物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務獲取

1、物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務獲取 學習目標 市場經濟環(huán)境中，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務是通過招投標活動公開競爭而獲取的。通過本章學習，要求學生熟悉物業(yè)招投標的程序和招標文件的編制，熟悉物業(yè)效勞委托合同的內容，掌握物業(yè)管理投標書的編寫方法。 2022/7/123.1 物業(yè)招標 物業(yè)招標，是指房地產開發(fā)商或業(yè)主委員會等物業(yè)管理主體，通過編制和公開符合其管理效勞要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學方式進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂物業(yè)前期效勞合同或物業(yè)效勞合同的全過程。 2022/7/123.1.1 物業(yè)招標的方式 1公開招標：是指招標人員通過各種新聞媒體公開發(fā)布招標公告，邀請所有愿意參加投

2、標的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。 2邀請招標：又稱邀標，是指不公開刊登廣告而是以投標邀請書的方式邀請3個以上具備相應物業(yè)管理資質的物業(yè)管理企業(yè)投標的招標方式。 3協(xié)議招標：簡稱議標，又稱談判招標，是指招標人不必公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔物業(yè)管理業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標，然后平等協(xié)商，最后達成協(xié)議。 2022/7/123.1.2 物業(yè)招標程序： 物業(yè)招標的一般程序是：招標方成立招標機構編制招標文件確定標底招標備案發(fā)布招標公告投標方資格預審投標方購置招標文件召開標前會議投標方制作投標文件并送達開標、評標和定標簽訂物業(yè)效勞合同。 1招標方成立招標機構： 1自行設立招標機構：

3、根據物業(yè)管理工程招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和業(yè)主委員會自行招標。 2委托招標代理機構招標：招標代理機構是專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織。2022/7/12 2編制招標文件：招標文件既是投標人編制投標文件的依據，又是招標人與中標人商定合同的根底，其主要內容包括：告知投標人遞交投標書的程序；所需招標工程的要求；投標評定準那么；訂立合同的條件等。 3確定標底：標底又稱底標，是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的根本價格預算價格。它是招標人審核報價、評標和宣標的重要依據。2022/7/12 4招標備案：在招標方發(fā)布招標公告前，要到房地產主管部門進行招標備案。程序是： 1申請 2受理 3

4、審查：經審查符合條件的，出具?物業(yè)招標備案通知?。 5發(fā)布招標公告 6投標方資格預審：對投標申請人進行資格預審的程序是： 1發(fā)出資格預審通告或經營資質預審邀請書 2獲取資格預審文件 3資格預審2022/7/12示例3-1中國人民大學明德樓物業(yè)管理招標投標資格預審文件（點擊查看） 7投標方購置招標文件 8召開標前會議 9投標方制作投標文件并送達 10開標、評標和定標 1開標：由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況 當眾拆封 宣讀投標人的名稱、投標、價格和投標文件的其他主要內容開標過程同步記錄，并由招標人存檔備查。 2評標：由招標人依法組建的評標委員會負責。2022/7/12 3定標：評標委

5、員會按照招標文件確定的評標標準和方法對投標文件進行評審比較，作出評審結果，并對評標結果簽字確認。 11簽訂物業(yè)效勞合同3.1.3 招標文件的編制 1招標文件要點 一份招標文件，應當包括以下要點： 1投標人須知：評標方法和標準；編制投標文件的要求；投標方式；投標截止時間；開標地點和投標有效期。2022/7/12 2合同主要條款及格式。 3要求投標人提供的資格和資信證明、投標函及附件、履約擔保證、授權委托書的格式和說明。 4投標價格要求及計算方法。 5技術條款。 6圖紙或者其他應當提供的資料。 7其他應當說明的問題。 2招標文件內容： 1招標人及招標工程簡介； 2物業(yè)管理效勞內容和要求；2022/

6、7/12 3對投標人及投標書的要求； 4評標標準及方法； 5評標活動方案； 6物業(yè)效勞合同的簽訂說明； 7其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。 示例3-2 招標文件格式（點擊查看） 3招標文件的 一般情況下，招標文件的編制格式如下： 2022/7/123.2 物業(yè)投標 物業(yè)投標是指物業(yè)管理企業(yè)，根據物業(yè)招標文件中確定的物業(yè)管理效勞要求與標準，組織編制投標文件，并向招標單位遞交應聘申請書和投標書，參與公平競爭，獲取業(yè)務的過程。 物業(yè)投標過程 1確定投標意向并成立工作機構 1取得?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?、?物業(yè)管理企業(yè)資質證書?。 2做好資金籌措準備。2022/7/12 3收集有關招標資料。 4進

7、行可行性分析。 5申請資格預審。 2獲取招標文件 3考察物業(yè)工程現場 4制定管理效勞方法與工作量 5制定資金方案 6標價測算 7辦理投標保函：以確保在投標人中標后不能履約時，招標人可通過為投標人出具保函的銀行，用保證金額作為投標人對招標人經濟損失的賠償。2022/7/12 8編制投標書 9封送標書、保函 投標書的封送過程中，應注意以下幾個問題： 1投標文件中的每一個空白均需填寫； 2投標文件應字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一、裝幀美觀大方； 3計算數字要準確無誤； 4不得改變標書格式，不得涂改； 5封送標書遵照一般慣例，準確正本一本，副本兩本，分別包裝封印。 10現場辯論 11定標2022/7/123

8、.2.2 投標文件的編制 所謂投標文件，實際工作中常簡稱為投標書、標書，它是指招標文件中規(guī)定的投標人必須提交的全部文件，是招標人評標、定標的依據。 1國家建設部等單位聯(lián)合制定了?評標委員會和評標方法暫行規(guī)定?規(guī)定以下行為可認定投標人的投標為廢標： 1虛假投標 2低于本錢價競標 3投標人資格不符 4標書不符要求 2022/7/12 2編寫投標文件要求包括以下幾個方面： 1投標企業(yè)情況 2對標的物業(yè)的分析 3下面我們逐項介紹投標文件的編寫 投標文件的組成包括：投標致函、附件、管理方案三個局部。 1投標致函：投標致函實際上就是投標人的正式報價信，其主要內容有： 說明投標人完全愿意按招標文件中的規(guī)定承

9、擔物業(yè)管理效勞任務，并寫明自己的總報價金額；2022/7/12 說明投標人接受該物業(yè)整個合同委托管理期限； 說明本投標如被接受，投標人愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金； 說明本投標書連同招標人的書面接受通知均具有法律約束力； 說明對招標人接受其他投標的理解。 示例3-3 投標致函示例 （點擊查看）2022/7/12 2附件： 附件的數量及內容按照招標文件的規(guī)定確定。這些文件主要包括： 公司簡介； 公司法定代表人證明； 公司對合同意向的承諾； 物業(yè)管理工程組的配備； 物業(yè)管理組織實施規(guī)劃等。 示例3-4 附件示例 （點擊查看）2022/7/12 3管理方案： 物業(yè)管理方案是為了提供物業(yè)管理工

10、作而制定的方案，它是物業(yè)投標書的重要組成局部，是投標報價的主要依據，也是物業(yè)管理企業(yè)中標后，進行物業(yè)管理運作的根本“綱領。 物業(yè)管理方案最主要的內容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理效勞內容、效勞形式和費用。 物業(yè)管理方案編制的方法是： 方案編制前的準備： 第一，組織方案編制人員 第二，搜集各種招標方資料 2022/7/12 第三，市場調查 第四，了解掌握政策規(guī)定 第五，工程評估 分析投標物業(yè)管理要點 第一，住宅小區(qū)： 物業(yè)管理應當突出的是：環(huán)境管理；衛(wèi)生綠化管理；治安管理；市政設施管理。 第二，高層住宅： 這類物業(yè)管理的重點放在：機電設備管理；保衛(wèi)治安管理；衛(wèi)生清潔管理；保養(yǎng)維護。2022/7/1

11、2 第三，寫字樓 其物業(yè)管理重點應放在：平安保衛(wèi)工作；電梯、中央空調、水電設施維護；清潔衛(wèi)生效勞。 第四，商業(yè)大廈管理 其管理重點在于：平安保衛(wèi)工作；消防工作；清潔衛(wèi)生工作；空調或供熱設備管理 示例3-5 物業(yè)管理要點示例 （點擊查看）2022/7/12 介紹本公司將提供的管理效勞內容及功能、費用 第一，開發(fā)設計建設期間的管理效勞內容： A對投標物業(yè)的設計圖紙?zhí)峁I(yè)意見 B對投標物業(yè)的設施提供專業(yè)意見 C對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督 D提供本投標物業(yè)的特別管理建議。 第二，物業(yè)竣工驗收前的管理效勞內容： A制訂員工培訓方案 B制訂租約條款，管理制度和租用戶手冊 C列出財務預算方

12、案。2022/7/12 第三，用戶入住及裝修期間的管理效勞內容： A住戶入住辦理移交手續(xù)的管理效勞 B住戶入住、裝修工程及物料定送的管理效勞 C遷入與平安管理效勞 第四，管理運作效勞內容： A物業(yè)管理人力安排。 B保安效勞 C清潔效勞 D維修保養(yǎng)效勞 E財務管理效勞2022/7/12 F綠化園藝管理效勞 G租賃管理效勞 H與租用戶聯(lián)系及管理報告 I其他管理效勞內容。 第五，說明將提供的效勞形式、費用和期限 示例3-6 以某公寓管理運作服務為例，介紹服務內容、形式、費用部分的編制。 （點擊查看）2022/7/123.3 物業(yè)管理委托合同3.3.1 物業(yè)管理委托合同 物業(yè)管理委托合同，是指物業(yè)管理

13、市場上，物業(yè)管理效勞的各有關當事人，為實現物業(yè)管理效勞的目標，而簽訂的相互之間的民事權利義務關系的協(xié)議。依據委任人和委托階段的不同可以把委托合同分成以下兩類： 1前期物業(yè)管理效勞合同 2物業(yè)管理效勞合同2022/7/123.3.2 物業(yè)管理委托合同的內容 一般包括：總那么、委托管理事項、委托管理期限、雙方權力義務、物業(yè)管理效勞質量、物業(yè)管理效勞費、違約責任、附那么八個局部。 示例3-7 物業(yè)管理委托合同示范文本 （點擊查看）2022/7/123.3.3 物業(yè)管理效勞合同的簽訂與履行 1物業(yè)管理效勞合同的簽訂 1業(yè)主與中標的物業(yè)管理企業(yè)談判； 2簽訂諒解備忘錄； 3發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書； 4擬

14、定并簽訂合同協(xié)議書。 2物業(yè)管理效勞合同的履行 合同的履行，是指合同雙方當事人正確、適當、全面地完成合同中規(guī)定的各項義務的行為。 2022/7/123.3.4 物業(yè)管理效勞合同的變更與解除 1物業(yè)管理效勞合同的變更 它是經雙方當事人協(xié)商一致后，在原有合同的根底上，對原有合同的局部修改和補充。 2合同的解除 由于發(fā)生法律規(guī)定或當事人約定的情況，使得當事人之間的權利義務關系消滅，合同的法律效力終止的行為稱為合同的解除。2022/7/12本章小結 在市場經濟條件下，物業(yè)管理企業(yè)獲取業(yè)務都要走公平競爭之路，因此，本章圍繞物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務獲取，講述了物業(yè)招投標的程序和方法，重點講述了編制招投標文件的方法，并說明了物業(yè)效勞合同的簽訂和履行的有關問題。通過本章的學習，不僅要求從理論上掌握上述知識，更要求從實務操作上掌握上述工作。 2022/7/12資料鏈接 為標準物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)務獲取中的行為，請各位老師和同學在學習本章的同時，閱讀以下資料： 1?中華人民共和國招投標法?2000年1月 2建設部?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?2003年130 3建設部?前期物業(yè)效勞合同示范文本?(2004年155) 4各省、直轄市招投標管理方法。2022/7/12復習思考題