華北商貿(mào)城營銷策劃報告課件

1、華北商貿(mào)城營銷策劃報告一、全國宏觀市場分析全國商業(yè)發(fā)展概況流通藍皮書：中國商業(yè)發(fā)展報告（20112012）顯示，隨著經(jīng)融危機逐漸遠去，其對我國商貿(mào)流通業(yè)的負面影響日益減弱。不過，2012年我國經(jīng)濟增速會繼續(xù)回落，全年增速可能在8.5%9%，居民消費價格漲幅不超4%。報告依據(jù)20102011年零售商業(yè)并購的現(xiàn)狀和特點及其發(fā)展階段，認為零售業(yè)將迎來并購的“黃金期”，而批發(fā)業(yè)也將朝著品牌化、大規(guī)模集中化發(fā)展。由上可知，雖然我國商業(yè)經(jīng)濟增速會有所回落，但整體仍舊保持較快發(fā)展。批發(fā)業(yè)與零售業(yè)的專業(yè)、集中發(fā)展勢在必行。全國商業(yè)業(yè)態(tài)解析全國商業(yè)業(yè)態(tài)分類：業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)定義購物中心多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多店鋪的全客層

2、消費場所，多設(shè)在市區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由專業(yè)經(jīng)營團隊系統(tǒng)的有計劃開發(fā)、管理、運營。百貨商場按不同的種類和品牌，由若干個專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形式。綜合超市以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷及平價銷售的綜合形態(tài)經(jīng)營。倉儲超市一種集商業(yè)銷售與商品儲存于一個空間的零售形式。專業(yè)市場以經(jīng)營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務(wù)，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。精品廣場以經(jīng)營國際一線、二線箱包、服裝、皮具、飾品、鞋帽、手表重視產(chǎn)品質(zhì)量和品牌，又稱“質(zhì)販”賣場。名品折扣店又稱奧特萊斯（out

3、lets），專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的商店組成的購物中心，故稱直銷購物中心。批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)用戶-從事生產(chǎn)和服務(wù)提供的盈利性組織。事業(yè)用戶不以再銷售為目的，而是為了業(yè)務(wù)或事業(yè)上的需要購買設(shè)備和材料的非營利性組織。再銷售者二次及其以下的批發(fā)商和零售商。旅游商業(yè)旅游風(fēng)景區(qū)或者與旅游景點配套的滿足旅游者“吃、住、行、游、購、娛”的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)街為數(shù)眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。全國商業(yè)業(yè)態(tài)解析全國業(yè)態(tài)分析我國商業(yè)業(yè)態(tài)的三次革命:第一次，19世紀中葉，以百貨公司的誕生為標志；第二次，20世紀30年代，以超級市場的誕生為標志；第三次，20世紀中期，以連鎖

4、商店的迅猛發(fā)展為標志。 如今已經(jīng)邁入21世紀，隨著我國的成功入世，以及改革開放的深化，經(jīng)濟得到長足發(fā)展。人們的物質(zhì)文化需求也在不斷增長，商品與文化相結(jié)合便誕生了品牌。現(xiàn)在，中國人對品牌認識在不斷提高，其需求也在不斷增大。 由此可以預(yù)計，今后以品牌、質(zhì)量為主打的專業(yè)市場、精品廣場、名品折扣店等業(yè)態(tài)，將會飛速崛起成為一支強有力的商業(yè)力量。全國商業(yè)地產(chǎn)概況全國整體商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著國家調(diào)控政策的出臺，2012年房地產(chǎn)整體處于低迷狀態(tài)。雖然商業(yè)地產(chǎn)由于其客群的特殊性，受影響較之其他類地產(chǎn)較小，但也受到了一定的沖擊，進入了相對艱難期。除國家政策調(diào)控影響外，還有以下因素對當下商業(yè)地產(chǎn)有較大制約大量激增的商業(yè)

5、地產(chǎn)項目得不到客群來支撐商業(yè)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，沒有特色融資模式單一，金融風(fēng)險過大總體來說，商業(yè)地產(chǎn)商的多重渠道融資、客群的挖掘，以及項目特色的開發(fā)，將對應(yīng)對國家政策調(diào)控、降低風(fēng)險起到很大作用。全國商業(yè)地產(chǎn)概況專業(yè)批發(fā)市場地產(chǎn)現(xiàn)狀目前全國有9萬多家各種類型的專業(yè)批發(fā)市場，每年總交易額近5萬億元，而年交易額億元以上的市場就達4000多個（其中超10億元以上的500多個，超100億元以上的有40多個），其中行業(yè)分明的專業(yè)市場數(shù)量約占55%、專業(yè)市場中以批發(fā)為主的約占60%，批發(fā)市場的交易額約占總交易額的70%以上，交易年增長率20%以上，是全國GDP增速的的兩倍多。由于大型專業(yè)批發(fā)市場對拉動城市經(jīng)

6、濟發(fā)展、調(diào)整城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，以及促進就業(yè)、吸引人才有著極大作用，越來越引起政府部門的重視。政策的鼓勵與支持，使得地產(chǎn)商也將目光投向了這里。未來中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，專業(yè)市場將成為一個主要大力拓展擴張的部分，甚至成為許多地區(qū)性的核心經(jīng)濟。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢隨著本次銀行的降息調(diào)整，整個地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)止跌回暖的趨勢。而今后的商業(yè)房地產(chǎn)大致會呈現(xiàn)出以下五種情況：房地產(chǎn)投資開發(fā)方向與目光逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。 大量海外資本瞄準國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大蛋糕尋求切分。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市運營規(guī)劃緊密結(jié)合相互聯(lián)動。4. 專業(yè)運營商作為獨立的角色出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 5. 商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力將從資本轉(zhuǎn)移到運營團隊。 二、唐山宏觀

7、市場分析唐山市城市概況 唐山是中國北部的一個重要沿海港口城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，同時也是重要的國際航運中心； 唐山是河北省域中心城市，環(huán)渤海新型工業(yè)化基地，首都經(jīng)濟圈的重要支點，同時也被譽為中國北部未來發(fā)展前景最好的城市之一。面積13,472平斱千米人口735萬, 市區(qū)人口307.53萬(2010年)轄區(qū)6個市轄區(qū)、6個縣，代管2個縣級市路北區(qū)、路南區(qū)、古冶區(qū)、開平區(qū)、豐潤區(qū)、豐南區(qū)遵化市、遷安市灤縣、灤南縣、樂享縣、遷西縣、玉田縣、唐海縣唐山市宏觀經(jīng)濟研究區(qū)域經(jīng)濟狀況唐山市宏觀經(jīng)濟研究區(qū)域經(jīng)濟狀況由上表可以看出：唐山市整體經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長趨勢，2

8、006年及2007年增速保持在15%左右；2008年及2009年，受全球經(jīng)濟形式的影響，增速有所放緩，2010年，唐山GDP達到了4469億元；唐山市人均GDP自2008年增速放緩，整體增長速度低于GDP增長水平，說明城市經(jīng)濟發(fā)展速度落后于城市化進程，城市擴張速度較快；城市擴張速度領(lǐng)先于城市經(jīng)濟發(fā)展，這將為商業(yè)的發(fā)展帶來廣闊市場，尤其是零售業(yè)。唐山市宏觀經(jīng)濟研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的角度，2010年唐山三產(chǎn)在經(jīng)濟中的比重分別達到了9：59：32, 第二產(chǎn)業(yè)卙經(jīng)濟總量近60%，是唐山主要經(jīng)濟收入來源； 作為唐山經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、造紙等10

9、大支柱產(chǎn)業(yè)；以工業(yè)為主的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致經(jīng)濟抗風(fēng)險能力不足，應(yīng)對危機能力差；唐山市宏觀經(jīng)濟研究港口經(jīng)濟優(yōu)勢唐山地處渤海門戶，交通資源便利，海路資源優(yōu)勢明顯，依托港口經(jīng)濟發(fā)展臨港城市，港口經(jīng)濟已成為唐山支柱產(chǎn)業(yè)之一；2010年唐山港完成貨物吞吏量2.5062億噸，增長42.1%，成為國內(nèi)第10個吞吏量突破2億噸的大港這為貨物的大型商貿(mào)活動，提供了交通方面的有利支持。唐山市發(fā)展規(guī)劃研究隨著我國經(jīng)濟重心的逐漸北移，繼“珠三角”、“長三角”之后，環(huán)渤海地區(qū)加速崛起，國家京津冀地區(qū)區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)出臺，河北沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，中央及河北省對唐山發(fā)展提出了更高要求，對唐山地區(qū)加快將區(qū)位、資源和產(chǎn)

10、業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢提供了更大動力和廣闊平臺。以工業(yè)為主的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致唐山經(jīng)濟抗風(fēng)險能力不足，應(yīng)對危機能力差。中共唐山市委關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議中明確指出，當前唐山市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，工業(yè)結(jié)構(gòu)偏重，服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后；經(jīng)濟增長方式粗放，資源依賴性較強，抵抗市場風(fēng)險能力低，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整。為此，唐山市確定了“十二五”期間，包括現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的發(fā)展目標。推動經(jīng)濟發(fā)展由內(nèi)陸資源型向沿海開放型轉(zhuǎn)變，打造市主城區(qū)增長級商貿(mào)流通業(yè)。唐山市發(fā)展規(guī)劃研究規(guī)劃期限：20102020年唐山規(guī)劃劃分：以城市中部為發(fā)展核心的山前發(fā)展帶，以及以南部沿海為發(fā)展核心的沿海發(fā)展帶。其

11、范圍包括：市區(qū)、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐海縣、樂享縣、遵化市的一個鎮(zhèn)、遷西縣的三個鎮(zhèn)，以及灤南縣的兩個鎮(zhèn)，總面積為6918平方公里;山前發(fā)展帶：京津冀重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)和生活居住中心；全市的政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心;沿海發(fā)展帶：京津冀沿海地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心；冀東區(qū)域高教科研及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化基地；國家級濱海生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展中心;山前發(fā)展帶沿海發(fā)展帶 核心三、唐山商業(yè)市場研究唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市業(yè)態(tài)概況業(yè)態(tài)名稱項目代表購物中心三利國際購物中心、鳳凰購物廣場、八方購物廣場等百貨商場唐山百貨大樓等綜合超市家樂福、華盛超市等專業(yè)市場媽咪愛寶貝等名品折扣店奧特萊斯購物中心（籌備中預(yù)計2012年年底開業(yè)）等批

12、發(fā)市場小山批發(fā)市場、鴉虹橋批發(fā)市場等商業(yè)街新街、尚座等唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市業(yè)態(tài)發(fā)展隨著唐山經(jīng)濟的飛速發(fā)展，消費需求出現(xiàn)新轉(zhuǎn)折，商業(yè)業(yè)態(tài)也有很大的發(fā)展變化。在目前，百貨店占據(jù)唐山的市場份額仍是最大，它是連鎖超市的一倍，百貨店的地位仍舊不可替代。因此，發(fā)展連鎖百貨，已成為未來的一個趨勢。但連鎖講究的是一系列標準化服務(wù)，而百貨店強調(diào)的是個性化服務(wù)，兩者如何有機結(jié)合，仍是一個亟待解決的問題。唐山市場中發(fā)展最快的商業(yè)業(yè)態(tài)是大型綜合超市，目前，像家樂福這樣的外資商業(yè)巨頭也將其當作在唐山的投資重點。由于商業(yè)市場的專業(yè)化、品牌化發(fā)展，以服務(wù)專業(yè)、品質(zhì)精良為特色的專業(yè)市場發(fā)展迅猛，如以母嬰商品為主營的媽

13、咪愛寶貝。唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市業(yè)態(tài)發(fā)展當下唐山的批發(fā)市場，仍以專業(yè)批發(fā)市場為主，例如小山服裝批發(fā)市場、鴉虹橋小商品市場等。雖然這些專業(yè)批發(fā)市場正在朝著規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展，但整體發(fā)展速度較慢，交易手段、設(shè)施相比其他地區(qū)先進批發(fā)市場，依舊十分落后。而且，這些批發(fā)市場能只供應(yīng)唐山地區(qū)的需求，對其他周邊地區(qū)的輻射力與影響力較小，尚不足以帶動唐山整體商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。所以，就業(yè)態(tài)來看，大型綜合批發(fā)市場在唐山的發(fā)展前景十分廣闊。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.商業(yè)經(jīng)濟總量不斷增加，規(guī)模不斷擴大以2004年為例，全市社會消費品零售總額359.70億元，同比增長17%，增長率高出全國3.7個百分點

14、和全省1.2個百分點，人均達到了5066元，高于全國和全省平均水平。全市共有商業(yè)網(wǎng)點68660個；縣城以上商業(yè)網(wǎng)點40610個，其中批零貿(mào)易網(wǎng)點28200個，餐飲業(yè)網(wǎng)點6700個；商業(yè)服務(wù)及其它類網(wǎng)點5710個；總營業(yè)面積176萬平方米，人均0.79。商業(yè)就業(yè)人口總數(shù)為35.96萬人，占全市就業(yè)總?cè)丝诘?.3%。全市共有各類商品市場545個，2004年交易總額368.5億元，較上年增長16.5%，年銷售額超億元的商品交易市場27個。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2、商業(yè)網(wǎng)點布局日趨合理，功能日益完善全市已初步形成了中心城區(qū)商業(yè)、其它城區(qū)及縣（市）城區(qū)商業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)三級分布的格局。在中心城

15、區(qū)，分別以遠洋城、百貨大樓、尚座為中心，形成了遠洋城商圈、北新道商圈、新華道商圈。圍繞著鳳凰新城形成的新商圈，也在日趨完善。190多個居民社區(qū)中近百個較大社區(qū)都已有了一定數(shù)量的商業(yè)網(wǎng)點分布。商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)施不斷完善，綜合服務(wù)環(huán)境日益改進，基本滿足了廣大居民不同檔次的消費需求。其它城區(qū)及縣（市）城區(qū)也基本形成了各自的商業(yè)中心區(qū)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)模也在不斷發(fā)展。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3、新型商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展“十五”以來，以購物中心、超市、專賣店、專業(yè)店等為代表的新型商業(yè)業(yè)態(tài)和以連鎖經(jīng)營為代表的新型組織形式從無到有發(fā)展迅速；一些舊有的百貨商場在改制后也在探索向新業(yè)態(tài)過渡，如建立百貨與超市的組合

16、、百貨與專賣店的組合等。到2010年縣城以上采用新型業(yè)態(tài)的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量達到3300個，占商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)的8.05%；連鎖店鋪1620家，連鎖商業(yè)年銷售額 90多億元，占當年社會消費品零售總額的25%。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4、各種渠道的商業(yè)投資不斷增加 近幾年來唐山市商業(yè)有加速發(fā)展的趨勢，商業(yè)設(shè)施建設(shè)呈現(xiàn)出與以往不同的顯著特點：一是規(guī)模大，檔次高；二是投資主體多元化，各種渠道商業(yè)投資呈連年上升趨勢。僅中心城區(qū)新建、在建的大型商業(yè)設(shè)施就有遠洋城、新天地購物樂園、惠豐大廈、新天地購物廣場、時尚文化購物廣場、南北家園、華巖路商業(yè)街、唐人商業(yè)街等10多項，全部建成后總營業(yè)面積可增加約40多

17、萬平方米。唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀5.商貿(mào)流通業(yè)相對落后，與唐山市在全國和河北省所占的經(jīng)濟地位不相適應(yīng)進入21世紀以來，唐山市地區(qū)生產(chǎn)總值一直占全國的1%以上，占河北省的18%左右，但是社會消費品零售總額卻只占全國的0.67%左右和全省的14%左右，社會消費品零售總額占GDP的比重比全國低17.42個百分點，比全省低6.45個百分點。地區(qū)項目全國河北省石家莊唐山市邯鄲市煙臺市大連市廈門市GDP（億元）1365158836.916331626936.516391961.8883.21社會消費品零售額（億元）539502522.9533.1359.7272.78440.42645.22

18、60.31比重（%）39.5228.5532.6522.129.1326.8732.8929.472004年全國、全省及部分城市社會消費品零售總額占GDP的比重唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀6、現(xiàn)有商貿(mào)流通企業(yè)的規(guī)模小、組織化程度低、整體競爭力不強，各類商品市場的輻射范圍比較狹窄，交易設(shè)施和手段落后唐山市現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)多數(shù)規(guī)模較小，年銷售額超億元的只有18家，其中規(guī)模最大的零售企業(yè)-唐山百貨大樓集團2004年銷售額14億，只相當于全國最大的流通企業(yè)上海百聯(lián)集團的2%多一點。企業(yè)規(guī)模小，組織化程度低，必然導(dǎo)致整體的競爭力差。另一方面，現(xiàn)有的商品交易市場多數(shù)交易設(shè)施和手段落后，對外輻射范圍也比

19、較狹窄，最大的玉田鴉鴻橋小商品批發(fā)市場2004年的交易額為32.74億元，不及浙江義烏國際商貿(mào)城的1%。有些商品交易市場在經(jīng)營上還出現(xiàn)了萎縮的態(tài)勢，急需進一步找準定位，改善設(shè)施，加強管理，創(chuàng)新求存。 唐山未來商業(yè)發(fā)展環(huán)境唐山作為一個重工業(yè)城市，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，構(gòu)成唐山市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的強大依托。隨著唐山市居民生活水平日益提高，可支配收入的增加和消費需求的增長將對商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生強大的拉動力。加之這里獨特的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達的交通條件為商貿(mào)流通的發(fā)展提供了良好的延展空間。唐山的城市化進程較快，縣域經(jīng)濟發(fā)達，小城鎮(zhèn)建設(shè)突出，為全市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展提供了足夠的縱深腹地。隨著京津冀經(jīng)濟圈概念和環(huán)渤海開發(fā)戰(zhàn)略的

20、提出，以及曹妃甸港區(qū)的開發(fā)，唐山再次迎來歷史上一個難得的發(fā)展機遇。在不久的將來，各行各業(yè)都將獲得長足發(fā)展，而商貿(mào)流通業(yè)更是此次唐山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點，其發(fā)展環(huán)境可謂十分良好。不過從地理位置來看，毗鄰京津兩大商業(yè)中心，對唐山地區(qū)商貿(mào)流通業(yè)向西南發(fā)展制約很大，今后唐山批發(fā)業(yè)的市場發(fā)展空間依舊在東北方向。四、項目區(qū)域市場研究區(qū)域概述地理概況開平區(qū)位于河北省東部，距市政府9.5千米，西南距天津市區(qū)118千米，西北距北京市區(qū)164千米。面積253平方千米。人口33萬（2006年）。全區(qū)轄5個街道、2個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：馬家溝街道、開平街道、稅務(wù)莊街道、陡電街道、荊各莊礦區(qū)街道、開平鎮(zhèn)、栗園鎮(zhèn)、越河鄉(xiāng)、雙橋鄉(xiāng)、

21、鄭莊子鄉(xiāng)、洼里鄉(xiāng)。開平自古為商賈重鎮(zhèn)，素有填不滿的開平城之說，被譽為京東四大名鎮(zhèn)之首。區(qū)域概述交通狀況唐山市地處交通要塞，是華北地區(qū)通往東北地區(qū)的咽喉地帶。而開平區(qū)作為唐山市中心城區(qū)，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。鐵路、公路、高速公路、相互交織，保證了交通通暢與貨物進出的便利。京沈鐵路、205國道橫貫東西，津唐、京哈、唐港三條高速公路在此交匯，中國新興港口-京唐港僅距100公里，區(qū)級公路自成體系，于1998年實現(xiàn)了村村通油（水泥）路，并與國家和省市高等級公路并網(wǎng)。曹妃甸深水港的建立，更為海路貨運，提供便利。區(qū)域概述經(jīng)濟概況開平礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。境內(nèi)煤炭、石灰石、陶土儲量豐富。圍繞著礦產(chǎn)資源開發(fā)

22、，形成了以冶金、陶瓷、水泥、煤炭、耐火為主導(dǎo)行業(yè)的第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。而以商貿(mào)流通、服務(wù)行業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，目前初具規(guī)模但尚不成熟。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將成為今后開平區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的重點。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃目前，開平區(qū)正在全力進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，打破以往由資源消耗型工業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟的局面。加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)揮自身優(yōu)勢，突出特色，著力構(gòu)建以四大先進制造業(yè)、三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和三大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)間的融合發(fā)展，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益。注：三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)指的是現(xiàn)代物流業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)與旅游會展業(yè)。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃開平在空間開發(fā)上實施“兩點一線、兩區(qū)一園”的開發(fā)戰(zhàn)略，根據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)位條件和資源環(huán)境承載力

23、，致力于拉開城市建設(shè)框架和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。開馬老城區(qū)?？傉嫉?0平方公里，結(jié)合現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，打破村莊格局，加快推進城中村改造，建成唐山東部的城市副中心。唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)?？傉嫉?0平方公里，高標準搞好規(guī)劃建設(shè)，打造集公共服務(wù)中心、物流中心以及配套居住區(qū)為一體的宜居新城。唐山市中心環(huán)線開平段沿線。發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、加大建設(shè)力度，打造以汽車貿(mào)易、鋼鐵加工配送為主的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶和兩側(cè)城鄉(xiāng)一體化隆起帶。中心環(huán)線開馬老城區(qū)現(xiàn)代商住區(qū)五、項目自身研究自身價值分析項目區(qū)位本案位于開越路與南新東道交叉口，新規(guī)劃唐山現(xiàn)代商住區(qū)以東。東部現(xiàn)代商住區(qū)東部現(xiàn)代商住區(qū)本案本

24、案自身價值分析項目規(guī)劃指標自身價值分析交通環(huán)境分析華北國貿(mào)城位于開越路與新華東道交叉口，貨物沿新華東道可以在短時間內(nèi)供應(yīng)市區(qū)，順開越路則可進入唐港高速將貨物向外區(qū)輸出。而且，開平區(qū)正在打造唐山市中心環(huán)線開平段沿線現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶，不久將來，這里的運輸交通將更加方便、便捷。項目SWOT分析S優(yōu)勢分析大體量優(yōu)勢，利于形成商圈，吸引大品牌入住隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，消費需求在逐漸發(fā)生變化，批發(fā)業(yè)越來越朝著品牌化發(fā)展。大體量作為體現(xiàn)高端形象的一部分，對實力品牌的吸引力很大。而實力品牌的入住，對于商業(yè)市場樹立形象、提高知名度、增加客流量，作用很大。九大貿(mào)易中心聯(lián)動，涵蓋商品種類齊全河北省十二五項目，擁有政

25、策支持緊鄰唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)，未來發(fā)展空間大項目SWOT分析W劣勢分析距離市區(qū)較遠，地理位置偏僻項目位于開平區(qū)南部的南新道與開越路交叉口，雖然交通比較便捷，但地理位置比較偏僻，形成商圈比較困難。所處區(qū)域無相關(guān)經(jīng)營歷史唐山地區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場，大多是由傳統(tǒng)的集貿(mào)市場發(fā)展而來，顧客形成了固定的消費習(xí)慣。批發(fā)商則因其名氣大，而樂于進駐。本案所處區(qū)域沒有批發(fā)的經(jīng)營歷史，對于擴大知知名度十分不利。項目SWOT分析O機會分析政策導(dǎo)向支持，未來唐山將集中發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)隨著唐山十二五的開局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)成為唐山市與開平區(qū)今后的工作重點。與其相關(guān)的現(xiàn)代物流業(yè)將得到長足發(fā)展，而交通運輸?shù)谋憷?，?/p>

26、批發(fā)業(yè)的發(fā)展提供了有力支持。唐山地區(qū)同業(yè)態(tài)尚屬空白到目前為止，唐山地區(qū)尚未建立大型綜合類批發(fā)市場，同業(yè)態(tài)競品基本為無，這為本案提供了良好的發(fā)展空間。項目SWOT分析T威脅分析專業(yè)批發(fā)市場加快專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展目前，唐山地區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場正朝著專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展，并且發(fā)展速度正在加快，而且部分專業(yè)批發(fā)市場正在向綜合市場演變。在不久之后，批發(fā)市場招商競爭將愈演愈烈。地產(chǎn)商紛紛瞄準商業(yè)地產(chǎn)隨著政府一系列房價調(diào)控政策的出臺，住宅型地產(chǎn)項目陷入低迷。商業(yè)地產(chǎn)因其客群的特殊性，受到的影響相對較小，越來越多的地產(chǎn)商將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。六、項目市場定位競品分析同業(yè)態(tài)競品分析競品分析專業(yè)市場競品小山服裝批發(fā)市場

27、唐山小山市場位于唐山市路南區(qū)小山，是傳統(tǒng)繁商區(qū)。市場分為兩部分：一是服裝批發(fā)市場。占地萬平方米，建筑面積2.5萬平方米，設(shè)固定攤位1600個，經(jīng)營中、高檔服裝批發(fā)兼零售。二是勝利路棚臺綜合市場、解放路毛線專業(yè)市場、小百棚臺專業(yè)市場、鞋、布大廳專業(yè)市場，總占地面積約5500平方米，建筑面積約3200平方米，擁有固定攤位768個。主要經(jīng)營服裝、布匹、鞋帽、毛線、針紡、日用百貨等十幾大類上萬個品種的商品。市場日客流量5萬人次左右，年市場商品成交額達到26億元，被國家經(jīng)貿(mào)委、國家統(tǒng)計局評為全國百強市場，占第82位。 競品分析專業(yè)市場競品唐山市鴉鴻橋小商品批發(fā)市場唐山市玉田縣鴉鴻橋市場是華北地區(qū)規(guī)模較大

28、的小商品批發(fā)市場。該市場的稅收是玉田縣的經(jīng)濟支柱，玉田縣委、縣政府給予該市場的大力支持?，F(xiàn)市場占地面積890畝，建立高標準市場兩個，建筑面積60000平方米，門店40000平方米。棚臺面積20000平方米，市場攤位達到3萬個，集日客流量高峰期達到6萬人，外地進鎮(zhèn)經(jīng)商1.2萬人。經(jīng)營商品門類上萬種，日雜、針織、鞋類、五金、電料、農(nóng)機、陶瓷、食品、鐵業(yè)等9大專業(yè)市場自成體系，相互銜接。2001年市場成交額突破32億元，跨入全省五大集貿(mào)市場行列。2003年市場成交額40億元，列入全國小商品批發(fā)市場十強。競品分析專業(yè)市場競品冀東建材大世界冀東建材大世界為河北省十大生產(chǎn)資料市場之一，建筑裝飾材料專業(yè)批發(fā)

29、市場，建筑面積達到了16萬平方米，擁有經(jīng)營攤位1100個，經(jīng)營范圍覆蓋八大類數(shù)千個品種，年交易額達30億元，是華北地區(qū)享有盛譽的建材批發(fā)市場。唐山豐潤區(qū)冀東建材大世界是華北地區(qū)最大的專業(yè)建材批發(fā)經(jīng)銷市場，是在已有20年歷史的原豐潤板市的基礎(chǔ)上重新建設(shè)的一站式家居建材交易中心，占地面積50萬平方米，集產(chǎn)品交易，物流倉儲，商務(wù)辦公，商業(yè)培訓(xùn)，住宅配套，休閑消費等多功能于一體，主營商品：建材、裝飾材料競品分析專業(yè)市場競品分析通過以上三個具有代表性的專業(yè)批發(fā)市場的分析，可得出以下結(jié)論：唐山地區(qū)批發(fā)市場，多具有傳統(tǒng)經(jīng)營歷史，客戶已經(jīng)形成固定貿(mào)易習(xí)慣（鴉鴻橋明朝咸化年間設(shè)立集市至今、小山為唐山傳統(tǒng)繁商區(qū)、冀東建材前身為豐潤板市）大部分批發(fā)市場雖體量較大，但仍處于棚臺、攤