DCYX合富-比華利山XXXX年?duì)I銷策劃方案XXXX513

1、陽(yáng)江比華利山工程2011年?duì)I銷策略方案合富輝煌（中國(guó)）Hopefluent Real Properties2011.51目錄一、重要節(jié)點(diǎn)二、開發(fā)時(shí)序與貨量統(tǒng)計(jì)三、價(jià)格定位與策略四、年度營(yíng)銷目標(biāo)五、首期推貨策略及開盤條件六、推廣策略七、營(yíng)銷費(fèi)用八、營(yíng)銷資金流方案2工程節(jié)點(diǎn)鋪排工程事項(xiàng)預(yù)計(jì)開放時(shí)間目前進(jìn)展洋房高層7-10棟1-4#5月20日拿到預(yù)售證5月9日到9層，預(yù)計(jì)5.15封頂另外14棟沖樁設(shè)備已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，開始挖坑基礎(chǔ)，3-4#對(duì)售樓處營(yíng)銷最大，預(yù)計(jì)8月15日正負(fù)零完成。臨江13棟墅（含2套樣板房）5月20日拿到預(yù)售證59-70正在施工。但是樓王72#和52-58#無(wú)施工。售樓部（會(huì)所）7月15

2、日正在挖坑。由于坑基礎(chǔ)土質(zhì)為淤泥，正在深挖，換土回填好土。預(yù)計(jì)6月20日裝修可進(jìn)場(chǎng)。樣板房58棟別墅：7月30日高文安第一次提案完畢66棟別墅：6月30日劉偉婷5月中進(jìn)行第二次提案和溝通5棟301洋房：6月30日預(yù)計(jì)5月15日進(jìn)場(chǎng)裝修，需45天裝修好售樓部門前沿湖壩體。水庫(kù)7月20日同意設(shè)置門樓，要求有設(shè)計(jì)意向圖。上周6進(jìn)場(chǎng)挖土。水庫(kù)準(zhǔn)備清理垃圾，但是不具備清沙的道路。板房區(qū)的看樓通道7月15日方案設(shè)計(jì)中板房區(qū)的小型公共園林7月15日方案設(shè)計(jì)中施工區(qū)圍閉7月15日待部分小區(qū)道路施工完成方可進(jìn)行主入口市政道路整改7月底待園林公司設(shè)計(jì)方案。3營(yíng)銷工作節(jié)點(diǎn)鋪排項(xiàng)目時(shí)間外展場(chǎng)5月16日布展公司出方案6

3、月15日外展場(chǎng)入場(chǎng)項(xiàng)目開盤7月15日廣告公司5月15日發(fā)標(biāo)5月31日前簽訂巡展模型6月15日到位42011年節(jié)點(diǎn)總控6月15日外展場(chǎng)開放6月30日板房開放7月15日首期開盤售樓部開放看樓通道開放工程圍避園林示范區(qū)開放10月2次推售（具體時(shí)間根據(jù)工程確定）5目錄一、重要節(jié)點(diǎn)二、開發(fā)時(shí)序與貨量統(tǒng)計(jì)三、價(jià)格定位與策略四、年度營(yíng)銷目標(biāo)五、首期推貨策略及開盤條件六、推廣策略七、營(yíng)銷費(fèi)用八、營(yíng)銷資金流方案6根據(jù)現(xiàn)在工程進(jìn)度優(yōu)化的開發(fā)時(shí)序建議工程第一期（紅色圈內(nèi)）推售時(shí)間為，6月30日工程第二期（黃色圈內(nèi)）推售時(shí)間為，10月1日工程第三期（深藍(lán)色圈內(nèi)）推售時(shí)間為，2012年1月1日工程第四期（橙紅色圈內(nèi)）推

4、售時(shí)間為，2012年5月1日備注：除第一期外，二、三、四期推售時(shí)間為建議時(shí)間，最終需要根據(jù)工程進(jìn)度考量。7目錄一、重要節(jié)點(diǎn)二、開發(fā)時(shí)序與貨量統(tǒng)計(jì)三、價(jià)格定位與策略四、年度營(yíng)銷目標(biāo)五、首期推貨策略及開盤條件六、推廣策略七、營(yíng)銷費(fèi)用八、營(yíng)銷資金流方案8價(jià)格策略-市場(chǎng)比較在不考慮現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的情況下，本工程綜合質(zhì)素處于中上水平。類比項(xiàng)目地段規(guī)模規(guī)劃景觀園林戶型、實(shí)用率東泰花園中惠龍熙山上東新城官山御景保利羅蘭香谷比華利山9目錄一、重要節(jié)點(diǎn)二、開發(fā)時(shí)序與貨量統(tǒng)計(jì)三、價(jià)格定位與策略四、年度營(yíng)銷目標(biāo)五、首期推貨策略及開盤條件六、推廣策略七、營(yíng)銷費(fèi)用八、營(yíng)銷資金流方案10目錄一、重要節(jié)點(diǎn)二、開發(fā)時(shí)序與貨量統(tǒng)計(jì)三

5、、價(jià)格定位與策略四、年度營(yíng)銷目標(biāo)五、首期推貨策略及開盤條件六、推廣策略七、營(yíng)銷費(fèi)用八、營(yíng)銷資金流方案11工程入市時(shí)機(jī)研判競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向思考保利羅蘭香谷、中惠龍熙山、中珠在水一方動(dòng)作頻頻，分流高端客源。搶先一步，搶占有限客源！政籌劃向思考一二線城市調(diào)控趨緊，投資客戶外流至三四線城市，一線城市的“寒冬也許是陽(yáng)江的“暖春。趁房?jī)r(jià)大幅下跌之前，迅速入市。工程節(jié)點(diǎn)、展示區(qū)配合現(xiàn)場(chǎng)交付是入市必備條件！工程預(yù)售時(shí)間為5月份，售樓部、板房、園林展示區(qū)均在7月份交付。限制了工程的入市時(shí)機(jī)。搶占市場(chǎng)時(shí)機(jī)，盡早入市。選擇7月中開盤，需要多方面緊密配合。12認(rèn)籌解籌方式-陽(yáng)江樓盤認(rèn)籌形式中珠在水一方：認(rèn)籌須到廣發(fā)銀行景

6、湖分行凍結(jié)5萬(wàn)元資金，開盤可抵扣10萬(wàn)元房?jī)r(jià)款，其他優(yōu)惠需開盤時(shí)定。認(rèn)籌可定房號(hào)，每個(gè)房號(hào)最多接受兩個(gè)籌，開盤時(shí)首先認(rèn)籌客戶先選，后認(rèn)籌客戶后選。金湖春天：認(rèn)籌交5000元，確定選房順序號(hào)，不定房號(hào)。淘金灣：交5千誠(chéng)意金，抵1萬(wàn)，開盤抽簽。保利羅蘭香谷：認(rèn)籌可享受洋房2萬(wàn)抵3萬(wàn)、別墅8萬(wàn)抵12萬(wàn)的優(yōu)惠。龍熙山：認(rèn)籌5萬(wàn)抵10萬(wàn)個(gè)別小盤：可直接定房號(hào)，收定金不收誠(chéng)意金。（存在不標(biāo)準(zhǔn)性）13認(rèn)籌解籌方案建議首期推貨量為68套洋房、13套別墅，以1:3的認(rèn)籌關(guān)系，目標(biāo)認(rèn)籌量約250批；洋房建議收取誠(chéng)意金2萬(wàn)元，抵5萬(wàn)；別墅可收8-10萬(wàn)元，制造稀缺感！認(rèn)籌不定房號(hào)，不定選房順序，采用抽簽解籌方式，防

7、止后期認(rèn)籌難度提高；6月15日起外展開放即接受認(rèn)籌，由于硬件條件限制，可提供銀行賬號(hào)給予客戶，讓其進(jìn)行轉(zhuǎn)賬操作；預(yù)計(jì)解籌日為7月16日，不輸出具體時(shí)間，若籌量缺乏則適當(dāng)延長(zhǎng)認(rèn)籌期，但不宜超過(guò)一個(gè)半月，否則前期客戶流失嚴(yán)重；認(rèn)籌方案要點(diǎn)14開盤條件制約開盤的條件本工程對(duì)于陽(yáng)江市場(chǎng)而言具有極大的影響力，對(duì)于富盈在陽(yáng)江的開展更是關(guān)鍵的一步，具有深遠(yuǎn)的意義，因此每一項(xiàng)操作都需要謹(jǐn)慎而行，開盤，則更是重中之重。工程的出發(fā)點(diǎn)是跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，那么排除市場(chǎng)層面的問(wèn)題，本工程開盤條件的成熟與否，主要取決因素在于：1、富盈品牌、本工程品牌、產(chǎn)品品質(zhì)能否在市場(chǎng)上具有吸引力？2、現(xiàn)場(chǎng)硬件是否具備說(shuō)服力，令消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)

8、置欲望？3、廣告投放是否到位，能否引發(fā)消費(fèi)者關(guān)注？4、宣傳資料、銷售道具是否能夠產(chǎn)生有效傳達(dá)工程、產(chǎn)品信息？5、銷售組織是否能夠推動(dòng)最后的成交？15開盤條件基于以上因素的考慮，本工程的開盤必須完成以下條件：品牌導(dǎo)入：首先是企業(yè)品牌的導(dǎo)入，令企業(yè)得到市場(chǎng)的認(rèn)可；廣告投放：完成對(duì)品牌、工程的前期市場(chǎng)炒作及鋪墊后，使富盈及工程成為市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)。16開盤條件現(xiàn)場(chǎng)硬件首期產(chǎn)品示范區(qū)域及客戶參觀路線區(qū)域環(huán)境（包括：示范單位、示范園林及相應(yīng)的參觀道路等）完工可供使用。首期開賣產(chǎn)品工程封頂并完成外立面懸挑，逆向施工。會(huì)所可開放，銷售中心裝修配置完善可供使用。開放局部園林景觀及湖泊供客戶游賞。整表達(dá)場(chǎng)包裝完成

9、（包括：賣場(chǎng)包裝、工地包裝等）。產(chǎn)品及景觀是比華利山區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一大核心亮點(diǎn)和重要武器，但必須通過(guò)工程的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行展示。如若未得到良好展示將大大限制工程的溢價(jià)空間以及銷售力！17開盤條件宣傳資料、銷售道具戶型資料、樓書、單張、效果圖紙、模型、展板等制作完成可供使用。銷售組織各項(xiàng)相關(guān)證件（包括規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等）、銷售培訓(xùn)、流程組織、管理架構(gòu)、價(jià)格體系等均已籌備完畢或制定妥善。蓄客量蓄客量到達(dá)推貨量的3倍左右。現(xiàn)場(chǎng)軟硬件設(shè)施到位，并符合群眾對(duì)工程的價(jià)值期望，蓄客量足夠，方是開盤的最正確時(shí)機(jī)。18開盤條件：現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)19展示區(qū)范圍：包括會(huì)所、別墅樣板房、洋房樣板房、1-4棟

10、圍避及工程懸挑、東南側(cè)湖景、放雞嶺水庫(kù)清潔蓄水及美化、入口大道休整、門樓、入口廣告牌。展示區(qū)交付時(shí)間：2011年7月15日施工動(dòng)線展示區(qū)范圍及交付時(shí)間20入口通道：入口樓體廣告指示入口樓體廣告指示21入口門樓氣派，具備標(biāo)識(shí)性，引人入勝22入口通道：瀝青道路、人行道瀝青道路人行步道景觀燈飾分隔綠化道旗23入口通道：外部環(huán)境整理周邊道路修整，鋪設(shè)瀝青，人行道；圍墻搭建，以綠化區(qū)隔，提升私密性營(yíng)造神秘感；水庫(kù)對(duì)面亭臺(tái)，農(nóng)莊進(jìn)行修整，將景觀做到湖對(duì)面；周邊道路修整，圍墻搭建湖對(duì)岸修整24入口通道：沿路路燈及景觀燈燈箱設(shè)置景觀燈柱沿路燈箱廣告25入口通道：交通指示系統(tǒng)轉(zhuǎn)彎凸鏡、限速指示、堤壩路、停車場(chǎng)、

11、減速帶等26入口通道：堤壩一側(cè)用圍墻噴繪與花卉包裝27入口通道：林蔭大道，私家路28入口通道：看樓車候車亭、停放點(diǎn)291-4棟圍蔽及工程懸挑1-4棟工程用圍板圍蔽防止干擾體驗(yàn)區(qū)；1-4棟出地面并且采用工程懸挑展示局部外立面；30樣板房5棟樣板房，3樓及以下做懸挑；5棟前后花園施工完成；5棟入戶大堂、消防通道休整完畢作為看樓通道；別墅樣板房周邊園林施工完畢；31小區(qū)內(nèi)部湖景內(nèi)部湖景范圍：紅線范圍內(nèi)，到達(dá)中軸線。32濕地區(qū)景觀濕地區(qū)景觀：兩個(gè)半島中間湖景改造為濕地區(qū)。33湖景整改湖景整改：清理湖面垃圾，蓄水，種植水生植物。34工程配合施工動(dòng)線移至此處工棚挪到此處施工動(dòng)線從工程北側(cè)山路進(jìn)來(lái)；施工所有

12、工棚均已到北面高層處。35開盤條件-現(xiàn)場(chǎng)展示（首期展示區(qū)）道路及看樓通道包裝通過(guò)道路綠化、燈箱、燈旗、廣告牌、指示系統(tǒng)、樓體包裝等手段營(yíng)造氣氛。36開盤條件-現(xiàn)場(chǎng)展示（首期展示區(qū)）看樓通道一步一景：充分綠化；清晰指引；開通看樓電梯；無(wú)塵無(wú)噪音；小品設(shè)置；小品設(shè)置清晰指示休閑座椅穿越園景設(shè)置親水汀步干凈整潔，燈光柔和37開盤條件-現(xiàn)場(chǎng)展示（板房）38開盤條件-園林示范區(qū)（人造沙灘、親水棧道、無(wú)邊際泳池、私家碼頭）39開盤條件-園林示范區(qū)園林引入電梯疊水瀑布景觀泳池橋40匯報(bào)思路Part 1 2011年年度目標(biāo)確定Part 2 市場(chǎng)環(huán)境研判Part 3 營(yíng)銷節(jié)奏鋪排Part 4 推廣策略工程賣點(diǎn)與

13、形象定位；目標(biāo)客戶定位；市場(chǎng)占位；整合推廣；營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)估；41目錄一、重要節(jié)點(diǎn)二、開發(fā)時(shí)序與貨量統(tǒng)計(jì)三、價(jià)格定位與策略四、年度營(yíng)銷目標(biāo)五、首期推貨策略及開盤條件六、推廣策略七、營(yíng)銷費(fèi)用八、營(yíng)銷資金流方案42工程賣點(diǎn)：區(qū)位及交通本案工程處于陽(yáng)東核心地帶；工程離江城中心5分鐘車程；工程處于城市向東開展軸心地帶；距離高速出入口僅5分鐘車程；臨近東風(fēng)路、金山路、湖濱西路等主干道；43工程賣點(diǎn)：環(huán)境篇陽(yáng)江宜居之城，據(jù)2009年最新統(tǒng)計(jì)，市區(qū)空氣到達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，海域水質(zhì)達(dá)一類標(biāo)準(zhǔn)，飲用水達(dá)標(biāo)率100%。工程位于630萬(wàn)平方米放雞山森林公園內(nèi)，獨(dú)占生態(tài)宜居地；占據(jù)陽(yáng)江高地，居高臨下，俯覽陽(yáng)江；陽(yáng)江-山水名

14、城放雞山-名城中森林公園44工程賣點(diǎn)：整體規(guī)劃南低北高，背山面水；低密度、低容積率；稀缺的獨(dú)立別墅產(chǎn)品；會(huì)所及商業(yè)配套；洋房前后無(wú)遮擋；首層架空，泛會(huì)所設(shè)計(jì)；百年古榕樹廣場(chǎng)；45工程賣點(diǎn)：稀缺山水景觀資源清澈湖水，一公里湖岸線連綿山脈，官山龍脈古榕樹金雞古寺城市龍脈絕版山水46工程賣點(diǎn)：品牌篇富盈集團(tuán)本著“享受富盈生活的宗旨，一路走來(lái)精彩紛呈，旗下各產(chǎn)業(yè)所獲榮譽(yù)不勝枚舉，先后獲得“廣東省著名商標(biāo)企業(yè)、“廣東省2009年度品牌企業(yè)金獎(jiǎng)、“東莞市五十強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)、“廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)等稱號(hào)。目前，集團(tuán)共有50多家全資子公司，員工超過(guò)8000人。富盈地產(chǎn)曾獲得“廣東省2008年度品牌企業(yè)金獎(jiǎng)、“廣東省

15、2009年度品牌企業(yè)金獎(jiǎng)、“最正確頂級(jí)豪宅金獎(jiǎng)等榮譽(yù)，逐步形成跨區(qū)域、規(guī)模化的開發(fā)模式，并向著國(guó)際地產(chǎn)品牌邁進(jìn)。目前，富盈地產(chǎn)已走出東莞，在江門、陽(yáng)江、惠州、恩平、茂名、清遠(yuǎn)等多個(gè)城市“落戶，開發(fā)工程30多個(gè)，廣泛提供多類型物業(yè)，包括低密度豪宅、獨(dú)立別墅、洋房、商務(wù)公寓、星級(jí)酒店等，滿足不同層次的客戶需求。47工程賣點(diǎn)：臻品戶型功能價(jià)值一梯一戶設(shè)計(jì)私家梯間入戶花園實(shí)用率87%，不含私家入戶花園；特色亮點(diǎn)南北對(duì)流，一梯一戶，私密性更高；大面積贈(zèng)送空間，實(shí)用率高；主人生活空間，零干擾；多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，更好欣賞景觀；4+1房1603房14048工程賣點(diǎn)：臻品戶型功能價(jià)值獨(dú)立別墅，私密性高；多贈(zèng)送空間；舒

16、適生活尺度特色亮點(diǎn)贈(zèng)送地下室；超大花園贈(zèng)送；多套房設(shè)計(jì)；客廳挑空，豪華氣派；全套間設(shè)計(jì)，所有成員享受舒適生活；49工程賣點(diǎn)：配套篇1公里范圍內(nèi)成熟配套：超市、車站、便利店、酒店、肉菜市場(chǎng)、銀行等；私享社區(qū)商業(yè)街，家門口解決根本生活需求； 陽(yáng)東車站鳳凰城酒店 森林公園 陽(yáng)江體育館 金門酒店 碧桂園商業(yè)街 燕山湖廣場(chǎng) 森林公園 青少年宮 外貿(mào)大廈 東城中學(xué) 社區(qū)醫(yī)院 陽(yáng)東一中 幼兒園 陽(yáng)東政府 市委黨校 文化館 家具廣場(chǎng) 凱旋門酒店 加油站50工程賣點(diǎn)：風(fēng)水篇地處陽(yáng)江城脈，背山面湖，后有靠山，前有錢財(cái)，風(fēng)水寶地；地勢(shì)如蛟龍出海，氣勢(shì)恢宏，龍祉福地；站在官山巔峰看陽(yáng)江!龍形地塊蛟龍出水背山面水三面青

17、山51工程賣點(diǎn)：園林篇百年古榕樹；純西班牙風(fēng)情主題園林；23個(gè)園林景觀節(jié)點(diǎn)；近1公里私家湖岸線，300米寬闊湖景；陽(yáng)江唯一北靠山，南面水工程，既有山景又有湖景；無(wú)邊際泳池濕地景觀風(fēng)情主入口52工程賣點(diǎn)分析-核心、差異化優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)提煉坐享放雞嶺630萬(wàn)方森林公園；陽(yáng)江城脈，頂級(jí)山水；西班牙小鎮(zhèn)風(fēng)情；南低北高，有氧社區(qū)；首層架空，泛會(huì)所；陽(yáng)江稀有獨(dú)棟、一梯兩戶產(chǎn)品；洋房帶入戶花園、贈(zèng)送面積、主人生活系統(tǒng)；別墅送地下室、大花園、露臺(tái)；工程規(guī)劃如蛟龍出水，風(fēng)生水起；百年古榕樹；1公里湖岸線；北靠山，南面水；5分鐘通達(dá)江城區(qū)中心；2分鐘上高速公路；富盈地產(chǎn)品牌；獨(dú)占優(yōu)勢(shì)提煉坐享放雞嶺630萬(wàn)方森林公園；陽(yáng)

18、江城脈，頂級(jí)山水；陽(yáng)江稀有獨(dú)棟、一梯兩戶產(chǎn)品；洋房帶入戶花園、贈(zèng)送面積、主人生活系統(tǒng)；別墅送地下室、大花園、露臺(tái)；工程規(guī)劃如蛟龍出水，風(fēng)生水起；百年古榕樹；1公里湖岸線；北靠山，南面水；優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)綜合絕版景觀、城脈風(fēng)水、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品53大戶型洋房客戶定位作為工程主要目標(biāo)客戶的首改換房客戶和屢次置業(yè)客戶：他們應(yīng)該是開始考慮社區(qū)環(huán)境、小區(qū)檔次、物管、樓盤整體素質(zhì)的一群；文化背景：相對(duì)中等學(xué)歷，中專，高中大專，較早步入商海，房?jī)r(jià)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)不是重點(diǎn)，居住的舒適度使他們傾向于住高素質(zhì)的樓盤，與“富人為鄰，享受一流的物業(yè)效勞。 擁有一定的個(gè)人財(cái)富，他們是這個(gè)社會(huì)的新銳階層，是群體較為迅速膨脹的一個(gè)群體之一；較

19、多的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)成為他們獲取成功的重要途徑和手段，而時(shí)間的積累將會(huì)豐富他們的經(jīng)驗(yàn)和財(cái)富，一局部成為社會(huì)未來(lái)的中流砥柱；財(cái)富是他們所向往的，在獲取價(jià)值的同時(shí)，他們也十分注重社會(huì)的尊重與認(rèn)可；重視身份感他們是社會(huì)新銳階層，首改及再改客戶54別墅客戶定位他們是陽(yáng)江資富階層，TOP客戶年齡4055是主力，事業(yè)成功客戶占較大比重；有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定的虛榮心，好跟風(fēng)；看重風(fēng)水，關(guān)注細(xì)節(jié)，喜好自然生態(tài)的環(huán)境，大花園；喜好相對(duì)私密的親友圈，好面子，注重身份“標(biāo)簽。有一定的攀比心理。喜歡奢華、有尊貴感的視覺(jué)感受。55目標(biāo)客群營(yíng)銷關(guān)鍵詞、手段大戶型洋房營(yíng)銷關(guān)鍵詞上風(fēng)上水，上層名宅；上流生活之城；營(yíng)銷手段公關(guān)造勢(shì)

20、發(fā)動(dòng)；體驗(yàn)式營(yíng)銷；別墅營(yíng)銷關(guān)鍵詞家族、傳世、大宅；陽(yáng)江新貴圈層住宅；官山頂峰，人生巔峰；營(yíng)銷手段小眾圈層營(yíng)銷；體驗(yàn)式營(yíng)銷；56工程市場(chǎng)占位龍脈發(fā)祥城心別墅絕版山水創(chuàng)新戶型陽(yáng)江頂級(jí)山水豪宅碧桂園有水沒(méi)山、中惠龍熙山有山?jīng)]水（天然水）、保利羅蘭香谷既沒(méi)山也沒(méi)水，誰(shuí)來(lái)代言陽(yáng)江豪宅市場(chǎng)？因此工程理應(yīng)成為：57現(xiàn)有陽(yáng)江樓盤推廣語(yǔ)分析及應(yīng)對(duì)策略現(xiàn)有推廣語(yǔ)中，產(chǎn)品訴求、品牌訴求較多，以工程自身為出發(fā)點(diǎn)，未有工程上升到高端心理層面的范圍進(jìn)行廣告訴求。58形象占位官山正宅，家族福?。划a(chǎn)品訴求高度：陽(yáng)江不曾見的奢華之城！心理訴求高度：登頂之路各有不同，但卻享受一樣的巔峰！上流圈層，家族傳承！形象統(tǒng)領(lǐng)方向調(diào)性文字：

21、自古王侯將相行宮別院無(wú)數(shù)，但正統(tǒng)家宅只封一處，合家族福祉，居城市中軸，汲母河靈運(yùn)。陽(yáng)江東區(qū)，山水靈脈淡看一幕人生的逐鹿，高端正宅，游刃有余一場(chǎng)財(cái)富的游戲，這一次相遇和擁有，寬慰了歷史、智慧與情懷。59一座山的精神支柱美國(guó)總統(tǒng)山，一個(gè)家族的榮耀陽(yáng)江比華利山！官山正宅，家族福??；602011年推廣部署籌備工作：確定廣告設(shè)計(jì)公司、制作公司、外展簽訂、禮品公司、報(bào)廣、電視、DM直郵簽訂、短信公司選定、活動(dòng)公司選定5月外展啟動(dòng)、產(chǎn)品推介會(huì)、團(tuán)購(gòu)、認(rèn)籌、戶外、報(bào)紙、電視、短信、DM直郵投放開盤認(rèn)籌解籌方案敲定、開盤活動(dòng)方案敲定、相關(guān)物料到位6月售樓部落成、首期開盤解籌、戶外、報(bào)紙、電視、短信、DM直郵持續(xù)

22、投放、二期銷售物料到位7月奢侈品品鑒會(huì)、收藏品鑒賞、戶外、報(bào)紙、電視、短信持續(xù)投放8月9月麥玲玲風(fēng)水講座、企業(yè)發(fā)展論壇、戶外、報(bào)紙、電視、短信、DM直郵持續(xù)投放業(yè)主答謝會(huì)、兒童成長(zhǎng)論壇、樓王品鑒會(huì)、戶外、報(bào)紙、電視、短信持續(xù)投放10月11月投資理財(cái)講座、陽(yáng)江刀具行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)誼會(huì)、戶外、報(bào)紙、電視、短信、DM直郵持續(xù)投放三期認(rèn)籌、戶外、報(bào)紙、電視、短信持續(xù)投放12月籌備期首期推售期形象樹立期持續(xù)熱銷期1月2月二期推售61營(yíng)銷-線上廣告投放比重分析樓盤戶外電視短信報(bào)紙單張羅蘭香谷陽(yáng)光馬德里中惠龍熙山在水一方豐怡豪庭-金湖峰景陽(yáng)江目前較為流行的推廣方式為戶外廣告、短信及電視廣告，外展、單張、電臺(tái)等廣告

23、投放較少。馬德里認(rèn)籌期曾針對(duì)碧桂園派發(fā)單張，效果較好。62營(yíng)銷-線上廣告效果評(píng)價(jià)【報(bào)紙廣告】覆蓋客戶群體約城區(qū)6萬(wàn)人，主要覆蓋公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)管理層，效果一般?！倦娨晱V告】覆蓋面廣，城區(qū)范圍內(nèi)多數(shù)客戶群體均能覆蓋，效果較好?！緫敉鈴V告】根據(jù)投放點(diǎn)效果有所不同，但重復(fù)閱讀率高，效果好。【 DM】 針對(duì)性強(qiáng)，可重復(fù)閱讀，攜帶大量的工程信息，效果較好【 手機(jī)短信】針對(duì)性強(qiáng)，本錢較低，性價(jià)比高。選擇本地有客戶資源的公司，能到達(dá)較好的效果。63營(yíng)銷-線上廣揭發(fā)動(dòng)【報(bào)紙廣告】每月發(fā)布2-3次硬廣，以產(chǎn)品賣點(diǎn)、活動(dòng)信息為主，軟文則輸出品牌?！倦娨晱V告】以工程形象和工程銷售信息為主?！緫敉鈴V告】工程形象

24、廣告及根據(jù)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)發(fā)布銷售信息，活動(dòng)信息。【 DM】 利用直郵廣告向萬(wàn)客會(huì)以及合富客戶發(fā)布工程信息【 手機(jī)短信】 向目標(biāo)客戶發(fā)送短信，以工程信息和活動(dòng)信息為主。645月底第二次上畫第三次上畫8月第一次上畫影視投放設(shè)計(jì)制作 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 亮相首推6月低7月中7.17.185月底6月7.1578月9月126月底7.15第四次上畫10月中秋節(jié)國(guó)慶、重陽(yáng)節(jié)8月活動(dòng)期蓄客三推戶外廣告：報(bào)紙廣告：電視廣告：?jiǎn)螐垺粜蛨D：現(xiàn)場(chǎng)包裝：客戶活動(dòng)：6月中8月中9月中10月初11月初12月初6.19月10月9月11月65線上-報(bào)紙廣告報(bào)廣投放建議開盤當(dāng)日及前兩天，在陽(yáng)江日?qǐng)?bào)頭

25、版做整版廣告；認(rèn)籌期間，每周保證有1-2期整版出街；開盤以后，配合線下活動(dòng)可對(duì)應(yīng)出1則軟文和一期硬廣；二期選擇順推則保持每周不低于1期整版廣告出街；三期認(rèn)籌期間保持高調(diào)推廣，每周1-2期頭版，三期開盤前連續(xù)3天投放相關(guān)信息；三期解籌后，根據(jù)相應(yīng)的SP活動(dòng)可對(duì)應(yīng)投放；66線上-電視電視投放建議建議插播翡翠臺(tái)電視劇、本港臺(tái)電視劇、陽(yáng)江新聞?lì)l道、陽(yáng)江電視劇頻道廣告，一般選擇夜間時(shí)段；重點(diǎn)投放城區(qū)，陽(yáng)西、陽(yáng)春地區(qū)根據(jù)需要再做考慮；認(rèn)籌期間，每天出街，每次廣告不低于30秒，以形象、認(rèn)籌信息為主；開盤以后，配合線下活動(dòng)可對(duì)應(yīng)出15秒廣告、促銷信息；二期若選擇順推，建議投放20秒廣告，每日投放，銷售過(guò)半則可

26、相應(yīng)減少，以新貨推售，SP信息輸出為主；三期認(rèn)籌期間保持高調(diào)推廣，同樣采用全覆蓋方式，以認(rèn)籌、新貨信息為主；三期解籌后，根據(jù)相應(yīng)的SP活動(dòng)可對(duì)應(yīng)投放；67線上-戶外戶外投放建議采用多方位覆蓋，全面攔截思路；建議在銅鑼灣廣場(chǎng)附近、漠江路、名揚(yáng)國(guó)際、東風(fēng)路以及高速出口設(shè)置廣告攔截點(diǎn)；在工程入口處設(shè)置導(dǎo)視性質(zhì)的廣告牌；廣告攔截牌導(dǎo)視牌覆蓋進(jìn)出城區(qū)車主導(dǎo)視作用，同時(shí)又是重要廣告位政府辦公區(qū)范圍內(nèi)，同時(shí)是市區(qū)主干道通往城西區(qū)域的主干道，覆蓋西區(qū)客戶銅鑼灣酒店、長(zhǎng)江國(guó)際酒店必經(jīng)之路，覆蓋高端圈層陽(yáng)江最旺、最受歡送的消費(fèi)場(chǎng)所之一68線上-短信短信投放建議覆蓋江城區(qū)、陽(yáng)東客戶群體為主，陽(yáng)西、陽(yáng)春地區(qū)根據(jù)需要再

27、做考慮，每次投放量約10萬(wàn)條；認(rèn)籌期間，每周投放兩次，以形象、認(rèn)籌信息為主；開盤前3天每天投放100萬(wàn)條；開盤以后，配合線下活動(dòng)及周六日節(jié)點(diǎn)進(jìn)行投放，每次20萬(wàn)條；二期若選擇順推，則建議每周2次，每次50萬(wàn)條，銷售過(guò)半可降為每周20萬(wàn)條；三期認(rèn)籌期間保持高調(diào)推廣，同樣采用高頻率廣覆蓋投放；三期解籌后，根據(jù)相應(yīng)的SP活動(dòng)、節(jié)假日可對(duì)應(yīng)投放；69線上-直郵直郵投放建議覆蓋江城區(qū)、陽(yáng)東客戶群體為主，每次投放量約5萬(wàn)封；首期認(rèn)籌期間可投放一次形象、認(rèn)籌信息廣告；二期推售期間可發(fā)布新品預(yù)告廣告；三期認(rèn)籌期間可發(fā)布新品認(rèn)籌廣告；70線下活動(dòng)小眾營(yíng)銷（圈層營(yíng)銷）以我司多年的代理經(jīng)驗(yàn)，高端樓盤工程舉行線下活動(dòng)

28、營(yíng)銷效果要優(yōu)于單純的線上推廣。頻繁、高密度、高標(biāo)準(zhǔn)的線下圈層營(yíng)銷能夠有效地覆蓋到比華利山高端客戶群，并能使銷售人員深入其中，與客戶進(jìn)行深度溝通，促進(jìn)銷售。其次，小眾的圈層營(yíng)銷屢次舉辦后會(huì)形成一個(gè)社交圈層，使高端客戶樂(lè)于參與其中，不僅僅為了參與活動(dòng)，更是其提高自身修養(yǎng)、增長(zhǎng)見識(shí)、結(jié)交生意圈朋友的理想平臺(tái)。初級(jí)階段舉辦活動(dòng)中級(jí)階段深度拓展高級(jí)階段搭建平臺(tái)71產(chǎn)品推介會(huì)1、活動(dòng)時(shí)間：2011年6月2、活動(dòng)地點(diǎn)：長(zhǎng)江國(guó)際酒店3、活動(dòng)意義：增加新客戶對(duì)產(chǎn)品的了解，促成意向性客戶認(rèn)籌。4、活動(dòng)思路：準(zhǔn)備精良的工程PPT介紹。5、活動(dòng)內(nèi)容：產(chǎn)品推薦6、參與單位：富盈、合富、媒體、廣告公司負(fù)責(zé)物料設(shè)計(jì)制作、活動(dòng)公司籌備相關(guān)事項(xiàng)；72線下 營(yíng)銷中心落成典禮1、活動(dòng)時(shí)間：7月初2、活動(dòng)地點(diǎn)：工程營(yíng)銷中心3、活動(dòng)思路：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷，以及工程產(chǎn)品創(chuàng)新、現(xiàn)場(chǎng)展示、工法房、物業(yè)效