9A定位及營(yíng)銷策略報(bào)告ppt課件

1、2021年6月沿海馨庭商業(yè)定位與營(yíng)銷戰(zhàn)略報(bào)告22本報(bào)告主要內(nèi)容1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略3禪城商業(yè)規(guī)劃情況市場(chǎng)小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略商圈定位商圈名稱區(qū)位功能定位發(fā)展模式業(yè)態(tài)定位中心城商圈祖廟-東華里“嶺南天地”商圈位于禪城老城區(qū)，東起市東路，西至汾江中路，南起衛(wèi)國(guó)路，北延汾江河。結(jié)合佛山市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，將此區(qū)域定位為大佛山的市級(jí)城市商業(yè)中心。融合嶺南民俗文化、禪城時(shí)代特色和現(xiàn)代商業(yè)文明，輻射珠三角，影響華南地區(qū)的集文化、旅游、居住、商業(yè)為一體的綜合街區(qū)，成為佛山的

2、城市中心和城市標(biāo)志。“特色行業(yè)街區(qū)+文化旅游+休閑娛樂(lè)特色網(wǎng)點(diǎn)”的商業(yè)發(fā)展模式。以購(gòu)物中心、百貨店、大型專業(yè)店、大型綜合超市為主力業(yè)態(tài)，以旅游商業(yè)街、步行街為特色，形成大店與小店、精品購(gòu)物與傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的有機(jī)結(jié)合副中心商圈季華-嶺南大道商業(yè)帶沿季華路兩側(cè)發(fā)展向東西兩側(cè)延伸，北至同濟(jì)路，南至東平河，東至桂瀾路，西至南莊。商業(yè)功能分段發(fā)展，西段以陶瓷展示、商務(wù)辦公為主，中段以購(gòu)物為主，東段以購(gòu)物、中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)為主，打造現(xiàn)代商務(wù)、金融、會(huì)展和總部資源高度集聚、傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代信息完美結(jié)合、體現(xiàn)廣佛都市圈第二核心較大區(qū)域影響力的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)。“商務(wù)中心+商業(yè)街+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”的商業(yè)發(fā)展模式。以

3、社區(qū)型購(gòu)物中心、百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)店、家居建材店為主力業(yè)態(tài)，配套發(fā)展星級(jí)賓館、中高檔餐飲等商務(wù)設(shè)施。除規(guī)劃的商業(yè)街外禁止發(fā)展沿街中小商鋪。中心組團(tuán)商務(wù)區(qū)東至南海大道，北界同濟(jì)路，西至石灣，南到東平河；以魁奇路、嶺南大道、東平水道北岸為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。佛山市商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂(lè)和信息服務(wù)中心，國(guó)內(nèi)著名的陶瓷、不銹鋼及童裝觀光都市產(chǎn)業(yè)區(qū)，禪城區(qū)南部新興的具有商業(yè)、旅游、休閑等綜合消費(fèi)功能的特色商業(yè)區(qū)，建設(shè)高水平的物流、五星級(jí)酒店、金融商務(wù)區(qū)，主要服務(wù)于新城區(qū)居民、商務(wù)辦公人員和往來(lái)人群“綜合性商業(yè)中心+特色街區(qū)+休閑網(wǎng)點(diǎn)”的商業(yè)發(fā)展模式。依托廣佛地鐵魁奇總站的軌道交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展交

4、通樞紐型商業(yè)，規(guī)劃新建一處集商住、星級(jí)酒店、大型商場(chǎng)于一體的綜合性商業(yè)中心；結(jié)合東平水道商旅休閑風(fēng)情帶的建設(shè)，在東平水道北岸規(guī)劃發(fā)展酒吧、特色餐飲等休閑娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)，加強(qiáng)休閑設(shè)施和景觀設(shè)施建設(shè)。禪城商業(yè)開(kāi)展規(guī)劃禪城商圈規(guī)劃祖廟嶺南天地圈現(xiàn)有商場(chǎng)：興華商場(chǎng)2.5萬(wàn)百花廣場(chǎng)2.5萬(wàn)百花總匯1萬(wàn)百花新翼0.8萬(wàn)東方廣場(chǎng)23萬(wàn) 嶺南天地21萬(wàn)普君新城6.6萬(wàn)未來(lái)新增：鉑頓商業(yè)中心2萬(wàn) 季華路商圈現(xiàn)有商場(chǎng)：順聯(lián)國(guó)際4.6萬(wàn)東建世紀(jì)廣場(chǎng)2.5萬(wàn)嘉信茂廣場(chǎng)9.9萬(wàn)英皇時(shí)髦城1.6萬(wàn)九鼎國(guó)際城4萬(wàn)恒福國(guó)際中心3萬(wàn) 星星華園2.5萬(wàn) 鴻業(yè)城市花園3萬(wàn) 未來(lái)新增：綠地中心1.5萬(wàn)南海大道商圈現(xiàn)有商場(chǎng)：南海廣場(chǎng)6.8萬(wàn)

5、桂城嘉信茂6.5萬(wàn)佑一城1萬(wàn)匯潮天地0.8萬(wàn)未來(lái)新增：南海廣場(chǎng)二期7萬(wàn)鴻大廣場(chǎng)9萬(wàn) 創(chuàng)鴻地塊4萬(wàn) 桂城商圈現(xiàn)有商場(chǎng)：保利水城16萬(wàn)百花時(shí)代廣場(chǎng)2萬(wàn)城市廣場(chǎng)7.5萬(wàn)佳盛國(guó)際廣場(chǎng)3萬(wàn)家天下廣場(chǎng)2萬(wàn)未來(lái)新增：富豐新城10萬(wàn)金融城6.6萬(wàn) 南海新天地9萬(wàn) 佛山新城商圈未來(lái)新增：新鴻基地塊商服建面63.5萬(wàn)新福港地塊綜合建面35萬(wàn) 碧桂圓地塊商服建面28.7萬(wàn) 保利東灣8萬(wàn) 東平廣場(chǎng)6萬(wàn) 世博商業(yè)中心10萬(wàn) 禪桂中心商圈分布圖禪城商圈規(guī)劃季華路嶺南大道升聯(lián)百貨東建世紀(jì)季華貨倉(cāng)沃爾瑪聯(lián)華百貨山水居商業(yè)街賀泰百貨玫瑰園會(huì)所玫瑰園商業(yè)街東江龍飲食文娛城華遠(yuǎn)東商業(yè)街麗日玫瑰商業(yè)街電視塔亞洲藝術(shù)公園金碧花園商業(yè)街

6、佛山第一人民醫(yī)院順聯(lián)國(guó)際東建世紀(jì)沃爾瑪玫瑰園會(huì)所玫瑰園商業(yè)街山水居商業(yè)街華遠(yuǎn)東路商業(yè)街東江龍飲食文娛城金碧花園商業(yè)街升聯(lián)百貨聯(lián)華百貨民潤(rùn)百貨聯(lián)華百貨希爾頓、華潤(rùn)萬(wàn)家順聯(lián)國(guó)際禪城區(qū)政府希爾頓、華潤(rùn)萬(wàn)家社區(qū)式商業(yè)分布情況禪城社區(qū)商業(yè)情況周邊二手商業(yè)租金對(duì)比調(diào)研玫瑰園社會(huì)單層一線臨街商鋪層高6米租金：80元/ 月嶺南大道市一醫(yī)院附近單層一線臨街商鋪層高6米租金：120-200元/ 月金地九龍璧街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：100元/ 月湖景路段街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：80-100元/ 月海景藍(lán)灣街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：60元-80元/ 月本工程競(jìng)品市場(chǎng)情況東江龍餐飲文娛城三層集中商業(yè)租金

7、：60-80元/ 月8禪城商業(yè)規(guī)劃情況市場(chǎng)小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略 嶺南大道南片區(qū)無(wú)成熟商圈，主要以酒店、超市希爾頓、華潤(rùn)+社區(qū)街鋪構(gòu)成商業(yè)集中區(qū)。從工程周邊區(qū)域目前的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，生活類及餐飲的消費(fèi)雖占有一定市場(chǎng)份額，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足目前佛山新城北岸住宅區(qū)區(qū)域居民的需求，特別是在公共效力、文娛消費(fèi)的需求上。以致需求他們頻繁往返于禪城城南與桂城之間，由此可以從很大程度上反映佛山新城北岸住宅區(qū)居民乃至周邊區(qū)域居民對(duì)商業(yè)已具很大的依賴性。而從佛山新城北岸住宅區(qū)目前商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次來(lái)講，大都為社區(qū)便利店、日用雜貨、建材和五

8、金類小店，其低檔次根本無(wú)法滿足新興的佛山新城北岸住宅區(qū)消費(fèi)群體。 而隨著佛山新城北岸住宅區(qū)各大工程的開(kāi)發(fā)建立，導(dǎo)入了大批常住人口。相對(duì)檔次較高并與休閑主題相一致的服飾、餐飲、文娛等業(yè)態(tài)在該區(qū)域內(nèi)處于真空形狀。目前佛山新城北岸住宅區(qū)在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)主要還是集中在新明二路及慧港國(guó)際。根本上以20100小面積商鋪為主。業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)比較單一，尚未構(gòu)成一個(gè)集中完善的商業(yè)氣氛。 嶺南大道南商圈以佛山公園、嶺南大道為起點(diǎn)，以星級(jí)酒店、寫字樓為牽引，效力區(qū)域居民為主，輻射整個(gè)東平片區(qū)，成為禪城新的高端商圈配套。周邊商業(yè)環(huán)境小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)10產(chǎn)品條件分析商業(yè)價(jià)值分區(qū)根底賣點(diǎn)提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城

9、商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略工程占地面積： 5.5萬(wàn) 工程總建面積： 23.4萬(wàn) 工程容積率：4.2工程綠化率：40%建筑密度：25% 可售住宅建筑面積：124438.69可售商業(yè)建筑面積：95 地下室建筑面積：71044.09住宅總戶數(shù)：1290戶不含安頓房保證房建筑面積：96689.06 停車位：1100商業(yè)分布14 59411 1 2910工程商鋪全為臨街商鋪，面積涵蓋40-210，共194套，面積合計(jì)共95。工程商鋪概略：314號(hào)根底賣點(diǎn)提煉2層商業(yè)2層商業(yè) 工程處于東平北岸商圈非主干道商業(yè)，主要受嶺南大道一線商圈的人流輻射分流而獲得更高的商業(yè)價(jià)值

10、。由此我們初步將本案能夠輻射的區(qū)域做以下劃分：中心輻射圈：以本案為中心，東到新三中，西至碧桂園城市花園，南臨東平路，北至慧港國(guó)際，吸引50以上的常住消費(fèi)人口二級(jí)輻射圈：經(jīng)過(guò)優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作，商圈范圍將逐漸延伸至瀾石、深村、灣華一帶，以滿足該區(qū)域內(nèi)特定消費(fèi)人群的市場(chǎng)需求。商業(yè)輻射范圍：根底賣點(diǎn)提煉稀有5.7米首層挑高 沿海名店坊按照黃金比例進(jìn)展合理的空間分割，5.7米首層挑高創(chuàng)新設(shè)計(jì)，全城臻稀難求。區(qū)域罕有風(fēng)情街區(qū) 沿海名店坊采用Art Deco建筑風(fēng)格立面，亮堂且對(duì)比劇烈的顏色表現(xiàn)，結(jié)合了機(jī)械美學(xué)與幾何裝飾流線型構(gòu)圖，國(guó)際化時(shí)髦形體，參差有致，力量感十足。地鐵環(huán)伺的財(cái)富引擎 地鐵1、2、3、4、

11、6號(hào)線環(huán)伺，五縱四橫交通路網(wǎng)全面規(guī)劃，勢(shì)必成為佛山樓市最熱版塊，奠定大佛山城市新格局。百萬(wàn)高端住區(qū)固定人流 佛山新城交融中心城區(qū)高端金融商貿(mào)、文體休閑、信息效力等豐盛配套，環(huán)境優(yōu)越，高端住宅、大社區(qū)密布，沿海名店坊據(jù)守百萬(wàn)方人氣住區(qū)中心，坐享逾10萬(wàn)超大體量固定消費(fèi)群。希爾頓/華潤(rùn)萬(wàn)家旁 沿海名店坊與希爾頓酒店為鄰，與華潤(rùn)萬(wàn)家相伴，憑仗其獨(dú)一無(wú)二的地段優(yōu)勢(shì)和旗艦級(jí)商業(yè)規(guī)劃，締造無(wú)限升值潛能，共贏財(cái)富狂潮。雙主干道上的商業(yè)圈 佛山兩大交通動(dòng)脈魁奇路和瀾石路交匯處，嶺南大道、港口路接通南北，扼守商路要塞。工程以中心姿態(tài)雄聚四方財(cái)富，自成CBD最具投資潛力的生財(cái)商圈，價(jià)值無(wú)可比較。佛山CBD中心商圈

12、 沿海名店坊位于佛山市禪城區(qū)港口大道，未來(lái)城市中心東平新城CBD中心區(qū)域，隨著大佛山的城市開(kāi)展日趨成熟，正在成為佛山最具開(kāi)展?jié)摿?、最富有活力的中心商圈。根底賣點(diǎn)提煉14產(chǎn)品條件分析商業(yè)價(jià)值分區(qū)根底賣點(diǎn)提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略14 59411 1 2商業(yè)分布910產(chǎn)品條件分析：規(guī)劃設(shè)計(jì)在滿足區(qū)域根本商業(yè)配套 安排一定比例的住宅底商的根底上，充分思索到了未來(lái)區(qū)域商業(yè)的開(kāi)展，添加了二層商業(yè)設(shè)備，具有一定的前瞻性，以此經(jīng)過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)配，滿足消費(fèi)客源對(duì)更高層次購(gòu)物休閑的需求。產(chǎn)品形狀以底商 + 2層商業(yè)構(gòu)成，約12

13、000平米的規(guī)模所產(chǎn)生的商業(yè)權(quán)利必將影響本區(qū)域及周邊住宅用戶。3碧桂園城市花園瀾石二路黎明路港口路嶺南大道14號(hào)產(chǎn)品條件分析希爾頓華潤(rùn)萬(wàn)家?guī)X南大道華 新 路 瀾 石 二 路 慧港國(guó)際商住小區(qū)海景藍(lán)灣北區(qū)華福工程寫字樓港口 路新 明 一 路海景藍(lán)灣南區(qū)星海岸城市花園規(guī)劃 路黎 明 路魁 奇 路龍光工程江 媚 二 路北鄰其他小區(qū)西鄰碧桂園工程無(wú)圍墻隔開(kāi)西南角與寫字樓隔路相望瀾石路規(guī)劃為雙向六車道快速路商業(yè)內(nèi)街全景商業(yè)內(nèi)街-13、14座騎樓部分東南角與華福工程商業(yè)連片工程四至嶺南大道：雙向八車道；1235城市主干道魁奇路：雙向六車道；港口路：雙向四車道；城市次干道4東平路：雙向四車道；瀾石二路：雙向

14、四車道；支路6新明一路：雙向四車道；1543本案62工程分析交通情況。交通比較便利，外來(lái)客流可達(dá)性良好，商業(yè)價(jià)值較高。18產(chǎn)品條件分析商業(yè)價(jià)值分區(qū)根底賣點(diǎn)提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5一級(jí)商鋪二級(jí)商鋪三級(jí)商鋪四級(jí)商鋪商業(yè)價(jià)值分區(qū)14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)華潤(rùn)萬(wàn)家價(jià)值分區(qū)論述一級(jí)商鋪5、6、4座毗鄰華潤(rùn)萬(wàn)家入口，人流會(huì)聚保證臨瀾石二路，交通便利帶動(dòng)商流；小區(qū)主出入口必經(jīng)位置，千戶業(yè)主保證； LED大屏設(shè)立于此，構(gòu)成良好昭示性。超市購(gòu)物主出入口根本會(huì)在

15、LED大屏下，帶來(lái)大量固定消費(fèi)人流。14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5二級(jí)商鋪9、10、11座受華潤(rùn)萬(wàn)家消費(fèi)人流動(dòng)線輻射影響，人流保證臨瀾石二路與港口路兩大干道，交通便利帶動(dòng)商流；臨近小區(qū)主出入口，千戶業(yè)主保證；東南角與華福工程商業(yè)部分連片；價(jià)值分區(qū)論述價(jià)值分區(qū)論述14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5三級(jí)商鋪13、14座臨近港口路，通達(dá)情況良好；集中商業(yè)步行街規(guī)劃；臨近小區(qū)副出入口，工程本身住戶、保證房住戶帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)人流；正對(duì)政府牽頭建立集中市場(chǎng)，人流更旺。規(guī)劃集中市場(chǎng)價(jià)值分區(qū)論述14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5四級(jí)商鋪1、2、3座、14號(hào)保證房臨

16、近希爾頓酒店；集中商業(yè)步行街規(guī)劃；通達(dá)性上劣于其它商鋪，消費(fèi)人流較不穩(wěn)定。非一線臨街干道，昭示性較弱。在整體商業(yè)位置分布上，屬于“胡同位，不易被認(rèn)知。24產(chǎn)品條件分析商業(yè)價(jià)值分區(qū)根底賣點(diǎn)提煉產(chǎn)品小結(jié)目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略1.處于佛山新城中心位置2.主力面積適中，投資門檻不高3.首層5.7m層高1.東平北高端住宅區(qū)保駕護(hù)航；2.包容1300戶業(yè)主固定消費(fèi)群3.通貨膨脹，商鋪保值4.五星級(jí)酒店、品牌超市帶動(dòng)1.門面寬與進(jìn)深長(zhǎng)比例不協(xié)調(diào)；2.二層商鋪交通受限3.部分商鋪受剪力墻影響較大4.高層交樓時(shí)間到2021年9月5.現(xiàn)場(chǎng)

17、展現(xiàn)未到位1.周邊根本沒(méi)有商鋪氣氛，人氣冷清；2.住宅2021年底才交樓，需3-5年培育期2.市場(chǎng)上投資產(chǎn)品眾多，分流客戶留意力3.周邊商鋪?zhàn)饨鸬?.附近在售商鋪競(jìng)爭(zhēng)干擾5.客戶資源累積未深S優(yōu)勢(shì)W優(yōu)勢(shì)O時(shí)機(jī)T要挾產(chǎn)品小結(jié)SWOT分析1、工程所屬區(qū)位為新興高端住宅區(qū)，居住氣氛逐漸濃重。2、工程周邊道路人流、車流量較少，少量街鋪，商業(yè)氣氛薄弱；工程的商業(yè)定位需立足于區(qū)域內(nèi)的商圈價(jià)值；工程臨街街鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃受道路條件限制；工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃決議工程整體的商業(yè)定位。啟示工程分析小結(jié)27產(chǎn)品定位籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)

18、略本案位于佛山新城嶺南大道南板塊，位于高端住宅區(qū)，從當(dāng)前的住宅價(jià)錢來(lái)看，區(qū)域內(nèi)的居住客層次較高，消費(fèi)才干相對(duì)較好，消費(fèi)觀念亦較強(qiáng)，新興商業(yè)的導(dǎo)入能夠會(huì)對(duì)其消費(fèi)行為產(chǎn)生新的影響。伴隨的大量的住宅工程開(kāi)發(fā)進(jìn)程及入住，未來(lái)幾年工程周邊將吸納眾多外區(qū)人口，而周邊的消費(fèi)力和對(duì)商業(yè)設(shè)備的需求也將隨之提升到一個(gè)新的高度。定位考量消費(fèi)人群本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氣氛相對(duì)薄弱。目前周邊的商業(yè)物業(yè)類型根本為沿街商鋪，以及部分住宅配套底商；生活類賣場(chǎng)和大型專業(yè)店集中分布在離本案約0.5公里左右未開(kāi)業(yè)的華潤(rùn)萬(wàn)家；各類小超市、便利店和散鋪那么零散分布在周邊各條街道上。而休閑類商業(yè)在區(qū)域內(nèi)根本處于空白形狀；本案區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)

19、備比較落后，新興住宅工程的開(kāi)發(fā)及入住將帶動(dòng)部分配套商業(yè)的開(kāi)展本案間隔城南商圈不遠(yuǎn)，該商圈內(nèi)的印象城、順聯(lián)國(guó)際等規(guī)模體量較大且相對(duì)成熟，本區(qū)域因商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)類型的缺失，遭到以上商圈的輻射影響，致使區(qū)域內(nèi)大量中高檔類消費(fèi)客流失。市場(chǎng)條件1：工程周邊社區(qū)商業(yè)主要運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)以超市百貨、快餐、日雜、藥店、廚衛(wèi)等業(yè)態(tài)為主，本工程的商業(yè)定位需求與其構(gòu)成商圈互補(bǔ)。條件2：工程本身規(guī)模及周邊條件的限制，使得工程的商業(yè)定位需求借助周邊商圈的集群效應(yīng)。本工程整體籠統(tǒng)定位較為高端，商業(yè)的業(yè)態(tài)定位需求符合工程的高端籠統(tǒng)。條件3：工程商業(yè)定位的條件限制市場(chǎng)類型商業(yè)類型主要區(qū)位特征業(yè)態(tài)特征輻射區(qū)域是否匹配本項(xiàng)目區(qū)域型市級(jí)大

20、型購(gòu)物中心地區(qū)性交通樞紐；接近商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的中心百貨、耐用消費(fèi)品、奢侈品、大件商品、高檔餐飲及其他休閑配套服務(wù)市區(qū)消費(fèi)不匹配地區(qū)性購(gòu)物中心兩條以上地區(qū)性道路的交匯處；同區(qū)其他鎮(zhèn)區(qū)的中心.百貨、超市、零售商鋪、餐飲、娛樂(lè)及其他休閑配套服務(wù)市級(jí)區(qū)內(nèi)消費(fèi)不匹配專業(yè)型專業(yè)市場(chǎng)地區(qū)性道路的交匯處精品、家居、建材、汽車（或用品）、電子及其他專業(yè)商品定向消費(fèi)不匹配社區(qū)型社區(qū)購(gòu)物中心或商業(yè)區(qū)主要地區(qū)性道路上，通常在主要的交叉口上；能方便的到達(dá)兩個(gè)以上住宅區(qū)；提供娛樂(lè)休閑、個(gè)人商務(wù)和金融服務(wù)，接近外圍就業(yè)區(qū)中心小型百貨、零售商鋪、餐飲、娛樂(lè)及其他休閑配套服務(wù)社區(qū)、周邊鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)、周邊就業(yè)區(qū)人口消費(fèi)較匹配鄰里型小

21、區(qū)購(gòu)物中心或商業(yè)區(qū)在主要道路上，接近路口；至少接近一個(gè)住宅區(qū)小型超市、快餐、雜貨等生活配套服務(wù)、藥店、干洗、維修等個(gè)人服務(wù)、餐飲、休閑配套服務(wù)小區(qū)居住人口消費(fèi)匹配定向型大型工業(yè)、科技園區(qū)定向配套商業(yè)處于一個(gè)超大型或幾個(gè)大型工業(yè)或科技園區(qū)的中心區(qū)域；在直達(dá)主干道旁大型娛樂(lè)、餐飲、休閑、會(huì)議服務(wù)工業(yè)原材料、物流、辦公服務(wù)等工業(yè)區(qū)企業(yè)及相關(guān)聯(lián)系企業(yè)、就業(yè)人口服務(wù)不匹配產(chǎn)品定位參考規(guī)范 本工程商業(yè)物業(yè)形狀宜采用： 社區(qū)鄰里商業(yè)結(jié)論綜合以上要素，本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)定位：商業(yè)業(yè)態(tài)定位原那么：1.兼顧工程特性及籠統(tǒng)：選擇可以匹配工程商業(yè)定位的業(yè)態(tài)；2.兼顧銷售所需的投資收益： 選擇可以承當(dāng)高租金的業(yè)態(tài)。產(chǎn)品定

22、位名稱位置環(huán)境規(guī)模特色經(jīng)營(yíng)狀況玫瑰園會(huì)所嶺南大道建筑面積約多平方米超市、為主一般東江龍東平新城建筑面積約2萬(wàn)平方米以中檔餐飲業(yè)為主，集，酒吧洗腳城于一體。良好綠景一路商業(yè)街綠景一路約1.5km沿街商業(yè)沿街商業(yè)，以中檔餐飲、購(gòu)書(shū)中心、美容美發(fā)等社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，租金90100元/平方米較好玫瑰園商業(yè)嶺南大道玫瑰園小區(qū)內(nèi)部沿街商業(yè)，以美容美發(fā)性社區(qū)服務(wù)為主，租金100元/平方米，售價(jià)35000元/平方米良好麗日玫瑰園商業(yè)惠景路約25000平方米小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，以飲食和美容美發(fā)為主，租金80元/平方米，09年售價(jià)28000-31000元/平方米良好周邊社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀麗日玫瑰商業(yè)街項(xiàng)目位置惠景城南側(cè)

23、總建筑面積2.5萬(wàn)總占地面積2萬(wàn)停車位100多個(gè)尺度進(jìn)深：16-18米；樓層3-4層，帶騎樓規(guī)劃涵蓋休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體的歐式街區(qū)。銷售情況2009年7月推出20套沿魁奇路六千館旁商鋪，全部售罄，均價(jià)2.8萬(wàn)元/平米3.1萬(wàn)元/平米產(chǎn)品定位社區(qū)鄰里商業(yè)案例運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)：中檔中、西餐廳為主、杯子紅、毛家飯店、六千館、金舫酒家、曼谷等，休閑文娛為輔；業(yè)態(tài)組合：60%餐飲：40%休閑、文娛運(yùn)營(yíng)規(guī)模：餐飲類約100多個(gè)餐費(fèi)類商家，全街226間鋪；停車場(chǎng)：利用廣場(chǎng)通道停車，約有100多個(gè)車位，嚴(yán)重缺乏運(yùn)營(yíng)情況：出租率80%，租金程度在60-120元/ ；餐飲類大商家運(yùn)營(yíng)情況根本良好。綜合評(píng)價(jià)：以中檔

24、特征餐飲效力周邊大社區(qū)中高端消費(fèi)人群，商業(yè)街租售情況理想，餐飲、休閑文娛類商家運(yùn)營(yíng)良好。34產(chǎn)品定位籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位啟動(dòng)區(qū)定價(jià)及銷售戰(zhàn)略工程商業(yè)定位片區(qū)價(jià)值延伸地，片區(qū)配套的補(bǔ)缺者本工程嶺南大道南 片區(qū)商圈商業(yè)功能定位滿足社區(qū)居民以及片區(qū)居民的生活需求的配套型商業(yè)差別化業(yè)態(tài)布置本工程籠統(tǒng)定位：沿海新街口 “佛山新城首個(gè)休閑情景商業(yè)街業(yè)態(tài)組合：時(shí)髦購(gòu)物商業(yè)街區(qū)+生活效力店+休閑文娛街區(qū) 新：位于佛山新城，本地客認(rèn)知相一致。 街口：商業(yè)建筑方式為商業(yè)街。工程商業(yè)定位中心價(jià)值提煉區(qū)域優(yōu)勢(shì)：佛山新城中心位置中心價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：

25、商鋪面積小，門檻低商圈優(yōu)勢(shì)：希爾頓、華潤(rùn)大型商超旁客群優(yōu)勢(shì)：高端住宅區(qū)10萬(wàn)消費(fèi)群體本工程社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)特征餐飲社區(qū)配套購(gòu)物功能時(shí)髦品牌店、書(shū)城、提供主、副食品、生活日用品麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克酒吧、咖啡吧、茶館家居效力功能裝修、中介、衛(wèi)浴綜合效力功能桌球室、美容美發(fā)、洗衣、品牌服裝及水療等家政效力功能培訓(xùn)中心、午托、請(qǐng)保姆和家教等籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本工程分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5一級(jí)商鋪樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計(jì)租金4座品牌SPA美容機(jī)構(gòu)奈瑞兒等80元/5座金融、電信銀行、移動(dòng)、電信等90元/6座綜合服務(wù)地產(chǎn)中介、711、O

26、K便利店等、八佰伴100元/*一級(jí)商鋪臨近華潤(rùn)萬(wàn)家、嶺南大道及小區(qū)出入口,業(yè)態(tài)定位需相對(duì)高端，思索華潤(rùn)萬(wàn)家?guī)?lái)的大量消費(fèi)人流，規(guī)劃聚腳、補(bǔ)缺式的業(yè)態(tài)，可實(shí)現(xiàn)較高租金程度。本工程分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計(jì)租金9座綜合服務(wù)、娛樂(lè)茶藝會(huì)館、休閑吧、仙蹤林90元/10座金融、教育培訓(xùn)銀行、午托、培訓(xùn)中心、購(gòu)書(shū)中心80元/11座高端餐飲服務(wù)母米粥；粵王潮等70元/*二級(jí)商鋪較臨近華潤(rùn)萬(wàn)家小區(qū)出入口,業(yè)態(tài)定位與一級(jí)商鋪延伸一致開(kāi)展，定位考量相對(duì)高端，思索華潤(rùn)萬(wàn)家?guī)?lái)的消費(fèi)人流，規(guī)劃效力式的業(yè)態(tài)，可實(shí)現(xiàn)較高租金程度。二級(jí)商鋪本工程

27、分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計(jì)租金13座綜合服務(wù)、購(gòu)物煙酒行、7-11便利店、海味專營(yíng)、快銷批發(fā)60元/14座*三級(jí)商鋪臨近規(guī)劃集中市場(chǎng)及港口路,業(yè)態(tài)定位需符合消費(fèi)習(xí)性及消費(fèi)目的一致性；規(guī)劃集中市場(chǎng)帶來(lái)固定人流，快銷品業(yè)態(tài)可支撐較高租金程度實(shí)現(xiàn)。三級(jí)商鋪規(guī)劃集中市場(chǎng)本工程分區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議分區(qū)業(yè)態(tài)定位14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5樓座業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)品牌預(yù)計(jì)租金14座社區(qū)配套服務(wù)類衛(wèi)浴潔具、洗衣店、大卡司、家政中介公司、Family、OK便利店、尚藝美發(fā)50元/1座2座3座綜合服務(wù)類汽車美容、五金日貨65

28、元/*四級(jí)商鋪處于整個(gè)工程昭示性相對(duì)較弱的位置，臨非主干道，業(yè)態(tài)主要以滿足住戶日常生活為主，與其它區(qū)域構(gòu)成互補(bǔ)。四級(jí)商鋪以時(shí)髦、潮流為營(yíng)銷言語(yǔ)，直接對(duì)接目的客戶精神層面，引起市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議佛山新城的繁華被點(diǎn)亮！城市的生命力植根于整個(gè)商業(yè)的營(yíng)造，繁華、熙攘、歌舞升平最新的城市街道；最聚人氣的商業(yè)街區(qū)；最有趣的時(shí)髦內(nèi)街；最有名的品牌消費(fèi)；成就沿海馨庭城市封面城市符號(hào)的迅速建立46定價(jià)及營(yíng)銷戰(zhàn)略商鋪市場(chǎng)情況分析目錄CONTENTS1234禪城商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位定價(jià)及銷售戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山五區(qū)建立網(wǎng)城市整體房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)/成交量、價(jià)走勢(shì)供應(yīng)方面：2021

29、年3月住宅限購(gòu)，半年后的商鋪供應(yīng)明顯激增。數(shù)據(jù)顯示商鋪供應(yīng)集中在南海、順德區(qū)，而禪城區(qū)間歇性供應(yīng)住宅低商。成交方面：無(wú)論住宅限購(gòu)前后，市場(chǎng)表現(xiàn)均較熱烈，圖表可以看出，限購(gòu)后的成交量更大。價(jià)錢方面：因工程區(qū)位不同而動(dòng)搖較大，主要彷徨在2000040000元/。限購(gòu)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)成交量、價(jià)走勢(shì) 從2021年10月起，禪桂商鋪成交量大幅添加，其中桂城以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、桂城萬(wàn)科廣場(chǎng)等集中商業(yè)為主要支撐；而禪城方面，近期成交主力為東海國(guó)際、星星華園國(guó)際、海景藍(lán)灣等住宅區(qū)底商街鋪，成交均價(jià)約2000030000元/區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間單鋪面積層高鋪位數(shù)銷售鋪數(shù)銷售率價(jià)格情況優(yōu)劣勢(shì)分析

30、佛山新城（北岸）碧桂園城市花園2011年75-720首層：6.0二層：3.5372156.8%27000-40000優(yōu)：商業(yè)體量較大，知名品牌劣：橋腳位置，難聚人氣，面積大海景藍(lán)灣2009年13-271615913987.4%23000-34000優(yōu)：面積小，利于提高單價(jià)劣：道路條件有待提升，人流少魁奇路依云上城2011年首層：38-393二層：71-692首層：6.0二層：3.51077267.3%10000-36000優(yōu)：面積適宜劣：位置偏。佛山新城（南岸）保利東灣2010年40-100627919068.1%30000-50000優(yōu)：佛山新城CBD，升值力好劣：目前氛圍沿未形成依云水岸2

31、010年80-150首層：6.0二層：3.522120894.1%12000-5000優(yōu)：佛山新城CBD，升值力好，品牌劣：目前氛圍沿未形成季華路萬(wàn)科廣場(chǎng)2012年30-1306393282%30000-40000優(yōu)：地段繁華劣：隧道位置尷尬，難聚人氣季華路綠地中心2013年30-700主力100首層：6.0二層：3.61002525%30000-50000優(yōu)：體量大，品牌劣：未取得預(yù)售證，打包出售面積大季華東萬(wàn)科金域藍(lán)灣2012年30-110518113474%20000-35000優(yōu)：面積適中，適宜投資劣：體量小，氛圍差區(qū)域市場(chǎng)銷售情況海景藍(lán)灣工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：總用地面積：13.6萬(wàn)總

32、建筑面積：32萬(wàn)商業(yè)建筑面積：1萬(wàn)總戶數(shù)：2000戶工程商業(yè)租售情況：商業(yè)形狀：底商街鋪主力面積：30-50售價(jià)：2400036000元/銷售率：87.4%租金情況：50-80元/出租率：30%工程所處位置更遠(yuǎn)離主干道，臨近新三中。雖然整個(gè)工程已根本入住，但由于道路條件限制，人流不旺，商鋪目前租金及出租率都較低。區(qū)域市場(chǎng)個(gè)盤分析依云上城工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：總用地面積：17.5萬(wàn)總建筑面積：36.8萬(wàn)商業(yè)建筑面積：2萬(wàn)總戶數(shù)：3000戶工程商業(yè)租售情況：商業(yè)形狀：小型商業(yè)中心及底商街鋪主力面積：50-70首層售價(jià)：2300034000元/二層售價(jià)：1000014000元/銷售率：67.3%租金

33、情況：出租率：工程位于魁奇東，禪桂交界限上，相對(duì)偏離傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)配套主要功能為滿足本身住戶需求，而目前入住率不高，因此無(wú)論人流車流都較少，商業(yè)氣氛淡薄。二層商鋪主要作商務(wù)辦公用途出賣，二層層高5.5m，可間loft式運(yùn)用。區(qū)域市場(chǎng)個(gè)盤分析依云水岸工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：總用地面積：26萬(wàn)總建筑面積：46萬(wàn)商業(yè)建筑面積：5萬(wàn)工程商業(yè)租售情況：商業(yè)形狀：商業(yè)中心街鋪主力面積：80-150首層售價(jià)：35000-50000元/二層售價(jià)：1300015000元/銷售率：94.1%租金情況：出租率：位于佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)東平河南岸。以住宅為主，包括twonhouse、小高層、高層洋房等產(chǎn)品.并配

34、套會(huì)所、商業(yè)、幼兒園、超市等生活設(shè)備。二層商鋪有獨(dú)立電梯通達(dá)，商鋪交通情況良好。區(qū)域市場(chǎng)個(gè)盤分析綠地中心工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：總用地面積：7.3萬(wàn)總建筑面積：60萬(wàn)商業(yè)建筑面積：30萬(wàn)工程商業(yè)租售情況：商業(yè)形狀：購(gòu)物中心、步行鋪面積30-700 主力面積：100-200售價(jià)：3000050000元/銷售率：25%集大型購(gòu)物中心、國(guó)際超甲級(jí)寫字樓、高檔住宅、特征商業(yè)街區(qū)為一體的超大規(guī)模的城市綜合體。臨近湖景路高端居住片區(qū)，消費(fèi)力強(qiáng)勁。相鄰還有正在開(kāi)發(fā)的星星地產(chǎn)工程，亦為大型城市綜合體。目前商鋪正在對(duì)大客戶進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，部分商鋪搭售二層，全部一致定價(jià)未進(jìn)展分層定價(jià)。區(qū)域市場(chǎng)個(gè)盤分析碧桂園城市花園工

35、程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：總用地面積：14萬(wàn)總建筑面積：74萬(wàn)商業(yè)建筑面積：25萬(wàn)，其中：公寓式酒店總建：7.9萬(wàn)酒店總建：14.3萬(wàn)總戶數(shù)：過(guò)2000戶工程商業(yè)租售情況：主力面積：100-250售價(jià)：2700035000元/銷售率：56.8%開(kāi)業(yè)情況：未開(kāi)業(yè)臨近嶺南大道東平大橋北，車流較大，工程未有大批住戶入住且商業(yè)未開(kāi)業(yè)，因此目前商業(yè)氣氛較淡薄。希爾頓酒店、華潤(rùn)萬(wàn)家估計(jì)今明年正式開(kāi)業(yè)，商業(yè)氣氛將日益濃重。區(qū)域市場(chǎng)個(gè)盤分析招商不售約4萬(wàn)3-4萬(wàn)工程分為南、中、北區(qū)，商鋪全為嶺南大道一線臨街，面積較大，以150-700為主，上下二層必需打包出賣兩層為一個(gè)預(yù)售證，其中：南區(qū)商鋪共25間，面積為75-7

36、20，折后均價(jià)34萬(wàn)/中區(qū)商鋪共12間，面積為147-627，折后均價(jià)約4萬(wàn)/北區(qū)商鋪全部用于招商華潤(rùn)萬(wàn)家旗艦店等大型商家開(kāi)賣時(shí)間：2021年11月銷售情況：目前已售21間，銷售率56.8%。 2021年至今未曾出貨。商鋪概略區(qū)域市場(chǎng)個(gè)盤分析碧桂園城市花園首層二層首層二層現(xiàn)推南區(qū)商鋪戶型平面采取首層+二層搭售方式，首層與二層同色塊的為捆綁銷售商鋪。面積段在111-716，主力面積180-650。玫瑰園社會(huì)單層一線臨街商鋪層高6米租金：80元/ 月嶺南大道市一醫(yī)院附近單層一線臨街商鋪層高6米租金：120-200元/ 月金地九龍璧街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：100元/ 月湖景路段街鋪單層臨街商鋪

37、層高6米租金：80-100元/ 月海景藍(lán)灣街鋪單層臨街商鋪層高6米租金：60元-80元/ 月本工程?hào)|江龍餐飲文娛城三層集中商業(yè)租金：60-80元/ 月禪城租金報(bào)答分析商業(yè)投資報(bào)答率現(xiàn)狀：從工程周邊沿街或社區(qū)商鋪的售價(jià)和租金情況進(jìn)展對(duì)比，區(qū)域內(nèi)投資報(bào)答約在3%-5%之間，一線臨街商鋪投資報(bào)答率比社區(qū)商鋪高1%以上。禪城沿街、社區(qū)店面年投資回報(bào)率商鋪位置單層面積層高總價(jià)年租金回報(bào)率麗日食街 1206m約350萬(wàn)約14萬(wàn)元約4%嶺南大道市一 606m約200萬(wàn)約11萬(wàn)約5.5%玫瑰園606m約150萬(wàn)約6萬(wàn)約4%湖景路806m約250萬(wàn)約9萬(wàn)約3.6%海景藍(lán)灣1006m約330萬(wàn)約8.5萬(wàn)約2.6%

38、工程所處區(qū)域東平片區(qū)分析片區(qū)商業(yè)配套供應(yīng)量不算太大，且在售工程商鋪銷售速度較慢，成交乏力；平均租金程度在60100/之間，商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，周邊目前商業(yè)氣氛薄弱無(wú)法支撐較高租金程度；片區(qū)屬于新興城區(qū)、人流量不大，周邊配套設(shè)備不夠成熟，整體消費(fèi)程度不高，且消費(fèi)力不穩(wěn)定；未來(lái)作為城市開(kāi)展的重點(diǎn)片區(qū)，前景寬廣?？蛻魧?duì)于片區(qū)開(kāi)展前景認(rèn)可，片區(qū)開(kāi)展前景將帶來(lái)大量客源，進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的開(kāi)展。結(jié)論：東平片區(qū)的商鋪普遍售價(jià)較高，但目前商業(yè)氣氛薄弱及人流量缺乏，租金程度及商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況都處在一個(gè)較低的程度。銷售情況不溫不火，相對(duì)乏力。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)58定價(jià)及營(yíng)銷戰(zhàn)略在售商鋪市場(chǎng)情況目錄CONTENTS1234禪城

39、商業(yè)市場(chǎng)背景工程商業(yè)本體認(rèn)知商業(yè)籠統(tǒng)及業(yè)態(tài)定位定價(jià)及銷售戰(zhàn)略購(gòu)買要素消費(fèi)群體大不限購(gòu)、不限貸新城開(kāi)展，價(jià)值潛力滿足投資保值需求臨近大型商超低門檻產(chǎn)品對(duì)于已被政策所限制，但又具備購(gòu)買力的客戶而言，具有一定的吸引力小面積、低總價(jià)、不限購(gòu)，產(chǎn)品綜合性價(jià)比高，容易打動(dòng)客戶希爾頓酒店、1.5萬(wàn)華潤(rùn)萬(wàn)家超市旁，遭到商圈輻射新城享佛山政府“強(qiáng)中心戰(zhàn)略利好，前景頗好工程周邊多高檔小區(qū)，客戶質(zhì)量及數(shù)量有保證通貨膨脹，商鋪保值投資意向關(guān)注要素分析升值前景客戶分析客戶分析投資意向關(guān)注要素分析資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng) 對(duì)于投資商業(yè)物業(yè)的客戶來(lái)說(shuō)，其職業(yè)背景多為私企業(yè)主或個(gè)體工商戶。 商業(yè)物業(yè)升值潛力大，可抵押銀行進(jìn)展貸款融資。利

40、用固定資產(chǎn)進(jìn)展管理運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化資金周轉(zhuǎn)渠道本案所處區(qū)域內(nèi),對(duì)本案商鋪產(chǎn)品具有明顯參考價(jià)值且具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的工程為碧桂園城市花園、海景藍(lán)灣、依云上城、保利東灣、依云水岸的產(chǎn)品與我工程類似度較高，亦作為重點(diǎn)參考對(duì)象，對(duì)上述五個(gè)工程的價(jià)錢及其相關(guān)影響要素的對(duì)比分析,得出本案的市場(chǎng)價(jià)錢。根據(jù)各工程的地理價(jià)值、周邊商業(yè)氣氛、投資門檻、適用性、規(guī)模檔次來(lái)分析，設(shè)置比準(zhǔn)工程權(quán)重。以上對(duì)比競(jìng)品實(shí)收均價(jià)選取一層商鋪價(jià)錢作為測(cè)算根據(jù)整盤商業(yè)定價(jià)戰(zhàn)略可比指標(biāo)碧桂園城市花園海景藍(lán)灣依云上城保利東灣依云水岸權(quán)重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地理位置250.127.5025-0.2200.2300.230商業(yè)氛圍2

41、00.224-0.118-0.1180.2240.224面積大小20-0.314-0.118-0.118-0.118-0.216人車流量150.218-0.212-0.310.50.2180.218鋪位形狀100.2120.2120.2120.2120.212社區(qū)規(guī)模100.1110.1110.1110.2120.212總 得 分100106.59689.5114112商鋪均價(jià)（元/）3500031000335004500043500比較價(jià)格（元/）32864 32292 37430 39474 38839 類比項(xiàng)目權(quán)重30%25%20%15%10%類比項(xiàng)目權(quán)重價(jià)9859 8073 7486

42、5921 3884 項(xiàng)目商鋪均價(jià)35223商業(yè)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)一層鋪位靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)：35223元/平米二層商鋪及組合鋪中心均價(jià)推導(dǎo)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，二層商鋪：街鋪中一層商鋪與二層商鋪普通差價(jià)比例在2:14:1之間。鑒于本工程一二層商鋪的差別性思索交通，適用率，適用性，建議差價(jià)取值比例為3:1。二層商鋪比準(zhǔn)均價(jià)為12000元/，整體實(shí)收23891元/整盤商業(yè)定價(jià)戰(zhàn)略商業(yè)整體貨量首推產(chǎn)品9座-10座，收籌近5個(gè)月，擁有良好的客戶根底；屬于二級(jí)產(chǎn)品，作為首推產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎，利用初次推貨熱銷帶動(dòng)整體銷售氣氛；二次推貨1座利用首批商鋪的熱銷，加推1座產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)收益與去化速度的平衡，為后期商鋪推售奠定客戶資源及溢

43、價(jià)根底。三次推貨13座、14座在前期商鋪熱銷后，工程整體商業(yè)價(jià)值已打入市場(chǎng)，客戶關(guān)注點(diǎn)必集中在剩余優(yōu)質(zhì)貨源上，產(chǎn)生搶到即賺到的投資意欲。此時(shí)應(yīng)市加推13-14座，繼續(xù)熱銷。四次推貨4座、5座、6座隨著下半年華潤(rùn)萬(wàn)家開(kāi)業(yè)，瀾石二路開(kāi)通，一級(jí)商鋪的昭示性及商業(yè)價(jià)值將得到最大呈現(xiàn)，市場(chǎng)關(guān)注熱度聚焦，此時(shí)推出最好的產(chǎn)品，將能實(shí)現(xiàn)商鋪整體最大的溢價(jià)利潤(rùn)支撐。五次推貨2座、3座、14號(hào)樓隨著工程交樓、展現(xiàn)全面完善、配套落成，居住價(jià)值將得到進(jìn)一步提升兌現(xiàn)，屆時(shí)再推出2、3座商鋪，利用濃重的社區(qū)氣氛對(duì)最后一期商鋪進(jìn)展加推，完美收官。11座擇機(jī)而推整體銷售戰(zhàn)略14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)514

44、 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5等級(jí)樓棟號(hào)均價(jià)/一級(jí)鋪4座、5座、6座均價(jià)26500二級(jí)鋪9座、10座、11座均價(jià)24000三級(jí)鋪13座、14座均價(jià)23500四級(jí)鋪1座、2座、3座、14號(hào)樓均價(jià)22500靜態(tài)定價(jià)對(duì)比 在工程商鋪整體均價(jià)23891元/的根底上，根據(jù)四類商鋪分級(jí)綜合權(quán)重評(píng)分，得出以下預(yù)測(cè)均價(jià)：樓座面積（）均價(jià)(元/)總價(jià)（元）4座1215.56 2650032212324.395座739.23 26500195895956座1223.39 26500324198359座1223.38 240002936112010座932.88 240002238912011座960

45、.92 2400023062082.2813座360.75 235008477597.10914座1313.60 2350030869711.251座1343.90 22500302377502座1129.20 22500254070003座1389.81 2250031270770.6514號(hào)樓1862.25 2250041900651.7匯總13694.88 23891327197557靜態(tài)貨值14 59411 1 2商業(yè)分布910314號(hào)5動(dòng)態(tài)定價(jià)對(duì)比 從近三年禪城的商鋪價(jià)錢走勢(shì)來(lái)看，商鋪每年的價(jià)錢升幅平均約8%；隨著單價(jià)升高升幅率將會(huì)降低，未來(lái)三年價(jià)錢升幅每年約5-8%： 我工程商鋪推

46、售周期方案1年，按照每次推貨漲幅約3%計(jì)算，動(dòng)態(tài)均價(jià)24904元/方，動(dòng)態(tài)收益測(cè)算如下：等級(jí)樓棟號(hào)推售時(shí)間均價(jià)/分層均價(jià)二級(jí)鋪9座、10座2013.7均價(jià)24000首層：36000二層：12000四級(jí)鋪1座2013.8均價(jià)23175首層:34500二層:11500三級(jí)鋪13座、14座2013.9均價(jià)24205首層:35500二層:12500一級(jí)鋪4座、5座、6座2013.11均價(jià)27295首層:40500二層:14000四級(jí)鋪2座、3座2013.12均價(jià)23870首層：35500二層：1200014號(hào)樓2014.5均價(jià)24586首層：35700二層：12300二級(jí)鋪11座2015.5均價(jià)260

47、00首層：40000二層：14000Plan 1-9座-10座捆綁銷售方式二層銷售模式編號(hào)捆綁面積總價(jià)(元)備注獨(dú)立銷售9座P4、P5、P10、P11、10座P160-652136925-2626888單層捆綁10座P2-P4185676375210座2P1-2P22902897787兩層捆綁（9座P1-P3+2P1-2P3）；2852460480-8029901可拆分兩層單獨(dú)捆綁（9座P6-P7+2P4-2P7）；3402460028-6942232（9座P8-P9+2P8-2P11）；3402321116-666336910座P5+2P3；190414542810座P6+2P4180437

48、0772首層*標(biāo)同色塊商鋪為捆綁銷售商鋪捆綁方式：基于工程鋪型特點(diǎn)以及平衡出貨思索。最高價(jià)8029901元，最低價(jià)2925元，主力價(jià)錢區(qū)間在2000000元到7000000元.首層二層Plan 2-9座-10座散賣銷售方式 散賣銷售方式可實(shí)現(xiàn)51748684的銷售收益。散賣方式：基于工程商鋪面積及總價(jià)優(yōu)勢(shì)思索。主要根據(jù)工程商鋪位置及鋪形、面積進(jìn)展考量，以上下層面積均價(jià)主要根據(jù)工程商鋪位置、鋪形、面積以及客戶角度進(jìn)展考量：經(jīng)過(guò)制定價(jià)錢標(biāo)桿，與其它商鋪構(gòu)成價(jià)錢對(duì)比，促進(jìn)均勻去貨；總價(jià)控制原那么，利用總價(jià)區(qū)間分流不同類型客戶。銷售方式考量PLAN 1捆綁銷售PLAN 2散賣銷售捆綁銷售利于躲避商鋪不

49、適用的問(wèn)題，促進(jìn)業(yè)態(tài)引導(dǎo)；防止商鋪銷控過(guò)于零散，堅(jiān)持均勻出貨；互補(bǔ)銷售方式，防止后期滯銷問(wèn)題投資門檻低，客戶基數(shù)較大；難以進(jìn)展業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)；二層及異型鋪位容易滯銷；散賣鋪位適用性弱 基于銷售角度思索，建議采取PLAN 1 捆綁銷售方式對(duì)商鋪進(jìn)展推售。最大化實(shí)現(xiàn)整體均勻去貨，最大程度防止后期滯銷。亦易于對(duì)客戶進(jìn)展業(yè)態(tài)引導(dǎo)，促進(jìn)成交。營(yíng)銷戰(zhàn)略制定嫁接高端，建立差別化競(jìng)爭(zhēng)級(jí)別線上線下結(jié)合，推行與行銷并行，廣泛積累客戶突出高籠統(tǒng)和高展現(xiàn)價(jià)值分批推售，分體系定價(jià)，小步快跑，制造稀缺營(yíng)銷戰(zhàn)略 籠統(tǒng)戰(zhàn)略：經(jīng)過(guò)強(qiáng)化差別點(diǎn)的關(guān)鍵舉措 展現(xiàn)戰(zhàn)略：沖擊力強(qiáng)的的全新展現(xiàn)方式 推行戰(zhàn)略：線上籠統(tǒng)推行與小眾活動(dòng)渠道推行結(jié)合，配合艱苦節(jié)點(diǎn)活動(dòng)重點(diǎn)投放 客戶戰(zhàn)略：圈層營(yíng)銷及客戶拓展戰(zhàn)略 整合資源、相互浸透 推售及定價(jià)戰(zhàn)略：分批造勢(shì) 分棟分次推售，保證開(kāi)盤銷售量【營(yíng)銷總攻略】營(yíng)銷戰(zhàn)略利用商業(yè)熱銷帶開(kāi)工程整