(定價)四川榮新江南半島住宅項目一批次住宅定價分析ppt課件

1、 “榮新江南半島一批次住宅定價分析 謹呈：四川榮新房產經過我們最近對蒼溪房產市場調研、入會客戶心思價錢摸底調查以及結合工程今年義務方案情況，對一批次價錢制定做了真實及深化的分析，供集團公司研討決策。詳細從以下幾點進展分析： 前 言一、工程一批次銷售義務及目的二、工程一批次房源分析三、宏觀房產市場趨勢分析四、工程一批次定價戰(zhàn)略五、工程一批次價錢敏感性分析六、工程一批次銷售均價建議七、工程一批次對位分析目 錄 工程一批次銷售義務及目的按時完成集團公司簽定的季度目的，盡快縮短銷售周期，實現一批 次資金快速回籠樹立工程良好籠統(tǒng)，為后批次推行銷售奠定堅實根底在深化推行榮新高質量、超實力的品牌效應同時，消

2、除客戶不斷認 為“店大價高不能接受的恐懼心思，一批次盡量以“開自信心的 價錢戰(zhàn)略，逐漸拉攏客戶，細火慢燒，為后批次蓄勢發(fā)力。完成公司義務、快速回籠資金、樹立客戶自信心一、工程一批次銷售義務及目的二、工程一批次房源分析三、宏觀房產市場趨勢分析四、工程一批次定價戰(zhàn)略五、工程一批次價錢敏感性分析六、工程一批次銷售均價建議七、工程一批次對位分析目 錄 工程一批次房源引見一批次推出房源為 11棟、13棟、14棟、15棟、16棟，高度為16層、18層電梯公寓及一棟6層多層，共454套，總面積約 42876。戶型面積區(qū)間為76109的套二、套三戶型。工程一批次房源分布D1D4D2D2D3D4D1D2D2D3

3、B1B2B1B2B4B3B3B4EEEEFF14棟15棟16棟13棟C1C1C2C3C1C1C2C311棟推出樓棟總套數套型戶型套數15#140套三室兩廳二衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)B1：約107.68B2：約107.68B3：約94.39B4：約75.07B1：36套B2：36套B3：34套B4：34套16#30套三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)E：約109.89F：約96.33E：20套F：10套11#72套三室兩廳二衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)C1：約107.7C2：約94.6C3：約80.4C1：36套C2：18套C3：18套13#72套三室兩廳二衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)C1：約107.7C2：約94.6C3：約80

4、.4C1：36套C2：18套C3：18套14#140套三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)D1：約93.11D2：約76.87D3：約84.97D4：約87.68D1：28套D2：56套D3：28套D4：28套工程一批次房源分析共454套房源，總銷售面積42876一批次房源優(yōu)優(yōu)勢分析樓棟優(yōu)勢劣勢等級評比15棟1、樓間距較大2、視野良好3、戶型設計合理1、臨江南干道、噪音、灰塵嚴重影響居住品質2、蝶式布局，單元間房源采光受影響16棟1、絕版多層房源2、戶型設計合理3、房源較少僅30套1、臨江南干道、噪音、灰塵嚴重影響居住品質14棟1、視野良好、無遮擋、樓間距較大2、戶型設計較為合理3、部分房源可觀嘉陵江1、

5、兩梯五戶2、公攤較大，大部分房源超過20%3、受樓下大型商業(yè)噪音影響11棟1、兩梯四戶2、臨中庭房源、可觀嘉陵江3、樓間距較大，視野均好性較好4、戶型設計合理、通風采光良好1、由于處于社區(qū)中心，加之該樓下無地下車庫，因此，出行及停車較為不便13棟1、兩梯四戶2、臨中庭房源、可觀嘉陵江3、樓間距較大，視野均好性較好4、戶型設計合理、通風采光良好1、臨規(guī)劃道路，有一定噪音影響2、由于處于社區(qū)中心，加之該樓下無地下車庫，因此，出行及停車較為不便14棟立面效果圖15棟、16棟立面效果圖工程一批次戶型展現約107.7約94.6約80.4 工程一批次戶型展現約93.11約76.87 約107約94.39約

6、75.07工程一批次戶型展現約84.97約109約96.一、工程一批次銷售義務及目的二、工程一批次房源分析三、宏觀房產市場趨勢分析四、工程一批次定價戰(zhàn)略五、工程一批次價錢敏感性分析六、工程一批次銷售均價建議七、工程一批次對位分析目 錄 宏觀房產市場趨勢分析關鍵政策：1、當地居民購房不能超越兩套，全面限制購買第三套房2、異地購房需提供一年納稅證明或社保交納證明，并限制購買第二套房3、收回一套貸款優(yōu)惠，提高二套房首付比例達60%，二次貸款利率不低 于1.1倍此次新國八條出臺進一步抑制投資性和投機性購房，使得房地產市場銷售情勢進一步嚴峻，一線城市的銷售價錢及銷售量有所回落，目前都處于市場的張望中；對

7、于三線城市蒼溪，對于改善性購房的按揭客戶同樣帶來了較大的影響，首付比例提高和利率的提高遏制了購房需求。其他相對于三線縣城來說暫時影響不大。2021年焦點：“國八條國十條政策和國八條政策對比政策更加嚴峻，限制更加苛刻！蒼溪歷年成交量及價錢走勢分析 蒼溪市場成交量受08年大市場萎靡及地震影響回落后，09年開場迸發(fā)，2021年整體房屋成交量突破了12萬平米；商品房成交價錢從09年開場逐漸攀升，2021年整體均價已突破3200元/平米。蒼溪市場的年成交量不大，消化才干偏小，雖然商品房的整體成交價錢上漲迅速，但大多商品房處于老城區(qū)較好地段位置上，使得價錢整體有所提升。估計2021年蒼溪年成交量將突破14

8、萬左右，由于老城地塊開發(fā)殆盡，新盤逐漸向新城區(qū)域開展，價錢有所制約，因此整體價錢增長不會太大。萬元/備注：數據來源于蒼溪房管局項目名稱預計推出預計套數備注玉錦鳳都約3萬約250套持續(xù)在售嘉宇新城約1.5萬約120套持續(xù)在售山水名城約1萬約120套持續(xù)在售鑫苑名城約4.3萬約400套2011年推出江南新區(qū)磚廠項目約4.6萬（按照容積率3.5算）約500套2011年推出龍王溝項目約11萬約1100套2011年推出龍江國際總體量約20萬（11年推出約5萬平米）約500套2011年推出江南半島住宅14萬約1500套2011年推出總 計約44.4萬約4490套2021年蒼溪開發(fā)放量分析2021年估計蒼溪

9、市場整體開發(fā)量將到達39.4萬，是歷年開發(fā)量之最。按目前蒼溪的年消化量，未來市場競爭將非常猛烈。2021 年競爭工程分布表示磚廠工程鑫苑名城錦繡陽光龍王溝工程山水名城玉錦鳳都嘉宇新城江南半島舊城改造工程在售樓盤即將推出樓盤龍江世紀售罄樓盤龍江國際樓盤名稱占地面積建筑面積容積率總戶數梯戶比戶型區(qū)間主力戶型樓層差銷售進度優(yōu)惠幅度均價（元/）優(yōu)惠后玉錦鳳都二期約40畝 約13.8萬約2.2390戶2梯4戶、2梯6戶約60-130平米114舒適性套三20元/約70%議價方式優(yōu)惠一次行3180按揭3480嘉宇新城約16384 約6.2萬 約5416戶2梯4戶、2梯5戶約81-130平米113-125舒適

10、性套三20元/約80%一次性優(yōu)惠3%3550鑫苑名城15畝左右約3.8萬約3.5400戶90-120平米100-110套三20元/未開盤一次性優(yōu)惠5%3500錦繡陽光約10畝約1.9萬約3200戶/80-125105-115套三20元/約90%根據付款額度不同50-150元/3600山水名城約3600約1.8萬約5180戶2梯4戶約76-96平米91緊湊套三20元/約30%一次性優(yōu)惠2%分期1%（最低價）2900龍江世紀約10畝約5萬約5.5500戶2梯4戶、2梯5戶約75-130100舒適套三/售罄一次性優(yōu)惠3%3500-3740蒼溪目前在售樓盤銷售價錢分析 目前蒼溪在售樓盤數量不多，且都在

11、老城區(qū)域，位置及配套較好，認同度較高，相對價錢也居高。新區(qū)新盤開發(fā)我們尚屬于首個，暫無區(qū)域參照。集資房、經濟適用房等，價錢2200元/左右，沒有作為參照分析，但對商品房工程銷售也有一定沖擊 玉錦鳳都目前銷售價錢采取議價方式，均價降幅較大，吸引了部分本工程入會客戶購買，根據回訪客戶得知，目前玉錦鳳都價錢最低價到達3180元，均價約為3400元/。 北門溝板塊代表樓盤，山水名城目前價錢較春節(jié)前有一定回落，降幅約100元/。 嘉宇新城目前價錢依然較為鞏固，均價約為3550左右，一次性優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠。 由蒼溪本地開發(fā)商開發(fā)的龍江國際工程，目前曾經啟動前期籠統(tǒng)推行，估計今年推出5萬平米住宅，結合其

12、工程體量，設計風格與本工程類似，將會是2021年江南半島最大的競爭工程。蒼溪房地產市場最新市調情況一、工程一批次銷售義務及目的二、工程一批次房源分析三、宏觀房產市場趨勢分析四、工程一批次定價戰(zhàn)略五、工程一批次價錢敏感性分析六、工程一批次銷售均價建議七、工程一批次對位分析目 錄 工程一批次定價戰(zhàn)略1、市場比較法入會客戶中主要以蒼溪當地公務人員、企事業(yè)單位員工、私人企業(yè)運營者為主，打工回鄉(xiāng)置業(yè)客戶約占10%左右。2、入會客戶調查分析2021年2月13日開場截止到2021年2月25日榮域會入會客戶為516組，為保證開盤有較好的轉化率，對入會客戶進展了細致的摸底調查分析。蒼溪城區(qū)客戶占總數的66%，是

13、購買的主流群體；蒼溪鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有較多客戶如東青鎮(zhèn)、元壩鎮(zhèn)、岐平鎮(zhèn)等比例約為30%，闡明鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶擁有較強的購買力；外地客戶主要為廣元、重慶、廣東、天津等地回鄉(xiāng)置業(yè)的客戶比例約為4%。入會客戶中，對B1、B2、C1溫馨性套三戶型意向最大，其次為C2C3中庭戶型，D2由于為臨中庭戶型且面積較為緊湊也較為受客戶 青睞。90110區(qū)間戶型是選擇主流，一批次此區(qū)間戶型占57.8%。一批次中16棟的多層以及小區(qū)中庭的11棟、13棟最受客戶歡迎，意向選擇最大，而位于江南干道路邊的15棟以及具有4層商業(yè)的14棟，客戶意向選擇較少。后期可以經過拉開價差添加性價比的方式吸引客戶購買。大部分客戶的心思價錢在3400360

14、0元/，占到總數的71%；其中接受34003500元/區(qū)間客戶最多，占39.7%；3400元/以上的低端客戶，主要傾向14號、15號樓；接受3700元/以上5.2%少數高端客戶主要是選擇多層。一、工程一批次銷售義務及目的二、工程一批次房源分析三、宏觀房產市場趨勢分析四、工程一批次定價戰(zhàn)略五、工程一批次價錢敏感性分析六、工程一批次銷售均價建議七、工程一批次對位分析目 錄 銷售價錢銷售周期3400元/及以下35003600元/3700元/及以上34003500元/36003700元/1個月內1-2個月 2-3個月4-5個月6個月以上推行費極少推行費相應減少推行費維持平衡總產值1.5%推行費添加30

15、%推行費添加60%及以上一批次價錢敏感性分析推出時間推出批次推出樓棟總套數總面積2011年4月一批次11、13、14、15、16棟454套428762011年7月二批次7、8、12棟259套238152011年9月三批次6、9、10棟288套287552011年11月四批次3、4棟352套35972總 計共四批次共13棟1353套1314182021年每個批次推出時間節(jié)點備注：其中6、7、8、12號樓總面積包含商業(yè)因此，根據工程實踐情況，從一批次工程4月開盤，到二批次工程7月開盤，銜接時間最長不超越3個月，加之今年整體義務4個億的目的，每個批次都應在推出的2個月內必需清盤，才可以足以保證全年義

16、務的完成，銷售周期不能夠更長；另外從營銷推行費用及回款的財務費用思索，堅持預期的推行投入，不減少影響工程籠統(tǒng)樹立也不添加推行費用過多投入浪費。因此，我們選擇銷售周期在2-3個月清盤，銷售價錢在35003600元/區(qū)間，是最為合理的方式。一、工程一批次銷售義務及目的二、工程一批次房源分析三、宏觀房產市場趨勢分析四、工程一批次定價戰(zhàn)略五、工程一批次價錢敏感性分析六、工程一批次銷售均價建議七、工程一批次對位分析目 錄 4個億的義務，我們面臨的兩大難題:1、一年僅12萬整體市場消化量，我們幾乎全面壟斷市場！2、4月份開盤，僅8個月，1200套房源，延續(xù)平均每月必達 150 套，如此緊迫的時間及短暫的銷

17、售周期！擴展市局面，樹立質量籠統(tǒng)，加強推行活動，深化發(fā)掘客戶；提高產品性價比，壟斷性的統(tǒng)治市場，快速銷售。因此，必需犧牲一點價錢，不能追逐過高。突破點：工程一批次銷售均價建議綜上所述1、市場比較法 比較價錢 3648元/2、客戶心思價錢 34003600元/ 平均3500元/3、價錢敏感性分析 35003600元/ 平均 3550元/綜合以上三種方法的價錢所得，我們對其進展算數平均，得出我們工程一批次房源最終建議銷售均價為：3566元/我們一批次工程入會客戶享用交3萬抵4萬，即1萬元總房款優(yōu)惠政策，根據我們一批次戶型面積76109計算，優(yōu)惠幅度到達92131元/，平均優(yōu)惠約112元/；加之開盤

18、時一次性付款預留出2%的優(yōu)惠空間，約70元/。因此，我們對外均價報價為：銷售均價（公司底價）（優(yōu)惠前）對外均價3566元/3748元/一批次銷售總產值底價產值： 428763566元/=1.53億元注：實踐銷售產值還應大于底價產值樓棟銷售均價（公司底價）對外報價（優(yōu)惠前均價）棟建筑面積層差價(元/)16棟（6層）4000元/4180元/405050-100元15棟（18層）3500元/3680元/1280710-20元14棟（16層）3500元/3680元/1151010-20元11棟（18層）3700元/3880元/725610-20元13棟（18層）3680元/3830元/725610-2

19、0元闡明：在工程銷售均價確定后，我們將立刻根據每個戶型的位置情況，制定一批次房源一房一價，滿足集團公司確定的工程一批次整體均價要求。一批次房源棟均價建議工程今年整體銷售均價預估分析推出時間推出批次推出樓棟銷售均價總面積2011年4月一批次11、13、14、15、16棟3566元/428762011年7月二批次7、8、12棟3650元/238152011年9月三批次6、9、10棟3750元/287552011年11月四批次3、4棟3850元/35972總 計共四批次共13棟3700元/131418按目前建議的均價為根底，后批次的均價按100150元/逐漸上浮，今年工程銷售的整體均價我們將能實現3700元/，完全能到達集團公司估計的利潤要求。一、工程一批次銷售義務及目的二、工程一批次房源分析三、宏觀房產市場趨勢分析四、工程一批次定價戰(zhàn)略五、工程一批次價錢敏感性分析六、工程一批次銷售均價建議七、工程一批次對位分析目 錄 江南新區(qū)雖然作為蒼溪未來開展的中心區(qū)域，但目前新城區(qū)配套方面遠遠落后于老城區(qū)，客戶對于新區(qū)開展依然存在一定的疑慮甚至抗性，加之新區(qū)還未有工程開發(fā)銷售，開篇之作面臨的壓力姿態(tài)，我們必需面對和注重的一個問題。一批次VS區(qū)域 本案無論在工