江蘇昆山房地產(chǎn)市場整體研究ppt課件

1、昆山市整體市場分析.一、昆山城市研討 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總二、昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、住宅市場分析 3、商業(yè)市場分析 4、酒店式公寓市場分析 5、辦公樓市場分析 6、房地產(chǎn)市場總體分析. 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討. 昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，

2、南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 1989年撤縣設(shè)市，市域面積927平方公里，戶籍總?cè)丝?5萬，下轄10個鎮(zhèn)和國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。昆山現(xiàn)擁有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)等著名園區(qū)。在國家統(tǒng)計局公布的全國百強縣市排名中，昆山已多年蟬聯(lián)第一 。一、總體概略.二、區(qū)位交通滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機場距45公里，約半小時車程，上海浦東機場距100公里，約1小時車程。港口:上海港中國最大港口、間隔60公里、張家港距100公里、太倉瀏家港距35公里，吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公

3、路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機場路、312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達100公里； .三、行政區(qū)劃昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；一個區(qū)為昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；截至2007年底，昆山市全市戶籍總?cè)丝?67.98萬人，常住人口超140萬人。.玉山鎮(zhèn)華廈第一鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：魅力之鎮(zhèn)、調(diào)和之鎮(zhèn)、首善之鎮(zhèn) 玉山鎮(zhèn)是昆山市委、市政府所在地，她既是一個擁有深沉文化底蘊的江南名鎮(zhèn)，又是一個

4、具有悠久歷史的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，還是一個以興隆的外向型經(jīng)濟與民營經(jīng)濟著稱的現(xiàn)代化工商業(yè)重鎮(zhèn)。 國家統(tǒng)計局公布的全國“千強鎮(zhèn)評選“第一名。國家級稱號有： 全國文明鎮(zhèn) 全國群眾體育運動先進鄉(xiāng)鎮(zhèn) 全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)任務(wù)先進村鎮(zhèn) 全國億萬農(nóng)民健身活動先進鄉(xiāng)鎮(zhèn).新型工貿(mào)城鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：區(qū)位足、經(jīng)濟穩(wěn)、城鎮(zhèn)新、社會榮、富民實 陸家已逐漸成為一個開展環(huán)境優(yōu)、綜合實力強、城鎮(zhèn)建立快、社會事業(yè)調(diào)和、人民生活富有的新型貿(mào)工城鎮(zhèn)。先后被認(rèn)定為全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，綜合實力位居全國千強鎮(zhèn)60位。 陸家是昆山的門戶：東臨上海、西接蘇州，緊靠昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；312國道、滬寧鐵路、滬寧高速、京滬高鐵

5、、滬寧城際輕軌等五條交通大動脈穿鎮(zhèn)而過。陸家鎮(zhèn).花橋國際商務(wù)城關(guān)鍵詞：融入上海、面向世界、效力江蘇 江蘇省委省政府對全省加速現(xiàn)代效力業(yè)作出全面部署，建立花橋國際商務(wù)城成為其中一項重要戰(zhàn)略舉措。根據(jù)部署，花橋國際商務(wù)城將按照“融入上海、面向世界、效力江蘇的總定位，發(fā)揚上海的區(qū)位優(yōu)勢、江蘇的政策優(yōu)勢、昆山的本錢優(yōu)勢，高起點規(guī)劃，大手筆建立，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟圈內(nèi)、滬寧線上以國際性商務(wù)效力為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務(wù)城。 將商務(wù)城50平方公里分為啟動區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點開發(fā)11平方公里啟動區(qū)?；蜴?zhèn).花橋國際商務(wù)城將重點吸引三大特征產(chǎn)業(yè)一、制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中

6、心、采購中心、營銷中心、管理效力中心等；二、大公司業(yè)務(wù)流程中的后臺處置中心，包括運營支持、供應(yīng)鏈處置、客戶管理中心以及銀行、證券、保險等大型金融機構(gòu)的財務(wù)結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三、跨國公司業(yè)務(wù)流程的外移外包，包括網(wǎng)絡(luò)管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)運用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務(wù)。 同時，引進與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展現(xiàn)和文化、居住等工程。力爭經(jīng)過8-10年的努力，將花橋國際商務(wù)城建立成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)效力業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇開展現(xiàn)代效力業(yè)的示范區(qū)。.先進配備制造業(yè)基地關(guān)鍵詞：配備重鎮(zhèn)、北部新城 憑仗雄厚的配備制造業(yè)根底，周市鎮(zhèn)著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，在蘇昆太高速附近一期規(guī)劃1平方公里區(qū)域，加大

7、產(chǎn)業(yè)鏈招商力度，打造在國內(nèi)具有一定影響力的先進配備產(chǎn)業(yè)基地。 目前，基地內(nèi)已構(gòu)成包括利星行機械、加藤機械、華辰機器和永得利機械等知名企業(yè)在內(nèi)的年產(chǎn)值超100億元的產(chǎn)業(yè)集群。為中國商用大飛機配套的具有國際先進程度的10萬噸級大壓機工程也已正式落戶周市，標(biāo)志著該鎮(zhèn)的配備制造產(chǎn)業(yè)開展進入新的境界，產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)和拉動效應(yīng)將進一步加強。周市鎮(zhèn).天下第一蟹城關(guān)鍵詞：一支筆、一朵花、一只蟹、一條街 巴城鎮(zhèn)以以興隆的制造業(yè)為支撐、以特征農(nóng)業(yè)為根底、以現(xiàn)代效力業(yè)為主導(dǎo)，以生態(tài)環(huán)境為品牌的特征經(jīng)濟開展格局，空港基地、萬畝葡萄園、一蟹八鮮特征水產(chǎn)、生態(tài)旅游等特征經(jīng)濟載體業(yè)已成形，為巴城經(jīng)濟注入強大動力。

8、同時，巴城鎮(zhèn)加大對傳統(tǒng)文化的傳承和地方特征文化的開掘，成為中國民間特征藝術(shù)之鄉(xiāng)、中國書法家協(xié)會創(chuàng)作培訓(xùn)基地、中國戲曲家協(xié)會小梅花培訓(xùn)基地。巴城鎮(zhèn).人文張浦關(guān)鍵詞：高興張浦、安康張浦、實力張浦拓展城市開展空間。 加速建成鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)完善的交通網(wǎng)絡(luò)，全面拉開城市開展框架。加快“退二進三步伐，全面改造南港集鎮(zhèn)區(qū)，有效提升鎮(zhèn)區(qū)籠統(tǒng)。建立城市生態(tài)文化。 建立富有人文精神的城市景觀。加快新城區(qū)房產(chǎn)、高檔商務(wù)酒店等商貿(mào)效力工程的推進。整合各種資源，積極探求并實施振蘇地域的改造開發(fā)；加快推進丹桂園整體改造建立步伐，打造一流的休閑旅游主題公園。加強城市承載才干。全面提升城市效力功能，加強城市配套。張浦鎮(zhèn).中國歷史文化

9、名鎮(zhèn) 千燈名流踵接，藝術(shù)飛揚，有適宜賞析的炎武思想、昆曲唱腔和江南絲竹。2500年悠久歷史，孕育了千燈眾多歷史名人和文化遺產(chǎn)。有因“天下興亡，匹夫有責(zé)聲震中華的明末清初出色思想家、愛國學(xué)者顧炎武，有在600年前創(chuàng)建“人類口述與非物質(zhì)文化遺產(chǎn)昆曲的顧堅，有陶淵明第九代裔孫、江南絲竹的首創(chuàng)者陶峴。千燈在2005年獲“中國魅力名鎮(zhèn)、2007年獲“中國歷史文化名鎮(zhèn)。關(guān)鍵詞：國家AAAA旅游景區(qū)、國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游點走進千燈，猶如走進夢里水江南；走進千燈，猶如走進詩一樣的人間天堂。千燈鎮(zhèn).新江南特征鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)、環(huán)境美鎮(zhèn)、富民強鎮(zhèn)、調(diào)和建鎮(zhèn) 淀山湖鎮(zhèn)是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江蘇省文明鎮(zhèn)及省

10、環(huán)境經(jīng)濟協(xié)調(diào)開展現(xiàn)范鎮(zhèn)、江蘇省特征文化戲曲之鄉(xiāng)、江蘇省體育強鎮(zhèn)。近年來，淀山湖鎮(zhèn)真實轉(zhuǎn)變開展方式，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型晉級，同步提升經(jīng)濟實力、人文魅力和環(huán)境競爭力，加快建立集水鄉(xiāng)風(fēng)貌、田園風(fēng)光、歐陸風(fēng)格于一體，兼具休閑度假、旅游觀光、現(xiàn)代時髦功能的“新江南特征鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn).記憶中的水鄉(xiāng)天堂關(guān)鍵詞：親水休閑、尋幽訪古、農(nóng)家體驗淀山湖鎮(zhèn).中國第一水鄉(xiāng)關(guān)鍵詞：基地園區(qū)雙輪驅(qū)動，古鎮(zhèn)新城交融開展 中國第一水鄉(xiāng)周莊，是最具江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌和人文內(nèi)涵、在國際國內(nèi)都具有較高知名度的特征名鎮(zhèn)，位于由上海、蘇州、昆山、吳江四點構(gòu)成“半小時城市經(jīng)濟圈的中心地帶。先后被授予“中華環(huán)境獎、“中國十大最美村鎮(zhèn)、“中國旅游十大領(lǐng)袖品

11、牌、“世界最正確魅力水鄉(xiāng)、“中國民間文化藝術(shù)水鄉(xiāng)民俗之鄉(xiāng)等榮譽，被結(jié)合國教科文組列入世界文化遺產(chǎn)預(yù)備清單，成為首批國家AAAAA級旅游景區(qū)。 周莊“傳感器產(chǎn)業(yè)基地被國家科技部同意為“國家火炬方案傳感器產(chǎn)業(yè)基地、“國家863高新技術(shù)研討開展方案成果產(chǎn)業(yè)化基地。2021年，昆山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園落戶周莊。周莊鎮(zhèn). 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討.一、國民消費總值昆山經(jīng)濟總量繼續(xù)堅持高速增長，GDP自2002年以來已延續(xù)8年繼續(xù)增長，延續(xù)三年GDP增長速度超越10%。2021年，昆山市完成GDP為17

12、50億元，比上年增長28.8%；人均GDP為220000元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24808元，比上年增長13.14%。如下圖，縱向比較，2005年-2021年昆山市GDP與人均GDP不斷增長；橫向與周邊四市相比，雖然GDP總量低于上海市與蘇州市，但上升勢頭很快，可見其經(jīng)濟飛速開展。.從早期的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主開展到高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主：2021年落戶昆山的800多家外資企業(yè)中電子信息企業(yè)占到一半以上，構(gòu)成了電子信息、精細機械、精細化工、民生用品4大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是中國重要的電子信息消費基地，擁有電子信息消費企業(yè)800多家，構(gòu)成了完善的電子信息產(chǎn)業(yè)鏈；臺灣排名前10位的筆記本電腦消費廠商有6家落戶昆山。200

13、5年，消費的筆記本電腦到達1500萬臺，手機和數(shù)碼相機各1000萬臺擁有320多家汽車零配件消費企業(yè)，構(gòu)成了以豐田叉車、加藤工程機械、三一重工等為代表的特種車輛產(chǎn)業(yè)群；擁有南亞塑膠、金剛化工、丹尼斯克食品添加劑等眾多精細化工企業(yè)和一致食品、捷安特自行車、櫻花衛(wèi)廚、三得利啤酒等一大批民生用品消費企業(yè)； 二、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè). 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討.一、城市總體定位 昆山提出了“片區(qū)開展、“市域即城市、“大區(qū)域聯(lián)動三個新理念，統(tǒng)籌區(qū)域根底設(shè)備建立，整合市域城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間，突出前瞻性、戰(zhàn)略性、綜

14、合性。長江三角洲地域現(xiàn)代制造業(yè)興隆的工貿(mào)城市.規(guī)劃總體定位2002年2025年將昆山建立成為功能完備、優(yōu)質(zhì)適居、具有活力的現(xiàn)代化工商城市。昆山的定位是工商業(yè)城市，特征是制造業(yè)基地。昆山可以借用蘇州、上海的設(shè)備來為本人效力。根據(jù)這個規(guī)劃，昆山今后將按7大功能區(qū)來重新整合資源，謀求整體有機開展 。在市域城鎮(zhèn)架構(gòu)上，規(guī)劃構(gòu)成一個大城市級別的中心城區(qū)人口80萬，三個小城市級別的片區(qū)中心。保管6個傳統(tǒng)特征鎮(zhèn)：周莊鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)。. 昆山市地處上海和蘇州之間，緊靠陽澄湖和淀山湖，按照地域和和片區(qū)特征可分為七大片區(qū)： 中心城區(qū) 東部片區(qū) 北部住宅區(qū) 陽澄湖休閑片區(qū) 吳淞工業(yè)片區(qū)

15、 中部生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)片區(qū) 南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)。 .中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)興隆、第三產(chǎn)業(yè)昌盛、適宜居住的生態(tài)園林城市。北部片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)并舉開展，依托太倉港。東部片區(qū)：以花橋國際商務(wù)區(qū)為依托開展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。吳淞江工業(yè)園片區(qū)：定位為以高新技術(shù)為主導(dǎo)，勞動密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造業(yè)基地。中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)：以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、實驗、消費為主。陽澄湖休閑旅游片區(qū)：以陽澄湖為中心，以休閑、旅游、度假為主要功能。南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特征旅游為主體，重點開展第三產(chǎn)業(yè)。.市域道路系統(tǒng)規(guī)劃交通綜合想象四 縱 經(jīng)周市、兵

16、希、陸家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，為貨運優(yōu)先道路。 現(xiàn)有黃浦江路現(xiàn)南延經(jīng)千燈至淀山湖 現(xiàn)有省道224即南北公路 利用蘇州繞城公路之平面?zhèn)溶嚨乐聊细坌陆ǖ缆费由熘铃\溪。五 橫 北區(qū)東西向高速公路平面?zhèn)溶嚨?。蘇昆太高速公路 現(xiàn)有新省道324由太倉接往富士康路 滬寧高速公路 現(xiàn)有之機場路 由上海青浦區(qū)經(jīng)淀山湖、錦溪以西、至蘇州吳江。蘇滬高速。以四縱五橫為重心的市域道路系統(tǒng).未來規(guī)劃交通京滬高速鐵 銜接北京和上海，最高時速可達350km/h,沿途設(shè)置21個車站，途徑昆山。滬寧城際鐵路已開通！ 銜接上海和南京，分為250和350km/h兩種，在昆山境內(nèi)有三站。軌道交通 引進上海11號線以及蘇州

17、sb1、2號線，構(gòu)成城市軌道交通網(wǎng)。公路交通 規(guī)劃維持現(xiàn)狀“三橫兩縱高速公路網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃構(gòu)成“環(huán)加放射線的干線公路規(guī)劃構(gòu)造。.內(nèi)部交通未來規(guī)劃交通軌道交通：蘇州S2B線經(jīng)過周莊、錦溪和淀山湖，東接上海軌道交通20號線朱家角站。上海市軌道交通11號線西延線由安亭進入昆山。蘇州市域軌道S1線接蘇州軌道交通3號線、滬寧城際唯亭站向東進入昆山至陽澄湖站與昆山城市軌道1號線并線，構(gòu)成市域軌道交通。 公路交通方面：規(guī)劃維持現(xiàn)狀“三橫兩縱高速公路網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃構(gòu)成“環(huán)加放射線的干線公路規(guī)劃構(gòu)造。“環(huán)由城北路、東城大道、機場路、古城路構(gòu)成。“放射線由南放射線、北放射線構(gòu)成。中心城區(qū)構(gòu)成“環(huán)形加井字的快速路系統(tǒng)。.昆

18、山未來交通規(guī)劃圖.外部交通規(guī)劃未來昆山市將有滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路等穿越昆山而過，區(qū)域鐵路運輸在整個長三角綜合交通運輸體系中將發(fā)揚更大的作用；1京滬高速鐵路規(guī)劃情況：規(guī)劃京滬高速鐵路全長1318公里，設(shè)計時速為350公里/時，沿途共設(shè)北京、天津、濟南、南京、昆山、上海等21座車站，是聯(lián)絡(luò)我國環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟區(qū)的重要交通大動脈。2021年建成后，昆山至南京只需1個小時；昆山到上海約15分鐘；昆山至北京約4小時30分鐘，比京滬鐵路客運列車現(xiàn)有的速度快一倍以上；.2滬寧城際鐵路規(guī)劃情況：根據(jù)，滬寧城際軌道線起自南京，經(jīng)鎮(zhèn)江、無錫、蘇州，最后到達上海站，全長295公里，時速分160

19、公里和250公里兩種，建成后昆山到上海只需約20分鐘，列車開車間隔時間最短為3分鐘；估計2020年城際鐵路全日客流量66100人次/日，2030年為73340人次/日；.城市遠景規(guī)劃至2030年城市定位：全球性IT產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和買賣平臺，長三角區(qū)域重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè)城市。城市規(guī)模：到2021年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模250萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模195萬人，建立用地控制在242平方公里以內(nèi)；到2030年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模330萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模270萬人，建立用地控制在309平方公里以內(nèi)。.外部區(qū)域協(xié)調(diào)開展與上海以交通為根底，借助“大浦東、“大虹橋的優(yōu)勢，實現(xiàn)“同城效應(yīng)，全

20、面融入上海 。與蘇州加強交通根底設(shè)備的全面對接，結(jié)合維護陽澄湖等生態(tài)環(huán)境，協(xié)調(diào)江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的維護及旅游開發(fā)，合力推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)共同開展。 . 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討.昆山城市價值重構(gòu)到 2021 年，率先實現(xiàn)全面建立小康社會的目的。效力業(yè)比重進一步提高，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造明顯優(yōu)化；創(chuàng)新才干顯著加強，科技提高對經(jīng)濟增長的奉獻率大幅提升；區(qū)域分工和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃趨于合理，對外開放程度明顯提高；單位地域消費總值能耗進一步降低，主要污染物排放總量得到有效控制；社會保證體系覆蓋城鄉(xiāng)，公共效力才干顯著加強；

21、城鄉(xiāng)居民人均收入進一步提高，人民生活明顯改善。人均地域消費總值到達82000 元中心區(qū)100000 元，效力業(yè)比重到達48%中心區(qū)50%，城鎮(zhèn)化程度到達67%中心區(qū)70%。長三角城市群開展目的:昆山昆山是長三角城市群中中心的制造業(yè)基地城市之一，隨著長三角城市群的整體騰飛，昆山城市的價值將隨之獲得成倍的增長。.48%45%67%60%8200064477 2021年2021年人均GDP城市化率效力業(yè)比重長三角二線城市的增長空間宏大！未來5年內(nèi)增幅明顯！.昆山城市價值重構(gòu) 長三角城際軌道交通規(guī)劃的推進與實施，將從根本上實現(xiàn)長三角一體化的格局?，F(xiàn)有城市之間的房價差距將被迅速拉平，昆山樓市的增長仍有寬

22、廣的空間。長三角地域2021-2020交通規(guī)劃 長三角地域城際軌道交通的開展目的是：建立以上海為中心，滬寧、滬杭(甬)為兩翼的城際軌道交通主構(gòu)架，覆蓋區(qū)內(nèi)主要城市，主要技術(shù)配備到達國際先進程度。 長三角城際軌道交通列車時速250公里至300公里之間，并真正實現(xiàn)公交化運轉(zhuǎn)。因此滬寧杭城際列車設(shè)計列車編組為初期68輛，遠期12輛，列車運轉(zhuǎn)最短間隔為3分鐘。滬寧城際直達列車游覽時分80分鐘，大站停列車游覽時分96分鐘；滬杭城際直達列車游覽時分45分鐘，站站停列車游覽時分60分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿線城市間的時空間隔。.城際中短途客流為主，2020年承當(dāng)客流44580萬人次 長三角城際軌道交通不同于客貨

23、混跑的滬寧、滬杭等既有鐵路，也不同于城市內(nèi)地鐵和輕軌，它是以城際中短途客流為主，主要承當(dāng)城際鐵路沿線各個城市和中心城鎮(zhèn)之間的客流，兼顧城市組團、次中心城鎮(zhèn)間的客流。據(jù)預(yù)測，到2020年，城際軌道交通承當(dāng)?shù)目土鳛?4580萬人次，全部為區(qū)域內(nèi)部城市之間的客流。 高密度公交化列車，時速250-300公里 ，最短間隔3分鐘 長三角城際軌道交通列車時速250公里至300公里之間，并真正實現(xiàn)公交化運轉(zhuǎn)，將推出小編組、高密度公交化列車，尤其是頂峰時段密集到發(fā)。因此滬寧杭城際列車設(shè)計列車編組為初期68輛，遠期12輛，列車運轉(zhuǎn)最短間隔為3分鐘。滬寧城際直達列車游覽時分80分鐘，大站停列車游覽時分96分鐘；滬杭

24、城際直達列車游覽時分45分鐘，站站停列車游覽時分60分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿線城市間的時空間隔。44580萬人次 300公里/小時 3分鐘 公交化.昆山城市價值重構(gòu)昆山市域可以劃分為7個片區(qū)，其中城市開展的主要區(qū)域為中心城區(qū)及東部片區(qū)。中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)興隆、第三產(chǎn)業(yè)昌盛、適宜居住的生態(tài)園林城市。東部片區(qū)：以花橋國際商務(wù)區(qū)為依托開展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。隨著花橋國際商務(wù)區(qū)確實立和建立，未來城市的主要開展方向?qū)⒁詵|進南移位主。 對比近期昆山城市規(guī)劃的兩次方案可以發(fā)現(xiàn)：傳統(tǒng)城市中心的中心位置逐漸穩(wěn)定，而東部新區(qū)成為了重要的開展板塊，同時聯(lián)動

25、花橋國際商務(wù)城，勢必將推進昆山城市中心的東進南移！昆山城市市域規(guī)劃. 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討.20分鐘上海、20分鐘蘇州的獨享天生區(qū)位優(yōu)勢，使之成為了上海-蘇州線上的產(chǎn)業(yè)節(jié)點城市。本身以電子信息、精細機械、精細化工、民生用品等低耗費、高產(chǎn)出的“親民產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，為昆山的城市經(jīng)濟提供了長久、穩(wěn)定的開展平臺。從城市定位上來看昆山的定位是工商業(yè)城市，特征是制造業(yè)基地。差別化、個性化的城市定位打造了長三角區(qū)域內(nèi)不可復(fù)制的“昆山方式?！拔鍣M四縱的城市路網(wǎng)規(guī)劃使昆山的路網(wǎng)交通四通八達，為其集約

26、化產(chǎn)業(yè)流通提供了良好平臺。京滬高速鐵、滬寧城際鐵路已開通！、軌道交通、公路交通構(gòu)成了龐大的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)，使昆山的城市內(nèi)外部交通銜接暢通無阻。同時也推進了高端人士、資金流、物流、信息流在昆山聚集?！叭谌肷虾！⑴c蘇州共同完成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的外部城市關(guān)系定位使昆山未來在長三角區(qū)域的立意充溢想象空間。昆山城市賣點匯總.昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、住宅市場分析 3、商業(yè)市場分析 4、酒店式公寓市場分析 5、辦公樓市場分析 6、房地產(chǎn)市場總體分析.開發(fā)投資低開高走，辦公樓投資力度加強 2021年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資低開高走，從年初9.9%的增幅一路震蕩走高，到年底增幅達29.2%；辦

27、公樓開發(fā)投資勢頭強勁，共完成投資8.42億元，同比增幅達126.6%。開發(fā)資金到位良好，利用外資大幅上升 2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金626.31億元，同比增長27.5%；其中利用外資8.92億元，同比增幅達109.0%，占比交上年高出0.6個百分點。商品房銷售創(chuàng)歷史新高，二手房市場再現(xiàn)火爆 全年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)商品房銷售面積626.13萬平方米，銷售額359.14億元，分別比上年增長89.1%和118.2%。二手房市場隨著一級市場的回暖，再現(xiàn)火爆，2021年全市二手房成交21827套，是去年同期的2.7倍。對經(jīng)濟的拉動作用加強，奉獻度不斷提升 2021年房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比

28、重為47.5%，同比去年提高3.6個百分點。另有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)地方稅收27.45億元，同比增長22.4%，占第三產(chǎn)業(yè)地方稅收的比重為55.7%。一、2021房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)特點.一、住宅市場描畫2007年4月至今昆山房產(chǎn)每月交易量統(tǒng)計數(shù)據(jù)（單位：套）年份月份二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2010年54371035296544701438152913762009年1014162925263279422446677869704757857123851980842008年302710822152280733273567271223912079一月220125

29、202007年2808388241923791384755333032469925042021年是昆山樓市閱歷迸發(fā)的一年，成交量從07年每月3000套飛升到了8000套以上，漲幅在250%以上！外地投資性購房的涌入，支撐了昆山樓市的半壁江山！2021年前三個月，樓市延續(xù)了09年的強勢，但是4.17新政一出，最近三個月成交量一落千丈，相比07年的程度也有所不及。察看5、6、7三個月與昆山最近三年的成交低點的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前的成交所面對的情況是本地與外地需求同時降低到冰點。.一、住宅市場描畫市場部觀念：昆山房價從1998年來一路走高，在2021年樓市大熱的市場背景下到達了最高點6400元/平方米的價

30、錢程度。最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價錢程度相較于07年上漲了大約50%。.一、住宅市場描畫1988年至今昆山房地產(chǎn)年度投資額統(tǒng)計數(shù)據(jù)(單位：億元)2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年2000年1999年155.19120.13218.175528.0922.197.246.695.981998年1997年1996年1995年1994年1993年1992年1991年1990年1989年1988年5.213.544.164.155.316.830.90.710.280.320.41市場部觀念：昆山房地產(chǎn)年投資額歷經(jīng)

31、了3次大的騰躍。92年到93年閱歷了一次騰躍，02年到03年又是一次大飛躍，然后到了最近的三年投資額都在100億元以上。在2007年樓市第一波高潮的時候，房地產(chǎn)投資額到達了最高點。最近2年雖然有所反復(fù)，但根本穩(wěn)定在150億左右。.396263887936074355653499238074366973892339558 截至到6月底，昆山商品房庫存可售房源突破4萬套，市場庫存供應(yīng)充足。就單周來看，新政之后商品房供應(yīng)再次出現(xiàn)井噴，在6月的周圍時間里，供大于求的單周為周圍，從4月到如今的12周時間，供大于求的單周為8周。一方面是成交量的低迷，另外一方面是新房不斷入市，昆山商品房市場供大于求的局面或

32、將長期維持。市場部觀念：.整體市場小結(jié)2021年昆山房地產(chǎn)市場各樓盤采取低開高走戰(zhàn)略，引領(lǐng)了昆山房地產(chǎn)市場五年來的第一次迸發(fā)。商品房價錢一路飆升至近萬元/平米。昆山的特殊區(qū)位使之在上海-蘇州線上的“洼地價值一覽無遺。09年外地投資性購房的涌入，支撐了昆山樓市的半壁江山！同時也由于上海房價對上海白領(lǐng)階層的置業(yè)影響，加上城際高鐵的開通，使更多的上海白領(lǐng)選擇昆山作為第一置業(yè)城市對象。今年四月，受有史以來最為嚴(yán)峻的一次417調(diào)控影響，昆山的樓市成交幾乎跌至冰點。但其突出的城市價值使昆山樓市接受住了第一波洗禮。今年六月，市場稍有回暖，昆山樓市供應(yīng)再次出現(xiàn)井噴。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤繼續(xù)入市，使

33、得昆山商品房市場供大于求的局面短期內(nèi)難以被突破?！巴獠啃枨蟮陌盐栈?qū)⒊蔀槔ド椒康禺a(chǎn)市場的獨一出路。.昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、住宅市場分析 3、商業(yè)市場分析 4、酒店式公寓市場分析 5、辦公樓市場分析 6、房地產(chǎn)市場總體分析.住宅板塊劃分昆山市中心城區(qū)分為中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū).住宅板塊特征【地域范圍】位于長江路以西、朝陽路以北、中山路以東，屬于整個昆山老城區(qū)范圍內(nèi)【版塊特征】全方位，人口密集之現(xiàn)代城市，并承當(dāng)綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)開展等功能。中心城區(qū)以老城區(qū)為主，昆山各大政府機關(guān)，企業(yè)辦公，金融等都

34、集中在這一區(qū)域，屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，因此，房價不斷維持高位。中心城區(qū)：人口稠密 區(qū)域成熟 價錢處于高位.中心城區(qū) 項目類型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶數(shù)物業(yè)費狀態(tài)均價 鹿城一品 住宅、商鋪 玉山鎮(zhèn)長江中路178號（裕元酒店南） 8000平方米55991平方米5.227.90%4652.05在售10500藍海LaVe住宅、公寓婁江與長江路交匯處西南側(cè)36714平方米147863平方米441.50%3.2待售12000領(lǐng)御住宅、酒店公寓、商住樓玉山鎮(zhèn)前進中路283號4079平方米32613平方米7.9916.50%4474在售14000 中茵世貿(mào)廣場酒店式公寓,

35、 商鋪, 寫字樓 玉山鎮(zhèn)前進西路與中山路交叉口 42500平方米150000平方米2.5/在售16000翡翠名都普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪長江路與合興路交匯處95880平方米3.4031%1.5在售9500弘輝首璽住宅玉山鎮(zhèn)長江中路與朝陽中路的交匯處92103平方米330000平方米3.535%657待售15000中心城區(qū)主要樓盤.【地域范圍】位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進東路沿線區(qū)域【版塊特征】經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢是城東最值得亮點，也成為主推樓盤穩(wěn)健開展的有利要素。目前城東大盤云集，20萬方，30萬方的大盤依次沿前進東路排開，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。城東開

36、發(fā)區(qū)的房產(chǎn)銷售量位居昆山前三，供應(yīng)量量接近8000套，在售樓盤超越50個，整體銷售率超越70%。城東地域：大盤云集 無限潛力住宅板塊特征.城東項目類型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶數(shù)物業(yè)費狀態(tài)均價 中航城住宅、別墅、公寓、洋房玉山鎮(zhèn)前進路南、洞庭湖路西 196958平方米360000平方米1.836.3%18721.58在售8200綠地21新城住宅、公寓玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處564000平方米1780000平方米2.540.0%90001.9在售7500隆祺麗景國際住宅玉山鎮(zhèn)前進路東路與黃浦江路交匯處28168平方米180000平方米538%1000多戶4.8在售11000中大簡界住

37、宅玉山鎮(zhèn)同豐路與樾河路交匯處66893平方米178633平方米2.231%984待售待定珠江御景住宅、公寓玉山鎮(zhèn)同豐東路與洞庭湖路交匯處152699平方米620000平方米3.636.6%30001.9在售8800黃浦城市花園住宅、公寓、商鋪玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進東路交匯處70000平方米160000平方米1.9636.5%12901.3在售8400城東區(qū)域主要樓盤.住宅板塊特征【地域范圍】老城區(qū)以西，根本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線不斷往西到森林公園沿線開展起來的區(qū)域?qū)儆诶ド缴鷳B(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)【版塊特征】以森林公園為主打，倡導(dǎo)綠色生態(tài)居住環(huán)境，是昆山未來的高檔住宅板塊，樓盤的宣傳點也重

38、點突出生態(tài)景觀，且價錢隨之上漲，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價錢上漲幅度比較快的區(qū)域。區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以小高層、高層、別墅為主。城西地域：環(huán)境優(yōu)勢 政府重點規(guī)劃區(qū)域.城西項目類型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶數(shù)物業(yè)費狀態(tài)均價 時代中央社區(qū)住宅玉山鎮(zhèn)前進西路1888號(緊鄰新體育中心)120000平方米300000平方米2.540.5%2000戶左右1.08在售8700天地華城住宅、商住玉山鎮(zhèn)前進西路1188號83615平方米221010.04平方米2.1858.0%13591.4在售8600阿里山花園住宅、普通住宅、公寓玉山鎮(zhèn)馬鞍山路360號37974平方米69903平方米1.8442

39、%2121.5在售9500香榭水岸住宅玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹橋路交匯處南側(cè)66700平方米144000平方米1.8641%330（一期）1.4在售9000金色森林住宅、公寓、別墅玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與院士路交匯處166664平方米224719平方米1.445.0%12001.5在售6500森林半島住宅、公寓、洋房玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹琪路交界處森林公園正對面117189平方米271000平方米1.7945.0%17001.3在售8400城西區(qū)域主要樓盤.【地域范圍】相對北部版塊，其位于長江中路沿線兩側(cè)，根本屬于老城區(qū)的以南區(qū)域【版塊特征】高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價推上了一個新臺階，使城南成為昆山各大區(qū)

40、域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的開展。世茂蝶湖灣的住宅價錢曾經(jīng)在10000元/平米左右，新城域的住宅均價也逼近9000元/平米，森隆瓏庭十棟估計售價會在一萬以上。此地塊后期入市無疑會繼續(xù)挑戰(zhàn)城南房價極限。城南地域：高鐵直射區(qū)域 投資客的樂園住宅板塊特征.城南區(qū)域主要樓盤城南項目類型位置狀態(tài)均價親水佳苑普通住宅, 酒店式公寓張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處 待售4700 卿峰麗景普通住宅, 酒店式公寓, 別墅千燈鎮(zhèn)機場路南側(cè)少卿西路2號在售4800假日半島酒店式公寓, 別墅周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側(cè)（古鎮(zhèn)南） 在售5500上郡商業(yè)廣場酒店式公寓, 商鋪千燈鎮(zhèn)尚書路與機場路交叉口在

41、售11000千石商業(yè)廣場 酒店式公寓千燈鎮(zhèn)機場路與尚書路路口 在售8000上湖酒店公寓酒店式公寓張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處在售5600夜周莊酒店式公寓, 商鋪周莊鎮(zhèn)大橋路80號在售60000上海外郡普通住宅, 酒店式公寓千燈黃浦江路與炎中路交叉口 在售5600晶藍上城酒店式公寓, 商鋪千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、瓊花二路南側(cè)在售6300龍隱水莊酒店式公寓周莊大學(xué)路66號已售完6000盛世明珠園酒店式公寓周莊淀南路509號已售完3600清水依瓦諾酒店式公寓, 別墅淀山湖北側(cè)已售完7500.三、各版塊供應(yīng)量對比分析 花橋玉山開發(fā)區(qū)千燈巴城張浦周市陸家南部水鄉(xiāng)2010年4月10081644098313303

42、240217922658127811832010年5月990268529683342028712218218911751248市場部觀念： 縱觀昆山市4月和5月，昆山各個板塊的庫存量根本變化不大。 花橋和開發(fā)區(qū)相比4月，5月的庫存量悄然下跌，而玉山的庫存那么是有了一定增長。其他各個區(qū)域也參差不齊?？梢哉f新政對樓市的影響能夠有一定滯后效應(yīng)，能夠要再過2月才干在庫存量方面看出詳細的影響。.三、各版塊供應(yīng)量對比分析 市場部觀念： 新政之后各版塊之間的供應(yīng)量構(gòu)造似乎沒有遭到太大影響。雖然每個板塊的庫存量如上圖分析的有一定的變化。但是最多三個區(qū)域仍舊是花橋、開發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn)。三者的總和接近70%。.三、各

43、版塊銷售情況對比分析 區(qū)域銷售率環(huán)比上月花橋78.50%0.4%開發(fā)區(qū)77.10%0.4%玉山84.30%0.8%千燈81.10%0.4%周市87.30%2.7%巴城81.90%2.5%張浦85.50%/陸家84.40%1.4%南部水鄉(xiāng)82.70%5.1%昆山整體81.30%0.1%2021年5月各區(qū)域銷售率 5月昆山商品房市場整體銷售率繼續(xù)回落，其中住宅工程回落較大，商業(yè)類工程銷售率穩(wěn)步上升。就各區(qū)域來看，部分區(qū)域由于沒有新增供應(yīng)偏少，銷售率出現(xiàn)小幅上升，其中南部水鄉(xiāng)上漲5.1個百分點，但從整體上，昆山商品房銷售率繼續(xù)堅持回落的勢頭，這將對于昆山樓盤工程特別是住宅類工程構(gòu)成一定的考驗，尤其是

44、新開樓盤。這也會在一定程度上倒逼開發(fā)商做出比如優(yōu)惠打折等相關(guān)銷售戰(zhàn)略上的調(diào)整，市場部觀念：.四、各版塊價錢要素分析 經(jīng)過圖表可以看出，昆山市主力產(chǎn)品類型為小高層、高層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形狀。市場部觀念：.昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、住宅市場分析 3、商業(yè)市場分析 4、酒店式公寓市場分析 5、辦公樓市場分析 6、房地產(chǎn)市場總體分析.一、商業(yè)概述 作為全國百強縣排名第一的昆山市，目前人口超越200萬，城市容顏日新月異，居民收入逐年快速增長，消費需求供需兩旺。 昆山市商業(yè)設(shè)備主要集中于老城區(qū)，主要包括商業(yè)街，百

45、貨公司，特征商業(yè)街，文娛中心，大賣場生活類及專業(yè)賣場，專業(yè)市場等。 以人民路，亭林路，百潤發(fā)等代表的昆山市商業(yè)，根本滿足市民根本的生活消費需求。目前昆山市的商業(yè)設(shè)備不但向本地居民提供效力，同時也吸引著周邊城市的居民前往，如太倉和上海。 現(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌認(rèn)識是目前昆山零售市場最大的矛盾之一 。.人民路商圈城北蕭林路商圈老城區(qū)火車站商圈城東商圈商圈分析.一、商業(yè)概述及分布中心片區(qū)：由城市中心地帶主要街道構(gòu)成，是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達全市及下屬其家鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城北片區(qū)：傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低，工業(yè)用地開發(fā)根本已構(gòu)成蔓延之勢，商業(yè)不斷開展不好。城南片區(qū)：由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路

46、、滬寧高速公路及312國道組成的交通屏障，商業(yè)、辦公同步開展。城西片區(qū)：昆山市高檔住宅樓盤集合地，森林公園和大學(xué)城的建立使城市向西開展有一定的根底，現(xiàn)今以社區(qū)小商業(yè)為主。城東片區(qū)：在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打呵斥商業(yè)、商務(wù)辦公和居住為一體的整合體，商業(yè)氣氛尚未構(gòu)成，政府規(guī)劃重點地域，前景看好。目前昆山商業(yè)依然是以傳統(tǒng)的市中心人民路沿線為絕對中心，其他區(qū)域商業(yè)配套普遍開展滯后，沒有跟上區(qū)域的規(guī)劃。昆山市區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)片狀分布，五大片區(qū)開展不平衡。.二、商業(yè)主干道研討人民路人民路前進西路至朝陽西路段是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約1000米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括昆山賓館4星級，世紀(jì)商廈

47、，新華書店，肯德基餐廳2家，利瑪商城，新世界商廈，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。.小結(jié)：作為昆山商業(yè)的代表，人民路商業(yè)街客流量大，服飾類商品最為集中。從商場的規(guī)模與品牌方面，除昆山商場外，人民路的商場普遍呈現(xiàn)面積小，品牌低檔的特點。昆山商廈作為大型百貨公司，其購物環(huán)境，品牌檔次明顯高于其他商場，其以規(guī)模優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢等獲得了當(dāng)?shù)叵M者的認(rèn)同。昆山商廈的勝利闡明了昆山居民對于商場的規(guī)模、環(huán)境、品牌方面的需求，同事也闡明了昆山市民具有相當(dāng)?shù)南M才干。.亭林路亭林路是昆山另一條商業(yè)街，位于前進西路以北，于人民路相銜接，被指馬鞍山東路，亭林公園，著名的奧灶面館就位于

48、亭林路上，相比人民路，亭林路商業(yè)節(jié)根本都是街鋪，包括服飾、飾品、鞋等，此外，有多個樓盤選擇在亭林路上開設(shè)了銷售處，構(gòu)成了亭林路商業(yè)街的一大特征亭林路商圈.北門路北門路位于昆山“城北，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。以蕭林路為界，北門路北段文娛業(yè)比較興隆，是昆山主要文娛場所之一?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐漸成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。北門路的主要消費這位周邊居民，屬于社區(qū)商業(yè)街。北門路商圈.商業(yè)賣場研討 昆山歐尚商業(yè)中心目前是昆山最大的一家大型超市，同時也是歐尚在中國啟動的第一個商業(yè)中心。開業(yè)時間：2021年1月11日總占地面積：56000平方米大型超市賣局面積：140

49、00平方米位置：坐落于昆山白馬涇路與超華商貿(mào)城比鄰車位：696個免費停車位交通：104、5、126、20路公交車直達理念： “低價、選擇、效力、質(zhì)量特征： 歐尚兒童俱樂部是昆山地域獨此一家兒童免費“寄托所品牌：VEROMODA、ONLY、FOX、IPOD、必勝客、肯德基、屈臣氏、國美電器初次進入昆山的品牌：特力屋、85度C、滿記甜品、DQ冰激淋、BISOUDEVE、SELECTED、味千拉面、神采飛揚大型室內(nèi)文娛公園.重點商業(yè)個案研討億立國際商貿(mào)物流城集五金、機電、建材、汽配、木材、家具六大業(yè)態(tài)為一體，依托運輸、倉儲、信息等物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，領(lǐng)筑長三角商貿(mào)物流大商圈，億宏物流園投資，從開發(fā)、建立到

50、運營管理全程運作，一致招商，一致規(guī)劃，一致運營。開盤：2021-05-01位置：昆山339省道與新浦路交界處總面積：13萬主流鋪面：3540收益：10年托管，年報答8%。配套：綜合商場:昆山商貿(mào)城，紅星美凱龍，麥德龍，港龍建材城售價：商鋪一樓價錢17000元/-18000元/,二樓價錢80元/，三樓價錢9880元/.在售商業(yè)供需分析 經(jīng)過圖表可以看到，昆山現(xiàn)大體量的商鋪出如今城東的弘基財富廣場和中心的中茵世貿(mào)廣場，弘基財富廣場是黃浦花園的商業(yè)配套，屬于一個大型的商業(yè)街區(qū)并配有一個SHOPPINGMALL，中茵世貿(mào)廣場是一中心又一大型綜合性商辦工程，該兩個工程占整個區(qū)域內(nèi)的60%，而其他商鋪體量

51、較小，主要是由于都是以底商的形狀推出市場，這極大的限制了工程的體量。市場部觀念：.六、在售商業(yè)產(chǎn)品分析 經(jīng)過圖表可以看到，昆山各主要商業(yè)產(chǎn)品其規(guī)劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產(chǎn)品根本在30-120平方米左右，偏大的產(chǎn)品在200-300平方米左右。目前昆山在售的商業(yè)中，普通專業(yè)市場商鋪的面積跨度較大，底商那么相對戶型面積偏小。 從商鋪產(chǎn)品形狀來看，街區(qū)型商業(yè)占據(jù)最大比重，專業(yè)市場和底商也有不小比例，大型商場相對比較稀缺。市場部觀念：.七、在售商業(yè)價錢分析經(jīng)過圖表可以看到，在售商鋪的價錢大致可分為三個區(qū)段，590014000元/平米主要為一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由本身住宅提供；14

52、00020000元/平米主要為有規(guī)模的綜合商業(yè)體，具有良好規(guī)劃，能輻射周邊區(qū)域，人流量較大，因此價錢也較高；2000050000元/平米主要為底商沿街商鋪，由于其獨有的區(qū)位優(yōu)勢，東方曼哈頓背靠規(guī)劃中的5萬平米的沃爾瑪超市，緊臨交通主干道，具有較高的投資報答率，也導(dǎo)致了其較高的售價。市場部觀念：.八、在售商業(yè)去化分析 經(jīng)過圖表可以看到，整個市場的整體去化率曾經(jīng)相當(dāng)高了，大部分商鋪去化超越了80%，部分商鋪甚至曾經(jīng)售完，市場相當(dāng)活潑，投資者對于昆山商業(yè)市場相當(dāng)看好。當(dāng)然，高去化率也導(dǎo)致今后1至2年內(nèi)，區(qū)域市場商業(yè)供應(yīng)的緊張。市場部觀念：.昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、住宅市場

53、分析 3、商業(yè)市場分析 4、酒店式公寓市場分析 5、辦公樓市場分析 6、房地產(chǎn)市場總體分析.一、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店市場概述 昆山市場酒店公寓的出租率根本堅持在85%以上，租金通常也要比公寓高出30左右，同時由于酒店公寓具備了投資、保值、收益、租住、無風(fēng)險的五大投資特征，將酒店效力與居家氣氛融為一體，因此其租賃前景非?？春茫悼臻g很大，相對于普通公寓而言，更具吸引力。 但縱觀如今的昆山房產(chǎn)市場，充斥著大量標(biāo)榜著“酒店公寓的物業(yè)，然而多數(shù)從本質(zhì)而言只能稱為“小戶型獨身公寓，并非嚴(yán)厲意義上的酒店式公寓，更談不上國際規(guī)范奢華酒店公寓。昆山市場上小戶型酒店式公寓有的是作為規(guī)模化小區(qū)開發(fā)的附屬產(chǎn)品，

54、如：吉田國際廣場、雍景灣南苑、前進錄、都市現(xiàn)代城；另外是單獨建立的酒店式公寓產(chǎn)品，如杰座、泊仕等；另外的像長江酒店式公寓是老樓改造工程。從總體上來看，昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及質(zhì)量參差不齊。.二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 中心城區(qū)項目類型位置狀態(tài)均價景秀麗都廣場普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓開發(fā)區(qū)長江路東側(cè)、慶豐路北側(cè) 待售待定聯(lián)邦國際 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓 新312國道與339省道交匯處待售8500吉田國際廣場普通住宅, 酒店式公寓, 寫字樓昆山市中華園路與柏廬路交匯待售待定領(lǐng)御普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓前進中路283號(人事局東南側(cè)3

55、0米)在售15000 中茵世貿(mào)廣場酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓玉山鎮(zhèn)前進西路與中山路交叉口 在售16000翡翠名都普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪長江路與合興路交匯處在售9500君悅鹿城一品酒店式公寓長江中路178號（裕元酒店南）在售9500雙星疊座酒店式公寓, 寫字樓昆山312國道與城市主干道柏廬路交叉口西南處在售7800TOP凱迪城(二期)普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪玉山前進西路與虹橋路交界處在售8500東方麗池 普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪長江南路、慶豐西路交匯處 尾盤6800 昆山新天地酒店式公寓, 商鋪柏廬路與同豐路交叉處 已售完23000人民路65號酒店式公寓人民路與集街交匯處已

56、售完14000朝陽廣場普通住宅, 酒店式公寓朝陽西路與合興路交匯處已售完6000.二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 城東項目類型位置狀態(tài)均價 中冶.昆庭 普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓開發(fā)區(qū)前進路南太湖路西待售待定 帝景天成普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓前進東路與順帆路交匯處 在售8300啟發(fā)廣場普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪昆山陸家鎮(zhèn)陸家浜路與312國道交匯處 在售6500 隆祺麗景國際酒店式公寓, 寫字樓前進路和黃浦江路交叉口東南面在售11000 財富灣2期 酒店式公寓, 小戶型公寓, 商鋪, 寫字樓昆山陸家金陽西路與老312國道交界處 在售6000中航城 普通住宅

57、, 酒店式公寓, 小戶型公寓, 別墅, 商鋪, 寫字樓, 花園洋房前進東路南、洞庭湖路西在售8600弘基財富廣場酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓前進東路與順帆路交匯處在售6500佳茂緣商務(wù)廣場普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓, 其它陸家鎮(zhèn)金陽路與黃浦江路延伸段在售13000東方國際廣場酒店式公寓, 小戶型公寓, 寫字樓玉山昆山市前進東路東方華庭對面在售13000騰龍閣酒店式公寓昆山市前進東路1063號 已售完8150紅頂會館酒店式公寓, 商鋪前進東路與黃浦江路交匯處 已售完11000.二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 城南項目類型位置狀態(tài)均價親水佳苑普通住宅, 酒店式公寓張浦鎮(zhèn)銀河路與

58、港浦路交匯處 待售4700 卿峰麗景普通住宅, 酒店式公寓, 別墅千燈鎮(zhèn)機場路南側(cè)少卿西路2號在售4800假日半島酒店式公寓, 別墅周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側(cè)（古鎮(zhèn)南） 在售5500上郡商業(yè)廣場酒店式公寓, 商鋪千燈鎮(zhèn)尚書路與機場路交叉口在售11000千石商業(yè)廣場 酒店式公寓千燈鎮(zhèn)機場路與尚書路路口 在售8000上湖酒店公寓酒店式公寓張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處在售5600夜周莊酒店式公寓, 商鋪周莊鎮(zhèn)大橋路80號在售60000上海外郡普通住宅, 酒店式公寓千燈黃浦江路與炎中路交叉口 在售5600晶藍上城酒店式公寓, 商鋪千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、瓊花二路南側(cè)在售6300龍隱水莊酒店式公寓周莊大學(xué)路66號已

59、售完6000盛世明珠園酒店式公寓周莊淀南路509號已售完3600清水依瓦諾酒店式公寓, 別墅淀山湖北側(cè)已售完7500.二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 城西項目類型位置狀態(tài)均價克拉水城酒店式公寓, 別墅, 商鋪陽澄路與民權(quán)路交匯處已售完12000城北項目類型位置狀態(tài)均價 華豐二手汽車城酒店式公寓, 商鋪黃浦江路205號 在售9200 中基高爾夫花園普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪昆太路736號在售13000祥和花園酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓 昆山市昆太路與白塘路尾盤7000優(yōu)秀普通住宅, 酒店式公寓玉山鎮(zhèn)北門路252254號 已售完7200紐約之星酒店式公寓昆山市北門路已售完7000.三、

60、酒店式公寓個案匯總分析 領(lǐng)御電話：57923366 57923399 地址：前進中路283號 價格：10000元/平米樓盤介紹項目分析領(lǐng)御項目位于前進中路與珠江路交口的東南角，地處市中心絕版地段。前進中路是目前昆山金融、政府機構(gòu)的中心，整體商務(wù)氛圍濃厚。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網(wǎng)點，多家星級酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓（如市政府、玉山鎮(zhèn)政府、行政服務(wù)中心、地稅、國稅大樓等等）；而且像科博館、大戲院、市民文化廣場、圖書館等大型公建配套設(shè)施和場所也都分布在小區(qū)東西兩側(cè)，直線距離基本上在200米范圍內(nèi)，地理位置得天獨厚