物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)獲取

1、物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)獲取 學(xué)習(xí)目標(biāo) 市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)是通過招投標(biāo)活動公開競爭而獲取的。通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉物業(yè)招投標(biāo)的程序和招標(biāo)文件的編制，熟悉物業(yè)效勞委托合同的內(nèi)容，掌握物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫方法。 2022/7/123.1 物業(yè)招標(biāo) 物業(yè)招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會等物業(yè)管理主體，通過編制和公開符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)方式進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂物業(yè)前期效勞合同或物業(yè)效勞合同的全過程。 2022/7/123.1.1 物業(yè)招標(biāo)的方式 1公開招標(biāo)：是指招標(biāo)人員通過各種新聞媒體公開發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有愿意參加投

2、標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 2邀請招標(biāo)：又稱邀標(biāo)，是指不公開刊登廣告而是以投標(biāo)邀請書的方式邀請3個以上具備相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的招標(biāo)方式。 3協(xié)議招標(biāo)：簡稱議標(biāo)，又稱談判招標(biāo)，是指招標(biāo)人不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后平等協(xié)商，最后達(dá)成協(xié)議。 2022/7/123.1.2 物業(yè)招標(biāo)程序： 物業(yè)招標(biāo)的一般程序是：招標(biāo)方成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件確定標(biāo)底招標(biāo)備案發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)方資格預(yù)審?fù)稑?biāo)方購置招標(biāo)文件召開標(biāo)前會議投標(biāo)方制作投標(biāo)文件并送達(dá)開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)簽訂物業(yè)效勞合同。 1招標(biāo)方成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)： 1自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：

3、根據(jù)物業(yè)管理工程招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和業(yè)主委員會自行招標(biāo)。 2委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。2022/7/12 2編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的根底，其主要內(nèi)容包括：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；所需招標(biāo)工程的要求；投標(biāo)評定準(zhǔn)那么；訂立合同的條件等。 3確定標(biāo)底：標(biāo)底又稱底標(biāo)，是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的根本價格預(yù)算價格。它是招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和宣標(biāo)的重要依據(jù)。2022/7/12 4招標(biāo)備案：在招標(biāo)方發(fā)布招標(biāo)公告前，要到房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行招標(biāo)備案。程序是： 1申請 2受理 3

4、審查：經(jīng)審查符合條件的，出具?物業(yè)招標(biāo)備案通知?。 5發(fā)布招標(biāo)公告 6投標(biāo)方資格預(yù)審：對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審的程序是： 1發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蚪?jīng)營資質(zhì)預(yù)審邀請書 2獲取資格預(yù)審文件 3資格預(yù)審2022/7/12示例3-1中國人民大學(xué)明德樓物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)資格預(yù)審文件（點(diǎn)擊查看） 7投標(biāo)方購置招標(biāo)文件 8召開標(biāo)前會議 9投標(biāo)方制作投標(biāo)文件并送達(dá) 10開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo) 1開標(biāo)：由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況 當(dāng)眾拆封 宣讀投標(biāo)人的名稱、投標(biāo)、價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容開標(biāo)過程同步記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。 2評標(biāo)：由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。2022/7/12 3定標(biāo)：評標(biāo)委

5、員會按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)文件進(jìn)行評審比較，作出評審結(jié)果，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。 11簽訂物業(yè)效勞合同3.1.3 招標(biāo)文件的編制 1招標(biāo)文件要點(diǎn) 一份招標(biāo)文件，應(yīng)當(dāng)包括以下要點(diǎn)： 1投標(biāo)人須知：評標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；編制投標(biāo)文件的要求；投標(biāo)方式；投標(biāo)截止時間；開標(biāo)地點(diǎn)和投標(biāo)有效期。2022/7/12 2合同主要條款及格式。 3要求投標(biāo)人提供的資格和資信證明、投標(biāo)函及附件、履約擔(dān)保證、授權(quán)委托書的格式和說明。 4投標(biāo)價格要求及計算方法。 5技術(shù)條款。 6圖紙或者其他應(yīng)當(dāng)提供的資料。 7其他應(yīng)當(dāng)說明的問題。 2招標(biāo)文件內(nèi)容： 1招標(biāo)人及招標(biāo)工程簡介； 2物業(yè)管理效勞內(nèi)容和要求；2022/

6、7/12 3對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求； 4評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法； 5評標(biāo)活動方案； 6物業(yè)效勞合同的簽訂說明； 7其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 示例3-2 招標(biāo)文件格式（點(diǎn)擊查看） 3招標(biāo)文件的 一般情況下，招標(biāo)文件的編制格式如下： 2022/7/123.2 物業(yè)投標(biāo) 物業(yè)投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)招標(biāo)文件中確定的物業(yè)管理效勞要求與標(biāo)準(zhǔn)，組織編制投標(biāo)文件，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請書和投標(biāo)書，參與公平競爭，獲取業(yè)務(wù)的過程。 物業(yè)投標(biāo)過程 1確定投標(biāo)意向并成立工作機(jī)構(gòu) 1取得?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?、?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書?。 2做好資金籌措準(zhǔn)備。2022/7/12 3收集有關(guān)招標(biāo)資料。 4進(jìn)

7、行可行性分析。 5申請資格預(yù)審。 2獲取招標(biāo)文件 3考察物業(yè)工程現(xiàn)場 4制定管理效勞方法與工作量 5制定資金方案 6標(biāo)價測算 7辦理投標(biāo)保函：以確保在投標(biāo)人中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)人可通過為投標(biāo)人出具保函的銀行，用保證金額作為投標(biāo)人對招標(biāo)人經(jīng)濟(jì)損失的賠償。2022/7/12 8編制投標(biāo)書 9封送標(biāo)書、保函 投標(biāo)書的封送過程中，應(yīng)注意以下幾個問題： 1投標(biāo)文件中的每一個空白均需填寫； 2投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一、裝幀美觀大方； 3計算數(shù)字要準(zhǔn)確無誤； 4不得改變標(biāo)書格式，不得涂改； 5封送標(biāo)書遵照一般慣例，準(zhǔn)確正本一本，副本兩本，分別包裝封印。 10現(xiàn)場辯論 11定標(biāo)2022/7/123

8、.2.2 投標(biāo)文件的編制 所謂投標(biāo)文件，實際工作中常簡稱為投標(biāo)書、標(biāo)書，它是指招標(biāo)文件中規(guī)定的投標(biāo)人必須提交的全部文件，是招標(biāo)人評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)。 1國家建設(shè)部等單位聯(lián)合制定了?評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定?規(guī)定以下行為可認(rèn)定投標(biāo)人的投標(biāo)為廢標(biāo)： 1虛假投標(biāo) 2低于本錢價競標(biāo) 3投標(biāo)人資格不符 4標(biāo)書不符要求 2022/7/12 2編寫投標(biāo)文件要求包括以下幾個方面： 1投標(biāo)企業(yè)情況 2對標(biāo)的物業(yè)的分析 3下面我們逐項介紹投標(biāo)文件的編寫 投標(biāo)文件的組成包括：投標(biāo)致函、附件、管理方案三個局部。 1投標(biāo)致函：投標(biāo)致函實際上就是投標(biāo)人的正式報價信，其主要內(nèi)容有： 說明投標(biāo)人完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承

9、擔(dān)物業(yè)管理效勞任務(wù)，并寫明自己的總報價金額；2022/7/12 說明投標(biāo)人接受該物業(yè)整個合同委托管理期限； 說明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)人愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金； 說明本投標(biāo)書連同招標(biāo)人的書面接受通知均具有法律約束力； 說明對招標(biāo)人接受其他投標(biāo)的理解。 示例3-3 投標(biāo)致函示例 （點(diǎn)擊查看）2022/7/12 2附件： 附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定。這些文件主要包括： 公司簡介； 公司法定代表人證明； 公司對合同意向的承諾； 物業(yè)管理工程組的配備； 物業(yè)管理組織實施規(guī)劃等。 示例3-4 附件示例 （點(diǎn)擊查看）2022/7/12 3管理方案： 物業(yè)管理方案是為了提供物業(yè)管理工

10、作而制定的方案，它是物業(yè)投標(biāo)書的重要組成局部，是投標(biāo)報價的主要依據(jù)，也是物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)后，進(jìn)行物業(yè)管理運(yùn)作的根本“綱領(lǐng)。 物業(yè)管理方案最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞形式和費(fèi)用。 物業(yè)管理方案編制的方法是： 方案編制前的準(zhǔn)備： 第一，組織方案編制人員 第二，搜集各種招標(biāo)方資料 2022/7/12 第三，市場調(diào)查 第四，了解掌握政策規(guī)定 第五，工程評估 分析投標(biāo)物業(yè)管理要點(diǎn) 第一，住宅小區(qū)： 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是：環(huán)境管理；衛(wèi)生綠化管理；治安管理；市政設(shè)施管理。 第二，高層住宅： 這類物業(yè)管理的重點(diǎn)放在：機(jī)電設(shè)備管理；保衛(wèi)治安管理；衛(wèi)生清潔管理；保養(yǎng)維護(hù)。2022/7/1

11、2 第三，寫字樓 其物業(yè)管理重點(diǎn)應(yīng)放在：平安保衛(wèi)工作；電梯、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護(hù)；清潔衛(wèi)生效勞。 第四，商業(yè)大廈管理 其管理重點(diǎn)在于：平安保衛(wèi)工作；消防工作；清潔衛(wèi)生工作；空調(diào)或供熱設(shè)備管理 示例3-5 物業(yè)管理要點(diǎn)示例 （點(diǎn)擊查看）2022/7/12 介紹本公司將提供的管理效勞內(nèi)容及功能、費(fèi)用 第一，開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理效勞內(nèi)容： A對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖紙?zhí)峁I(yè)意見 B對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見 C對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督 D提供本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。 第二，物業(yè)竣工驗收前的管理效勞內(nèi)容： A制訂員工培訓(xùn)方案 B制訂租約條款，管理制度和租用戶手冊 C列出財務(wù)預(yù)算方

12、案。2022/7/12 第三，用戶入住及裝修期間的管理效勞內(nèi)容： A住戶入住辦理移交手續(xù)的管理效勞 B住戶入住、裝修工程及物料定送的管理效勞 C遷入與平安管理效勞 第四，管理運(yùn)作效勞內(nèi)容： A物業(yè)管理人力安排。 B保安效勞 C清潔效勞 D維修保養(yǎng)效勞 E財務(wù)管理效勞2022/7/12 F綠化園藝管理效勞 G租賃管理效勞 H與租用戶聯(lián)系及管理報告 I其他管理效勞內(nèi)容。 第五，說明將提供的效勞形式、費(fèi)用和期限 示例3-6 以某公寓管理運(yùn)作服務(wù)為例，介紹服務(wù)內(nèi)容、形式、費(fèi)用部分的編制。 （點(diǎn)擊查看）2022/7/123.3 物業(yè)管理委托合同3.3.1 物業(yè)管理委托合同 物業(yè)管理委托合同，是指物業(yè)管理

13、市場上，物業(yè)管理效勞的各有關(guān)當(dāng)事人，為實現(xiàn)物業(yè)管理效勞的目標(biāo)，而簽訂的相互之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依據(jù)委任人和委托階段的不同可以把委托合同分成以下兩類： 1前期物業(yè)管理效勞合同 2物業(yè)管理效勞合同2022/7/123.3.2 物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容 一般包括：總那么、委托管理事項、委托管理期限、雙方權(quán)力義務(wù)、物業(yè)管理效勞質(zhì)量、物業(yè)管理效勞費(fèi)、違約責(zé)任、附那么八個局部。 示例3-7 物業(yè)管理委托合同示范文本 （點(diǎn)擊查看）2022/7/123.3.3 物業(yè)管理效勞合同的簽訂與履行 1物業(yè)管理效勞合同的簽訂 1業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)談判； 2簽訂諒解備忘錄； 3發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書； 4擬

14、定并簽訂合同協(xié)議書。 2物業(yè)管理效勞合同的履行 合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人正確、適當(dāng)、全面地完成合同中規(guī)定的各項義務(wù)的行為。 2022/7/123.3.4 物業(yè)管理效勞合同的變更與解除 1物業(yè)管理效勞合同的變更 它是經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后，在原有合同的根底上，對原有合同的局部修改和補(bǔ)充。 2合同的解除 由于發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使得當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，合同的法律效力終止的行為稱為合同的解除。2022/7/12本章小結(jié) 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)獲取業(yè)務(wù)都要走公平競爭之路，因此，本章圍繞物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)獲取，講述了物業(yè)招投標(biāo)的程序和方法，重點(diǎn)講述了編制招投標(biāo)文件的方法，并說明了物業(yè)效勞合同的簽訂和履行的有關(guān)問題。通過本章的學(xué)習(xí)，不僅要求從理論上掌握上述知識，更要求從實務(wù)操作上掌握上述工作。 2022/7/12資料鏈接 為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)務(wù)獲取中的行為，請各位老師和同學(xué)在學(xué)習(xí)本章的同時，閱讀以下資料： 1?中華人民共和國招投標(biāo)法?2000年1月 2建設(shè)部?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?2003年130 3建設(shè)部?前期物業(yè)效勞合同示范文本?(2004年155) 4各省、直轄市招投標(biāo)管理方法。2022/7/12復(fù)習(xí)思考題