自然韻味強(qiáng)調(diào)個性在做單體時，會所、大門和綠化環(huán)境爭取同步進(jìn)行，周邊環(huán)境施工與樣板房裝修同步進(jìn)行整體風(fēng)格強(qiáng)調(diào)天然出雕飾，強(qiáng)調(diào)“幽、遊、勁、趣”，單棟別墅中的花圃、小品、綠化、外立面色彩、材料容許買家有一定的選擇，權(quán)，強(qiáng)調(diào)客戶參與36環(huán)境營造（續(xù)）居住概念氣氛溫馨貴族概念文化氛圍會所的功能設(shè)計考慮游泳池、便利店等 ；環(huán)境設(shè)計中考慮公共交流的需要、以綠化代替圍欄；室外照明采用熱烈而柔和的燈光。著力引進(jìn)并炒作文化、體育或影藝名人入住半山海景，以這些名人的名義舉辦一些文化活動；在售樓現(xiàn)場的布置、事件營銷的開展

12、中著力營造文化氣氛。 37獨特的售樓環(huán)境售樓處的起名不叫“售樓處”，可以定名為“半山海景置業(yè)咨詢中心”、“置業(yè)中心”等售樓處的環(huán)境：安靜、清潔、整齊，氣派而不奢華；氣質(zhì)高貴、專業(yè)、謙虛的售樓人員；五星級的保安服務(wù)（如開車門、引路等）38樓盤形象概 念 入住半山海景別墅，浸潤山海間永恒靈氣至尊生活山海間永恒靈氣半山海景，永恒靈氣39廣告風(fēng)格要求表現(xiàn)自然、高貴的樓盤特質(zhì)有創(chuàng)意、大氣廣告詞具有文化內(nèi)涵，有一定的神秘感40第四章 項目推介計劃銷售準(zhǔn)備期軟性推介期訂貨會銷售期公開發(fā)售期41銷售準(zhǔn)備期樓盤標(biāo)志（LOGO）收集、整理、消化設(shè)計成果，找出樓盤“標(biāo)準(zhǔn)照”作為廣告標(biāo)準(zhǔn)版組織“專家顧問小組”，擬訂顧

13、問小組服務(wù)辦法編寫 半山海景別墅客戶自主設(shè)計辦法42銷售準(zhǔn)備期（續(xù)）會所銷售中心的建設(shè)裝修三棟樣板別墅的建造、裝修別墅環(huán)境的施工（含入口環(huán)境整治）整個半山海景別墅模型的制作樓書的制作電視廣告的設(shè)計制作深港兩地（含碼頭）和明華入口處燈箱、廣告牌選位制作43銷售準(zhǔn)備樓書制作幽游勁趣的風(fēng)格畫冊與樓書結(jié)合畫冊著重美感，樓書兼顧樓盤資料信息畫冊在2000年7月10日底之前完成，主要作為別墅招標(biāo)會和訂貨會之用，兼作資料郵寄樓書在2000年9月20日之前完成，為9月底公開發(fā)售之用44銷售準(zhǔn)備模型制作樓盤整體模型，以環(huán)境設(shè)計圖為基礎(chǔ)樓盤整體模型在7月10日之前完成，服務(wù)于別墅招標(biāo)會和訂貨會3套大比例樣板別墅模

14、型模型制作注重減少不必要的客戶誤導(dǎo)模型制作考慮光電效果注重模型承臺制作，考慮顧客舒適性要求（如增加花崗石飾面扶手）45銷售準(zhǔn)備樣板房裝修A、B、C三種類型的樣板別墅三套全部藝術(shù)裝修，裝修風(fēng)格可分為古典型、法式浪漫型和美式現(xiàn)代型，其中至少有一套是的道的美式情調(diào)完成時間：9月20日公開發(fā)售前46銷售準(zhǔn)備會所功能新會所功能設(shè)置與美倫山莊的改造一并考慮，相互補(bǔ)充；兩個會所的功能設(shè)置考慮與周圍明華國際會議中心、南海酒店等公共設(shè)施的差異性兩個會所的功能要相當(dāng)齊全，建議從餐飲、娛樂、健身、休閑和生活服務(wù)等幾個方面去考慮功能設(shè)置；裝修風(fēng)格不求與別墅的風(fēng)格完全一致，但要考慮相互之間的協(xié)調(diào)47軟性推介期吸引準(zhǔn)目標(biāo)

15、客戶提供專家服務(wù)軟性廣告48吸引準(zhǔn)目標(biāo)客戶在美倫、明華、南海灑店等離半山海景別墅較近的地方舉辦幾次較高級別的研討會、培訓(xùn)班，在培訓(xùn)或研討會現(xiàn)場豎起有振撼力的半山海景展示牌聯(lián)系在下列地點發(fā)放蛇口完全生活手冊和半山海景別墅畫冊等資料：49提供專家服務(wù)成立專家顧問小組收集所有有購買半山海景別墅項目意向的客戶名單結(jié)合專家顧問小組，開展方案征詢、自主設(shè)計等專題會或上門服務(wù)50軟性廣告主題：別墅論壇目的：推介半山海景別墅（署名）形式：與深圳特區(qū)報在“房地產(chǎn)金頁”上合辦一個欄目別墅論壇51軟性廣告（續(xù)）炒作主題：中國看深圳，別墅在蛇口炒作思路：真正的別墅應(yīng)該具備的條件-深圳各別墅區(qū)的優(yōu)缺點分析-蛇口具備各項

16、條件，最有可能發(fā)展出真正意義上的別墅炒作活動：在所選媒體上開展有關(guān)蛇口環(huán)境等的系列宣傳（可兼寄資料直郵）；刊登軟性炒作文章聚焦蛇口引發(fā)對蛇口高尚國際社區(qū)的向往，對“蛇口高尚別墅群”、蛇口別墅社區(qū)的優(yōu)游生活的鐘情52訂貨會銷售期開發(fā)方式推介項目推介53開發(fā)方式推介推介思路和主題：房地產(chǎn)營銷方式的革命性變革客戶自主設(shè)計，專家顧問服務(wù)活動安排：在報紙紙媒體上向廣大客戶介紹參與別墅自主設(shè)計的開發(fā)方式，接受登記；半山海景置業(yè)顧問招聘，在特區(qū)報或商報發(fā)布招聘廣告；在南海酒店舉辦“大型別墅訂貨會”，邀請有意向的客戶和社會名流參加；組織專家服務(wù)小組對準(zhǔn)客戶進(jìn)行服務(wù)：54項目推介發(fā)布樓盤形象廣告特快專遞樓書給客

17、戶與有信息反饋的客戶進(jìn)行預(yù)約“專家小組上門服務(wù)”開展準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)誼活動物業(yè)管理招標(biāo)和人員培訓(xùn)襯托客戶的尊貴身份55公開發(fā)售期時間安排事件營銷媒體選擇56時間安排預(yù)計到秋交會（2000年9月30日）時可公開發(fā)售，屆時在秋交會推出展示57事件營銷會所、樣板房裝修完成后，邀請著名書法家題字,組織現(xiàn)場展銷，邀請書法家或畫家為每位業(yè)主（已落訂）題字做畫圣誕節(jié)、春節(jié)等節(jié)假日組織業(yè)主聯(lián)歡，贈送花籃、賀卡，業(yè)主入伙，登門恭賀與深圳尊皇高爾夫球會合作舉辦高爾夫名流賽，并組織其會員看樓，借以向潛在客戶傳達(dá)半山海景別墅的有關(guān)信息58事件營銷（續(xù)）邀請香港風(fēng)水大師在明華或南海酒店舉辦風(fēng)水講座，實地評說半山海景別墅的風(fēng)水

18、；在專家小組中安排風(fēng)水顧問，對客戶的裝修及家俱布置提供指導(dǎo)由顧問小組舉辦客戶咨詢會59廣告安排在香港電視臺投放廣告雜志在珠江臺或廣東衛(wèi)視發(fā)布電視廣告在香港、北京、上海、廣州各參加一次房地產(chǎn)展銷會在特區(qū)報、證券時報發(fā)布2-4次形象廣告配合工程進(jìn)度及各項事件、活動發(fā)布廣告日志60第五章 媒體組合策略電視媒體為主雜志媒體為主報刊媒體為輔戶外媒體作為補(bǔ)充直郵作為補(bǔ)充61電視媒體深圳有線電視臺股海觀潮欄目 廣東衛(wèi)視體育節(jié)目62雜志媒體世界經(jīng)理人文摘 3期封底內(nèi)頁經(jīng)理人6期封底新周刊8期封底深圳航空 6期目錄前跨頁南方航空股市動態(tài)63報刊媒體中國民航報 一個月報眼16期（20.4萬元） 南方都市報全省版 周1、4的1/4彩版，8次（61.4萬元）證券時報廣州日報64戶外媒體蛇口港碼頭港澳碼頭機(jī)場深圳65資料直郵世界經(jīng)理人文摘名單租借 有意向客戶的直郵自辦66廣告費用平面媒體：￥.萬電視媒體：￥.萬戶外媒體：￥.萬軟性炒作：￥.萬總體廣告費用：￥.萬銷售工具及廣告制作費用：￥.萬67第六章 銷售策略銷售時機(jī)的選擇價格策略促銷手段68銷售時機(jī)訂貨會畫冊完成環(huán)境模型完成美倫山莊改造方案